居住權(quán)制度探究論文

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一、居住權(quán)制度的淵源

居住權(quán)制度最早出現(xiàn)在羅馬法，是非所有人對他人所有的房屋進(jìn)行居住的權(quán)利。居住權(quán)在整個羅馬法體系中，屬于人役權(quán)的一種。在羅馬法中，人役權(quán)可以歸納為四種：用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)、對奴隸和他人牲畜的勞作權(quán)。其中，用益權(quán)、使用權(quán)、居住權(quán)對后世的影響最大，而對奴隸和牲畜的勞作權(quán)由于具有明顯的階級社會性質(zhì)，隨著社會的不斷發(fā)展，在后世民法中幾乎銷聲匿跡。由于居住權(quán)與使用權(quán)和用益權(quán)之間存在著緊密的聯(lián)系，這就不得不需要我們對用益權(quán)和使用權(quán)有較為深入的認(rèn)識，否則我們將無法窺見居住權(quán)的全貌。

用益權(quán)是指在不毀壞物的實(shí)體的情況下使用他人物品并收獲孳息的權(quán)利。在用益權(quán)中。兩種主要的權(quán)利結(jié)合在一起，其中用益權(quán)人對物使用的權(quán)利是“使用權(quán)”，對物利用的權(quán)利就是“收益權(quán)”。使用權(quán)則是指在個人需要的范圍內(nèi)，對他人的物按其性質(zhì)使用的權(quán)利。羅馬法上的居住權(quán)是指居住他人房屋的權(quán)利，屬于使用權(quán)，但其權(quán)利又大于一般的使用權(quán)。

羅馬法之后的大陸法系一些國家如法國、德國民法典均認(rèn)可了居住權(quán)制度。《法國民法典》對于非所有人因居住而使用他人房屋的權(quán)利，基本上承襲了羅馬法人役權(quán)和地役權(quán)的二元結(jié)構(gòu)，在第二卷“財(cái)產(chǎn)以及所有權(quán)的各種變更”中設(shè)專編規(guī)定了用益權(quán)、使用權(quán)和居住權(quán)。在德國，居住權(quán)是指權(quán)利人所享有的“將建筑物或建筑物之一部分當(dāng)作住宅予以使用，并具有排除所有權(quán)人之效力”的權(quán)利(民法典第1093條)。居住權(quán)主要用來解決男女雙方在離婚時房屋所有權(quán)歸屬于男方，但女方應(yīng)對其中的一些房屋享有終身居住權(quán)的問題。而且在德國，農(nóng)民生前把自己的農(nóng)地轉(zhuǎn)讓給繼承人，但為了終生在該土地上居住，而設(shè)定限制人役權(quán)(居住權(quán))的情況也不少。《瑞士民法典》《意大利民法典》《澳門民法典》也專門規(guī)定了居住權(quán)。

可見，居住權(quán)是傳統(tǒng)大陸法系國家民法典中的一種重要的物權(quán)制度，但在西法東漸時卻沒有被我國民法所借鑒。

二、居住權(quán)制度的建立存在理論依據(jù)

