使用權(quán)范文10篇

第一章總則

第一條

為了確定土地所有權(quán)和使用權(quán)，依法進(jìn)行土地登記，根據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和政策，制訂本規(guī)定。

第二條

土地所有權(quán)和使用權(quán)由縣級(jí)以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。

土地權(quán)屬爭議，由土地管理部門提出處理意見，報(bào)人民政府下達(dá)處理決定或報(bào)人民政府批準(zhǔn)后由土地管理部門下達(dá)處理決定。

第一章總則

第一條為加強(qiáng)我縣國有土地（以下簡稱土地）使用權(quán)有償使用收入的征收管理，進(jìn)一步完善土地使用制度改革，促進(jìn)我縣房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展，根據(jù)國家財(cái)政部、原土地管理局《關(guān)于國有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》（〔1992〕財(cái)綜字第172號(hào)）、《關(guān)于加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收管理的通知》（〔1995〕財(cái)綜字第10號(hào)）、《國有土地使用出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》（〔1996〕財(cái)綜字第1號(hào)）和重慶市人民政府辦公廳《轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局等部門關(guān)于切實(shí)加強(qiáng)我市國有土地使用權(quán)出讓金管理意見的通知》（**辦發(fā)〔2005〕229號(hào)）、《關(guān)于統(tǒng)一全市主城區(qū)外土地出讓金征解模式的通知》（**辦發(fā)〔**〕44號(hào)）以及國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，特制定本辦法。

第二條土地使用權(quán)有償使用收入包括：

（一）土地出讓金

1、縣級(jí)人民政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價(jià)款（指土地出讓交易總額）。

2、土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款。

加強(qiáng)土地的節(jié)約集約利用，為全面貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀。促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展，根據(jù)《區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃》《區(qū)土地利用總體規(guī)劃》和《區(qū)城市規(guī)劃》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)土地資源利用現(xiàn)狀和供給潛力，依照嚴(yán)格規(guī)范土地市場秩序、優(yōu)先保證基礎(chǔ)設(shè)施和重點(diǎn)項(xiàng)目用地的原則，制定本計(jì)劃。

一、指導(dǎo)思想和原則

（一）年度土地供應(yīng)計(jì)劃的指導(dǎo)思想是以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)。確保我區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的全面協(xié)調(diào)可繼續(xù)發(fā)展和土地資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變，做到城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、合理布局、優(yōu)化發(fā)展、合理配置建設(shè)用地，盤活存量，控制增量，適度調(diào)控房地產(chǎn)市場。

（二）年度土地供應(yīng)必需堅(jiān)持以下六條基本原則：

控制新增建設(shè)用地，1.嚴(yán)格維護(hù)耕地。優(yōu)先利用存量土地；

有保有壓，2.優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整；

第一章總則

第一條為了確定土地所有權(quán)和使用權(quán)，依法進(jìn)行土地登記，根據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和政策，制訂本規(guī)定。

第二條土地所有權(quán)和使用權(quán)由縣級(jí)以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。

土地權(quán)屬爭議，由土地管理部門提出處理意見，報(bào)人民政府下達(dá)處理決定或報(bào)人民政府批準(zhǔn)后由土地管理部門下達(dá)處理決定。

第二章國家土地所有權(quán)

