不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理范文

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篇1

據(jù)調(diào)查，各地的不動產(chǎn)登記局基本上都隸屬于當?shù)貒敛块T，不動產(chǎn)登記中心的形式主要有以下四種模式。

一是隸屬于政府辦成立不動產(chǎn)登記中心，脫離住建與國土兩家的直管，以原有架構齊全的房屋登記中心為基礎，歸并涉及不動產(chǎn)登記的其他機構。此種模式職能較全，往往涵蓋了原有房屋登記機構的管理職能及所有登記機構的登記職能，適合登記水平較發(fā)達的地區(qū)。

二是在國土局下設不動產(chǎn)登記中心，但只是設立發(fā)證平臺，涉及各機構的登記與管理模式不變，只是通過信息數(shù)據(jù)歸集到不動產(chǎn)登記中心，實現(xiàn)由不動產(chǎn)登記中心負責登記發(fā)證的過渡模式。此種模式屬于過渡模式，但在法規(guī)和頂層設計還未完善的情況下，不失為一種好的模式，短期內(nèi)對軟件的投入少，業(yè)務銜接變動少，在轉型期平穩(wěn)過渡，待時機成熟時再順利轉型到完善的不動產(chǎn)登記模式。

三是在國土局下設不動產(chǎn)登記中心，將涉及的其他登記機構成建制劃轉到不動產(chǎn)登記中心。此種模式難度大，涉及其他部門的其他管理職能難以剝離與落實。

四是在國土局下設不動產(chǎn)登記中心，將涉及的房屋登記、林權登記等登記職能劃轉到不動產(chǎn)登記中心，相應的人員與登記資料隨之劃轉。此種模式最具普遍性，主要按照兩部委的文件精神，但因涉及職能剝離，特別是房屋登記與交易產(chǎn)權管理的職能剝離邊界不太清晰，且涉及的剝離后工作機制問題太多，沒有很成熟轉型的代表模式與代表地區(qū)，各地自行協(xié)調(diào)解決。

以上四種代表模式各有千秋，當然還有其他更有特色的作法。本文僅以南平市建陽區(qū)為例，就最具普遍性的第四種模式――不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權管理剝離方式工作中應考慮的幾個問題進行交流探討。筆者認為，在實施整合前，應當明確以下幾方面的內(nèi)容，做好兩機構間對接的準備，方可全面實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作與房屋交易管理工作。

一、建立數(shù)據(jù)共享實時互通機制

1.必要性與重要性

《不動產(chǎn)登記暫行條例 》第二十四條規(guī)定，不動產(chǎn)登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。不動產(chǎn)登記機構能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第九十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構、不動產(chǎn)交易機構建立不動產(chǎn)登記信息與交易信息互聯(lián)共享機制，確保不動產(chǎn)登記與交易有序銜接。不動產(chǎn)交易機構應當將不動產(chǎn)交易信息及時提供給不動產(chǎn)登記機構。不動產(chǎn)登記機構完成登記后，應當將登記信息及時提供給不動產(chǎn)交易機構。

在今年5月25日召開的國際大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)博覽會上提出，大數(shù)據(jù)被譽為新時代的鉆石礦，政府就要在其中發(fā)揮作用，打破信息孤島。目前信息資源80%掌握在政府部門手中，除涉及隱私之外，其他信息都應該向公眾和社會開放。這不是第一次喊話政府數(shù)據(jù)開放。2014年，大數(shù)據(jù)寫入政府工作報告。2015年，表示，數(shù)據(jù)是基礎性資源，也是重要生產(chǎn)力。這一年也是政府數(shù)據(jù)開放政策密集年，包括《促進大數(shù)據(jù)發(fā)展行動綱要》等涉及大數(shù)據(jù)開放和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頂層設計方案。“開著寶馬吃低保”“開著寶馬購經(jīng)適房”，這些令人發(fā)指的不誠信現(xiàn)象之所以屢禁不絕，一個重要原因就是部門之間存在著信息壁壘。盡管我國銀行、工商、稅務、海關等都建立了相關信息平臺，但部門之間難以共享。

因此，新形式下的不動產(chǎn)登記與房屋交易產(chǎn)權管理之間應當打破信息壁壘，依法實現(xiàn)信息實時互通共享機制。

2.數(shù)據(jù)共享的具體要求

不動產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機構應建立共享機制并實現(xiàn)數(shù)據(jù)實時互通。不動產(chǎn)登記中心應將不動產(chǎn)登記信息（含空間信息）、限制信息實時傳送到房屋交易管理機構，房屋交易管理機構依送達的數(shù)據(jù)進行相應信息的歸集。房屋交易管理機構應將樓盤信息、交易信息實時傳送到不動產(chǎn)登記中心，不動產(chǎn)登記中心依提取送達的數(shù)據(jù)進行登記。

一是數(shù)據(jù)共享的日志問題。房屋交易管理與不動產(chǎn)登記緊密相聯(lián)，對數(shù)據(jù)共享的實時性、有效性、安全性上均有很高要求，兩方均應建立安全有效的數(shù)據(jù)共享日志，以便厘清責任。

二是數(shù)據(jù)共享的網(wǎng)絡問題。由于房屋交易管理機構合同網(wǎng)上簽約備案等系統(tǒng)均要求互聯(lián)網(wǎng)訪問使用，而不動產(chǎn)登記系統(tǒng)通常運行在局域網(wǎng)或者政務內(nèi)網(wǎng)，數(shù)據(jù)如何共享，不動產(chǎn)登記中心應提前考慮。建議可以考慮專用光纜連接互通方式或是通過網(wǎng)閘等設備過渡。

三是數(shù)據(jù)共享的時效性問題。受理的登記業(yè)務保存后，不動產(chǎn)登記中心應同時將數(shù)據(jù)進行推送，若不動產(chǎn)登記記載登記簿后方才共享數(shù)據(jù)給房屋交易管理機構，將可能存在時間差，導致交易糾紛的發(fā)生。登簿后的有效數(shù)據(jù)再行推送以更新最終的限制狀態(tài)。

四是數(shù)據(jù)共享的準確性問題。若數(shù)據(jù)共享僅僅是將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入共享前置庫，將導致房屋交易管理機構在獲取最新的登記數(shù)據(jù)時需花費大量時間精力。應該在將不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)寫入前置庫時，通過技術手段通知房屋交易管理機構具體需要更新的登記數(shù)據(jù)索引，以便房屋交易管理機構及時更新數(shù)據(jù)。房屋交易管理機構的交易數(shù)據(jù)推送要求相同。

二、歷史檔案、登記簿及電子數(shù)據(jù)的管理與利用

在實現(xiàn)登記與交易機構數(shù)據(jù)共享互通的基礎上，要考慮如何管理和利用歷史檔案的問題。依照國土資源部、住建部《關于做好不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房屋交易管理銜接的指導意見》（國資發(fā)〔2015〕90號）文件精神，房屋登記資料由不動產(chǎn)登記機構管理，房產(chǎn)交易資料由房屋交易管理部門管理。原始房屋登記檔案中包含交易管理與產(chǎn)權管理及登記的內(nèi)容，無法分割清楚，原始檔案不作移交，移交內(nèi)容為房屋登記簿的相關數(shù)據(jù)信息。房屋登記簿作為登記結果信息進行移交，房屋登記簿由不動產(chǎn)登記機構管理，房產(chǎn)交易、產(chǎn)權管理資料由房屋交易管理機構管理。移交之前的房屋登記相應訴訟由房屋交易管理機構負責；移交后新受理不動產(chǎn)登記的相應訴訟由不動產(chǎn)登記中心負責。

為保證登記工作的延續(xù)性，在實踐中各地歷史檔案、數(shù)據(jù)的管理利用主要有以下三種模式：

第一，依兩部委文件精神，歷史檔案仍由房屋交易管理機構保管，房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫復制一份移交給不動產(chǎn)登記中心。

第二，歷史檔案、房屋登記簿及相應的電子檔案、圖庫全部移交給不動產(chǎn)登記中心，房屋交易管理機構保留電子成果。

第三，歷史檔案移交到政府下設的檔案局統(tǒng)一保管，不動產(chǎn)登記中心和房屋交易管理機構都可以利用，房屋登記簿和電子檔案、圖庫等資料由檔案局、不動產(chǎn)登記中心、房屋交易管理機構各備份一份，以保證各部門日常的管理需要。

三種模式各有特色，主要還是看當?shù)鼐唧w的情況，如果當?shù)貦n案局管理規(guī)范，筆者最支持第三種檔案管理模式。

房屋登記簿等信息交接后，有關登記信息的相應查詢服務由不動產(chǎn)登記中心負責；有關合同備案、預售許可等信息的相應查詢服務由房屋交易管理部門負責。個人住房信息證明（首套房、首購房）由房屋交易管理機構出具。

不動產(chǎn)登記中心與房屋交易管理機構應當建立房屋登記檔案和房屋交易檔案查詢互用制度，以保證房屋登記和交易、產(chǎn)權管理的正常運行。

三、無縫對接查封工作

因協(xié)助司法部門的查封工作責任重大，在剝離過程中一直困擾著各地同行。該如何理順不動產(chǎn)登記機構與房屋交易管理機構對涉及房產(chǎn)的查封工作，筆者認為可按以下思路進行分工：

涉及已進行登記類的查封及預查封由不動產(chǎn)登記中心負責，涉及開發(fā)企業(yè)的預售許可后未售部分及購房人合同備案后尚未辦理預告登記的預查封由房屋交易管理機構負責。房屋交易管理機構受理的預查封數(shù)據(jù)實時推送給不動產(chǎn)登記中心，等同于不動產(chǎn)登記中心受理的預查封效力，在具備轉本登記條件不動產(chǎn)登記中心受理相應業(yè)務時應辦理正式查封，并通知房屋交易管理機構解除預查封。不動產(chǎn)登記中心受理的查封及預查封信息實時推送給房屋交易管理機構，買賣合同網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)完全按照不動產(chǎn)登記中心提供的不動產(chǎn)單元限制狀態(tài)（是否抵押、是否查封）進行網(wǎng)上簽約限制。

四、樓盤表建立

樓盤表是描述物理數(shù)據(jù)及其關聯(lián)關系，并可與權屬數(shù)據(jù)、交易數(shù)據(jù)等其他相關數(shù)據(jù)相關聯(lián)的數(shù)據(jù)組織方式。根據(jù)一個物業(yè)中每棟樓的房屋總套數(shù)以及具體的限制及歷史記載情況來顯示該棟樓中每個最小基本單元的真實情況。最早來源于開發(fā)企業(yè)的樓盤銷控表，后延伸使用到登記領域。在涉及房屋的登記與交易管理系統(tǒng)中，樓盤表是一種重要的關聯(lián)管理手段，主要分為商品房項目樓盤表和非商品房項目樓盤表。

那么，在管理與登記分立的機制下，應如何做好樓盤表的建立工作呢？筆者認為，考慮到商品房項目樓盤的復雜性，且前期的預售許可、合同備案數(shù)據(jù)較多，商品房項目樓盤表的建立應由房屋交易管理機構負責，房屋交易管理機構將預售的項目、在建建筑物抵押的項目樓盤表建立完畢后推送給不動產(chǎn)登記中心。涉及商品房項目樓盤變更的相應業(yè)務，應由房屋交易管理機構先進行樓盤數(shù)據(jù)變更后，不動產(chǎn)登記中心再行受理相應登記業(yè)務。如存在有在建建筑物抵押、預查封等涉及樓盤變更的數(shù)據(jù)，房屋交易管理機構應實時將數(shù)據(jù)推送到不動產(chǎn)登記中心。非商品房項目樓盤表由不動產(chǎn)登記中心負責，需確保新建樓盤房屋可與交易管理系統(tǒng)樓盤房屋數(shù)據(jù)共享，保持登記、限制、交易信息的一致性。

