住宅物業(yè)管理方案范文

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篇1

為提升我市老舊小區(qū)全面整治后的物業(yè)管理水平，鞏固各類改善工程成果，改善人民群眾的居住生活品質(zhì)，決定在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程.現(xiàn)制定如下實(shí)施方案：

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，圍繞共建共享與世界名城相媲美的“生活品質(zhì)之城”的目標(biāo)，堅(jiān)持解放思想、敢為人先，按照政府主導(dǎo)、企業(yè)和市民共同參與的要求，推進(jìn)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”，構(gòu)建與__經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相適應(yīng)的住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)模式，著力提升人民群眾居住生活品質(zhì).

二、主要目標(biāo)

總體目標(biāo)：力爭(zhēng)到20__年年末，__市區(qū)（包括__區(qū)，以下簡(jiǎn)稱__區(qū)）實(shí)施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)（共約__幢房屋，建筑面積約__萬(wàn)平方米，涉及住戶約__萬(wàn)戶）基本實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋，未列入庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)根據(jù)實(shí)際條件開(kāi)展物業(yè)管理改善，逐步建立老舊住宅小區(qū)“低收費(fèi)、廣覆蓋、有補(bǔ)貼”的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，提升物業(yè)管理服務(wù)水平.

具體目標(biāo)：在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機(jī)制，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)“八個(gè)有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護(hù)、有停車(chē)管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護(hù)、有道路保養(yǎng)、有維修管理.

三、實(shí)施范圍

__市區(qū)__區(qū)范圍內(nèi)同時(shí)符合下列條件的老舊住宅小區(qū)和零星住宅：

1.20__年以前建成；

2.房屋標(biāo)準(zhǔn)成套；

3.尚未開(kāi)展專業(yè)化物業(yè)管理.

四、基本原則

1.堅(jiān)持屬地管理.要按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，充分發(fā)揮屬地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)的組織指導(dǎo)作用，因地制宜建立長(zhǎng)效管理機(jī)制.

2.堅(jiān)持突出重點(diǎn).主要針對(duì)已完成庭院改善和危舊房改善，且目前尚未推行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，重點(diǎn)是在已完成庭院改善和危舊房改善工程的老舊住宅小區(qū)建立日常物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制.

3.堅(jiān)持“軟”“硬”共建.在開(kāi)展住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造完善的同時(shí)，建立健全日常物業(yè)管理工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)建管并舉.

4.堅(jiān)持項(xiàng)目結(jié)合.物業(yè)管理改善工程應(yīng)與危舊房改善工程和庭院改善工程緊密結(jié)合.實(shí)施危舊房改善工程和庭院改善工程的老舊住宅小區(qū)，要結(jié)合物業(yè)管理改善工程的要求，對(duì)住宅小區(qū)的硬件設(shè)施進(jìn)行改善，做到危舊房改善和庭院改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善推進(jìn)一個(gè)，避免重復(fù)施工影響居民生活.

5.堅(jiān)持業(yè)主參與.要重點(diǎn)突出業(yè)主、居民共同參與，在工程中切實(shí)落實(shí)“四問(wèn)四權(quán)”，確保業(yè)主、居民的“知情權(quán)、參與權(quán)、選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)”，明確業(yè)主、居民共同管理小區(qū)的義務(wù)與職責(zé).

五、實(shí)施步驟

1.調(diào)查計(jì)劃階段.20__年__月底前，完成機(jī)構(gòu)組建、__區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀調(diào)查、相關(guān)政策標(biāo)準(zhǔn)制訂及計(jì)劃安排等工作.

2.全面推進(jìn)階段.20__年__月-__年年底，全面推進(jìn)__區(qū)物業(yè)管理改善工程，主要針對(duì)已開(kāi)展庭院改善和危舊房改善的住宅小區(qū)，按照庭院改善和危舊房改善完成一個(gè)、物業(yè)管理改善工程推進(jìn)一個(gè)的原則組織實(shí)施，其中20__年完成__萬(wàn)平方米，20__年完成__萬(wàn)平方米，__年完成__萬(wàn)平方米，累計(jì)完成__萬(wàn)平方米.

對(duì)未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的其他老舊住宅小區(qū)或零星住宅，每年根據(jù)財(cái)政預(yù)算安排和住宅小區(qū)實(shí)際情況因地制宜地實(shí)施住宅小區(qū)整治和物業(yè)管理改善工程.

六、改善措施

（一）完善硬件配置.

1.已列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)，除完成原定改善任務(wù)外，還要按照物業(yè)管理改善工程的要求同步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理所需硬件設(shè)施的配置完善.本方案出臺(tái)前已完成庭院改善和危舊房改善工程的住宅小區(qū)，市庭改辦或危改辦要通過(guò)“回頭看”進(jìn)行查漏補(bǔ)缺，按照物業(yè)管理改善工程的要求進(jìn)一步完善硬件配置.具體新增硬件配置任務(wù)如下：

（1）劃定物管區(qū)域.在住宅小區(qū)設(shè)置圍墻，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域；零星住宅和小規(guī)模住宅區(qū)，可因地制宜歸并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭泄芾?

（2）建設(shè)特種設(shè)施.包括小區(qū)房屋單元防盜門(mén)和小區(qū)內(nèi)電子監(jiān)控器安裝，小區(qū)消防等設(shè)施設(shè)備檢查和修繕.

（3）配備物管用房.補(bǔ)充配置小區(qū)物業(yè)管理用房，有條件的要爭(zhēng)取按總建筑面積5‰的標(biāo)準(zhǔn)配置，暫時(shí)不能配置物業(yè)管理用房的可臨時(shí)采取租賃、借用等辦法過(guò)渡.

2.未列入庭院改善或危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)和零星住宅，由財(cái)政每年安排一定的資金實(shí)施物業(yè)管理改善工程，具體由市物改辦根據(jù)住宅小區(qū)實(shí)際，因地制宜、有選擇性地組織實(shí)施.小區(qū)整治和硬件配置主要內(nèi)容如下：

（1）新增配置.同列入庭院改善和危舊房改善計(jì)劃的住宅小區(qū)新增配置內(nèi)容.

（2）環(huán)境整治.包括小區(qū)道路平整、汽車(chē)停車(chē)位劃定、自行車(chē)棚（庫(kù)）整飭、綠化整理、公共照明配置完善等.

（3）房屋整治.包括屋頂?shù)裙灿貌课痪S修整理、立面整治、樓道刷白、管線序化、危房修繕等.

（4）公用事業(yè)管網(wǎng)整治.包括小區(qū)內(nèi)自來(lái)水、電力和燃?xì)獾裙檬聵I(yè)管線和設(shè)施的基礎(chǔ)改造.

（二）建立物管機(jī)制.

在對(duì)住宅小區(qū)開(kāi)展硬件設(shè)施整治改善的基礎(chǔ)上，根據(jù)居民意愿引入物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施專業(yè)化物業(yè)管理或由當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站組織實(shí)施社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理，建立住宅小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制.

1.確定管理模式.

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)在硬件設(shè)施整治改善項(xiàng)目竣工并接收后一個(gè)月內(nèi)完成居民意見(jiàn)的征求工作，確定小區(qū)管理模式.部分老舊小區(qū)（或零星住宅）因特殊原因未開(kāi)展整治或硬件配置改善未全部完成的，經(jīng)當(dāng)?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）確認(rèn)同意后予以接收.

征求居民意見(jiàn)以戶為單位（一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位為一戶），采取書(shū)面形式進(jìn)行，公示告知居民專業(yè)化物業(yè)管理和社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的組織形式、服務(wù)內(nèi)容和相應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).小區(qū)內(nèi)1/2以上戶數(shù)居民選擇采取專業(yè)化物業(yè)管理的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)居委會(huì)在兩個(gè)月內(nèi)組織小區(qū)居民召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并成立業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；選擇專業(yè)化物業(yè)管理的居民戶數(shù)達(dá)不到總戶數(shù)1/2以上的小區(qū)統(tǒng)一采用社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理模式，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）委托社區(qū)公共服務(wù)工作站在兩個(gè)月內(nèi)組織建立日常物業(yè)管理機(jī)制.

2.實(shí)施物業(yè)管理.

（1）社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理.社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理由社區(qū)公共服務(wù)工作站組織開(kāi)展.可以分別聘請(qǐng)保潔、秩序維護(hù)等工作人員負(fù)責(zé)小區(qū)日常管理，或統(tǒng)一委托一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)管理，或組織居民自治管理，為小區(qū)居民提供基本服務(wù)，包括公共區(qū)域保潔、小區(qū)內(nèi)安全秩序維護(hù)、停車(chē)秩序維護(hù)、共用設(shè)施維保、公共綠化養(yǎng)護(hù)、小區(qū)內(nèi)道路保養(yǎng)、房屋共用部位維修管理等服務(wù)，并由社區(qū)公共服務(wù)工作站按照__市社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法向住戶收取一定的服務(wù)成本費(fèi).小區(qū)內(nèi)公共路面停車(chē)、物業(yè)管理用房等的經(jīng)營(yíng)性收入由社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一收取和使用，作為小區(qū)物業(yè)管理資金，以彌補(bǔ)小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)不足.

（2）專業(yè)化物業(yè)管理.專業(yè)化物業(yè)管理由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施.業(yè)主委員會(huì)通過(guò)業(yè)主大會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開(kāi)展專業(yè)化物業(yè)管理，雙方簽訂物業(yè)服務(wù)合同.受聘的物業(yè)企業(yè)應(yīng)根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等的規(guī)定和《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)并按合同約定向住戶收取物業(yè)服務(wù)費(fèi).

七、資金政策

1.硬件配置工程列入庭改和危改工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入庭院改善和危舊房改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi).

2.硬件配置工程列入物業(yè)管理改善工程實(shí)施的，其硬件配置項(xiàng)目費(fèi)用列入物業(yè)改善工程專項(xiàng)經(jīng)費(fèi).經(jīng)費(fèi)承擔(dān)方式如下：

（1）環(huán)境整治涉及的道路平整、雨污管道改造和收水口設(shè)置、照明及休閑設(shè)施設(shè)置、環(huán)衛(wèi)設(shè)施改造、綠化改造等納入工程招標(biāo)范圍內(nèi)的內(nèi)容以及電力“上改下”工程的土建費(fèi)用，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

（2）房屋整治涉及的平改坡、外立面和樓道等房屋公共部位的整治費(fèi)用，按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；承擔(dān)確有困難的，由產(chǎn)權(quán)單位向區(qū)政府提出申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)政府審核并報(bào)市物改辦同意后，由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

直管公房、房改房和無(wú)產(chǎn)權(quán)單位的房屋整治費(fèi)用由市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政根據(jù)工程決算結(jié)果按1：1配套解決.

（3）弱電桿線“上改下”和合桿序化梳理所需費(fèi)用按照“誰(shuí)家孩子誰(shuí)家抱”的原則，由各產(chǎn)權(quán)單位承擔(dān)；電力桿線“上改下”的電氣配套費(fèi)及一戶一表改造經(jīng)費(fèi)由市電力局承擔(dān)；管道煤氣的建設(shè)（改造）費(fèi)用由市燃?xì)饧瘓F(tuán)承擔(dān)；自來(lái)水一戶一表改造費(fèi)用，除居民按規(guī)定需繳納的相關(guān)費(fèi)用外，其余由市水業(yè)集團(tuán)承擔(dān).

（4）物業(yè)管理改善工程原則上免繳工程涉及的綠化補(bǔ)償、占道挖掘以及因市政工程需要遷移綜合管線等費(fèi)用.工程實(shí)施單位必須根據(jù)相關(guān)部門(mén)的要求，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)做好綠化恢復(fù)和路面修復(fù)工作.

3.住宅小區(qū)日常管理長(zhǎng)效機(jī)制建立后，困難群眾物業(yè)服務(wù)費(fèi)用減免補(bǔ)貼和社區(qū)公共服務(wù)工作站物業(yè)管理人員崗位補(bǔ)貼所需經(jīng)費(fèi)由市、區(qū)財(cái)政按1：1配套解決.

八、保障措施

1.建立工作機(jī)制.成立市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)改善工程的組織和領(lǐng)導(dǎo).領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（設(shè)在市房管局），具體負(fù)責(zé)物業(yè)管理改善工程的組織、監(jiān)督和政策制訂等工作.各區(qū)政府及所屬各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)建立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)實(shí)施本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理改善工程的各項(xiàng)具體工作，協(xié)調(diào)有關(guān)問(wèn)題.各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、房管、民政、公安、城管、城管執(zhí)法、交通、綠化、環(huán)保、價(jià)格、工商、質(zhì)監(jiān)、消防等部門(mén)按照各自職責(zé)依法開(kāi)展住宅小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)工作.

2.落實(shí)資金保障.物業(yè)管理改善專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)列入財(cái)政年度預(yù)算，具體使用規(guī)定另行制訂.各級(jí)財(cái)政應(yīng)確保資金的配套落實(shí)，并實(shí)行全程跟蹤審計(jì).要加強(qiáng)對(duì)資金使用的管理，審計(jì)結(jié)果作為最終決算依據(jù).

3.加大扶持力度.住宅小區(qū)實(shí)行“準(zhǔn)物業(yè)管理”的，原綠化、市政等各項(xiàng)資金補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變，并根據(jù)社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理小區(qū)規(guī)模設(shè)置服務(wù)人員崗位補(bǔ)貼；建立物業(yè)管理改善考核評(píng)優(yōu)機(jī)制，對(duì)考核優(yōu)秀的單位（個(gè)人）進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)；住宅小區(qū)內(nèi)的困難群眾確實(shí)無(wú)力支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，經(jīng)所在社區(qū)公示無(wú)異議后予以減免；水、電、環(huán)衛(wèi)等各公用事業(yè)專業(yè)單位委托管理單位統(tǒng)一收費(fèi)的，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行物價(jià)部門(mén)核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并支付管理單位專項(xiàng)委托費(fèi)用.社區(qū)公共服務(wù)工作站統(tǒng)一委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理的，補(bǔ)貼和優(yōu)惠政策不變.

