農房拆遷研究論文

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在國家建設中常常涉及到房屋拆遷這一難題，拆遷人與被拆遷人也常常因維護自己的利益而搏弈。違背政策的博弈，導致的結果要么是影響國家建設，要么是損害某一方的利益，要么是維權上訪，要么是對搏公堂，要么是出現群體事件。我國目前只出臺了《國務院城市房屋拆遷條例》，對涉及農村房屋拆遷沒有出臺相關政策。對農房的拆遷只能是合理補償，協商拆遷。要做好這項工作，正確理解和執行國家的有關政策顯得十分重要，畢竟政策是維護雙方利益的法律依據。

一、宅基地與房屋的關系

首先我們要弄清宅基地慨念。《河南省農村宅基地用地管理辦法》第二條指出：農村宅基地用地是指農村居民個人取得合法手續用以建造住宅的土地，包括房屋、廚房和院落用地。

按照我國的法律規定，農村土地屬于集體所有，農民的住房歸農民所有。農民對于合法批準的宅基地沒有所有權，只有占有權和使用權。這就使我國農村土地所有權主體與農民房屋所有權主體存在著并非一致的情況。但農民對依法取得的宅基地享有不可侵犯的占有權和使用權。按照鎮、村規劃農民可以在自己的宅基范圍內建設主房、廚房、廁所等生活設施，種植花草、樹木等。

宅基地與房屋既有區別又有聯系：二者的關系具體表現在：宅基地是房屋存在的基礎和承載物，沒有宅基地，房屋就無法存在，相反，沒有房屋，宅基地也將失去其存在的目的而不成其為宅基地，從而變成了一般的其他土地，因而二者在空間上是統一的，在法律概念上是一致的，房屋是建造在宅基地上的房屋，宅基地則是以承載住房為目的的土地，二者密不可分，共同構成了有機聯系的整體。房屋和宅基地密不可分的有機整體，形成了“地隨房走”的共處模式。房的主人享有宅基地的使用權和占有權。

農民合法所得的宅基地和宅基地上的房屋，與國有用地和國有用地上的房屋享有同等的法律效力，同等受到國家法律的保護。

二、宅基地與價格的關系

農民的宅基地不允許買賣、轉讓，但并不是說農民的房屋不允許買賣和轉讓。房屋是農民重要的私有財產，國家保護農民的私有財產，允許并保護農民房屋的自由買賣。不過這種房屋買賣是在集體經濟成員之內，而不允許超越這個范圍。既然房屋可以買賣，那么作為房屋的承載物宅基地事實上也隨著房屋換了主人。

不允許宅基地買賣、轉讓，并不意味著宅基地沒有價值，宅基地的價值是體現在房屋價值上的。房屋的價值高，宅基地的價值就必然高。高價地段房屋的每畝地價可達幾十萬元，甚至幾百萬元。在城市我們買的房價里面是包含了地價的，無容置疑，農民的房價里面也是包含了地價的。

三、宅基地與農民的關系

《中華人民共和國物權法》第十三章第一百五十二條指出：宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

所謂占有權，就是宅基地使用權人經依法申請批準取得宅基地使用權，便享有對宅基地的獨占權，任何組織個人不得非法侵占、擅自使用或剝奪其宅基地的使用。

所謂使用權，就是不論宅基地使用的年限長短及其建設情況如何，宅基地使用權非依法定原因不能被剝奪。對于宅基地上的建房與宅基地使用權同時受法律的長期保障，宅基地使用權人在主要住宅建筑外，可自行在宅基地范圍內建筑其他生產或生活需要的建筑和設施。

農村居民宅基地使用權是農民群眾的一項重要的財產權利。農民對宅基地的使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其它形式非法轉讓。城建部門有權對國有土地上的房建實施管理，但卻無權對農村集體土地上的房屋行使干預。國土部門有權對在非建沒用地上的房建實施干預，但卻無權對取得合法《農村集體土地建設使用證》農戶的房建進行干預。國家未有授權房產部門給集體用地上的房屋辦理房產證的權力，房產部門也無權為拆遷方辦理集體土地上的房屋拆遷證，如此說來，拆遷方想拿到拆遷農房的許可證是不可能的。

對農房的拆遷只能采取合理補償、協議拆遷的辦法。農村集體經濟組織也只有在下列情況下可以經過村民代表大會或村民大會討論通過，報請鄉（鎮）人民政府審查、同意，有權收回宅基地使用權：一是實際使用面積過大，遠遠超過當地規定的標準，基本核算單位有權調劑或重新安排使用。《河南省農村宅基地管理辦理辦法》中規定的超越標準是一倍以上。二是自然消亡戶的宅基地。三是已進城或因其它原因全家戶口已不在本集體經濟組織之內的。但應對原有宅基地的建筑物和樹木等給予合理賠償，不得平調。除此之外任何人是無權收回農民宅基地的使用權。對于由于規劃、建設需要占用收回農民宅基地的，國家《物權法》規定：“對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地”，《河南省農村宅基地用地管理辦法》規定“原宅基地影響規劃，需要收回而又無宅基地的”，“現在住房影響鄉（鎮）村建設規劃，需要搬遷重建的”，應當重新為農民安排宅基地。