五、測繪審核的必要性

《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》均未提及不動產(chǎn)測量成果需要測繪審核的內(nèi)容，較多地區(qū)不動產(chǎn)登記機構在流程設置及業(yè)務指南中未明確只提供具備資質的測繪機構提供的測繪成果是否可直接用于產(chǎn)權登記。那么在當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢下，用于產(chǎn)權登記的測繪成果是否需要測繪審核呢？

建設部、國家測繪局2000年出臺的《房產(chǎn)測繪管理辦法》規(guī)定，用于房屋權屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理。出臺的背景是在1994年出臺的《城市商品房預售管理辦法》運行后，各地房地產(chǎn)開發(fā)項目涉及的面積糾紛案不斷涌出，經(jīng)過不斷的完善之后，于2000年才陸續(xù)出臺了《房產(chǎn)測繪管理辦法》《房產(chǎn)測繪規(guī)范》等系列規(guī)范房產(chǎn)測繪，明確行政機構的審核職能，解決了許多的面積紛爭問題。

在當前去庫存、穩(wěn)市場的情形下，購房人相對不容易；購房人簽約時間大多在預售階段，到實際交房時間跨度長；隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計越來越復雜，多種功能、用途交雜，涉及公共分攤部分有些又不是太明確；老百姓不僅對自己取得的不動產(chǎn)權利證書記載的面積十分關注，甚至對記載于登記簿的公共部分的權利范圍與面積也十分關注。因此，由于面積的復雜性，涉及利益大，建議各地不動產(chǎn)登記機構應慎重取消測繪審核環(huán)節(jié)，特別是針對復雜的商品房項目，不宜將有資質的測繪機構提供的測繪成果直接用于產(chǎn)權登記，應經(jīng)測繪審核后方可用于產(chǎn)權登記。

前置于不動產(chǎn)登記的測繪審核是住建部門以備案方式出具還是不動產(chǎn)登記中心內(nèi)部設置的測繪審核職能，以何種方式進行審核不重要，重要的是應當通過測繪審核這個環(huán)節(jié)方可將中介機構出具的測繪報告用于不動產(chǎn)登記。至于以何種方式，由當?shù)卣孕写_定即可。

六、其他必要的關聯(lián)

篇2

[關鍵詞]國土資源部門;不動產(chǎn)登記;主導作用實現(xiàn)

[中圖分類號]X24 [文獻標識碼] A [文章編號] 1009 ― 2234（2015）02 ― 0097 ― 02

根據(jù)國土資源部頂層設計的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度時間表， 全國2015年下半年要完成不動產(chǎn)登記操作系統(tǒng)軟件與信息平臺的對接，在2018年前不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行，因此承擔具體登記事項的地方國土部門壓力最大。在國家、省積極推進不動產(chǎn)登記工作的進程的大背景下，齊齊哈爾市市、縣級不動產(chǎn)登記工作尚未啟動。筆者在初步了解各部門不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀及征求有關專家意見的基礎上，就齊齊哈爾市如何開展不動產(chǎn)登記工作提出具體想法和思路，提請業(yè)內(nèi)領導和同事們批評指導。

一、各部門不動產(chǎn)登記現(xiàn)狀

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，不動產(chǎn)登記范圍為集體土地所有權、房屋等建（構）筑物所有權、森林、林木所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、海域使用權、地役權、抵押權和耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權利等十大類不動產(chǎn)物權。在齊齊哈爾市不含海域使用權登記項目，按照部門職能分工，現(xiàn)有登記實施主體分別為國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)、畜牧等部門，其中以國土部門承擔登記事項為最多。現(xiàn)將各部門登記工作情況簡述如下：

（一）國土資源部門不動產(chǎn)登記工作概況

目前齊齊哈爾市國土部門主要承擔集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、土地抵押權等不動產(chǎn)權利的登記工作，具體辦理單位為各級政府政務大廳及地籍科、股。其負責組織城鄉(xiāng)地籍、地政和土地劃界、土地調(diào)查、統(tǒng)計、確權、登記、發(fā)證和土地動態(tài)信息監(jiān)測工作及制定全市地籍調(diào)查、土地利用現(xiàn)狀調(diào)查、土地專項調(diào)查等工作計劃并組織實施，加之土地劃界糾紛調(diào)處、配合民政部門調(diào)查處理因行政界線不清而引起的土地資源爭議事宜等重點工作，苦于辦公人員較少，年辦理登記數(shù)量巨大，很多登記辦件需加班加點完成。在平臺建設方面，金土工程基礎上形成的“一張圖”、“三大平臺”等信息化成果已經(jīng)基本實現(xiàn)國家、省、市、縣四級聯(lián)動，齊齊哈爾市市級地籍管理信息系統(tǒng)已經(jīng)投入使用，登記信息公開工作正在有序進行。

（二）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門不動產(chǎn)登記工作概況

由房地產(chǎn)產(chǎn)權市場管理處負責國有土地、村鎮(zhèn)集體土地房屋登記和房屋交易市場的管理工作，以及負責房產(chǎn)檔案管理和全市房屋租賃登記備案工作。在完成房產(chǎn)登記大量基礎性工作的基礎上，積累了較為成熟的數(shù)據(jù)管理、登記公示經(jīng)驗，其登記信息系統(tǒng)相當完善，也已經(jīng)實現(xiàn)了四級聯(lián)動。

（三）林業(yè)部門不動產(chǎn)登記工作概況

林業(yè)管理部門的林政科、股負責林地、林權管理，依法對征用、占用林地進行審核及登記發(fā)證工作，國有林場等大型林業(yè)資源由市級管理，農(nóng)用林地登記發(fā)證由區(qū)、縣審批。目前按照“四級建檔，四類分類”的原則，進行歸檔立卷，紙質資料登記備案機制健全，其登記系統(tǒng)僅具有基本的地圖瀏覽功能，不具備宗地圖編輯功能，信息自動化工程正在建設中。

（四）農(nóng)業(yè)部門不動產(chǎn)登記工作概況

市農(nóng)委的農(nóng)民負擔監(jiān)督管理科負責指導農(nóng)村土地承包、耕地使用權流轉和承包合同管理等工作，由農(nóng)村合作經(jīng)濟管理總站負責指導轄區(qū)內(nèi)農(nóng)村土地承包及承包合同管理、土地承包糾紛的仲裁以及頒發(fā)土地承包經(jīng)營權證書，并負責農(nóng)村合作經(jīng)濟組織各業(yè)承包合同管理。原始紙質登記材料存檔在區(qū)、縣級，目前尚未建有登記信息庫。根據(jù)國家統(tǒng)一要求，全國開展的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權確權登記頒證工作及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記予以五年過渡期。過渡期內(nèi)，農(nóng)業(yè)部門會同國土資源部門負責指導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的統(tǒng)一登記工作。過渡期后，改由國土資源部們負責指導農(nóng)村土地承包經(jīng)營權登記工作。

（五）畜牧水產(chǎn)部門不動產(chǎn)登記工作概況

市畜牧獸醫(yī)局組織實施全市草原資源保護工作，負責草原建設、開發(fā)利用工作，實施草原管理和草原防火工作。其行政審批科負責有關行政許可證的發(fā)放工作。草原管理登記信息相對較少，沒有配套的電子信息平臺。

綜上所述，多年的各自為政、部門利益及歷史遺留權屬糾紛爭議等矛盾沖突，加之各部門基礎資料的不規(guī)范、不完善及信息自動化水平的差異，勢必給不動產(chǎn)登記資源整合帶來困難。但在遭遇困難挑戰(zhàn)的同時，作為牽頭部門的國土部門同樣面臨較多發(fā)展機遇和提升空間。

二、國土部門主導不動產(chǎn)登記工作的思路分析

按照中央編辦《關于整合不動產(chǎn)登記職責的通知》規(guī)定的部門職責，國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地登記、房屋登記、林地登記、草原登記、海域登記等不動產(chǎn)登記工作;會同有關部門起草不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律法規(guī)草案，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，制定不動產(chǎn)權屬爭議的調(diào)處政策;推進不動產(chǎn)登記信息基礎平臺建設;會同林業(yè)局負責國務院確定的重點國有林區(qū)森林、林木、林地的登記發(fā)證;會同海洋局負責國務院批準項目用海、用島的海域使用權和無居民海島使用權的登記發(fā)證等。在此基礎上，國家層面已經(jīng)探索建立了不動產(chǎn)登記工作部際聯(lián)席會議制度和聯(lián)絡員制度，共同部署做好相關工作。其中國土資源部工作重點是負責牽頭建立全國不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。當前黑龍江省國土資源部門已經(jīng)啟動調(diào)查論證，研究如何通過數(shù)據(jù)交換接口、數(shù)據(jù)抄送等方式，實現(xiàn)土地、房屋、草原、林地、水域灘涂、海域海島等審批、交易和登記信息實時互通共享，推動建立不動產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)。在此關鍵時期，如何發(fā)揮好國土部門的管理優(yōu)勢，主導市、縣級不動產(chǎn)登記是解決問題的重中之重。

（一）籍土地登記豐富信息內(nèi)容凸顯空間信息權威性

土地管理的特色是對土地空間特性的管理。土地空間特性，包括土地的地理位置、相鄰關系，圖層的劃分及與土地相關的各種空間屬性和人文屬性。齊齊哈爾市現(xiàn)運行的地籍管理信息系統(tǒng)以現(xiàn)行的技術規(guī)程、規(guī)范、標準為依據(jù)，結合地籍管理的業(yè)務運行模型，嚴格按照地籍管理流程化模式的工作需求，實現(xiàn)了地籍管理的信息采集、存儲、處理、分析管理與應用，在登記宗地的空間位置、地類統(tǒng)計、面積量算方面優(yōu)勢較大，容易實現(xiàn)“權利落地”。

（二）籍地籍信息平臺成熟技術保持動態(tài)管理實時性

齊齊哈爾市地籍登記信息平臺的應用技術已經(jīng)較為成熟，服務流程相對規(guī)范和嚴謹，尤其是在坐落、界址、面積等基礎數(shù)據(jù)及實時動態(tài)更新、數(shù)據(jù)兼容方面的優(yōu)勢，使不動產(chǎn)登記信息基礎數(shù)據(jù)庫建設不存在太大的“技術障礙”。 根據(jù)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施工作要求，不動產(chǎn)登記信息管理系統(tǒng)總體包括三部分，即不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍信息采集、不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍數(shù)據(jù)庫保存、不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍信息查詢，這三部分分別承擔不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的信息采集、保管分類和查詢職能。如果在各部門基礎登記信息準確到位的基礎上，采取“平行開展”的思路，在設計信息采集和信息保管環(huán)節(jié)的同時，就開始對查詢系統(tǒng)的構建開展前期工作，不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍登記查詢系統(tǒng)平臺的設計和搭建工作按照規(guī)定的時限完成將不會很困難。屆時將通過終端接口接入的方式，實現(xiàn)地市一級不動產(chǎn)登記主管機關專權訪問不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍信息的統(tǒng)一數(shù)據(jù)庫，進而向社會依法提供查詢的有關服務。

（三）籍原始不動產(chǎn)登記成果助推后期管理連續(xù)性

在《條例》規(guī)定的十大不動產(chǎn)權利登記目錄中，集體土地所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、土地抵押權等權屬登記一直由國土部門負責，行業(yè)管理規(guī)范性和程序化較高，積累了較多的糾紛調(diào)處及相關歷史遺留問題處理經(jīng)驗。全國二次土地調(diào)查成果中的現(xiàn)狀權屬涉及較多林權、草地及水域的承包經(jīng)營權能，坐落、面積等數(shù)據(jù)參考價值較高。“一張圖”及“三大平臺”建設使國土資源管理信息化建設程度超過其他部門，在不動產(chǎn)登記信息后期管理自動化方面優(yōu)勢突出。在此基礎上，地籍管理人員整合原有土地登記數(shù)據(jù)，結合其他部門上報不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，對照落實，在技術上較易完成對號入座，最大程度保持不動產(chǎn)權屬的連續(xù)性，為維護社會穩(wěn)定大局奠定基礎。