篇2

（一）物業(yè)管理工作

一是為了落實(shí)十三屆人大三次會(huì)議審議通過(guò)的《關(guān)于依法加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理的議案》，制定了《關(guān)于加強(qiáng)居民小區(qū)物業(yè)管理工作方案》。同時(shí)，起草了《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)辦法》等規(guī)范性文件和當(dāng)局規(guī)章，并組織各相關(guān)單位和部門(mén)人員進(jìn)行討論。

二是對(duì)我市普通住宅區(qū)的管理現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)狀況和維修服務(wù)等進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研后起草了《關(guān)于普通住宅區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的調(diào)查報(bào)告》，根據(jù)普通住宅區(qū)的實(shí)行情況，制定《住宅小區(qū)實(shí)行分級(jí)分類管理辦法》。

三是會(huì)同小區(qū)辦全力做好開(kāi)展整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)活動(dòng)。目前已經(jīng)全面完成了對(duì)530個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的排查工作和700個(gè)住宅小區(qū)的拉網(wǎng)式檢查，并對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題登記造冊(cè)，建立了整改檔案，待整改后逐一消號(hào)。

（二）直管公房管理工作

1、租金征收工作。截止5月底，共完成租金征收1373萬(wàn)元，其中：直管住宅實(shí)收1046萬(wàn)元；機(jī)關(guān)團(tuán)體用房租金實(shí)收166。6萬(wàn)元；主輔分離房產(chǎn)租金實(shí)收107萬(wàn)元；自行接收房產(chǎn)租金實(shí)收53。4萬(wàn)元。

2、公房出售工作。截止5月底，共出售公有住宅27萬(wàn)平方米，歸集售房款6066。6萬(wàn)元。其中：出售直管房產(chǎn)16。2萬(wàn)平方米，歸集購(gòu)房款3662。8萬(wàn)元；出售主輔分離房產(chǎn)7。3萬(wàn)平方米，歸集售房款1605。7萬(wàn)元；出售自行接收房產(chǎn)3。5萬(wàn)平方米，歸集售房款798。1萬(wàn)元。

3、房屋修繕工作。一是20**年2月份組織召開(kāi)房屋修繕工作會(huì)議，明確20**年修繕工作的任務(wù)，即：一個(gè)確保、二個(gè)重點(diǎn)、三個(gè)計(jì)劃、四個(gè)率、五個(gè)提高。二是制定《20**年房產(chǎn)系統(tǒng)房屋修繕工程防水卷材及給排水管材招標(biāo)工作方案》組織進(jìn)行屋面防水卷材、給排水管材等大宗材料招標(biāo)。

4、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)委托管理工作。年初，我處會(huì)同法規(guī)處及局法律顧問(wèn)共同修訂了《委托管理合同》。從而進(jìn)一步完善了直管公房委托經(jīng)營(yíng)體制，并在今年的房產(chǎn)管理工作會(huì)議上與各受托管理單位簽署了新合同。

（三）房屋安全管理工作

一是汛期前，做好了危險(xiǎn)房屋的“三落實(shí)”工作。通過(guò)排查目前全市共有危險(xiǎn)房屋387棟，建筑面積53，949平方米，1688戶；二是建立和完善防汛責(zé)任制度，制定汛期房屋防雨搶險(xiǎn)工作方案并下發(fā)各區(qū)；三是組建好了防汛隊(duì)伍和防汛物資儲(chǔ)備工作。

（四）樓道整治工作

一是本著先試點(diǎn)，后推廣的原則，在平區(qū)進(jìn)行了試點(diǎn)工作。并提出了完善樓道粉飾、設(shè)施功能試點(diǎn)工作意見(jiàn)。試點(diǎn)工程已于4月下旬全部完成。并按照行湘書(shū)記的指示，于4月30日上午在和平區(qū)召開(kāi)了樓道整治工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)。

二是制定了《沈陽(yáng)市住宅樓道整治工作實(shí)施方案》、《樓道粉飾、設(shè)施功能完善技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施意見(jiàn)》下發(fā)各區(qū)。同時(shí)加強(qiáng)工作調(diào)度，市一級(jí)辦公室抽調(diào)21名干部，分7組與各區(qū)進(jìn)行了對(duì)接。市樓道整治辦公室印制《沈陽(yáng)市住宅區(qū)樓道整治指導(dǎo)手冊(cè)》700余冊(cè)，下發(fā)各相關(guān)單位。

三是樓道整治工作已全面啟動(dòng)實(shí)施，目前樓道整治工作全市開(kāi)工量達(dá)到已近95%。已竣工4370棟、建筑面積1918。39萬(wàn)平方米，竣工量達(dá)60%。

四是為確保樓道整治工作的整治成果，市樓道整治辦公室下發(fā)了《關(guān)于做好住宅樓道整治工程驗(yàn)收及移交有關(guān)工作的通知》，要求樓道整治工程驗(yàn)收合格后，各區(qū)樓道整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)將工程及時(shí)移交給各街道辦事處，充分利用社區(qū)委員會(huì)優(yōu)勢(shì)，做好群眾的教育引導(dǎo)工作，真正實(shí)現(xiàn)“人改變環(huán)境，環(huán)境改變?nèi)恕钡牧夹曰?dòng)，為鞏固樓道整治成果打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。

（五）景觀街路、重點(diǎn)廣場(chǎng)周邊建筑物立面粉飾工作

一是組織專業(yè)人員，依據(jù)近年來(lái)我市粉飾工程的調(diào)查結(jié)果，對(duì)粉飾工程建筑面積造價(jià)進(jìn)行了測(cè)算；二是組織人力對(duì)全市擬進(jìn)行立面粉飾的17條景觀街路進(jìn)行逐段、逐棟排查；三是由規(guī)劃部門(mén)提出了沈陽(yáng)市主要街路建筑色彩規(guī)劃條件，在此基礎(chǔ)上我局組織有關(guān)設(shè)計(jì)單位提出了青年大街、東陵路等路段的初步設(shè)計(jì)方案。

二、下半年工作思路

（一）物業(yè)管理方面工作

1、出臺(tái)《沈陽(yáng)市物業(yè)管理規(guī)定》

6月底《沈陽(yáng)市住宅物業(yè)管理規(guī)定》（討論稿）可報(bào)市人大，力爭(zhēng)在9月份以當(dāng)局規(guī)章的形式出臺(tái)，為解決我市物業(yè)管理中的具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

2、進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，提高物業(yè)服務(wù)水平

一是加強(qiáng)物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制，創(chuàng)造公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化和社會(huì)化。

二是建立物業(yè)管理企業(yè)誠(chéng)信檔案、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理信用檔案和準(zhǔn)入、退出機(jī)制，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理行為的監(jiān)督。對(duì)不按《合同》進(jìn)行管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在建立整改檔案的同時(shí)在媒體上予以公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

三是規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)業(yè)主正確行使權(quán)力和履行義務(wù)。爭(zhēng)取年底前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)組建業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，使這項(xiàng)關(guān)系到群眾利益、社區(qū)穩(wěn)定的工作，更具規(guī)范性、操作性。

四是繼續(xù)抓好物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作。與建設(shè)部聯(lián)合開(kāi)展物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)工作，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)，將專業(yè)性強(qiáng)、一專多能的復(fù)合型管理人才引入到物業(yè)管理企業(yè)中。

3、建立新型物業(yè)管理體制

將普通住宅區(qū)物業(yè)管理納入到社區(qū)建設(shè)中來(lái)，物業(yè)管理由街道辦事處、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主“共治”。形成“業(yè)主自制管理、當(dāng)局基層管理、物業(yè)管理”三位一體的新型服務(wù)平臺(tái)。對(duì)于暫時(shí)不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的普通住宅區(qū)，按照屬地劃分給社區(qū)進(jìn)行管理，充分發(fā)揮基層組織的作用。待具備物業(yè)管理?xiàng)l件后，再通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

篇3

第二條 確保住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模。

（1）堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)”的原則，住宅全面納入小區(qū)規(guī)劃建設(shè)。新建住宅小區(qū)（舊城改造中的住宅小區(qū)除外）應(yīng)當(dāng)達(dá)到一定的建設(shè)規(guī)模，原則上市區(qū)不少于8萬(wàn)平方米，縣城不少于5萬(wàn)平方米。住宅小區(qū)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃后，鼓勵(lì)多家開(kāi)發(fā)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)。對(duì)達(dá)到15萬(wàn)平方米以上的大型住宅小區(qū)，報(bào)建中市本級(jí)審批的收費(fèi)可給予適當(dāng)優(yōu)惠。

（2）住宅小區(qū)建設(shè)單位必須具有相適應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)和開(kāi)發(fā)實(shí)力，不得越級(jí)承接房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

（3）禁止黨政機(jī)關(guān)和事業(yè)單位（包括公職人員、已享受房改的人員）組織職工新建福利住房和經(jīng)濟(jì)適用住房。

（4）城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁擅自新建私人住宅，嚴(yán)禁無(wú)證開(kāi)發(fā)商品住房，嚴(yán)禁利用劃撥土地擅自進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，嚴(yán)禁在集體土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

（5）房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的管理，會(huì)同有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)、銷(xiāo)售價(jià)格和對(duì)象，落實(shí)土地、稅費(fèi)等方面的優(yōu)惠政策。企業(yè)新建職工住宅小區(qū)納入全市住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)一管理，嚴(yán)禁借經(jīng)濟(jì)適用房之名從事商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第三條 嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

（1）住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)當(dāng)符合城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范。

（2）新建小區(qū)應(yīng)保證綠地面積達(dá)到規(guī)定要求，未達(dá)到規(guī)定面積的應(yīng)繳納異地綠化費(fèi)。

（3）住宅建筑設(shè)計(jì)既要堅(jiān)持合理、實(shí)用、規(guī)范的原則，又要提高設(shè)計(jì)藝術(shù)，追求美觀精致。鼓勵(lì)建中、高層建筑，新建六層以下（含六層）的樓房，屋頂一律采取坡屋頂?shù)攘Ⅲw狀設(shè)計(jì)，外墻采用國(guó)家認(rèn)定的合格涂料，做到顏色與環(huán)境協(xié)調(diào)。房屋裝修不得擅自改變結(jié)構(gòu)和外觀設(shè)計(jì)。

（4）住宅小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)組織計(jì)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)、建工、園林、公用事業(yè)、國(guó)土、環(huán)保、消防等部門(mén)會(huì)審，經(jīng)專家評(píng)審報(bào)批同意后，方可實(shí)施。經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不得擅自修改。確需修改規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的，由規(guī)劃行政主管部門(mén)組織重新評(píng)審。

（5）住宅小區(qū)建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，搞好小學(xué)、幼托、上下水、供電、供氣、廣電、電信、消防、道路、路燈、環(huán)保、衛(wèi)生等公共基礎(chǔ)設(shè)施的配套，并做到基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)與住宅建設(shè)同步進(jìn)行，為社區(qū)和治安管理提供必要場(chǎng)所。完成配套建設(shè)的，免套費(fèi)。通過(guò)拍賣(mài)方式取得土地使用權(quán)的中高層建筑配套費(fèi)全免，其他行政性收費(fèi)減半收取，六層以下（含六層）配套費(fèi)減半收取。已建成的住宅小區(qū)配套建設(shè)未完成的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)建，未補(bǔ)建的，全額補(bǔ)套費(fèi)。

（6）住宅小區(qū)各項(xiàng)建設(shè)工程合格率應(yīng)達(dá)到100%，優(yōu)良率達(dá)到30%以上。

住宅小區(qū)竣工后，由房地產(chǎn)管理部門(mén)會(huì)同建設(shè)、規(guī)劃、園林、建工、公用事業(yè)、消防、人防等部門(mén)對(duì)照經(jīng)評(píng)審的設(shè)計(jì)方案對(duì)小區(qū)建設(shè)進(jìn)行分期驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收。未經(jīng)分期驗(yàn)收或綜合驗(yàn)收的，不得交付使用，房地產(chǎn)管理部門(mén)不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

第四條 加強(qiáng)住宅小區(qū)建設(shè)管理。

（1）住宅小區(qū)建設(shè)由房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展需要及時(shí)提出開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，經(jīng)計(jì)劃、建設(shè)、房產(chǎn)、規(guī)劃、國(guó)土等部門(mén)共同審查后，報(bào)市政府審批。

（2）住宅小區(qū)建設(shè)納入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要將經(jīng)相關(guān)部門(mén)審查的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)在項(xiàng)目開(kāi)工前和建設(shè)過(guò)程中定期送房地產(chǎn)管理部門(mén)審查。房地產(chǎn)管理部門(mén)根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)的審批內(nèi)容全面監(jiān)督實(shí)施，各相關(guān)部門(mén)應(yīng)按照管理職能各負(fù)其責(zé)，相互配合，加強(qiáng)監(jiān)管。

（3）政府確定的住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、單位定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其它需要招投標(biāo)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招投標(biāo)（不包括工程建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理的招投標(biāo)），由房地產(chǎn)管理部門(mén)組織實(shí)施。未經(jīng)招投標(biāo)或進(jìn)場(chǎng)交易的，不得對(duì)外發(fā)包。

（4）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位要建立質(zhì)量保證體系，依法辦理工程質(zhì)量監(jiān)理手續(xù)，委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的工程監(jiān)理單位監(jiān)理，并積極采用新技術(shù)、新工藝、新材料，確保住宅建設(shè)質(zhì)量。

（5）住宅小區(qū)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。在轉(zhuǎn)讓行為實(shí)施前，轉(zhuǎn)讓雙方須持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)管理部門(mén)和規(guī)劃、土地管理部門(mén)審批。

（6）預(yù)售商品房時(shí)，必須交清全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，完成預(yù)售商品房工程建設(shè)總投資的25%以上，已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，并取得房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》。交付使用時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)為購(gòu)房人辦理產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證手續(xù)。

第五條 強(qiáng)化住宅小區(qū)物業(yè)管理。

（1）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位申報(bào)住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審時(shí)必須附有物業(yè)管理方案，并在評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案同時(shí)進(jìn)行審定。未作好物業(yè)管理方案的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不予審批。

（2）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在新建住宅小區(qū)預(yù)（銷(xiāo)）售前，須選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，并報(bào)市房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。否則，其房屋不得預(yù)（銷(xiāo)）售。

（3）住宅小區(qū)經(jīng)綜合驗(yàn)收合格，且物業(yè)管理方案已落實(shí)的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位方可移交業(yè)主委員會(huì)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，并按有關(guān)規(guī)定移交相關(guān)資產(chǎn)和資料。違者，由房地產(chǎn)管理部門(mén)依照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)行處罰。

（4）住宅銷(xiāo)售時(shí)，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，履行住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金代收代繳義務(wù)，確保售后維修管理，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

