地區(qū)房地產(chǎn)金融論文

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一、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要特征

（一）平均每戶住宅面積達(dá)42坪（約140平方米）。

2012年臺(tái)灣地區(qū)每戶平均住房面積達(dá)到平均每戶42坪，相當(dāng)于140平方米，較上世紀(jì)80年代初增加了50多平方米。以2013年第三季度臺(tái)灣地區(qū)新購(gòu)置住宅者購(gòu)買房屋面積來看，25坪至未滿35坪的占25.1%、占比最高，35坪至未滿45坪的占17.8%。

（二）房?jī)r(jià)收入比超過8倍。

20世紀(jì)80年代中后期，臺(tái)灣地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較大，房?jī)r(jià)收入比例較高，1989曾年達(dá)到12倍。90年代初期之后，伴隨泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入10余年的不景氣時(shí)期，然而房?jī)r(jià)收入比仍比較高，1991-1997年平均達(dá)到9倍以上。在1998年亞洲金融危機(jī)的影響下，臺(tái)灣地區(qū)房?jī)r(jià)有所下跌，但由于居民收入也相對(duì)下降，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)并沒有明顯下降，2002年仍然達(dá)到8倍，普通家庭購(gòu)買住房的壓力依然較大。根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部營(yíng)建署”2013年第3季度統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)收入比達(dá)到9.2倍，較2008年末（7.1倍）明顯提高。

（三）購(gòu)房均價(jià)達(dá)到23.5萬元新臺(tái)幣/坪。

根據(jù)臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部營(yíng)建署”2013年第3季的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2013年第3季新購(gòu)置住宅者中，有27.4%的購(gòu)房?jī)r(jià)格集中在600-900萬元新臺(tái)幣，較2012年同季（29.1%）下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。平均購(gòu)房總價(jià)（960.8萬元新臺(tái)幣）與單價(jià)（24.1萬元新臺(tái)幣/坪），較2012年同季（925.4萬元新臺(tái)幣、23.5萬元新臺(tái)幣/坪）增加3.8%、2.6%。各地區(qū)中，臺(tái)北市平均購(gòu)房單價(jià)較其他縣市高，為56.2萬元新臺(tái)幣/坪，購(gòu)買5000萬元新臺(tái)幣以上的房屋比例（4.1%）同樣最多；臺(tái)南市平均單價(jià)低于其他地區(qū)，約11.4萬元新臺(tái)幣/坪。（六）住房空置率達(dá)到19%。20世紀(jì)90年代初以來，臺(tái)灣地區(qū)由于住宅供給與市場(chǎng)需求失衡，住宅空置率不斷走高。1990年房屋空置率為13.34%，2000年達(dá)到17.62%。2010年底臺(tái)灣地區(qū)無人經(jīng)常居住且未供其他用途的空閑住宅，合計(jì)156萬宅，占比達(dá)到19.3%。比較2000年至2010年這10年間住宅居住情形的變動(dòng)情況，有人經(jīng)常居住住宅增加63.1萬宅，增長(zhǎng)11.5%，而無人經(jīng)常居住且未供其他用途的空閑住宅計(jì)增加32.7萬宅，增長(zhǎng)26.6%，空閑住宅率較2000年的17.6%提高1.7個(gè)百分點(diǎn)。

二、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施

臺(tái)灣“行政院”于2010年推出“健全房屋市場(chǎng)方案”后，相關(guān)部門紛紛推出配套政策，以加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