（四）籍多部門共享土地登記信息加強信息管理規(guī)范化

在國家、省級不動產(chǎn)登記領導小組設立的不動產(chǎn)登記專家委員會及其下設的不動產(chǎn)登記制度建設專家組、不動產(chǎn)登記信息平臺建設專家組和不動產(chǎn)登記調(diào)查技術專家組中，國土部門的專家和管理人員參與了較多的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、規(guī)程、標準、規(guī)范等制定過程的研究討論，為統(tǒng)一登記依據(jù)、登記簿證、信息平臺等提供堅實的理論支撐和權威的技術咨詢。因此在各級不動產(chǎn)登記機構組建過程中，原則上由國土資源部門牽頭推進，不無道理。在齊齊哈爾市，多年的宗地管理使“以地找人”成為習慣模式，其地籍信息已經(jīng)和市公安、稅務甚至銀行系統(tǒng)形成數(shù)據(jù)共享。在繁雜的信息運行過程中，國土系統(tǒng)在政務公開序列內(nèi)保持了失密、泄密事故記錄為零，積累了豐富的登記信息保密工作經(jīng)驗。

（五）籍規(guī)范流程完善機制實現(xiàn)登記機構建設優(yōu)化

齊齊哈爾市國土系統(tǒng)在近幾年的規(guī)范化管理過程中，尤其是深化“五大體系”建設和鞏固廉政風險控制成果方面取得了豐碩成果，基層干部作風轉變，服務意識和大局意識空前提高，極大煥發(fā)了生機和工作熱情。目前，以“目標管理、流程控制、制度約束、預警問責、人本發(fā)展”五大管理體系建設為統(tǒng)領、以打造“陽光國土、廉潔國土、平安國土、服務國土、和諧國土”為目標的全新管理模式全面實現(xiàn)。市國土資源局及各縣（市）國土資源部門網(wǎng)站全部開通，已經(jīng)形成全市國土資源部門網(wǎng)站體系，市、縣（市）兩級國土部門通過對外網(wǎng)站向社會宣傳法律法規(guī)，公開規(guī)劃、計劃，辦事程序、收費標準和審批結果等，提供規(guī)范、準確、及時的便民服務，廣泛接受社會監(jiān)督，不斷擴大政務信息網(wǎng)上公開范圍，得到社會的廣泛認可，為齊齊哈爾市開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作在隊伍建設、人才培養(yǎng)、制度約束與流程管理方面做了有益探索，取得積極成果。

綜上所述，在市、縣級不動產(chǎn)登記機構組建之際，國土部門應充分發(fā)揮制度、流程、人才管理、信息化建設等方面的優(yōu)勢，因時而起，因勢而動，結合國土系統(tǒng)信息自動化建設成果，充分利用住建系統(tǒng)的“個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)”和林業(yè)部門現(xiàn)有不動產(chǎn)登記資源，加強合作，積極協(xié)調(diào)，節(jié)約集約，一定能全面規(guī)范不動產(chǎn)登記工作制度、流程，完善監(jiān)督問責，高效科學地打開工作局面，為齊齊哈爾市的不動產(chǎn)登記工作全面開展做出更大的貢獻。

篇3

關鍵詞：不動產(chǎn)登記 瑕疵 救濟

【中圖分類號】D923 【文獻標識碼】A 【文章編號】1004-7069（2009）-04-0022-02

不動產(chǎn)是人類社會極其重要的物質財產(chǎn)，它既是人類賴以生存的生產(chǎn)要素，也是人們維持生活必要的物質保障。在我國目前的法律制度下，因登記機關的工作疏忽或登記申請人的故意或過失等情形，不動產(chǎn)登記錯誤或疏漏較為常見，因此下面對我國不動產(chǎn)登記瑕疵的法律救濟現(xiàn)狀以及需要完善的地方發(fā)表一點個人的見解。

一、我國現(xiàn)有立法中對登記瑕疵的法律救濟

2007年我國《物權法》頒布實施，其中對不動產(chǎn)登記瑕疵的救濟規(guī)定主要有以下三方面:

（一）預告登記制度

預告登記是為了保全以發(fā)生不動產(chǎn)物權得喪、變更效果為目的的債權請求權而為的一種登記制度，預告登記并不導致不動產(chǎn)物權發(fā)生任何變動，其意只在增強登記背后的債權請求權的效力。概括地講，預告登記有下列幾種效力:保全效力，即旨在使發(fā)生不動產(chǎn)變動的合同債權請求權屆時能實際上發(fā)生物權變動的效果;順位保護效力，即順位在先的優(yōu)先保護;預警效力，即第三人不得無視預告登記的存在，不得以善意而為抗辯;滿足的效力，例如在相對人破產(chǎn)時，經(jīng)預告登記的債權請求權排斥他人而保障其優(yōu)先實現(xiàn)。

（二）異議登記制度

異議登記的作用并不是涂銷或變更不動產(chǎn)記載的事項,也不發(fā)生變更不動產(chǎn)登記的效力,而只是將有關利害關系人的異議記載于不動產(chǎn)登記簿上,從而使不動產(chǎn)登記的真實性受到質疑起到阻確登記公信力的作用。因此，異議登記的法律效力可以概括為以下兩方面:保全真正權利人的權利；警示第三人謹慎進行交易行為。

（三）更正登記制度

不動產(chǎn)登記固然可以保護交易的動的安全，但這種保護在有些情況下卻可能是以對靜的安全的犧牲為代價的。為了平衡交易安全和真正權利人之間的利益，設立了更正登記制度。更正登記通過對登記簿上不正確登記的糾正，使登記權利狀態(tài)符合事實權利狀態(tài)，進而避免真正權利人因登記公信力受到損害。更正后的登記自始即發(fā)生效力。

二、關于完善我國不動產(chǎn)登記瑕疵法律救濟的建議

現(xiàn)有法律中對不動產(chǎn)登記瑕疵救濟除了以上三條外，規(guī)定比較少，但是眾所周知，不動產(chǎn)是人類生活的重要物質資料，其價值和作用之巨大是其他生活資料所無法比擬的，一旦不動產(chǎn)體系混亂(尤其是確認不動產(chǎn)自然狀況、歸屬等的登記活動出現(xiàn)瑕疵)，人類正常的生活秩序將遭受到嚴重的沖擊。因此下面對完善我國不動產(chǎn)登記瑕疵提出一些個人的建議：

（一）建立回復登記制度

回復登記是指與實體權利關系一致的登記，因不當原因而從登記簿上消滅時，對消滅的登記予以回復，以保持原有登記效力的一種登記類型。對“不當原因”的理解為登記簿的全部或一部分因水災、地震等原因而發(fā)生物理上的滅失，或者是登記事項的全部或一部分被不適法地涂銷。目前我國的不動產(chǎn)登記法律法規(guī)中對此沒有明確規(guī)定，以四川汶川大地震為例，在這次大地震中各受災地區(qū)登記薄受損，對這種地震所引起的登記瑕疵，在現(xiàn)行的法律上并沒有救濟的規(guī)定，當前我國正在提倡“依法治國”，因此我們有必要在法律上加以明確規(guī)定做到有法可依。

（二）統(tǒng)一登記機關

實踐中大量的不動產(chǎn)登記瑕疵都是由于登記機關不統(tǒng)一、登記權限不明確等原因造成的，因此，統(tǒng)一登記機關、確定唯一的登記機關對消除不動產(chǎn)登記瑕疵是大有裨益的。我認為，登記機關的選擇在符合法理的基礎上，要充分考慮到登記制度變遷的路徑依賴特征，充分考慮現(xiàn)有制度狀況，我們過去的選擇決定了現(xiàn)在的選擇。我國當今的土地登記是以國土資源管理部門為基礎，因此最優(yōu)的選擇方案必須考慮到土地登記制度變遷已進入由“行政機關”登記的路徑，選擇法院或其他中介組織進行登記，都是十分不現(xiàn)實的，理由如下:不動產(chǎn)在本質上要么是直接指向土地的物權，要么是建立在土地物權之上的，因此物權由地政部門負責不動產(chǎn)登記有一定理論依據(jù)；地政部門進行登記可以輻射到中國城鄉(xiāng)全部土地，并且十幾年來的地籍管理工作，不僅提供了較為全面和詳實的土地產(chǎn)權資料，同時也造就了一支熟悉土地登記業(yè)務的專業(yè)隊伍，這具有其它部門無法比擬的優(yōu)勢；法院作為登記機關有一定的弊病，目前我國司法改革尚未完成，司法機關的獨立性尚未達到，各地法院又承擔著繁重的審判任務，如果把法院作為登記機關，當物權發(fā)生爭議的情況下，法院要確定真正的權利人，必須要審查登記的真實性問題，如此的登記現(xiàn)狀必然對法院最后的裁判產(chǎn)生影響；公證部門作為登記機關將無法解決重復登記等登記瑕疵的問題，因為它并非國家機關，無上下級隸屬關系，當事人可以在其所在地自愿選擇公證部門。

因此登記機關統(tǒng)一的基本思路是以國土資源管理部門為基礎，將建設部管理下的房產(chǎn)登記劃歸國土部門，并逐步將林業(yè)、草原、灘涂等納入土地登記。

（三）不動產(chǎn)登記信息公開

在司法審判的實踐中，常常遇到需要查詢當事人不動產(chǎn)登記的情況。掌握不動產(chǎn)登記的部門因其信息主要是為執(zhí)行政府的管理職能，因此不愿提供不動產(chǎn)登記的信息，或者提供信息不及時、不準確，甚至設置種種障礙。這些情況的出現(xiàn)主要是不動產(chǎn)登記的相關法律法規(guī)未明確規(guī)定不動產(chǎn)登記信息資料應當公開，不動產(chǎn)登記的公示性在目前法律法規(guī)中得不到體現(xiàn)。而一個具有普遍公信力的登記系統(tǒng)必須達到:登記內(nèi)容準確無誤并適時更新、公眾獲取記錄的渠道暢通、數(shù)據(jù)存儲環(huán)境安全無憂。因此必須改變把不動產(chǎn)登記信息當作“政府信息”而不予公開的現(xiàn)象。

（四）建立信息網(wǎng)絡系統(tǒng)

從不動產(chǎn)登記的性質講，進行不動產(chǎn)登記的根本目的所在是完成不動產(chǎn)的公示。然而，當前我國登記機關分散的現(xiàn)狀必然造成登記簿不統(tǒng)一、不完整，很難給不動產(chǎn)權利關系人提供全面而準確的信息，而登記機關的統(tǒng)一雖是大勢所趨，短時間內(nèi)卻難以完成。因此，在當前可以由國家制定標準、協(xié)調(diào)各登記機關建立“不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍網(wǎng)絡信息系統(tǒng)”，以此面向公眾提供一個完整的不動產(chǎn)登記信息的公示平臺。不動產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)，是以計算機和網(wǎng)絡技術為基礎，運用現(xiàn)代管理學理論和信息技術建立起來的為不動產(chǎn)管理業(yè)務服務的信息系統(tǒng)。同傳統(tǒng)的管理方法相比，管理信息系統(tǒng)具有高效率、高質量和高效益等優(yōu)越性，并可以對房地產(chǎn)交易、權籍信息的內(nèi)部管理活動提供服務，對產(chǎn)權產(chǎn)籍數(shù)據(jù)進行自動的即時更新，并為房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提供決策依據(jù)。