篇4

關(guān)鍵詞：舊住宅區(qū)；物業(yè)管理；建議

中圖分類號(hào)：F290 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）09-0184-02

引言

《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，2000年 6月底以前交付使用、房屋產(chǎn)權(quán)單位或者售房單位因客觀原因無(wú)法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)稱為舊住宅區(qū)，這些小區(qū)建筑年代久遠(yuǎn)，設(shè)施落后、產(chǎn)權(quán)復(fù)雜，多數(shù)處于無(wú)人管理或管理不到位的狀態(tài)。沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)數(shù)量龐大，多位于城市的中心區(qū)，對(duì)整個(gè)城市環(huán)境的發(fā)展有著重大影響。從2010年開(kāi)始，沈陽(yáng)市委、市政府投資15億元，用三年時(shí)間對(duì)全市1 502個(gè)舊住宅區(qū)進(jìn)行功能改造，目前硬件改造工作已基本完成，開(kāi)始進(jìn)行物業(yè)的軟環(huán)境建設(shè)。

一、沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的難點(diǎn)分析

經(jīng)過(guò)改造，沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)已經(jīng)有了明顯改善，物業(yè)管理的實(shí)施具備了一定條件，但在實(shí)際推行中仍存在著一些難題，阻礙著物業(yè)管理的順利實(shí)施，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.舊住宅區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)制度不健全。舊住宅區(qū)的物業(yè)管理多處于混亂狀態(tài)，原因之一在于相關(guān)的制度不健全，缺乏具體的政策扶持。制度和政策是舊住宅區(qū)物業(yè)管理得以順利實(shí)施的關(guān)鍵。2012年10月，沈陽(yáng)市政府出臺(tái)了《沈陽(yáng)市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》，其中對(duì)舊住宅區(qū)的管理，房屋維修責(zé)任，公共服務(wù)和扶持方面提出了意見(jiàn)，指明了總體方向。但目前還沒(méi)有建立成熟的舊住宅區(qū)物業(yè)管理體制，還缺少相關(guān)的具體實(shí)施方案，物業(yè)企業(yè)及業(yè)主的利益保障方面也沒(méi)有完善的配套措施。

2.基礎(chǔ)設(shè)施仍顯薄弱。盡管沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)已進(jìn)行了全面改造，但由于其在建設(shè)時(shí)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)低，配套設(shè)施落后，存在先天不足，故仍存在基礎(chǔ)設(shè)施薄弱的問(wèn)題，給物業(yè)管理的實(shí)施帶來(lái)難題。在規(guī)劃之初這些舊住宅區(qū)基本沒(méi)有圍墻，無(wú)物業(yè)辦公用房，缺少健身活動(dòng)場(chǎng)所，小區(qū)綠地少，無(wú)停車(chē)位，小區(qū)客觀存在的缺陷很難彌補(bǔ)。此外，舊住宅區(qū)歷時(shí)較久，設(shè)備設(shè)施老化破舊，屋面漏雨、墻體長(zhǎng)毛等質(zhì)量問(wèn)題大量存在，雖進(jìn)行了相應(yīng)改造，但后續(xù)的維修保養(yǎng)仍需大量的資金投入。一些舊住宅區(qū)長(zhǎng)期處于無(wú)人管理的狀態(tài)，小區(qū)環(huán)境差，秩序混亂等問(wèn)題都嚴(yán)重阻礙了物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。

3.舊住宅區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清或漠不關(guān)心。沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)多為一些國(guó)有企業(yè)的職工住宅，這些小區(qū)老年人多、低收入群體多，消費(fèi)能力偏低、觀念滯后，居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)模糊。此外，沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)多位于城市的中心區(qū)，沈河、和平居多，這些小區(qū)地理位置優(yōu)越，有較好的商業(yè)和教育資源，吸引了大量的購(gòu)房者，這些購(gòu)房者的目的不為了居住，而為了學(xué)區(qū)、投資等，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)期處于空置或出租狀態(tài)。業(yè)主不在小區(qū)居住，不考慮小區(qū)環(huán)境改善，現(xiàn)有租房者更多地考慮租金，不愿意承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，小區(qū)的物業(yè)管理無(wú)人問(wèn)津。舊住宅區(qū)居住群體的特殊性，導(dǎo)致居民普遍對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不清或漠不關(guān)心。

4.物業(yè)管理資金不足。舊住宅區(qū)物業(yè)管理資金來(lái)源何處，如何落實(shí)，已成為物業(yè)管理工作的難題。舊住宅區(qū)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低，在維持基本的保潔保安方面已略顯困難。還由于居民收入普遍偏低，對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)不足，流動(dòng)人口多，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳率偏低。另一方面，舊住宅區(qū)的配套設(shè)施少，無(wú)辦公和活動(dòng)用房，可盈利性設(shè)施少，后期維修管理中資金投入大，這使得物業(yè)企業(yè)很難獲得經(jīng)營(yíng)管理方面的收入，還需大量的資金投入來(lái)進(jìn)行設(shè)備設(shè)施、屋面路面等的維修養(yǎng)護(hù)。如要進(jìn)行更好的封閉式管理，還需進(jìn)行圍墻、門(mén)禁系統(tǒng)等的投入。資金不足直接導(dǎo)致物業(yè)接管舊住宅區(qū)成為難題。

二、沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理的建議

1.制定切實(shí)可行的物業(yè)管理實(shí)施方案。根據(jù)2012年10月出臺(tái)的《沈陽(yáng)市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》中對(duì)落實(shí)舊住宅區(qū)管理及扶持方面的意見(jiàn)，建立成熟的舊住宅區(qū)物業(yè)管理體制，制定相關(guān)的具體實(shí)施方案，保障物業(yè)企業(yè)及業(yè)主的權(quán)益。針對(duì)物業(yè)接管、小區(qū)環(huán)境綜合治理、困難職工補(bǔ)助等方面，制定具體的、切實(shí)可行的優(yōu)惠獎(jiǎng)勵(lì)扶持政策，并把措施落到實(shí)處，讓舊住宅區(qū)的物業(yè)管理有法可依，物業(yè)企業(yè)有信心接管舊住宅區(qū)，小區(qū)的困難職工能夠獲得相應(yīng)的補(bǔ)助從而接受物業(yè)管理，進(jìn)而推動(dòng)舊住宅區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化進(jìn)程。

2.針對(duì)舊住宅區(qū)的現(xiàn)有狀況采取不同的物業(yè)管理模式。由于舊住宅區(qū)的先天缺陷，多數(shù)不能直接引入規(guī)范的物業(yè)管理，應(yīng)根據(jù)不同的條件，采取不同的物業(yè)管理模式，逐步實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的專業(yè)化、規(guī)范化。在《沈陽(yáng)市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》中提出舊住宅區(qū)經(jīng)過(guò)改造后一律實(shí)行物業(yè)化管理，其具體管理模式由業(yè)主大會(huì)決定，可采取選聘專業(yè)物業(yè)企業(yè)，社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)中心，聘請(qǐng)物業(yè)職業(yè)經(jīng)理人及自行管理等模式。采用何種模式應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件進(jìn)行選擇：（1）對(duì)于規(guī)劃較好，小區(qū)停車(chē)、綠化、道路、房屋質(zhì)量等能滿足要求，能封閉的小區(qū)，可聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范化管理。（2）對(duì)于條件一般，有必要的配套設(shè)施，已進(jìn)行綜合改造，具備基本的準(zhǔn)物業(yè)管理?xiàng)l件，但尚不具備引入專業(yè)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行規(guī)范服務(wù)的舊住宅區(qū)，可采取社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理模式。由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)服務(wù)中心，為居民提供基本的物業(yè)服務(wù)。（3）對(duì)于基礎(chǔ)條件差，居民收入普遍偏低的舊住宅區(qū)，可采取業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的自行管理。（4）若舊住宅區(qū)為企業(yè)職工住宅，原企業(yè)仍存在，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，可由企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)管理。

3.提供質(zhì)價(jià)相符的差異化管理和服務(wù)，做到物業(yè)費(fèi)公開(kāi)透明。物業(yè)企業(yè)要提供服務(wù)，就必須收取相應(yīng)的費(fèi)用；業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，就應(yīng)該獲得相應(yīng)的服務(wù)。但由于業(yè)主對(duì)于物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，費(fèi)用用在何處，享受什么樣的服務(wù)并不明確，經(jīng)常覺(jué)得物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)高，提供的服務(wù)少并且不到位，不愿繳納物業(yè)費(fèi)，從而導(dǎo)致舊住宅區(qū)的物業(yè)收費(fèi)困難。針對(duì)此，在物業(yè)收費(fèi)工作中，物業(yè)企業(yè)要向業(yè)主明確收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。由于舊住宅區(qū)基礎(chǔ)條件不同，不能實(shí)行統(tǒng)一的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)小區(qū)條件提供不同的服務(wù)，收取不同的費(fèi)用，實(shí)行差異化管理和服務(wù)。業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)溝通提出適合的服務(wù)范疇，確定合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)企業(yè)把經(jīng)物價(jià)部門(mén)核準(zhǔn)的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在小區(qū)公告，做到收費(fèi)透明化，并公開(kāi)物業(yè)支出，讓業(yè)主做到心中有數(shù)，取得業(yè)主信任，為物業(yè)費(fèi)的收取奠定良好的基礎(chǔ)。同時(shí)物業(yè)企業(yè)應(yīng)不斷地提高服務(wù)水平，為業(yè)主提供方便及時(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主享受到居住生活的方便和安全。

4.提高居民對(duì)物業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)。提高舊住宅區(qū)居民對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)，讓其接受物業(yè)管理和服務(wù)，進(jìn)而推動(dòng)舊住宅區(qū)物業(yè)管理的順利實(shí)施。首先政府應(yīng)采取多種形式的宣傳教育，普及物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，讓居民從正面認(rèn)識(shí)物業(yè)管理；其次，媒體應(yīng)多進(jìn)行宣傳和報(bào)導(dǎo)，喚起各有關(guān)部門(mén)的高度重視，加強(qiáng)正面引導(dǎo)，避免負(fù)面新聞；同時(shí)物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，積極改善小區(qū)環(huán)境，做好與業(yè)主的溝通交流，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，及時(shí)幫助業(yè)主協(xié)調(diào)解決日常生活中的相關(guān)問(wèn)題，讓業(yè)主認(rèn)識(shí)物業(yè)，了解物業(yè)，并通過(guò)經(jīng)常開(kāi)展社區(qū)文化活動(dòng)，構(gòu)建物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的和諧關(guān)系。業(yè)主的認(rèn)可和積極參與意識(shí)是推動(dòng)物業(yè)管理良性發(fā)展的基礎(chǔ)。

5.多方籌措資金。舊住宅區(qū)物業(yè)管理的推行困難重重，很重要的原因在資金落實(shí)上。依據(jù)《沈陽(yáng)市關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)》中提出的舊住宅區(qū)資金落實(shí)的意見(jiàn)，可從以下幾方面籌措資金：首先政府扶持是關(guān)鍵，根據(jù)財(cái)力和民生需求出臺(tái)扶持舊住宅區(qū)管理的相關(guān)政策。政府可以在物業(yè)企業(yè)接管舊住宅區(qū)方面提供優(yōu)惠，適當(dāng)采取減稅免稅政策，以鼓勵(lì)企業(yè)接管舊住宅區(qū)；允許企業(yè)用經(jīng)營(yíng)性收入補(bǔ)貼經(jīng)費(fèi)不足；對(duì)于舊住宅物業(yè)管理中做得較好的企業(yè)采取獎(jiǎng)勵(lì)扶持機(jī)制；政府安排公益性崗位適度向舊住宅區(qū)傾斜，對(duì)舊住宅區(qū)的特困職工適當(dāng)補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其次，物業(yè)企業(yè)應(yīng)在政策允許的范圍內(nèi)，適當(dāng)采取多種經(jīng)營(yíng)的方式來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)的不足，把舊住宅區(qū)的停車(chē)收費(fèi)，自行車(chē)庫(kù)、管理用房的租金，利用共用部位取得的廣告收益等納入管理專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，在小區(qū)內(nèi)開(kāi)展一些有償服務(wù)。最后在房屋維修和設(shè)施改造方面，由政府建立專項(xiàng)維修資金，相關(guān)產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)交專項(xiàng)維修資金，小區(qū)公共場(chǎng)地及公益設(shè)施的完善由居民集資；市政各部門(mén)各司其職，負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)的垃圾清運(yùn)，路燈維修，供熱、排水設(shè)施維修，健身器材維護(hù)等。

結(jié)語(yǔ)

舊住宅區(qū)環(huán)境的改善對(duì)城市整體環(huán)境的提升具有重要意義。解決舊住宅區(qū)物業(yè)管理中的難題，逐步實(shí)行舊住宅區(qū)物業(yè)管理的專業(yè)化、市場(chǎng)化、規(guī)范化，確保其綜合環(huán)境的不斷改善，使舊住宅區(qū)房屋保值增值，讓百姓安居樂(lè)業(yè)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張沈生，朱曉凱，殷振瑤.沈陽(yáng)市舊住宅區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題與對(duì)策[J].沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報(bào)，2011，（7）.

[2] 葛紅剛.“社區(qū)準(zhǔn)物業(yè)管理”：破解老舊小區(qū)管理難題[J].城市開(kāi)發(fā)，2010，（3）.

