善意取得制度分析論文

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本案中，劉金龍使用詐騙等違法手段，冒名頂替房屋所有人張桓，將張煥之房屋出售給買受人李大慶，其在獲得李大慶支付的巨額款項之后，攜款潛逃。房屋登記機關在未核對房屋所有人辦理原始登記時的身份證復印件和簽名的情況下，直接憑劉金龍出示的偽造身份證和房產證，確認劉金龍即為房屋真實權利人張煥，其未盡合理的登記審查義務。無權處分人的冒名頂替行為和登記機關的過錯行為，直接致使房屋在違背所有人張煥的真實意思的情況下，變更登記到了李大慶名下。李大慶主張自己已經是登記簿確認的合法所有人，而原所有人則認為這是一次錯誤的變更登記，不具有法律效力。本案中，一個簡單的冒名頂替行為，引發了多個法律問題，有待討論。

一、假冒行為是否為“無權”或者“表見?

本案首先涉及到假冒行為的法律適用問題。假冒是指冒名頂替，實際上是一種侵害他人姓名權的行為。假冒者的目的常常并不是直接損害被假冒者的利益，而只是為了謀取個人的非法所得。當然，假冒行為也可能損害被假冒者的利益。本案中，劉金龍冒充房屋所有人張煥，與第三人李大慶從事了房屋交易行為，并辦理了過戶登記。劉金龍的冒名處分行為具有這樣幾個特點：第一，劉金龍以磋商買賣房屋為名,調換了張煥的真實的房產證；第二，劉金龍偽造了張煥的身份證件；第三，劉金龍通過與張煥建立房屋租賃關系，現實地占有了房屋及鑰匙。所以，本案中，劉金龍的冒名行為不但惟妙惟肖，而且引起了實際的法律后果。毫無疑問，劉金龍已經構成了對張煥的姓名權的侵害。如果張煥以侵害姓名權為由請求損害賠償，是可以獲得支持的。但是，本案中，劉金龍的冒名行為的主要目的是騙取財物，尤其是，其并不是單純的冒用他人名義，其最終目的是通過冒名行為處分他人財產，從而非法占用他人的財物。因此，本案涉及的主要問題不再是人格權侵權問題了，而主要在于因非法處分財產所引發的財產權屬爭議，以及損害賠償責任問題。因此，有必要回答如下幾個問題：

（一）劉金龍冒名處分行為是否可以適用無權制度？

從民法上看，冒名頂替行為既可能是以他人的名義處分一定財產的行為，也可能是以他人名義從事其他性質的民事活動，例如，假冒他人名義承擔保證責任，該合同因被保證債權的債權人及時察覺而不成立。這雖然構成了對被冒名人的不利益，但其并沒有處分被冒名人的財產。本案中，冒名處分行為雖然是侵權行為，其在冒用他人名義這一點上，構成了對他人名稱權的侵害。在許多情況下，在本案中，劉金龍已經對被冒名人進行了處分，并引發了法律上的效果，具體表現為：第一，使張煥的房屋發生了變更登記，第三人李大慶成為了登記簿上記載的權利人；第二，使第三人李大慶支付了大量的購房款。這一冒名行為直接引發了原所有人張煥與第三人李大慶之間的房屋所有權爭議，即具有法律上的效果。那么，對于這樣一些法律上的效果，應當適用哪一種法律制度來調整呢？有一種觀點認為，如果存在真實的被冒名人，且假冒行為的相對人主觀上確實希望同被冒名人從事法律行為，則假冒行為可以類推適用無權制度[1]：被冒名人可以對假冒行為進行追認，并對交易相對人發生法律拘束力；如果被冒名人拒絕追認，則假冒行為無效，不對被冒名人產生法律效果。

我認為，雖然在冒名處分行為和無權中，實際行為人都缺乏從事相應行為的法定權利，在這一點上具有相似性，但是，冒名處分行為不能適用無權制度，因為冒名處分行為完全不符合無權的基本特征。這表現在：

第一，無權實質上是一種缺乏權而仍從事行為的行為。從最終結果來看，無論是直接，還是間接，人都是為了實現被人的利益，都要以被人為利益的最終歸屬點，即使是無權，在一定程度上，也可能要體現被人的意愿和利益。但是，本案中的冒名處分行為人完全違背了被人的意愿。盡管所有人張煥有出賣房屋的意愿，但是，劉金龍處分房屋的行為，完全不是為了實現張煥的利益，而是為了侵奪張煥的房屋，進而非法獲取自己的利益。