（五）完善實質審查制度

實質審查是與公示公信原則相協(xié)調(diào)的制度。實質審查的優(yōu)點是它可以最大限度地保證登記權利與真實權利的一致，防止登記瑕疵的出現(xiàn)，從而使公示力得以確定，并最大限度地防止公信力帶來的對真實權利人不利的可能性，保護真實權利人的利益，不致因公信力而使其權利喪失。我們在討論如何完善實質審查制度時，可考慮借鑒德國的經(jīng)驗。德國在登記中有幾個基本原則，對我國具有重要參考價值。分別是：合法原則是對不動產(chǎn)登記局進行各項工作的一般要求；申請原則是指登記機關不允許在沒有申請人申請的情況下就進行登記的涂銷或者更正；形式同意原則是只要登記申請人提供的資料能夠滿足法律所規(guī)定的程序性條件，不動產(chǎn)登記機關即為其登記，而對申請人與相對人之間的關于實體法律關系的意思表示不予審查；精確性原則是指對涉及的登記事宜必須使用確切的文字表述的原則；證據(jù)原則是指要求登記申請人及不動產(chǎn)登記機關提供必要的證據(jù)的原則。

（六）完善不動產(chǎn)登記薄

登記簿是登記行為的最終成果，是直接表彰物權變動公示效力的物質載體，因而必須明確、科學地規(guī)定登記簿的內(nèi)容、外在形式及編制。首先，登記簿必須使用確切的文字、數(shù)字、圖表，不動產(chǎn)登記簿所記載的一切內(nèi)容，只能使用官方文字，而不能使用其他諸如劃線、涂改、加括號或加線條等等不具有公信力的工具或符號等技術手段。其次，不動產(chǎn)登記簿冊的組成應根據(jù)所登記權利的不同而單獨分冊。例如德國的不動產(chǎn)登記簿的設置就是根據(jù)民法典的物權體系，按所有權、用益物權及其他權利限制、擔保物權三部分建立的，而且每一部分都設置了專門的簿冊。最后，登記簿的每一頁都應由登記官員親筆簽名，并記載登記的具體日期，這樣一旦發(fā)生錯登或漏登時便于確定責任人員，同時也能增強登記簿的公信力。

總之，不動產(chǎn)登記瑕疵法律救濟制度作為不動產(chǎn)登記制度的一項重要內(nèi)容，它的完善與否關系到我國物權法能否完善，而完善的不動產(chǎn)登記法律制度對于保護物權、維護交易安全具有重要意義。在我國物權變動采登記生效主義的模式和實質審查的方式下，在登記瑕疵引發(fā)的案件層出不窮的現(xiàn)狀下，完善不動產(chǎn)登記瑕疵救濟是十分必要的。

參考文獻：

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目前，我國法律對需要進行登記的物權范圍規(guī)定得并不明確，現(xiàn)有的規(guī)定并未涵蓋所有的物權種類，這就意味著有些物權不經(jīng)法定登記方式也可獲得。目前，我國不動產(chǎn)登記種類不健全，在不動產(chǎn)登記的種類中缺少預告登記、順位登記等重要制度，不能滿足市場經(jīng)濟發(fā)展得要求。

登記機關不統(tǒng)一也是我國不動產(chǎn)登記制度的重大缺陷。由于長期以來形成不同的財產(chǎn)分屬不同的部門管理，因此，不同的行政機關負責對不同的不動產(chǎn)進行管理，最終形成了多個登記機關都有權從事不動產(chǎn)登記的現(xiàn)象。登記程序的不統(tǒng)一，使各登記機關各行其是，當事人無所適從，嚴重損害了登記作為法律行為確認的統(tǒng)一性和權威性。

不動產(chǎn)登記信息缺乏公開化，只有將不動產(chǎn)登記信息公開，才能使不動產(chǎn)登記起到真正公示的效用，才能促進不動產(chǎn)交易的安全和高效。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權登記制度存在諸多缺陷，已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善。筆者以為，應從以下幾個方面對我國不動產(chǎn)物權登記制度予以立法完善：

1.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權登記的法律依據(jù)，結束我國目前不動產(chǎn)登記法律散亂、矛盾的情形，進而消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。在不動產(chǎn)登記法中明確規(guī)定不動產(chǎn)物權的登記范圍，登記機關的組成、登記工作人員的資格、登記程序、不動產(chǎn)登記簿的管理以及不動產(chǎn)登記信息的利用等，從程序上完善不動產(chǎn)物權登記制度。制訂統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法律，對于建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)交易市場，促進我國市場經(jīng)濟的健康發(fā)展意義深遠的。

2.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權登記機關。統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關對不動產(chǎn)交易有著極大的促進作用，有利于不動產(chǎn)交易的快捷和安全，不動產(chǎn)登記機關統(tǒng)一后將不會出現(xiàn)一物交易多方登記的現(xiàn)象。未來的不動產(chǎn)登記機關在機構設置時，應以土地管理機關為主，輔之以房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理部門，在國務院之下成立國家不動產(chǎn)登記總署，在縣以上各級行政區(qū)域成立類似于現(xiàn)在各地行政服務中心的不動產(chǎn)登記專門機關，對各種類型的不動產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。不動產(chǎn)登記機關實行垂直領導，以加強領導，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記市場，達到不動產(chǎn)登記信息的共享。不動產(chǎn)登記實行在不動產(chǎn)所在地的縣級不動產(chǎn)登記機關進行登記的原則。跨越兩個行政區(qū)域的不動產(chǎn)，由不動產(chǎn)跨越的兩個行政區(qū)域的共同上級管理機關指定由其中的一個登記機關進行登記。不動產(chǎn)登記機關不干預原各個行政職能部門的行政審批權力，如不動產(chǎn)權利的設定、變動、消滅須經(jīng)審批的，先由各個管理機關批準，然后由不動產(chǎn)登記機關統(tǒng)一登記。

3.明確登記的物權制度屬性。正確區(qū)分不動產(chǎn)物權移轉合同的生效要件和物權變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產(chǎn)物權變動的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權移轉合同的生效要件。對于依法生效的不動產(chǎn)移轉合同，不登記則不生物權變動的效力，同時也不能對抗善意第三人。

4.在登記的效力上，區(qū)別不動產(chǎn)物權變動的原因，規(guī)定不同的效力。我國現(xiàn)行法律對依法律行為和非依法律行為產(chǎn)生的所有權變動未予以區(qū)分，對因生產(chǎn)、繼承、征收、強制執(zhí)行，法院判決等原因發(fā)生的所有權變動，也需登記而生效。

5.應承認登記的公信力。登記公信力與登記要件主義之間在體系上是密切聯(lián)系在一起的，實行登記要件主義，就應當承認登記公信力。只有在肯定登記公信力的前提下，方能更好地推進登記制度的完善。

6.登記機關對不動產(chǎn)物權登記申請，實行實質審查主義。除前文所詳述的采行實質審查主義的優(yōu)點外，由于法律賦予的登記的公信力難免會犧牲真正權利人的利益。為避免公信力的此一弊害，確保真實的權利，就必須使登記與真實的權利狀態(tài)保持一致，為達這一目標，應實行實質審查制度。

7.完善的不動產(chǎn)登記類型。未來制訂的物權法和不動產(chǎn)登記法應當包括各種登記類型。如規(guī)定實體權利登記和程序權利登記（不動產(chǎn)權利的順位登記）；所有權登記和他項權利登記（所有權之外的一切權利均為他項權利）；終局登記（包含總登記、變動登記、更正登記、回復登記、涂銷登記）和預告登記。

8.統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的程序與不動產(chǎn)登記的權屬證書。立法時可以在物權法中對此問題做以概括規(guī)定，不動產(chǎn)登記法規(guī)定具體的登記程序要盡可能簡化、快捷。為簡化登記薄的繁瑣性，建議只規(guī)定兩種登記簿即土地登記簿和土地定著物登記簿。在制發(fā)登記證件時，規(guī)定不動產(chǎn)登記機關制發(fā)全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)權屬登記證。不動產(chǎn)權屬證書不統(tǒng)一，不但會加重權利人的經(jīng)濟負擔，加重市場規(guī)范的矛盾，而且還會加劇了動產(chǎn)管理機關之間的爭執(zhí)。故不動產(chǎn)的權屬證書必須統(tǒng)一，這一點在物權法和不動產(chǎn)登記法中應明確規(guī)定。

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關鍵詞:不動產(chǎn)登記;公信力;登記生效主義;登記對抗主義

中圖分類號:D923.2　文獻標識碼:A　文章編號:1009-8631(2010)01-0038-02

由于任何當事人設立、移轉物權,都會涉及第三人的利益,因此,物權的設立、移轉必須公開、透明,以利于保護第三人的利益,維護交易的安全和秩序。為達成這一目的,現(xiàn)代民法建立了公示制度,將物權設立、移轉、變更、消滅的事實通過一定的公示方法向社會公開,從而使第三人知道物權變動的情況。在公示方法中,最重要的是不動產(chǎn)的登記制度,可以說,完備的登記制度不僅是財產(chǎn)交易有序化的條件,而且也是物權制度賴以生存的基礎。

一、不動產(chǎn)登記制度

不動產(chǎn)登記即經(jīng)權利人申請,國家有關登記部門將有關申請人的不動產(chǎn)物權的事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。它能使不動產(chǎn)物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障,是房地產(chǎn)管理的重要手段和現(xiàn)代房地產(chǎn)制度的基礎。物權是一種絕對權,具有排他性的效力,根據(jù)“一物一權”原則,若一物上已經(jīng)成立物權,則與之不能兩立的有著同一內(nèi)容的物權即不得再行成立。為了解決物權的排他性問題,從而確定物權的歸屬,法律J必須通過公示制度使物權為人所知,只有為人所知,才會得到他人的尊重。在占有和權利合而為一的情況下,占有本身即是公示的手段。但是在占有和權利分離的情況下,就必須找到一種新的方式來對物權加以公示,這樣登記制度就應運而生。

登記制度的基本功能主要是為了實現(xiàn)物權的公示,它能使不動產(chǎn)物權變動得以確認并為交易安全提供法律保障。

二、不動產(chǎn)登記的公信力

公信力是指登記記載的權利人在法律上推定其為真正的權利人,如果以后事實證明登記記載的物權不存在或存在瑕疵,對于信賴該物權的存在并已從事了物權交易的人,法律仍然承認其具有與真實的物權相同的法律效果。物權經(jīng)登記予以公示,就具有了公信力,使交易主體和其他利害關系人以及不動產(chǎn)的管理機關知悉其權利歸屬狀態(tài)和物權人身份,并基于這種確信而作出是否與其進行交易等判斷。所以,登記的最大意義是賦予已經(jīng)成立的物權以公信力,而非創(chuàng)設物權本身。這樣一方面有利于維護正當?shù)慕灰装踩７彩菂⑴c交易的當事人在從事交易行為時,只要查閱了登記,了解了公示的內(nèi)容,基于公示所表明的權利狀況而從事交易則是完全可靠的。另一方面,公示和公信制度對于鼓勵交易具有極為重要的作用。由于交易當事人不需要花費更多的時間和精力去調(diào)查、了解標的物的權利狀態(tài),從而使交易當事人形成了一種對交易的含法性、對受讓的標的物的不可追奪性的信賴與期待,這就可以較為迅速地達成交易。

三、不動產(chǎn)物權登記的效力

不動產(chǎn)登記的效力在大陸法系國家主要有兩種立法例,第一種立法例登記生效主義,是以登記作為物權變動的生效要件,此種主張認為不動產(chǎn)物權的變動,必須進行登記。如果當事人僅僅只是達成了物權變動的合意,而沒有完成登記手續(xù),則物權變動的意思表示不僅不產(chǎn)生公信力,而且也不產(chǎn)生物權變動的法律效果。非經(jīng)登記,不動產(chǎn)物權的設定、讓與及其消滅絕對不發(fā)生法律效力。這種立法例主要為德國、瑞士以及我國臺灣地區(qū)的立法所采納。第二種是以登記作為對抗要件。認為當事人一旦形成物權變動的意思表示,便可產(chǎn)生物權變動的法律效果,未經(jīng)登記的物權也可通過當事人的合意而成立,只是在沒有依法進行公示前,物權的變動不能對抗善意第三人,登記對不動產(chǎn)物權變更的行為只具有確認或者證明的效力,而沒有決定其能否生效的效力。這種立法例主要為法國、日本等國家采納。

