當前房地產市場需求分析研究論文

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摘要：當前我國房地產市場需求問題表現主要是基本性需求不能有效得到保障，投機性需求嚴重導致房價居高不下，影響了改善性需求和投資性需求。而造成房地產市場需求問題的深層次原因主要是制度不完善、居民收入水平差距過大、房地產商品在供給上的壟斷性等。針對上述原因，本文提出了改善當前房地產需求的對策。

關鍵詞：房地產市場需求問題解決對策

一、引言

馬斯洛需求層次理論認為：人類的需求水平是從低向高不斷發展的，如果人類在低層次的需求長期得不到滿足，則其需求水平會倒退和下降。根據馬斯洛需求層次理論，居民的住房需求作為人們的最基本的生活需求之一，如果長期得不到滿足，則其生活水平將不進反退。若住房需求占用了家庭消費的大量財富，則不利于家庭生活水平長遠的提高。當今，城鎮家庭居民的主要開支或需求有四大部分即：教育投資、養老保障、醫療保障和住房需求，住房需求是最基本的一項需求。因此，必須保障居民的基本住房需求并聯不斷改善居民的住房需求，才有利于使居民的需求水平向更高的層次發展，才有利于提高整個社會的生活水平。當前我國房地產市場尤其是商品房價格上漲速度過快，與大多數居民的實際消費能力不相符合，房地產市場投機氛圍嚴重，居民在住房消費方面的支出占家庭總支出中的比重過高，既限制了居民在其它方面的消費需求，也嚴重透支了家庭未來的消費能力。本文通過對當前房地產市場需求問題進行了分析，最后提出了相應的對策。本文中所指房地產市場特指滿足家庭居住需求的房地產市場。

二、當前房地產市場需求問題分析

當前我國房地產市場的需求大致可以分為基本性需求、改善性需求、投資性需求、投機性需求四種類型。其中，基本性需求是指一些為了滿足低收入家庭生活基本需要的住房需求：改善性需求是指在滿足基本需求的基礎之上，隨著家庭生活水平的提高而要求改善居住環境和提高生活質量的住房需求：投資性需求是指在基本住房需求或改善性需求滿足的基礎之上，通過房地產投資來實現家庭資產的保值、增值。擴大家庭收入的購房需求：而投機性需求則是利用過剩的流動性資金對房地產進行大肆炒買和炒賣，并在短期內追逐利潤最大化的一種追利需求，本文認為，房地產的投機性需求是一種破壞性需求，應通過相關調控政策來予以抑制。

當前我國房地產市場的需求問題可概括為：基本性需求不能有效得到保障，投機性需求嚴重導致房價居高不下，影響了改善性需求和投資性需求，而導致這些問題產生的原因主要有以下幾方面：

(一)市場發育不成熟，市場監管制度滯后，影響了居民住房需求的實現

自1998年我國實行市場化分配住房改革以來，房地產業經歷了20余年的發展時間，市場發育仍不成熟，尚未形成有效的市場競爭機制。開發商則更多的是在誰能拿到土地的問題上進行角逐。而在后續開發、房屋供給上并未能真正地去想如何更好地為客戶服務和滿足客戶的需求，到了終端銷售。更是為了瘋狂追逐利潤，而隨意改動銷售價格。在政府方面，為了實現經濟增長的目標和擴大地方財政收入，對土地撥劃和規劃缺乏全面科學管理：經適房和廉租房建設落后，并在開發建設和交易中缺乏監管，甚至出現了違法違規現象，低收入人群的住房需求難以得到有效實現。

(二)開發商利用房地產商品的特點和對房屋終端銷售擁有絕對控制權，以攫取最高利潤為目的，置一般居民消費能力于不顧

房地產商品是開發周期較長的產品，開發商一般可以利用時間差來贏取更大的獲利空間，一是可以利用開發時間與交付使用時間差來提前計算銷售價格溢價，二是可以利用預售方式來提前回籠資金獲取相應利息收入。且在最終銷售上，一些開發商更是利用其占有的具有壟斷性質的房產資源，待價而沽，盡可能拖延銷售時間，或延遲開盤時間，以達到提價的目的。2008年5月31日。國土資源網在其官網上《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，該合同要求“明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。屬于商品住宅項目的，原則上開發時間最長不得超過3年。”但是這個政策具體實施起來也有一定的困難，一是項目規模有大小之別，開發時間有別，使得政策在實施中靈活性不夠：另一方面。即使項目開發完畢，銷售任務不一定能完成，開發商仍可以利用最終銷售決定權來控制房地產商品在市場供給時間和供給量，以達到控制價格和攫取利潤之目的。

