個人消費信貸業(yè)務防范論文

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摘要：個人消費信貸業(yè)務雖剛剛起步，但它的前景廣闊，同時也是我國加入WTO之后，外資銀行與國內(nèi)商業(yè)銀行競爭的重要方面。本文擬對個人消費信貸的風險及其防范進行探討，以利于更好地開展個人消費信貸業(yè)務。

個人住房貸款、個人汽車消費貸款和個人耐用消費品貸款是個人消費信貸的主要內(nèi)容，而其中份額最大、目前開展得最好的是個人住房貸款業(yè)務，成為銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)中的熱點。分析和探討個人消費信貸業(yè)務的風險及其防范，主要是圍繞個人住房貸款業(yè)務的風險及其防范來進行的。

一、個人住房貸款業(yè)務的主要風險因素

房地產(chǎn)信貸引起銀行巨額壞帳從而引發(fā)金融動蕩，可謂屢見不鮮。1955～1980年間，日本住宅地地價上漲約40倍，而同一時期各產(chǎn)業(yè)現(xiàn)金工資總額僅增加14倍，進入1980年代以來，日本商業(yè)用地地價高漲，另一方面為抑制急劇的日元升值，采取金融寬松措施，使房地產(chǎn)信貸進一步擴大，并最終成為進入1990年代日本“泡沫經(jīng)濟”破滅的重要原因之一。我國在1992年之后的二、三年間出現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)熱，尤其是海南、北海的房地產(chǎn)更是熱得炙手，要不是及時采取一系列的宏觀調(diào)控措施抑制過度的房地產(chǎn)開發(fā)熱，后果不堪設(shè)想。盡管如此，海南和北海的積壓房地產(chǎn)的處理問題，至今仍未徹底解決。前幾年發(fā)生在東南亞的金融危機，過度的房地產(chǎn)信貸也是元兇之一。

房地產(chǎn)業(yè)是我國近十年發(fā)展最快、關(guān)聯(lián)度最大、對GDP增長貢獻最大的行業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展帶動房地產(chǎn)金融的發(fā)展，個人房地產(chǎn)貸款余額從1997年的190億元上升到2003年末的1.2萬億元，增長63倍。2003年末的壞帳率為1‰～2‰，但個人住房貸款的風險往往在3～8年后大量顯現(xiàn)，而2003年末的貸款余額大部分是在2000年之后發(fā)放的。那么，討論和分析個人住房貸款業(yè)務中的風險因素就顯得非常重要了。大體來說，個人住房貸款業(yè)務中的風險因素分為政治風險、法律政策風險、道德風險（或信用風險）以及市場風險（或商業(yè)風險）。所謂政治風險，是指貸款住房所在地區(qū)或國家發(fā)生社會動蕩，政權(quán)極不穩(wěn)定，從而引起房地產(chǎn)價格的急劇貶值，導致個人住房貸款難以收回的風險。而法律政策風險，是指個人住房貸款手續(xù)的完備性、合理性和有效性存在問題以及稅收法律制度、宏觀經(jīng)濟政策在個人住房貸款期內(nèi)發(fā)生大的變化或調(diào)整，從而影響到整個住宅類房地產(chǎn)的市場租金和市場價格，進而對個人住房貸款的安全性帶來影響的風險。道德風險（或信用風險），是就開發(fā)商和購房者而言，如果他們不注重自身信用，故意違約導致個人住房貸款不能如期支付給貸款銀行的風險。市場風險（或商業(yè)風險），則指因市場供求的變化，使貸款住房的市場價格出現(xiàn)較大貶值，或者取得貸款支持的購房者發(fā)生非故意違約不能支付到期貸款，因而不能全部歸還銀行的個人住房貸款。政治風險不屬本文討論的范疇，下面僅就與法律政策風險、道德風險（或信用風險）和市場風險（或商業(yè)風險）相關(guān)的一些具體風險因素進行分析。