四、農房拆遷的方案

國家建設也好，城市建設也好，村鎮建設也好會涉及到農民房屋的拆遷。房屋拆遷是一大工作難題，要破解這一難題關鍵是要積極宣傳政策，正確執行政策，在開展積極思想工作的同時要有合理的安置補償方案。

房屋拆遷的安置補償目前有三種方案：

一是貨幣補償。貨幣補償的種類有重置價、成本價、市場價。重置價是指同地或異地重新建設被拆遷房屋的價格，它包括建材費、建筑工資，不包括地價。房屋重置價與結合成新的評估規則由縣房產管理局制定并公布，宅基地區位補償價計算辦法由縣房產管理局和國土資源局聯合制定并公布。成本價則包括建房的建材費、建筑工資、地價及相關的配套費。市場價一般是參照被拆遷農房同地段普通商品用房的平均市場銷售價格制定。實行市場價貨幣補償的被拆遷房屋的宅基地按當地集體土地征用標準予以補償。實行房屋市場價補償的農戶不再進行房屋安置或者另行審批宅基地。

二是房屋置換。房屋置換就是我們平時說的以房換房，以平米換平米，拆多少房屋，換多少等數量的房屋。具體置換時要制定一個為絕大數置換房戶能夠接受的基本置換價，達不到基本置換價的被拆遷戶應補齊基本置換價，對個別超出基本置換價的則退回超出部分的價格。同地段置房不考慮宅基地區位差價。不同地段的置房還要補齊宅基地區位差價。如置房到差的地段拆遷方要給被拆遷方補齊宅基地區位差價，如置換到好的地段，被拆遷方要給拆遷方補齊宅基地區位差價。被拆遷戶置房面積不夠的要按成本價補齊，超出置換面積的按市場價補齊。對超出標準不予置換房屋的那一部分房屋按市場價補償。被拆遷房屋的宅基地按當地集體土地征用標準予以補償，不再另行安排宅基地。

三是置地重建。置地重建是指置換宅基地進行重建。在置換宅基地時，拆遷方應為被拆遷方補齊新老宅基地的區位差價，原房建筑按重置價結合成新補償。政府有關部門負責宅基地的以舊換新工作。

五、對農房拆遷工作的想法

目前在城市建設中，尤其在修筑道路中涉及拆遷部分農房。被拆遷戶對“非驢非馬”的拆遷政策抵觸情緒較大，不僅影響工程進度，而且被拆遷戶為維護自己的利益上訪不斷。

在拆遷工作中，有的地方與群眾見面的拆遷安置補償方案的基本內容，是以每人30平方米為基數進行房屋置換或補償，超出部分的房屋補償則按重置價或低于重置價，對農民的宅基地沒有明確補償規定。這種作法直接損害了被拆遷戶的利益，遭到了被拆遷戶的強烈抵觸。農民是生活在社會最底層的人，掙點錢不容易。他們對用汗水換來的錢是金金計較，視錢如命。房屋和宅基地是他們最寶貴的財富，也是他們的生存之地，動了他們的房屋和宅基地，就是動了他生存的核心利益。他們不得不為此而大喊大叫，他們會用各種手段維護自己的合法利益。

在拆遷房屋時，對被拆遷戶要么實行貨幣補償，要么實行房產置換補償，要么實行置地重建補償。我們不搞平均主義，人的智力水平不一樣，所以每戶每人所擁有的財產不一樣，我們憑什么要按人置房，按人頭補償。試想一個四口之家，用畢生的血汗蓋起了一棟300平方米的樓房。按現有的方案每口人可置換30平方米房子，那么四口之家可置換120平方米房子。其余180平方米的房子按每平方米410元的重置價補償，能行得通嗎？410元在自己的宅基地上是1平方米的房子。他拿著410元能在市政府的大樓上蓋房嗎？能在市區的大街上蓋房嗎？顯然不能。試想，如果國家修鐵路要通過某單位的家屬樓，其中有一位副縣級領導，他同自己的兒子在里面有120平方米的住房兩套。按五口之家，每人置換30平方米，全家置換150平方米。其余90平方米，每平方米按500元的重置價補償，他和他的全家能同意嗎？對于農民來說有了宅基地，每平方米給500元，也許建1平方米的房子還有點希望，一旦失去了宅基地，想得到1平方米房子現如今需要三至四個500元。房屋是和其宅基地是一體的，房屋的價值是和其基地共同體現的，不能將房屋和基地剝離，只給房以重置價。正如一頭豬，毛和皮是共存的，毛一旦和皮分離，那么毛的價值有幾何。

