不動產登記中心業務知識范文

導語：如何才能寫好一篇不動產登記中心業務知識，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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上半年，在市局黨組的正確領導下，我中心緊緊圍繞“一切為群眾、一切方便群眾”的服務宗旨，著重抓隊伍建設，“百佳窗口” 、“四零服務”、不動產登記“一窗受理、集成服務“的創建工作，以“高效、快捷、優質、方便”的登記服務贏得到了辦事企業和群眾的認可和好評?，F將我中心2018年上半年工作總結如下：

一、工作完成情況

（一）不動產登記發證有序開展

上半年中心共完成各類不動產登記9358宗，其中登記頒發不動產權證6266宗，不動產登記證明3092宗；權籍外業調查130宗，其中國有林地10、國有大宗地50宗、集體土地70宗；報請利用科審核歷史遺留問題10件；完成檔案歸檔8238份。

（二）推進“一窗受理　集成服務”的建設

為了實現不動產登記“一窗受理　集成服務”工作在我市的落實，半年來，中心在吸取省外、省內工作經驗的基礎上，梳理了房產、稅務、不動產登記的各類土地登記要件，制做各種不動產集成登記指南，整合了三部門的業務數據，歸并了部門間的審批業務流程，順利的于5月4日在政務中心大廳啟動了我市“一窗受理　集成服務”工作。截止目前中心辦理集成件達2312戶。

(三)開展了“四零”服務的創建工作

按照國家、省市及局作風整頓組的要求，中心按照各項內容積極開展了創建活動。一是在受理零推諉上，要求大廳實行首問負責制，要求把申請人的申請事項及要件在咨詢時就梳理好，并引導到相應窗口，對不符合的申請要書面告知。二是在服務方式零距離上，中心做到了對老、弱、病、殘實行特事特辦，上門服務，同時采取延時服務、短信發送辦證結果、證書采取郵寄的創新服務工作方式得到了群眾的認可。三是在服務結果零差錯上，中心建立定期立會制，總結一段時間工作檢查、工作人員返件結果，分析查找原因，有效避免登記錯誤的發生。在服務結果零投訴方面，中心對舉報箱非常關注，目前沒有投訴事件。

（四）抓黨風廉政教育、業務學習和工作紀律

根據省廳和市局領導在系統黨風廉政建設工作會議上的講話，結合我中心工作性質，我們利用支部會、微信群、周六或下班時間，對中心干部職工進行培訓教育，一是教育大家要對上級黨風廉政教育入心入腦，認清形勢、增強政治敏銳感，加強自我反省和自我剖析，認真權衡腐敗給我們個人帶來的政治風險以及給家庭帶來的嚴重后果！二是教育大家要正確看待自身工作職位或崗位的權力。狠剎工作動機不純、廉潔意識不強、權力欲望膨脹的腐敗苗頭，堅決杜絕唯利是圖，想方設法給自已預留權力空間、沒有好處不辦事、有了好處亂辦事的歪風邪氣，真正做到見微知著、防微杜漸。三是教育廣大干部職工樹立講規矩、守紀律的良好正氣。四是結合中心日常工作和集成服務建設，要求廣大職工加強業務知識學習，提高履職能力，同時加強窗口工作紀律與辦證大廳服務設施的建設。

二、存在問題

上半年，中心各部門部門按時、保質完成各項工作任務，但工作中仍存在不足：

一是窗口主動服務意識有待加強。主要是窗口工作人員服務態度、窗口有關便民指引有待增加。

二是部分職工的政策業務水平還有待提高，在端正服務態度如何更好地為群眾服務等方面還有待改進。

三是業務辦理仍存在迫切解決的問題。在執行國家有關法律法規過程中，遇到群眾反映比較多的問題，包括：宅基地繼承無土地手續如何辦理問題；權籍調查中超面積建筑的問題和跨宗等問題。這些是涉及群眾利益，群眾非常關注的問題。

四是集成服務工作還沒有全部完成。如雞冠區物管中心管理的范圍如何實現集成服務問題，除商品房進戶、樓房轉移、樓房抵押以外的其它登記集成問題；與房產、稅務、物管如何做好進一步銜接問題。

三、下步工作打算和建議

一是進一步提高服務質量。繼續狠抓基礎業務，提高業務質量，同時加大業務人員的培訓力度，提高業務人員的整體素質。我中心將繼續按照“四零服務”和“百佳窗口”創建工作的要求，有針對地對窗口人員進行文明用語、微笑待人等相關培訓，強調首問負責制，耐心解答、一次性告知來辦事的群眾，切實來增強群眾、企業對不動產登記的獲得感。

二是繼續做好不動產登記工作，嚴格按照政策辦理各項業務，避免出現工作失誤。

三是完善集成服務網絡信息平臺。爭取下半年全部完成集成服務的創建工作。

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一、20*年工作回顧

（一）強教育、抓管理，隊伍建設邁出新步伐

按照“強教育、抓管理、帶隊伍、促工作”的總體思路，深入開展黨風廉政教育，著力加強隊伍建設，努力開創房管部門隊伍建設新局面，有力地促進了各項業務工作的順利開展。

1、扎實開展黨風廉政教育月活動，切實增強廣大干部職工思想政治素質。積極響應局黨委關于在建設系統開展黨風廉政教育月活動的號召，制定實施辦法，確定工作目標、活動內容和時間安排，扎實開展黨風廉政教育月活動。通過組織集中學習、舉辦專題輔導講座，開展分組討論，進一步提高了廣大干部職工思想政治素質和遵紀守法意識，筑牢思想道德和黨紀國法防線，增強拒腐防變和抵御風險的能力。通過查找問題，針對管理中存在的薄弱環節和突出問題，及時研究對策措施，切實加以整改、完善與提高?？傊?，開展了為期一個月的黨風廉政教育活動，極大地提高了房管隊伍的戰斗力。