1.選擇項目風險一種情況是個人住房貸款所選擇的房地產(chǎn)開發(fā)項目本身存在嚴重問題，具體來說又包括如下情況：一是規(guī)劃報建手續(xù)瑕疵，如因土地出讓金未交而未領(lǐng)《國有土地使用證》等，這些房地產(chǎn)項目極容易在購房戶和開發(fā)商之間產(chǎn)生集體糾紛，現(xiàn)實中這種糾紛的往往造成購房戶集體拒付個人住房貸款，對這種項目發(fā)放個人住房貸款將給金融機構(gòu)帶來極大的風險。二是該房地產(chǎn)開發(fā)項目事先未作好市場分析，市場定位不明確導致該項目本身根本就沒有市場前途；三是開發(fā)商自有資金不足，或者開發(fā)商缺乏經(jīng)驗，沒有高素質(zhì)的人員組成的管理隊伍等。出現(xiàn)以上兩種情況都有可能造成“爛尾”或不能如期交房，如果銀行不慎選擇了這樣的項目開展個人住房貸款業(yè)務，則該貸款從開始就面臨成為呆壞帳的可能。

還有一種情況是銀行需了解商品房類型的不同，個人住房貸款的風險有較大差別，一般來說以投資為目的的客戶的違約風險大于以自省居住為目的的購房戶的風險，商業(yè)房大于住宅，而住宅中易于成為投資品種的小戶型和酒店式公寓大于一般住宅。目前成都市市場上小戶型購房戶中投機淘金的購房者占很大比例，在前幾年投資高回報的示范帶動下許多普通市民也加入投資小戶型的行列，推動小戶型的價格快速上漲，一旦租金達不到預期水平，違約的風險將大大增加，從金融部門反饋的信息來看，這類小戶型違約的概率明顯高于一般普通住宅。故銀行對投機性客戶應從嚴審查，對容易成為炒房戶目標的項目謹慎介入。

2.銷售價格不實風險。開發(fā)商銷售價格嚴重不實，普遍高于同一供需圈類似住房的市場價格。實際工作中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的情況：有的開發(fā)商因種種原因，將銷售價格人為抬高；；或者將銀行提供按揭支持的售房價格抬高，有的銷售價格甚至比同一供需圈的類似住房的公允市場價格高出20%～30%.試想，如果銀行辦理個人住房貸款業(yè)務之初，貸款金額就高于相應的住房的公允市場價格，還奢談什么防范信貸風險之類的話題呢？成都市市場上也出現(xiàn)了通過提高單價，同時對購房戶高贈送返現(xiàn)的方式，達到實際降低銀行按揭的首付比例，銷售單價實質(zhì)并未抬高的方式。

3.開發(fā)商惡意套現(xiàn)風險。開發(fā)商可能因為工程建設(shè)資金的短缺而惡意套現(xiàn)，一是開發(fā)商組織一批假的購房者到銀行辦理按揭手續(xù)，或者開發(fā)商出具虛假的首付款證明從而放寬實際交付的首付款限額（比如，首付款應達房價款的30%，開發(fā)商私下答應為購房者在一定期限內(nèi)墊付10%～20%的房價款），從而達到套取銀行現(xiàn)金的目的。而不論是開發(fā)商組織的那些不真實的購房者，還是開發(fā)商擅自降低首付款的真正購房者，歸還個人住房貸款的還款能力都是有極大疑問的。

4、個人信用風險。這里談到的個人信用風險，僅指購房者故意違約，如本來沒有還款能力而騙取銀行個人住房貸款，或者具有還款能力而惡意拖欠銀行的個人住房貸款。至于借款人經(jīng)濟狀況惡化，以及發(fā)生借款人死亡、失蹤而無人帶其履行合同或繼承人或代管人拒絕履行合同等情況造成的借款人違約，屬于通過健全有關(guān)法規(guī)、完善社會保障制度可以解決的問題，可以不納入個人信用風險范圍。6~}1[o?/*s::%&98,3LqE7r&u.tkNHs數(shù)學論文=\7(*_&Q)+*;??u-h#AHy€

5、資本價值風險。房地產(chǎn)的資本價值在很大程度上取決于預期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費用水平，然而，即使收益和費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種情況在證券投資市場上反映的較為明顯，房地產(chǎn)投資的收益率也經(jīng)常變化，這種變化也影響著房地產(chǎn)的資本價值。預期的資本價值與現(xiàn)實的資本價值之間的差異即資本價值的風險。個人住房貸款業(yè)務中按揭住房的資本價值風險，是指該住房的預期市場價格與現(xiàn)實的市場價格之間的差異。影響住房的資本價值的因素主要有：