篇5

［關(guān)鍵詞］高校；住宅區(qū)；物業(yè)管理

隨著高校改革的深入，高校住宅區(qū)物業(yè)管理改革也進(jìn)一步深化，并取得了一定的成績(jī)，一些學(xué)?；窘⑵鸢踩?、和諧、團(tuán)結(jié)、友愛(ài)的居住區(qū)環(huán)境。但一部分高校由于各種歷史因素與現(xiàn)實(shí)因素，改革步履維艱，進(jìn)展不大，部分高校依然存在使用財(cái)政性資金支付應(yīng)由個(gè)人負(fù)擔(dān)的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等問(wèn)題。推進(jìn)高校住宅區(qū)物業(yè)管理的改革，建立健全高校住宅區(qū)物業(yè)管理制度，對(duì)創(chuàng)建安全、和諧的大學(xué)校園環(huán)境具有重要的意義。

一、廣西高校住宅區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀

當(dāng)前，廣西高校住宅區(qū)的物業(yè)服務(wù)和管理方面大體上可以分為以下四種模式:一是校方包攬管理，這類管理表現(xiàn)是校方大包大攬，對(duì)住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)和水電費(fèi)都是由學(xué)校統(tǒng)一支付給物業(yè)公司和水務(wù)公司、電網(wǎng)公司，再?gòu)墓べY中扣除相應(yīng)水電費(fèi)；二是校方包給后勤集團(tuán)，由后勤集團(tuán)聘用員工，負(fù)責(zé)進(jìn)行統(tǒng)一高校物業(yè)管理服務(wù);三是校方包給后勤集團(tuán)后，后勤集團(tuán)再轉(zhuǎn)包給有資質(zhì)的社會(huì)物業(yè)公司，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)高校校園與住宅區(qū)進(jìn)行管理；四是完全社會(huì)化，高校直接通過(guò)對(duì)有資質(zhì)的物業(yè)公司進(jìn)行招標(biāo)，由中標(biāo)物業(yè)公司對(duì)高校物業(yè)進(jìn)行管理[1]。在這四種管理模式中，就當(dāng)前廣西高校來(lái)說(shuō)，采用第四種管理模式的高校還是比較多，但也有不少高校采用其他三種模式。無(wú)論哪一種物業(yè)管理模式，高校基本都設(shè)置有后勤管理部門(mén)，直接或間接地對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督管理，處理相關(guān)高校物業(yè)管理中的事宜。但不論是哪種管理模式，高校物業(yè)在住宅區(qū)物業(yè)管理中，基本上很少收取個(gè)人住戶的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，對(duì)住戶只象征性收取相關(guān)的水電費(fèi)，有些高校，甚至只對(duì)水電費(fèi)定個(gè)基數(shù)，每個(gè)月只收取住戶8元水費(fèi)，而不看其實(shí)際用水量，絕大部分費(fèi)用開(kāi)支仍由高校財(cái)政支付。

二、廣西高校住宅區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

（一）缺乏住宅區(qū)所需的維修基金

由于年代因素，限于當(dāng)時(shí)條件限制，高校住宅區(qū)是以解決教職工住宿為主，因而這些老住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)不是很合理、面積狹窄，布局不周，配套設(shè)施不全，比如兩戶合用一個(gè)廚房，一層樓共用洗澡間、衛(wèi)生間等等。再加上年代久遠(yuǎn)，這類老住宅區(qū)整體上已明顯陳舊破敝，各種設(shè)施包括線路、管道、消防及安全設(shè)施嚴(yán)重老化，存在種種不容忽視的安全隱患與問(wèn)題，不僅不能滿足教職工對(duì)現(xiàn)代生活的需求，而對(duì)這類老住宅區(qū)維修所需費(fèi)用也隨著時(shí)代的久遠(yuǎn)所需維修費(fèi)也愈來(lái)愈高，而分配到房子的教職工因?yàn)闆](méi)有房產(chǎn)證，亦不愿負(fù)擔(dān)這一筆額外的維修費(fèi)用。住宅樓由于沒(méi)有公共維修基金，住宅樓公用基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)備的更新、改造等項(xiàng)目的維修是由學(xué)校統(tǒng)一管理，統(tǒng)一維護(hù)，所需資金是由學(xué)校統(tǒng)一支付，然而高校由于經(jīng)費(fèi)有限，這導(dǎo)致老住宅區(qū)在維修存在資金短缺。

（二）管理方法陳舊落后，基礎(chǔ)套配不健全

長(zhǎng)期以來(lái)，廣西高校住宅區(qū)中的基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)的物業(yè)管理，還停留在幾十年前沿襲下來(lái)的管理方法。雖然高校在改革中都組建起后勤集團(tuán)，在住宅區(qū)物業(yè)管理中引進(jìn)市場(chǎng)化的物業(yè)公司，但在管理方法和管理手段上基本還是沿襲老一套的方法，不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展要求。如現(xiàn)代高校住宅區(qū)中，由于教職工調(diào)動(dòng)頻繁、住房更換、住宅區(qū)外租戶增多、已調(diào)走但已購(gòu)房的教職工水電費(fèi)收取情況的變動(dòng)，仍然按原有的管理方法來(lái)管理已行不通。同時(shí)，高校住宅區(qū)跟教學(xué)區(qū)、宿舍區(qū)呈交錯(cuò)現(xiàn)狀，如共用一條路，共享一片綠地、甚至有些學(xué)校住宅區(qū)旁邊就是教學(xué)區(qū)、學(xué)生宿舍區(qū)，這使得在物業(yè)管理過(guò)程中，該區(qū)域的水電與管理費(fèi)用該由那一方負(fù)擔(dān)，需要區(qū)分如還按原有的管理方法手段，就容易造成糾纏不清。尤其是老舊住宅區(qū)，規(guī)劃不夠合理，基礎(chǔ)套配不建全，沒(méi)有規(guī)劃建設(shè)停車(chē)場(chǎng)?，F(xiàn)在隨著人們生活水平提高與改善，許多教職工都購(gòu)置有汽車(chē)，小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)汽車(chē)、電動(dòng)車(chē)亂停亂放的現(xiàn)象。

（三）物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，服務(wù)不到位

受制于思想觀念、服務(wù)技能、人工成本等因素的影響，物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高，具體表現(xiàn)在只有少數(shù)管理層人員文化素質(zhì)較高，其他大多數(shù)從業(yè)人員年齡介于四十多歲到五十多歲間，此類從業(yè)人員特點(diǎn)是比較能吃苦耐勞，但文化素質(zhì)普通不高，鮮有經(jīng)歷過(guò)專業(yè)培訓(xùn)。這導(dǎo)致在服務(wù)過(guò)程中，出現(xiàn)服務(wù)不到位的情況，比如水電管線壞了，修護(hù)的質(zhì)量不夠好，生活垃圾無(wú)人清理，樓道衛(wèi)生無(wú)人清潔或是清潔不干凈。同時(shí)，高校住宅區(qū)的物業(yè)管理存在多頭管理的情況，這反映在基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)中校方、后勤集團(tuán)、物業(yè)公司相互扯皮、推諉的現(xiàn)象，使得一些問(wèn)題需要花很久時(shí)間才能解決。如有時(shí)老舊的樓房出現(xiàn)滲水，找物業(yè)公司，物業(yè)公司認(rèn)為這不是其管理范圍，推給后勤集團(tuán)，后勤集團(tuán)以經(jīng)費(fèi)為由，推給校方，而校方認(rèn)為這是屬于物業(yè)管理的，再踢給物業(yè)公司，這使得問(wèn)題長(zhǎng)久得不到解決，影響了教工的身心健康。此外，存在一些特權(quán)服務(wù)。對(duì)領(lǐng)導(dǎo)要求的服務(wù)，盡量?jī)?yōu)先滿足，如優(yōu)先給予停車(chē)位或是預(yù)留停車(chē)位，甚至不收停車(chē)管理費(fèi)；對(duì)于普通教職工找個(gè)停車(chē)位都覺(jué)得困難。

（四）住戶觀念轉(zhuǎn)變滯后

廣西高校住宅區(qū)中的基礎(chǔ)設(shè)施的維護(hù)與建設(shè)，綠化地帶的管護(hù)、消防安全、室內(nèi)水電管線維護(hù)、網(wǎng)絡(luò)維護(hù)與建設(shè)所需的費(fèi)用，基本都是由學(xué)校大包大攬，學(xué)校只是收取象征性的一點(diǎn)費(fèi)用。如有的學(xué)校水費(fèi)按每戶只收8元，多出的費(fèi)用則由校方財(cái)政支付。此類沿續(xù)了幾十年的收費(fèi)管理，被教職工認(rèn)為是理所當(dāng)然的福利。而在高校住宅區(qū)物業(yè)管理向市場(chǎng)化運(yùn)作的改革中，不僅要交房子維修基金、還要每月定期交納垃圾清理、綠化地帶的管護(hù)、公共水電、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、停車(chē)管理等其他相關(guān)的費(fèi)用，這就動(dòng)了長(zhǎng)期以來(lái)被認(rèn)為是教職工福利的“奶酪”，這使得一部分教職工心理不平衡，對(duì)改革漠不關(guān)心，使改革難以順利進(jìn)行，這也是當(dāng)前一部分高校住宅區(qū)物業(yè)管理改革步履維艱的原因之一。要徹底地轉(zhuǎn)變廣大教職工從“福利”服務(wù)思想，到“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”[2]消費(fèi)觀念中來(lái)，還需要一個(gè)過(guò)程，需要校方做廣泛的思想動(dòng)員工作。

三、加強(qiáng)廣西高校住宅區(qū)物業(yè)管理的措施

（一）加強(qiáng)思想總動(dòng)員與政策宣傳

當(dāng)前高校住宅區(qū)物業(yè)管理在向市場(chǎng)化運(yùn)作改革之所以進(jìn)展不大，很大的一部分原因是改革觸動(dòng)了被廣大教職工長(zhǎng)期認(rèn)為的“奶酪”，因此，必須切除這塊“奶酪”，對(duì)廣大教職工進(jìn)行思想動(dòng)員，讓其了解方針政策，從而轉(zhuǎn)變廣大教職工福利的“奶酪”到市場(chǎng)“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)上的思想認(rèn)識(shí)，自覺(jué)的執(zhí)行上級(jí)的方針政策。要做好這一點(diǎn)，首先根據(jù)本校的情況，對(duì)本校住戶作周密詳細(xì)的調(diào)查，如住戶數(shù)、人數(shù)，多少是公房，多少是私房，現(xiàn)有教職工住戶、退休教職工住戶、已購(gòu)置房子但調(diào)動(dòng)了工作的原教職工住戶、外來(lái)租戶等等，然后根據(jù)實(shí)際情況制定切實(shí)可行的住宅區(qū)物業(yè)改革方案；其次是把政策文件、改革方案下達(dá)到各二級(jí)學(xué)院、學(xué)校各部門(mén)，由其組織對(duì)本學(xué)院、本部門(mén)教職工進(jìn)行思想動(dòng)員與政策學(xué)習(xí)，并對(duì)改革方案進(jìn)行討論，提出意見(jiàn)，從而取得廣大教職工對(duì)住宅區(qū)物業(yè)改革的理解與支持；再次針對(duì)本校中的住戶、教職工家屬的宣傳，通過(guò)張貼宣傳材料等多種方式，加強(qiáng)對(duì)住戶與其家屬的思想教育，充分理解文件精神，擁護(hù)政策決定，認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

（二）設(shè)立公共維修基金，成立業(yè)主委員會(huì)

高校住宅區(qū)與一般商品房居住小區(qū)不同，一般商品房居住小區(qū)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)維修基金交繳約定，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2～3%的比例向售房單位交納維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，并經(jīng)超過(guò)三分之二的業(yè)主同意方可使用，[3]這為商品房居住小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施提供了專項(xiàng)的維護(hù)基金。然而，長(zhǎng)期以來(lái)高校公共基礎(chǔ)設(shè)施的修護(hù)，都是由校方全權(quán)負(fù)責(zé)，這不僅加重高校自身的財(cái)政負(fù)擔(dān)，造成教學(xué)、科研經(jīng)費(fèi)緊張。隨著高校物業(yè)改革的進(jìn)一步深入，政府出臺(tái)一系列文件嚴(yán)禁高校使用財(cái)政性資金支付應(yīng)由個(gè)人承擔(dān)的費(fèi)用，如自治區(qū)財(cái)政廳下發(fā)的《關(guān)于嚴(yán)禁使用財(cái)政性資金支付應(yīng)由個(gè)人負(fù)擔(dān)的物業(yè)費(fèi)和水電費(fèi)的通知》（桂財(cái)行〔2016〕63號(hào)）。對(duì)此，高校住宅區(qū)物業(yè)管理的改革，必須以市場(chǎng)化運(yùn)作為改革的方向，改變校方大包大攬的福利“奶酪”物業(yè)服務(wù)方式，向著“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)的市場(chǎng)化運(yùn)作改革，誰(shuí)使用誰(shuí)負(fù)責(zé)向住戶收取公共維修基金，以減輕學(xué)校的負(fù)擔(dān)。要收取上述的費(fèi)用，首先是做好住宅區(qū)內(nèi)住戶的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，加快推進(jìn)住宅區(qū)內(nèi)住戶房子產(chǎn)權(quán)化，只有住戶擁有產(chǎn)權(quán)了，才能成為真正意義上的業(yè)主，住戶只有成為業(yè)主，才能負(fù)擔(dān)起樓房公共維修基金。其次是確定公共維修基金的負(fù)擔(dān)比例，由于高校住宅區(qū)大部分都是屬于老舊住宅樓，如果按新樓比例來(lái)收取住戶公共維修基金，有失公平，應(yīng)該按二手樓房方案來(lái)辦理（住宅折舊后價(jià)值），對(duì)于沒(méi)有分配出去，由校方租給外來(lái)人員居住的，校方除了承擔(dān)這些住戶的公共維修基金，還應(yīng)承擔(dān)住宅提折舊后一定的比例的公共維修基金。其次對(duì)于調(diào)動(dòng)工作了的住戶，校方應(yīng)收回原來(lái)分配的房子，再分配給本校中無(wú)房的教職工；已買(mǎi)斷住房，但又調(diào)動(dòng)了工作的住戶，且在外面還有其他福利性個(gè)人住房的，校方應(yīng)該有權(quán)回購(gòu)回住宅區(qū)內(nèi)的房子，再分配或賣(mài)給本校無(wú)房的教職工。再次，成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)委會(huì)來(lái)管理維修基金，校方所承擔(dān)的比例應(yīng)由后勤管理部門(mén)的工作人員作為業(yè)主委員會(huì)代表，參與維修基金的管理，在今后對(duì)住宅進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)三分之二的成員通過(guò)時(shí)方可使用公共維修基金。