2、加強制度建設，著力提高管理水平。建立健全各種行之有效、科學規范的管理制度，對于推進單位工作具有很強的支持和保障作用。因此，今年結合局黨委關于創建“六型”機關活動的工作部署，堅持“突出重點，注重實效”的原則，開展規章制度的修訂與完善工作。一是抓制度，補缺失。針對工作中暴露出來的突出問題及其制度本身存在的缺失，及時制訂《財務管理制度》和《票據管理員工作職責》，從制度上來杜絕此方面問題的發生。二是抓制度，促廉政。按照黨風廉政建設的要求，制訂《黨風廉政建設責任制》等六項制度，建立采用招投標方式采購大宗物品、發包建設工程、支付較大金額服務費用等方面的管理制度。例如，今年采購的兩批電腦及檔案室加固改造工作均采用邀請招投標的方式確定供貨商和施工企業。三是抓制度，促規范。為貫徹黨的民主集中制原則，規范和監督領導集體的議事和決策行為，提高決策水平和領導水平，制訂《縣房地產管理處領導班子重大問題議事規則》等四項行政管理制度。該議事規則實施以后，遵循“集體領導、民主集中、個別醞釀、會議決定”原則，共議重大事議五項。為了進一步規范房屋登記行為，避免因登記錯誤所帶來的風險，不僅要提高員工業務知識和思想素質上下功夫，更要建立健全規范的辦理程序和行為準則。因此，按照《房屋登記辦法》的有關要求，重新設置各類登記申請表格，重新編制各類登記所需提交的材料目錄。為規范辦事行為，提高辦事質量提供了制度保障。

3、合理調整機構設置，完善內部組織機構。為了更好地適應新形勢的發展要求，根據當前房管工作的新內容、新特點和新要求，對原有的內部機構設置進行了合理的調整。調整后，處、所內設七個科室、二個基層房管組和一個物業管理公司等十個機構。與此同時，為適應機構設置調整的需要，重新增訂、修訂了各科室、房管組和物業管理公司的工作職責；采用集體醞釀、民主測評、組織考察、領導班子集體討論決定的方法，重新聘任處、所中層干部。為提高隊伍中層領導素質，全面推進房管工作提供了組織保障。

（二）貫徹實施新辦法，房屋登記工作駛入新軌道

以貫徹實施《房屋登記辦法》為契機，廣泛深入開展學習培訓活動，積極做好新舊登記辦法的銜接工作，20*年7月1日起，順利組織實施了新辦法。

1、采用請進來、走出去的方法組織員工開展《房屋登記辦法》的學習與培訓。通過邀請有關專家來鹽舉辦專題輔導講座，派出部分骨干參加省房協舉辦的培訓班學習，組織員工學習討論，剖析疑難問題等形式，提高了全體員工業務知識水平和實際操作能力，為依法開展房屋登記工作奠定基礎。

2、依法調整登記程序，重新編制《申請登記材料目錄》?！斗课莸怯涋k法》不僅在登記程序上作了變更，而且在登記類型上發生很大的變化，新增了地役權登記、預告登記、更正登記、異議登記、集體土地范圍內房屋登記等。因此，根據房屋登記實體和程序上的變化，重新調整了登記辦理程序、辦事流程，重新制作了各類登記申請表格，重新編制《申請登記材料目錄》。

3、調整管理重心，建立不動產登記簿制度。不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。建立不動產登記簿制度是對我國房屋登記制度的又一項重大調整，調整的重點是從以權屬證書為核心轉為以登記簿的建立和管理為核心。為此，及時建立了我縣不動產登記簿（紙介質），并于7月1日起施行。

4、調整審批環節，提高辦事效力。以實施《房屋登記辦法》為契機，重新調整了內部登記流程和審批環節。由原來房地產轉讓與房屋轉移兩個登記環節合并為一，推行一張申請表格，一份審報材料，一個窗口受理，一道程序審核，一份材料歸檔的登記模式；由原來統一實行的三審審核制，根據不同的登記種類，推行審核合一、一審一核、三審相結合的審核模式。通過調整內部登記流程，減少內部審批環節，切實提高了辦事效力。

5、明確職責，切實增強審批人員的工作責任。在調整內部登記流程的同時，還針對不同審批環節中的審核人員制定了相應的職責。在每一個審核環節上，真正落實“定崗位、定人員、定責任”的管理目標。

6、按照嚴格程序與強化服務相結合的要求開展房屋交易和產權登記工作。20*年1月至12月，共辦理各類房屋登記9265件，登記建筑面積419.94萬平方米。其中，初始登記425件，157.*萬平方米；轉移登記2867件，56.85萬平方米；變更登記337件,40.59萬平方米；他項權利登記36*件，50.44萬平方米；預告登記430件；注銷登記1598件。提供房屋權屬登記信息查詢49*次，出具各類查詢證明2458份，整理產權產籍檔10155份。

（三）完善保障制度，解決低收入收家庭住房困難問題成效顯著

一年來，按照“強制度、重擴面、抓規范”的工作要求，進一步加大住房保障力度，全面推進住房保障工作，有效地改善了我縣城鎮低收入住房困難家庭的居住條件。

1、強化政策實施的基礎性工作。20*年1月，根據省建設廳、省發改委、省財政廳和省民政廳下發的《關于認真貫徹落實省政府加快解決城市低收入家庭住房困難實施意見的通知》文件的要求，精心組織我縣城鎮低收入家庭住房困難狀況的調查工作。調查工作歷時一個月多，涉及全縣八個鎮和兩個區。通過調查，摸清了我縣城鎮低收入家庭住房困難狀況的“家底”，為編制我縣住房保障規劃提供依據。在摸清“家底”基礎上，協助有關單位編制《*縣城鎮低收入家庭住房保障規劃》（20*—2010）。20*年第四季度，根據《廉租住房保障辦法》（建設部令第162號）的有關規定，對我縣原有的廉租住房保障制度進行了一次全面修改，以適應新形勢的發展要求。新修改的《*縣城鎮廉租住房保障辦法》和《*縣城鎮廉租住房保障實施細則》經縣政府常務會議審核通過，于20*年11月18日起施行。

