住宅商用法律制度分析論文

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一、問題的提出

住宅商用，指在建筑物區分所有權中，業主利用住宅從事經營性活動。在建筑物區分所有權中，業主的專有權以建筑物中具有構造上及使用上獨立性的部分為客體，[1]本質上仍屬于所有權，權利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分權。業主既可以用于住宅，也可用于經營性活動。[2]然而，部分業主利用住宅從事經營性活動可能對其他業主的居住利益帶來不利影響。住宅能否商用因此在實踐中也引發了不少紛爭，甚至對簿公堂。[3]《物權法》首次從民事基本法的高度對此作了規定，該法第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”為了配合《物權法》的實施，最高人民法院日前制定了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》）。該司法解釋有兩個條文涉及住宅商用問題，《建筑物區分所有權司法解釋》第10條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”《建筑物區分所有權司法解釋》第11條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業主’。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”與《物權法》第77條相比，這兩條規定更為具體，具有更強的可操作性，尤其是進一步明確了“有利害關系的業主”的范圍和證明方式，明文規定了“有利害關系的業主”的物權請求權和損害賠償請求權。但是，前述規定仍然存在一些問題，有待從解釋論的視角作進一步探討。例如，“利害關系業主”如何認定，采用主觀判斷方式抑或客觀判斷標準？是否不用考慮各種商用活動的具體情況，將所有“本棟建筑物內的其他業主”都應當認定為“有利害關系的業主”？業主從事的經營性活動是否有范圍限制？住宅商用中的當事人有哪些，通過何種途徑征得利害關系業主的同意？何為“同意”？住宅房屋改為經營性房屋后的法律效果如何？凡此等等。本文擬結合住宅商用法律制度中的利益衡量，從解釋論的視角對《物權法》中住宅商用法律制度進行解讀，并對《建筑物區分所有權司法解釋》相關條文作評述。

二、我國住宅商用的歷史考察和利益權衡

（一）我國住宅商用現象的歷史考察

我國區分所有建筑物的規模化和法制化時間較短。改革開放之初，經濟尚不夠發達，不斷增大的居住需求與有限住宅供給之間的矛盾突出，利用住宅從事經營性活動的前提條件尚不具備。但隨著區分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解決了不斷膨脹的城市人口居住問題。與此同時，建筑內居住人口的消費需求也不斷擴大并凸現出來，這些都為住宅商用的產生提供了基礎。此外，改革開放以來，國家鼓勵和促進各類企業，尤其是中小企業的發展。中小企業的設立因此獲得極大便利。就企業設立登記而言，只要設立申請人能夠提供明確的工作場所，而一般不問其系住宅或商用樓，就符合各類企業法律的“工作地點”要求，企業便能獲批設立。此后，“政府就允許營業，至于營業所使用的房屋的性質、用途，一概不予考慮。”[4]為了降低經營成本，除了在住宅新設滿足居民消費需求的企業外，一些通常設立在商用辦公樓的企業也開始進駐住宅樓。

不可否認，利用住宅從事經營性活動具有諸多優點，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企業的設立和經營成本、[6]有利于增加就業機會、有利于適宜IT科技等新興行業對辦公環境的需要、有利于城市的多樣化建設，并為其他業主帶來生活便利等等。[7]隨著城市住宅人口的集中發展，居民的需求也逐漸集中，刺激了相應經營性活動的開展。而市場商品和服務的提供，也反過來為業主提供了便利，豐富了城市的市場結構。目前，住宅商用逐漸成為我國社會生活中的普遍現象。[8]僅在2006年前三個月內，北京市朝陽區注冊的公司有90%以上的辦公地點在居民樓。[9]

然而，隨著經濟進一步發展，人們生活水平不斷提高，廣大業主要求的“不再是簡單的‘有房可居’，而越來越注重良好的居住環境，有些經濟比較發達的城市還提出了建設宜居城市的目標”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不斷凸現，概括起來，大致有如下幾類，[11]一是造成環境污染，包括嗅覺污染、聽覺污染和視覺污染（如招貼廣告）；二是帶來安全隱患，可能增加非業主進出小區的數量和頻率，給小區帶來人身、財產和消防安全隱患；三是致使配套資源緊張，經營性活動的參與者可能占用小區配套資源，引起停車位擠占、電梯擁擠等問題；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋結構、建筑物使用頻率和強度的增加都可能引發該問題，甚至影響到建筑物的安全；五是違背土地用途管理制度，甚至變相減少了國家土地出讓費用；六是影響城市既定的建設規劃。正是由于這些負面影響，住宅商用現象的合理性頗受爭議，尤其是遭到利害關系業主的強烈反對，甚至引發過激烈的沖突。在我國物權立法過程中，“住宅商用”就受到了許多業主和全國人大常委委員的質疑甚至反對。[13]

（二）住宅商用的利益權衡

在住宅商用現象中，各種利益縱橫交錯，歸根結底是廣大業主的居住利益與部分業主的經濟利益之間的博弈。一方面是維護廣大業主對居住利益的需要，另一方面是部分業主對住宅商用的經濟利益訴求。問題在于，二者之間是一種什么邏輯關系，我們應當如何看待這種矛盾并作出何種選擇？筆者認為，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然對立關系，我們可以根據一定的制度設計在二者之間尋求一個平衡。筆者試對此提出如下思路：

第一，允許住宅商用具有合理性。一方面，促進物的利用，發揮物的價值是現代物權法的基本理念。我國《物權法》的精神之一就在于“鼓勵億萬人民愛護財產、創造財富，促進社會財富的迅速增長”。[14]住宅商用制度同時有利于住宅房屋和所占用土地財產價值的發揮，不宜被簡單禁止。另一方面，我國當前的經濟發展狀況也決定應當允許住宅商用。住宅商用的發展歷史表明，它是我國市場經濟發展過程中特定的現象，是市場調節的必然產物。其主要受三重因素的刺激和引導：一是市場經濟條件下伴隨著城市人口膨脹而產生的新興市場需求；二是住宅所體現的低廉的經營成本；三是我國鼓勵和促進發展中小企業的發展戰略。前兩項因素主要是客觀的市場現象，具有較強的穩定性。第三項因素將在我國今后相當長一段時間內長期存在。[15]這三重因素和住宅商用的其他優點都決定了，住宅商用是我國未來經濟發展過程中長期存在的一個現象。在比較法上，也有國家對住宅商用采取了這種態度。例如，在美國，只要住宅商用沒有改變整個區分所有建筑物的住宅特性，也沒有影響到其他業主的居住安全，其應當被允許。[16]