第三條城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地屬于國家所有。

一、權(quán)利抵押權(quán)抑或權(quán)利質(zhì)權(quán):海域使用權(quán)作為擔(dān)保工具的體系定位

我國《物權(quán)法》上擔(dān)保物權(quán)以有體物為標(biāo)的物，例外地允許權(quán)利充當(dāng)標(biāo)的物。權(quán)利擔(dān)保物權(quán)有所謂權(quán)利抵押權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)之分，大多數(shù)權(quán)利通過動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分方法被法律擬制地置入動(dòng)產(chǎn)范疇，其上所設(shè)定的擔(dān)保物權(quán)自然被歸入質(zhì)權(quán)，形成了所謂的權(quán)利質(zhì)權(quán)，至于傳統(tǒng)質(zhì)權(quán)的公示方法，在權(quán)利質(zhì)權(quán)中，則采取準(zhǔn)占有制度來傳遞移轉(zhuǎn)占有的意義，以此來證成權(quán)利質(zhì)權(quán)的適法性。但并非所有的權(quán)利擔(dān)保物權(quán)均能通過質(zhì)權(quán)制度來構(gòu)架，因?yàn)椋罁?dān)保物權(quán)的基本法理，質(zhì)權(quán)為非用益型擔(dān)保，質(zhì)權(quán)人、出質(zhì)人均無權(quán)就擔(dān)保物為使用、收益，質(zhì)權(quán)設(shè)立后，擔(dān)保物即被沉淀，但抵押權(quán)為用益性擔(dān)保，抵押人仍可就擔(dān)保物為使用、收益。

就海域使用權(quán)而言，若設(shè)定質(zhì)權(quán)，在移轉(zhuǎn)權(quán)利的“占有”之后，海域使用權(quán)人已無權(quán)行使海域使用權(quán)，債權(quán)人亦無法行使海域使用權(quán)，此際海域使用權(quán)即成為沉淀財(cái)產(chǎn)，未能達(dá)到該權(quán)利的設(shè)定目的。海域使用權(quán)人在海域使用權(quán)之上為債權(quán)人設(shè)定擔(dān)保之后，仍得行使海域使用權(quán)以取得收益，達(dá)到通過設(shè)定擔(dān)保促進(jìn)生產(chǎn)，并進(jìn)而活躍經(jīng)濟(jì)、增進(jìn)社會(huì)財(cái)富的目標(biāo)。準(zhǔn)此以解，海域使用權(quán)之上應(yīng)當(dāng)設(shè)定抵押權(quán)，而不是質(zhì)權(quán)。此外，依《物權(quán)法》第180條第1款的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”可以抵押，法律、行政法規(guī)中并未禁止海域使用權(quán)抵押，因此，海域使用權(quán)應(yīng)當(dāng)可以設(shè)立抵押權(quán)。但依《物權(quán)法》第223條的規(guī)定，“法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”可以出質(zhì)，法律或行政法規(guī)中并未對(duì)海域使用權(quán)是否可以出質(zhì)作出明文規(guī)定，在物權(quán)法定主義之下，海域使用權(quán)無法在權(quán)利質(zhì)權(quán)中取得一席之地。

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二、海域使用權(quán)抵押權(quán)的設(shè)立

海域使用權(quán)抵押權(quán)既屬抵押權(quán)之一種，其設(shè)立自應(yīng)受我國《物權(quán)法》上關(guān)于抵押權(quán)設(shè)立的一般規(guī)定的約束，例如，應(yīng)由抵押權(quán)人與抵押人依法簽訂抵押合同，除合同另有約定外，抵押合同自合同成立時(shí)起生效；未辦理抵押權(quán)登記的，不影響抵押合同的效力。但這里頗有疑問的是，我國《物權(quán)法》第187～189條對(duì)《物權(quán)法》上認(rèn)可的各類抵押權(quán)的設(shè)立作了原則規(guī)定，如以建筑物和其他土地附著物、建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)以及正在建造的建筑物抵押的，抵押權(quán)自登記之時(shí)設(shè)立；以生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品、交通運(yùn)輸工具、正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對(duì)抗善意第三人。但《物權(quán)法》并未對(duì)以“法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)”抵押時(shí)，抵押權(quán)自何時(shí)起設(shè)立作出明確規(guī)定，《海域使用管理法》上也未置明文，那么，海域使用權(quán)抵押權(quán)究竟是否以登記為公示方法？如以登記為公示方法，究竟是以登記為生效要件，還是以登記為對(duì)抗要件?