要想使我市的農房拆遷工作順利進展，就必須改“非驢非馬”為“是驢是馬”。是實行貨幣補償方案、房屋置換方案、還是置地重建方案？最好是從實際出發，尊重民意。

在三種方案的制定中有一個共同的問題，就是補償的基數標準。為了防止拆遷前的亂建，確定每戶的補償平方米數是必要的。農房建設合法與否的惟一依據是《農村集體土地建設使用證》。農民在合法領得《農村集體土地建設使用證》后，在其基地上建造房屋就是合法的。沒有任何部門規定只允許建多少平方米，不允許建多少平方米。這使我想起了今年5月5日與新疆軍區副司令李新光同學歡聚時李司令說的一段話。他說：“我曾與一位省長視察工作時，看到一些農戶為了獲得拆遷補償多蓋房的情況。我問你們怎么不管管？他笑笑說順其自然吧！”根據實際情況，防止亂建，制定一個基本標準還是可行的。我市每證的宅基地使用面積為2.5—3分。一般的農家宅院上屋二層，下房一層加之門樓可以建房270平方米。因此每證每戶房屋補償的標準確定為270平方米是可行的。對于超出部分的可以重置價補償。對于超出宅基地范圍的建房可視為違章建筑，政策苛刻一點也不是不可以的。在270平方米以內的可以按市場價補償，可以置換房屋，可以補償重置價置地重建。在置換房屋時不足270平方米的可補齊成本價，超出270平方米部分執行市場價。安置房成本價包括房屋土建造價、用地成本（安置房土地價格按拆遷補償土地標準確定）、基礎設施造價。以一個包括爺、奶、爸、媽和兩個子女在內的六口之家為例，最多可以置換270平方米房屋，可以擁有120平方米的套房兩套，也可擁有90平方米的套房3套。這就既解決了上輩人的住房問題，也解決了孩子成家住房的后顧之憂。一個四口之家，沒兩套住房是難以解除后顧之憂的，一個身為農民的父母是沒有能力掙幾十萬元錢為兒女買房子的。也許會有人覺得心理不平衡，需知這是農民為我們的城市建設，在失去耕地，失去宅基地之后，在做出犧牲之后，理應得到的最后一點補償。

對安排宅基地重建房屋的，應根據《河南省〈土地管理法〉實施辦法》第四十八條規定：“農村居民建設住宅，每戶宅基地用地標準，城鎮郊區和人均耕地一畝以下的平原地區，每戶用地不得超過二分執行。”對在規劃區內的房建實行“五統一分”，即統一選址，統一規劃，統一設計，統一配套，統一安置，分戶籌資建設。

時下，絕大多數農房被拆遷戶迫切要求執行“置地重建”的方案。之所以愿意接受此種方案，是因為如今拆遷方的代表是政府部門，讓政府部門執行市場價或房屋交換，代價太大，難以實施。如今，政府部門所出臺的補償安置方案只是房屋置換與賠償重置價相結合，想以多層樓房安置被拆遷戶。絕大多數的農民被拆遷戶不樂意接受這種安置方案。農民不愿意入住多層樓房還是有情可諒的，因為不僅不方便，而且會增加農民的開支，畢竟中央也沒有一定要讓農民住多層樓房的精神。如果能給被拆戶置換一處宅基地，按稍高于重置價進行補償，這樣農民盡管折騰一點，但住房的面積不會減少，在經過折騰之后，手頭會有一點余錢，想想在無奈之下還是可以接受的。被拆遷戶的大宅基地換成了小宅基地，既不影響城市建設，又為國家節約出了土地。問題是在現實工作中，城市建設需要拆房的戶所處的地理位置大都不錯。被拆遷戶的宅基地升值了，有些人總是想盯著農民的那點宅基地做發財夢。總想拍賣農民的宅基地，用拍賣宅基地的錢，一部分補償被拆遷戶，一部分移作他用。

中央對土地征收和房屋拆遷工作中補償偏低的情況十分重視。在2007年3月23日中共中央政治局第四十次集體學習時強調指出：“各級黨委、政府和領導干部要帶頭學習和實施物權法”，“要按照物權法的規定，切實維護人民群眾的土地承包經營權、宅基地使用權、房屋所有權及其他財產權利。要堅持和完善農村基本經營制度，堅決制止侵害農民合法權益的行為。”剛剛出臺的最高人民法院印發《關于當前形勢下做好行政審判工作的若干意見》的通知〔法發（2009）38號〕中指出：“對土地征收和房屋拆遷補償標準明顯偏低或者因立法滯后造成相對人合法權益不能得到充分保護的，要綜合運用多種方式進行合理補償。”中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日印發的《關于實行黨政領導干部問責的暫行規定》中指出：“在行政活動中濫用職權，強令、授意實施違法行政行為，或者不作為，引發群體性事件或者其他重大事件的”，將對黨政領導干部實行問責。應當相信農房拆遷中合理的補償安置要求，是會得到有關領導的高度重視，是會得到國家法律的支持和保護的。