稅務征收論文：議物業稅開征的性質及界定

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本文作者：廖孝媛工作單位：深圳市恒誠稅務師事務所有限公司

開征物業稅的目的

從《決定》精神上看，開征物業稅是為了推進城鎮建設稅費改革，規范不動產建設中的政府稅費制度。本文認為:將開征物業稅的目的定位在統一、規范城鎮建設中的政府稅費制度是合理的、科學的。從目前我國城鎮建設稅費制度來看，與城鎮建設相關的稅費的確過多過亂，少則幾十種，多則上百種。過多過亂的城鎮建設稅費扭曲了地方政府行為，加劇了金融風險，加重了居民購房負擔，違背了以人為本，全面、協調、可持續的科學發展觀。因此，將過多過亂的城鎮建設稅費改為統一、規范的物業稅，對規范政府行為，防范金融風險，減輕居民購房負擔，樹立以人為本，全面、協調可持續的科學發展觀無疑具有重要的推進作用。從近幾年全國各地發生的城市建設過程中各種損害市場利益的事件來看，都與地方政府在城鎮建設中的稅費過多過亂緊密關聯。但是城鎮建設中的稅費已經成為了城市政府最重要的收入來源，從西方市場經濟國家情況看，財產稅也是城市政府最主要的收入來源。從我國分稅制體制的完善來看，今后財產稅也應該成為城市政府最主要的稅收來源，因此作為對不動產統一開征的物業稅，除了規范城鎮建設稅費制度外，還有為城市政府籌集財政收入的目的。或者明確地說，短期看物業稅的開征旨在于規范城鎮建設稅費制度，長期看物業稅的開征則旨在于為城市政府籌集財政收入。

物業稅的歸類:收益稅還是財產稅

從目前我國對物業稅的探討來看，都將它定位為財產稅類，但是從我國香港開征物業稅的情況看，卻是定位為收益稅類，即對有租金收入的物業按照租金收入一定比例征收的一種稅，但是香港稅制中還有一個與物業有關的稅種即差餉。差餉稅則是不分物業有無租金收入，按物業的評估租金按一定比例征收的一種稅。我國開征物業稅是對有租金收入的物業課征還是無論有無租金收入都統一征收也面臨著選擇問題。從物業稅的功能定位來看，物業稅歸類為財產稅比較合理，因為這比較符合稅收的效率與公平。從效率的角度看，開征財產稅性質的物業稅，有利于促進物業從經營能力差的人手中向經營能力強的人手中流轉，從而提高物業的利用率，從公平的角度看，開征財產稅性質的物業稅，雖然對窮人和富人的物業都要征稅，但富人住豪宅要納更多物業稅有利于稅負公平。

物業稅的征稅范圍的界定

開征物業稅，物業稅的征稅范圍的界定是一大難點。從效率角度看，不分物業性質，對全部物業都征稅，物業稅的征稅范圍包括政府轄區內的任何物業，征管效率最高。因為，征管機構不需要花費人力物力去審核物業的性質，不需要區分是征稅物業還是不征稅物業，征管效率當然高，而在只對一部分物業征稅，一部分物業不征稅的情況下，征管機構就需要花費很多人力物力去審核物業的性質，去區分是征稅物業還是不征稅物業，征管效率當然低。而且，將所有的物業都納入征稅范圍也有利于堵塞物業稅稅收收入流失的漏洞，從制度上防范納稅人偷逃物業稅。但是，從公平角度看，將所有物業都納入征稅范圍，富人和窮人都按相同的稅率繳納物業稅，顯然有利于富人，不利于窮人，有損稅收的公平。若區分物業性質，物業就可區分為住宅物業和非住宅物業，住宅物業又區分為無租金收入的家庭自用住宅物業和有租金收入的非自用出租家庭住宅物業。非住宅物業有區分為經營性物業和非經營性物業。一般說來，無租金收入的家庭自用住宅物業、行政機關、文化、教育等社會公益事業單位非經營性物業不征稅，對有租金收入的非自用出租家庭住宅物業、經營性物業則征稅。這樣，雖然可以做得相對公平一些，但是征管效率必然低下，還會加劇偷逃物業稅，而且也并不能必然保證稅負公平。因為富人住豪宅不需納物業稅，窮人為了生存，將本來用于自用的物業卻用于出租或用于經營以增加收入，卻需要納物業稅，顯然有失公平。并且還有現有物業和新增物業的區分問題。若對現有物業和新增物業都統一征稅，則現有物業已經承擔了各種稅費，顯然不利于現有物業。但是若只對新增物業征稅，對現有物業不征稅，則顯然有利于現有物業，有利于已購物業的先富起來的富人，不利于未購物業的窮人。最好的辦法當然是對現有物業和新增物業都統一征稅，然后對現有物業中包含的已納稅費在規定的年限內分攤，用當年分攤的稅費抵扣當年應納的物業稅，但是，這需要準確測算現有物業中包含的已納稅費并合理確定分攤年限。從我國香港征收物業稅的現狀看，香港稅務條例規定，所有位于香港的土地和建筑物都屬于香港物業稅的征收范圍，但香港稅務條例同時作出了優惠規定，豁免物業稅的物業包括:(1)政府及領事物業;(2)業主自住樓宇;(3)家、族、堂物業;(4)閑置物業;(5)供商業公司業主作業務用途的物業，如果其應課稅物業收益已包括在利得稅利潤內，或物業有業主自有做商業用途，則該物業可豁免物業稅。香港稅制中還有一種與物業稅類似的差餉，差餉的征收范圍是位于香港的樓宇或物業等不動產，不論其是否出租，都應按物業估價署估定的全年租金的一定比例繳納差餉，很少有樓宇或物業能豁免差餉。政府只是對教育、慈善和福利機構的樓宇給予一定的資助。因此，某種程度上說，差餉倒是真正的物業稅。本文認為，從公平與效率角度綜合考慮，我國大陸開征物業稅，其征稅范圍應借鑒我國香港地區物業稅和差餉征稅范圍的規定，將所有位于我國大陸的物業都納入物業稅的征稅范圍，統一按評估機構評估的合理租值的一定比例納稅，同時將出租物業獲取的租金并入個人收入征收個人所得稅或者并入企業所得征收企業所得稅，對現有物業中已納相關稅費在10年內分攤，抵扣當年應納物業稅，10年以后，則不得抵扣。這樣做的好處是:(1)有利于提高稅收征管效率，稅收征管機構不需花費人力物力去核實那些是征稅物業，那些是不征稅物業;(2)有利于從制度上堵塞偷稅逃稅的漏洞，納稅人無法將應納稅物業說成是免稅物業而偷逃物業稅;(3)有利于提高政府機關、事業單位等單位物業的利用效率，在政府機關、事業單位等接受財政撥款單位的預算經費一定的前提下，多占用物業及占用高檔物業必然要繳納更多的物業稅，這就從制度上抑制了這些單位不顧實際需要多占用物業及占用高檔物業的不合理現象;(4)有利于公平稅負，富人的物業和窮人的物業、現有物業和將來的物業都納稅，但富人的物業要繳納更多的物業稅，窮人的物業繳納較少的物業稅，現有物業中包含的相關稅費可以抵扣，體現出物業稅上窮人和富人的相對公平，現有物業和將來的物業上稅負的相對公平。