（一）臺(tái)灣地區(qū)“行政院”出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

臺(tái)灣地區(qū)“行政院經(jīng)濟(jì)建設(shè)委員會(huì)”于2010年4月“健全房屋市場(chǎng)方案”，提出以“安定社會(huì)民心及穩(wěn)定市場(chǎng)”、“優(yōu)先照顧弱勢(shì)及相對(duì)弱勢(shì)者”及“確保中低收入及受薪階級(jí)的照顧與滿足居住需求”為目標(biāo)，堅(jiān)持“因地因人制宜”、“溫和有效”、“健全穩(wěn)定”、“社會(huì)公平”、“信息透明”等基本原則，就“臺(tái)北都會(huì)區(qū)住宅供給與需求均衡”、“協(xié)助輔導(dǎo)中低收入戶及受薪階級(jí)提升購(gòu)（租）屋能力”、“住宅信息”、“不動(dòng)產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理”、“社會(huì)公平”等主題提出21項(xiàng)處理原則及44項(xiàng)具體措施。其中，與不動(dòng)產(chǎn)信息揭露、金融及租稅有關(guān)的內(nèi)容主要包括“住宅信息”及“不動(dòng)產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理”兩項(xiàng)措施，以及“社會(huì)公平”等有關(guān)房屋稅及土地稅措施。

（二）臺(tái)灣地區(qū)“財(cái)政部”推行奢侈稅政策。

奢侈稅的課征與自用住宅的認(rèn)定具有密切關(guān)系。自用住宅的認(rèn)定依據(jù)是“一生一屋”，“本人、配偶及未成年子女的名下只有一戶”。在此定義下，擁有的第二套以上的房子都屬于非自用住宅（含買進(jìn)、受贈(zèng)）。自有住宅在1年內(nèi)移轉(zhuǎn)或銷售者，其稅率為15%，在1-2年內(nèi)移轉(zhuǎn)者，課稅10%。臺(tái)灣地區(qū)“財(cái)政部”為了防止納稅人的不當(dāng)逃稅，配合奢侈稅的實(shí)施，針對(duì)買房大戶進(jìn)行個(gè)別查稅。稽核方式主要包括：一是利用“地政”機(jī)關(guān)的全島土地總歸戶系統(tǒng)；二是利用各“地稅捐稽征處”每周匯入財(cái)稅數(shù)據(jù)中心的土地及房屋異動(dòng)數(shù)據(jù)庫(kù)；三是利用綜合所得稅申報(bào)租金收入前后年度差異數(shù)據(jù)；四是其他佐證性或強(qiáng)制性的查證等數(shù)據(jù)。

（三）臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”建立實(shí)價(jià)登錄制度。

為提高不動(dòng)產(chǎn)交易信息透明化水平，臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”根據(jù)“立法院”通過的“實(shí)價(jià)登錄地政三法”，于2012年8月開始實(shí)施“實(shí)價(jià)登錄”制度，即“不動(dòng)產(chǎn)成交案件實(shí)際信息申報(bào)登錄”，將不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際的交易價(jià)格登錄于臺(tái)灣地區(qū)“內(nèi)政部”所屬的“地政”機(jī)關(guān)網(wǎng)上，避免相關(guān)主體不實(shí)登錄而造成房?jī)r(jià)哄抬現(xiàn)象。實(shí)價(jià)登錄的數(shù)據(jù)主要分為交易標(biāo)的、價(jià)格信息及標(biāo)的信息等三類。

（四）臺(tái)北市試點(diǎn)房地產(chǎn)分區(qū)課稅。

2013年，臺(tái)北市以房?jī)r(jià)與漲幅作為“分區(qū)課稅”的依據(jù)。所大安、信義、中正及松山等4個(gè)豪宅林立地區(qū)列為“一級(jí)重稅區(qū)”，將其售房所得稅率從2012年的42%調(diào)整為2013年的48%，其他地區(qū)仍維持在42%的水平。

三、臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)金融調(diào)控的主要措施

為配合“健全房屋市場(chǎng)方案”的實(shí)施、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、保障存款大眾權(quán)益，臺(tái)灣地區(qū)金融管理部門制定和實(shí)施了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀審慎政策措施。具體包括：

（一）臺(tái)灣地區(qū)“中央銀行”實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)信用管制政策。

