軌道交通物業開發問題研究

導語：軌道交通物業開發問題研究一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一、軌道物業開發的類型

1.車輛段上蓋：車輛段上蓋其實是除車站上蓋外上蓋物業的另一種形式，車輛段上蓋就是在地鐵車輛的停車、維保等區域的上部加蓋大平臺，在大平臺上部進行物業開發，從而提高城市土地利用效率和車輛段用地的經濟效益，并創造出高附加值的物業產品。

2.地下空間開發：地下空間開發指地鐵站點地下層及地下通道進行的商業開發，以及地鐵站點與周邊建筑物連接的地下空間的開發。4.站點周邊物業開發：一般來說，站點周邊1000米范圍內的物業開發都可納入站點周邊物業開發范疇，軌道企業在地鐵站點的建設中如能與周邊用地統籌考慮，同步設計、同步規劃、同步實施，將顯著提升沿線土地和物業的價值。

二、軌道物業發展模式

1.國內的發展模式。

1.1國內地鐵物業的開發模式一般有以下幾種：從主體上看，有獨立開發和合作開發；從流程上看，有一級半開發和一體化開發；從目標上看，有以融資為導向的開發和以市場為導向的開發。

1.2國內在物業發展上的政策突破。

1.2.1上海《關于推進上海市軌道交通場站及周邊土地綜合開發利用的實施意見（暫行）》，政策的亮點是，在開發規劃上，軌道交通場站及周邊用地統籌規劃，在開發方式上，劃撥與出讓相結合，在開發收益上，能反哺軌道交通。但在實際操作中也存在資產不能抵押，資金籌措壓力無法有效緩解，出讓與劃撥的土地界限劃分，使地鐵公司在實際操作中不能確保取得土地使用權，從而難以去同步規劃，同步實施。

1.2.2深圳《深圳市國有土地使用權作價出資暫行辦法》，該政策對地鐵的促進是，市政府將征拆完成后的熟地以作價出資方式增資注入地鐵集團，這個作價出資的土地一般是車輛段、車站上蓋及相鄰地塊，地鐵公司依據政府注入的土地資源，多渠道融資解決地鐵建設資金，并將具備開發條件的項目自行開發或引入社會資金合作開發，將土地資本轉化為現金資本。深圳政策對國內地鐵企業最具戰略借鑒意義。

2.日、港、臺的發展模式。

2.1日本。日本最基本的模式就是城市軌道交通與土地一體化開發，具體的說就是以軌道交通為中心，將房地產、購物中心、賓館設施、公共交通、旅游觀光等共同發展的經營模式。日本利用軌道交通與周邊房地產綜合開發的策略，實現了周邊商業項目于地鐵公司的雙贏，即保證軌道交通項目的順利實施，也是民間資本有利可圖，擴大了融資渠道，降低了項目風險，從而也是日本的地鐵公司在發展中形成了多元化經營的產業集團，是軌道交通的可持續性發展成為可能。

2.2香港。港鐵的聯合開發、一體化模式是公認的最佳軌道+物業的開發模式。港鐵的模式是：首先，前期規劃中，地鐵的線路建設規劃和可行性研究進行的同時制定沿線物業發展大綱藍圖；其次，政府將土地批給地鐵公司，地鐵公司與政府簽訂工程協議書，明確地鐵公司擁有沿線物業的優先發展權，然后由地鐵公司自行開發或者與國有公司聯合開發，或者由地鐵公司公開招標選擇開發商；第三，由確定的物業開發主體具體項目的操作，地鐵公司與物業開發主體協調建設與物業開發間的關系；最后，根據合同進行利潤分成和所開發物業的后期經營及管理。港鐵的模式利益主體權責利明晰，綜合效益明顯。

2.3臺灣。臺灣大眾捷運法第7條明確規定：“為有效利用土地資源，促進地區發展，主管機關得辦理大眾捷運系統路線、場、站土地及其毗鄰地區土地之開發。大眾捷運系統路線、場、站及其毗鄰地區辦理開發所需之土地，得依有償撥用、協議價購、巿地重劃或區段征收方式取得之；其依協議價購方式辦理者，主管機關應訂定優惠辦法，經協議不成者，得由主管機關依法報請征收。”開發用地范圍評估條件：應反映交通用地包含空地比需求；符合都市計劃及建筑管理法令需求；滿足捷運出入口、通風口設計規范要求；適度合理之開發基地面積；開發用地的劃定是依據現狀情況及片區規劃確定的。確定范圍后，由捷運工程局與涉及開發用地的業主進行協商。臺灣實行的聯合開發模式保證了軌道交通用地的順利取得，增加效益協助軌道建設，創造土地所有者、投資人和政府的三贏。