第一章總則

第一條為了確定土地所有權(quán)和使用權(quán)，依法進(jìn)行土地登記，根據(jù)有關(guān)的法律、法規(guī)和政策，制訂本規(guī)定。

第二條土地所有權(quán)和使用權(quán)由縣級(jí)以上人民政府確定，土地管理部門具體承辦。

土地權(quán)屬爭議，由土地管理部門提出處理意見，報(bào)人民政府下達(dá)處理決定或報(bào)人民政府批準(zhǔn)后由土地管理部門下達(dá)處理決定。

第二章國家土地所有權(quán)

第三條城市市區(qū)范圍內(nèi)的土地屬于國家所有。

「內(nèi)容提要」目前法律規(guī)定的抽象土地承包性質(zhì)與現(xiàn)實(shí)生活中土地承包權(quán)表現(xiàn)出的特征并不一致，土地承包權(quán)表現(xiàn)出債權(quán)的特征有明顯的弊端。應(yīng)當(dāng)以尊重歷史、承認(rèn)現(xiàn)實(shí)、講求公平為原則，改造土地承包權(quán)為農(nóng)地使用權(quán)，這種權(quán)利應(yīng)是在借鑒傳統(tǒng)用益物權(quán)的基礎(chǔ)上，在我國改革中創(chuàng)造的一種物權(quán)形式。

「關(guān)鍵詞」農(nóng)用土地使用權(quán)，土地承包權(quán)，農(nóng)地使用權(quán)

「正文」

我國農(nóng)村土地承包責(zé)任制從70年代末開始出現(xiàn)并推廣實(shí)行到現(xiàn)在已有20年的歷史。根據(jù)20年的改革實(shí)踐，中共中央十一屆三中全會(huì)提出要抓緊制定確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長期穩(wěn)定的法律、法規(guī)，賦予農(nóng)民長期而有保障的土地使用權(quán)（注：1998年10月14日《中共中央關(guān)于農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作若干重大問題的決定》。）。這給法學(xué)界提出了許多新的課題：如何認(rèn)識(shí)農(nóng)村土地承包關(guān)系及土地承包經(jīng)營權(quán)；農(nóng)用土地（注：農(nóng)用土地在本文僅限于我國農(nóng)村集體所有的農(nóng)用土地，包括耕地、草地、林地、灘涂、水面及其他適于農(nóng)用目的的土地。）所有權(quán)與使用權(quán)分離的最有利法律形式是什么；確立什么樣的土地使用權(quán)法律制度保護(hù)農(nóng)民利益和土地的有效利用并使農(nóng)村土地關(guān)系規(guī)范化、制度化、穩(wěn)定化等等。這些都亟待探索和研究。

一、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)

（一）勞動(dòng)關(guān)系說。有的學(xué)者認(rèn)為土地承包經(jīng)營關(guān)系是勞動(dòng)法律關(guān)系（注：參見《試論承包合同的法律制度》，《法學(xué)研究》1993年第5期。），我們稱之為勞動(dòng)關(guān)系說。持這種觀點(diǎn)的主要理由是：第一，承包戶是發(fā)包方經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，土地承包合同是集體經(jīng)濟(jì)組織與其成員之間訂立的，屬于勞動(dòng)組織的內(nèi)部合同。第二，從內(nèi)容上看，承包戶的勞動(dòng)是集體聯(lián)合勞動(dòng)的一部分。第三，承包戶的收入是按勞所得，因此認(rèn)為屬于勞動(dòng)關(guān)系。