2、圍繞廉租住房保障目標，組織實施廉租住房配租工作。20*年1月至4月，完成了上年度受理申請的廉租住房配租工作，新增廉租住房保障家庭73戶，其中，實物配租17戶，發放租賃補貼49戶，租金減免7戶。20*年12月，又組織開展了2009年廉租住房受理工作，共受理申請142戶，經審核有129戶符合條件。

3、加強動態管理、實施廉租住房退出機制。20*年12月，依據《*縣城鎮廉租住房保障實施細則》的有關規定，對已經納入我縣城鎮廉租住房保障的家庭進行年審。通過年審，有21戶因家庭收入連續12個月超過我縣廉租住房保障收入標準的，或因家庭人數減少、住房面積增加，住房面積超過我縣廉租住房保障面積標準的，停止發放租賃住房補貼或停止租金減免，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房或提高租金標準。

（四）加強公房管理，積極探索公房管理新方法

一年來，按照“更新配租理念，轉移配租重點、改變配租方法”的公房管理思路，積極探索直管公房配租的新方法和新途徑。

1、挖掘房源，想方設法解決困難家庭住房問題。20*年上半年，在開展調查摸底的基礎上，通過與長期空關以及承租公房后又購買經濟適用住房的承租人協商，重新簽訂限期解除租賃協議等方式收回住房10套。同時，參照廉租住房審核辦法對14戶申請家庭逐戶進行調查審核，按照其家庭住房狀態、收入條件進行排序，經集體討論確定10戶配租對象。

2、按照市場化運作模式，積極推行公開招租。遵循“公開、公平、公正”原則，選擇合適的經營用房推進公開招租。20*年上半年，對董家弄一處租賃期限屆滿的經營用房（計1637.58平方米），采用招投標的方法公開招租，重新簽訂租賃合同。為積極探索經營性公房管理新模式，進行了有益的嘗試。

3、繼續抓好直管公房安全管理。進一步健全防御各種自然災害的應急預案，落實各項安全責任制。加強自然災害天氣襲擊期間的值班、檢查、排險、搶險和災后修繕工作。20*年，搶修危舊公房480戶，房屋面積9600平方米，確保了居民生命安全和財產不受損失。

4、切實加強公房租金的收繳工作，保持較高租金收繳率。20*年，住房租金收繳率達99.26%，經營用房租金收繳率達99.67%。

（五）加強市場監管，推廣使用《房地產經紀合同》

規范房地產經紀合同是加強房地產市場監管的一項重要工作。為此，在調查研究、起草文本和征求意見的基礎上，20*年5月推廣使用新版《房地產經濟合同》示范本。為進一步規范我縣房地產交易市場秩序，減少經濟糾紛，防止合同欺詐起到了積極的作用。

（六）克服困難，積極開展房屋安全鑒定

20*年，房屋安全鑒定工作人員克服了人員少、項目多、地點散等困難，急群眾所急，及時主動上門開展服務；堅持科學態度和客觀公正的原則履行房屋安全鑒定職能。20*年，共受理房屋安全鑒定143項，同比增長10.8%。

（七）積極開展創建活動，不斷提高物業服務水平

以開展保持省級園林城市創建成果活動為契機，廣泛深入地開展創建活動。進一步完善內部管理制度，劃分責任區塊、責任落實到人等措施，物業服務水平和質量不斷提高。加強小區共用設施設備日常檢查、養護和維修，使得房屋完好率達98％以上，修理合格率達100％。20*年“中茂”、“新橋”兩小區獲得“二星級”縣平安小區榮譽稱號。根據物業公司自身特點與物業市場情況，實施“有保、有壓”經營決策。為了平穩退出長期處于虧損的三個物業服務項目，積極引導業主委員會實行自治管理。經過多方的共同努力，最終協商一致，有兩個物業服務項目由業主委員會進行自治管理，委托了專業保潔單位提供服務。

（八）拓寬業務，基層房管工作成效穩中有升

基層房管組在牢牢抓住直管公房管理這一主業的基礎上，不斷拓寬業務范圍，服務企業，增加經濟收入。圍繞“一業為主，多業經營”工作思路，西塘橋房管組進一步完善內部考核激勵機制，年初制定工作指標，年終進行考核，鼓勵全體職工立足崗位，扎實工作，增強了職工的積極性和責任感，使公房出租率達到99.5％，經濟收入超額完成年度指標；澉通房管組在順利完成了通元房管組的并入工作的基礎上，調整了人員配置，細化了分工，落實了責任，克服人員少、公房管理范圍大等困難，各項工作全面推進。加快“一戶一表”改造，有效地解決了水電費分攤、收繳難的問題。針對承租戶私自轉讓公房的情況，及時理順租賃關系3戶。重視租金拖欠問題，及時采取對應措施。加強房屋租賃管理，房屋租賃管理工作成較顯著。

（九）其它工作

1、高度重視來信來訪工作。堅持“關口前移、工作做細、主動出擊”的工作要求，正確對待，妥善處理每一件來信來訪。20*年，共處理群眾來信18件，縣長辦公室電話15件，滿意率達99％。

