住宅金融危機下性能認定方法探討

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【摘要】住宅性能認定是中國的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化系統(tǒng)工程的重要組成部分。在技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系、質(zhì)量控制體系和性能認定體系中，性能認定體系是整個大系統(tǒng)的核心。在新的《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》尚未頒布之前，有必要對住宅性能的認定方法進行探討。

【關(guān)鍵詞】住宅性能認定制度價值工程思路

一、住宅性能認定的概念

商品住宅性能認定是指按照國家的商品住宅性能評定方法和統(tǒng)一的認定程序，經(jīng)過評審委員會對商品住宅的綜合質(zhì)量進行評審和認定委員會的確定，授予相應(yīng)級別證書和認定標(biāo)志。性能認定將住宅的綜合質(zhì)量即工程質(zhì)量、功能質(zhì)量和環(huán)境質(zhì)量等諸多因素歸納為五個方面來評審：適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性和經(jīng)濟性，其中又細分了多項指標(biāo)，能夠?qū)ψ≌鲆粋€較為科學(xué)的、完整全面的同時又是公正的評價。A級住宅應(yīng)符合節(jié)約能源、資源，保護環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展原則。一旦得到性能認定標(biāo)志的住宅就說明這個項目是在這一檔次中性能品質(zhì)優(yōu)良的住宅。

國務(wù)院辦公廳“關(guān)于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提高住宅質(zhì)量若干意見”的標(biāo)志著我國住宅性能認定制度的確立。文件明確指出要“重視住宅性能評定工作，通過定性和定量相結(jié)合的方法，制定住宅性能評定標(biāo)準(zhǔn)和認定辦法，逐步建立科學(xué)、公正、公平的住宅性能評價體系”。建設(shè)部“關(guān)于印發(fā)《商品住宅性能認定管理辦法》（試行）的通知”，進一步確定了住宅性能認定制度的宗旨、組織機構(gòu)、工作程序等運作機制。在建設(shè)部的“建設(shè)事業(yè)‘十五’計劃綱要”中，也把住宅性能認定作為住宅產(chǎn)業(yè)需要繼續(xù)建設(shè)的五大體系之一。住宅性能認定制度的根本任務(wù)是提高住宅的品質(zhì)和質(zhì)量，以促進住房消費，拉動經(jīng)濟增長。

二、住宅性能認定制度

由于住宅性能認定在我國是一項開創(chuàng)性的工作，作為制訂標(biāo)準(zhǔn)的過渡措施，1999年下半年，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室編制了《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》供試行時采用。截至目前，全國各地已有182個小區(qū)通過了住宅性能預(yù)審，其中44個小區(qū)通過終審并由建設(shè)部向全國公告。在總結(jié)《商品住宅性能評定方法和指標(biāo)體系》試行經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，從2002年開始，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心和中國建筑科學(xué)研究院等單位正式開始了標(biāo)準(zhǔn)的起草工作。2003年8月12日頒布的國發(fā)[2003]18號文件《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》要求：“完善住宅性能認定和住宅部品認證、淘汰的制度。”2004年12月13日至14日，建設(shè)部在北京召開了《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》審查會。根據(jù)審查意見，2005年1月形成了報批稿，準(zhǔn)備與新編《住宅建筑規(guī)范》同時頒布執(zhí)行。

三、價值工程在住宅性能認定中的應(yīng)用

中國建筑學(xué)會理事長、建設(shè)部原副部長宋春華先生曾撰文指出，推進中國的住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化是一項系統(tǒng)工程，包括5個子系統(tǒng)，即技術(shù)保障體系、建筑體系、部品體系、質(zhì)量控制體系和性能認定體系，其中性能認定體系是整個大系統(tǒng)的核心。建設(shè)部有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次指出，目前社會上出現(xiàn)的綠色住宅、生態(tài)住宅、健康住宅等概念，都是強調(diào)住宅性能的某些方面，建設(shè)部不提倡炒作各式各樣的新概念，而要把其中合乎科學(xué)的內(nèi)容納入性能認定指標(biāo)體系中來。采用什么方法對住宅性能進行認定是一個重要的問題。

1、價值工程的定義。價值工程又名價值分析，是二戰(zhàn)以后發(fā)展起來的一種技術(shù)經(jīng)濟分析技術(shù)。它是節(jié)約能源，降低產(chǎn)品成本的有效方法，并以它實用、靈活和行之有效等特點引起了世界各國的重視。價值工程從它一誕生，就為企業(yè)、社會帶來了巨大的經(jīng)濟效益。目前價值工程已廣泛應(yīng)用于產(chǎn)品設(shè)計、生產(chǎn)和使用、作業(yè)程序、工作方法和管理規(guī)程的改進等方面，帶來的效益也難以用簡單的數(shù)字來衡量。我國1978年正式引入，經(jīng)過不懈努力，價值工程在我國迅速展開，從制造業(yè)到社會生產(chǎn)和管理的許多方面，都取得了很大的進步。但在與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)中運用并不十分廣泛。目前房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升，商品房價格居高不下，消費者苦不堪言。尤其是房地產(chǎn)新政實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨風(fēng)險增大、經(jīng)濟效益下滑的窘境。因此，有必要應(yīng)用價值工程的研究成果，對住宅性能進行科學(xué)分析，以降低最終的商品房成本，給消費者提供物美價廉的產(chǎn)品，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。

