民宿行業(yè)財務(wù)問題及解決措施

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摘要：隨著人民對美好生活需要的不斷增長，近年來，民宿旅游度假行業(yè)應(yīng)運而生，并且在全國各地遍地開花，一時間風(fēng)光無限。游客住宿一晚的費用從幾百元到幾千元不等，引起了大批中高端人群的關(guān)注，成為旅游的熱門選擇，同時，該行業(yè)也吸引了大量的企業(yè)和個人投資。但是民宿旅游度假行業(yè)作為新生事物，光鮮亮麗的外表下也存在著諸多問題，值得我們一起探討和完善。

關(guān)鍵詞：民宿；運營模式；融資；成本費用

1民宿的基本概念

民宿是指利用當(dāng)?shù)亻e置資源，結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史人文、自然景觀、生態(tài)環(huán)境資源及農(nóng)林漁牧生產(chǎn)活動，為外出郊游或遠行的旅客提供個性化住宿場所。民宿不同于傳統(tǒng)的旅館或飯店的特質(zhì)，最大的優(yōu)點就是親近自然，遠離城市的喧囂，能夠讓自己靜心思考和放松，同時，它能讓游客體驗當(dāng)?shù)鬲毺氐娜宋娘L(fēng)情、別具一格的自然環(huán)境以及感受民宿主人的熱情，給游客帶來一種全新的體驗。民宿既安全、干凈、便利，又追求個性化、品質(zhì)化、差異化等特點，能夠滿足更高層次的需求。民宿作為一種舊鄉(xiāng)愁與新鄉(xiāng)土相結(jié)合的產(chǎn)物，被稱之為有溫度的住宿，有靈魂的生活。民宿的硬實力體現(xiàn)在住宿餐飲、室內(nèi)裝修、配套設(shè)施，軟實力表現(xiàn)在人員素質(zhì)、環(huán)境氛圍、服務(wù)、整體管理。

2我國民宿發(fā)展的現(xiàn)狀

隨著共享經(jīng)濟的到來，民宿已逐漸進入大眾的視野，越來越多的人在旅游時開始選擇個性化的民宿，整個社會的潮流正在引導(dǎo)潛在消費者的消費習(xí)慣，推動民宿行業(yè)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，目前全國民宿客棧總量達到了6萬多家，民宿集群主要集中在著名的旅游景區(qū)。麗江民宿數(shù)量3500多家、大理2300多家。民宿從業(yè)者也從2012年的不到10萬人發(fā)展到現(xiàn)在的100萬人以上。民宿大多處于距離市中心30-50公里，大約一個小時的車程。民宿的客戶群主要是收入較高的中青年群體，中青年人占客戶群體的70%以上，主要以周末和節(jié)假日的家庭游居多。但是目前民宿在快速發(fā)展過程中也遇到了很多的問題，值得我們一起探討。