第二，住宅商用并非絕對自由，其應當受到一定的限制。一方面，對于具有物理上緊密聯系的財產權人來說，利用自己財產應當遵從一定的限度，這種限度具體表現為“按照通常方式利用財產”。權利人超出通常的利用方式，應以不對相鄰權利人造成妨害為限。這也是大陸法系和英美法系普遍遵循的原則。[17]建筑物區分所有權人也應當按照通常的方式利用其財產，住宅也就是用于居住，如果用于從事經營性活動，則以不損害其他業主的居住利益為限。另一方面，各個業主對專有部分的所有權不同于普通所有權，其在作為一項私權利的同時，還具有較強的團體性。縱覽法國、德國、日本等國家的建筑物區分所有權法，強調建筑物區分所有人之間的團體性已成為現代物權法的發展趨勢。[18]區分所有的住宅性建筑物在物理構造上具有較強的特殊性，各區分所有人之間的物理距離小，相互之間受影響的可能性大。各區分所有權人的專有部分猶如火柴盒一樣，緊密地堆砌在同一建筑物上，因此各區分所有人對整棟區分所有建筑物具有共同利益關系。[19]正是這種團體性和共同利益，使對住宅的使用權利予以限制獲得了正當性依據。[20]業主行使該權利以不影響小區共同利益或者部分其它業主的利益為限。而住宅商用很可能損害共同利益和其他部分業主的利益。有鑒于此，在比較法上，不少國家法律對住宅商用采取了嚴格限制或者禁止態度。法國《住宅分層所有權法》（1965年）第8條規定，業主要遵守管理規約中關于建筑用途的規定，如果管理規約明確規定，某建筑是一個高檔住宅，則業主不能在其住宅內從事經營性活動，但是，原則上自由職業者除外（例如律師、公證人），除非自由職業者的工作同樣也會給其他業主帶來不便。[21]日本國土交通部在近幾年制定的《單棟型住宅標準管理規約》第12條和《團地型住宅標準管理規約》第12條中都規定專有部分只能作為住宅使用，不能用作其他用途。在美國，住宅商用也曾被嚴格禁止，只有在位于工業園區或者商業區內的情況下，業主才能通過一定程序將住宅用于從事經營性活動。[22]

第三，對住宅商用的限制應當以其他業主正常居住利益的維護為歸依。“住宅”，顧名思義，是指專門用于居住的房屋，[23]其核心功能在于滿足自然人的居住需要。與工作和生產場所等非住宅性物理空間相比，住宅通常需要符合如下要求：一是空間的獨立性，即要保持私人的生活、起居等行為處于一定的私密狀態。二是環境的安寧性。這是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如，樓層內的電梯良好運行、小區公用運動設施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。業主在購買住宅用房屋時，對未來生活居住有一定的預期，并且這些預期是業主共同體所享有和維護的利益，毫無疑問是需要首先考慮和保護的。因此，允許住宅商用應當以廣大業主預期利益的維護為前提，即便專有權人行使的是專有部分所有權權能范圍內的內容，若違反了共同利益或者其它部分業主的利益，也不能被允許。[24]

第四，居住利益的克減應當經過權利人的同意。私權神圣，非因公共利益或者經權利人同意，任何個人或者組織不能要求克減他人權利。既然居住利益優先于住宅商用體現的經濟利益，那么，擬住宅商用的業主只有征得相關業主的同意，其對其他業主居住利益的克減才能獲得正當性。當然，這種同意通常需要相關當事人之間作出一定的利益安排，例如損害的補償、費用的分擔等等。

（三）我國物權立法的選擇

《物權法》第77條一方面要求業主“不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房”，對改變住宅用途進行了限制。《建筑物區分所有權司法解釋》第10條進一步確認了“有利害關系的業主”的救濟手段，對于保護業主的居住利益具有積極意義。另一方面，《物權法》又賦予了業主利用住宅從事經營性活動的機會，滿足了部分業主的利益需求，即在不違反法律、法規和管理規約的前提下，只要征得利害關系業主同意，就可以改住宅為商用。此外，《建筑物區分所有權司法解釋》第11條還對利害關系業主的范圍作了限定，增強了準確判斷利害關系人的可操作性，減輕了擬從事經營性活動業主的負擔。總之，筆者認為，我國《物權法》和《建筑物區分所有權司法解釋》在對住宅商用的基本立場上反映了我國的國情，整體上是值得肯定的。

三、住宅商用的實現及其弊端的克服

住宅商用實踐性極強，涉及到復雜的參與主體、利害關系和操作程序。法諺有云：預防重于救濟。[25]如果相關當事人能夠對各種法律關系作出準確的分析和判斷，并遵循一定的程序，則可以有效克服住宅商用的各種弊端，并減少或者防患糾紛，構建和諧社區關系。下文擬對住宅商用實現過程中的若干問題展開探討，并試對住宅商用可能引發的問題提出克服方法。

（一）經營性活動的范圍

從實踐來看，利用住宅從事經營性活動的范圍比較廣泛。以北京市2006年前三月份利用住宅設立的企業為例，從行業分布來看，包含了生產加工、商務辦公、商業經營、休閑娛樂和教育培訓等五大類別，具體形式包括服裝廠、咨詢公司、律師事務所、小超市、美容美發店、KTV、兒童樂園、補習班等等。[26]問題在于，利用住宅從事的經營性活動是否有范圍限制？全國人大法工委民法室認為，業主只有確實因生活需要（如因為下崗無收入來源、生活困難）才能將住宅用房改為經營性用房，理由在于：住宅商用不但影響了居住利益，而且導致國家稅費的大量流失。[27]筆者認為，這種觀點值得商榷，原因在于：第一，業主從事經營性活動的“動機”與“其他業主居住利益是否受到影響”之間沒有必然的聯系，與后者有聯系的是活動的性質、影響的范圍等因素。如果這些活動可能對部分業主產生不利影響，應當通過“利害關系業主的同意”來防患，而不是限制從事經營活動的動機。第二，住宅商用是市場需求、成本優勢和經濟政策綜合影響的結果，在鼓勵發展中小企業的背景下，如果住宅商用已經取得了利害關系業主的同意，反因非“生活困難需要”而不能開展，則過于牽強。尤其是在小區開設理發店等服務性小企業，非但沒有損害，反而滿足了小區廣大業主的生活需求。第三，關于“導致國家稅費的大量流失的問題”，筆者認為是因噎廢食。任何經營性活動的開展都需要辦理工商登記、稅務登記并繳納稅費。與其它企業相比，除了土地出讓費用方面有較大差別之外，很難找出稅費上的差異。

