物業服務合理平攤電梯費的研究

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隨著房地產業的蓬勃發展，我國新建高層住宅區基本都安裝了電梯。在物業小區的高層住宅中，電梯作為業主上下樓必需的工具，其作用是毋庸置疑的。

但電梯費的收取問題，目前無論是國家物業管理相關條例，還是地方上的相關物業管理辦法，均沒有對此做出過明確規定。而物業費的收費標準主要依靠市場調節，政府不能干預太多。因此，物業電梯費如何分攤，一直是困擾廣大物業公司和業主的一個重大問題。

一、電梯費分攤的現狀

目前，物業服務企業在市區電梯費時，常采用的分攤方式，主要有以下幾種：

1.按專有部分所占的面積比例進行分攤電梯費

因為在計算分攤面積時，是按照專有面積(套內面積)的權重比考慮的，物業公司通常會將電梯費的總額按照業主的專有部分面積進行分攤，不管你是幾樓的，還是家庭常住人口有多少，一律按照專有部分面積進行分攤。

2.按家庭常住人口多少進行分攤電梯費

電梯的運行的頻次與人口數量有者必然的聯系，因此物業公司通常會將電梯費的總額按照業主的家庭常住人口數量進行分攤，不管你是幾樓的，還是專有部分面積多少，一律按照家庭常住人口進行分攤。有些物業公司還推行“人性化服務”——60歲以上的老人和6歲以下的小孩免交電梯費。

3.按樓層的高低進行收費

電梯的運行的時間與樓層有者必然的聯系，因此有些物業公司會將某一層樓的電梯費作為基準，每增高一層增加一定的金額，每減少一層減去同樣的金額。作為一層的或者是三層以下的業主由于不使用電梯，或者是很少使用電梯而不需繳納電梯費。

4.誰使用誰就該交費

有些地方使用IC卡電梯，物業公司按一定使用次數，預先充值后，給業主發放IC卡。真正實現了電梯費用與使用次數掛鉤。

此外，有些物業公司為了淡化物業費得詳細條目，避免單獨收取電梯費遇到的麻煩，通常將小區內的各種物業費進行均攤。(也就是說，只要是小區業戶，不管是住幾層，還是本樓是否有電梯，均應該繳納電梯費，因為電梯費已經包括在了物業費當中了。)

二、電梯費分攤糾紛的反思

對于現行的各種電梯費的收取方式，業主們或多或少都有不同的看法。譬如，按專有部分所占的面積比例進行分攤電梯費方式，有業主認為面積的大小與實際使用沒有必然聯系，面積大，并不一定使用量大。

按家庭常住人口多少進行分攤電梯費，這種體現了人性化與使用可能頻次，但細細一想也仍然存在著好多問題。首先，作為老人和小孩在乘坐電梯中是比較頻繁的一個群體，老人出去鍛煉身體，買菜，散步等等，每天上下電梯不下10次，而小孩又比較好動，不喜歡呆在屋里，因此上下電梯的次數也比較頻繁;其次，從享受權利上來考慮，公共部分的所有權的享有是以專有部分的比例來劃分的，專有部分面積多，享有的公共部分的權利就多，如果假定某一業主的房子面積比較大，但家庭常住人口反而少，這樣該業主需繳納的電梯費就少，也就是說盡得義務少而享有的權利大，顯然是不合理的。

這么多問題得不到共識，那就我們有必要對現行的電梯費收取方式進行是黨的反思。

首先，電梯雖然屬于物業的共用設施設備的一種，但它又不同于配電室、水泵房、綠地、道路、路燈、消防設施等其他共用設施設備。這些其他共用設施設備屬于全體業主共有，而且實際上也由全體業主共同使用。如：配電室在為每戶業主的用電服務，水泵房為每戶業主供水。這些設施設備供全體業主使用，每戶業主的正常生活也絲毫離不開這些設施設備。但是，電梯卻不同，雖然它也是全體業主的共有財產，但從實際使用情況來看，電梯是僅由部分業主使用的，首層業主幾乎不使用電梯。有人可能會說，首層的業主同樣也有權利使用電梯。理論上如此，但是，首層業主沒有使用的必要性，實際上也基本不使用。因此，這種權利對首層業主來說是形同虛設的。

