住宅產業可持續發展研究

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摘要：通過分析新時期我國住宅產業發展過程中存在的問題，從系統的角度出發，采用理論與實踐相結合的方法，對新時期我國住宅產業可持續發展提出具體、可行的實施對策與辦法。以期使我國的住宅建設走上健康發展的道路，實現可持續發展。

關鍵詞：新時期；住宅產業；可持續發展

一、引言

住宅在各類消費品中是耐久性最長、耗用資源最多、同生態環境結合最密切的產品。而且，房屋投入使用后，仍需不間斷地用水、耗電、供熱、制冷、產生垃圾等。如何在住宅建設中，能夠滿足方便、舒適，合理利用土地資源，保護生態環境，促進住宅產業可持續發展，這是新時期我國住宅產業面臨的重要課題。近幾年，我國經濟發展進入了新時期的快車道。我國城市居民的生活水平隨著經濟的發展不斷提高，居民的消費水平也不斷提高。主要表現在投資需求不斷增長，對住房的消費需求快速的加大。我國住宅業的發展方式已由計劃經濟型向市場導向型轉變，住宅產業隨著發展方式的轉變已經進入了發展的新時期。

二、新時期我國住宅產業發展現狀及存在的問題

1．土地資源利用及供給不合理。我國城市存量土地集約化利用程度有待提高，這主要表現為：一是土地利用效率低下，土地集約化利用程度不高，特別是工業用地利用率和建筑容積率過低，嚴重影響城市存量用地節約集約程度；二是城市中土地閑置現象嚴重，包括破產或者經營不善企業的閑置土地、開發項目停產閑置的土地、開發區征而未用的土地以及城市建成區內的城中村土地等。另外，土地供應法制不健全，導致了很多土地供應不符合城市規劃，對遠期土地利用留下隱患。同時，土地供應結構不合理，一些開發商為了降低土地成本，往往選擇一些增量土地作為開發用地，而這些城市非農產業的建設用地供給主要通過對集體農用地的征用來解決。但在糧食安全和耕地保護的硬約束下，這顯然是有悖于可持續發展的原則的，而且使“三農”問題更為嚴重。2．房屋供應結構不夠合理。目前，我國處于房地產業快速發展時期，城市增量住宅不斷增加。與此同時，出現了高檔的商品住宅偏多，低檔的住宅（商品房、經濟適用房、廉租房、公租房）等開發較少，導致了房價上漲幅度較快。出現了以炒房為目的的房地產投機行為，擾亂了房屋供應市場，造成了房地產泡沫的出現。3．住宅的生產方式粗放。住宅建造過程沒有充分利用的社會資源，現有資源利用率較低，生產方式過于粗放，在生產過程中沒有注重生產率的提高和先進的技術的集成。生產仍表現為“勞動生產率低、成套技術集成度低、工業化水平低、資源消耗高”的特點。生產周期較長，生產過程污染程度高，運行能耗浪費嚴重。生產方式粗放，集約程度不高。4．節能環保型住宅稀缺。住宅設計過于僵化，節能環保型住宅缺乏，對現代建筑工藝掌握不足，造成建筑資源浪費，同時節能減排意識不強，建筑垃圾濫排濫放，造成環境嚴重污染。建筑的圍護結構的保溫隔熱性能差，同時能效低，使用能耗較大。目前有必要對住宅的供熱、制冷系統、門窗保溫密封、照明、圍護結構進行節能設計。

三、新時期我國住宅產業可持續發展實施策略

1．以合理的土地供應方式促進住宅產業可持續發展。（1）加強土地供應法制建設。我國在發展建設中，城市總體規劃和土地利用總體規劃應以立法的形式頒布。在城市的發展過程中，嚴格遵循《城市規劃法》和《土地管理法》。政府應根據以往相關市場中所出現的問題，及時細化、深化法律法規的相應條款，使之盡可能完善。同時，加強土地供應法制建設，以立法形式保證土地供應的科學性和公正性。（2）完善土地供應機制。嚴格執行招、拍、掛的出讓國有土地使用權出讓方式，實現公開公正公平的土地供應機制，健全土地供應評價體制，加強土地供應一級市場的監督力度。真正做到一個渠道進水、一個池子蓄水、一個籠頭放水，做到政府對于土地一級市場的壟斷供應，避免房地產開發商囤積土地或者炒地皮等現象的發生。（3）制定具體的土地供應計劃。科學制定土地供應計劃，政府土地管理部門應該有專門的人員負責土地出讓計劃的具體制定工作。聯合高等院校，科研院所共同研究制定科學合理的土地供應方案。在確定土地需要數量時，打破行政分派，關系分派的舊有模式，要針對各類用地的特點進行具體約定量、定性分析。（4）加大耕地的保護措施，集約利用土地。實行嚴格的耕地保護制度，加大耕地的保護措施，實行城鄉建設用地增減掛鉤。不斷減少城市開發占用耕地。適度開發新區，集約利用建成區土地資源，是新時期我國住宅建設中應該注意的問題。2．不斷完善住房的供應體系。房屋供給體系按照供給類型主要包括高檔型、經濟適用型、普通型，廉租型，集資型。按照供給渠道可分為存量住宅和增量住宅的供給。新時期住房建設和發展中，我國應該堅持“以商品化為主，兼顧弱勢群體，以政府財力保障為輔的原則”。在今后的住房建設和發展中，建立高檔型、經濟適用型、普通型，廉租型，集資型等體系不斷消化城市存量，限制增量住宅的開發的住宅供應體系。科學合理的制定住房供應計劃，完善土地供應機制，健全供應評價體制。加大保障性安居工程的開發力度。3．逐步實現住宅產業化。住宅產業化是新時期我國產業結構調整過程中必然趨勢，這不僅是我國發展階段的的要求，也是房地產業發展的必然產物。住宅產業化是生產方式的工業化。采用通用部品體系和工業化結構體系，有利于提高質量、縮短工期、加快交付量、減少在建量。工廠預制程度高，減少施工垃圾和廢棄物，節約資源，生產效率高，也使資金周轉加快，實現節能、環保的要求。4．發展可持續性住宅和資源節約型住宅。加強政府的政策干預和引導；從規劃與建筑設計方面滿足現代生活要求，合理規劃；綜合考慮整個地區的設計，在可持續性住宅建設中，應當考慮的不僅僅是一棟獨立住宅，如辦公場所離家很近，就應該考慮在家能做的職業，從而可緩解城市交通的壓力，或限制私家車的使用等。戶型設計的多樣化，盡量滿足各消費層次的要求；使用3R環保建材，減量化原則，即減少建材的使用，再使用原則，再循環原則。同時盡量使用當地建材，減少運輸成本和對環境的污染積極采用節能新技術；開拓節能新途徑，圍護結構本體節能措施的采用，推廣使用太陽能熱水器，采用可再生材料及可再生利用的材料；加強資源循環型住宅建設。（1）減少廢棄物。考慮降低原材料等資源的消耗及住宅構件的耐久性，實現廢棄物減低和資源循環。（2）拆卸。采用資源再生或再次利用的形式對住宅的構成要素進行拆卸。（3）再使用。住宅構件在拆卸過程中維持其性能或功能。（4）再生。通過改變形狀，使住宅再次利用。（5）無損能源技術。通過回收利用被廢棄的能源來減低能耗。（6）評價、管理技術。用于住宅材料的數量和質量的把握、對使用后住宅材料的逐年變化的診斷及評價從而清晰整理出的從設計階段到使用階段的完整的數據庫。

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作者:崔娟敏 季文光 李洋宰 單位:1.河北民族師范學院 2.圓光大學