物業稅稅負水平的確定

除了部分物業用于經營從而可以獲取利益外，對大部分物業來說，都是用于家庭居住。物業本身并不能夠產生收益，從而對家庭居住物業征稅，必然要從家庭收入中支付，因此，物業稅稅負水平的高低直接影響到家庭整體稅收負擔水平，物業稅稅負水平的確定必須充分考慮到家庭的稅收負擔能力，從而要求物業稅稅負水平盡可能低。另一方面，如果物業稅作為城市地方政府主要財政收入來源，則物業稅必須保持一定的稅負水平，以保證城市地方政府必要的財力需求。同時，我國開征物業稅是作為目前城鎮建設稅費制度的替代，開征物業稅后，相應取消有關收費。這就要求必須提供目前城市建設中稅費實際情況，搞清哪些是合理的稅費，哪些是不合理的收費，從而將不合理收費從目前城市建設稅費水平中剔除，將合理的稅費水平在物業有效使用期限內進行分攤，以此作為物業稅稅負水平的確定依據。目前，一種觀點認為，應將政府向開發商一次性收取的國有土地出讓金改為向業主逐年征收物業稅，筆者認為，這種觀點缺乏基本的理論依據。因為，國有土地出讓金是政府作為國有土地所有權的代表將一定時期內的國有土地使用權一次性出售給國有土地使用者收取的使用費，這里，政府憑借的是國有土地所有權而不是依據的公共權力，是一種雙方自愿基礎上的經濟交易行為，而不是強制性的征稅行為。因此，國有土地出讓金不可能逐年分攤改為物業稅。即使是將政府向開發商一次性收取的國有土地出讓金改為逐年收取，那也只能是收取使用費而不能稱為征收物業稅。目前征收的土地使用稅和土地增值稅也不應并入物業稅，因為在政府向開發商一次性收取的國有土地出讓金后，再征收土地使用稅，實際上是重復征稅。在實行土地出讓金制度之后，政府再征收土地增值稅只能是對最能開發創造提升產品價值行為的打擊，而不是對開發者創造產品價值提升土地價值的激勵。土地出讓金制度使政府應收取的土地價值實際已被提前收取了。在政府出臺了土地出讓后開發商必須在2年內動工建設的政策規定后，土地價值大多不是因為土地本身因素形成的升值，而是因為市場和開發商的開發建設而引起房價升值。土地上的房屋及其他建筑物的升值并不是因為土地價值的提高，相反，是因為土地上的房屋及其他建筑物的升值而提高了土地價值。土地價值的提高是因為土地開發者創造的而并非土地的自然升值，甚至也不包括因政府投入而導致的環境改善，因為政府在收取土地出讓金時已經將這個因素考慮進去了。當初政府出臺土地增值稅的動因也許是彌補政府首次出讓土地時的漏洞，在實行土地出讓金制度之后，政府出讓土地的行為已經市場化了，政府再對開發商創造的價值額外征稅就沒有充足的理由了。因此，物業稅稅負水平的確定不應該計入土地使用稅和土地增值稅的稅負水平。另外，在物業稅稅負水平的確定上，應區分經營用物業和家庭居住用物業，經營用物業稅負水平應高于家庭居住用物業稅負水平。經營用物業稅負水平不應高于合理估計租值的15%，家庭居住用物業稅負水平不應高于合理估計租值的10%。