筆者以為，只要不違反法律、法規和管理規約的強行性規定，業主在征得利害關系業主同意后，就可以利用住宅從事經營性活動。關于強行性規定，主要包括如下兩類：一類是法律法規關于部分企業工作場所的強制性規定或者禁止性規定。例如，《民用爆炸物品管理條例》第4條規定：“生產、儲存爆炸物品的工廠、倉庫，應當建在遠離城市的獨立地段，禁止設立在城市市區和其它居民聚居的地方及風景名勝區。”《互聯網上網服務營業場所管理條例》第9條規定：“中學、小學校園周圍200米范圍內和居民住宅樓（院）內不得設立互聯網上網服務營業場所。”《娛樂場所管理條例》第7條：“娛樂場所不得設在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內；（二）居民住宅區和學校、醫院、機關周圍……”根據這些規定，下列經營性活動不得以住宅為工作場所，一是具有高度危險的生產和銷售行業，例如炸藥、鞭炮等爆炸物資的生產和銷售行業。二是可能造成巨大污染的經營性活動，包括聽覺污染、嗅覺污染和視覺污染等。例如，KTV等娛樂活動通常釋放出大量的噪音，嚴重影響業主的生活和休息。三是嚴重違反作息規律的經營性活動。如果經營性活動經常夜間作業，也不應被允許。對營業場所有特殊要求的經營性活動，除了應當經過工商行政管理部門審查之外，還應當通過環保部門、衛生部門的審查。

另一類是管理規約的強行性規定。實踐中，有的高檔住宅小區管理規約明確禁止從事任何經營性活動；有的管理規約明確約定了可以從事經營的種類和范圍；有的管理規約具體列舉了業主不得從事的經營性活動。這些強行性規定，對全體業主具有約束力，任何業主不得違反，除非修改管理規約。實踐中，經營性活動是否符合法律法規或者管理規約，也應當由工商行政管理部門在工商登記時予以審查，并決定是否辦理工商登記。

（二）“利害關系業主”的具體判斷

《建筑物區分所有權司法解釋》第11條對“利害關系業主”作了界定。根據該規定，“本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業主’。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響”。該規定設置了三項“利害關系業主”的判斷規則：第一，利害關系業主的利益為“房屋價值”和“生活質量”；第二，利害關系的損害形式包括“已經受到不利影響”和“可能受到不利影響”，前者是對既有損害的救濟手段，后者是對未來損害的預防措施；第三，利害關系的證明采用“法律推定”+“利害關系業主自己舉證證明”的區分模式。

應當說，這一界定較為全面的概括了利害關系業主的特征，但仍有如下問題值得討論：

第一，“房屋價值”和“生活質量”應當如何理解？“房屋價值”和“生活質量”這兩概念十分抽象，其可以作為判斷利害關系業主的利益的指導性標準，但可操作性不強。筆者認為，房屋價值是生活質量的抽象總結，生活質量是房屋價值的具體反映，因為，住宅的根本價值在于生活居住，生活質量受到不利影響，必然導致房屋價值的降低。因此，關于房屋價值是否受損，必須借助生活質量是否受損來判斷。如前文所述，住宅的物理空間需要具備空間獨立性、環境安寧性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一項要素的降低或喪失都將構成對“生活質量”的不利影響，從而使相關業主成為“利害關系業主”。

第二，本棟建筑物內的其他業主，是否都應當認定為“有利害關系的業主”？為了簡化“有利害關系的業主”的判斷方法，節省判斷和證明成本，《建筑物區分所有權司法解釋》第11條采用了事實推定技術，即推定“本棟建筑物內的其他業主都是‘有利害關系的業主’”。通常來說，本棟建筑物內的業主具有較為緊密的聯系，需要利用電梯、過道和走廊等公用設施，個別業主的經營性活動易于給本棟其他業主的生活質量帶來不利影響。因此，此種推定技術的運用具有合理性。但筆者認為，這種推定并不是絕對推定，而應當是可以反駁的推定，因為，經營性活動種類繁多、形式各異，并非所有經營性活動一定會給本棟其他業主帶來不利影響。例如，某人利用住宅設立小型軟件公司，僅自己從事軟件開發和銷售活動，主要通過網絡、電話與客戶聯系，則不能認為其他業主的生活質量受到不利影響。因此，如果業主能夠證明其經營活動不會給本棟建筑物內其他業主的生活質量造成不利影響，則可以推翻第11條的推定，其他業主不得主張自己為“有利害關系的業主”。

關鍵詞:住宅商用/居住利益/利害關系業主/同意/審批登記

內容提要:住宅商用現象與我國經濟發展的狀況具有密切聯系，在維護廣大業主居住利益的前提下，應當賦予部分業主利用住宅從事經營性活動的自由。準確界定和判斷利害關系業主的范圍，并通過合理方式征得利害關系業主的同意是減少和預防爭議的有效手段。對住宅商用審批的核心內容在于是否征得利害關系業主的同意，而不在于城市規劃和土地管理，后者備案即可。如果住宅商用未經利害關系業主全部或部分同意，利害關系業主可通過物權請求權、損害賠償請求權獲得救濟。