2、繼續開展榮軍榮屬和獻愛心活動。每逢建軍節、春節，主動前去警民共建單位——縣武警中隊慰問，共敘警民魚水情深。20*年，為支援四川地震災區的抗振救災和家園重建，廣大干部職工積極為災區捐款7310元，兩次交納“特別黨費”共計1*50元。多年來，有4位孤寡病殘對象列為幫扶對象，有2位特困學生列入助學對象，逢年過節主動走訪，送去溫暖。組織黨員參加義工分隊，幫助社會弱勢群體。20*年有15名黨員干部踴躍參加縣慈善總會組建的義工分隊，為社會弱勢體奉獻一份愛心，傾注一片真情。

3、縣經濟社會發展服務中心房管窗的服務工作受到了廣大群眾的充分肯定。20*年房管窗口被評為五星級窗口一次，表揚三次。

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消費信貸，是指金融或商業等機構向有一定支付能力的消費者調劑資金余缺的信貸行為和信用關系。消費信貸不僅是一種信貸行為或放貸業務，而且是一種信用關系，它不僅包括貸款信貸，而且包括銷售信貸等多種形式。消費信貸的對象一般只是個人或家庭消費者，不給集團消費提供消費信貸，這是各國法律所采取的普遍作法。

消費信貸可以說是一種古老的信用形式。隨著銷售商品的市場的出現，也就產生了消費信貸。消費信貸的產生和發展，是社會生產力發展和人們消費結構變化的客觀要求。生產和消費的矛盾運動，導致了消費信貸的產生和發展。當一個社會的經濟形態由比較發達的商品經濟發展到高度市場化的商品經濟即市場經濟時，市場和消費的矛盾也就更為突出，消費信貸也就更有其存在和發展的必要。隨著生產力的發展，人們生活水平的提高，消費品的供應結構發生了很大變化。許多高檔耐用消費品紛紛上市，一般收入水平的個人或家庭短時期內難以湊齊足夠的款項，有必要借助于消費信貸才能實現購買愿望。對于工業和貿易來說，如果沒有保障消費者可以提前實現購買愿望的消費信貸法律制度，許多較高價值的商品和勞務，如汽車、住宅、假日旅游等，就不能被成功地出售。為一項銷售或勞務提供信貸，已成為企業營銷過程本身的組成部分，這是因為從消費信貸交易中可以派生出雙倍利潤。首先可從商品銷售或勞務提供中獲得利潤，其次可從信貸商業中獲得利潤。消費信貸可在一定程序上緩和消費者有限的購買力與日益豐富的商品或勞務的銷售之間的矛盾，更好地改善人民的生活；同時，也能開拓銷售市場，促進商品的生產和流通。因此可以說，商品市場是消費信貸產生的基礎和前提，消費信貸是在市場經濟基礎上發展起來的，反過來有序的消費信貸活動，又必然促進市場經濟的繁榮和發展。

在資本主義社會，商人采取賒銷方式向個人消費者出售商品，這便是消費信貸的雛型。但是，在19世紀以前，消費信貸大多建立在個人信譽的基礎上，債務沒有制度化，償還協議也常常沒有采取書面形式。到了19世紀，在美國已有消費者開始用分期償還貸款方式購買家具等耐用消費品。第一次世界大戰后，消費信貸首先在美國廣泛興起。后來，消費信貸在其他發達國家，特別是在英國和西歐廣泛地發展起來。前蘇聯和其他東歐社會主義國家，也于20世紀60年代開始在零售業采取分期付款方式銷售商品?？傊?，消費信貸的產生和發展，與都市化的形成、勞動階層地位的提高、耐用消費品購買量的增加，以及專業化放貸制度的發達等方面有著密切聯系。

我國在20世紀50年代上半期，商業部曾利用分期付款的辦法來解決某些商品的銷售問題。中國人民銀行在城市曾經設有“小額質押貸款處”，辦理城市居民小額生活貸款。后來，消費信貸一度被取消。80年代初，商業部曾決定對一部分價格較高的耐用消費品（如電視機、電冰箱等），開展提前交貨分期收款業務。90年代上半期，上海出現了第一家開展消費信貸業務的機構-上海銀通信托咨詢有限公司。隨著我國城鎮住房制度改革的深化，住宅商品房的銷售已經開始采用分期付款、銀行按揭等辦法。上海等地還將設立專門從事住房按揭業務的住宅銀行。隨著相關法規的出臺，我國商業銀行將都可以從事住宅按揭業務。近幾年，我國的住房抵押貸款累計已達數百億元。汽車工業要發展成為我國的支柱產業，轎車必須進入個人消費領域，消費信貸對培育個人轎車市場具有重要意義。同時，消費信貸也是當前我國擴大內需，開啟城鄉市場的一個重要的經濟杠桿。可以預見，在今后一個相當長的時期內，消費信貸在我國將有一個大的發展。

消費信貸發展到現在，已形成了許多種類。根據消費信貸的外在形式，可以將消費信貸分為銷售信貸和貸款信貸。

銷售信貸是指債權人采取多種形式推遲所提供的商品或勞務應得價款的交付的協議，典型形式有租購協議、附條件銷售協議和信用銷售協議。租購協議是一種有可能（但不是義務）購買的租用商品協議。這種租購協議屬于租賃合同，標的物所有權屬于出租人，承租人只獲得限制物權。善意第三人不能從承租人那里取得標的物的所有權。由于承租人分期給付租金，承租人最后有可能購買標的物而獲得其所有權。附條件銷售協議是指價款支付后或者某些約定的其他條件和義務履行之后，所有權才轉移給購買者的商品銷售協議?，F實生活中，附條件銷售協議幾乎專門用于分期付款銷售。信用銷售協議亦稱賒銷，是通過分期付款方式付款，但沒有任何將所有權延遲交付給購買者的條款規定的銷售合同。銷售信貸的實質，是商品的出售者以商品的實物形式向貨物的購買者提供信貸。