臺(tái)灣地區(qū)“中央銀行”對(duì)房市的調(diào)控措施主要采取選擇性的信用管制，主要包括三個(gè)階段的信用調(diào)控：1、第一階段信用管制。2010年6月，臺(tái)“中央銀行”針對(duì)房?jī)r(jià)高漲的實(shí)際推出信用管制措施，對(duì)臺(tái)北市及新北市的板橋、中和、永和、新店、新莊等十區(qū)進(jìn)行房貸信用管制，貸款比例最高為七成；另外，臺(tái)“中央銀行”實(shí)行針對(duì)性審慎措施，調(diào)控特定地區(qū)房貸及土地抵押貸款。2、第二階段信用管制。2012年4月，臺(tái)“中央銀行”邀請(qǐng)九大行庫(kù)研究降低房貸比例，要求金融機(jī)構(gòu)針對(duì)“豪宅”訂出貸款成數(shù)限制最高五成。同年12月，臺(tái)“中央銀行”實(shí)施第二階段的信用管制措施，新新北市三峽、林口、淡水等三區(qū)房貸比例降至六成，土建融資比例則以六成五為限。3、第三階段信用管制。2013年3月，臺(tái)“中央銀行”為避免形成房?jī)r(jià)飆漲的態(tài)勢(shì)，臺(tái)“中央銀行”計(jì)劃進(jìn)一步擴(kuò)大房市管制區(qū)，除桃園縣中壢、蘆竹、八德等地外，將高雄美術(shù)館、臺(tái)中七期等地區(qū)納入房地產(chǎn)信用管制的范圍。

（二）臺(tái)灣地區(qū)“金管會(huì)”實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)融資約束政策。

1、對(duì)存款性金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控。為抑制城市地區(qū)房?jī)r(jià)的不合理高漲，臺(tái)灣“金管會(huì)”要求島內(nèi)金融機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)貸款，必須符合相關(guān)規(guī)定，包括貸款對(duì)象、貸款額度、貸款利率、貸款年限等，以便抑制寬松資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。除臺(tái)“央行”外，臺(tái)灣地區(qū)“金管會(huì)”對(duì)銀行辦理不動(dòng)產(chǎn)也列出三大管制標(biāo)準(zhǔn)，即：房貸余額前十大銀行，房貸余額不能超過總放款的30%，其余銀行不能超過40%；前十大銀行土地及建筑放款不能超過總放款的10%，其余銀行15%；所有銀行不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保放款不能超過總放款的70%。2、對(duì)非存款性金融機(jī)構(gòu)的調(diào)控。不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)房資金除了金融機(jī)構(gòu)的貸款數(shù)額外，保險(xiǎn)公司的介入房市投資也是重要的資金來源。因此，臺(tái)灣地區(qū)“金管會(huì)”對(duì)非保險(xiǎn)公司等存款性金融機(jī)構(gòu)的資金運(yùn)用加以規(guī)范。2012年11月，臺(tái)灣地區(qū)“金管會(huì)”推出“新八條”，成為調(diào)控壽險(xiǎn)業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的重要規(guī)定。具體內(nèi)容如下：一是收益率須超過2.875%；二是投資商用大樓5年內(nèi)不得移轉(zhuǎn)；三是收益標(biāo)準(zhǔn)立即適用；四是投資素地10年內(nèi)不得移轉(zhuǎn)；五是須經(jīng)董事會(huì)審查；六是自用不動(dòng)產(chǎn)5年內(nèi)不得移轉(zhuǎn)；七是禁買預(yù)售房；八是配套放寬措施的規(guī)范。