一、問題的提出

住宅商用，指在建筑物區分所有權中，業主利用住宅從事經營性活動。在建筑物區分所有權中，業主的專有權以建筑物中具有構造上及使用上獨立性的部分為客體，[1]本質上仍屬于所有權，權利人可以行使完全的占有、使用、收益和處分權。業主既可以用于住宅，也可用于經營性活動。[2]然而，部分業主利用住宅從事經營性活動可能對其他業主的居住利益帶來不利影響。住宅能否商用因此在實踐中也引發了不少紛爭，甚至對簿公堂。[3]《物權法》首次從民事基本法的高度對此作了規定，該法第77條規定：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”為了配合《物權法》的實施，最高人民法院日前制定了《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《建筑物區分所有權司法解釋》）。該司法解釋有兩個條文涉及住宅商用問題，《建筑物區分所有權司法解釋》第10條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意，有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。”《建筑物區分所有權司法解釋》第11條規定：“業主將住宅改變為經營性用房，本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業主’。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。”與《物權法》第77條相比，這兩條規定更為具體，具有更強的可操作性，尤其是進一步明確了“有利害關系的業主”的范圍和證明方式，明文規定了“有利害關系的業主”的物權請求權和損害賠償請求權。但是，前述規定仍然存在一些問題，有待從解釋論的視角作進一步探討。例如，“利害關系業主”如何認定，采用主觀判斷方式抑或客觀判斷標準？是否不用考慮各種商用活動的具體情況，將所有“本棟建筑物內的其他業主”都應當認定為“有利害關系的業主”？業主從事的經營性活動是否有范圍限制？住宅商用中的當事人有哪些，通過何種途徑征得利害關系業主的同意？何為“同意”？住宅房屋改為經營性房屋后的法律效果如何？凡此等等。本文擬結合住宅商用法律制度中的利益衡量，從解釋論的視角對《物權法》中住宅商用法律制度進行解讀，并對《建筑物區分所有權司法解釋》相關條文作評述。

二、我國住宅商用的歷史考察和利益權衡

（一）我國住宅商用現象的歷史考察

我國區分所有建筑物的規模化和法制化時間較短。改革開放之初，經濟尚不夠發達，不斷增大的居住需求與有限住宅供給之間的矛盾突出，利用住宅從事經營性活動的前提條件尚不具備。但隨著區分所有建筑物的大量建成，其很大程度上解決了不斷膨脹的城市人口居住問題。與此同時，建筑內居住人口的消費需求也不斷擴大并凸現出來，這些都為住宅商用的產生提供了基礎。此外，改革開放以來，國家鼓勵和促進各類企業，尤其是中小企業的發展。中小企業的設立因此獲得極大便利。就企業設立登記而言，只要設立申請人能夠提供明確的工作場所，而一般不問其系住宅或商用樓，就符合各類企業法律的“工作地點”要求，企業便能獲批設立。此后，“政府就允許營業，至于營業所使用的房屋的性質、用途，一概不予考慮。”[4]為了降低經營成本，除了在住宅新設滿足居民消費需求的企業外，一些通常設立在商用辦公樓的企業也開始進駐住宅樓。

不可否認，利用住宅從事經營性活動具有諸多優點，概括如下：[5]有利于提高住宅用房的利用效率、有利于降低企業的設立和經營成本、[6]有利于增加就業機會、有利于適宜IT科技等新興行業對辦公環境的需要、有利于城市的多樣化建設，并為其他業主帶來生活便利等等。[7]隨著城市住宅人口的集中發展，居民的需求也逐漸集中，刺激了相應經營性活動的開展。而市場商品和服務的提供，也反過來為業主提供了便利，豐富了城市的市場結構。目前，住宅商用逐漸成為我國社會生活中的普遍現象。[8]僅在2006年前三個月內，北京市朝陽區注冊的公司有90%以上的辦公地點在居民樓。[9]

然而，隨著經濟進一步發展，人們生活水平不斷提高，廣大業主要求的“不再是簡單的‘有房可居’，而越來越注重良好的居住環境，有些經濟比較發達的城市還提出了建設宜居城市的目標”。[10]在此的背景下，住宅商用的弊端也不斷凸現，概括起來，大致有如下幾類，[11]一是造成環境污染，包括嗅覺污染、聽覺污染和視覺污染（如招貼廣告）；二是帶來安全隱患，可能增加非業主進出小區的數量和頻率，給小區帶來人身、財產和消防安全隱患；三是致使配套資源緊張，經營性活動的參與者可能占用小區配套資源，引起停車位擠占、電梯擁擠等問題；四是加速建筑物的消耗，[12]如改造房屋結構、建筑物使用頻率和強度的增加都可能引發該問題，甚至影響到建筑物的安全；五是違背土地用途管理制度，甚至變相減少了國家土地出讓費用；六是影響城市既定的建設規劃。正是由于這些負面影響，住宅商用現象的合理性頗受爭議，尤其是遭到利害關系業主的強烈反對，甚至引發過激烈的沖突。在我國物權立法過程中，“住宅商用”就受到了許多業主和全國人大常委委員的質疑甚至反對。[13]

（二）住宅商用的利益權衡

在住宅商用現象中，各種利益縱橫交錯，歸根結底是廣大業主的居住利益與部分業主的經濟利益之間的博弈。一方面是維護廣大業主對居住利益的需要，另一方面是部分業主對住宅商用的經濟利益訴求。問題在于，二者之間是一種什么邏輯關系，我們應當如何看待這種矛盾并作出何種選擇？筆者認為，在意思自治的法制背景下，二者不是“非此即彼”的截然對立關系，我們可以根據一定的制度設計在二者之間尋求一個平衡。筆者試對此提出如下思路：

第一，允許住宅商用具有合理性。一方面，促進物的利用，發揮物的價值是現代物權法的基本理念。我國《物權法》的精神之一就在于“鼓勵億萬人民愛護財產、創造財富，促進社會財富的迅速增長”。[14]住宅商用制度同時有利于住宅房屋和所占用土地財產價值的發揮，不宜被簡單禁止。另一方面，我國當前的經濟發展狀況也決定應當允許住宅商用。住宅商用的發展歷史表明，它是我國市場經濟發展過程中特定的現象，是市場調節的必然產物。其主要受三重因素的刺激和引導：一是市場經濟條件下伴隨著城市人口膨脹而產生的新興市場需求；二是住宅所體現的低廉的經營成本；三是我國鼓勵和促進發展中小企業的發展戰略。前兩項因素主要是客觀的市場現象，具有較強的穩定性。第三項因素將在我國今后相當長一段時間內長期存在。[15]這三重因素和住宅商用的其他優點都決定了，住宅商用是我國未來經濟發展過程中長期存在的一個現象。在比較法上，也有國家對住宅商用采取了這種態度。例如，在美國，只要住宅商用沒有改變整個區分所有建筑物的住宅特性，也沒有影響到其他業主的居住安全，其應當被允許。[16]