論文個人消費信貸業(yè)務的風險防范來自免費論文網(wǎng)

（1）未來住宅類房地產(chǎn)市場的走勢關(guān)注房地產(chǎn)發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場是個周期性的市場，房價水平處于波峰時期的貸款風險肯定大于其他階段的風險，未來的預期市場價格可能普遍低于目前的市場價格。故金融機構(gòu)要對不同階段在首付比例上區(qū)別對待，從宏觀上控制住該風險。

（2）住宅功能陳舊。以后人們對住宅的功能要求（如戶型設(shè)計、外部景觀、室內(nèi)設(shè)施等）總是日新月異、不斷增強的，當前的住宅在功能上以后總會逐漸陳舊過時，相應地，其資本價值也有貶值的可能。

（3）房地產(chǎn)估價。如果某地區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)均有高估房地產(chǎn)價格的傾向，則房地產(chǎn)的融資能力、獲利能力均被抬高，相應地，房地產(chǎn)的資本價值也就容易高估，從而推動經(jīng)濟泡沫的出現(xiàn)。

住宅資本價值風險的出現(xiàn)，可能使按揭住房的未來市場價格極大地低于辦理按揭之時的市場價格，導致借款人大面積理性違約，造成嚴重的金融動蕩和金融危機。

6.個人住房貸款資金的流動性風險。由于個人住房貸款的借款期限長達10～20年，甚至可達30年，貸款資金的流動性問題如不能解決，個人住房貸款抵押的一級市場必然出現(xiàn)自身無法解決的難題：資金占用的長期性與資金來源的短期性問題，住房抵押貸款市場的巨大需求與商業(yè)銀行等金融機構(gòu)資金來源有限的矛盾。個人住房貸款資金的流動性風險，使銀行的長期資金使用和短期資金來源的不匹配，使商業(yè)銀行自身加大了資金短缺的壓力，從而讓個人住房貸款業(yè)務難以開展下去。

7.法律風險。個人住房貸款的法律風險，包括三個層面的內(nèi)容：（1）合規(guī)性問題。個人住房貸款的手續(xù)是否完備、合法和有效，如住房抵押登記和商品房預售的備案登記應辦妥等。（2）按揭住房的權(quán)利瑕疵。辦理個人住房貸款業(yè)務，要求按揭住房不存在權(quán)利瑕疵，如果按揭住房還存在其他抵押權(quán)人、典權(quán)人或其他買受人，則銀行的貸款缺乏安全、有效、足值的抵押擔保品，銀行的貸款風險自然就很大了。（3）抵押住房的處分問題。借款人不能歸還銀行的貸款本息，盡管抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，但如果借款人不能從抵押住房遷出或者借款人遷出后無立足之地，銀行就不能順利地處分抵押物。

8.檔案管理風險。個人住房貸款業(yè)務的檔案保存相當重要，因為在如此長的借款期內(nèi)（可長達30年），銀行工作人員必然產(chǎn)生變動，甚至從領(lǐng)導到信貸員要換四、五次班，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了因工作人員變動而造成個人住房貸款業(yè)務檔案流失的情況，若銀行內(nèi)部有人與外部勾結(jié)，則問題更為嚴重。若出現(xiàn)個人住房貸款業(yè)務檔案的失真、失實，則銀行的貸款就面臨極大風險。

二、個人住房貸款業(yè)務的風險防范

個人住房貸款業(yè)務的風險因素雖然很多，但其中許多風險因素通過加強制度建設(shè)、完善個人住房貸款的信貸管理工作是可以防范的，亦或減小風險。具體來說，有如下一些防范風險的措施：

1.加強個人住房貸款前期評估工作。通過個人住房貸款的前期評估工作，可以選擇市場前景好的項目給予貸款支持，從而避免項目選擇風險、銷售價格不實風險，部分避免資本價值風險和開發(fā)商惡意套現(xiàn)風險。個人住房貸款前期評估工作包括的基本內(nèi)容有：