現(xiàn)行法律規(guī)定“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國有土地”，換言之，集體土地資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)只能通過征為國有而沒有別的途徑。建設(shè)用地供地渠道的單一性，使得集體土地各種產(chǎn)權(quán)不僅先天發(fā)育不足，而且后天還受到種種歧視，集體建設(shè)用地一直游離于土地市場之外。即使進(jìn)入市場。也受到諸如使用主體、使用范圍等種種限制。一涉及流轉(zhuǎn)，一般都先征為國有再辦理出讓。這種簡單劃一的做法，利少弊多，其最大的弊端在于：人為制造了國家所有制和農(nóng)民集體所有制在土地收益權(quán)上的不平等。以現(xiàn)行的征地制度為例來分析，不難看出這一點(diǎn)：在用地者所要支付的總地價(jià)的構(gòu)成來看，第一部分為用地單位所要支付的被征地農(nóng)民及集體經(jīng)濟(jì)組織的土地補(bǔ)償、安置等費(fèi)用；第二部分為上繳國家的各項(xiàng)稅、費(fèi)；第三部分為交地方政府的土地出讓金及各項(xiàng)配套費(fèi)用。在這過程中，用地者動(dòng)用了國家征地權(quán)（實(shí)際上顯得過于泛濫），以相當(dāng)?shù)土氖褂觅Y源的“補(bǔ)償”價(jià)格代替國家解決了對(duì)農(nóng)民集體土地永久性所有權(quán)的“買斷”，取得了一定年限的土地使用權(quán)；國家在得到用地者支付的土地稅、費(fèi)后，擁有了永久性的土地所有權(quán)；農(nóng)民（包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織）在得到了一定的土地補(bǔ)償（這種補(bǔ)償在總地價(jià)中所占比例是較低的）后永久性失去了在土地上投入、收益的權(quán)利。

這種由于歷史原因形成的不合理已引起越來越多的有識(shí)之士的關(guān)注和政府管理部門的反思。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，如何確保經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展對(duì)資源的合理利用，如何切實(shí)保護(hù)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)，維護(hù)集體土地所有者的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定，已成了從中央到地方各級(jí)政府普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問題。筆者以為，在《憲法》承認(rèn)農(nóng)村集體土地所有權(quán)與國有土地所有權(quán)并存的今天，國有土地、集體土地不同的“出身”不應(yīng)該影響各自主體產(chǎn)權(quán)的地位。如同國家對(duì)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)擁有土地處置、收益等相應(yīng)權(quán)利一樣，農(nóng)村集體土地的處置、收益權(quán)也應(yīng)交還給集體土地所有者。兩種產(chǎn)權(quán)，納入同一市場，可促使其互為補(bǔ)充，共同發(fā)展，這是本文立論的基礎(chǔ)。下面，本文將就集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理方面存在的幾種矛盾作些剖析，并結(jié)合實(shí)際談?wù)剬?duì)策。

一、當(dāng)前面臨的主要矛盾

（一）在城市化進(jìn)程中大批集體土地轉(zhuǎn)為國有與離開土地的農(nóng)民進(jìn)城后缺少基本生活保障之間的矛盾

新《土地管理法》實(shí)施以來，隨著城市化進(jìn)程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)各功能區(qū)的劃分越來越具體。而所有權(quán)則體現(xiàn)為單一化。以近郊工業(yè)園區(qū)為例，按現(xiàn)行政策，這類項(xiàng)目用地必須使用國有土地。考慮到招商引資的“門檻”問題，一般工業(yè)用地地價(jià)普遍較低，而地方政府在這其中又不可能貼補(bǔ)資金，因此，犧牲較多的往往是集體土地所有者的利益。這種情形類同于20世紀(jì)70—80年代初各種鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)大規(guī)模興起時(shí)。所不同的是，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)以低成本取得地價(jià)，以后土地增值部分的產(chǎn)權(quán)仍界定為鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，而且從理論上講，每一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員都將有可能享受未來土地增值所帶來的利益。而現(xiàn)行工業(yè)園區(qū)以低成本取得地價(jià)，源源不斷的增值部分卻名正言順歸企業(yè)（轉(zhuǎn)化為利潤）及國家（轉(zhuǎn)化為稅收）所有。雖然出讓金的大部分返還給了鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但一次性較低的補(bǔ)償費(fèi)不足以解除失去土地后的農(nóng)民長期的后顧之憂。

不少農(nóng)民雖然進(jìn)了城。但由于種種復(fù)雜的歷史原因，使他們?cè)谥T如就業(yè)機(jī)會(huì)、社會(huì)保障等方面不可能真正與城市居民享有同等權(quán)利，由此造成這一大批“非農(nóng)業(yè)人口”進(jìn)了城卻離不開村。為了維持基本的生活，出租、買賣宅基地等隱形交易現(xiàn)象就產(chǎn)生了，客觀上造成了城鄉(xiāng)結(jié)合部土地管理上的混亂。且大量農(nóng)村待業(yè)人員的存在也成了潛在的社會(huì)不穩(wěn)定因素，反過來，又加劇了農(nóng)村人多地少的矛盾。

