剖析集體經濟下成員房產買賣探究論文

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摘要:近年來，隨著房價節節攀升及社會主義新農村建設的進行，農村房屋買賣糾紛呈上升趨勢，并且關于這方面的法律又存在缺失問題，故又增加了此類問題解決的難度。

關鍵詞:農村私房;合同效力;新農村建設

一、認定農村私法買賣合同的效力問題的法律現狀

針對農村私房買賣合同的效力問題的法律規定較少，目前適用的法律主要有《土地管理法》及《合同法》等少量法律的規定。而司法實踐中，大多是由各省高級人民法院以會議紀要的形式指導下級法院的審判。這些會議紀要暫時彌補了法律的空白，有助于解決實踐問題，但是缺乏統一性和權威性。目前各法院針對農村私房買賣合同的效力問題主要有三種意見。

（一）無效合同

北京市高級人民法院京高法[2004]391號文件認為：“房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國法律、行政法規所禁止的，進而認定農村房屋買賣合同應為無效。”

（二）有效合同

浙江省高級人民法院浙高法[1992]82號文件認為：“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應讓其補辦有關手續。”

（三）以無效合同為原則、以有效合同為例外

山東省高級人民法院魯高法[2005]201號文件認為：“農村私有房屋買賣合同的效力應以認定無效為原則，以認定有效為例外。只有房屋買賣的雙方均是同一集體經濟組織的成員的，可以認定合同有效。”

二、同一集體經濟組織成員間房屋買賣合同的效力分析

隨著農村進城居住人員的增多，其在農村的房屋所有或繼承房屋已不再用于自身居住，他們也無力看管這些“多余”的房屋。由于這些現實的原因，農村私房買賣成為必然趨勢。但由于農村房屋的特殊性，農村私房買賣合同的法律效力問題存在不同認識。

分析房屋買賣合同的效力問題，首先要確定買賣合同雙方的主體身份。房屋買賣合同賣方是在本集體擁有合法私有房屋的成員，而買方則主要有三種情況：一是符合有關申請條件但尚沒有分到宅基地集體經濟組織成員；二是擁有尚未達到國家規定標準宅基地的房屋的集體經濟組織成員；三是已擁有符合國家規定標準宅基地的房屋的集體經濟組織成員。而前兩種情況，符合條件的集體經濟組織成員可以申請宅基地。

（一）未分配及分配的宅基地不足國家規定標準的買方與賣方簽訂的買賣合同效力分析

我國現行法律并未明確禁止農村房屋買賣，否定農村私房買賣的理由在于依據《土地管理法》第63條之規定而認為農村宅基地不可轉讓。但《物權法》第155條實際上明示了農村宅基地是可以轉讓的。因此，此兩種情形的農村私房買賣合同存在合法性基礎。

除此之外，由于此兩種情形的買方符合申請宅基地的條件，若不購買本集體內部的房屋，就會向有關部門申請宅基地，自建房屋，不利于節省土地資源，因此也存在著合理性基礎。

綜上所述，存在此兩種情形的買方與賣方簽訂的合同應該予以認可。

（二）已擁有符合國家規定標準宅基地的房屋的集體成員作為買方簽訂的買賣合同的效力問題分析

此類合同效力有兩種不同的觀點：

第一種觀點認為此類合同是合同無效。持此觀點的人認為依據《土地管理法》第62條規定“農村村民一戶只能擁有一處宅基地。”以及《合同法》第52條之規定認為，此類合同因違反《土地管理法》的有關規定，應被認定為無效合同。

第二種觀點認為此類合同是有效合同。持此觀點的人認為因這類房屋買賣購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》的有效合同要件，原則上均為有效合同。

我認為《土地管理法》第62條的規定并非是法律的強制性規定，不能以此認定已擁有符合國家規定標準宅基地的集體經濟組織成員間簽訂的房屋買賣合同因違反《土地管理法》而無效。探究《土地管理法》的立法背景，立法的主要目的是規范土地管理行為，即已有一處符合國家規定標準宅基地的集體成員不得再次申請宅基地，即使申請也不得予以批準，并不是禁止成員間通過購買房屋而取得宅基地使用權。《關于進一步完善農村宅基地管理制度切實維護農民權益的通知》進一步明確了現行宅基地分配制度是基于集體成員身份實行的福利性分配。因此確認此類買賣合同的效力，并不違反國家的政策性規定，同時也有利于實現物盡其用的功能。公務員之家

三、確認同一集體經濟組織成員間房屋買賣合法有效的意義

隨著新農村建設及農村改造的進行，農村房屋與未改造前相比增值幾倍乃至幾十倍。由于利益的驅動。出現了一大批出讓房屋后又反悔的賣方，其以各種理由要求確認《房屋買賣合同》無效。由于賣方均是在房屋被明確拆遷或改造前提起訴訟的，房屋大多是按照現有價值進行評估，而不是拆遷或改造后的價值。倘若《房屋買賣合同》被確認為無效，已長期居住的買方將喪失其“巨大”的可期待利益，同時賣方也會因違反合同法的誠實信用原則而獲得“不當利益”，這有悖法律的基本精神。

因此，在沒有明確禁止同一集體成員間進行房屋買賣的法律，又存在相當充分的理由可以佐證同一集體成員間房屋買賣合法有效，并且符合國家的政策性規定的前提下，確認同一集體成員間的房屋買賣合法有效，有利于維護法律的權威，有利于建設良好的社會秩序，宣揚誠實信用的社會和商業環境。

參考文獻：

［1］駱忠紅．淺析農村房屋買賣的若干法律問題．

［2］張廣兄．關于審理農村房屋買賣合同糾紛適用法律的思考．