(三)房屋供給結構不合理，制約了一般居民的住房需求

房屋供給結構的不合理表現在：一是房屋房型面積過大，且大戶型面積住房占整體住房供給中的比重偏高，以致整體房屋售價較高，從而使一般購房者望而卻步：二是房屋結構設計不合理，有些開發商甚至將面積在90m2以下或是100m2以下的設計成一居室，與當前一般居民住房消費需求結構不一致：三是離城市中心近或交通便利的房屋多設計為高檔住宅，使一般購房者只能到偏離市中心的地方購房，增加了其交通費用等生活成本。而開發商之所以供給這樣的房屋結構，一是利用土地資源的稀缺性來進行炒作，吸引房屋投機需求者和高收入者進入市場：二是利用其擁有房屋的最終銷售權來左右市場需求：三是利用其區位資源的壟斷性優勢，尤其是與其周圍的商業、教育配套設施來提升房價，控制房屋供給結構。雖然在2006年國務院頒布的“國六條”中第一條規定：切實調整住房供應結構，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。在國務院2007年24號文件中也提出了兩個70％即：土地供應的70％給保障性用房，建筑套型面積70％控制在90m2以下。但在實際中，這些政策并未被嚴格執行。房屋戶型偏大、設計結構不合理、地理位置分布不當等制約了一般居民的住房需求。

(四)居民間收入差距較大，大部分中低收入人群住房需求的消費能力不足

當前，我國城鎮居民的基尼系數也達到了0.4以上，表明我國居民的收入差距已經過大(國際上認為基尼系數為0.4-0.5表示收入差距較大)。而大部分中低收入人群住房消費能力與當前的高房價形成反差。居民收入差距過大有許多因素，但是居民收入差距過大的重要原因之一就是社會保障乏力，居民應對的家庭開支不僅有醫療，教育，養老，最重要的一項支出就是住房消費支出。當前的公積金制度雖然能給予一定的保障，但是遠遠不能滿足家庭的住房消費需求，而且有些企業并未給予職工住房方面的保障。而收入差距過大，也導致市場上商品房開發商更愿意為高收入人群提供住房，而低收入人群的住房只能依賴政府的廉租房和經濟適用房建設。因此，在調控房地產市場健康、穩定發展的同時，也應關注城鎮居民的住房保障需求，完善和推進國家的廉租房制度和經適房制度，增加對低收入人群的住房補貼。

三、解決當前房地產市場需求問題的對策

綜上所述，當前我國中房地產市場需求問題的深層次原因在于我國房地產市場化改革中制度不完善、缺乏監管、市場發育不成熟，城鎮居民收入差距過大等原因造成的，而為保證房地產市場的健康發展和合理需求的實，現，應努力做到保障基本性需求、發展改善性需求、鼓勵投資性需求、抑制投機性需求四個方面，具體對策如下：

(一)改善土地和商品房的供應環境，盡可能保證商品房供應與需求的同步發展

首先，對于土地的劃撥和開發需要相關政府部門合理規劃和有序進行，做好市場預測工作，保證土地的平穩供應，使之與市場需求相協調。其次。通過限制開發周期和上市時間，保障供應的連續性。房地產市場的供應從取得土地到建設成商品房需要較長一段周期，跟其它產品的生產周期不同，因此，只有保障商品房產品供應的連續性，才能保障迫切性的住房需求的實現。為此，通過開發時間和上市時間的限制，可以防止開發商捂盤惜售，’變相抬高房價，推遲房屋上市時間，故意制造產品緊缺氛圍，引起人們購買的恐慌心理，從而產生盲目購買行為的出現。再者，相關政府部門應加強對房地產市場的數據統計工作，做到房地產市場數據進一步透明化，真實有效公布相關數據，避免開發商單方面誤導公眾購買行為。

(二)改革房產稅征收方法，調節商品房供應結構與需求結構的不平衡，限制投機性需求

針對當前房地產價格高居不下的現象，多數專家建議開征房產稅來調控價格。我國當前房產稅征收方法是按照居住面積全額征收，這無疑對承擔當前高房價的已購房者是雪上加霜。也有專家認為對擁有多套住房的購買者征收房產稅，但在實際中利用他人名義購房的購買者大有人在，使得該辦法難以真正奏效。還有專家認為應該對大套型房屋(90m2以上)征收房產稅，但也可能出現炒房客重點投機中小戶型，仍會造成市場價格與實際價格背離甚遠。故本文認為，開征房產稅應綜合以下四個方面進行：