貸款信貸則是指存在于貸款形式（包括個人貸款和透支）中的所有信用。事實上，某些類型的消費信貸交易，很難輕易歸屬于以上銷售信貸或貸款信貸的范圍，如消費信用卡等。此外，根據消費信貸交易物的類型，還可以把消費信貸分為動產消費信貸和不動產消費信貸。動產消費信貸把動產作為消費信貸交易的標的物；不動產消費信貸則以不動產作為消費信貸交易的標的物，主要是指房地產的分期付款消費信貸。

我們要想全面了解消費信貸，還必須正確認識消費信貸的社會效應，所謂消費信貸的社會效應，是指作為社會成員的消費者，運用不同類型的消費信貸消費商品或勞務，給他本人、其他社會成員和整個社會帶來的有利和不利影響。消費信貸的社會效應，可以說是一把“雙刃劍”。一方面，我們不難發現，運用商業特別是金融和其他信用代辦所提供的范圍廣泛的、不同種類的消費信貸，對完成消費者的購買決定是相當有益的；消費信貸對消費者提供的明顯好處是：在他自己存夠錢之前，他就可以使用商品或享受服務；大多數消費者通過采用適合自己財力的消費信貸規模，適度消費；在提高生活質量的同時，提高自己創造社會財富的能力，形成良性循環，促使社會經濟健康有序地運行。這就是消費信貸的正態社會效應。另一方面，我們也應該看到消費信貸的缺陷，消費者可能招致超過他的

財力的債務。使用消費信貸的消費者也許要很長時間約束自己，限制他使用其他商品或其他勞務的自由，他不得不承受一個高的負債率。消費者特別是低收入階層的消費者，可能遭受失業、工資下降、疾病、事故等情況下的具體風險。失業等不可抗力事件的出現，減弱或剝奪了消費者按合同履行債務的能力，有可能使消費者走上傾家蕩產的道路，帶來一定的社會問題。消費信貸的負面社會效應由此可見一斑。發揮消費信貸的正態效應，抑制消費信貸的負面效應，是消費信貸立法所鎖定的重要目標之一。

二、制定《消費信貸法》的必要性

消費信貸需要法律規范和調整。用消費信貸法律對消費信貸予以調整，這是現代法治國家的通行作法。用法律手段調控消費信貸，是非常必要的：第一，這是充分發揮消費信貸正態社會效應、限制其負面效應的需要。消費信貸法對信貸保險的規定，對“冷卻期”或撤回權的規定等等，都有利于發揮消費信貸的正態社會效應。第二，這是保護消費者權益的需要。消費信貸的以下有關問題，都必須由法律予以規范，保護消費者免受消費信貸框架內的不公平合同條款如違約金條款的制約；在高利貸情況下，對消費者予以幫助；保護消費者免受欺騙性廣告、不公平市場、非真實承諾的損害，等等。第三，這是同消費信貸領域中的非法行為作斗爭的需要。消費信貸領域常常出現以下非法行為：放貸人雇傭人和推銷員上門兜售信貸；放貸人采用高壓手段推銷信貸；必要財產的抵押率超過標準（英國在19世紀末，一個放債人要求必要財產的抵押率高達3000％）；債務人使用過多的化名（有一個英國人供認，為了避免因借貸而聲名狼藉，他至少使用了三、四十個化名）；信貸經紀業和債務收取中常有害群之馬，等等。此類非法現象，都必須通過制定消費信貸法律予以明文禁止。

制定《消費信貸法》，也是加強國民經濟宏觀調控的需要。一個國家消費信貸的規模，決定于就業和收入狀況、產品類型以及這些產品銷售的競爭程度。只有在大部分人口可以獲得定期收入如周薪、月薪的地方，消費信貸（特別是分期付款信貸）才是可行的。同時，這些人口的收入必須達到支付得起相當昂貴的消費的程度。二戰后歐洲和美國等國家，伴隨著收入的增長，消費信貸得到迅速發展。我國目前占人口總數大部分的農民尚沒有定期收入或收入不穩定，城市居民的收入水平也還買不起特別昂貴的消費品或勞務（如小汽車、假日旅游等等）。故我國現階段特別是在農村尚不完全具備迅速發展消費信貸的客觀經濟環境和條件。但是，隨著城鎮住房制度改革的深化和汽車工業的崛起，我國消費信貸將會有一個迅速發展的時期。因此，在我國加快研究和制定《消費信貸法》，是市場經濟條件下的城鄉居民消費生活的客觀需要，不僅有利于促進貧困地區人民消費生活的改善，有助于提高城鄉居民消費生活的質量，而且是發展我國高等教育事業的需要，是深化城鎮住房制度改革的需要，是建立我國汽車支柱產業的需要；特別是加快制定和頒布《消費信貸法》，對促進我國目前住房商品化、加快汽車產業化進程，以及擴大內需、活躍市場、刺激國民經濟穩步發展等方面的積極作用是十分明顯的。

三、分期付款消費信貸的種類劃分

分期付款銷售，是指分兩次或兩次以上付款償還貨款的銷售，是消費信貸的一種最重要的形式，在消費信貸中占有相當重要的地位，因此有的國家也把分期付款銷售稱為分期付款消費信貸。美國消費信貸總額中有80％屬于分期付款銷售。分期付款銷售方式一般用于以下各方面：一是汽車貸款，1955年至1970年，在美國近2／3的新車都是用這種貸款購買的；二是其他耐用消費品貸款，如購買家用電器、汽艇、珠寶、家具等；三是住宅修繕和家居現代化貸款，這類貸款期限較長，至少是5～7年；四是個人貸款，用于購買耐用消費品以外的一切個人開銷，諸如還債、納稅，還有教育、旅行、汽車修理、醫療、喪葬等費用。在國外，提供這類貸款的機構包括商業銀行、銷售金融公司、消費信貸公司、信貸協會、儲蓄與放款協會、互助儲蓄銀行、當鋪老板和其他金融中介組織或機構。