在英美法國家,廣泛采用托倫斯登記制度。其特點是除了登記之外,還有交付權利證書的要求,產(chǎn)權一經(jīng)登記,具有不可之效力,國家給予保障;不強制一切土地所有權、他項權利申請登記,但一經(jīng)登記,其后發(fā)生的房地產(chǎn)權利變更或設定,非經(jīng)登記不生效力。登記機關對登記申請采取實質性的審查方式,并在登記的所有人繳納費用中,設立一種保險基金,以賠償因錯誤登記而導致所有權人所蒙受的損失。

四、對我國不動產(chǎn)登記制度的反思

我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度不能滿足現(xiàn)今社會的需要,是因為建立不動產(chǎn)登記制度不是為不動產(chǎn)物權提供公示的手段和方法從而為不動產(chǎn)交易提供便利和安全的制度保障,而是為滿足行政機關對不動產(chǎn)管理上的便利的需要。定位上的錯誤導致我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度最大的弊端便是不動產(chǎn)登記的不統(tǒng)一。

(一)不動產(chǎn)登記的法律依據(jù)的不統(tǒng)一

我國現(xiàn)行有關不動產(chǎn)登記制度的立法主要有《土地管理法》、《土地登記規(guī)則》、《城市房地產(chǎn)管理法》和

(二)不動產(chǎn)登記機關的不統(tǒng)一

登記機關的不統(tǒng)一主要表現(xiàn)在以下幾個方面:第一,土地與地上建筑物的登記機關不統(tǒng)一。土地的登記由登記管理部門進行主管,而地上建筑物則由建設部門主管。第二,土地本身因其用途的不同而分屬不同的部門主管。第三,每一部門內(nèi)部的登記機關不統(tǒng)一。因此如規(guī)定不動產(chǎn)登記法不但要實現(xiàn)登記部門的統(tǒng)一而且要實現(xiàn)登記機關內(nèi)部級別的統(tǒng)一,一定要將不動產(chǎn)登記確定為一個登記級別,而不能像現(xiàn)在一樣由各級登記機關按照用地單位的行政級別進行管轄。

關于登記機關的設定國際上做法主要有三種。第一種是由法院統(tǒng)一主管不動產(chǎn)登記;第二種是由行政機關主管不動產(chǎn)登記,第三種是由中介性質的機構負責不動產(chǎn)登記。其中由行政機關主管不動產(chǎn)登記是適應我國國情的做法。理由如下:第一,在我國,登記也具有一定的行政監(jiān)督作用。因此,登記與對不動產(chǎn)的監(jiān)管工作聯(lián)系在一起。正是由于這一原因,所以登記由行政機關來承擔,也具有一定的合理性。第二,國土資源部門多年從事土地登記工作已經(jīng)具備了足夠的不動產(chǎn)登記條件、登記技術、登記知識,并且積累了豐富的登記經(jīng)驗,足以勝任不等產(chǎn)登記工作。第三,對于農(nóng)地、林地、草原等雖然其用途各異,但都作為土地的一個部分是沒有任何疑義的,況且農(nóng)業(yè)、林業(yè)等主管機關只是管理職能部門,而不是產(chǎn)權登記部門。

(三)不動產(chǎn)登記效力不統(tǒng)一

登記對物權變動的影響,到底是采納登記生效主義還是登記對

抗主義,仍然是爭塵未定。但立法文件傾向于登記生效主,如《物權法》第9條規(guī)定“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓、和消滅,經(jīng)依法登記,發(fā)生效力;未經(jīng)登記,不發(fā)生效力,但法律另有規(guī)定的除外。《擔保法》第41條規(guī)定:“抵押合同至登記之日起生效。”建設部《城市房屋產(chǎn)權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第1 8條規(guī)定:

“凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權登記的,其房屋產(chǎn)權的取得、轉移、變更和他項權利的設定,均為無效。”但學者們對登記要件說大都持批評態(tài)度。認為采納登記生效主義,雖有利于進一步強化登記的效力,并能夠簡便處理產(chǎn)權糾紛,但從理論上看它存在著缺陷。因為登記是針對民事權利的變動而設定的,它是與物權的變動聯(lián)系在一起的,它不是針對合同行為,而是針對物權變動所采取的一種公示方法。如果雙方達成協(xié)議以后,因雙方的原因沒有登記,出賣人反悔,要求返還房屋,根據(jù)登記生效主義,此種要求是正當?shù)摹＿@樣一來,就會使出賣人隨意置合同于不顧,合同關系將形同虛設。從實踐來看,采取登記生效主義,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會出現(xiàn)許多問題:第一,不利于保護善意一方當事人。當事人之間買賣房屋未經(jīng)登記的情況錯綜復雜,應區(qū)分導致房屋未登記的各種情況,尤其是當事人雙方的過錯問題來決定是否應宣告未經(jīng)登記的交易無效。如果完全以登記為生效要件,則有可能鼓勵一些不法行為人規(guī)避法律,利用房屋買賣欺詐他人,而損害善意一方當事人的利益。第二,絕對適用登記生效主義會沖擊現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序。如當事人之間在買賣房屋以后,雖沒有登記,但房屋已經(jīng)交付使用,買受人對房屋已進行了重大修繕,如果因未登記而返還房屋,就會擾亂現(xiàn)有的財產(chǎn)秩序。第三,從效益上講,采取登記生效主義,不承認無因性,導致大量的合同的審查義務不得不由登記機關負擔,登記的成本加大,在一個中國這樣的人口大國,力圖把所有的交易關系都納入登記程序,并且由登記官員進行實質審查的話,其工作量之大,成本之高是可想而知的,勢必導致登記時間的延長。第四,從公平角度講,登記生效主義規(guī)定了只有登記才能取得物權,但是,又缺乏對登記的第三人的限制。在第三人明知合同無效或可撤銷的情況下,仍然允許其取得其物權不公平的。對由于登記機關的錯誤而造成的真正權利人的損失的,法律只規(guī)定了登記機關更正的義務,而沒有規(guī)定國家的賠償責任,導致真正權利人的權利無法得到有效的救濟。所以說,筆者認為,我國應采納登記對抗主義。這符合當前市場經(jīng)濟的情況,有利于充分的鼓勵交易,促進交易的發(fā)展。

(四)不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)權利證明文件不統(tǒng)一

實現(xiàn)了以上三個方面的統(tǒng)一后,統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿及不動產(chǎn)證明文件就只是一個純粹的技術性問題了。

五、結語

隨著改革開放的進行,市場經(jīng)濟的迅速發(fā)展與經(jīng)濟形式的日益多元化,迫切要求國家出臺嚴格意義上的物權登記制度,但我國現(xiàn)有的登記制度仍然很不完備,并沒有根本上解決不動產(chǎn)登記的不統(tǒng)一問題。因此在《中華人民共和國物權法>已經(jīng)生效后的重要事情就是制定《不動產(chǎn)登記法》,以確定登記的功能、原則、具體規(guī)范等。以實現(xiàn)對不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一,從而更好的適應經(jīng)濟發(fā)展的潮流,促進交易安全,維護經(jīng)濟秩序,促進交易的發(fā)展。

參考文獻:

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[3]周口.羅馬法厚論(上)[H].商務出版社,2004.

篇6

關鍵詞：不動產(chǎn)；測量技術；應用

中圖分類號：P228 文獻標識碼：A

隨著科學技術水平的不斷發(fā)展，GPS技術得到了極大的應用，其中GPS技術的地圖測繪就需要用到地籍測繪中的數(shù)據(jù)，所以地籍測繪數(shù)據(jù)的準確性至關重要。目前我國的不動產(chǎn)測量技術仍然存在很多的缺點，無法滿足GPS測繪技術對于不動產(chǎn)數(shù)據(jù)要求的精確性。所以不動產(chǎn)測量技術亟須改進，無論是對于房地產(chǎn)開發(fā)還是GPS技術來說都十分重要。

1.不動產(chǎn)測量的相關概述

不動產(chǎn)測量的內(nèi)容主要包括現(xiàn)代地籍測量以及房產(chǎn)測量等，是用來管理土地以及房產(chǎn)等不動產(chǎn)的重要根據(jù)。地籍測量主要包括地籍變更測量、地籍圖測繪以及地籍控制測繪等內(nèi)容。地籍測量具有4個明顯特征：①測繪工作具有政府性；②測量信息具有可靠性和準確性；③測量工作的基礎是地籍調(diào)查；④測量技術種類多。至于實際測量不僅要考慮地籍圖，還要對界址點、宗地等信息進行準確核對。房產(chǎn)測量則更著重于房屋等相關建筑物的測量，通過測量和調(diào)查進行房屋繪圖，仔細核查房地產(chǎn)利用、數(shù)量、權屬以及位置等詳細信息。從而為房地產(chǎn)的開發(fā)利用、產(chǎn)籍管理以及產(chǎn)權等內(nèi)容提供主要依據(jù)內(nèi)容，同時也是現(xiàn)代規(guī)劃和發(fā)展城鎮(zhèn)化建設的重要依據(jù)。

2.不動產(chǎn)測量中的常見問題分析

2.1 地籍測繪中必不可少的一項內(nèi)容就是凈高與層高的測量，然而在實際的測量中測試者往往容易將二者混淆，甚至直接用凈高的測量結果來代替層高。我們這里所說的層高是指，樓層與地面、樓層于樓層、樓層與頂樓之間的距離，對于這些數(shù)據(jù)的測量本身就存在一定的誤差，如果再直接用凈高代替誤差將會更加嚴重。我們這里所說的凈高則是指地面到樓層下表面之間的距離，對于凈高的測量同樣存在著一定的誤差，但是國家卻沒有對誤差的范圍進行具體的界定，也沒有一個統(tǒng)一的規(guī)范標準。但是不動產(chǎn)的測量要求在對測量的結果進行計算時，如果有層高的數(shù)據(jù)，這主要用層高的數(shù)據(jù)進行計算。

2.2 不動產(chǎn)測量中有邊長度丈量誤差存在

在不動產(chǎn)測量工作中，就算是同一棟樓同一樓層測得的數(shù)據(jù)有可能不相等，一般情況下，由于房屋的構造不合理或者是常年的使用過程中發(fā)生過了形變，同一棟樓的前后左右的高度通常是不相等的。所以為了保證測量數(shù)據(jù)的準確性，我們通常要求測量工作者經(jīng)過多次測量求平均值，并且根據(jù)這些數(shù)據(jù)推算出建筑物的實際面積。

2.3 面積分攤問題在不動產(chǎn)測量中較為突出

有時候在不動產(chǎn)的測量中還需要計算建筑物的面積，需要計算樓層面積的建筑物通常是住宅建筑物，但是同時也需要注意不同住戶建面積分攤的問題。建筑物的種類眾多，他們的用途也是各不相同，有時候分攤的問題十分復雜，甚至涉及二級甚至多級分攤的問題，所以工作人員需要根據(jù)現(xiàn)場的實際情況采用不同的分攤方法。分攤問題的復雜性要求測量過程中測量的結果一定精確。

3.不動產(chǎn)測量領域中測量技術的具體運用

3.1 不動產(chǎn)測領域中數(shù)字化測圖技術的應用

隨著科學技術水平的不斷發(fā)展，不動產(chǎn)的測量技術也有了很大的改進，高科技產(chǎn)品在不動產(chǎn)測量中的引入，極大地提高了不動產(chǎn)測量結果的精確性。就拿當前比較流行的數(shù)字化測圖技術來說，它不僅在不動產(chǎn)的測量中有著廣泛的應用，在地籍測量中也是必不可少的技術手段。它主要的技術優(yōu)點就是需要的人力物力資源都比較少，同時搜集的數(shù)據(jù)信息也比較準確，而且速度相對較快。根據(jù)收集來的數(shù)據(jù)信息工作人員可以大致描繪出建筑物原有的模樣，這樣的圖像就可以用于不動產(chǎn)的分攤以及測繪工作了。