第二，住宅商用并非絕對自由，其應當受到一定的限制。一方面，對于具有物理上緊密聯系的財產權人來說，利用自己財產應當遵從一定的限度，這種限度具體表現為“按照通常方式利用財產”。權利人超出通常的利用方式，應以不對相鄰權利人造成妨害為限。這也是大陸法系和英美法系普遍遵循的原則。[17]建筑物區分所有權人也應當按照通常的方式利用其財產，住宅也就是用于居住，如果用于從事經營性活動，則以不損害其他業主的居住利益為限。另一方面，各個業主對專有部分的所有權不同于普通所有權，其在作為一項私權利的同時，還具有較強的團體性。縱覽法國、德國、日本等國家的建筑物區分所有權法，強調建筑物區分所有人之間的團體性已成為現代物權法的發展趨勢。[18]區分所有的住宅性建筑物在物理構造上具有較強的特殊性，各區分所有人之間的物理距離小，相互之間受影響的可能性大。各區分所有權人的專有部分猶如火柴盒一樣，緊密地堆砌在同一建筑物上，因此各區分所有人對整棟區分所有建筑物具有共同利益關系。[19]正是這種團體性和共同利益，使對住宅的使用權利予以限制獲得了正當性依據。[20]業主行使該權利以不影響小區共同利益或者部分其它業主的利益為限。而住宅商用很可能損害共同利益和其他部分業主的利益。有鑒于此，在比較法上，不少國家法律對住宅商用采取了嚴格限制或者禁止態度。法國《住宅分層所有權法》（1965年）第8條規定，業主要遵守管理規約中關于建筑用途的規定，如果管理規約明確規定，某建筑是一個高檔住宅，則業主不能在其住宅內從事經營性活動，但是，原則上自由職業者除外（例如律師、公證人），除非自由職業者的工作同樣也會給其他業主帶來不便。[21]日本國土交通部在近幾年制定的《單棟型住宅標準管理規約》第12條和《團地型住宅標準管理規約》第12條中都規定專有部分只能作為住宅使用，不能用作其他用途。在美國，住宅商用也曾被嚴格禁止，只有在位于工業園區或者商業區內的情況下，業主才能通過一定程序將住宅用于從事經營性活動。[22]

第三，對住宅商用的限制應當以其他業主正常居住利益的維護為歸依。“住宅”，顧名思義，是指專門用于居住的房屋，[23]其核心功能在于滿足自然人的居住需要。與工作和生產場所等非住宅性物理空間相比，住宅通常需要符合如下要求：一是空間的獨立性，即要保持私人的生活、起居等行為處于一定的私密狀態。二是環境的安寧性。這是正常生活和休息的必然要求。三是使用的便利性。例如，樓層內的電梯良好運行、小區公用運動設施的自由使用等等。四是建筑的牢固性。業主在購買住宅用房屋時，對未來生活居住有一定的預期，并且這些預期是業主共同體所享有和維護的利益，毫無疑問是需要首先考慮和保護的。因此，允許住宅商用應當以廣大業主預期利益的維護為前提，即便專有權人行使的是專有部分所有權權能范圍內的內容，若違反了共同利益或者其它部分業主的利益，也不能被允許。[24]

第四，居住利益的克減應當經過權利人的同意。私權神圣，非因公共利益或者經權利人同意，任何個人或者組織不能要求克減他人權利。既然居住利益優先于住宅商用體現的經濟利益，那么，擬住宅商用的業主只有征得相關業主的同意，其對其他業主居住利益的克減才能獲得正當性。當然，這種同意通常需要相關當事人之間作出一定的利益安排，例如損害的補償、費用的分擔等等。

（三）我國物權立法的選擇

《物權法》第77條一方面要求業主“不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房”，對改變住宅用途進行了限制。《建筑物區分所有權司法解釋》第10條進一步確認了“有利害關系的業主”的救濟手段，對于保護業主的居住利益具有積極意義。另一方面，《物權法》又賦予了業主利用住宅從事經營性活動的機會，滿足了部分業主的利益需求，即在不違反法律、法規和管理規約的前提下，只要征得利害關系業主同意，就可以改住宅為商用。此外，《建筑物區分所有權司法解釋》第11條還對利害關系業主的范圍作了限定，增強了準確判斷利害關系人的可操作性，減輕了擬從事經營性活動業主的負擔。總之，筆者認為，我國《物權法》和《建筑物區分所有權司法解釋》在對住宅商用的基本立場上反映了我國的國情，整體上是值得肯定的。

三、住宅商用的實現及其弊端的克服

住宅商用實踐性極強，涉及到復雜的參與主體、利害關系和操作程序。法諺有云：預防重于救濟。[25]如果相關當事人能夠對各種法律關系作出準確的分析和判斷，并遵循一定的程序，則可以有效克服住宅商用的各種弊端，并減少或者防患糾紛，構建和諧社區關系。下文擬對住宅商用實現過程中的若干問題展開探討，并試對住宅商用可能引發的問題提出克服方法。

（一）經營性活動的范圍

從實踐來看，利用住宅從事經營性活動的范圍比較廣泛。以北京市2006年前三月份利用住宅設立的企業為例，從行業分布來看，包含了生產加工、商務辦公、商業經營、休閑娛樂和教育培訓等五大類別，具體形式包括服裝廠、咨詢公司、律師事務所、小超市、美容美發店、KTV、兒童樂園、補習班等等。[26]問題在于，利用住宅從事的經營性活動是否有范圍限制？全國人大法工委民法室認為，業主只有確實因生活需要（如因為下崗無收入來源、生活困難）才能將住宅用房改為經營性用房，理由在于：住宅商用不但影響了居住利益，而且導致國家稅費的大量流失。[27]筆者認為，這種觀點值得商榷，原因在于：第一，業主從事經營性活動的“動機”與“其他業主居住利益是否受到影響”之間沒有必然的聯系，與后者有聯系的是活動的性質、影響的范圍等因素。如果這些活動可能對部分業主產生不利影響，應當通過“利害關系業主的同意”來防患，而不是限制從事經營活動的動機。第二，住宅商用是市場需求、成本優勢和經濟政策綜合影響的結果，在鼓勵發展中小企業的背景下，如果住宅商用已經取得了利害關系業主的同意，反因非“生活困難需要”而不能開展，則過于牽強。尤其是在小區開設理發店等服務性小企業，非但沒有損害，反而滿足了小區廣大業主的生活需求。第三，關于“導致國家稅費的大量流失的問題”，筆者認為是因噎廢食。任何經營性活動的開展都需要辦理工商登記、稅務登記并繳納稅費。與其它企業相比，除了土地出讓費用方面有較大差別之外，很難找出稅費上的差異。