從營銷方式的角度，可以把廣義的分期付款消費信貸分為如下四種類型：（1）狹義的分期付款方式（即“物先交付型”分期付款）。這種方式以先交付商品為特征，也就是說，購買者給付首次貨款金額（第一期貨款，也叫“頭金”）后，銷售者即將商品交付購買者占有，以后按期給付所規定的貨款，通常以月為單位。（2）限制性貸款方式。這種方式由與分期付款銷售者有締約的銀行貸款給予購買者，購買者以所貸之款購買商品，以后則由購買者按期向銀行償還貸款。（3）預付款方式。這種方式是購買者預先向銷售者定期給付一定的金錢，達到中間的一定次數時（或達到一定金額時），才取得商品的所有權，其后的價款則依通常分期付款的方式給付。（4）發行商品券方式。這種方式是由購買者（消費者）按其職別或地區組織一個消費團體，與商品券發行團體締結協定，購買者從商品券發行團體取得商品券后，憑商品券向加盟店購入必要的商品，加盟店則以該商品券向商品券發行團體收回價金，商品券發行團體則向消費者團體的負責人收回其負責收集的價金。

根據擔保方式的不同，可以把分期付款消費信貸分為：附條件銷售、信用銷售和抵押型分期付款銷售。（1）附條件銷售。附條件銷售協議是銷售者保留所有權直到價款付清為止的合同。這種合同在購買者違約情況下，一般授權銷售者終止合同并重新占有商品。這種所有權保留雖然是一種擔保形式，但是不屬于物的擔保。直到購買者付清款項后，所有權才轉移給購買者。這就意味著在付清款項之前，沒有銷售者的同意，購買者是無權處分商品的。（2）信用銷售。在信用銷售合同里，沒有關于價款付清之前由銷售者保留所有權的條款，與其他形式的銷售一樣，購買者一開始就取得所有權。這樣，無論購買者是否已按照合同付清價款，受信用銷售合同約束的購買者可以自由地重新銷售該商品，或者采取他所希望的其他處分方式。然而，信用銷售合同一般包括了在購買者處分商品情況下催交全部未償付的價款差額的條款。只要所催交的價款差額嚴格限制在未償付的本金范圍內，法律一般規定合同的這種條款可以強制執行。（3）抵押型分期付款銷售。在這種分期付款銷售里，購買者一開始就獲得標的物的所有權，但是必須在標的物上設定銷售者的第一次序抵押權。動產抵押須登記方發生法律效力。根據我國《擔保法》第49條的規定，購買者轉讓已經辦理抵押登記的標的物，應當通知作為抵押權人的銷售者，并將轉讓物已經抵押的情況告知受讓人。作為抵押人的購買者未通知銷售者或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。購買者轉讓作為抵押物的標的物所得的價款，應當向銷售者清償未償付的價款，不足部分由購買者彌補。

四、分期付款消費信貸的擔保

“物先交付型”分期付款消費信貸，是最典型的分期付款形態。在這種消費信貸類型里，購買者向銷售者分期給付貨款；購買者通常在給付首次貨款金額的同時，銷售者將標的物交付給購買者。銷售者對購買者授予了信用，銷售者也就承擔了不能收回價金債權的風險。對低收入購買者或高價商品，銷售者所承擔的風險更大。銷售者為了防范這些風險，可以在締結合同前對買主作完全的信用調查。但如果對購

買者的信用調查越是嚴格執行，就會對購買者的經濟狀況越加重視，這無疑會導致一些分期付款交易做不成。因而在實際操作中，信用調查只能在達到一定程度時，由雙方訂立合同，在合同中對價金債權的擔保作出規定，這就成為銷售者確保收回全部價款的最重要的法律手段。

分期付款銷售中的擔保方式，可以有如下三種方式：第一種是設定抵押權的方法，即標的物所有權轉移至購買者，同時在該標的物上設定銷售者的第一次序抵押權；第二種是所有權保留的方法，即雖由購買者占有、使用標的物，但銷售者仍保留標的物的所有權，直到各期價款付清為止；第三種是設定保證的方法，即由購買者占有、使用標的物，由保證人對價款全部付清向銷售者承擔保證責任，什么時候或什么情況下所有權發生轉移，由買賣雙方在合同中約定。

設定抵押權的方法，比較符合分期付款銷售雙方當事人的本意。購買者獲得了標的物的所有權，銷售者也獲得了價金債權的物權擔保。但是在實際的分期付款交易中，設定抵押權的方法并沒有被廣泛采用，即使是不動產的分期付款銷售也是如此。原因主要有兩個：一是設定抵押手續麻煩，要負擔手續費；二是抵押權實現的手續相當煩瑣，效率不高，抵押權人視抵押權實際為畏途。

所有權保留的方法，既可讓購買者對標的物享有占有、使用、收益的權利，又可促使購買者付清剩余價金，故在分期付款銷售中廣泛采用這種方法。所有權保留方法的不足之處，是對價金債權的擔保不夠有力。而且我國《擔保法》也沒有認可這種擔保方式。因此在今后的消費信貸立法里有必要予以確認。由于所有權保留與人的擔保、物的擔保、金錢擔保均沒有共同之處，故在所有權保留這種擔保方式基礎上，增加人的擔保方式（指保證）是有必要的；也可以考慮對所有權保留建立正式的登記機制，以增加這種擔保方式的有效性。