第二，無權行為仍然是以被人名義行為，而不能自稱是本人。在無權的情況下，人和被人仍然是區分開的，但在本案中，劉金龍在與李大慶從事交易時，其自稱張煥，因此，劉金龍不是張煥從事行為，而是自稱自己是張煥從事交易行為。

第三，無權行為一般不屬于侵權行為，而本案中，冒名行為是侵權行為，劉金龍的行為不但侵害了所有人張煥的姓名權，而且損害了其財產權。這顯然不符合無權的基本特征。

（二）劉金龍冒名處分行為是否可以適用表見？

所謂表見，是指人沒有權，但是存在使第三人相信其有權的理由，因而使本人對交易相對人承擔授權人的責任。[2]《合同法》第49條明確規定：“行為人沒有權，超越權或者權終止后，以被人的名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有權的，該行為有效。”這就是我國法律確立的表見制度。我國民法采納表見制度的根本原因在于保護相對人的信賴利益，維護市場交易安全。在冒名處分情況下，其與通常的表見具有很大的相似性，這表現在：一方面，二者都可能在一定程度上違背了權利人的真實意愿；另一方面，無論是假冒人，還是無權人，都實施了一定的民事行為，并且這些行為可能會對第三人產生了一定的民法上的效果。此外，假冒行為和無權行為都可能給他人造成一定的財產損失。如果假冒他人名義不會引起法律上的爭議和效果，例如，冒用他人名義訂約酒店，但后因酒店客滿，未能成功訂約。這一般不會給他人造成財產損失。正是這些相似性的存在，使得實踐中的一些假冒行為與表見行為區分開來。

盡管如此，我認為，可以從如下幾個方面，對冒名處分行為和表見加以嚴格地區分：

第一，從法律關系的主體來看，表見仍然是一種關系，其直接涉及三方當事人，一方是表見人，另一方是交易相對人，第三方是相對人所信賴的被人。也就是說，第三人知道，直接與其從事交易的人并不是交易效果的直接歸屬者，尤其是，人在從事無權行為時，仍然是以人的身份出現的，而第三人知道還存在一個被人。但在本案中，在整個交易過程中，劉金龍自稱自己就是張煥，第三人李大慶也信以為真，因此，從第三人李大慶的角度來講，不存在人與被人的區別，其只是認為與張煥一人從事民事活動。始終只有兩方當事人參與交易，一方當事人是無權處分人；另一方當事人是買受人，原所有人張煥沒有加入到交易過程中，因此，其不符合表見的特征。

第二，從第三人信賴的內容來看，在表見的情況下，第三人信賴的是表見人有權，因此，有必要對第三人的信賴利益給予保護。表見的關鍵在于，第三人是有充分的理由認為無權處分人具有權。其強調存在權這一表見事實，旨在保護交易相對人對表見權的信賴。[3]但是，在本案中，第三人李大慶并不是信賴劉金龍具有權，其就認為劉金龍就是張煥本人。雖然劉金龍出示了仿真身份證和真實房產證，且登記機構予以了確認，足以使交易相對人信賴劉金龍具有處分權。但是，此種信賴與表見制度中的信賴存在本質上的差異，因為，表見制度中的相對人信賴的是：直接交易相對人具有權；而冒名行為中相對人信賴的是直接交易相對人就是真實的權利人，就是為其自己從事交易行為。

第三，從本人對表見事實形成的作用來看，一般來說，如果是因為無權人盜竊本人的身份證件、印章等能夠代表身份的材料，與他人從事民事行為，由此造成的后果屬于無權。如果被人不接受的效果，無論第三人是否存在信賴利益，都不予以保護。在在本案中，劉金龍只是通過盜竊方式獲得了張煥的房產證，張煥對此缺乏積極的作用，更何況，劉金龍出示的身份證件是偽造的，并非張煥所交付，因此，張煥對權利表象的形成并沒有發揮積極的作用，不宜令其承擔表見的后果。但由于張煥未能盡到對自己房產證的合理保管義務，在一定程度上引起了表見事實的形成，是第三人產生了信賴。從這個意義上講，第三人的信賴利益應當予以保護。但這種保護不能通過表見來完成，而應當通過善意取得制度等其他方式來實現。

二、原所有人張煥和買受人李大慶之間的利益比較與保護

本案中，房屋原所有人張煥與買受人李大慶之間存在相互對立的利害關系，不論認定那一方享有房屋的所有權，都將使另一方承擔向登記機構或者第三人追償的負擔。那么，原所有人和買受人之間，誰的利益應當優先保護呢？我認為，在符合善意取得的情況下，應當保護善意買受人的利益，主要原因在于：