（三）推進(jìn)物業(yè)管理創(chuàng)新，加強(qiáng)住宅區(qū)秩序管理

對(duì)于當(dāng)前高校沿用了幾十年的物業(yè)管理辦法，在推進(jìn)高校住宅區(qū)物業(yè)管理向市場(chǎng)化中，必須學(xué)習(xí)商業(yè)住宅小區(qū)物業(yè)管理的方法與制度，加強(qiáng)高校住宅區(qū)內(nèi)秩序管理，營(yíng)造和諧、安全的大學(xué)校園環(huán)境。必須與國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》接軌,成為具有教育屬性的社會(huì)新型服務(wù)部門(mén),實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的現(xiàn)代化,即管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化、管理組織網(wǎng)絡(luò)化及管理手段現(xiàn)代化,與國(guó)際物業(yè)管理接軌[4]。在現(xiàn)實(shí)中具體的操作中，對(duì)于長(zhǎng)期以來(lái)不收取的物業(yè)管理費(fèi)、城市垃圾清理費(fèi)、公共水電費(fèi)必須按市場(chǎng)化運(yùn)作要求來(lái)管理，按市場(chǎng)價(jià)格來(lái)收取相應(yīng)的費(fèi)用。對(duì)于住宅區(qū)內(nèi)公用場(chǎng)合的綠地維護(hù)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)的管理與維護(hù)，要收取相應(yīng)的管理費(fèi)用；對(duì)于屬于校方的還是屬于住宅區(qū)內(nèi)住戶負(fù)擔(dān)的公共基礎(chǔ)維護(hù)費(fèi)用、水電費(fèi)，要由校方與住宅區(qū)內(nèi)主委會(huì)共同協(xié)商，屬于校方負(fù)擔(dān)的，應(yīng)由校方支付，屬于業(yè)主負(fù)擔(dān)的，應(yīng)由全體主業(yè)與校方所占的比例來(lái)公攤。對(duì)于日益增多的汽車(chē)與電動(dòng)自行車(chē)，應(yīng)開(kāi)設(shè)規(guī)劃相應(yīng)的汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)與電動(dòng)自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)，由物業(yè)派人專門(mén)管理，只允許本校內(nèi)的教職工車(chē)輛停放，并收取相應(yīng)的停車(chē)管理費(fèi)，所得物業(yè)管理的費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)、業(yè)主、校方三方按相應(yīng)比例共有。同時(shí)，成立以物業(yè)為主，業(yè)主為輔的住宅區(qū)內(nèi)維護(hù)員，加強(qiáng)對(duì)住宅區(qū)內(nèi)秩序管理，如對(duì)住宅區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)雞狗等的行為，堅(jiān)決按市寵物飼養(yǎng)的管理?xiàng)l列加以管理，對(duì)私墾菜地、破壞綠化的行為，堅(jiān)決制止。

（四）提高物業(yè)從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)與服務(wù)水平

高校住宅區(qū)物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)與服務(wù)水平是物業(yè)管理改革成功的重要因素。不少教職工存在這樣的矛盾心理“不怕花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)，就怕花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的不是服務(wù)，而是受氣”。因此，必須提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)與服務(wù)水平。首先，對(duì)技能崗位從業(yè)員人要進(jìn)行入職前崗位技術(shù)與職業(yè)道德培訓(xùn)，如水電、木工崗位，由于現(xiàn)在水電、木工技術(shù)的發(fā)展，水電、木工安裝工具與設(shè)備也不斷的更新，因此，對(duì)水電、木工進(jìn)行崗前的技術(shù)培訓(xùn)、安全教育、職業(yè)道德教育是十分必要的，否則仍存在不勝任本職工作或是對(duì)本職工作應(yīng)付了事，如某住戶玻璃窗壞了，需要物業(yè)派員維修，但這時(shí)木工拖踏遲遲不來(lái)，恰逢大雨，淋濕了住戶家里財(cái)物，這將導(dǎo)致住戶對(duì)物業(yè)服務(wù)的不信任，認(rèn)為自己白花錢(qián)養(yǎng)人。其次要對(duì)物業(yè)從業(yè)人員進(jìn)行入職前的職業(yè)培訓(xùn)，雖然這類服務(wù)要求不高，只要具備有勞動(dòng)能力的人都可以勝任，但差別就在服務(wù)過(guò)程中的服務(wù)態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量。如物業(yè)從業(yè)人員在打掃樓梯中，只有端正勞動(dòng)態(tài)度，把樓梯樓道打清潔全面，不僅要把地板打掃干凈，還要做到天花板無(wú)蛛網(wǎng)、地板死角無(wú)粉塵，只有全面的清潔干凈，才讓住戶感到稱心如意。因此，加強(qiáng)物業(yè)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)培訓(xùn)是十分必要的，只有物業(yè)從業(yè)人員態(tài)度端正、服務(wù)質(zhì)量好，就會(huì)讓業(yè)主覺(jué)得花錢(qián)買(mǎi)來(lái)的服務(wù)物有所值。再次，要提高服務(wù)水平，物業(yè)從業(yè)人員對(duì)待所有的用戶要平等對(duì)待，對(duì)住戶合理要求，要想方設(shè)法來(lái)解決，而不是口氣生硬的拒絕；如果實(shí)在不能解決的，要禮貌地向住戶道歉，希望得到住戶的諒解。如前面說(shuō)的停車(chē)的事，停車(chē)管理人員不能看菜下單，而是想法設(shè)辦協(xié)調(diào)，盡量解決住戶停車(chē)需求?？傊?，深化高校住宅區(qū)物業(yè)管理的改革，建立起行之有效的物業(yè)管理制度與管理方法，不僅使教職工安心于教學(xué)、科研工作，減輕高校財(cái)政負(fù)擔(dān)，而且對(duì)營(yíng)造安全和諧的校園環(huán)境具有重要的意義。

［參考文獻(xiàn)］

［1］陳華義．高校后勤組織人力資源開(kāi)發(fā)研究［J］．人力資源管理，2014(1).

［2］陳志武.建立廣西高校住宅物業(yè)服務(wù)管理新模式［J］.廣西教育學(xué)院學(xué)報(bào)，2014(1）.

篇6

一、發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的和原則

（一）發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房的目的，是為了建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和我國(guó)國(guó)情的住房供應(yīng)體系，加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，不斷滿足中低收入家庭日益增長(zhǎng)的住房需求。

（二）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥，享受政府扶持政策，以微利價(jià)格向中低收入家庭出售。中低收入家庭購(gòu)買(mǎi)新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。具體辦法由市（縣）人民政府制定。

二、經(jīng)濟(jì)適用住房的計(jì)劃

（三）市（縣）人民政府計(jì)劃部門(mén)，會(huì)同建設(shè)、土地管理部門(mén)，根據(jù)本地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口、中低收入家庭的住房水平和市場(chǎng)需求以及建設(shè)用地可供數(shù)量情況，編制經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃和年度建設(shè)計(jì)劃，并統(tǒng)籌納入地方社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃。

（四）市（縣）人民政府土地管理部門(mén)根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)計(jì)劃，編制經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度計(jì)劃，并在地方年度土地供應(yīng)計(jì)劃中統(tǒng)籌安排。

（五）各省、自治區(qū)、直轄市經(jīng)濟(jì)適用住房年度建設(shè)計(jì)劃報(bào)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部、國(guó)土資源部備案。三、經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)

（六）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則。要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，不符合規(guī)劃及規(guī)范要求的，不得開(kāi)工建設(shè)。

（七）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要堅(jiān)持合理用地，節(jié)約用地的原則，盡可能不占用或少占用耕地。經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)用地實(shí)行行政劃撥方式供應(yīng)，依法辦理用地手續(xù)。

（八）經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)，必須由具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)單位承擔(dān)，按照建設(shè)部《關(guān)于印發(fā)〈提高住宅設(shè)計(jì)質(zhì)量和加強(qiáng)住宅設(shè)計(jì)管理的若干意見(jiàn)〉的通知》（建設(shè)〖1997〗321號(hào)）的有關(guān)精神執(zhí)行。采用招投標(biāo)、方案競(jìng)選等方式，優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并按程序報(bào)批。規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案要充分考慮當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、群眾的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活習(xí)慣。

在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，合理確定經(jīng)濟(jì)適用住房的套型和標(biāo)準(zhǔn)，以滿足目前中低收入家庭的實(shí)際消費(fèi)需要。

（九）經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)范，積極推廣先進(jìn)、成熟、適用的新技術(shù)、新工藝、新材料、新產(chǎn)品，降低能耗，提高住宅建設(shè)的整體建設(shè)水平。

（十）經(jīng)濟(jì)適用住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)要通過(guò)招投標(biāo)方式，確定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和施工單位，中標(biāo)單位不得轉(zhuǎn)包。要積極推行建設(shè)監(jiān)理制度，提高工程質(zhì)量。工程質(zhì)量要符合國(guó)家現(xiàn)行質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

（十一）工程項(xiàng)目的驗(yàn)收，要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家驗(yàn)收規(guī)范及建設(shè)部制定的《住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》。通過(guò)驗(yàn)收的住宅方可入住。

（十二）開(kāi)發(fā)建設(shè)單位對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房工程質(zhì)量負(fù)最終責(zé)任，實(shí)行工程質(zhì)量保證制度。銷(xiāo)售住房時(shí)，須向住戶提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

四、經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格

（十三）新建的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格構(gòu)成包括以下8項(xiàng)因素：

1、建設(shè)用地的征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)；

2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；

3、建安工程費(fèi)；

4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）；

5、以上4項(xiàng)之和為基數(shù)的百分之一至百分之三的管理費(fèi)；

6、貸款利息；

7、稅金；

8、百分之三以下的利潤(rùn)。

（十四）出售經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其售價(jià)由市（縣）人民政府根據(jù)以上8項(xiàng)因素綜合確定，并定期公布。

經(jīng)濟(jì)適用住房不得擅自提價(jià)銷(xiāo)售。五、經(jīng)濟(jì)適用住房的物業(yè)管理

（十五）新建成的經(jīng)濟(jì)適用住房，要嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部制定的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》（建設(shè)部令第33號(hào)），全面推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理新機(jī)制。

（十六）在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)前期階段，應(yīng)做好與物業(yè)管理的銜接工作。通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)方式，選擇物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)要按照同業(yè)主委員會(huì)簽定的合同，進(jìn)行售后服務(wù)和管理。

（十七）要建立住房共用部位、設(shè)備和小區(qū)公共設(shè)施的專項(xiàng)維修資金，并按照規(guī)定使用。

（十八）政府建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督和管理，規(guī)范物業(yè)管理及服務(wù)。物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容以及當(dāng)?shù)鼐用竦慕?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，通過(guò)不斷提高物業(yè)管理水平，為居民創(chuàng)造良好的生活環(huán)境。

六、其它

篇7

【關(guān)鍵詞】住宅；室外規(guī)劃；弱電系統(tǒng)；有線電視系統(tǒng)；配置規(guī)劃

1 引言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來(lái)越多的小區(qū)都向智能化方向發(fā)展。怎樣去建立怎一個(gè)統(tǒng)一協(xié)調(diào)的、真正的數(shù)字化生活區(qū)，將對(duì)智能化的設(shè)計(jì)人員是一個(gè)挑戰(zhàn)性的問(wèn)題。本文就是以這個(gè)問(wèn)題為切入點(diǎn)，提出大型或超大型智能小區(qū)概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)的思想，這不是對(duì)智能住宅區(qū)具體內(nèi)容實(shí)現(xiàn)的介紹，而是一種宏觀的粗線條的規(guī)劃說(shuō)明。對(duì)于規(guī)模較大，或系統(tǒng)復(fù)雜的住宅區(qū)智能化建設(shè)，這種總體的規(guī)劃設(shè)計(jì)是相當(dāng)重要的，它也是以后做深化設(shè)計(jì)的指導(dǎo)綱領(lǐng)，因此在整個(gè)設(shè)計(jì)階段具有十分重要的意義。

2 住宅區(qū)室外規(guī)劃

2.1 住宅區(qū)分解規(guī)劃

對(duì)于超大規(guī)模住宅區(qū)，土建在總體規(guī)劃時(shí)，一般是把住宅園區(qū)劃分為多個(gè)大塊，通常叫組團(tuán)，組團(tuán)有大有小，每個(gè)組團(tuán)的定位也不同，有別墅區(qū)，有高層住宅區(qū)，有多層排屋區(qū)等。一般每個(gè)組團(tuán)有明確的園區(qū)主干道相互分隔，組團(tuán)邊界也可能會(huì)有隔離墻或柵欄等。我們的智能化工程在總體規(guī)劃時(shí)也要做相似的劃分：一是根據(jù)地理位置上的組團(tuán)劃分來(lái)規(guī)劃智能化系統(tǒng)，二是根據(jù)管理的方便來(lái)規(guī)劃智能化系統(tǒng)。

2.2 弱電機(jī)房與物業(yè)管理用房的規(guī)劃

2.2.1 弱電管理機(jī)房的規(guī)劃

（1）組團(tuán)機(jī)房：當(dāng)組團(tuán)規(guī)模較小時(shí)，一般設(shè)置1個(gè)弱電機(jī)房，當(dāng)組團(tuán)規(guī)模較大時(shí)，可設(shè)置2～3個(gè)，具體可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)定。

（2）住宅區(qū)總機(jī)房：根據(jù)組團(tuán)分布和組團(tuán)機(jī)房分布情況，確定總機(jī)房位置。

（3）做機(jī)房位置選擇時(shí)主要技術(shù)要求：

①組團(tuán)機(jī)房位置盡量位于該組團(tuán)地理中心位置，總機(jī)房位置盡量選擇在整個(gè)園區(qū)相對(duì)中心位置。

② 由于大規(guī)模的住宅區(qū)一般是由多期完成，所以選總機(jī)房位置是最好在整個(gè)園區(qū)的一期工程范圍之內(nèi)，便于同一期工程同期建設(shè)和同時(shí)投入使用。如果一期過(guò)于邊遠(yuǎn)，可以考慮機(jī)房只做過(guò)渡性總機(jī)房，待最適宜做總機(jī)房的組團(tuán)開(kāi)始施工時(shí)，再做總機(jī)房任務(wù)轉(zhuǎn)接?？紤]到市政電信管道引入的方便或以后不做大的改動(dòng)，對(duì)后一種情況必須對(duì)市政電信管道的引入方向必須認(rèn)真細(xì)致的研究設(shè)計(jì)。

（4）機(jī)房要求：總機(jī)房常劃分有線電視機(jī)房、網(wǎng)絡(luò)機(jī)房、監(jiān)控機(jī)房以及其他輔助機(jī)房等。面積最好在50m2 以上。組團(tuán)機(jī)房規(guī)模相對(duì)比較小，但也是本組團(tuán)內(nèi)弱電集中管理所在，而且也是機(jī)房維護(hù)人員工作休息場(chǎng)所，所以面積也不能太小，最好在20m2 以上。

2.2.2 物業(yè)管理用房的規(guī)劃

對(duì)于超大規(guī)模住宅區(qū)，面積很大，所以物業(yè)管理也是一種分級(jí)結(jié)構(gòu)，在住宅區(qū)設(shè)計(jì)一個(gè)物業(yè)管理中心，在每個(gè)組團(tuán)內(nèi)部設(shè)計(jì)一個(gè)物業(yè)管理辦事處，以物業(yè)管理中心為核心，以各物業(yè)管理辦事處為分支點(diǎn)，通過(guò)內(nèi)部局域網(wǎng)相互連接，形成一種星型布局，分散式集中管理的模式。物業(yè)管理中心根據(jù)物業(yè)管理公司規(guī)模來(lái)確定。物業(yè)管理辦事處辦公用房大小根據(jù)承擔(dān)的業(yè)務(wù)和配置的人員數(shù)量來(lái)確定。

