物業(yè)公司成本管理模式探討

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一、物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

1.成本管理起點(diǎn)的滯后性

目前，就我國而言，物業(yè)管理企業(yè)的成本管理通常是物業(yè)接管驗(yàn)收后才進(jìn)行的，可是成本的高低卻是在物業(yè)管理企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，就已經(jīng)決定了，所以無法最大限度的發(fā)揮管理的作用，這就要求物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃階段就應(yīng)該進(jìn)行成本管理。

2.成本管理的思路設(shè)計(jì)不完善

物業(yè)管理企業(yè)的成本管理由于管理思路不全面，沒有做到將企業(yè)內(nèi)外部影響成本因素相結(jié)合，導(dǎo)致難以做好成本管理工作。現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理企業(yè)為了降低成本，通常會(huì)采用裁員工、縮減日常開支等方式降低成本，但這種方法并不是最根本的降低成本的方法，成本管理中如不將技術(shù)、成本、服務(wù)質(zhì)量等結(jié)合起來，是無法做到有效管理的。

3.管理者缺乏現(xiàn)財(cái)觀念

目前，人們對(duì)物業(yè)管理的需求不斷增加，為了進(jìn)行更好的管理，物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化、市場(chǎng)化。但由于傳統(tǒng)物業(yè)管理觀念的影響，認(rèn)為業(yè)管理工作就是衛(wèi)生、綠化、保養(yǎng)等，使得一些物業(yè)管理公司缺乏現(xiàn)代管理理念和科學(xué)的市場(chǎng)定位，只在乎當(dāng)前利益，卻忽視長遠(yuǎn)利益，沒有形成規(guī)模效益，再加上不重視成本管理，使得人力、物力以及財(cái)力沒有得到合理的分配，導(dǎo)致產(chǎn)生嚴(yán)重的浪費(fèi)現(xiàn)象，致使企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益不斷低下。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理存在的問題

1.成本管理管理具有一定的局限性

由于受到傳統(tǒng)物業(yè)管理思想的影響，導(dǎo)致企業(yè)在成本管理的過程中只注重生產(chǎn)成本的管理，而不是考慮對(duì)企業(yè)的供應(yīng)和銷售，甚至對(duì)企業(yè)外部的價(jià)值更是視而不見，這種成本管理的觀念遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的需求。隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)面臨著激烈的競爭壓力，如果只考察產(chǎn)品的制造成本，將會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資以及生產(chǎn)決策的嚴(yán)重失誤。

2.企業(yè)內(nèi)部成本管理主體確立的失誤

一直以來，企業(yè)普遍存在一種認(rèn)識(shí)偏差，認(rèn)為成本管理是財(cái)務(wù)人員或者管理人員的專利，財(cái)務(wù)部門與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該負(fù)責(zé)成本與效益，只把各底層工作人員當(dāng)做生產(chǎn)者，這樣會(huì)導(dǎo)致財(cái)務(wù)與管理的分化，管理成本的不懂得技術(shù)，懂技術(shù)的不了解財(cái)務(wù)，一線職工的成本意識(shí)較為淡薄。

3.成本管理信息失真

成本管理信息存在失真問題，這是因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)管理者因偷稅漏稅、謀取私利或粉飾業(yè)績等不良利益動(dòng)機(jī)的驅(qū)動(dòng)，隨意改動(dòng)、編造成本資料，導(dǎo)致信息失真問題較為嚴(yán)重，甚至大大降低了以成本為基礎(chǔ)的各種管理活動(dòng)，更重要的影響是給企業(yè)造成不可挽回的損失。

三、提高物業(yè)管理企業(yè)成本管理水平的對(duì)策及措施

1.完善企業(yè)內(nèi)部成本管理制度

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，按照國家統(tǒng)一規(guī)定，制定完善的企業(yè)內(nèi)部成本管理制度。同時(shí)還要細(xì)化成本管理制度，制定相關(guān)的如《收費(fèi)員管理辦法》、《物資采購管理辦法》等分支管理制度。另外，還要制定一系列的考核指標(biāo)，對(duì)小區(qū)管理者和收費(fèi)員進(jìn)行考核，并核對(duì)小區(qū)的日常財(cái)務(wù)資料。還要嚴(yán)格監(jiān)管小區(qū)的收入。這就要求物業(yè)管理企業(yè)制定出完善的內(nèi)部成本管理制度，只有完善的制度保障，才能充分落實(shí)成本管理，才能使企業(yè)行為走向規(guī)范化，從而推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

2.加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員培訓(xùn)，提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)。還沒有取得上崗證的財(cái)務(wù)人員，應(yīng)讓員工盡快報(bào)考從業(yè)資格證并給予相應(yīng)的費(fèi)用支持，這樣財(cái)務(wù)人員的能力提升后，就能更好地對(duì)企業(yè)內(nèi)部成本進(jìn)行管理。同時(shí)，企業(yè)也應(yīng)該集中各項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員，對(duì)其進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)，并在培訓(xùn)中安排考核，確保學(xué)習(xí)效果。企業(yè)成本管理主要是通過財(cái)務(wù)人員實(shí)現(xiàn)的，只有提高財(cái)務(wù)人員的能力，才能提高企業(yè)的成本管理水平。

3.發(fā)揮集中優(yōu)勢(shì)

物業(yè)管理企業(yè)在成本管理上要發(fā)揮集中優(yōu)勢(shì)，避免下設(shè)的分理處割裂開來，在相互交流溝通中實(shí)現(xiàn)資源共享。如需要采購一些采購頻率計(jì)較高的物料時(shí)，可以采用集中采購方式，從而降低成本。同時(shí)將采購的物料及時(shí)配給下設(shè)分理處，減少庫存量，降低庫存成本。

4.完善細(xì)節(jié)管理

對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來說，要落實(shí)成本管理除了建立完善的成本管理機(jī)制外，還要注重工作細(xì)節(jié)。實(shí)際工作中物業(yè)管理企業(yè)成本管理是比較難的，因此，企業(yè)設(shè)計(jì)成本管理時(shí)不僅要考慮制度的控制作用，還要對(duì)細(xì)節(jié)工作進(jìn)行深入研究，從而完善細(xì)節(jié)管理，降低日常工作的成本。

四、結(jié)束語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國物業(yè)管理獲得了快速發(fā)展，已成為推動(dòng)我國國民經(jīng)濟(jì)增長、擴(kuò)大社會(huì)就業(yè)的新行業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展不僅依靠盈利，還需要降低成本，如果企業(yè)做到這兩點(diǎn)，這樣不僅可以使企業(yè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中求的生存的保障，還能增強(qiáng)競爭實(shí)力，實(shí)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)利益。物業(yè)管理對(duì)我國現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有極其重要的影響，因此，在未來的發(fā)展過程中，物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)清行業(yè)前途，充滿信心，貼近本質(zhì)，運(yùn)用好成本管理理論，兢兢業(yè)業(yè)的做好服務(wù)工作。

作者:車麗 單位:四川萬興投資集團(tuán)有限公司