（1）貸款項目評估。通過對按揭項目的建設(shè)條件評價、市場前景分析、開發(fā)商素質(zhì)和業(yè)績評價、項目的財務盈虧平衡分析和風險分析，可以判斷項目是否具備給予按揭支持的條件，從而擇優(yōu)挑選好項目。

（2）對擬提供貸款支持的按揭住房的期房價格進行市場評估，經(jīng)銀行確認后，確定合理的貸款成數(shù)。

對期房價格的市場評估，避免了開發(fā)商高價銷售策略給銀行帶來的風險。有的商業(yè)銀行通過評估機構(gòu)曾發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商針對按揭住房的銷售價格高出一次性付款售價的30%左右，在這種情況下，開發(fā)商獲得了暴利，但銀行貸款的風險從一開始就額外加大了。通過評估，還可以部分避免開發(fā)商的惡意套現(xiàn)風險。因為即使開發(fā)商組織假的購房者辦理了按揭手續(xù)，套取了銀行現(xiàn)金，但個人住房貸款畢竟擁有了合法有效、足值的抵押擔保品——住房抵押，在開發(fā)商僅能獲抵押住房的公允市場價格的七成貸款的情況下（銀行還可以根據(jù)按揭住房在建項目的形象進度，預留開發(fā)商對購房者的保證金，以保證在建項目的資金需求。），開發(fā)商終究會想方設(shè)法按月代替虛假的購房者歸還貸款，否則銀行一旦處分抵押住房，加上銀行預留的保證金，應該可以使貸款風險降到最低，而開發(fā)商則得不償失。

對期房價格的市場價格評估，還可以避免抵押住房的資本價值風險。通過對未來同類住宅類房地產(chǎn)市場走勢的分析，對住房功能陳舊的判斷，以及對城市空心化趨勢的出現(xiàn)等諸多因素的分析、評估，可以評測出較為公允合理的住房理論價格，根據(jù)該理論價格計算的貸款成數(shù)發(fā)放個人住房貸款，無疑可以減小抵押住房未來的資本價值風險。當然，減小抵押住房的未來資本價值風險的前提，還是要有規(guī)范的房地產(chǎn)專業(yè)評估機構(gòu)進行市場價格評估，而且對期房評估得出的理論價格應能基本反映類似房地產(chǎn)的未來市場趨勢，做到公允、合理和可信。否則，如房地產(chǎn)市場價格的虛假和不真實，遠遠高于其理論價格（往往由房地產(chǎn)抵押人、貸款銀行和評估機構(gòu)三者共同推波助瀾），就會和證券投資的過度繁榮一道，形成“虛擬經(jīng)濟”的極度興旺，即“泡沫經(jīng)濟”，最后導致經(jīng)濟的全面崩潰。

2.建立個人信用評級制度。不但個人住房貸款業(yè)務離不開個人信用評級，其實只要是開展個人消費信貸，都離不開個人信用評級。人們常說“市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟”，其實也可以說“市場經(jīng)濟也是信用經(jīng)濟”。個人信用評級制度的建立，目的就是要通過評級掌握借款人的個人真實收入和財產(chǎn)，掌握借款人有沒有個人負債，借款人以往有沒有不良信用記錄，從而據(jù)以判斷借款人的還貸能力和還貸意愿。但是，目前對個人信用評級制度的建立缺乏權(quán)威部門的統(tǒng)籌，往往難以實際推行。比如，建設(shè)銀行在1999年出臺了個人住房貸款資信評定標準，工商銀行也出臺了《個人住房貸款借款人資信評估指導意見》，但都限于住房貸款借款人資信評估和各自銀行系統(tǒng)，資信評級結(jié)論不能在其他商業(yè)銀行通用，也不能用于其他個人消費信貸。并且如果開發(fā)商同意賣房給購房者，購房者又支付了首期購房款，資信評級勢必流于形式；如果先辦個人資信評級，達不到資信標準的個人不擔不支付評估費，還可以換一家銀行辦理按揭。