3.2 不動產(chǎn)測量領域中解析法的應用

不動產(chǎn)測量領域中的解析法主要應用于房屋面積、用地面積、公攤面積等面積結果的測量中，避免因面積、產(chǎn)權、用地等存在糾紛。作為不動產(chǎn)測量領域中較為準確的方法，解析法是解決糾紛性問題較為實用的一種方法。在實際測量中，主要通過界址點坐標，引用坐標解析的方法進行實際測量，從而得到更為精確的測量結果，減少誤差。在保證操作流程規(guī)范的情況下，引用坐標解析的方法進行方差測量，能夠盡量避免誤差的出現(xiàn)，從而取得更為精確的測量結果。為有效提高標準中面積誤差限差的精度，進而控制估算中存在的誤差等，采用解析法可以達到令人滿意的效果。

3.3 不動產(chǎn)測量領域中GPS技術的應用

進入21世紀以來人們對于GPS技術的運用越來越廣泛，甚至已經(jīng)成為人們?nèi)粘Ｉ钜约俺鲂斜夭豢缮俚闹匾M成部分，同時GPS技術也是測繪技術領域的重要手段。但是如果能將GPS技術對于不動產(chǎn)的測量發(fā)揮了極其重要的作用。所以在當前的已經(jīng)大部分的不動產(chǎn)測量中都用到了GPS技術，通過計算GPS技術測得的數(shù)據(jù)，我們可以準確的描繪出房產(chǎn)的大致外形，以便用于不動產(chǎn)的劃分。

結語

隨著測量技術以及測量工具的不斷改進，不動產(chǎn)測量數(shù)據(jù)的精確性也不斷地提高，測量的水平逐漸增加。但在不動產(chǎn)測量的實際操作中，不動產(chǎn)的測量也遇到了不少的難題，在解決這些問題的時候我們需要根據(jù)不動產(chǎn)測量的目的采用不同技術手段。尤其是將GPS測繪技術運用于不動產(chǎn)的測量中，提高了測量結果的準確性。

參考文獻

[1]石偉達.測繪新技術在工程測量中的應用與展望[J].建筑知識，2016（10）：99-100.

篇7

1.房產(chǎn)測繪單位對相關技術規(guī)范理解、掌握差異性帶來的登記風險

根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪應由房屋權利申請人、房屋權利人或者其他利害關系人自行委托具有測繪資質的測繪單位進行。房產(chǎn)測繪行業(yè)面臨著由集中統(tǒng)一測繪逐步向市場放開轉變或在已經(jīng)市場化的前提下結合登記職能的調(diào)整重新洗牌。這一轉變，將會打破政府集中統(tǒng)一測繪時，對相關技術規(guī)范理解、建筑部位面積計算、共有面積分攤掌握的一致性。必然會出現(xiàn)不同測繪單位對同樣建筑部位測繪方法不同、面積不同、共有面積分攤不同的局面。這種情況相對不動產(chǎn)登記職能分工，由于測繪項目所在區(qū)域不同、同一項目不同樓測繪單位、登記時間不同，加之登記人員對建筑部位具體的面積計算方法不夠了解，使得其隱蔽性極強，登記過程中極難發(fā)現(xiàn)，從而給登記帶來風險。這種亂象影響登記機關形象、侵害購房人權益，同時會引訟、，并且因為房產(chǎn)測繪共有面積分攤的特點，“面積一戶錯、戶戶都要修改”，加之已登記房屋可能存在抵押、查封等情況，造成更正登記的難度巨大。

2.建成房屋與規(guī)劃審批圖紙不一致帶來的房屋登記風險

探討這個問題之前，有必要先對目前的房產(chǎn)測繪方法進行介紹。根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GBT17986-2000），房產(chǎn)測繪要實地逐戶量取邊長尺寸。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》，房產(chǎn)測繪成果資料應當與房產(chǎn)自然狀況保持一致。但在目前的實際操作中，大量存在著建成房屋與規(guī)劃批準圖紙不完全一致的情況，考慮到不動產(chǎn)登記機構仍要以房屋的規(guī)劃批準文件對合法建造的房屋進行登記，在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，測繪單位往往會要求建設單位補充提供與房屋現(xiàn)狀一致的規(guī)劃變更圖紙，從而確保滿足登記合法性、安全性的同時，符合規(guī)范、規(guī)章對于房產(chǎn)測繪現(xiàn)場實測的要求。當然，這種后補規(guī)劃變更圖紙的做法，因其辦理程序并不通暢，也存在著建設單位申請辦理房產(chǎn)測繪、登記的難度大、購房群眾不能及時取得所有權證書的尷尬。

登記職能下放、房產(chǎn)測繪依法走向市場后，測繪單位要求建設單位提供規(guī)劃變更圖紙的局面將不復存在，房產(chǎn)測繪成果資料將在法規(guī)和實際操作層面真正意義上實現(xiàn)“與自然現(xiàn)狀保持一致”。盡管《不動產(chǎn)登記暫行條例》中提出“不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請的，應當查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。不動產(chǎn)登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產(chǎn)進行實地查看”。但是鑒于逐戶查驗難度巨大、登記從業(yè)人員對房產(chǎn)測繪專業(yè)技術不甚了解、登記機構對測繪單位技術“把關”的思維意識短期內(nèi)尚不能完全消除。按現(xiàn)狀測繪導致的與規(guī)劃批準不一致或未經(jīng)審批的房屋建筑部位被誤登記、設定他項權的風險將給不動產(chǎn)登記帶來新的考驗。

3.規(guī)劃審批房屋面積與房產(chǎn)測繪面積計算依據(jù)差異給不動產(chǎn)登記帶來的登記實質風險和行政不作為風險

目前，用于建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收的房屋面積數(shù)據(jù)各地多數(shù)依據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013）。而用于不動產(chǎn)登記、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易的房屋面積數(shù)據(jù)均依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（17986-2000）。兩規(guī)范在房屋面積計算的相關規(guī)定上存在諸多不同之處。規(guī)范的差異和不同人員對技術條款理解的差異，造成規(guī)劃許可面積與房屋預測算面積不同、規(guī)劃驗收面積與房屋登記測量面積不同。

但是，在新形勢下，因不同管理行為所需的房屋面積時常是不同測繪單位、甚至是建筑設計單位進行計算，對復雜的技術規(guī)范理解和掌握程度不同，不動產(chǎn)登記機構實際操作中很難核實哪些面積差異是由規(guī)范條款不同造成的所謂“合理差異”。這些將可能造成實際超規(guī)模建設房屋，甚至是規(guī)劃未批準的房屋部位被正常登記的實質風險 。而對于核實出不屬于規(guī)范不同造成的差異，在部門間協(xié)調(diào)配合、數(shù)據(jù)共享、政策支持尚在改革進程中的當下，解決處理存在一定難度。一頭是購房群眾急于辦證、一頭是開發(fā)企業(yè)絞盡腦汁東撞西碰，不動產(chǎn)登記機構也忙于部門間左右研究協(xié)調(diào)，給產(chǎn)生行政不作為風險埋下了隱患。

4.房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果差異性給不動產(chǎn)登記帶來的風險

房屋面積預測算成果是用于商品房銷售的重要屬性數(shù)據(jù)，因其作為房屋價值、各種稅費等的衡量載體，關乎購房人切身利益。房屋登記測繪成果作為不動產(chǎn)登記的重要屬性數(shù)據(jù)，是對預測算成果的確認和修正，在房屋銷售、登記信息系統(tǒng)中起到不動產(chǎn)登記單元前后銜接、建立關聯(lián)、數(shù)據(jù)匹配的關鍵作用。房屋登記測繪成果與房屋面積預測算成果面積上的差異處理，雖然在商品房買賣合同中已有約定、在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》里也有闡述，但諸多購房群眾因涉及補繳房屋差價仍對此十分關注。在政府集中統(tǒng)一測繪條件下，房屋面積預測算和登記測繪均由一家測繪單位完成，登記測繪是基于預測算成果結合變更圖紙和房屋現(xiàn)狀的修正，面積計算方法、共有建筑面積分攤方法前后基本能夠取得一致。因設計變更產(chǎn)生的前后面積差異也有依據(jù)可循。測繪單位基本能夠應對購房人關于前后面積差異的咨詢、、訴訟。在多家測繪單位介入房產(chǎn)測繪情況下，房屋面積預測算、登記測繪不可避免地出現(xiàn)不同測繪單位對面積計算方法、根據(jù)服務范圍確定的共有面積分攤，甚至是影響分攤的功能區(qū)劃分均存在不同認知、更不可能去對比分析預測算和登記測繪戶室面積差異大的原因，這將會給前后面積差異引入放大的可能，且無論是預測算還是登記測繪面積錯誤，或是都不違反規(guī)范的前后做法差異造成的面積差異一律都會變成購房人對不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的不認可，咨詢、、訴訟也都將劍指登記機構。

二、規(guī)避風險的措施

1.政策層面

根據(jù)《建設部辦公廳關于建筑面積計算標準問題的復函》（建辦標函〔2001〕403號），“房屋產(chǎn)權登記面積測算應當依據(jù)GB/T17986-2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》。該規(guī)范適用于房產(chǎn)測量，主要為房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理服務。關于規(guī)劃管理中有關面積計算問題，應由各地規(guī)劃主管部門負責確定。1995年12月頒布的《建筑面積計算規(guī)則》是編制工程預算、確定工程造價的依據(jù)”。目前，建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收的房屋面積計算普遍依據(jù)的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），是對《建筑面積計算規(guī)則》的修訂。

因此，筆者認為政策層面可統(tǒng)一商品房銷售許可、不動產(chǎn)登記、建設工程規(guī)劃許可審批和規(guī)劃驗收關于房屋面積計算的依據(jù)為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）。同時，為更好的適應房地產(chǎn)發(fā)展的需求、避免規(guī)范條款的認知差異，應對《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T17986-2000）進行修訂，簡化房屋附屬建筑部位面積計算方法、進一步明確共有面積分攤規(guī)則。

2.房產(chǎn)測繪成果監(jiān)管層面

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》，不動產(chǎn)登記機構受理不動產(chǎn)登記申請的，應當查驗不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產(chǎn)狀況是否一致。不動產(chǎn)登記機構可以對申請房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記的不動產(chǎn)進行實地查看”。根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》“用于房屋權屬登記等房產(chǎn)管理的房產(chǎn)測繪成果，房地產(chǎn)行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核。審核后的房產(chǎn)測繪成果納入房產(chǎn)檔案統(tǒng)一管理”。不動產(chǎn)登記機構可設立房產(chǎn)測繪成果審核機構，負責結合上述風險點，研究制定房產(chǎn)測繪成果審核內(nèi)容；負責結合房產(chǎn)測繪項目實際，不斷歸納總結和統(tǒng)一新建筑形式面積計算方法；負責結合經(jīng)驗做法修訂當?shù)氐摹斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》實施細則；負責制定和統(tǒng)一房產(chǎn)測繪成果樣式。只有將不動產(chǎn)登記審核工作做實，強化測繪成果的監(jiān)督管理，方能更好的規(guī)避不動產(chǎn)登記風險。

3.操作層面

篇8

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)按揭抵押、預告以及將其作為融資工具的抵押登記業(yè)務也隨之增多，從而促使注銷后的房產(chǎn)檔案保管成為了房地產(chǎn)登記機構不可忽視的工作內(nèi)容。我國注銷后的房產(chǎn)檔案主要形成于以下四個方面：一是注銷后的預告類檔案；二是注銷房產(chǎn)抵押登記形成的檔案；三是注銷在建工程抵押登記形成的檔案；四是因拆遷、城中村改造、地震以及異議登記、查封登記、變更登記等原因而需要注銷的房產(chǎn)檔案。其中，形成于前三類的房產(chǎn)檔案占注銷后房產(chǎn)檔案的比重較大。尤其在注銷房產(chǎn)抵押登記之后，雖然申請登記權利人和義務人的雙方合同約定權利義務已完成，但是房屋登記機構對注銷后的房產(chǎn)檔案保管工作仍然要持續(xù)進行。這是因為，一旦在房產(chǎn)抵押登記注銷過程中存在問題，如債權擔保被抵押人偽造登記文件而注銷等問題，就必須以登記機關提供的注銷后房產(chǎn)檔案為依據(jù)解決爭議。因此，登記機關一定要妥善保管好注銷后的房產(chǎn)檔案，遵循有關規(guī)定明確檔案保管內(nèi)容、銷毀范圍和保存時間。