1購買者與戶籍掛鉤。實行不同的稅率。非本地戶口購房需要承擔較高的房產稅，因為這些人可能在自己戶籍所在地擁有住房，通過這種政策限制提高了投機商的炒作成本，減少市場上外地炒房團的投機性需求。

2結合人均擁有住房面積來和住房總面積來計征房產稅。根據建設部2006年房產新政，以90m2以上為超大房屋來征收房產稅，若以城市家庭單位人數一般為3人來計算，人均面積即為30mz。因此，本文建議對凡人均住宅面積超過30m2，且房屋總面積在60m2以上的房屋使用者征收房產稅，以此限制大肆炒房的投機商進入市場。

3結合房屋的檔次分別設置不同的稅率和計征方法。對于高檔房、普通住宅實施高、低不同的計征稅率和計征方法。如對于高檔住宅可以采用全額征稅的方法，而對普通住宅則只對超標面積計征稅收，通過不同征收辦法來調節房屋的供應結構。

4采用累進制征稅辦法來計征。對于超大房屋按照起出面積實施累進制稅收計征辦法，調節居住土地的需求結合結構趨于合理，還可以有助于縮小貧富差距。

綜合以上四方面來開展房產稅，不僅可以對投機性需求進行打壓，還可以借助稅收的方式來調節當前供應房屋結構與需求結構不相一致的矛盾。

(三)完善當前的經適房制度，推進廉租房制度來保障低收入人群的基本住房需求

經適房和廉租房制度體現了社會公平的原則，可以較好解決城市低收入人群和外來務工人員的住房需求。為此。本文建議從以下幾方面做起：

1加強經適房的分配監管。首先，加強內部人員管理，在法律法規上加大違規處罰力度。其次，要進一步完善經濟適用住房供應對象的審核機制，主要是保證收入、財產和住房狀況審查的真實性。再者，要加強準入、配售和售后各個環節的管理，確保經濟適用住房制度惠及被保障群眾。

2加強經適房的使用監管。經適房是國家對低收入人群實現居者有其所的一種基本保障，一般應以滿足自住性需求為目的，若是利用經適房用以出租和轉賣獲取收益的顯然不符合與這項制度背道而馳。建議對這種行為的房屋使用者給予收回使用權利或征收土地差價和相應的交易稅費。公務員之家

3積極推進廉租房制度來保障低收入人群的基本住房需求。廉租房作為我國的一項保障低收入居民的住房基本需求和過渡性需求，需要根據各個地方的經濟水平和市場需求來積極有效開展，并做好合理的區域規劃。

(四)增加居民的住房消費能力，保障其住房的基本需求的實現和逐步向改善性需求的過渡

住房需求既然作為家庭的最基本需求之一，理應也給予相應的補貼和保障，雖然目前我國實施了住房公積金制度，但相對于目前的高房價仍有為數不少的企業對職工的住房補貼是杯水車薪。尤其在當前我國城鎮化水平不斷提高的發展背景下，土地供應偏緊，需求趨勢不減，房價居高而不下，通過加大房產補貼，則可以有效增加居民的住房消費能力，改善當前的需求狀況。

房產稅的開征有利于縮減居民間的貧富差距，本文建議可將征收的房產稅、營業稅以及其它相關稅收用于加大居民的住房補貼，使之取之于斯，用之于斯，利用稅收的再分配功能，增加中低收入人群的住房消費能力，保障基本住房需求的實現和向改善性需求的過渡.

四、結論

市場是由需求、購買者和購買力三者構成。當前我國房地產市場有和大量的市場需求存在，購買力與房價的差距過大，體現了產品供給結構與市場需求結構不符，同時也說明了房地產市場發展與實際價值的背離。但住房不僅是一種最基本的需求，也是一種安全性需求，必須予以保障。根據以上分析，本文的結論可歸納為以下三點：

(一)加強房地產市場各環節的監管，嚴懲違法違規行為，規范市場操作行為，限制投機性需求，積極完善和推進廉租房制度，實現“居者有其所”的基本目標。

(二)進一步推進房地產的市場化改革，形成良好的競爭機制和市場秩序。通過房地產市場化發展模式，開產商可以隨著市場需求能力和需求層次的提高來滿足住房需求。

(三)鼓勵適度的投資性需求。經適房和廉租房遠不能保證多樣化的住房市場需求，通過投資性需求滿足外來工作人員和剛參加工作、尚不具備購房能力的人群的住房需求。