（三）臺(tái)灣房地產(chǎn)金融調(diào)控措施的特點(diǎn)。

總體來看，臺(tái)灣針對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的金融調(diào)控政策呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、注重金融政策與財(cái)稅政策和其他政策的協(xié)調(diào)，要求銀行針對(duì)非自用的投資者在貸款成數(shù)、利率及寬限期等方面采取差別化授信條件的同時(shí)，實(shí)行奢侈稅政策、建立實(shí)價(jià)登錄制度、試點(diǎn)房地產(chǎn)分區(qū)課稅等措施。2、實(shí)行差異性房地產(chǎn)金融調(diào)控政策，對(duì)重點(diǎn)地區(qū)實(shí)行更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)貸款管制政策，并針對(duì)房?jī)r(jià)上漲情況，不斷加大調(diào)控范圍。3、對(duì)不同房貸規(guī)模的銀行實(shí)行不同的調(diào)控政策，如要求房貸余額前十大銀行，房貸余額不能超過總放款的30%，其余銀行不能超過40%。4、完善房地產(chǎn)金融調(diào)控的配套措施，圍繞“健全房屋市場(chǎng)方案”，構(gòu)建房地產(chǎn)征信信息平臺(tái)，建立交易價(jià)格申報(bào)制度，成立住宅信息專責(zé)機(jī)構(gòu)，建立不動(dòng)產(chǎn)交易安全保障機(jī)制等。5、加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)主體的引導(dǎo)，在金融調(diào)控過程中，注重房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析和未來一段時(shí)間景氣變化趨勢(shì)的總體把握，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的引導(dǎo)。

（四）房地產(chǎn)金融的措施調(diào)控效果。

臺(tái)灣采取的各項(xiàng)房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，已取得初步成效。主要表現(xiàn)在：1、金融機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)放款集中度下降。購(gòu)置住宅貸款余額增長(zhǎng)趨緩，占總放款比重由2010年6月末的27.62%降至2013年8月末的26.69%；特定地區(qū)房貸集中度有所改善，新承做房貸金額占全體新承做房貸總金額的比重由2010年6月末的64.37%降至2013年8月末的49.11%。2、金融機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)放款的貸款成數(shù)顯著下降，利率水平上升。特定地區(qū)受限戶房貸成數(shù)下降取得由2010年7月的63.91%降至2013年8月的57.55%，貸款利率由2010年7月的1.97%升至2013年8月的2.11%；銀行新承做土地抵押貸款成數(shù)由2010年12月的68.36%降至2013年8月的60.02%，貸款利率由2010年12月的2.08%上升至2013年8月的2.70%。

四、對(duì)大陸房地產(chǎn)金融調(diào)控的啟示

臺(tái)灣地區(qū)的發(fā)展環(huán)境與大陸較接近，尤其是與大陸東南沿海省份相近，其房地產(chǎn)金融調(diào)控經(jīng)驗(yàn)可供大陸借鑒。

（一）堅(jiān)持以金融政策調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康運(yùn)行的內(nèi)在要求。金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體思路和根本立足點(diǎn)，應(yīng)是確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定，防止市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。由于當(dāng)前眾多房地產(chǎn)市場(chǎng)主體存在各自的利益，主體之間的利益博弈導(dǎo)致各方行為存在非理性的現(xiàn)象，各主體對(duì)調(diào)控目標(biāo)的認(rèn)同、調(diào)控手段配合等方面出現(xiàn)差異，從而制約了金融政策調(diào)控效果。為此，在實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控過程中，要通過多種渠道增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)利益主體的約束，確保金融調(diào)控政策達(dá)到預(yù)期效果。

（二）注重金融政策與相關(guān)政策相互協(xié)調(diào)。

房地產(chǎn)業(yè)具有系統(tǒng)性和綜合性的特征，相應(yīng)的調(diào)控手段應(yīng)該是系統(tǒng)的、綜合的，涉及金融、財(cái)稅、產(chǎn)業(yè)、土地等多個(gè)部門的調(diào)控政策。只有這些部門之間相互協(xié)調(diào)配合，才能產(chǎn)生政策協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)調(diào)控效果的最大化。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策與其他政策的協(xié)同效應(yīng)，要以系統(tǒng)思維實(shí)施調(diào)控，加強(qiáng)金融與財(cái)政等政策在房地產(chǎn)調(diào)控中工具在調(diào)控方向、重點(diǎn)和力度上的協(xié)調(diào)配合，注重金融政策與財(cái)政等政策運(yùn)用時(shí)機(jī)的選擇。要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展整體狀況及市場(chǎng)環(huán)境變化制定政策調(diào)控的總體目標(biāo)，并在總體目標(biāo)之下確保相關(guān)目標(biāo)按同一調(diào)控方向發(fā)揮作用。