2.2.3 弱電機(jī)房和物業(yè)管理用房的關(guān)系

一般一個(gè)組團(tuán)設(shè)置一個(gè)物業(yè)管理辦事處，位置最好與弱電機(jī)房相鄰。對(duì)有多個(gè)弱電分機(jī)房的組團(tuán)，物業(yè)管理用房應(yīng)與最主要的一個(gè)弱電機(jī)房相鄰。如果其中一方空間足夠大，兩者也可以設(shè)置在一起。

2.3 總管線路規(guī)劃

整個(gè)園區(qū)以總機(jī)房為中心，分機(jī)房為支點(diǎn)成星型布局，所以主干管線走向也以總機(jī)房為中心向各個(gè)組團(tuán)分機(jī)房敷設(shè)，其中總機(jī)房只對(duì)分機(jī)房敷設(shè)管線，而不直接向各個(gè)建筑物敷設(shè)管線（除總機(jī)房所在組團(tuán)外）。組團(tuán)內(nèi)部以組團(tuán)機(jī)房為中心向本組團(tuán)內(nèi)各個(gè)建筑物敷設(shè)次主干管線, 主干或次主干管線線纜根據(jù)需要選用光纜或銅纜, 敷設(shè)管線沿園區(qū)主干道路暗管敷設(shè), 每隔30～40m 設(shè)置手孔井或人孔。在景觀要求嚴(yán)格的組團(tuán)，手孔盡量布置在綠化帶內(nèi)，且使用下沉式井蓋，上敷綠化植被。另外，在一期中完成的預(yù)埋管道，必須為后期管線敷設(shè)留有充分的余量，并預(yù)留備用管道。對(duì)管線設(shè)計(jì)中的具體要求可以參照相關(guān)規(guī)范，這里不再深入敘述。

3 弱電系統(tǒng)配置規(guī)劃

3.1 市政弱電系統(tǒng)

住宅區(qū)內(nèi)與區(qū)外需要信息交互的系統(tǒng)主要是市政弱電，即電話、電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)三部分，其物理鏈路是實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)集成的基礎(chǔ)，也是住宅區(qū)建設(shè)的重要基礎(chǔ)設(shè)施。

3.1.1 電話系統(tǒng)

由市局引入語(yǔ)音電纜進(jìn)入總機(jī)房語(yǔ)音總配線箱，由總配線箱向各組團(tuán)分機(jī)房引一條語(yǔ)音大對(duì)數(shù)電纜。由組團(tuán)分機(jī)房配線箱引出多條小對(duì)數(shù)的語(yǔ)音電纜到各棟建筑。對(duì)于高檔別墅組團(tuán)區(qū)的住戶，從總機(jī)房到入戶，語(yǔ)音線對(duì)容量不少于該組團(tuán)住戶數(shù)量的2 倍。對(duì)于普通住宅區(qū)組團(tuán)，從總機(jī)房到該組團(tuán)分機(jī)房大對(duì)數(shù)電纜容量按照該組團(tuán)住戶數(shù)量的1.4～1.6 倍計(jì)算，組團(tuán)分機(jī)房到每棟建筑樓的大對(duì)數(shù)電纜容量按每棟住戶數(shù)量的2 倍計(jì)算。

3.1.2 有線電視系統(tǒng)

市有線電視光信號(hào)接入總機(jī)房，再由總機(jī)房向各組團(tuán)分機(jī)房布設(shè)光纖，在分機(jī)房?jī)?nèi)經(jīng)光電轉(zhuǎn)換設(shè)備后向各棟建筑引同軸電纜，提供有線電視電信號(hào)。

3.1.3 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)

目前用于住宅區(qū)寬帶接入的方式常見(jiàn)的有三種方案：

（1）ISDN 和XDSL 接入方案：這種方式可以充分利用電信部門(mén)現(xiàn)有資源，不需要專門(mén)布線，收費(fèi)可以包月計(jì)費(fèi)，速率可達(dá)1 ～ 4Mbps。缺點(diǎn)是用戶需要配置MODEM 接入設(shè)備，而且對(duì)多媒體信息雙向傳輸有局限。目前這種方案多用于零散客戶寬帶接入、舊房改造或?qū)拵枨蟛桓叩淖≌瑓^(qū)。在規(guī)模型住宅區(qū)不建議使用。

（2）使用HFC 方案：該方案除了造價(jià)問(wèn)題外，由于使用樹(shù)形網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，傳輸速率取決于同一光節(jié)點(diǎn)下的用戶數(shù)，用戶數(shù)增多時(shí)，傳輸速率下降嚴(yán)重，所以速率不穩(wěn)定。

（3）以太網(wǎng)接入方案：該種方案使用專線接入ISP 網(wǎng)絡(luò)，是目前住宅區(qū)最常用的寬帶接入方式。對(duì)于大規(guī)模住宅區(qū)是最合適的選擇。一般在住宅區(qū)附近都有電信的光纖公網(wǎng)，通過(guò)千兆位光換機(jī)，直接與小區(qū)以太網(wǎng)進(jìn)行接口，實(shí)現(xiàn)FTTC+LAN接入。從總機(jī)房到各組團(tuán)分機(jī)房，使用千兆位以太網(wǎng)交換機(jī)互聯(lián)，組團(tuán)分機(jī)房到樓棟設(shè)備間實(shí)現(xiàn)100Mbps 互聯(lián)，主干線纜使用光纖傳輸。住戶可以實(shí)現(xiàn)獨(dú)占10M/100Mbps 的數(shù)據(jù)傳輸速率。另外，整個(gè)園區(qū)構(gòu)架自己的網(wǎng)站也是很有必要的，但考慮到運(yùn)營(yíng)管理成本，可以委托電信公司管理或建立虛擬局域網(wǎng)。

3.1.4 市政弱電系統(tǒng)規(guī)劃需要注意事項(xiàng)

（1）在考慮設(shè)計(jì)有線電視雙向傳輸時(shí)，必須清楚有線電視臺(tái)雙向CATV 可開(kāi)通供住宅區(qū)使用的技術(shù)條件是否滿足。

（2）在選擇寬帶網(wǎng)絡(luò)接入方案選擇時(shí)，需要了解電信公司可供住宅區(qū)通信使用的資源；如ISDN、ADSL、DDN 等。

（3）為減少建設(shè)方的成本，計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、電話通信系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)主干可以讓電信、廣電等相關(guān)部門(mén)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)、施工以及運(yùn)營(yíng)管理。

3.2 組團(tuán)間部分弱電系統(tǒng)

這部分弱電規(guī)劃在住宅區(qū)總機(jī)房進(jìn)行管理。

（1）廣播與音樂(lè)系統(tǒng)：在綠化景觀地帶、休閑廣場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所等不屬于組團(tuán)但又需要音樂(lè)營(yíng)造優(yōu)美環(huán)境的地方，配置與環(huán)境相協(xié)調(diào)的廣播與音樂(lè)系統(tǒng)。

（2）電視監(jiān)控系統(tǒng)：住宅區(qū)內(nèi)公共道路、休閑廣場(chǎng)、娛樂(lè)場(chǎng)所、園區(qū)出入口等處設(shè)置高速球型攝像機(jī)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。

（3）汽車(chē)道閘系統(tǒng)：在住宅區(qū)出入口設(shè)置有人值守汽車(chē)道閘系統(tǒng)，采用感應(yīng)式讀卡器。允許行人自由出入，對(duì)貨車(chē)或商販限制進(jìn)入。對(duì)本小區(qū)內(nèi)住戶車(chē)輛或有出租卡車(chē)輛可以刷卡不計(jì)費(fèi)進(jìn)入。對(duì)外來(lái)車(chē)輛可以通過(guò)辦理臨時(shí)登記卡不計(jì)費(fèi)進(jìn)入園區(qū)。這種方案有助于園區(qū)內(nèi)的學(xué)校、商店、醫(yī)院、娛樂(lè)等公共服務(wù)設(shè)施面向整個(gè)社會(huì)服務(wù)，擴(kuò)大園區(qū)服務(wù)對(duì)象，也便于對(duì)進(jìn)出園區(qū)的車(chē)輛等有限制管理。

（4）公共設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：對(duì)住宅區(qū)范圍的公共設(shè)備實(shí)行設(shè)備監(jiān)控管理，比如給排水、公共照明、供配電等系統(tǒng)實(shí)行設(shè)備監(jiān)控。

（5）LED 顯示系統(tǒng)：在娛樂(lè)場(chǎng)所，園區(qū)出入口設(shè)置幾塊大屏，不僅可以用于小區(qū)宣傳廣告，信息，也有助于塑造園區(qū)形象。在物業(yè)管理中心室外也可設(shè)置適當(dāng)尺寸規(guī)格的大屏用于信息。另外，可以考慮設(shè)計(jì)一套人員車(chē)輛引導(dǎo)系統(tǒng)，可以在整個(gè)住宅區(qū)使用，也可以根據(jù)個(gè)別組團(tuán)需求來(lái)規(guī)劃設(shè)計(jì)。

3.3 組團(tuán)內(nèi)部分弱電系統(tǒng)

3.3.1 安防系統(tǒng)

安防系統(tǒng)是住宅區(qū)的第一需要。整個(gè)住宅區(qū)按照五層防范來(lái)規(guī)劃（其中消防作為火災(zāi)防范措施，是由消防部門(mén)強(qiáng)制規(guī)劃設(shè)計(jì)，在這里不做探討）。第一層是整個(gè)園區(qū)防范，采用半封閉式設(shè)防理念，即在進(jìn)入園區(qū)的主要出入口設(shè)置有人值守汽車(chē)道閘管理系統(tǒng)，對(duì)進(jìn)入園區(qū)的車(chē)輛和人員進(jìn)行有限制通行。第二層是組團(tuán)防范，該層采用全封閉式管理理念，在組團(tuán)圍墻上設(shè)置周界報(bào)警系統(tǒng)，出入口設(shè)置門(mén)禁/ 對(duì)講/ 汽車(chē)道閘管理系統(tǒng)，分別對(duì)進(jìn)入組團(tuán)的車(chē)輛人員嚴(yán)格限制通行。第三層是在組團(tuán)內(nèi)部廣場(chǎng)，道路等處設(shè)置視頻監(jiān)控系統(tǒng)，在一些死角實(shí)行電子巡查。第四層是以大樓等建筑物為界，在進(jìn)入單元的大門(mén)口設(shè)置門(mén)口對(duì)講機(jī)，在地下車(chē)庫(kù)出入口設(shè)置停車(chē)管理系統(tǒng)，在地下停車(chē)場(chǎng)通向住宅樓的地下出入口設(shè)置門(mén)禁系統(tǒng)。該層防范最重要，可以讓上門(mén)推銷(xiāo)或司機(jī)、做案人員等在未經(jīng)住戶確認(rèn)同意的情況下阻擋在大樓外。第五層就是以家庭為單元的防范措施，該層防范可以由完善的智能家居系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)，也可以只做簡(jiǎn)易的安防報(bào)警系統(tǒng)，具體根據(jù)住戶需求來(lái)定位。對(duì)高檔組團(tuán)，由于圍墻可能為景觀性圍墻，安裝對(duì)射等設(shè)備不太方便，也不美觀，所以可以使用8 光束以上燈桿式紅外柵欄，即可與環(huán)境協(xié)調(diào)，又能達(dá)到警戒的目的。

3.3.2 物業(yè)管理系統(tǒng)

以組團(tuán)局域網(wǎng)為基礎(chǔ)，建立組團(tuán)物業(yè)管理系統(tǒng)，并與物業(yè)管理中心通過(guò)住宅區(qū)局域網(wǎng)實(shí)現(xiàn)信息交換與共享。

3.3.3 自動(dòng)抄表系統(tǒng)

自動(dòng)抄表系統(tǒng)雖然已是成熟的技術(shù)，但由于水、電、氣分屬于不同主管部門(mén)，所以普通弱電集成商很難在小區(qū)內(nèi)實(shí)施真正的三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)，具體的設(shè)計(jì)施工，需要與這些主管部門(mén)作好溝通協(xié)調(diào)后確定。

3.3.4 其他弱電系統(tǒng)

還有背景音樂(lè)、公共設(shè)備監(jiān)控、一卡通門(mén)禁對(duì)講等系統(tǒng)，這些系統(tǒng)的做法可以按照常規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，這里不做敘述。

3.3.5 組團(tuán)內(nèi)與組團(tuán)間部分弱電關(guān)系對(duì)于組團(tuán)內(nèi)部范疇的弱電管理集中在本組團(tuán)機(jī)房，組團(tuán)間部分的弱電管理集中在總機(jī)房，兩部分相對(duì)獨(dú)立管理。總機(jī)房不直接對(duì)其它組團(tuán)內(nèi)終端設(shè)備連接，但可以通過(guò)住宅區(qū)局網(wǎng)和組團(tuán)分機(jī)房進(jìn)行遠(yuǎn)程控制和數(shù)據(jù)查詢。安防系統(tǒng)配置的保安人員（如電子巡查）也應(yīng)該按照組團(tuán)配置，實(shí)行來(lái)相對(duì)獨(dú)立的管理方式。

3.4 室內(nèi)部分弱電系統(tǒng)

對(duì)于高檔住宅組團(tuán)或家庭，可以按照智能家庭布線設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)家居智能化。家庭中所有各類電子設(shè)備可以通過(guò)家庭網(wǎng)絡(luò)布線實(shí)現(xiàn)相互通信，并可以通過(guò)家庭物業(yè)總線和小區(qū)局域網(wǎng)相連，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上物業(yè)和其他信息服務(wù)。

4 結(jié)束語(yǔ)

住宅區(qū)智能化系統(tǒng)工程的建設(shè)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，許多方面在國(guó)內(nèi)還處于不斷摸索發(fā)展的階段，隨著設(shè)備的技術(shù)進(jìn)步和用戶需求增長(zhǎng)，智能化的建設(shè)將不斷得到充實(shí)和完善。但住宅區(qū)的本質(zhì)是以生活服務(wù)為中心，所以智能化系統(tǒng)工程的實(shí)施必須以人為本，通過(guò)在住宅建筑環(huán)境平臺(tái)上實(shí)現(xiàn)建筑功能和智能化功能的統(tǒng)一，以營(yíng)造以人為本的信息化住宅區(qū)為目的，智能化系統(tǒng)工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)才更有意義。

