優化商品房預售制度考究

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1商品房預售的概念和特征

1.1概念

商品房預售又稱做期房買賣，是指房地產開發企業將正在建設中而尚未竣工的商品房預先賣給買房人，買房人交付購房款或者定金，并在以后確定的時間將預售的房屋及所有權轉移給買房人的一種法律行為。

1.2特征

1.2.1商品房預售是一種關系復雜的交易行為。在商品房預售中，買房人在合同期限到來之前擁有期待權，當期限屆至并辦理了房屋過戶手續才真正的是房屋的所有者。。因為商品房預售是一種附期限的法律行為，加之其標的物具有不可移動的特性，在合同的履行過程中，任何一個步驟如果出現了問題，都可能產生預售合同不能履行或者不能完全履行，最壞的結果是產生合同無效。所以，和其他一般的買賣行為相比，預售行為所觸及到的關系顯得更復雜。

1.2.2商品房預售是一種附期限而且市場風險較大的一種交易行為。商品房預售的標的物是獲得法律批準，將被建沒或尚在建設中的房屋，是期房，在商品房預售中，買房者得到的只是一份和開發商簽訂的預售合同，真正的買賣對象一房屋正在建設中，商品房預售的對象具有不確定性。所以雙方要承擔合同期限內的國家政策、土地價格、建筑材料價格等多方面因素變化帶來的市場風險。此外買房者還要承擔開發商資金短缺等經營風險及不可抗力的風險。

1.2.3商品房預售的國家干預性較強。由于商品房的預售不同于現房買賣，真正意義上的房屋買賣根本就沒有形成。國家因此加強了對商品房于貞售領域的管理。我們國家不但規定了商品房預售的準入條件和相應的程序要求，而且還強調在預售合同簽訂后應該向當地房地產主管部門辦理登記備案手續。

2我國商品房預售制度存在的缺陷

2.1房地產商利用商品房預售制度侵害了消費者的權益

雖然現行法律有諸多條文對預購者權利進行保護，如法律規定在定立合同過程中預購者有對預售人和預售商品房的真實情況的知悉、有權按期獲得符合交付使用條件的商品房、有權要求所購買的商品房不存在權利瑕疵、質量瑕疵等，但在實踐中這些權利都不同程度上受到損害。

因房地產業是一個專業性較強的產業，普通消費者處于絕對信息弱勢地位，從事經濟活動的開發商會在最大限度的增進自身效用的同時做出不利于消費者的行動，預售制度則大大加劇了這種現象。因為通過預售制度購房，預購者在購房時不可能看到現房的，主要的房屋信息來源就是廣告和銷售宣傳資料，它們對預購者起著非常重要的作用。現實中不少開發商會隱瞞房屋存在的缺陷，甚至是做出虛假宣傳或是任意改變規劃而不告知預購者，預購者往往只有在房屋交付使用后才發現其權利受到了侵害，加大了消費者所面臨的房屋質量、建筑及面積計量、虛假宣傳、規劃變更、合同定金、產權、延期交房等方面的風險。另外由于信息的不對稱，一些不講誠信的開發商利用來電來訪登記、排號吸籌、內部認購到簽約之間的時間差制造樓市的虛假緊缺氣氛，人為操控商品房的供求關系，借機囤積居奇抬高價格。

2.2商品房預售的風險主要由銀行和預購者承擔

據最新統計資料，2010年1月一l1月期間，銀行貸款占了房地產總的資金來源的19.2％，雖然從表面上看銀行貸款占整個資金比列并不高，其在房地產中所擔風險并不大，但須知，在企業自籌資金有一部分從房屋銷售收入轉化而來的，而房屋銷售收入中絕大部分都是購房者通過銀行按揭所得。如上所給數據個人按揭占到中的資金額的9.2％，換句話說銀行此時要付的金額占到了總的金額的將近30％。這其中還不包括其他資金中可能涉及銀行貸款資金的部分。所以相當一部分開發商借助于抵押貸款、按揭、流動資金貸款和其他的金融工具，在商品房的開發建設初期就將一大半風險轉嫁給銀行了。在其遇到危機不能繼續開發時，龐大的債務負擔最終都落在銀行身上，從而增加銀行的壞賬風險。而且近幾年中，商品房交易中屢屢出現欺詐行為。商品房交易過程中的欺詐行為雖然不都是預售制度造成的，然而，由于預售制度的存在，無疑為開發商的欺詐騙貸行為提供方便之門，可乘之機，助長了開發商種種違法、違規、欺詐行為的發生。

3完善我國商品房預售制度應采取的有效措施

3.1完善預售登記備案制度

隨著近幾年房地產市場迅猛發展的熱潮，完善預售登記制度已是大勢所趨。2007年通過的《物權法》在第20條中首次以法律形式確立了預告登記制度，雖然《物權法》中對預告登記所作的規定相對簡略，但仍然為預售登記制度的完善提供了方向。商品房預售合同登記應當作為合同的對抗要件，約束開發商任意將商品房再預售給第三方，或在預售后進行抵押，損害預購方的權益，這與預告登記的公示作用是相似的。具體來說，可以參照預告登記制度從以下幾個方面改進登記備案制度：

3.1.1建立預售登記的法律懲罰機制。我國相關的法律法規和司法解釋只賦予了商品房預售預告登記制度行政上的意義，其法律強制上的意義不夠突出，預售人違背此規定的結果只是承擔行政意義上的處罰責任，法律意義上的懲罰缺失，從而限制了商品房預售預告登記制度應有的規制作用。因此，需要我們從立法和司法兩個角度去加強法律懲罰機制，使不法房地產開發商懾于高額的違法成本而不敢涉足“一房多賣”。

3.1.2完善商品房預告登記功能。從技術層面而言，實行商品房預售登記和商品房抵押預告登記制度不存在任何障礙。我們應盡快制訂時間表，在全國范圍內實行商品房預售登記和商品房抵押預售登記公示制度。通過建立安全便捷的信息查詢系統，確保公眾在辦理相關事宜之前，就可以通過網絡對預售商品房各項情況進行查詢。政府通過此種方式將信息公開化、透明化，有效降低信息的不對稱性，防止欺詐行為的出現，最大限度地保護權利人的合法權益。

3.2強化監管商品房預售房款

政府要通過設置專門帳號等方式來管理預售資金，可采取專項信托，這樣可以有效防止開發商隨意挪用預售專項資金，也可以有效防范假按揭等違法行為。同時，要規范使用預售款，房屋開發商一般除了可提取一定比例的備用金外，監管帳戶內的資金只能用于樓盤建設，開發商因工程建設需要用款，應實行房地產行政主管機關審批制度，監管銀行只能根據法定審批將預售款轉入施工單位帳戶。

3.3要建立風險共擔機制，有效控制預售資金的數額

當前的預售缺席的一大弊端是預售合同在簽訂后購房者將全部房款交給了開發商，從而導致購房者面臨巨大的風險。因此，我們建議將預售款的實際金額控制在合同價的百分之五十至七十左右，余下部分在交房時一次性支付。這樣做有幾點好處：首先，預售商品房實現了風險共擔；第二，有利于保護購房者的合法利益，督促房屋開發商按計劃完工并保證工程質量；第三，有利于引導開發商減少對預售款的依賴；第四，兼顧了現階段開發企業融資難的現狀。

4結束語

總而言之，商品房預售制度自實施以來，對房地產業的快速發展、開發企業的資金籌集與項目開發、購房者的利益保證起到了巨大的作用，應當在立法上予以肯定，只有對該制度從多方面進行完善，才能真正保護購房者的利益，抑制開發企業的不法或違約行為，促進房地產市場的健康發展。