3民宿面臨的主要問題

3.1標(biāo)準(zhǔn)不明確，管理秩序混亂，缺少統(tǒng)籌規(guī)劃，發(fā)展無序。各地對民宿的界定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，對合格的民宿應(yīng)具備哪些條件范圍不明確。有些地區(qū)的民宿存在無證經(jīng)營的情況，發(fā)展方向和定位不明確，缺乏政府部門的指引和統(tǒng)籌。由于未形成一套行之有效的協(xié)調(diào)機制，致使某些民宿的優(yōu)惠政策難以落地，也制約了民宿資源的有機整合和項目開發(fā)的快速推進。配套設(shè)施不足，道路及路標(biāo)、環(huán)境衛(wèi)生、停車場地、用水用電、通訊網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施建設(shè)滯后。大部分地區(qū)尚未就民宿發(fā)展規(guī)劃出臺明確的政策指引，沒有對民宿以及民宿相關(guān)旅游配套產(chǎn)品、設(shè)施、交通等進行統(tǒng)籌謀劃，民宿經(jīng)濟處于自我發(fā)展?fàn)顟B(tài)。部分地區(qū)由于政府缺乏合理引導(dǎo)，民宿分布零散，各自經(jīng)營，整體規(guī)模效應(yīng)不明顯。民宿企業(yè)自身定位不清、同質(zhì)化嚴(yán)重，很多項目千篇一律，讓人產(chǎn)生視覺疲勞。也有些民宿主題風(fēng)格和當(dāng)?shù)匾恍┢渌糜雾椖坎粎f(xié)調(diào)，發(fā)展不能形成體系和規(guī)模。3.2融資難，渠道少。民宿行業(yè)作為新興產(chǎn)業(yè)，屬于行業(yè)發(fā)展的初級階段，確實存在較大的不穩(wěn)定性。目前大多數(shù)精品民宿地處郊區(qū)、山區(qū)、農(nóng)村，所以大部分房屋沒有產(chǎn)權(quán)，當(dāng)?shù)卮迕褚话悴痪邆渫顿Y實力，更缺乏管理經(jīng)驗，所以大多數(shù)專業(yè)投資人投資民宿，采用的是租賃的形式獲得使用權(quán)，一般租期為10年到20年不等。投資人并對原有建筑進行了大規(guī)模的改擴建或新建，前期投資成本比較高。租賃期滿后，可以另行簽訂續(xù)租合同，如合同到期退租時，不動產(chǎn)及硬性裝修無償歸出租方所有。民宿投資回收期一般在4年以上，總體上民宿投資回報率并不高。民宿投資建設(shè)成本比較高，單間房間的綜合造價一般在30萬至100萬元之間，一般單體民宿項目綜合投資額約為1000萬元至3000萬元不等。中小型的民營企業(yè)融資難是一直普遍存在的問題，通過從銀行貸款的方式，能解決部分資金的問題，無疑是最優(yōu)選的融資方式之一，資金成本低、融資速度快。但是銀行融資門檻高，民宿作為民營企業(yè)很難直接從銀行獲得貸款。小型民宿企業(yè)無健全融資渠道，擴張之路舉步維艱，難以形成連鎖型的民宿品牌。3.3項目比較單一，收入增長后勁不足。大部分民宿盈利模式比較單一，停留在農(nóng)家樂和家庭旅館的層面，缺乏與生活習(xí)俗、生態(tài)資源、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的深度融合；年平均入住率低，平均年入住率在35%到50%之間，淡季空置率比較高，面臨去庫存的問題，收入增長遇到瓶頸。非周末和節(jié)假日時間的客戶比較少，入住率一般在10%-30%。所以民宿看著很美，其實想賺到錢并不容易，能在淡季將客房塞滿的民宿才是真正會賺錢的民宿。3.4成本費用高，投資回報率低。民宿項目的成本費用較高，有項目前期選址考察支出、一次性投入的房屋建造成本或改擴建支出、軟裝成本、儀器設(shè)備等固定資產(chǎn)成本、開辦費及籌建費，還有人工成本、水電費、布草清潔等日常運營成本。民宿一般在自然環(huán)境相對惡劣的野外，鳥獸、蚊蟲、野草等動植物較多，既要保持天然的動植物氣息，又要保證客戶的健康和安全，所以需要付出的維護成本也相對較高。大部分地區(qū)惡劣的自然環(huán)境對建筑物、設(shè)備、布草等腐蝕性更強一些，為了保持這些設(shè)備儀器的使用壽命，企業(yè)往往要投入更多的人工維護、防腐漆等日常運營維護成本。較高的運營維護成本和攤銷成本，加上高昂的資金成本，導(dǎo)致企業(yè)實際利潤較低。市場運營方面，爬坡期比較長，導(dǎo)致資金回籠比較慢，市場回報并不理想。