三、對于廈門軌道物業發展的思考

《廈門市軌道交通規劃管理辦法》，明確提出了軌道交通建設采取綜合開發的方式，并在第十七條中規定：市規劃行政主管部門根據軌道交通綜合開發規劃以車站為核心500米半徑劃定軌道交通影響范圍，并覆蓋線路全線及車輛基地。軌道交通影響范圍內的用地開發應貫徹“交通導向發展模式（TOD）”開發理念，提倡功能混合使用，合理確定開發強度，提高土地利用率，充分發揮軌道交通與城市功能綜合效益。從頂層設計上，廈門已經具備一定的基礎，政策的更具前瞻性和突破性以及具體實施路徑更顯關鍵。

1.在開發地塊的取得上，保證軌道公司的權益。

1.1軌道站點及區間上蓋地塊開發主體分類及政策。

1.1.1地鐵公司或其關聯公司。軌道建設用地（不含經營性功能）采用劃撥方式；運營補虧用地（含經營性功能）采用定向掛牌方式；功能混合用地采用分層掛牌方式。定向掛牌可采用在土地出讓條件中要求“地塊開發與軌道交通工程同步設計、同步實施、同步驗收”及設定受讓人條件的方式。

1.1.2獨立產權人。通過二級市場土地摘牌獲得，根據出讓條件進行規劃設計及開發建設。與軌道交通銜接的要求主要體現在“17、其它規劃要求”中，應包含且不限于以下條款。地塊地下空間開發需優先滿足地鐵建設要求。（限制性）地塊地下空間開發應與軌道站點一體化設計，并符合軌道線路與站點設計要求及軌道交通管理的相關規定。（限制性）軌道站點及線路位置如圖則所示，具體位置以軌道線實施方案為準。（限制性）車站附屬設施及交通配套要求。（限制性）

1.1.3聯合開發體。產權合同變更與確權后，由地鐵公司代建。

1.2對建設要求。上蓋物業開發項目均必須遵循以下原則：（1）所有項目必須滿足地鐵工程設計規范、規劃要求及其他相關的規范。其功能必須滿足地鐵運營要求，保證地鐵的獨立使用功能。（2）所有項目的建設、管理必須嚴格執行《廈門市軌道交通規劃管理辦法》的規定。（3）所有項目的施工過程均應接受廈門市地鐵公司的監控和協調指揮，必須滿足地鐵工程總體工期策劃要求及運營管理要求。（4）所有項目必須與地鐵公司簽訂產權協議，明確地鐵工程產權歸屬及產權辦理責任，并明確合建項目導致地鐵原有工程及資產受損的賠償原則等。（5）所有項目的驗收須嚴格依據廈門市的相關規定執行。在土地出讓合同中，明確提出受讓人應遵循以上原則進行開發建設。

2.軌道+物業融資模式的思路。（1）參與土地一級開發。設立地鐵投融資機構，由軌道集團參與地鐵沿線土地的整理、開發，并將獲得土地出讓收益返還地鐵集團，用于地鐵新線建設。（2）提高沿線用地基準地價。修訂軌道沿線用地基準地價，制定三舊改造、增容用地溢價回收機制，將以上兩類用地地價補繳款統籌納入軌道建設資金。（3）綜合開發，收益繳交。由地鐵公司參與沿線土地二級開發，并可以與產權人進行上蓋聯合開發，二級開發利潤所得作為軌道建設與運營補虧資金。

四、結語

隨著軌道交通建設的發展，軌道交通物業開發的重要性將越來越凸現，在軌道交通建設中研究物業開發的模式將對加快城市軌道交通事業的發展、提高土地利用率、實現軌道企業的可持續性發展，促進城市整體經濟的繁榮發揮積極的作用。

作者:黃勁裕 單位:廈門軌道交通集團有限公司