設定保證的方法，是擔保價金債權的一種常用的方式。因為所有權的轉移可以由當事人在合同中約定，故設定保證的方法有可能與所有權保留的方法合并使用。這樣，附條件銷售就包括純粹的附條件銷售（即以所有權保留作擔保，沒有附加其他擔保形式）、保證型附條件銷售（即除了所有權保留外，還以保證作為另外的擔保）兩種形式；信用銷售也可以分為純粹的信用銷售（即沒有增加其他形式的擔保）、保證型信用銷售（即附加保證作擔保）兩種形式。當前國外消費信貸立法規定的重點，均趨向于對分期付款銷售設立擔保形式（盡管附條件銷售以所有權保留作擔保），對所有權轉移的時間由當事人在合同中約定。

關于附條件銷售里所有權保留的法律性質問題，傳統觀點認為，附條件銷售里的所有權保留是一種附停止條件的所有權移轉。也就是說，在購買者沒有全部付清標的物價金時，銷售者是所有權人，購買者只有占有、使用和收益等權利。這種觀點有值得商榷的地方。附條件銷售實質上是買賣合同，可以把購買者視為“準所有人”，把購買者的權利作為“附條件的所有權”。

五、我國消費信貸法的調整對象

就目前我們手里所掌握的資料來看，世界上最早制定的綜合性消費信貸法律，是美國1968年頒布的《統一消費信貸法典》。美國在1969年又頒布了《消費信貸保護法案》。英國在1974年制定了《消費信貸法案》。德國在1991年1月實施了《消費信貸法》。這說明大多數國家傾向于制定綜合性的消費信貸法律。但也有一些國家仍然適用特別性的消費信貸法律，如日本1961年公布、1972年修改的《分期付款銷售法》；也有的國家把分期付款銷售當作一種商業銷售方式，如韓國把分期付款銷售規定在《批發、零售業振興法》（1986年12月31日頒布）之中。綜觀外國消費信貸立法情況，結合消費信貸的概念，我們可以認為，我國消費信貸法是指調整在金融機構或商業等機構對有一定支付能力的消費者提供信貸過程中所形成的消費信貸關系的法律規范的總稱。

從上述消費信貸法的這一概念中，我們可以發現，消費信貸法主要調整以下三種信用關系：（1）金融機構與消費者之間的貸款信用關系。這種信用關系是一種銀行信用，具體表現為用于個人或家庭消費目的的個人貸款、透支信貸等。（2）商業等機構與消費者之間的銷售信用關系。這種信用關系是一種商業信用關系，具體表現為分期付款銷售、非分期付款銷售、耐用消費品的租賃。租賃不是嚴格意義上的信用形式，但是耐用消費品的租賃也要依靠租賃業主對消費者授予信用才能進行。外國通常把租賃稱為租購，并將其納入消費信貸法的調整范圍。（3）消費者、金融機構、授予機構（銷售者）三者之間的信用關系。國外把這種關系通常叫做“債務人—債權人—供應商協議關系”。在消費信貸領域，這種信用關系的運用范圍日益廣泛，具體表現為限制性貸款、循環費用帳戶、支票交易、信用卡等，房地產分期付款也屬于這種形式。此外，我國消費信貸法也調整消費者參加消費信貸交易所發生的輔助信用關系，如分期付款購買居間合同、人傭金、債款收取等輔助信用關系消費信貸法都應予以規范。

我國消費信貸法立法在確定其調整對象時，一方面應嚴格限制在“消費信貸”的范疇內，商業交易、國際貿易中的信用等都不屬于消費信貸法的調整范圍。另一方面，我國消費信貸法應立足于制定為一部綜合性的、協調統一的《消費信貸法》，因為這是世界各國消費信貸立法的基本趨勢。我國《消費信貸法》的調整范圍應涵蓋以下內容：分期付款銷售（或信貸）、非分期付款銷售（或信貸）、限制性貸款、透支信貸、信用卡、用于個人或家庭目的的房地產交易和輔助信用業務等。是否應把針對消費者的租賃業務納入《消費信貸法》的調整范圍，應結合我國的實際情況作進一步的研究。

六、我國消費信貸立法遵循的原則

消費信貸立法原則，是指反映消費信貸活動和消費信貸關系客觀要求的、貫穿于消費信貸法律制度之中的基本指導思想。在社會主義初級階段的市場經濟條件下，我國制定《消費信貸法》必須貫徹下列指導思想：

（1）充分保障參加到消費信貸關系中的消費者權益原則。消費信貸法是作為部門法的消費者保護法的一部重要法律，具有消費者保護法的一些共同特征。縱觀大多數國家的消費信貸立法，我們發現，這些立法里回蕩著一個強烈的聲音：充分保護消費者權益。大多數國家立法中的以下這些內容都是為了保護加入到消費信貸交易中的消費者權益：如運用廣告作為消費者教育的手段、防止使用欺詐和高壓手段簽訂消費信貸合同、授予消費者對消費信貸合同的撤回權（或規定合同的“冷卻期”）、限制消費信貸合同中的違約金條款、限制放貸人對分期付款信貸合同的解除權，等等。這些內容已成為各國消費信貸立法的共同內核，我們應充分吸收國外立法中的這些先進內容，結合我國國情，為我所用。

（2）引導消費者科學消費的原則。我國《消費信貸法》應對消費信貸合同標的物范圍（或消費信貸合同的種類）作出明確規定。對可消費的商品或勞務，根據國家經濟和社會發展規劃，明確規定哪些鼓勵消費，哪些限制消費。首先，要通過消費信貸業務加快現代化消費結構的建立。以機械和電子產品為核心的技術密集耐用消費資料占有較大比重，是現代化消費結構的重要標志。發展