第一，買受人沒有過錯，主觀上處于善意狀態。本案中，盡管無權處分人劉金龍出示的是偽造的身份證，但是，買受人盡到了必要的審查義務，并且，登記機關對無權處分人身份信息的確認，使買受人更加確信劉金龍即為真實的權利人。更何況，面對高仿真身份證，一般人都難以憑肉眼加以識別。與善意買受人李大慶相比，房屋原所有人張煥自身具有過錯。這種過錯表現在，其沒有盡到對自己財物的合理的保管義務，正是因為房產證被調包，才引發了無權處分人后來的一系列違法交易行為。如果其盡到對房產證的合理保管義務，劉金龍就沒有機會取得房產證，也無法到房屋登記部門辦理過戶登記。

第二，這是優先保護善意買受人的信賴利益的需要。本案中，各種事實足以使善意買受人對這么幾項事實產生信賴：一是對處分人（劉金龍）就是真實的權利人產生信賴；二是對登記簿記載內容的信賴，登記機關對處分人處分權的確認，更令善意買受人產生信賴。在這種情況下，如果宣告其買受行為無效，則致使第三人不敢輕易從事各種交易，不利于經濟的繁榮和發展。從這個意義上說，保護善意買受人的信賴，也是對正常市場經濟秩序的維護，應當值得鼓勵。

第三，從風險控制的角度來看，善意取得制度的一種重要價值選擇就是：在原所有權人和善意買受人之間，對向無權處分人追償的負擔和追償不能的風險予以分配。此種分配的重要考慮因素就是二者在預測和控制風險能力上的強弱比較。[4]本案中，如前所述，善意買受人李大慶不具有對虛假權利外觀的識別能力，而與之相反，所有人張煥卻具有對形成不真實權利外觀的預防和控制能力，因為，只要其稍加注意，就可以防止劉金龍掉包其真實房產證。從這個意義上講，應當讓原所有人張煥（風險控制能力相對較強的一方）承擔向無權處分人追償的負擔和追償不能的風險。

優先保護善意買受人李大慶的利益，意味著其取得房屋的所有權，那么，其取得所有權的依據在法律哪里呢？前文已經排除了表見制度的適用。根據我國《物權法》規定的非基于法律行為的各種物權變動模式，善意買受人李大慶只能依據善意取得制度來取得所有權。本案是否可以適用善意取得制度，下文將予以分析。

三、本案是否構成善意取得？

本案是否適用善意取得制度，根據《物權法》第106條的規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”據此，善意取得需要符合如下四個構成要件，即無權處分、買受人善意、買受人支付了合理的對價、辦理了不動產變更登記。下面將對此逐一做出判斷。

（一）劉金龍冒名頂替行為構成善意取得制度中的“無權處分”

本案適用善意取得制度的一大問題在于，冒名處分行為是否屬于《物權法》第106條規定的“無權處分”的范疇？有觀點認為，不動產善意取得制度中的“無權處分”只能是在已經登記錯誤的情況下，被錯誤登記為權利人者的處分行為，或者是在不動產共有情況下，只有部分共有人被登記簿記載為權利人的情況下，被記載的部分共有權利人的處分行為。因此，冒名處分行為不能被解釋為善意取得制度中的“無權處分”。

誠然，這兩種情形是典型的善意取得制度“無權處分”，但我認為，應當將“無權處分”作廣義上的理解，不能僅僅將“無權處分”限定在登記錯誤的情況。所謂無權處分，凡是沒有取得權利人的同意，而處分權利人財產的行為，其包括兩項重要內容，一是無權處分人未經真正權利人的同意，處分了他人的動產。二是處分人將他人的不動產非法登記在自己的名下，并進行處分，或者采用假冒行為非法處分他人財產。本案的情況就屬于后一種類型。處分行為應當引起了原物權的變動。本案中，一方面，劉金龍冒名將張煥的房屋處分給李大慶，該處分行為并沒有獲得張煥的同意，構成“無權”；另一方面，劉金龍利用房屋登記部門的疏忽審查，現實地變更了房屋登記，使登記簿上記載的房屋權屬發生了變化，已經作出了事實上的處分。更何況，《物權法》第106條并沒有明確排除冒名處分行為。因此，只要沒有處分權利的人形成了足以讓第三人信賴的權利外觀，就可以適用善意取得制度，對善意第三人的信賴利益予以保護。