4針對以上問題的主要解決措施

4.1建立健全法律法規(guī)，統(tǒng)籌規(guī)劃。制定統(tǒng)一的民宿建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，明確民宿的標(biāo)準(zhǔn)界限，要求企業(yè)按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)興建或改擴建，達不到條件的要求整改，達到標(biāo)準(zhǔn)的房屋配合辦理相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)，協(xié)調(diào)各個部門協(xié)助辦理營業(yè)執(zhí)照等相關(guān)民宿證照。讓企業(yè)合法合規(guī)的經(jīng)營，并對民宿加強日常監(jiān)管，協(xié)助解決民宿行業(yè)審批過程中存在矛盾和障礙的問題。政府對民宿的發(fā)展方向要盡快出臺明確的指引和規(guī)范，作為當(dāng)?shù)孛袼薨l(fā)展的方向和依據(jù)，需要政府牽頭，統(tǒng)籌規(guī)劃、因地制宜、循序漸進，真正發(fā)揮精品民宿在促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、鄉(xiāng)村文化振興、生態(tài)環(huán)境保護、農(nóng)民持續(xù)增收、農(nóng)村治理有效的功能作用。4.2加強政府指導(dǎo)、協(xié)助企業(yè)融資，鼓勵銀行支持當(dāng)?shù)孛袼薜陌l(fā)展。首先是協(xié)助解決民宿合法性的問題，只有在合法合規(guī)的前提下才能進行經(jīng)營和融資，降低投資風(fēng)險，減少爛尾項目的出現(xiàn)。目前民宿行業(yè)資金來源主要有兩種方式，第一是權(quán)益籌資，創(chuàng)始人股東以自有資金，或直接吸收其他個人股東的閑置資金，作為合伙人，資金規(guī)模有限，難以形成規(guī)模優(yōu)勢，形成全國性的品牌。第二債權(quán)融資，通過財務(wù)公司等中介服務(wù)機構(gòu)籌集資金，方式靈活，以私募股權(quán)基金等方式取得，有可轉(zhuǎn)換債券、優(yōu)先股等形式，大多以固定利息方式吸引個人和機構(gòu)投資者，年利息在12%左右，對民宿企業(yè)來講財務(wù)風(fēng)險高，還本付息壓力比較大，對投資者來講投資風(fēng)險也較大。在尊重市場自由競爭的前提下，對于合規(guī)的民宿企業(yè)，政府要加大扶持力度，加強引導(dǎo)和日常監(jiān)管，尤其是對當(dāng)?shù)芈糜伟l(fā)展和生態(tài)環(huán)境有明顯改善的項目，應(yīng)作為重點扶持對象。鼓勵當(dāng)?shù)氐膰秀y行、商業(yè)銀行為符合條件的民宿提供貸款，提供資金上的支持，降低民宿企業(yè)的融資成本，同時對貸款資金，嚴(yán)格監(jiān)督，專款專用，嚴(yán)禁企業(yè)挪作他用，也可以同時要求民宿企業(yè)提供反擔(dān)保措施，定期向銀行和政府監(jiān)管部門匯報經(jīng)營情況報表。4.3提高營業(yè)收入。民宿企業(yè)管理者要積極學(xué)習(xí)國內(nèi)外先進地區(qū)的管理方法和運作模式，并結(jié)合自己的實際情況摸索出一條適合自己的新發(fā)展模式。第一，盈利模式需要轉(zhuǎn)變，避免對客房收入依賴性較大，收入結(jié)構(gòu)比例需要調(diào)整。在客房、餐飲收入外，大幅提高其他收入占比，尋找新的收入增長點，提高非客房收入所占的比重。第二，搭建專門的民宿營銷平臺，加強營銷力度，逐步擺脫OTA平臺的控制和依賴，通過多渠道營銷模式，擴大知名度和客戶群。第三，重點提高非節(jié)假日的營業(yè)額。如非節(jié)假日搞轟趴活動、親子教育活動、組織舉辦藝術(shù)交流會、吸引其他企業(yè)到民宿地舉辦團建活動、小型的婚禮、宴會、舉辦各類美食節(jié)、包裝銷售當(dāng)?shù)匾恍┆氂械奶厣a(chǎn)品等，邀請一些劇組，來民宿拍戲，劇組的拍攝技術(shù)自然是不用說，起到令人向往的美化效果。還能通過劇組的宣傳效應(yīng)，邀請一些明星大咖，發(fā)揮名人效應(yīng)，吸引大批粉絲前來參觀旅游。4.4科學(xué)合理的控制成本費用。加強民宿成本控制意識，將成本控制貫穿企業(yè)全過程之中。民宿設(shè)計之初就要考慮到各種能耗的節(jié)省，設(shè)計的節(jié)省是最大的節(jié)省。運營過程中要加強對員工的培訓(xùn)，成本控制是需要全體員工共同努力，強化責(zé)任意識。擴大規(guī)模經(jīng)濟，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，從而降低單體的成本。充分科學(xué)利用電子設(shè)備，提高工作效率，減少人工成本費用，同時有效規(guī)避人工容易出錯的問題，如可以通過安裝電子監(jiān)控設(shè)備，減少夜間保安人員的數(shù)量。樹立成本管控意識，加強企業(yè)成本控制，通過科學(xué)合理的方法達到降低企業(yè)成本，增加企業(yè)利潤的目的，才能實現(xiàn)企業(yè)的長遠的發(fā)展和壯大。

5結(jié)語

總之，民宿作為一種共享經(jīng)濟，具有促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新、村落文化傳承、生態(tài)環(huán)境優(yōu)化、農(nóng)民持續(xù)增收、農(nóng)村治理創(chuàng)新的多維功能。民宿經(jīng)濟是一項系統(tǒng)工程，涉及公安、消防、旅游、環(huán)保、市場監(jiān)督、衛(wèi)生等多個部門。需要政府牽頭，引導(dǎo)和規(guī)范民宿行業(yè)的健康良性發(fā)展，民宿作為新生事物需要政府的扶持和社會的廣泛監(jiān)督，才能使一顆幼苗逐漸的成長為一顆參天大樹。相反沒有“園丁”的辛苦栽培，民名宿這個平臺也有可能成為雜草叢生的荒草地，被一些資本大鱷所利用，成為他們快速圈錢的工具，旋風(fēng)過后一地雞毛，這樣既違背了民宿行業(yè)的發(fā)展初衷，同時也不符合我國經(jīng)濟的多元化可持續(xù)發(fā)展的基本國策。

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作者:張建斌 單位:蘇州市墅家人文旅游度假有限公司