中國家和發達國家在消費上的差距，主要也就表現在高檔耐用品在消費中所占的比重不同。因此，我國《消費信貸法》在對分期付款銷售（或信貸）作出規定時，可以由行政法規明確列出“分期付款銷售商品”一覽表。其次，要通過消費信貸手段加速恩格爾系數的下降。所謂恩格爾系數，是指一個居民家庭平均食物支出在其平均收入或平均消費支出中所占的百分比數。我國長期實行的計劃經濟體制和產品經濟模式，導致了城鎮居民家庭吃、穿、住、用、行消費支出比例嚴重失調，“吃”的消費支出占了大頭，而“穿、住、用、行”的消費支出只占了小部分。在我國如果不推行住房商品化，不施行“居者有其屋”的計劃，則恩格爾系數將長期居高難下。因此，我國消費信貸法應對建立城鎮居民購房消費信貸制度，作出完備的規定。再次，要通過消費信貸業務活動引導城鄉居民消費向著科學、文明、健康的方向發展?！断M信貸法》應規定信用業務必須堅持鼓勵科學消費、支持健康消費、提倡文明消費的方向，反對愚型消費、迷信消費等一切不科學、反文明、非健康的消費。

（3）優化產業結構、促進生產發展的原則。我國《消費信貸法》應該規定，一般的消費信貸主要應面向大件耐用消費資料市場，要通過運用消費信貸杠桿啟動耐用消費資料市場，促進耐用消費資料生產經營行業及其與之相配套的相關行業迅速壯大起來，使產業結構向著耐用消費資料方面傾斜，從而逐步消除當前社會上存在的在傳統產業里的過度投資現象。我國當前的傳統加工制造業過分膨脹，資源利用率低下，市場疲軟，過度競爭，而技術裝備好、市場前景廣闊的新興產業明顯薄弱。國家要運用消費信貸杠桿激活技術密集型產業和高技術產業，推動我國產業結構向技術水平的高級化發展。利用消費信貸方式擴大耐用消費品的消費范圍和消費數量，使工業發展建立在有效和高產出基礎之上，是消費對生產和流通反作用力的正態效應。但是如果對消費信貸杠桿運用不當也可能給社會經濟帶來負面效應。因此，《消費信貸法》要禁止用增加貨幣投放來擴大消費基金，以刺激城鄉居民的消費；要科學地控制好全國消費信貸總量，把握住消費與積累的適度比例關系。

七、對我國消費信貸立法的若干對策和建議

當前我國消費信貸立法研究的重要內容之一，就是要認識和借鑒世界各國消費信貸的立法經驗。美國、英國和西歐各國在消費信貸立法方面有著豐富的經驗。歐盟在1986年頒布《消費信貸指令》以前，曾組織專家對歐盟各國消費者法（消費信貸法是其中一個組成部分）作了大規模的分別研究和綜合比較研究，取得了一系列研究成果。借鑒西方國家特別是美國、英國和其他歐盟國家消費信貸立法的經驗，結合我國具體國情，筆者特對我國消費信貸立法提出如下對策和建議：

1.應根據消費者交易的實質和功能來規范交易行為，而不是根據交易行為的形式。用貸款購買商品（指消費品）的行為，與分期付款銷售行為，形式上是不同的，前者屬貸款信用，后者屬銷售信用；但其實質和功能是一樣的，都屬于消費信貸。對這兩種交易行為，應由一部法律統一規范和調整。

2.要采取適當措施保護信用交易中的消費者的權益。具體說來，第一，法律要對消費信貸合同的訂立予以規范，而不是注重于合同不履行時對消費者的救濟。應避免草率的信用交易。規定合同簽訂后在“冷卻期”內消費者沒有撤回合同，合同方生效。讓消費者有時間考慮，是簽訂一個合同，還是取消它而不冒支付利息、損失賠償和違約金等等的風險，這對保護消費者權益是很有必要的。第二，在消費信貸廣告和合同要約等方面，應該規定某種最低信息和公布要求。這個要求的中心內容是告知消費者有效的信用成本，讓消費者可以比較不同形式的消費信貸的成本和不同銷售者所提供的信用成本，以便決定采用適合自己的信用形式；同時，規定最低信息和公布要求，也可限制對信用交易中的消費者的名目繁多的收費。第三，對消費者提前付清帳款，法律應規定扣除相應的利息和相關的費用。第四，應對分期付款信貸放貸人的解除權作出限制。一般應規定，不符合以下條件放貸人不得預告解除合同：即消費者完全或部分延遲支付致少兩期相連的款項，延遲支付的款項達到信貸總額或分期付款價格的10％以上（德國《消費者信貸法》第十二條規定，信貸合同的期間超過三年的達到5％以上）。

3.對第三人的權利應采取合理的政策。對受分期付款銷售合同約束的購買者能否轉移標的物的所有權，或者應具備怎樣的條件才能轉移所有權至第三人，都應采取合理的政策。在這個問題上，應充分考慮維護交易的安全性和保護善意第三人的權利。

4.應對消費信貸交易的擔保作出規定。對分期付款銷售中所有權的轉移，可以由當事人在合同中約定，也可以由當事人約定采用其他擔保方式。對所有權保留這種擔保方式的具體操作，可以考慮對所有權保留建立正式的登記機制。

5.在今后我國制定《消費信貸法》時，是否有必要制定和制定怎樣的控制消費信貸利率的規范，尚值得研究，制定控制利率的規范的嘗試，在歐洲被證明是不成功的。鼓勵競爭，讓利率市場化，這是市場經濟的客觀要求。西方對高利貸問題曾作過富有現代精神的探討，這是值得我們研究和借鑒的。

6.我國在制定《消費信貸法》時應規定，根據國家金融政策，國家有關部門有權干預消費信貸總量。

7.對《消費信貸法》的實施應規定相應的行政執法機構。建議由中國工商行政管理機關承擔此職責。為了保障消費者的權利，對消費信貸規定某些行政管理規范，有時是必要的，但管理條款不宜過于詳細。西方國家的立法經驗表明，管理條款過細可能不僅導致許多繁瑣管理程序的產生，而且限制了某些消費者群體對消費信貸的享有，有礙消費信貸活動的廣泛開展。

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