筆者以為，只要不違反法律、法規和管理規約的強行性規定，業主在征得利害關系業主同意后，就可以利用住宅從事經營性活動。關于強行性規定，主要包括如下兩類：一類是法律法規關于部分企業工作場所的強制性規定或者禁止性規定。例如，《民用爆炸物品管理條例》第4條規定：“生產、儲存爆炸物品的工廠、倉庫，應當建在遠離城市的獨立地段，禁止設立在城市市區和其它居民聚居的地方及風景名勝區。”《互聯網上網服務營業場所管理條例》第9條規定：“中學、小學校園周圍200米范圍內和居民住宅樓（院）內不得設立互聯網上網服務營業場所。”《娛樂場所管理條例》第7條：“娛樂場所不得設在下列地點：（一）居民樓、博物館、圖書館和被核定為文物保護單位的建筑物內；（二）居民住宅區和學校、醫院、機關周圍……”根據這些規定，下列經營性活動不得以住宅為工作場所，一是具有高度危險的生產和銷售行業，例如炸藥、鞭炮等爆炸物資的生產和銷售行業。二是可能造成巨大污染的經營性活動，包括聽覺污染、嗅覺污染和視覺污染等。例如，KTV等娛樂活動通常釋放出大量的噪音，嚴重影響業主的生活和休息。三是嚴重違反作息規律的經營性活動。如果經營性活動經常夜間作業，也不應被允許。對營業場所有特殊要求的經營性活動，除了應當經過工商行政管理部門審查之外，還應當通過環保部門、衛生部門的審查。

另一類是管理規約的強行性規定。實踐中，有的高檔住宅小區管理規約明確禁止從事任何經營性活動；有的管理規約明確約定了可以從事經營的種類和范圍；有的管理規約具體列舉了業主不得從事的經營性活動。這些強行性規定，對全體業主具有約束力，任何業主不得違反，除非修改管理規約。實踐中，經營性活動是否符合法律法規或者管理規約，也應當由工商行政管理部門在工商登記時予以審查，并決定是否辦理工商登記。

（二）“利害關系業主”的具體判斷

《建筑物區分所有權司法解釋》第11條對“利害關系業主”作了界定。根據該規定，“本棟建筑物內的其他業主，應當認定為物權法第七十七條所稱‘有利害關系的業主’。建筑區劃內，本棟建筑物之外的業主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響”。該規定設置了三項“利害關系業主”的判斷規則：第一，利害關系業主的利益為“房屋價值”和“生活質量”；第二，利害關系的損害形式包括“已經受到不利影響”和“可能受到不利影響”，前者是對既有損害的救濟手段，后者是對未來損害的預防措施；第三，利害關系的證明采用“法律推定”+“利害關系業主自己舉證證明”的區分模式。

應當說，這一界定較為全面的概括了利害關系業主的特征，但仍有如下問題值得討論：

第一，“房屋價值”和“生活質量”應當如何理解？“房屋價值”和“生活質量”這兩概念十分抽象，其可以作為判斷利害關系業主的利益的指導性標準，但可操作性不強。筆者認為，房屋價值是生活質量的抽象總結，生活質量是房屋價值的具體反映，因為，住宅的根本價值在于生活居住，生活質量受到不利影響，必然導致房屋價值的降低。因此，關于房屋價值是否受損，必須借助生活質量是否受損來判斷。如前文所述，住宅的物理空間需要具備空間獨立性、環境安寧性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素，任何一項要素的降低或喪失都將構成對“生活質量”的不利影響，從而使相關業主成為“利害關系業主”。

第二，本棟建筑物內的其他業主，是否都應當認定為“有利害關系的業主”？為了簡化“有利害關系的業主”的判斷方法，節省判斷和證明成本，《建筑物區分所有權司法解釋》第11條采用了事實推定技術，即推定“本棟建筑物內的其他業主都是‘有利害關系的業主’”。通常來說，本棟建筑物內的業主具有較為緊密的聯系，需要利用電梯、過道和走廊等公用設施，個別業主的經營性活動易于給本棟其他業主的生活質量帶來不利影響。因此，此種推定技術的運用具有合理性。但筆者認為，這種推定并不是絕對推定，而應當是可以反駁的推定，因為，經營性活動種類繁多、形式各異，并非所有經營性活動一定會給本棟其他業主帶來不利影響。例如，某人利用住宅設立小型軟件公司，僅自己從事軟件開發和銷售活動，主要通過網絡、電話與客戶聯系，則不能認為其他業主的生活質量受到不利影響。因此，如果業主能夠證明其經營活動不會給本棟建筑物內其他業主的生活質量造成不利影響，則可以推翻第11條的推定，其他業主不得主張自己為“有利害關系的業主”。

