中美房屋租賃的法律體系探索

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本文作者：張立坤徐野工作單位：哈爾濱工程大學人文學院

眾所周知，租賃是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但物品的所有權仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用（租金）。現今，不斷發展的租賃活動市場擴展了人們經濟活動的范圍，成為完善市場經濟的一個重要組成部分。租賃人和承租人之間在經濟地位上向來不平等。在房屋租賃合同的簽訂中，當事人之間的權利義務也就存在不平衡，以致租賃合同中的不平等條款的存在。我國在1998年之前對房屋租賃制度及法律法規，施行的都是實物性住房分配制度。

1998年之后進行了貨幣性住房分配改革，才產生了我國的房屋租賃行業。我國的房屋租賃市場一直受到傳統福利租賃制度的影響。為了應對現今的社會需求，房屋租賃市場的發展需要有新的法律制度來促進其發展。目前我國頒布的關于房屋租賃的法律有兩部：1995頒布的《城市房屋租賃管理條例》以及1999年頒布的《合同法》分則中關于租賃合同的部分，司法解釋一條，即2009年7月30日最高人民法院的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。國內學者對房屋租賃制度的研究集中在租賃權的性質、房屋租賃合同的設計、轉租制度和房屋租賃管理制度這幾方面。劉言浩先生提到：“承租人對租賃物的使用收益權利是承租人直接支配其標的物并享受其利益的排他性權利，無須出租人行為即可行使。不動產租賃權之本體，和地上權、土地使用權一樣，為對物的支配權，即物權，而非請求權。龍翼飛主編的《新編合同法》中，將租賃權的性質分為債權說、物權說以及租賃權之物權化說等三種觀點。江帆、孫鵬主編的《交易安全與中國民商法》中提出：“買賣不破租賃”使租賃關系不因租賃物的買賣、轉讓而受影響，使得承租人能夠對租賃物進行持續、合理、充分的利用，以發揮財產的最大功用和社會效益，同時已存在的租賃關系完全直接地適用于租賃物新所有人，免去了就該物另行訂立租賃合同所花費的成本，避免了資源浪費。

我國《合同法》第229條也規定“:租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”此內容被認為是“買賣不破租賃”在我國合同法上的正式確立。對于承租人的有優先購買權制度，房紹坤、郭明瑞認為承租人的優先購買權屬于形成權，因為承租人在具備了法律規定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人（出賣人）之間的買賣關系，而無須征得出租人（出賣人）的同意，當然，如果將“同等條件”視為條件，則以將優先購買權看成一種附條件的形成權。因此，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。在美國，房屋租賃法律制度的發展已經有幾百年的歷史。19世紀早期，城市人口迅速擴張，住宅漸漸供不應求，為了解決這個矛盾，租賃住宅數量不斷增加，填補了城市發展和擴張帶來的不足。在這種背景下，租賃法案第一次改革開始。法院再次采用了平靜受益權協議，承租人開始享有救濟權。即使租賃協議中沒有包含平靜受益權條款，法院也可以據此推定租賃協議默示包括這個條款。

在解釋此條款時，法院認為，如果出租人作出相當于收回房屋使用權或者類似的行為，那么就侵害了承租人的平靜受益權，這就構成推定驅逐，承租人據此獲得救濟。其房屋租賃制度以出租人的義務和承租人的救濟展開，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。例如：適住性擔保義務、預期違約制度和房屋保證金制度。拉倫茨也認為：“盡管租賃權的債權性法律地位得到強化，受到了類似物權的保護，但其仍不是物權，拉倫茨稱其為相對的支配權，債權性的支配權。可見，大陸法系國家多采用債權說的說法。相對我國的租賃制度來說，有諸多地方值得借鑒。針對兩國法律中對轉讓和轉租制度的不同原因，從法律、社會、文化等多方面找出我國房屋租賃制度存在問題的根源，規范我國房屋租賃合同，用法律技術的手段縮小出租人和承租人之間的權利地位差距，維護出租人和承租人之間的利益平衡。在美國的租賃法中，有“買賣不破租賃”的規定，但無承租人優先購買權的相關規定。對于承租人有限購買權制度：英美法系國家的優先購買權制度，主要體現在公司法的規定中，其先買權制度主要是指公司股東轉讓股份時，其他股東的享有優先購買權。承租人可以通過幾種方式尋求救濟，首先在承租違約的情況下有權請求賠償損失；其次在被推定驅逐情況下，有權終止租約；第三，可以通過租金以反應租賃不動產的真實價值，最后維修租賃房屋時有權在下期租金中進行抵消。

因此，總結美國所有司法管轄權范圍內的出租人義務和承租人救濟規則，針對兩國法律中對轉讓和轉租制度的不同原因，從法律、社會、文化等多方面找出我國房屋租賃制度存在問題的根源，規范我國房屋租賃合同，用法律技術的手段縮小出租人和承租人之間的地位差距，維持出租人和承租人之間的利益平衡。對于完善現行租賃制度，規范現行房屋租賃市場，平衡當事人之間的利益有一定的意義。