（三）實(shí)施差別化的房地產(chǎn)金融調(diào)控政策。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有不平衡的特性，必須根據(jù)不同類型、不同地域的情況實(shí)施差異性的調(diào)控政策，在調(diào)控政策上避免強(qiáng)調(diào)統(tǒng)一性。從不同類型房地產(chǎn)項(xiàng)目來看，對(duì)于開發(fā)中小戶型的普通商品房建設(shè)用地，應(yīng)采取積極穩(wěn)妥的金融措施給予支持；對(duì)于開發(fā)高檔住宅或別墅項(xiàng)目，則須適當(dāng)提高開發(fā)商的融資條件和成本。從不同地區(qū)來看，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市和典型地區(qū)應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的調(diào)控政策，而對(duì)于房?jī)r(jià)上漲緩慢的二線、三線和四線城市采取相對(duì)緩和的調(diào)控措施。同時(shí)，利用差別化金融政策有效引導(dǎo)各類住房消費(fèi)，對(duì)于正常、合理的住房消費(fèi)需求應(yīng)給予充分保護(hù)，維護(hù)住房需求合理、均衡增長(zhǎng)；對(duì)于投機(jī)性住房需求則應(yīng)嚴(yán)格抑制，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、持續(xù)、健康發(fā)展。

（四）加快建立多層次房地產(chǎn)金融調(diào)控目標(biāo)制。

實(shí)施金融調(diào)控目標(biāo)制有助于避免金融調(diào)控行為的表面化、單一化和短期化，在調(diào)控目標(biāo)制下，政策目標(biāo)能夠更好地細(xì)化并更具有可操作性。因此，為保證房地產(chǎn)調(diào)控政策效果，必須加快建立金融調(diào)控目標(biāo)制。首先，必須明確房地產(chǎn)調(diào)控的數(shù)量指標(biāo)，根據(jù)年度居民收入平均水平和整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，劃定房地產(chǎn)價(jià)格指標(biāo)的波動(dòng)區(qū)間，明確規(guī)定房?jī)r(jià)波動(dòng)區(qū)間的上下限，據(jù)此運(yùn)用相關(guān)操作工具實(shí)施金融調(diào)控，防范房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)，確保調(diào)控效果；其次，必須建立多層次的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，有針對(duì)性地將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)劃分為短期目標(biāo)、中期目標(biāo)和最終目標(biāo)，使各階段的調(diào)控目標(biāo)更加具體、更具可操作性。基于房地產(chǎn)調(diào)控的時(shí)效性，短期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)是抑制房?jī)r(jià)的短期異動(dòng)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體穩(wěn)定運(yùn)行。針對(duì)房地產(chǎn)存在的供需數(shù)量與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的雙重失衡，中期調(diào)控目標(biāo)應(yīng)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)均衡。最終調(diào)控目標(biāo)應(yīng)是建立和健全社會(huì)住房保障體系。

（五）完善房地產(chǎn)金融調(diào)控的配套措施。

一是大力推進(jìn)征信體系建設(shè)，在當(dāng)前運(yùn)行的征信體系基礎(chǔ)上，進(jìn)一步征集涉及房地產(chǎn)開發(fā)與交易的信用信息，為金融機(jī)構(gòu)和調(diào)控部門提供參考。二是加快完善擔(dān)保、保險(xiǎn)、拍賣處置、信托、評(píng)估等房地產(chǎn)金融相關(guān)中介機(jī)構(gòu)，推動(dòng)中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范性運(yùn)營(yíng)，提高房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范和控制能力。三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“軟”環(huán)境建設(shè)，制定比較系統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)和配套政策，為監(jiān)管部門有效履行職責(zé)提供法律保障。四是構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控部門之間的信息共享平臺(tái)，良好的信息共享平臺(tái)能使房地產(chǎn)調(diào)控部門獲取一致的信息，實(shí)現(xiàn)信息共享。五是健全市場(chǎng)信息披露制度，全面、實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確地市場(chǎng)供需與價(jià)格信息。

作者：楊少芬吳湧超單位：中國(guó)人民銀行福州中心支行