民用房屋造價設計方案論文

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一、建筑設計因素對民用房屋造價的影響及優化

1.住宅小區規劃設計對造價的影響

住宅小區在建設時，必須要有道路、地下管網、綠地以及公共建筑。居住用房屋用地占比提高，能很大程度提高經濟指標，但是對于居民而言，則在居住體驗上減分較多，同時，也要考慮城市綠化指標。因此，小區規劃，第一步就是去定合理的人口與居住建筑密度，一次確定住宅樓間距，層數等。小區建筑用地之外的公共用地的綠化、道路、管網一般占總造價的20%左右。在小區園林設計中，要充分考慮地區氣候、地域文化、住戶群體等多方面因素。

2.層數及層高對造價的影響

民用房屋根據層數的不同一般可以分為低層房屋（1～3層）、多層房屋（3～6層）、中高層房屋（6～9層），高層房屋（10層以上）。根據一般經驗，房屋的施工造價中，材料費大概能占60%左右，隨著層數增加，基礎、梁柱、門窗等構件消耗材料費增加。另外，超過7層建筑，一般要設置電梯，其造價有一定提高。同時，另一大造價組成是給排水、供電照明、通風采暖等。這些設備的造價主要集中在公用設備上，在長期的物業運營中，層數高要更有利，總體來說這些項目一定程度上隨住宅層數增加而降低。對于，地價較高的地區，高層房屋能攤薄地價，也有優勢。當前，有許多商用住宅以5m的高層高為賣點，但是，相比2.8m左右的普通層高其造價其實大幅度上揚。根據經驗，層高每上升下降0.1m，對造價的影響在1%～2%之間，反之，在3m～3.5m之間，每升高0.1m，造價提升也接近1%，4m以上，由于高支模等施工更加復雜，成本提升的幅度更大。

3.戶型及單元面積對造價的影響

房屋的結構面積和房屋的建筑面積之比越小，住宅的設計方案越經濟。因為結構面積如果占比較小，有效的居住面積就較大。因此，評價房屋的經濟指標時，常常計算這個系數指標。該指標除了與結構設計相關之外，一般還與房屋的內部單元的戶型與面積有很大的關系。住宅單元的平均面積越大，內墻和隔墻占用的建筑面積就越少。緊湊的戶型，內部分割多個小面積的單間，其實提高了結構面積占比系數。

4.房屋外形平面布置對造價的影響

相同的建筑面積，如果房屋的外形與平面布置不同的話，往往造價也存在較大的差距，一般常用建筑周長系數來進行指標量化。將建筑面積除以外墻的周長，得出一個系數，就是建筑周長系數。常見的房屋平面布置有長方形、正方形、L型、H型、T型、圓形等。這樣來看，圓形是建筑周長系數最低的，但是，圓形的施工工藝復雜，往往比矩形外形的房屋，造價還要高20%。一般以正方形與長方形等正矩形房屋造價較低，其中長寬比例適中的長方形房屋最便于施工。

二、施工設計造價優化

1.地基施工設計優化

民用建筑的基礎常見的施工方案有樁基、沉降基等。以樁基為例，還分為預制鋼筋混凝土樁基、高壓濕噴樁、現澆混凝土樁、粉噴水泥樁等多種。其中鉆孔高壓濕噴射攪拌水泥樁，也就是高壓濕噴樁的成本最高。因為其需要大型的鉆孔噴射攪拌設備，操作也較為復雜，不過其能夠鉆超過5m甚至10以上的深樁基，在高層及超高層建筑的施工中，是有力的保證。預制混凝土樁的成本最低，相比現澆樁，其不需要現場支設模板，在工廠預制，工藝更加簡單，但是埋設沉降不容易控制。不同類型的基礎，都有其造價高地與工藝特點，因此必須根據實地情況勘測設計方案。

2.鋼筋選用優化

當前建筑市場的鋼筋的種類較多，有I、II、III級鋼筋，還有冷軋螺紋鋼筋、冷軋扭鋼筋等。大多數施工設計人員，在鋼筋選用上，多數只是按照經驗，實際上可以按照結構的承載力計算，選用滿足要求的較低價格的鋼筋。比如，大跨度無梁板的施工中，常常采用I級鋼筋，如果采用II級鋼筋實際上也多數能滿足要求，能較大降低造價。近年來，出現了一些新型鋼筋，如新III級鋼筋，相比II級鋼筋強度提高20%左右，單價卻只上升了10%不到。

3.非承重墻體構件施工設計的影響及優化

非承重的墻體構件，過去常用普通空心黏土磚砌墻，其自重比較大，而且墻體厚度也較大，但是實施上的保溫性能并不理想。同時，非承重磚砌墻在個性化的改造裝修中，需要拆毀時也較為麻煩，十分耗費人工。當前已經開發出很多種質輕、隔音隔熱、高強度的新型建材，可以用來替代傳統的磚砌非承重墻，如混凝土空心砌磚、玻璃纖維水泥復合板、石膏條板等。其中，玻璃纖維水泥復合板，由抗堿玻璃纖維與低堿性水泥復合而成，加入玻璃纖維之后，其具有高強度，耐凍、耐火的優點，能夠制成薄壁構件，采用節點安裝，施工簡便。

三、結語

民用房屋的造價分析是可行性研究、投資估算、方案必選、標底計算基本的依據。民用房屋投資的主體一般是房地產投資者與政府及企事業單位，前者要考慮商業利潤，后者則更多考慮總體投資與社會效益。因此，造價分析中側重點往往不同。對于商品房而言，建設層數越高、建筑用地占比越大，其經濟效益越高，初始投資往往通過融資獲得。政府與企事業單位的經適房及其他民用建筑，則更多考慮投資問題，因為其不以商業利潤為首要目的，融資往往有一定困難，以自籌為主。從住戶等使用者角度考慮，也不能純粹以商業效益與低價為考量，更多的還要考慮其安全、居住使用體驗等多方面因素。

作者:覃曉航單位:廣西交通投資集團有限公司