（二）買受人在主觀上是否構成善意？

善意是相對于惡意而言的，是指不知情，即不知或不應知道讓與人轉讓財產時沒有處分該項財產的權限。如果讓與人為善意，而受讓人為惡意，則不適用這一制度。此處所說的受讓人包括了受讓人的人、財產代管人等。在某些情況下，受讓人是通過其受領輔助人代為受領，因為受領輔助人并不作出獨立的意思表示，所以，即使受領輔助人是惡意的，但受讓人是善意的，并不影響善意取得的構成。

對于不動產買賣而言，善意的判斷標準是比較簡單的。只要受讓人在受讓該不動產時，有合理的理由信賴登記，就是善意的。[5]但是，在通常情形下，判斷受讓人是否信賴了登記，可以采取排除的方法，例如，如果受讓人知道轉讓人是采用欺騙的手段將登記財產記載在自己的名下就可以排除受讓人是善意的。但是，本案中，不但沒有以上可以排除買受人善意的情形，反而有這么幾項事實，可以讓買受人李大慶充分相信，處分人具有處分權：第一，李大慶在房屋管理部門辦理登記時，劉金龍出示了真實的房產證，表明其是真實的權利人；二是查閱了劉金龍的偽造高仿真身份證；三是房管部門也當場表示房產證和身份證明無誤。以上三方面的信息，都足以使李大慶對劉金龍擁有房屋所有權產生合理信賴。對交易當事人來說，登記機關作為專司房屋登記管理的機構，具有最高的權威性，是當事人獲得不動產權屬信息的最權威機關。相關工作人員在正式工作場合所做的表示具有最高的可信度。因此，李大慶的信賴也是合理的。

需要討論的是，善意的時點如何判斷，即受讓人的善意，從何時確定？我們所說的善意必須是交易時候的善意，在交易之后，即便買受人知曉了無權處分的事實，也不影響此前善意取得的成立。根據《物權法》第106條的規定，適用善意取得制度必須“受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的”。這就是說，必須是以受讓財產的時間確定，即取得人必須在最后取得行為那一刻是善意的。[6]至于受讓以后是否為善意，則不影響善意取得的構成。如果受讓人在這一時點以前出于惡意，亦可推定其在交付時以及以后為惡意。我認為，應當以登記簿上登記內容的變更為準，而不能以領取登記證書的時間為準。從申請到領取變更登記證書的過程，一般都要經歷一段時間。根據一物一權原則，物權應當在這期間內的某一個時間點發生物權變動。根據《物權法》第16條的規定，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據，因此，物權歸屬和內容的判斷應當以登記簿記載的內容為準。而如果其間發生了物權變動，就應當以物權登記簿上登記內容的變更的那一個時間點為準。根據《物權法》第17條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。不動產登記簿內容的變更，與不動產權屬證書的發放一般會有一個時間差，因此，我們應當以不動產登記簿變更登記的時間點為物權變動的時間點，而不應以不動產權屬證書發放的時間點為準。本案中，受讓人發現被騙之時，房屋登記部門已經完成了變更登記，只不過領取證件的時間要晚于發現被騙的時間。如前所述，受讓人在登記簿變更登記時已經處于善意狀態，符合善意取得制度中的“善意”要求。

（三）買受人李大慶支付了合理的對價

本案中，善意買受人李大慶已經按照11000元/每平米的價格向無權處分人支付了220萬元的房屋價款，符合當時的市場價格標準。

（四）登記機關已經辦理了過戶登記手續。

之所以要求必須辦理登記過戶，是因為，一方賣弄，只有辦理了過戶，才符合無權處分的特點；另一方面，只有辦理了過戶，才符合物權變動的規則。根據《物權法》第9條的規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，法定的物權變動要件為變更登記。本案中，登記部門已經向買受人辦理了變更登記，且將買受人李大慶記載為登記簿上的房屋所有權人。