(一)市場失靈理論

傳統(tǒng)的市場失靈理論，在承認(rèn)市場競爭可以在某些條件下達(dá)到帕累托最優(yōu)的同時，認(rèn)為市場機(jī)制不能解決外部性、壟斷、收入分配和公共品提供等問題。居住權(quán)是公民基本權(quán)利之一，但是隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，許多非本市的人群都需要通過買房來實(shí)現(xiàn)自己的居住權(quán)。然而，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為市場化的企業(yè)之一，他們的經(jīng)營行為最重要的是追求利潤，企業(yè)不可能因?yàn)橐话憷习傩召I不起就不把房子賣高價(jià)了，除非國家有強(qiáng)制性的法律規(guī)定。因此，很多中下階層的人群在自己的能力范圍內(nèi)都買不起房子，即使能付得了首付也會為以后的月供而疲憊不堪。由于連帶效應(yīng)，租房的租金也隨房價(jià)的提高而上漲，買不起房子的人成不了“房奴”，也當(dāng)上了“租奴”。現(xiàn)實(shí)社會當(dāng)中，很多人是連租房都租不起的，更不用說保障自己的居住權(quán)利了。這體現(xiàn)出市場在解決收入分配問題上的局限性，因?yàn)樗皇恰按壬茩C(jī)構(gòu)”，它是以自身利益的最大化為最終目的的。它不可能會按照人群的不同收入等級來劃定房價(jià)。原則上來說，企業(yè)應(yīng)該具備一定的社會責(zé)任感，但是社會責(zé)任感是企業(yè)道德范疇的內(nèi)容，而沒有法律約束；另一方面，企業(yè)即使是對社會作出了一定的捐款等慈善工作而體現(xiàn)出了一定的社會責(zé)任，那很大情況下也是在其獲得極大的利益之后而對于自己的“剝削”行為有所內(nèi)疚而采取的補(bǔ)償方式罷了。即使這樣，社會的利益還是被損害在先，而且也不會因?yàn)槠髽I(yè)的“慈悲”而真正得到補(bǔ)償。幻想不通過制度或法律保障而寄托于企業(yè)和市場去保障居民的居住權(quán)利是完全不可能的。

(二)政府干預(yù)理論

政府干預(yù)理論是相對于市場失靈而提出來的，斯蒂格利茨與西方其他經(jīng)濟(jì)學(xué)家一樣，認(rèn)為政府干預(yù)的主要作用是彌補(bǔ)市場失靈。斯蒂格利茨提出了政府的經(jīng)濟(jì)職能理論。他認(rèn)為，政府失靈并不比市場失靈更糟，而且這種失靈是可以被緩解乃至消除的；通過采取適當(dāng)?shù)恼撸深A(yù)可帶來帕累托改進(jìn)。維護(hù)社會穩(wěn)定，維護(hù)人民群眾的合法利益是政府職能之一。對于市場中企業(yè)會為了自身利益最大化使低收入人群的居住權(quán)利受到損害、老年人的居住權(quán)受到侵犯、離婚婦女及未成年人的住房權(quán)利得不到保障等等這些現(xiàn)象的發(fā)生，擾亂了社會秩序的正常運(yùn)行，這種時候政府就有必要伸出手來拉一把，在自己職能范圍內(nèi)采取必要措施維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。這時，政府部門就應(yīng)該運(yùn)用其權(quán)力，制定相應(yīng)的政策制度來約束那些侵犯他人權(quán)益的行為，讓原本應(yīng)該屬于人民的合法權(quán)利回歸到人民的手中。

總書記在十七大報(bào)告中就充分體現(xiàn)了黨和政府對民生問題的極大關(guān)注。所謂民生問題，毫無疑問最基本的就是老百姓的吃、住、行三方面問題，這三個基本問題亦需要政府采取建立和完善一些保障制度的手段來予以解決。居住權(quán)制度作為一種對社會公民居住權(quán)利的使用和實(shí)現(xiàn)的重要保障制度，必定也會在黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人所討論考慮的范疇之內(nèi)。

(三)馬斯洛層次需求理論

馬斯洛把人類的需求分成以下五個層次(由低到高)：(1)生理需求：食物、飲水、空氣、溫暖、睡眠、性；(2)安全需求：遠(yuǎn)離危險(xiǎn)、恐懼、尋求安全保障；(3)社會歸屬需求：歸屬感、友情收授、社會活動；(4)自我尊重需求：自我尊重、尊重他人、自主、責(zé)任、欣賞、成就、學(xué)習(xí)、知識；(5)自我實(shí)現(xiàn)：成長、個人發(fā)展、成就、潛質(zhì)、創(chuàng)質(zhì)。馬斯洛認(rèn)為只有某一個低的需求得到滿足后才會出現(xiàn)另一個更高層次的需求，人們會為滿足這些各式各樣的需求而奮斗終身，而且因?yàn)榈蛯蛹壍男枨蟾鼮橹苯雍途o急，如果它們得不到滿足，那么它們將成為驅(qū)動人們奮斗的首要目標(biāo)。對居住的追求是能夠?yàn)槿藫躏L(fēng)遮雨而帶來溫暖、有地方睡眠的生理需求，處于馬斯洛層次理論中的最底層。而對居住權(quán)的需求則是為自己尋求安全感的第二層，這作為人們最基本的權(quán)利，如果不能得到相應(yīng)的滿足，就不能使人們往更高目標(biāo)層次作出奮斗，為社會發(fā)展的更高階段作出更大的付出。因此，人們居住權(quán)利的保障就顯得很必要，而居住權(quán)制度的建立則是保障人們居住權(quán)利的重要途徑。