其次，電梯費一般由兩部分構成：維護費用(維修保養費與電梯檢測費)、運行費用(司機工資與電費)。作為首層或三層以下不愿使用電梯的業主，由于在平時不使用電梯，根據“誰享用，誰付費”的原則，不用繳納電梯的運行費用。電梯作為建筑物的一部分，屬于共用部分，只要是該樓業主都有維護電梯能夠正常使用的義務，因此必須分擔由此產生的費用。而對于其他層的業主，不但要承擔電梯的維護費用，還應該承擔電梯的運行費用。

第三，電梯運行費用中的電費主要由耗電引發，而電梯的耗電首要是牽引的曳引機，其次是開門、關門電機和照明，曳引機的耗電量隨著重量、高度變化，當然樓層越高耗電量越大，但是也和居住人口相關(與人口數量沒有正比例關系)。但與專有部分面積比例、物業的價值沒有必然聯系。

三、電梯費合理分攤的嘗試建議

針對目前電梯費收費中的種種亂象，應該可以通過創新、細致的工作加以改進。

1.提高業主與物業服務企業的意識

電梯費是物業管理費的重要組成部分，只有按時按量的繳納了電梯費，才能夠保證電梯的正常使用，才能夠保障物業管理工作的開展，才能使物業實現保值增值。

因此，有必要進一步提高業主按時繳納電梯費、物業服務企業合理收取電梯費的意識。無論是業主或者是物業管理公司，都應該認真對待，應該相互諒解，通過相互協商，才能實現各自在物業管理中的利益。

2.實現電梯維護費用與運行費用的分離

從現實的情形來看，電梯費是可以分離的，也應該分離。建筑物區分所有權，作為一種特殊的物權形式，又具有自身特點。業主的建筑物區分所有權是一個集合權，這個集合權包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內的共有部分享有的共有權和共同管理的權利，而這三種權利具有不可分離性。電梯，屬于公用設施設備，由全體業主行使共有權。當然，這個“共有權”并非純粹意義上的“權利”，它同時包括共同負擔的“義務”。因此，每位業主都有使用電梯的權利，也都負有支付維修養護等相關費用的義務。業主不得以不使用電梯為由，不交納電梯維修養護費用。同樣，低層區的業主，尤其是首層業主，在使用少或不使用的情況下，電梯的運行費用必然較少產生。

基于這樣的權利基礎與事實，實行電梯維護費用與運行費用的分離應該勢在必行。

3.電梯維護費用與運行費用合理分攤

按照《物權法》第八十條的規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

由于涉及到電梯的電梯井、等候區(前室、大堂)的公共建筑面積通常按照專有部分面積比重分攤，而電梯購置安裝成本通常是通過物業價值分配回收，使得電梯維護費用無法簡單核算，一般也就無法明確約定。因此，電梯維護費用可以按照《物權法》的第二原則(即建筑面積比例)分攤。

而電梯運行費用主要有電耗產生，同時電耗與重量、高度，人口有著密切的聯系，所以業主可以將電梯運行費費的分攤辦法寫進《管理規約》，以小區“憲法”的形式規定下來，明確各自權利義務，定紛止爭。每個小區、每位業主都可能有其特殊性。比如，有的業主將房子出租給了多人，增加了電梯負擔。有的業主經常攜帶大宗物品乘坐電梯等。對于這些不同情況如何分攤費用，業主都可以寫進《管理規約》。

當然，電梯運行費用無論實行IC卡制、月票和次票制，都無法達到絕對的公平，但是物業服務企業都應該積極行動、不能簡單地處理。