二、注銷后的房產(chǎn)檔案處置

1、注銷后的房屋所有權證書處置

對于房產(chǎn)檔案而言，它是權屬登記管理的主要工作內(nèi)容之一，檔案中的內(nèi)容與房產(chǎn)證上的內(nèi)容相一致，同時還記載了產(chǎn)權證封皮上的相關信息，如注冊號、印刷編碼等等，即便發(fā)生產(chǎn)權查實或是變更等情況時，也都必須以確權的產(chǎn)籍資料作為主要依據(jù)。通常情況下，由有關部門頒發(fā)的房屋所有權證是對房屋所有權的一種確定和認可，該證書所代表的并非是房屋權屬的來源證明，而是房屋產(chǎn)權變更或轉移的新憑證，也就是說一旦房屋產(chǎn)權發(fā)生變更或是轉移時，原本的證書必須隨之進行注銷作廢處理。從房屋的本質上看，其歸屬于不動產(chǎn)的范疇，它的主要特點是價值高、使用年限長，故此，在房屋產(chǎn)權人變更或是轉移的過程中，原本的產(chǎn)權證成為必須提交的材料之一，該證書反映了房屋權屬人的變更，其在一定程度上對房地產(chǎn)管理有著較強的引申作用。為此，廢棄的房屋產(chǎn)權證書應當在注銷作廢之后作為附件歸檔于產(chǎn)籍資料當中。由于發(fā)放房屋所有權證時，已經(jīng)將證書掃描成為相應的影像文件，所以這種文件也具備一定的法律效力，這樣一來，在歸檔立卷的過程中，不但進一步減輕了案卷負荷，而且還避免了廢棄的房屋所有權證被非法利用的可能。

2、注銷后的房產(chǎn)檔案銷毀范圍與保存時間

由于房屋產(chǎn)權登記部門所面臨的檔案庫存量連年遞增，故此，我國現(xiàn)行的《房地產(chǎn)登記技術規(guī)程》（以下簡稱規(guī)程）對房產(chǎn)檔案注銷后的處置問題進行了明確規(guī)定，如可列入銷毀范圍的紙質檔案包括：預告登記已注銷滿2年、地役權登記已注銷滿2年、異議登記已注銷滿2年、查封登記已解除滿5年以及抵押權登記已注銷滿5年。雖然《規(guī)程》當中對方案檔案注銷后的處置給出了較為明確的時間，但因為《規(guī)程》本身屬于行業(yè)標準，故此，它的效力要比法律法規(guī)小一些。換言之，在具體處置時，除了要遵循《規(guī)程》中的規(guī)定之外，還應當符合相關法律的要求。此外，《規(guī)程》中還規(guī)定，登記事項登薄之后，房地產(chǎn)登記機構應當對相關材料進行收集、整理、歸檔保存，如房屋產(chǎn)權的登記申請材料、審核材料以及一些有保存價值的材料等等。除《規(guī)程》中給出的可列入銷毀范圍的檔案應進行定期保存之外，其余檔案均應當進行永久保存。

3、注銷后的房產(chǎn)檔案管理內(nèi)容

當前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為重要的融資工具，使得房產(chǎn)抵押登記數(shù)量迅猛增加。為了準確掌握房屋產(chǎn)權的變化情況以及相關權利的法定證明材料，房屋登記機構必須要做好房產(chǎn)抵押（預告）登記注銷后的檔案管理工作，規(guī)范該類檔案的保管內(nèi)容。通常情況下，在注銷房產(chǎn)抵押（預告）登記之后，房屋登記機構注銷的檔案之中還包括如下內(nèi)容：登記申請表、身份證、合同、法人證書等等。而注銷后的檔案則具體包括以下資料：抵押登記雙方的身份證明、合同、授權委托書、結婚證等等。雖然上述資料相對較多，但從法律的角度上看，每一種資料都是不可或缺的，這是因為以上證明材料之間均具有一定程度的聯(lián)系，若是其中某一項欠缺，則會造成不利的影響。必須特別指出的是，盡管《規(guī)程》當中對抵押登記、查封登記、預告登記、異議登記以及地役登記注銷之后的紙質檔案銷毀范圍和保存期限給出了明確的規(guī)定，但是，以上檔案在規(guī)定的銷毀時間內(nèi)，登記機構仍舊對其具有保管的責任和義務。

篇9

【關鍵詞】高校房產(chǎn)產(chǎn)權 檔案管理 信息化

一、房地產(chǎn)權屬檔案管理的內(nèi)容

1.房地產(chǎn)平面圖

房地產(chǎn)平面圖是一種反映房屋、土地現(xiàn)狀的專業(yè)圖。房地產(chǎn)平面圖是由測繪專業(yè)人員按國家規(guī)定的房產(chǎn)測量規(guī)范、標準和程序勘測和繪制出反映城市房屋和土地的分布、占有、使用等方面情況的專用性圖紙。

2.房地產(chǎn)有關證明和文件

有關證明文件是城市房地產(chǎn)行政管理部門在房地產(chǎn)權屬登記、調(diào)查、測繪、權屬轉移、變更等房地產(chǎn)權屬管理工作中直接形成的有保存價值的文字、圖表、聲像等不同形式的歷史記錄。

3.房地產(chǎn)卡片

房地產(chǎn)卡片是對房地產(chǎn)權利人的情況、房屋所有權、土地使用權狀況以及產(chǎn)權來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。它按房地產(chǎn)產(chǎn)籍地號(丘號)順序,以一處房屋坐落中的每幢房屋為單位而填制的。

4.房地產(chǎn)登記簿冊

房地產(chǎn)簿冊是房地產(chǎn)權屬登記、發(fā)證中根據(jù)工作需要而分類編制的各種表冊的總稱。房地產(chǎn)產(chǎn)籍資料的各項內(nèi)容應該是一致的,并應及時進行異動管理。

二、房地產(chǎn)權屬檔案的特點

1.專業(yè)性

權屬檔案產(chǎn)生于房地產(chǎn)專業(yè)部門。權屬檔案是專業(yè)性材料。房地產(chǎn)權屬管理工作特別是權屬登記工作,面廣量大,政策性強,形成的檔案材料專業(yè)性強。權屬檔案在內(nèi)容和形式上與一般公文有明顯的區(qū)別,內(nèi)容上反映房地權屬狀況和房地位置和面積大小,文件名稱采用房地產(chǎn)專業(yè)術語多,形式上,結構規(guī)范,多為表格式、填寫式。

2.動態(tài)性

權屬檔案的動態(tài)性是權屬檔案最顯著的特點。權屬檔案形成后,房地產(chǎn)權屬和房地情況并不是固定不變的,隨著產(chǎn)權人的變化,房屋的損壞倒塌,城市建設的發(fā)展,房地產(chǎn)市場的活躍,房屋的買賣、交換、繼承、贈與、分析等權屬轉移不斷發(fā)生,房屋的拆除、翻改、擴建日趨頻繁,土地分割、合并等房地變更又不可避免。因而房地產(chǎn)權屬處于不斷轉移和變更之中,具有極強的動態(tài)性。目前,權屬檔案因產(chǎn)權變更引起異動的每年約有20%。隨著產(chǎn)權人的變化、房屋現(xiàn)狀的變更,權屬檔案體系中的圖、檔、卡、冊必須作相應更改,檔案目錄甚至于檔案材料要作動態(tài)注記,檔案必須及時補充新材料,以確保檔案的真實性、系統(tǒng)性和完整性。產(chǎn)權的動態(tài)性,使權屬檔案成為“活”檔案。

3.真實性

權屬檔案是產(chǎn)權沿革的歷史記錄,這種記錄必須與實際相符,記載的產(chǎn)權人,產(chǎn)權范圍必須清楚,能在產(chǎn)權審核和排解產(chǎn)權糾紛中起憑證和參考作用。真實性是權屬檔案的生命,也是發(fā)揮檔案的現(xiàn)實效用的基礎和前提。

4.完整性

權屬檔案的完整性體現(xiàn)在兩個方面,一是房地結合,二是圖、檔結合。

5.價值性

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn),價值高,在單位和個人的財產(chǎn)構成中占有重要地位。因此,權屬檔案屬于財產(chǎn)檔案。6.法律性

由記載房屋所有權歸屬的憑證材料組成的權屬檔案,具有法律效力,是房地產(chǎn)管理部門和人民法院確認房屋產(chǎn)權、處理房地產(chǎn)糾紛的重要依據(jù)。鑒于上述特點,特別是權屬檔案的專業(yè)性和動態(tài)性,表明權屬檔案應由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一管理并單獨進行保管。權屬檔案不宜與文書檔案、會計檔案等其他門類檔案相混淆。

三、高校房產(chǎn)權屬檔案管理的現(xiàn)狀

我校檔案管理基本上都是停留在紙質文件、圖紙的狀態(tài)。房產(chǎn)部門的主要工作是檔案整理、編寫卷宗、存儲入庫、備查立卷等。許多檔案資料處于長期閑置的狀態(tài),沒有及時整理歸檔,更沒有很好的利用。管理人員的管理觀念比較保守,習慣于傳統(tǒng)的手工操作方式來處理文本信息、處理房產(chǎn)檔案信息。這是因為房產(chǎn)管理人員多數(shù)不是專業(yè)對口的管理人員,沒有經(jīng)過正規(guī)的學習、培訓,對檔案知識和技能不熟,只是對收集、整理、立卷、歸檔等一系列工作進行簡單的整理、分類、建檔,而沒有及時準確完整的進行更新;而且管理人員經(jīng)常變動也造成檔案管理資料的保存不連續(xù)不持久,使房產(chǎn)檔案殘缺、間斷,一些數(shù)據(jù)丟失,導致房產(chǎn)檔案失去了歷史資料的功能和用途。

四、高校房產(chǎn)權屬檔案管理信息化的應用

住房制度改革以后,住房由原來的福利分配逐漸向社會化、商品化轉變。房屋產(chǎn)權的變動情況越來越復雜,房屋的買賣、繼承、贈與等行為都使房屋產(chǎn)權發(fā)生變化。房產(chǎn)檔案應該全面、及時地反映房屋產(chǎn)權變化的過程。房產(chǎn)檔案作為房屋產(chǎn)權變動的原始記錄,必須隨著房屋及房屋所有權人的變動而變動。但是因為房產(chǎn)檔案管理的信息化程度不高,信息變更速度慢,房產(chǎn)檔案的查詢和使用都很不方便。針對以上情況,建立一套符合學校特點,又方便快捷的房屋檔案管理軟件來提高管理效率是房產(chǎn)檔案管理發(fā)展的必然趨勢。房產(chǎn)管理信息化就是就是要把房屋的有關數(shù)據(jù)、信息、圖紙等存儲到計算機里,建立房屋信息數(shù)據(jù)庫,存儲各種形式的圖形和屬性數(shù)據(jù),把圖形數(shù)據(jù)和屬性數(shù)據(jù)之間以有效的數(shù)據(jù)組織方法聯(lián)系起來,對數(shù)據(jù)的變動及時的更新,以方便于查詢和數(shù)據(jù)整理。