第三，“不利影響”如何具體判斷？關于本棟建筑物之外的其他業主是否為“有利害關系的業主”，《建筑物區分所有權司法解釋》第11條要求主張者承擔證明責任，那么，其他業主到底如何證明呢？實踐中，有的業主沒有證據證明其遭受到了損害，但聲稱經營性活動導致小區陌生面孔增加，使其生活缺乏安全感，已經構成對其居住利益的侵害。這也可以稱為損害的主觀判斷。筆者認為，“時有陌生面孔出入小區”尚不足以構成“損害”，而應當采用客觀判斷標準，具體來說可以作如下判斷：一是對共有部分的占用和改變。例如，飯店顧客在小區公共道路停車、房屋改造涉及沉重墻的拆修等等。共有部分作為全體業主的共有財產，涉及到全體業主的利益，凡是將共有部分用于經營性活動，就構成對全體業主的利益損害。二是僅利用專有部分，但造成環境污染。如前所述，污染大致包括嗅覺、聽覺和視覺三類，嗅覺污染和聽覺污染可以根據異常氣味和噪音到達的物理空間作為判斷標準。若沒有釋放異常氣味或者噪音，或者在異常氣味或者噪音到達范圍之外的其他業主，不能主張遭受了這兩種污染。視覺污染其與前兩者存在很大差異。如實踐中有的業主利用專有部分的門窗張貼宣傳廣告，而其他業主認為這影響了建筑的整體形象，降低了住宅小區的社會評價，并主張利益受到損害。筆者以為，這種主張有待商榷，因為一方面，住宅的核心功能在于生活和居住，而利用專有部分的門窗張貼宣傳廣告，不會對住宅的空間獨立性、環境安寧性、利用便利性和建筑牢固性等特點帶來負面影響，不構成對居住利益的損害；另一方面，具有法律意義的社會評價的客體通常限于人格利益，而對建筑物的社會評價往往不具有法律意義，也難以影響業主的居住和生活利益。當然，如果這些宣傳廣告的內容具有違法性，則屬于違反法律強行性規定的行為，任何人都可以主張該行為違法和無效。

（三）征得同意的方式及其審查

如果業主在從事經營活動前準確地判斷利害關系業主的范圍，并征得他們的同意，有利于預防和減少未來的糾紛。但是，如何才能有效征得利害關系業主的同意？誠然，擬住宅商用的業主可以自己逐戶征得業主的同意，但筆者認為，通過物業管理公司代為征得同意是一個相對較好的辦法。如果管理規約對該事項作出明確約定，實踐效果更佳。原因在于：第一，這有利于信息溝通的順利開展。盡管同一小區的業主在物理距離上很小，但人際關系上的距離卻通常較大，了解和溝通甚少。而物業管理公司與廣大業主之間建立了有效的聯系機制，溝通起來更為順暢，效率更高。因此，由物業管理公司代為傳達請求信息和反饋意見，有利于降低開展經營性活動的成本，并提高工作效率。第二，有利于利害關系業主的準確判斷。物業管理公司作為專司小區物業管理工作的機構，對小區的構造和業主的建筑物及其附屬設施的利用狀況有更為清楚地認識，能夠對某一住宅改為商用后可能產生的影響作出更為全面的評估和預測。這也決定其對利害關系人的判斷更為準確，有利于降低未來爭議發生的機率。第三，有利于化解未來的爭議。業主應當聲明擬開展經營活動的方式和影響，未來超出這一范圍的活動，不屬于證明之列。對于是否具有利害關系，當事人是否同意的事實，今后的反悔等事宜，物業管理公司可資證明。第四，有利于經營性活動獲得批準。當業主征得利害關系的業主同意之后，需要辦理工商登記，由工商行政管理部門審查住宅商用是否違反法律規定。就管理規約而言，審查的一個核心內容是規約是否允許業主從事某種經營性活動。如果由物業公司代為征得同意并出具相應的證明材料，有利于工商行政管理部門對“利害關系業主是否同意”作準確判斷。當然，如果小區設有健全的業主委員會，其也可以承擔該項工作。

有一種觀點認為，利害關系業主的行為可以視為“默示的同意”，如一層業主利用陽臺開設商品小賣部，開辦一段時間后，二層業主也常來購買，即可認定二層業主以行為表示同意。[28]筆者認為，此種觀點值得商榷，一方面，業主選擇到其他業主開設的店鋪消費并不能證明店鋪對二層業主沒有負面影響，更不能表明二層業主接受了這種影響。另一方面，任何商業店鋪的設立，都需要經過工商行政管理部門的審批，因此，如果將征得同意作為審批事項的話，則征得同意應當事先完成。

（四）住宅商用與行政審批、房屋登記

值得討論的是，在征得利害關系的業主同意之后，住宅商用是否要經過土地、規劃等行政主管部門審批？在物權法頒布之前，我國各地方政府頒布了不同的法律文件，作法存在很大差異：一是要求行政審批。例如《廣州市城市規劃條例》（1996年1月12日通過）第38條規定：“竣工投入使用的建（構）筑物，未報經城市規劃部門批準，不得改變使用性質和擅自開（堵）外墻門窗、封閉陽臺、搭建栩蓋或在天臺上建設建（構）筑物。”[29]《河南省城市房屋拆遷管理條例》、《鞍山市住宅用房改變用途暫行規定》、《廈門市建筑物使用功能和土地用途變更審批管理暫行辦法》等也作了類似規定。二是不要求行政審批的。例如，《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》、《長春市人民政府辦公廳轉發關于貫徹實施（公司法）大力支持全民創業促進我市經濟發展的意見》等。只有在一個統一的法律環境中，人們才能對其行為產生合理預期，[30]反之，不同省市的截然相反作法將嚴重影響《物權法》中住宅商用制度的統一。

關于住宅商用是否需要經過行政審批的問題，有觀點認為，如果不要求審批，將帶來如下問題：一是違背土地用途管理制度，變相減少了國家土地出讓費用。二是影響城市建設規劃，挑戰規劃權威。三是經營主體之間形成不公平競爭。[31]筆者以為，前述理由較為牽強，要求所有經營者經過規劃、土管至房管部門審批過于嚴格。其原因在于：第一，就整個區分所有建筑而言，用于從事經營性活動的住宅占整個建筑住宅的比例極小，尚不構成對建筑物使用性質的整體改變，因此，其不會對城市規劃、土地管理產生重要影響；第二，從鼓勵開辦中小企業的角度出發，如果要求擬住宅商用的業主先后經過城市規劃部門、土地管理部門和房屋管理部門的審批，則在時間上和成本上都不利于經營性活動的開展；第三，就眾多要求審批的法律文件和實際情況來看，其規范的主要對象在于那些改變整棟建筑物用途的情形。而我們所探討的住宅商用的對象主要是還存在大量利害關系業主的建筑物。第四，如果法律不要求對住宅商用進行前述審批，那么對所有市場主體都是同等對待，無所謂有損公平競爭問題。當然，我們所談的住宅商用也可能對城市規劃產生一定的影響，筆者以為，出于宏觀調控和管理的需要，要求擬住宅商用的業主到城市規劃部門備案是合理的。