三、我國建立居住權(quán)制度的可能性

我國居住權(quán)制度的建立的可能性，主要是體現(xiàn)在我國具有了建立居住權(quán)制度的背景條件：

(一)房地產(chǎn)市場化不能保障公民居住權(quán)利

“提起人民生活，我更關(guān)注住房問題”，這是國務(wù)院總理2006年11月19日在新加坡國立大學(xué)發(fā)表演講后回答提問時的一番話，讓老百姓看到了政府解決住房問題的決心，同時也體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場化給人民住房帶來了困難。事實(shí)證明，權(quán)利一旦市場化就無法得到有效保障，權(quán)利的市場化只能使得權(quán)利受金錢和社會地位的制約而無法保障。住房是極其特殊的商品，它有著非常特殊的資源唯一性，一個位置的特定房子就只有一套，在一定程度上老百姓并無多項(xiàng)選擇的可能，而且這種商品還會有不斷升值的可能性，此時買不起在升值以后更是無條件買下。市場化之下的房地產(chǎn)，老百姓事實(shí)上已經(jīng)淪落到極度弱勢的地位，開發(fā)商可以買通政府占有資源，拉攏媒體而左右市場和引導(dǎo)輿論，對其進(jìn)行有利炒作。而這些大多數(shù)都是在合法的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因?yàn)槟壳胺稍谶@方面根本就沒有把居住當(dāng)成一種權(quán)利來保障。

(二)現(xiàn)有制度不能完全替代居住權(quán)制度

利用現(xiàn)有法律規(guī)定的制度能不能完美地解決對他人住房以及其他附著物的占有、使用，這一點(diǎn)正是學(xué)者們就我國是否應(yīng)建立居住權(quán)制度而展開的爭論的焦點(diǎn)之一。部分學(xué)者認(rèn)為居住權(quán)并不是實(shí)現(xiàn)相同目的的最好的制度安排，他們認(rèn)為保留居住權(quán)的房屋買賣以實(shí)現(xiàn)自己養(yǎng)老的功能，似乎可以由附條件的房屋買賣完成，而遺囑遺贈設(shè)定居住權(quán)可由附條件的遺囑或遺贈所替代。其實(shí)這種觀點(diǎn)正是必須在民法中設(shè)定居住權(quán)的最好的支持，沒有任何一種制度或法律是絕對完美的，只有在不斷的完善中才能趨向于完美，社會中存在的公民居住權(quán)的無法保障，就體現(xiàn)了這種觀點(diǎn)。如果在法律中先確立了居住權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)，這種附條件的買賣、遺囑、遺贈的條件就可以依法實(shí)施，而無需當(dāng)事人收集各種證明資料在合約中詳細(xì)規(guī)定，也避免了很多原本可以避免的繁瑣程序或沖突。當(dāng)然，我們的確可以不在法律中設(shè)置居住權(quán)制度，而由當(dāng)事人在每次設(shè)定居住權(quán)時都詳細(xì)規(guī)定當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)，但這樣做的結(jié)果必然會增加社會的交易成本。