參考文獻(xiàn)：

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篇8

安保責(zé)任被不合理擴(kuò)大化實(shí)踐中，部分業(yè)主在小區(qū)內(nèi)遭遇權(quán)益損害時(shí)，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)方?jīng)]有盡到應(yīng)盡的義務(wù)，因而應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任。依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六之規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導(dǎo)致業(yè)主人身，財(cái)產(chǎn)安全受到損害，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”如何理解“相應(yīng)”的法律責(zé)任？個(gè)人認(rèn)為，物業(yè)管理職責(zé)范圍不可無(wú)限擴(kuò)大理解，一旦將物業(yè)管理責(zé)任范圍擴(kuò)大化理解，業(yè)主將對(duì)于自身及財(cái)產(chǎn)安全防范責(zé)任意識(shí)形成依賴性，造成物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)加大，甚至社會(huì)矛盾加深：

一是物業(yè)服務(wù)合同不同于保管合同。前者職責(zé)管理范圍僅限小區(qū)公共場(chǎng)所，具體方式以區(qū)域巡視、對(duì)陌生人身份主動(dòng)詢問(wèn)、對(duì)違法違規(guī)行為及不法侵害視情況阻止或向有關(guān)行政管理或司法部門(mén)報(bào)告。可見(jiàn)，其對(duì)于業(yè)主個(gè)人人身、財(cái)產(chǎn)保護(hù)不存在直接義務(wù)?？陀^上物業(yè)安保人員亦不具備過(guò)高的職業(yè)安保能力及法律賦予的司法保障職能，無(wú)論是從物業(yè)管理?xiàng)l例，還是從安保合同及安保人員收入均得以體現(xiàn)。安保人員更無(wú)法直接出入業(yè)主私人房屋內(nèi)，對(duì)業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全無(wú)從談及保障。當(dāng)然，不排除高檔小區(qū)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂高級(jí)別的安保協(xié)議，以高薪換取高級(jí)別的安全保障服務(wù)。

二是物業(yè)服務(wù)方并非直接責(zé)任人。一旦發(fā)生失竊情形，往往案件偵破久拖不決，客觀上對(duì)于業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損害無(wú)法作出認(rèn)定，而且小偷的盜竊行為給被害人造成損害后果，依法應(yīng)由小偷承擔(dān)賠償責(zé)任，而非物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)屬防范性質(zhì)，與公安維護(hù)社會(huì)秩序，保護(hù)公民合法權(quán)益法定職責(zé)有根本性區(qū)別。如業(yè)主因不法侵害造成人身財(cái)產(chǎn)損失都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，顯然有失公允。如現(xiàn)實(shí)中爭(zhēng)議最大的小區(qū)失竊，根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例中物業(yè)公司合同義務(wù)約定，“對(duì)于物管區(qū)域內(nèi)違法行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止并向有關(guān)行政管理或司法部門(mén)報(bào)告”。物業(yè)是否盡了“相應(yīng)”的責(zé)任，可以從以下幾個(gè)方面判斷：（1）是否有足夠的安保人員；（2）是否配備合格的安保設(shè)施設(shè)備；（3）是否有完善的安保制度，小區(qū)安保旨在維護(hù)小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全；物業(yè)管理方一般派專人巡視，對(duì)于存在的安全隱患及時(shí)清除，對(duì)于在小區(qū)活動(dòng)的可疑人員有權(quán)訊問(wèn)查明身份，以針對(duì)性措施，消除或減少安全風(fēng)險(xiǎn)。只要安保已經(jīng)盡到了相應(yīng)的義務(wù)，就不應(yīng)該由物業(yè)來(lái)承擔(dān)責(zé)任。

同樣，對(duì)于小區(qū)住戶違規(guī)搭建、裝修的情形，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備行政執(zhí)法職能，更不具行政處罰職能，依照條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止并向有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告?，F(xiàn)實(shí)中業(yè)主因違規(guī)建造、裝修引發(fā)鄰里間通風(fēng)、采光、財(cái)產(chǎn)損害糾紛，雖物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入?yún)f(xié)調(diào)，往往受限于其服務(wù)企業(yè)的特質(zhì)，不具有行政權(quán)威性，雙方無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)，而業(yè)主則可能遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，拒不繳納物業(yè)管理費(fèi)用。

部分業(yè)主個(gè)人素質(zhì)欠缺一是對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司之間的平等合同關(guān)系欠缺認(rèn)識(shí)。在物業(yè)費(fèi)糾紛調(diào)解過(guò)程中，一些業(yè)主竟異口同聲的一句話是“你不過(guò)是我請(qǐng)的傭人，你給我做了哪些事情？”一句話將其內(nèi)心的優(yōu)越感表現(xiàn)的淋漓盡致。雖然物業(yè)服務(wù)人員確實(shí)是在為業(yè)主提供“服務(wù)”，但雙方是平等自主自愿的合同關(guān)系，只有業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人員共同努力才能使現(xiàn)代小區(qū)的居住環(huán)境更為和諧美好。二是部分業(yè)主無(wú)故惡意拖欠物業(yè)管理費(fèi)。由于物業(yè)管理尚在規(guī)范過(guò)程中，因客觀因素致使拖欠物業(yè)費(fèi)情形時(shí)有發(fā)生。基于此類案件法律關(guān)系清楚，案件標(biāo)的額不大，法院以創(chuàng)建和諧社會(huì)為契機(jī)，以鈍化業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾為目的，組織雙方進(jìn)行聽(tīng)證調(diào)解，往往以物業(yè)公司做出部分讓步止紛息訴。在法院樂(lè)見(jiàn)雙方協(xié)調(diào)解決糾紛的同時(shí)，無(wú)奈的發(fā)現(xiàn)少數(shù)當(dāng)事人為達(dá)到讓物業(yè)公司放棄部分物業(yè)費(fèi)的目的，故意虛構(gòu)損害事實(shí)甚至以經(jīng)調(diào)處的過(guò)往損失要求進(jìn)行抵扣。法官在挫傷調(diào)解此類案件積極性的同時(shí)，對(duì)當(dāng)事人視情況明理釋法，調(diào)判結(jié)合。

物業(yè)

因?yàn)槲飿I(yè)本身的問(wèn)題造成的物業(yè)管理糾紛案件往往較為復(fù)雜。一方面業(yè)主花費(fèi)巨資乃至一生積蓄購(gòu)得住房，但因房屋設(shè)計(jì)或者施工方面存在缺陷，無(wú)法安全入住，讓人心生同情；另一方面，開(kāi)發(fā)商的參與往往只在售房階段，房屋售罄后便由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)。在業(yè)主居住一段時(shí)間后，有些存在的房屋質(zhì)量問(wèn)題就暴露出來(lái)，在無(wú)法直接與開(kāi)發(fā)商對(duì)接的情況下，便想當(dāng)然的認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該對(duì)此承擔(dān)維修義務(wù)。事實(shí)上，物業(yè)費(fèi)是用來(lái)支付物業(yè)公司管理社區(qū)項(xiàng)目的各項(xiàng)開(kāi)支，包含人員工資、設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、公共能源支出、清潔綠化費(fèi)用等等，屬于日常費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)除合同特別約定外，僅涉及公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，包括外墻、樓梯、步行廊等，物業(yè)公司并不對(duì)房屋質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。針對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題或房屋損壞的情況，期望維權(quán)的業(yè)主也需要區(qū)分對(duì)待：

（一）當(dāng)房屋尚在保修期之內(nèi)根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條規(guī)定：建設(shè)承包單位出具的質(zhì)量保修書(shū)的最低保修期限為：基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、和外墻面的防滲漏，為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。該維修責(zé)任在施工單位。建設(shè)部在《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》中，還詳細(xì)規(guī)定了一些房屋各個(gè)部位、部件的保修期：墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開(kāi)裂、大面積起砂1年；門(mén)窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開(kāi)關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由開(kāi)發(fā)商與用戶自行約定。這里規(guī)定的保修期限為最低保修期限，具體保修時(shí)間以建設(shè)單位和施工單位合同為依據(jù)。需要注意的是，這一期限是建筑商對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的保修期限，從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。但是，等房子銷(xiāo)售到消費(fèi)者手中，上述規(guī)定的保修期限很可能已經(jīng)過(guò)了大半。開(kāi)發(fā)商對(duì)住戶承諾的房屋住宅保修期限，大多是以自己同建筑商所定期限為基礎(chǔ)，扣除房子驗(yàn)收合格到銷(xiāo)售給住戶的這段時(shí)間確定。因此，這一期限要比上面規(guī)定的房屋保修期限要短許多，有時(shí)可能住戶拿到房子，一些保修期已經(jīng)過(guò)了。房屋出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，若在保修期限之內(nèi)，應(yīng)馬上找開(kāi)發(fā)商要求處理。同時(shí)，應(yīng)記明因?yàn)榉课葙|(zhì)量缺陷造成的損失，比如地板翹起、瓷磚開(kāi)裂，維修前向開(kāi)發(fā)商講明，便于之后要求賠償。維修完后，一定要認(rèn)真驗(yàn)收。對(duì)超過(guò)保修期的房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者要區(qū)分清楚情況以便進(jìn)行處理。如果是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商故意拖延而超過(guò)期限，或者因?yàn)閷倚迣覊摹覊膶倚薅^(guò)期限，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)責(zé)任，購(gòu)房者有權(quán)追訴。只是購(gòu)房者要注意保存相關(guān)證據(jù)，便于日后證明用。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

（二）當(dāng)房屋已過(guò)保修期2008年2月1日起施行了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》。辦法所稱住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。專項(xiàng)維修基金用于建筑物中修以上或者設(shè)備設(shè)施的更新更換。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等，業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案，物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案。專項(xiàng)維修基金的使用必需通過(guò)業(yè)主委員會(huì)審批，在房管部門(mén)的監(jiān)督下?？顚Ｓ?。專項(xiàng)維修基金在使用中如果出現(xiàn)不夠的情況，由全體業(yè)主補(bǔ)交費(fèi)用。

篇9

物業(yè)服務(wù)合同怎么寫(xiě)

甲方：____________________

乙方：____________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《公共機(jī)構(gòu)節(jié)能條例》等法律、法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)協(xié)商一致，就以下物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)達(dá)成協(xié)議。

物業(yè)基本情況

物業(yè)名稱(以下簡(jiǎn)稱本物業(yè))

物業(yè)類型

坐落位置

建筑面積

其他說(shuō)明。

第二條物業(yè)管理范圍

乙方所接受的物業(yè)管理范圍是物業(yè)建筑產(chǎn)權(quán)標(biāo)注及周邊區(qū)域、設(shè)施設(shè)備等資產(chǎn)在內(nèi)的管理服務(wù)，不涉及資產(chǎn)的所有權(quán)。

(一)建筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：

屋頂外墻面承重墻體樓面門(mén)廳各類通道

電梯廳車(chē)庫(kù)廣場(chǎng)道路室外管道窨井其他

(二)設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：

中央空調(diào)變配電室照明電梯弱電監(jiān)控設(shè)備

給排水系統(tǒng)泵房消防設(shè)施備用電源其他

(三)公共秩序的管理(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：

治安消防車(chē)輛其他

(四)公共綠地的養(yǎng)護(hù)和管理(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：

公共綠地花木建筑小品其他

(五)其他約定(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：

會(huì)務(wù)接待后勤保障其他

第三條日常管理服務(wù)職責(zé)和要求

(一)建筑物管理

做好建筑物的檢查和維修保養(yǎng)工作，使建筑物公共部位處于完好狀態(tài)，防止各種對(duì)建筑物侵蝕、損害行為的發(fā)生。

(二)設(shè)備設(shè)施管理

按照各設(shè)備設(shè)施的使用維護(hù)規(guī)范，做好日常養(yǎng)護(hù)工作。負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施的日常操作以及照明、給排水等日常維修工作。

(三)公共秩序管理

物業(yè)區(qū)域內(nèi)24小時(shí)全天候公共秩序管理，包括門(mén)禁巡查、中央監(jiān)控和突發(fā)事件處理等。

(四)公共環(huán)境管理

物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位的清掃、保潔、垃圾清運(yùn)等。

(五)交通秩序維護(hù)

物業(yè)區(qū)域內(nèi)各類車(chē)輛進(jìn)出交通引導(dǎo)與車(chē)輛正常的停放秩序。

(六)消防防災(zāi)管理

落實(shí)消防工作責(zé)任制，做好消防監(jiān)控值班和巡查，注意發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，按要求制定應(yīng)急預(yù)案并定期開(kāi)展預(yù)案演練，一旦發(fā)生火災(zāi)配合消防部門(mén)撲救。

(七)能源管理

定期做好對(duì)電、水、燃?xì)饽芎牡慕y(tǒng)計(jì)、分析工作，在甲方的指導(dǎo)下努力開(kāi)展節(jié)能工作，制定節(jié)能措施并不斷挖掘潛力，提高能源使用效率。

(八)會(huì)務(wù)及接待服務(wù)

按甲方要求提供日常會(huì)務(wù)服務(wù)和重要活動(dòng)、重大會(huì)議的接待服務(wù)，配合做好安全保衛(wèi)工作。

(九)其他后勤保障服務(wù)

根據(jù)合同約定為甲方提供餐飲、咖吧、送水、洗衣、洗車(chē)、廢棄物處理、物品搬移等服務(wù)及甲乙雙方協(xié)商約定的突擊性、臨時(shí)性任務(wù)。

以上各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容或延伸服務(wù)內(nèi)容可根據(jù)甲方需求，另行增加相關(guān)內(nèi)容和具體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。

第四條管理服務(wù)期限

管理服務(wù)的期限為_(kāi)___年，自________年____月____日起至________年____月____日止。

第五條管理服務(wù)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

乙方應(yīng)在本合同履行期限內(nèi)，對(duì)本物業(yè)的管理服務(wù)達(dá)到甲方在招標(biāo)書(shū)中提出的、乙方在投標(biāo)書(shū)中承諾的以及在管理服務(wù)方案中具體表明的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。(詳見(jiàn)附件)

第六條管理服務(wù)費(fèi)用及支付方式

(一)本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用按酬金制，酬金為每月________元人民幣/包干制的方式約定,合計(jì)人民幣_(tái)_______元，大寫(xiě)人民幣_(tái)_______元。按每平方米建筑面積________元/每月計(jì)算。

(二)支付方式(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：

雙方約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按每月/每季/每半年/其他方式支付________，支付日期為_(kāi)_______________。

