住宅市場(chǎng)供應(yīng)管理探討

導(dǎo)語(yǔ)：住宅市場(chǎng)供應(yīng)管理探討一文來(lái)源于網(wǎng)友上傳，不代表本站觀點(diǎn)，若需要原創(chuàng)文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

近年來(lái),住宅價(jià)格受到社會(huì)大眾的普遍關(guān)注,居高不下的北京市住宅價(jià)格更是國(guó)家與民眾關(guān)注的焦點(diǎn)。而從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度分析,住宅市場(chǎng)價(jià)格是由住宅需求和住宅供給共同決定的,因而分析北京市住宅市場(chǎng)的供求狀況具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

自2003年,北京市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由買方市場(chǎng)進(jìn)入賣方市場(chǎng)時(shí)代。加上由于制度調(diào)整,北京市土地供應(yīng)量從2004年開(kāi)始銳減,相應(yīng)的住宅供應(yīng)量從2006年開(kāi)始明顯下降。另一方面,住宅的需求卻逐年增加,其中包括人口遷移和人口自然增長(zhǎng)帶來(lái)的住房需求,改善住房和拆遷導(dǎo)致的住房需求,以及非京人口的購(gòu)房需求。在此情況下,我認(rèn)為北京市住宅市場(chǎng)目前正處于供不應(yīng)求的狀況,具體可以從住宅供應(yīng)、住宅需求以及住宅市場(chǎng)表現(xiàn)三個(gè)方面來(lái)分析。

一、住宅供應(yīng)減少

自2004年起,北京市住房供應(yīng)量開(kāi)始持續(xù)下降。2004年2863萬(wàn)平方米,達(dá)到2001年以來(lái)的最高峰,之后批準(zhǔn)預(yù)售面積開(kāi)始不斷下降,2007年批準(zhǔn)預(yù)售面積降至1330萬(wàn)平方米,不及2004供應(yīng)量的一半。從2004年起,平均每年住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積下降約30%。造成住宅供應(yīng)減少的原因包括土地供應(yīng)量下降迅速、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)緩慢,土地儲(chǔ)備不足和已出讓土地閑置情況較為嚴(yán)重三個(gè)方面因素的影響,2009年北京市住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量也呈下滑趨勢(shì),具體體現(xiàn)在北京市商品住宅供應(yīng)的下降態(tài)勢(shì)上。

1、可售房屋套數(shù)

在可售房屋供應(yīng)套數(shù)方面,2009年10月北京市商品住宅可售房屋套數(shù)為103,249套,環(huán)比繼續(xù)下降0.75%。其中,可售期房套數(shù)比前一個(gè)月增長(zhǎng)了321套,達(dá)到69886套,環(huán)比增長(zhǎng)0.46%。而現(xiàn)房方面,至10月31日截止,可售現(xiàn)房套數(shù)為33,363套,環(huán)比9月的34,471套繼續(xù)下降,降幅為3.21%。

2、可售房屋面積

至2009年10月31日,北京市可售房屋面積共計(jì)1380.93萬(wàn)平方米,環(huán)比降低1.24%。與此同時(shí),可售期房和現(xiàn)房面積均出現(xiàn)了小幅下降?？墒圩≌诜棵娣e為888.00萬(wàn)平方米,環(huán)比9月的898.90萬(wàn)平方米下跌了1.21%,繼續(xù)延續(xù)9月可售期房面積下降的局面。在現(xiàn)房方面,10月31日可售現(xiàn)房面積為492.93萬(wàn)平方米,環(huán)比9月的506.25萬(wàn)平方米微跌2.63%,繼續(xù)呈下降的趨勢(shì)。

從上面的數(shù)據(jù)可以看出,盡管8月北京商品住宅市場(chǎng)的期房庫(kù)存量出現(xiàn)了年內(nèi)首次小幅回升,但是9月和10月連續(xù)出現(xiàn)了下降的局面,目前,北京市商品住宅市場(chǎng)的存量仍處于低位運(yùn)行,市場(chǎng)庫(kù)存出現(xiàn)不足。

二、住宅需求旺盛

北京是全國(guó)乃至世界重要的經(jīng)濟(jì)政治中心,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,房地產(chǎn)的需求必然處于不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),需求來(lái)源不僅僅是首都區(qū)域和國(guó)內(nèi)。從近幾年首都商品房市場(chǎng)的消費(fèi)群體來(lái)源看,市內(nèi)需求約占60%,來(lái)自全國(guó)其他省、市、自治區(qū)的需求占35%,來(lái)自國(guó)外的個(gè)人和單位占5%。據(jù)統(tǒng)計(jì),北京市每年人口增長(zhǎng)為20萬(wàn)-30萬(wàn),大量的外來(lái)人口存在著巨大的住房需求。在北京商品住宅市場(chǎng)上,首次購(gòu)房成為主流。這說(shuō)明,首都商品房市場(chǎng)不僅存在著旺盛的改善型住房需求,其潛在的基本住房需求更是不可低估。