2、價值工程的中心思想。價值是評價事物(產(chǎn)品)有益程度的尺度，或產(chǎn)品的一定功能（或效用）與獲得這種功能所支出的費用（即成本）之比。對于用戶（購房者）而言：價值V1=功能/費用（價格）；對于企業(yè)(房地產(chǎn)公司)而言：價值V2=收入/成本。因用戶費用與生產(chǎn)者收入相等，上述兩個等式可合并為：V2=（功能/成本）（1/V1）。從上式可以看出V1、V2成反比關(guān)系，有一定矛盾。企業(yè)如何提高產(chǎn)品的價值是價值工程所要研究的重要內(nèi)容。具體到房地產(chǎn)開發(fā)而言，開發(fā)商采取提高價格(商品房價格)降低V1的辦法來提高V2顯然是行不通的。因為那要冒失掉市場的風(fēng)險。比較穩(wěn)妥的是從功能/成本這兩個因素中去找出路。從上述分析可以得出如下公式：價值=功能/成本或V=F/C功能是指價值工程研究對象所具有的能夠滿足某種需求的一種屬性，亦即某種特定效能、功用或效用。就住宅而言，功能即為住宅產(chǎn)品所表達出來的適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟性等。成本是指壽命周期成本，即產(chǎn)品在壽命周期內(nèi)所花費的全部費用，包括產(chǎn)品生產(chǎn)成本的使用費用。對住宅而言，成本可以用建安成本來表達。對住宅進行價值分析，即確定住宅所實現(xiàn)的性能成本之比，它的大小可以反映住宅性能實現(xiàn)的經(jīng)濟性，我們可以利用這項指標(biāo)來控制住宅建設(shè)成本，提高住宅設(shè)計質(zhì)量，指導(dǎo)住宅價格等。價值工程的中心思想就是要求產(chǎn)品設(shè)計時在保證產(chǎn)品整體功能的前提下，盡量消除某些零部件的多余功能，以達到降低成本的目的。即既要成本低，又要功能大（價值大）。

3、提高產(chǎn)品價值的具體方式與思路。首先，進行功能分類，把它分解為一級功能、二級功能、三級功能。對功能重要程度進行整理分析、比較評價，把重點放在功能與成本的對比上。一般來講，住宅最基本的功能是起居功能，即給人以安身之處。其后是享受功能，即給人以安全、舒適、美觀、娛樂等精神和物質(zhì)上的享受。圍繞住宅的上述功能，在應(yīng)用價值工程進行功能分析時，就要弄清用戶所要求的功能的側(cè)重點，尋找實現(xiàn)功能的最低費用。在分析中應(yīng)該多問幾個為什么，比如：“這是干什么用的?”、“它的成本是多少?”、“它為什么需要，是否可以取消?”等等。以住戶的要求和減少成本為準(zhǔn)則，區(qū)分必要功能和不必要功能，而不是由設(shè)計和建設(shè)單位主觀決定。找出多余功能或過剩功能后就應(yīng)予以消除，只有這樣才能使住戶避免支付不必要的費用。近幾年，在提高住宅的使用功能，合理分配功能空間方面有了很大改進，但當(dāng)人們發(fā)現(xiàn)大居室有多余功能應(yīng)進行消除后又轉(zhuǎn)向了給客廳、衛(wèi)生間、廚房增添過剩功能，有的客廳面積大到可以開舞廳和臺球室，造成許多功能的不必要浪費。其次，在住宅本身的一級功能和二、三級功能中進行合理分配，計算合理比重，進一步分清功能主次。對于面向普通大眾的住宅應(yīng)從美觀功能向?qū)嵱霉δ苻D(zhuǎn)移，從次要功能向主要功能轉(zhuǎn)移，以此體現(xiàn)以人為本、以人為核心的思想。再次，為了相對準(zhǔn)確地計量和表

達出住宅的性能，我們可以用量化的指標(biāo)來表示。第一步，確定住宅的適用性、安全性、耐久性和環(huán)境性的評價得分，用DI表示；第二步，求出住宅的成本指數(shù)C,第三步，確定住宅的性能成本比指數(shù)FI=EI/C。最后，我們還可以結(jié)合住宅性能認定加強相關(guān)科研工作，總結(jié)出住宅達到各項性能指標(biāo)所需的技術(shù)措施和標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)造作法。如屋面和墻體保溫、隔熱作法，樓板隔聲作法，南方地區(qū)外墻防滲漏作法等等，為住宅良好性能的實現(xiàn)和認定工作提供技術(shù)支持和可靠保證。

總之，價值工程是一個系統(tǒng)工程，它的廣泛應(yīng)用不僅可以改善房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營狀況，提高企業(yè)經(jīng)濟效益和社

會效益，更重要的是加強人們提高品質(zhì)、節(jié)約資源的意識，使我國的經(jīng)濟更加高效的運行。