劃撥土地使用權(quán)相關(guān)法律問題研究

在改革開放之前，我國城市土地分散利用均是通過劃撥方式進(jìn)行的。①隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立和完善，出讓方式已成為目前取得國有土地使用權(quán)的主要方式。但由于舊體制下形成的劃撥土地仍然由原產(chǎn)權(quán)單位繼續(xù)使用，加上目前有關(guān)法律規(guī)定的國家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地，公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，仍可以以劃撥方式取得，②由此便形成土地使用權(quán)安排的雙軌制，即出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)同時(shí)存在。

土地劃撥相對(duì)于土地出讓而言，雖然歷史“悠久”，但長期以來對(duì)劃撥土地的相關(guān)法律問題缺少深入的研究，以至于無論在理論上還是在實(shí)踐中對(duì)劃撥土地使用權(quán)都存在許多模糊甚至錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。澄清這些錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，還劃撥土地使用權(quán)以本來面目，并賦予其不同于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代新的內(nèi)涵，是市場經(jīng)濟(jì)體制下的新要求。為此，本文希望通過對(duì)相關(guān)法律問題的探討，起到拋磚引玉的作用。

一、劃撥土地使用權(quán)的取得是無償?shù)膯幔?/p>

出讓土地使用權(quán)的取得是有償?shù)模鴦潛芡恋厥褂脵?quán)的取得具有無償性。③這是長期以來的通說，筆者尚未發(fā)現(xiàn)有人對(duì)此提出異議。但是，這一命題卻是經(jīng)不起推敲的。

首先，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十二條的規(guī)定：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。這一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對(duì)土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的最權(quán)威的定義。根據(jù)這一定義，取得劃撥土地使用權(quán)實(shí)際上分為兩種情況：一種是土地使用者先繳納對(duì)原土地所有人或使用人的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，國家將土地交付其使用；另一種情況是國家將國有土地使用權(quán)無償交付給土地使用人。對(duì)第一種情況而言，劃撥土地使用權(quán)的取得顯然不能說是無償?shù)摹?/p>

為了依法保護(hù)集體土地使用權(quán)人的合法權(quán)益，加強(qiáng)集體土地管理，促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，現(xiàn)就做好我區(qū)集體土地使用權(quán)登記發(fā)證工作，制定以下實(shí)施方案：

一、目的意義

開展集體土地使用權(quán)登記，對(duì)于有效規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地，防止亂占濫用耕地，推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，維護(hù)社會(huì)的和諧與穩(wěn)定具有十分重要的意義。各鎮(zhèn)（街）、各相關(guān)部門要站在貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)保護(hù)廣大農(nóng)民群眾合法權(quán)益的高度，充分認(rèn)識(shí)加快集體土地使用權(quán)登記發(fā)證工作的重要意義，進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感，嚴(yán)格按照省、市有關(guān)要求，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化措施，集中力量，扎實(shí)開展，確保集體土地登記發(fā)證工作順利進(jìn)行。

二、組織機(jī)構(gòu)

為了加強(qiáng)集體土地使用權(quán)發(fā)證工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，區(qū)集體土地使用權(quán)發(fā)證工作領(lǐng)導(dǎo)小組組長由副區(qū)長楊明寬同志擔(dān)任，副組長由區(qū)國土分局局長楊小寶同志擔(dān)任，成員單位有區(qū)財(cái)政局、區(qū)農(nóng)業(yè)局、區(qū)林水局、區(qū)司法局、區(qū)民政局、區(qū)住建局、各鎮(zhèn)及街道辦事處，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在區(qū)國土分局，主任由區(qū)國土分局副局長韓斌同志擔(dān)任，主要負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)和督促落實(shí)等日常工作。

三、工作原則