還需要討論的一個問題是，業主將住宅改為商用之后，是否需要到房屋管理部門辦理變更登記？我國現有房屋登記有兩項主要功能：一是公示權屬狀況。如果登記機關盡可能全面提供每一宗不動產的權屬信息，對于不動產的交易安全大有裨益。[32]雖然我國《房屋登記辦法》、《城市房屋權屬登記管理辦法》（已被前者廢止）均未將“房屋的用途”作為強制性登記事項，但實踐中，房屋管理部門的登記簿上有關于房屋用途的記載事項。二是滿足國家管理的需要。掌握國家建筑物的使用情況，有利于國家相關政策的準確制定，也有利于實施有效的房屋管理措施。從這兩個角度出發，筆者認為，住宅改為商用之后，到房屋管理部門辦理變更登記是必要的。

（五）住宅商用的法律效果

在經營活動開展之后，住宅商用的業主還需承擔如下義務：一是按照既定的方式開展經營性活動。某業主在征得利害關系業主的同意時，應當全面告之經營活動的性質和內容及可能帶來的影響。利害關系業主通常以相關陳述為“同意與否”的基礎。如果經營性活動違反既有陳述并造成不利影響，利害關系業主可以請求恢復原來的經營狀態，造成損失的，可以請求損害賠償。二是分擔相關費用。經營活動可能增加區分所有權人的共同支出，例如，電梯使用費用、維修費用的增加等。經營活動者應當承擔因其經營性活動而增加的共同支出。三是填補利害關系業主的損害。關于業主之間的利害關系，應當綜合考慮，使區分所有者之間的利益處于平衡狀態，[33]在征求利害關系業主同意的過程中，各方當事人可能做出了一定的利益安排，例如，如果經營性活動可能對利害關系業主帶來一定不變甚至損害的情況下，要求住宅商用的業主補償利害關系業主一定的費用。對于這種約定，住宅商用的業主應當遵照執行。

如果擬用住宅從事經營性活動的業主未經全部或者部分利害關系業主同意，給利害關系業主的居住利益造成不利影響，那么，利害關系業主可以通過如下方式獲得救濟：一是行使物權請求權，請求住宅商用的業主排除妨害、消除危險，或者恢復原狀。二是如果遭受損失的，可行使侵權損害賠償請求權，要求承擔損害賠償責任。對此，《建筑物區分所有權司法解釋》第10條已作明確規定。

四、結論

作為我國經濟發展過程中的特殊現象，住宅商用制度一方面要維護廣大業主的既有居住利益，另一方面又要兼顧部分業主利用住宅從事經營性活動的利益需求，二者之間可能表現出一定的沖突，但這種沖突并不是“非此即彼”的截然對立關系。住宅商用制度的核心在于，在居住利益和商業利益之間尋求一個平衡點，尤其是在賦予廣大業主的行為和選擇自由，即通過擬住宅商用業主對利害關系業主的準確判斷，并經特定方式征得其同意，方可有效較少和預防住宅商用中的各種糾紛，構建和諧社區關系。如果住宅商用活動未經利害關系業主同意或者超出了同意的內容，利害關系業主可以通過物權侵求權、侵權請求權獲得救濟和保護。

我國《物權法》第77條首次從民事基本法的角度確立住宅商用制度，具有重要意義。《建筑物區分所有權司法解釋》第10條、第11條明確了“有利害關系的業主”的各種請求權，界定“有利害關系的業主”的利益，設置了對“有利害關系的業主”的證明規則，這些都進一步增強了《物權法》住宅商用制度的實用性和可操作性，值得肯定。盡管如此，這些規定還有如下問題需要明確：一是“房屋質量”、“生活質量”作為利害關系業主的利益的體現，應當采用空間獨立性、環境安寧性、使用便利性和建筑的牢固性四大要素來具體判斷。二是關于“本棟建筑物內的其他業主應當認定為‘有利害關系的業主’”的推定，應當是可反駁的推定，從事經營性活動的業主可以通過證明未給其他業主造成損害推翻該推定。三是本棟建筑物之外的其他業主所遭受的“不利影響”應當采用客觀判斷標準。

注釋:

[1]參見王澤鑒：《民法物權》（第一冊），臺北1992年自版，第197頁。

[2]參見王利明：《物權法研究（修訂版）》（上冊），中國人民大學出版社2007年版，第576頁。

[3]參見李顯冬主編：《中國物權法要義與案例解釋》，法律出版社2007年版，第165頁。

[4]、8、10參見王繼紅、俞里江：《論“住改商”糾紛的司法救濟》，《法律適用》2007年第2期。

[5]關于這方面的文章和資料也不少，在此不一一列舉，本人根據對實際情況的考察，試就這些問題作較全面的列舉。

[6]、12、28參見崔艷蕾、邵達民：《民宅商用法律問題分析》，《當代經濟管理》2008年第3期。

[7]戚冬瑾、周劍云：《“住改商”與“住禁商”——對土地和建筑物用途轉變管理的思考》，《規劃師》2006年第2期。

[9]《北京青年報》2006年4月20日，第A13版。

[11]關于這方面的文章和資料很多，各有不同的分類和列舉，本人根據對實際情況的考察，試就這些問題作較全面的列舉。

[13]、27參見全國人大常委會法制工作委員會：《中華人民共和國物權法條文說明、立法理由及相關規定》，北京大學出版社2007年版，第121頁、第121頁。

[14]參見王利明：《物權法是社會主義市場經濟的基本法律》，《求是》2007年第10期。

[15]十七大報告指出，要“促進個體、私營經濟和中小企業發展”。

[16]WarrenFreedmanBAlter:TheLawofConduminiaandPropertyOwners’Associations,pp123-124.

關鍵詞:住宅商用/居住利益/利害關系業主/同意/審批登記

內容提要:住宅商用現象與我國經濟發展的狀況具有密切聯系，在維護廣大業主居住利益的前提下，應當賦予部分業主利用住宅從事經營性活動的自由。準確界定和判斷利害關系業主的范圍，并通過合理方式征得利害關系業主的同意是減少和預防爭議的有效手段。對住宅商用審批的核心內容在于是否征得利害關系業主的同意，而不在于城市規劃和土地管理，后者備案即可。如果住宅商用未經利害關系業主全部或部分同意，利害關系業主可通過物權請求權、損害賠償請求權獲得救濟。