因此，為了建立有效的個人信用評級制度，應抓好以下基礎(chǔ)工作：

（1）建立獨立、公正、權(quán)威的資信評級中介機構(gòu)。該機構(gòu)應由人民銀行進行業(yè)務指導，能夠調(diào)閱各商業(yè)銀行的電腦網(wǎng)絡(luò)資料，出具的資信評級結(jié)論在各商業(yè)銀行通用，適用于一切個人消費信貸領(lǐng)域，并可進行實時跟蹤，一但發(fā)現(xiàn)不良信用記錄，隨時調(diào)整其個人信用等級，對近三年信用良好的個人，可以按操作規(guī)程調(diào)高其個人資信等級。

（2）盡快建立個人存款實名制和個人財產(chǎn)申報制度。通過這兩項制度的建立，可以掌握個人真實收入和財產(chǎn)，評價個人的還款能力。所幸的是，二○○○年伊始，人民銀行已宣布即將實行個人存款實名制，相信個人財產(chǎn)申報制也將很快出臺。

（3）實行個人信用實碼制和計算機聯(lián)網(wǎng)查詢系統(tǒng)。個人信用實碼制就是將可證明、解釋和查詢的個人信用資料都存儲在該編碼下。當個人需要向有關(guān)方面提供自己的信用情況時，個人資信評級機構(gòu)通過個人信用實碼可以查詢所需資料，從而評定信用等級。

（4）建立個人銀行帳戶。將目前個人收支以現(xiàn)金為主，改為以個人銀行帳戶轉(zhuǎn)帳收支為主，個人只有零星的現(xiàn)金收支。這樣，銀行對個人的貨幣化資產(chǎn)、不動產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)（通過轉(zhuǎn)帳和稅收確認），個人收入和到期償付能力就可以全面掌握并進行評估。

3.健全法規(guī)，完善社會保障制度。個人住房貸款業(yè)務涉及一系列相關(guān)法律、法規(guī)，通過修訂和完善房地產(chǎn)抵押法律制度、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和預售法律制度，通過制訂物權(quán)法、個人破產(chǎn)法、社會保障法等法律，可以使個人住房貸款業(yè)務的手續(xù)在合法有效的基礎(chǔ)上更加完備、簡明，使抵押住房不存在權(quán)利瑕疵，保障抵押權(quán)人擁有能夠順利、合法地處分抵押住房的權(quán)利。

4.強化銀行對個人住房貸款業(yè)務檔案的管理工作。銀行應由專人負責保管個人住房貸款業(yè)務檔案，實現(xiàn)電腦和文件資料（原件）的雙重管理，加強內(nèi)部監(jiān)督、內(nèi)部牽制，以保證業(yè)務檔案不失真、不失實和不流失。通過電腦化管理，對每月拖欠銀行貸款的借款人進行及時催收，并納入“黑名單”，加強貸后管理工作力度。

5.創(chuàng)造條件，逐步推行住房抵押證券化。對于個人住房貸款資金的流動性風險，一級抵押市場是無法解決的。解決問題的出路在于建立二級抵押市場（即推行住房抵押證券化）。所謂住房抵押證券化，即通過專門設(shè)立的中介機構(gòu)收購一級抵押機構(gòu)的住房抵押貸款，實現(xiàn)個人住房貸款的流動性，然后通過建立標準抵押，為抵押貸款的“打包”組合及其證券化創(chuàng)造條件，再通過為抵押貸款組群提供加強擔保，增強抵押債務的清償能力，使抵押債券具有類似政府債券的信譽。最后，二級發(fā)行機構(gòu)以抵押貸款組合為擔保向社會發(fā)行轉(zhuǎn)付證券，將抵押貸款出售給社會投資者，接通了社會資金與住房金融市場的聯(lián)通渠道。

住房抵押貸款證券化，使社會上的游資（短期資金）轉(zhuǎn)化為長期投資，從而解決了個人住房貸款資金的流動性風險，保證了貸款機構(gòu)的經(jīng)營安全。住房抵押貸款證券化，還解決了貸款銀行資金不足的問題，使個人住房貨款的巨大市場前景得以實現(xiàn)，給社會增添了一種新的投資品種，同時也轉(zhuǎn)移和分散貸款銀行的風險，從而增強了房地產(chǎn)金融市場的活力，提高了市場運行效率。崔太平