(三)結(jié)算方式(請(qǐng)?jiān)谶x擇項(xiàng)中打“√”)：

國(guó)庫(kù)直撥支票轉(zhuǎn)賬其他

在本合同履行期限內(nèi)，如遇政府政策性調(diào)價(jià)、最低工資和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)基數(shù)調(diào)整、增設(shè)繳費(fèi)項(xiàng)目、物價(jià)指數(shù)上升等因素導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)成本顯著上升，甲乙雙方可通過(guò)協(xié)商一致，以補(bǔ)充協(xié)議的方式對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)作出相應(yīng)調(diào)整。

第七條雙方的權(quán)利義務(wù)

(一)甲方的權(quán)利義務(wù)

1.有權(quán)審定乙方編制的管理服務(wù)方案、人員編制、費(fèi)用預(yù)算。

2.有權(quán)對(duì)乙方管理服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)有權(quán)建議整改，對(duì)不稱職人員可以要求乙方更換。

3.為乙方的管理服務(wù)提供必要的工作條件及所必需的相關(guān)資料，包括辦公用房、設(shè)備工具庫(kù)房(含相關(guān)工具、物料)、員工更衣及休息場(chǎng)所等設(shè)施和涉及本物業(yè)管理服務(wù)所需的驗(yàn)收?qǐng)D紙、資料等。為乙方的物業(yè)管理服務(wù)提供相應(yīng)的協(xié)助和配合。

4.按合同約定的費(fèi)用及支付方式，按時(shí)支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

5.按法律規(guī)定或經(jīng)雙方商定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任和義務(wù)。

(二)乙方的權(quán)利義務(wù)

1.應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定及本合同約定，編制物業(yè)管理服務(wù)方案、人員編制和費(fèi)用預(yù)算，報(bào)送甲方審定。

2.保證從事本物業(yè)管理項(xiàng)目的人員具備相應(yīng)的職業(yè)資格和應(yīng)有的素質(zhì)要求。如需調(diào)整管理人員及技術(shù)骨干應(yīng)事先通報(bào)甲方，對(duì)甲方提出認(rèn)為不適合的在崗人員，乙方應(yīng)作出相應(yīng)調(diào)整。

3.對(duì)管理服務(wù)涉及的專業(yè)性、技術(shù)性要求較高的工作內(nèi)容，可另行委托第三方承擔(dān)，但應(yīng)及時(shí)報(bào)甲方備案。委托的工作內(nèi)容僅限于分項(xiàng)內(nèi)容，整體管理服務(wù)項(xiàng)目不得轉(zhuǎn)讓給第三方。

4.合同終止時(shí)，乙方應(yīng)向甲方提交物業(yè)管理總結(jié)報(bào)告。在約定時(shí)間內(nèi)向甲方移交房屋、物料、設(shè)備、工具、檔案和圖紙資料;所有移交的內(nèi)容都應(yīng)有清單并由雙方簽收;全部手續(xù)完成后簽署物業(yè)移交確認(rèn)書(shū)。

5.按法律規(guī)定或經(jīng)雙方商定應(yīng)由乙方承擔(dān)的其他責(zé)任和義務(wù)。

第八條違約責(zé)任

(一)乙方按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行管理服務(wù)職責(zé)而甲方逾期支付管理服務(wù)費(fèi)用的，每逾期一天按未付物業(yè)費(fèi)用金額的____%向乙方支付違約金。

(二)乙方未按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行管理服務(wù)職責(zé)，但未給甲方造成損失的，甲方可要求乙方整改，乙方達(dá)到管理服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)后，甲方應(yīng)支付相應(yīng)的管理服務(wù)費(fèi)用。

(三)乙方未按合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)履行管理服務(wù)職責(zé)，給甲方造成損失的，甲方可要求乙方按實(shí)賠償;因乙方管理服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致甲方無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的，甲方有權(quán)單方解除合同。

(四)因乙方原因?qū)е轮卮蠡馂?zāi)、失竊等事件的，甲方有權(quán)單方解除合同，并要求乙方賠償相關(guān)損失。

(五)其他違約責(zé)任

第九條爭(zhēng)議解決方式

雙方發(fā)生爭(zhēng)議的，可協(xié)商解決，或向有關(guān)部門(mén)申請(qǐng)調(diào)解;也可提請(qǐng)上海仲裁委員會(huì)仲裁(不愿意仲裁而選擇向法院提起訴訟的，請(qǐng)雙方在簽署合同時(shí)將此仲裁條款劃去)。

其他約定

合同附件

(一)本項(xiàng)目招投標(biāo)過(guò)程中的有關(guān)文件作為本合同的附件，與本合同具有同等法律效力。如招投標(biāo)文件內(nèi)容同本合同條款有不一致處，以本合同條款為準(zhǔn)。(詳見(jiàn)附件)

(二)對(duì)本合同的未盡事宜，可經(jīng)雙方協(xié)商一致后另行簽署補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與本合同不一致處，從補(bǔ)充協(xié)議。(詳見(jiàn)補(bǔ)充協(xié)議)

第十二條合同生效

本合同簽訂后經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效。本合同一式____份，雙方各執(zhí)____份。

甲方：____________乙方：____________

住所：____________住所：____________

法定代表人：________法定代表人：________

委托人：________委托人：________

電話：____________電話：____________

開(kāi)戶銀行：________開(kāi)戶銀行：________

賬號(hào)：____________賬號(hào)：____________

郵政編碼：________郵政編碼：________

簽訂時(shí)間：________年____月____日

有關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)合同

甲方(委托方)：_________業(yè)主管理委員會(huì)

乙方(受委托方)：_________物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)_________小區(qū)(大廈)的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。

第一條 物業(yè)管理內(nèi)容

1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。

2.管理事項(xiàng)包括：

(1)房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù);

(2)物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所(地)(消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車(chē)、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等)的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

(3)清潔衛(wèi)生(不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作);

(4)公共生活秩序;

(5)文娛活動(dòng)場(chǎng)所;

(6)便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所;

(7)車(chē)輛行使及停泊;

(8)物業(yè)檔案管理;

(9)授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

第二條 委托物業(yè)管理形式

承包經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。

第三條 物業(yè)管理期限

委托管理期限為_(kāi)________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

第四條 雙方權(quán)利、義務(wù)

1.甲方權(quán)利、義務(wù)：

(1)根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理;

(2)監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。

(3)按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的_________%)_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù);

(4)給乙方提供管理用房_________平方米(其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米)，按月租金_________元租用;

(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回;

(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(7)對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同;

(8)負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

(9)委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改;

(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門(mén)、業(yè)主間的關(guān)系;

(11)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

(1)根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度;

(2)遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督;

(3)根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi);

(4)接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門(mén)報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目;

(5)對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施;

(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員;

(7)建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況;

(8)負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià);

(9)有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理;

(10)在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料;

(11)開(kāi)展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作;

(12)有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

第五條 物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。

2.確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________%作為經(jīng)營(yíng)收入。

第六條 風(fēng)險(xiǎn)抵押

1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)________元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。

2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

3.如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

4.如由于乙方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無(wú)權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

第七條 獎(jiǎng)罰措施

1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

2.如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)________元(全國(guó))、_________元(省)、_________元(市);獲得上級(jí)部門(mén)單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門(mén)取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。

3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)________至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。

5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。

第八條 合同更改、補(bǔ)充與終止

1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書(shū)面合同為準(zhǔn)。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。

3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

第九條 其他事項(xiàng)

1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害(臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等)，造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門(mén)各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，可提請(qǐng)物業(yè)管理部門(mén)調(diào)解，或訴至人民法院。

甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________

代表人(簽字)：_________ 代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

表達(dá)物業(yè)管理服務(wù)合同

第一章 總則

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：_________

名稱：_________

主任：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

受托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：_________

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

注冊(cè)地址：_________

聯(lián)系電話：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________(物業(yè)名稱)委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：_________

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)(市)縣_________路(街道)_________號(hào)

四至：東_________南_________西_________北

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見(jiàn)附件一。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人;甲方應(yīng)當(dāng)要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主公約履行本合同中相應(yīng)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度。

第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門(mén)廳、_________.

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________.

第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車(chē)棚、停車(chē)場(chǎng)、_________.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________.

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂(lè)場(chǎng)所、_________.

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________.

第十條 交通與車(chē)輛停放秩序的管理、_________.

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場(chǎng)地停放車(chē)輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門(mén)崗執(zhí)勤、_________.

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、_________.

第十三條 根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托組織開(kāi)展社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)。

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。

第十五條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告規(guī)勸、制止、_________等措施。

第十六條 其它委托事項(xiàng)

1、_________;

2、_________;

3、_________.

第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為_(kāi)________年(不超過(guò)3年)。自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益;經(jīng)常聽(tīng)取業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，并及時(shí)將這些反饋給乙方;協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人、乙方之間的關(guān)系;

2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度;采取措施督促業(yè)主、使用人按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用;

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案;

4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況;

5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告;

6、審批物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收;審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書(shū)面報(bào)告;

7、在合同生效之日起_________內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積物業(yè)管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行;

(1)無(wú)償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________;

9、與乙方辦理物業(yè)管理驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)向乙方移交下列資料：

(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;

(2)設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料;

(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;

(4)物業(yè)管理所必需的其他資料。

并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交;

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問(wèn)題：

(1)_________;

(2)_________;

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)及完成物業(yè)管理各項(xiàng)管理目標(biāo);

12、負(fù)責(zé)本物業(yè)維修專項(xiàng)資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金;

13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì);

14、_________.

第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案，自主開(kāi)展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng);

2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門(mén)處理;

3、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為及時(shí)進(jìn)行處理;

4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書(shū)面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除;

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計(jì)劃和報(bào)告。

8、每_________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用收支帳目和物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用情況，將物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;

9、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與相鄰業(yè)主協(xié)商同意并征得業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)方可實(shí)施;不得擅自改變房屋共用部位的用途;

10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料;

11、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)的變更情況;

12、接受業(yè)主、使用人、甲方、物業(yè)管理主管部門(mén)等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況;

13、_________.

第五章 物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量

第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

1、房屋外觀;

2、設(shè)備運(yùn)行;

3、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理;

4、公共環(huán)境衛(wèi)生;

5、綠化;

6、交通秩序與車(chē)輛停放;

7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防;

8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修;

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________.

上述1～8項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見(jiàn)附件二。

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定;

2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納;非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________;

3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每_________[月]/[季]/[半年])交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為_(kāi)________.

4、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整[由甲方召開(kāi)業(yè)主大會(huì)討論決定后，乙方據(jù)此向物價(jià)主管部門(mén)申報(bào)并獲核定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整]/[甲方召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整].

5、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任;

7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi);

8、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、能耗費(fèi)用，按_________[該幢]/[該物業(yè)]住戶實(shí)際用量共同分?jǐn)?

9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理;

(1)從逾期之日起按每天_________元交納滯納金;

(2)從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的千分之_________交納滯納金;

(3)_________.

第二十二條 車(chē)位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門(mén)規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車(chē)位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：

1、露天車(chē)位：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

2、車(chē)庫(kù)：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

3、摩托車(chē)：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

4、自行車(chē)：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元;

5、_________.

第二十三條 乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。

第二十四條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、_________;

2、_________;

3、_________;

第二十五條 房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

本物業(yè)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方在收取的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中列支，其大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能耗，應(yīng)設(shè)獨(dú)立計(jì)量表核算，據(jù)實(shí)際用量合理分?jǐn)傆?jì)收費(fèi)用。

第二十六條 經(jīng)甲方同意，物業(yè)管理主管部門(mén)將本物業(yè)當(dāng)年度需用維修專項(xiàng)資金移交給乙方代管的，乙方應(yīng)當(dāng)定期接受甲方的檢查與監(jiān)督。

第二十七條 乙方發(fā)生變換時(shí)，代管的維修專項(xiàng)資金帳目經(jīng)甲方審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門(mén)和甲方備案。

第二十八條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由乙方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主、使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由業(yè)主、使用人自行辦理;

_________.

第七章 違約責(zé)任

第二十九條 甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在_________期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并達(dá)到合同約定;逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十一條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按_________支付違約金;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十二條 甲方違反協(xié)議，未能讓業(yè)主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補(bǔ)交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________.

第三十三條 甲乙雙方中任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金;給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，對(duì)超過(guò)部分還應(yīng)給予賠償。

第三十四條 因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開(kāi)發(fā)建設(shè)單位索賠。

因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实模梢曳匠袚?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門(mén)的鑒定為準(zhǔn)。

第三十五條 甲乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第三十六條 因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書(shū)面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

第八章 附則

第三十七條 自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十八條 為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見(jiàn)情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三十九條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書(shū)面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第四十條 本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫(xiě)的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第四十一條 本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門(mén)(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第四十二條 本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)，并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門(mén)規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。

第四十三條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第四十四條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：

(一)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(二)依法向人法院起訴。

第四十五條 甲乙雙方應(yīng)將本物業(yè)的《業(yè)主公約》作為本合同的附件;業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《業(yè)主公約》與本合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件，并告之受讓人關(guān)于物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用的交納情況。

第四十六條 本合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在本合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)。

第四十七條 本合同自_________起生效。

甲方(簽章)：_________ 乙方(簽章)：_________

篇10

乙方（受委托方）：＿＿＿＿＿物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)＿＿＿＿＿小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)＿＿＿＿＿市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。

第一條物業(yè)管理內(nèi)容

1.甲方將位于＿＿＿＿＿區(qū)＿＿＿＿＿路的＿＿＿＿＿范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。

2.管理事項(xiàng)包括：

（1）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

（2）物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地）（消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車(chē)、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車(chē)場(chǎng)等）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（3）清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娛活動(dòng)場(chǎng)所；

（6）便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；

（7）車(chē)輛行使及停泊；

（8）物業(yè)檔案管理；

（9）授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

第二條委托物業(yè)管理形式

承包經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。

第三條物業(yè)管理期限

委托管理期限為＿＿＿＿＿年，自＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日起到＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日止。

第四條雙方權(quán)利、義務(wù)

1.甲方權(quán)利、義務(wù)：

（1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；

（2）監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。

（3）按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的＿＿％）＿＿平方米給乙方，按月租金＿元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

（4）給乙方提供管理用房＿＿平方米（其中辦公用房＿＿平方米，員工宿舍＿＿平方米），按月租金＿＿元租用；

（5）負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（7）對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；

（8）負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（9）委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改；

（10）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門(mén)、業(yè)主間的關(guān)系；

（11）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)

規(guī)章制度；

（2）遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺(jué)接受甲方檢查監(jiān)督；

（3）根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi)；

（4）接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門(mén)報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；

（5）對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員；

（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

（8）負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)；

（9）有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理；

（10）在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；