綜上，本案符合善意取得制度的四項基本要件，從房屋變更登記之日起，善意買受人李大慶已經根據善意取得制度取得了房屋的所有權，而原所有人張煥喪失了房屋所有權。

四、無權處分人與登記機關的賠償責任

本案中，劉金龍之所以能夠成功騙取房款，一方面是由于行騙人采用了掉包、偽造等一系列詐騙手段，使第三人相信其具有處分房屋的權利。該行為侵犯了張煥的房屋所有權，行為人負有侵權損害賠償義務。另一方，房屋登記機構也違反了法定的審核義務，給劉金龍留下了行騙得可趁之機。關于登記機關的審查義務，《物權法》第12條規定：“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料”。本案中，未能履行法定職責，具有過錯和可責性。登記機關的過錯主要表現在兩個方面：一方面，在所有人辦理原始登記的時候，登記資料中留有房屋所有權人的身份證復印件等信息，登記機關在辦理變更登記時，應當核對實際處分人是否為原始的權利人。但本案中，劉金龍攜其妻子前往房屋登記管理部門，冒充張煥夫婦與李大慶共同現場辦理房屋移轉登記手續。劉金龍出示了其與李煥調包的真實的房產證。登記機關經審核認為，確實為真實的房產證，但在劉金龍出示偽造的張煥的身份證（名字為張煥、照片為劉金龍）以后，盡管該身份證與登記部門存檔的張煥的身份證復印件明顯不符，且劉金龍冒充張煥的簽字也與存檔資料中張煥的簽字不符，但登記部門對此均未審核，并沒有盡到此種審查義務。二是原所有人在辦理原始登記時應當留有簽字，這也是核對權利人身份信息的重要資料。登記機關在本案中也沒有對此予以審查，具有重大過失。根據我國《物權法》第21條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”據此，登記機構應當向房屋原所有人張煥承擔損害賠償責任。

總之，張煥因為無權處分人的詐騙行為和登記機構的失職行為，喪失了房屋的所有權，其有權請求劉金龍和登記機構承擔損害賠償責任。

五、關于賠償責任的確定

本案中，冒名頂替的行為導致張煥喪失了房屋的所有權，如前所述，直接原因有二：一是無權處分人劉金龍的詐騙行為；二是登記機關的失職行為。劉金龍和登記部門都對對張煥負有賠償責任。根據《物權法》第106條規定：“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：……受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。”因此，原所有人張煥可以請求無權處分人劉金龍賠償損失。同時，因為登記機構的失職行為，造成了損失的產生，因此，受害人張煥也可以請求登記機構賠償損失。

問題在于，在直接侵權人劉金龍攜款潛逃之后，張煥能否直接請求登記機構承擔全部賠償責任。《物權法》第21條第2款明確規定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”該規定并沒有表明登記機構只需承擔補充責任，也沒有表明其與無權處分人之間按照比例分擔損害賠償意思，因此，登記機構負有對所有人的全部賠償義務。當然，登記機構在賠償之后，可以向詐騙人劉金龍追償所支付的價款。

關于張煥可以請求損害賠償的數額如何確定，對張煥和賠償責任人都具有重大的利害關系。對此有三種不同觀點。一種觀點認為，應當按照實際處分之時的市場價格來計算；另一種觀點認為，應當按照訴訟時的市場價格來計算；第三種觀點認為，應當以劉金龍取得的“合理對價”為準。我認為，善意取得要求的“合理對價”并不完全等同于市場價格，其只具有參考意義，而不能成為損害賠償數額的絕對計算標準。以實際處分之時的市場價格來計算更為合理，主要原因在于：第一，房屋所有權的變動發生在劉金龍實際處分房屋之時，按照人們的交易習慣，商品交易價格通常以現實交易時的價格為準，因此，以實際處分時的市場價格計算符合市場交易慣例。第二，這符合擬出賣人張煥的真實意愿。本案中，在發生無權處分之前，張煥已經公開表示了出賣房屋的意向，一旦有人在當時與其進行房屋交易，交易價格通常就是當時的市場價格。反之，如果訴訟之時的價格過低，則違背了所有人張煥的意愿，損害了其實質性利益。第三，這符合損害賠償人的預期。當前，我國房地產市場價格上下波動幅度極大，訴訟時的市場價格可以大大高于或者低于實際處分時的價格。登記機構對登記錯誤時的賠償責任有一定預期，如果按照遠高于實際發生登記錯誤時的價格來賠償，則超出了其對責任的預料范圍。關鍵詞:不動產/冒名處分/善意取得/焦點筆談

內容提要:善意取得制度是非依法律行為引起物權變動的重要類型。自《物權法》明確規定善意取得制度（第106條、第107條）以來，實踐中相關案例頻頻出現，不乏一些復雜疑難案例。針對實踐中一起冒名出售房屋案，《判解研究》（2009年第2輯）特邀多位著名法學家和青年學者，就《物權法》視野下不動產的善意取得若干問題進行深入討論，涉及到善意取得的諸多具體理論和實踐問題。現將這些討論陸續登出，以供參考和交流。本篇為王利明教授的《善意取得制度若干問題研究》。