(三)社會中對弱勢群體的居住權(quán)保障存在缺失

本文所指弱勢群體主要分為老年人、婦女和未成年人三類。

1、老年人方面。隨著人類的壽命不斷延長，我國正逐漸步入老年型社會，而在現(xiàn)實(shí)生活中，老年人的居住權(quán)經(jīng)常被別人侵犯。專家指出以下幾種形式：在房改過程中，子女出資購買同住老人擁有使用權(quán)的住房后，進(jìn)而侵害老人的居住權(quán)；子女私自將戶口遷入老人居住地，私自封蓋戶主及產(chǎn)權(quán)人，侵占老年人房產(chǎn)；同住人以贍養(yǎng)、照顧老年人生活為名，經(jīng)老年人同意后，購買產(chǎn)權(quán)、遷入戶口、更改戶主的目的達(dá)到后，遺棄、虐待老年人；共同居住的子女分配、購買住房后，仍故意占據(jù)老人住房，影響老年人對房產(chǎn)的處置權(quán)。當(dāng)今的老年人都是二三十年代出生的，對于法律幾乎都出于一種無知狀態(tài)，對于自己居住權(quán)受侵犯也不知道該如何維護(hù)，甚至不知道自己的居住權(quán)已經(jīng)受到侵犯。由于制度上對居住權(quán)沒有明確的規(guī)定，對于類似于老年人居住權(quán)受到損害的事情，人們往往只能用道德的眼光來予以批評，而不從實(shí)質(zhì)上給予保障。

2、婦女方面。雖然人們生活條件得到不斷的改善，社會上對婦女的看法大多情況下還是以老眼光來看待，認(rèn)為婦女地位次于男子。因此在婦女離婚或者喪夫的情況下，對于財(cái)產(chǎn)的分割或繼承方面都處于劣勢狀態(tài)，僅僅能分割或繼承到少部分財(cái)產(chǎn)，甚至是不能分割或繼承任何財(cái)產(chǎn)。隨著離婚現(xiàn)象的增多，這種問題如果得不到合理解決往往會引起很大的社會糾紛。如果規(guī)定了居住權(quán)制度，就可以減少這方面的糾紛，一方可以通過遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定取得居住權(quán)，這樣既可以解決我國家庭成員中對房屋的需要，也有利于真正實(shí)現(xiàn)對離婚或喪夫婦女利益的維護(hù)，同時也可以減少這方面的糾紛。

3、未成年人方面。未成年人在居住權(quán)方面受到的損害，主要是表現(xiàn)在離婚家庭。實(shí)際生活中，有一些未成年人的父母離婚后都不是很樂意對子女進(jìn)行撫養(yǎng)，讓子女處于左右為難狀態(tài)，精神上受到極大打擊。另外，在離異父母再婚以后，繼父繼母虐待未成年人的現(xiàn)象也是時有發(fā)生。現(xiàn)實(shí)制度或法律中都沒有明確對未成年人居住權(quán)利的保護(hù)規(guī)定，而未成年人權(quán)利受到的侵害又往往是從居住權(quán)受到的侵害來體現(xiàn)的。因此對未成年人的居住權(quán)作出明確的保護(hù)措施顯得勢在必行。

四、結(jié)論

筆者認(rèn)為，居住權(quán)制度的建立可以發(fā)揮其應(yīng)有的作用——維護(hù)人民群眾的居住權(quán)利。但是，我們應(yīng)該采取慎重態(tài)度，借鑒其他國家的成功經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，建立具有中國特色的居住權(quán)制度。

[摘要]從本質(zhì)來說，居住權(quán)就是權(quán)利人對房屋及附屬物的占有和使用權(quán)，而不論是所有人對自己所有的房屋及附屬物而享有的占有和使用權(quán)，還是非所有人對該房屋及其附屬物享有的占有和使用權(quán)，此為居住權(quán)的廣義概念。所謂的可能性，是指包含在現(xiàn)實(shí)事物之中，預(yù)示事物發(fā)展前途的種種趨勢。文章從居住權(quán)制度的淵源、建立居住權(quán)制度的相關(guān)理論依據(jù)以及我國具有建立居住權(quán)制度的背景條件入手。闡述我國建立居住權(quán)具有其可能性。

[關(guān)鍵詞]居住權(quán)制度；淵源；理論依據(jù)；可能性