同時(shí),由于近期二手房交易稅費(fèi)減免、首套房貸款七折優(yōu)惠等優(yōu)惠政策即將取消的聲音不絕于耳,不少原本打算持幣觀望的購(gòu)房人,尤其是改善型需求的購(gòu)房者受風(fēng)聲影響,急著趕搭“末班車”,這種狀況更是增加了北京市的住宅需求。

三、住宅市場(chǎng)表現(xiàn)

北京市住宅供不應(yīng)求的現(xiàn)象也充分地體現(xiàn)在了住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀上:

1、價(jià)格走勢(shì)

10月份,北京市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)同比上漲4.3%;環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月提高0.2%,此前該數(shù)據(jù)環(huán)比漲幅已連續(xù)兩個(gè)月走低。

新建住房中,四環(huán)以內(nèi)期房均價(jià)漲幅最大,比前9個(gè)月的均價(jià)每平方米上漲了641元,達(dá)19750元;五環(huán)至六環(huán)的期房均價(jià)也首次突破萬(wàn)元大關(guān),每平方米達(dá)10314元。

在商品房方面,2009年10月,北京市商品住宅成交均價(jià)為16083元/平米,環(huán)比9月的15808元,微漲1.01%。尤為值得關(guān)注的是,10月的成交均價(jià)沒(méi)有延續(xù)上個(gè)月下滑的局面,再次突破了16000元的均價(jià),再次接近8月最高的16200元。

2、開(kāi)發(fā)投資狀況

1-10月,北京市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額1983億元,比上年同期增長(zhǎng)50.8%,增幅比1-9月回落5.2%。10月份住宅竣工面積為145.5萬(wàn)平方米,比9月份增長(zhǎng)49.2%,增幅比上月擴(kuò)大38%。

同期,北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目本年到位資金4540.7億元,比上年同期增長(zhǎng)91.1%,增幅比1-9月擴(kuò)大8.3%。其中金融貸款增長(zhǎng)最快,為1887.6億元,比上年同期增長(zhǎng)1.7倍,增幅比1-9月擴(kuò)大18.9%。

在取證方面,10月北京市建委共批準(zhǔn)銷售許可項(xiàng)目45個(gè),較9月的35個(gè)項(xiàng)目增加了10個(gè)。其中,商品住宅項(xiàng)目批準(zhǔn)上市42個(gè),商業(yè)綜合項(xiàng)目3個(gè)。開(kāi)盤方面,10月北京商品住宅開(kāi)盤項(xiàng)目為57個(gè),比上月增加5個(gè)項(xiàng)目。同時(shí),各項(xiàng)目的開(kāi)盤價(jià)格繼續(xù)上漲,整體開(kāi)盤均價(jià)達(dá)到了16459元,環(huán)比9月的16294元,環(huán)比上漲1.01%。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理,供不應(yīng)求是造成商品價(jià)格上漲的重要原因,價(jià)格上漲也是商品供不應(yīng)求狀況的直接體現(xiàn),而正是由于價(jià)格的上漲,讓開(kāi)發(fā)商做出投資住宅市場(chǎng)有利可圖的判斷,從而促使開(kāi)發(fā)商投入更多資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),因此,北京市住宅市場(chǎng)價(jià)格不斷攀升與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資火熱的現(xiàn)象都印證了北京市住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。

綜上所述,北京市住宅市場(chǎng)目前的狀況是供不應(yīng)求,這一狀況由住宅供應(yīng)減少和住宅需求旺盛所造成,并充分體現(xiàn)在了北京市目前的住宅市場(chǎng)上。

參考文獻(xiàn):

[1]武劍,趙菁.房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的走勢(shì)及政策分析——基于北京市住宅市場(chǎng)的實(shí)證研究.價(jià)格理論與實(shí)踐,2009;6

[2]強(qiáng)真,王燕,李佳平.商品住宅市場(chǎng)前景分析及對(duì)策建議——北京市商品住宅市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)與需求特征分析.價(jià)格理論與實(shí)踐,2008;19

[3]王卓琳,秦偉偉,任文隆.《北京市住宅市場(chǎng)存在的問(wèn)題及對(duì)策建議》.中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2008;7