系統(tǒng)以數(shù)據(jù)庫中的房屋的區(qū)位、權益、實物等數(shù)據(jù)為基礎,利用先進的數(shù)據(jù)庫技術實現(xiàn)信息的共享和資料的歸檔和查詢。為了方便查詢、統(tǒng)計可以把數(shù)據(jù)分成公有住房管理、房改售房管理、辦公用房管理、商服用房管理等幾個模塊。這幾個模塊下還可以設定文件、編輯數(shù)據(jù)、工具、系統(tǒng)管理、打印等小模塊。文件模塊是對表格的操作、編輯模塊完成常規(guī)的編輯、工具模塊提供繪制所需的工具。系統(tǒng)管理模塊是對數(shù)據(jù)的備份和恢復進行管理。為了能夠方便查詢,保證數(shù)據(jù)的即時性,有必要建立一個平時用的工作庫,各種數(shù)據(jù)的修改、輸入、計算、統(tǒng)計都在這個庫里進行。

五、結束語

房產(chǎn)產(chǎn)權檔案管理信息化是先進科學技術手段和科學管理方法與傳統(tǒng)的檔案管理方式的有機結合,是新形勢下房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然趨勢。運用現(xiàn)代信息處理技術手段來開發(fā)房產(chǎn)檔案信息資源,必將極大地提高檔案資源的開發(fā)能力和利用效率,使房產(chǎn)檔案管理的各個方面更加完善。

參考文獻:

篇10

【關鍵詞】房產(chǎn)；測量；管理；標準；協(xié)作

引言

房產(chǎn)測量是運用測量和調(diào)查工作來測定城鎮(zhèn)房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權屬狀況、位置、數(shù)量、質量以及利用狀況的專業(yè)測量。其目的是為房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理和房地產(chǎn)交易等提供基礎數(shù)據(jù)和圖檔資料。房產(chǎn)測量的主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量,房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量,房地產(chǎn)測量成果資料的檢查與驗收。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展,房產(chǎn)測量日益成為社會關注的焦點。

1. 房產(chǎn)測量的管理

房產(chǎn)測量是房屋權屬登記發(fā)證的關鍵環(huán)節(jié),是房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理的重要基礎工作,是一項政策性和技術性都很強的工作。測量成果一旦被房產(chǎn)登記機構審核采用便作為登記機構的行政行為,產(chǎn)生法律效力,所以房產(chǎn)測量不屬中介經(jīng)營行為,而是一種法定測量。

目前全國各地城市房產(chǎn)測量管理工作大體分為三類:

1) 行業(yè)壟斷類:在房產(chǎn)行政管理系統(tǒng)內(nèi),權屬管理、測量管理單位、房產(chǎn)測量單位為一體。在轄區(qū)的房產(chǎn)測量工作由房產(chǎn)行政主管部門下屬的測量單位壟斷。

2) 行業(yè)半壟斷類:房產(chǎn)測量市場在各地方各區(qū)縣房管系統(tǒng)下屬的測量單位間放開,系統(tǒng)外單位不得從事房產(chǎn)測量工作。

3) 測量市場化:房產(chǎn)測量市場完全市場化放開,地方房產(chǎn)行政管理部門設立房產(chǎn)測量管理機構。

上述情況在實際運行中各有利弊。行業(yè)壟斷,其弊端在于沒有競爭,容易導致服務意識淡化,降低工作效率,缺少監(jiān)管;其有利的一面在于房產(chǎn)行政主管部門對測量單位的管理上責權利清晰,測量單位不會受到開發(fā)企業(yè)的影響。市場放開時,測量機構之間競爭激烈,相互壓價,成果質量降低,管理上責權利不明確,房產(chǎn)測量行政管理權在地方測量主管部門,而相關責任由房產(chǎn)行政主管部門承擔;測量機構受開發(fā)企業(yè)制約,給后期的房產(chǎn)產(chǎn)權登記工作帶來很大的風險,因此“測管分離”勢在必行。

“測管分離”并非市場化的概念,而是指操作與管理的分離,不能自測自管。行業(yè)半壟斷體現(xiàn)了房產(chǎn)測量為房地產(chǎn)管理服務的宗旨,規(guī)范了房產(chǎn)測量行為,確立了房產(chǎn)測量的權威性,體現(xiàn)了“測管分離”的指導思想,有利于提高房產(chǎn)測量成果的質量,又維護了房地產(chǎn)市場的正常秩序,避免了測量人員流動性大,測量機構惡意降價競爭,數(shù)據(jù)成果標準不一致的問題,降低了交易權屬登記部門使用不規(guī)范的測量成果導致的行政風險。南京是這方面做得較為成熟和規(guī)范的城市之一。南京市房產(chǎn)局產(chǎn)權市場處根據(jù)建設部“測管分離”的精神,籌建了“南京市房產(chǎn)測量管理辦公室”,負責建立南京市房產(chǎn)測量市場管理制度,監(jiān)管房產(chǎn)測量市場秩序,制定房產(chǎn)測量技術標準,檢查房產(chǎn)測量機構的產(chǎn)品質量和協(xié)調(diào)處理房屋面積測算糾紛,引導房產(chǎn)測量市場的健康發(fā)展,房產(chǎn)測量管理辦公室制定了《商品房預售面積測算管理辦法》,通過對全市房產(chǎn)測量市場需求的調(diào)研,對不符合市場管理要求的測量機構堅決取締,只保留兩家具備差錯賠償能力和業(yè)務技術水平過硬的內(nèi)部測量機構,有效穩(wěn)定和控制了房產(chǎn)測量市場的局面,既滿足了房產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的需要,也為進一步加強管理奠定了基礎。

2. 房產(chǎn)測量的依據(jù)標準

2.1 《房產(chǎn)測量規(guī)范》相關內(nèi)容滯后

隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展,房屋的建筑結構和建筑形式日趨多樣化、復雜化, 2000年頒布的國標《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的大多條款已不再具有指導性和可操作性。雖然地方房管部門也制定了相關的辦法或規(guī)范以求解決實際工作中遇到的一些新問題,但是沒有相關的上位法為依據(jù)而顯得底氣不足。

比如新出現(xiàn)的“復式結構”“消防連廊”《規(guī)范》中無從查找,《規(guī)范》中一些條款模糊不清,會讓不同的人出現(xiàn)不同的理解。比如8.2.1 K)“有柱或有圍護結構的門廊、門斗按其柱或圍護結構的水平投影面積計算。”可以理解為只要有柱或有圍護結構的門廊、門斗均按其柱或圍護結構的水平投影計算全面積計算。但是8.2.2 B)中“獨立柱、單排柱的門廊……屬永久性建筑的,按其上蓋水平投影面積的一半計算”。同樣的有柱門廊,出現(xiàn)兩種結果。《規(guī)范》中對共有共用面積的處理原則做了如下規(guī)定,“產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的,按文件達成協(xié)議執(zhí)行,無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的,可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。”并沒有對其內(nèi)容給以詳細解釋,執(zhí)行起來很茫然。

隨著《物權法》的實施,業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權已成為不動產(chǎn)物權中的重要權力。業(yè)主所購買的套內(nèi)建筑面積為其個人專有,而樓梯間、設備用房等公共設施為業(yè)主共有,共有部位具有從屬性和不可分割性。業(yè)主對專有部分以外的共有部分不僅享有共有的權利,還享有共用管理的權利,并對其共有部分的管理負有相應的義務。若對建筑物內(nèi)共有的建筑面積進行分攤,不符合《物權法》的精神。建議完善《規(guī)范》,更有效的指導房產(chǎn)測量工作。

2.2 《房產(chǎn)測量規(guī)范》和《建筑工程建筑面積測算規(guī)范》不一致

房產(chǎn)行政管理部門用于新建商品房預售、權屬登記的房屋建筑面積測算執(zhí)行的標準是《房產(chǎn)測量規(guī)范》,而規(guī)劃部門和建筑設計單位計算房屋建筑面積執(zhí)行的標準是《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》,這兩個規(guī)范都是國家標準,具有同等的效力,但是在計算面積的標準上存在不同,雖然各自的側重點不一樣,可計算結果導致同樣的房屋因執(zhí)行規(guī)范不同而出現(xiàn)兩個不同的建筑面積。例如《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中“單層建筑物高度在2.20 m及以上的應計算全面積;高度不足2.20m者應計算1/2面積。”而《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定層高2.20m以上(含2.20m)的建筑物才能計算面積。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》中規(guī)定“建筑物的陽臺均應按其投影的1/2計算面積;而《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定”挑樓、全封閉的陽臺按其水平投影計算全面積;未封閉的陽臺、挑廊按其圍護結構的水平投影面積的一半計算。這兩種規(guī)范中還有很多類似的計算方式標準不一致的地方,由此造成管理上的混亂和矛盾,甚至在社會中產(chǎn)生不穩(wěn)定因素。

3. 房產(chǎn)測量中相關部門的協(xié)作

3.1 建設工程規(guī)劃許可

我國城鎮(zhèn)規(guī)劃實行“一書兩證”的管理制度,即選址意見書,建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法審核,建設工程符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的法律憑證。建設單位持注明勘察設計證明的總平面圖、建筑設計平面、立面、剖面圖、基礎圖、地下室平面圖、剖面圖等施工圖所提交城市規(guī)劃部門進行審查,經(jīng)審查批準后核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證,建設工程的具體內(nèi)容和各項指標在建設工程規(guī)劃許可證通知書及規(guī)劃附圖中體現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照建設工程規(guī)劃許可證審批的內(nèi)容開發(fā)建設,所以建設工程規(guī)劃許可證,通知書及附圖成為受理房產(chǎn)測量的要件之一。

建設工程規(guī)劃許可具體內(nèi)容應該體現(xiàn)審批項目中房屋的層數(shù)、用途、長寬尺寸、附屬用房的位置和規(guī)模以及對建設單位報審的建筑施工圖紙的確認,這樣房產(chǎn)測量機構才能準確描述房屋各種要素,確定房屋的范圍和數(shù)量,為產(chǎn)權登記發(fā)證和房產(chǎn)管理提供有法可依的測量成果資料。

如需變更的,也必須經(jīng)規(guī)劃部門批準方可實施,規(guī)劃和實施建設工程竣工驗收之前,規(guī)劃主管部門要對建設工程是否按照建設工程規(guī)劃許可證及其附件、附圖確定的內(nèi)容進行現(xiàn)場審核對符合規(guī)劃許可內(nèi)容要求的核發(fā)規(guī)劃核實證明,對經(jīng)核實建設工程違反許可的,依法提出處理意見;經(jīng)規(guī)劃核實不合格的或未經(jīng)規(guī)劃核實的建設工程,不予出具竣工驗收,房產(chǎn)測量部門看到建設單位提供的有效的竣工驗收手續(xù),就可以認定該房屋符合建設工程規(guī)劃審批要求。

3.2 司法鑒證

在受理司法查封、判決的面積鑒證業(yè)務時,常常會遇到困難。因為房產(chǎn)測量工作既有技術性又有政策性,所出具的測量成果資料為產(chǎn)權登記服務,必須符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》及房產(chǎn)登記的相關要求,而實際工作中會遇到各種不同情況,使得房產(chǎn)測量無法進行。如司法部門,將公共部位直接裁判給某一方,或將某一套房屋判決給多個產(chǎn)權人等,造成測量業(yè)務無法進行,如果部門之間協(xié)作配合,共同確定分攤方案和權屬界限,就會避免司法判決后無法進行房產(chǎn)測量的事情發(fā)生。

4. 結束語

隨著房地產(chǎn)市場快速發(fā)展和不斷規(guī)范,市場對房產(chǎn)測量的要求越來越高,測量單位承擔的責任也越來越重大。與其他經(jīng)濟活動不同的是房產(chǎn)測量風險具有特殊性,他涉及面廣,而且復雜,不僅給測量單位和測量人員帶來風險,也會給利益相關各方帶來不同的風險。一方面,房產(chǎn)測量的技術性和政策性很強,但房產(chǎn)測量領域的法律法規(guī)不夠完善;另一方面,房產(chǎn)測量現(xiàn)地情況復雜,數(shù)據(jù)繁多,工作量大,從業(yè)人員難以保證完全不出現(xiàn)差錯。但是,房產(chǎn)測量成果一經(jīng)相關部門確認,就具有法律效力,房產(chǎn)的高價值性使任何一個錯誤都可能給當事人帶來巨大的經(jīng)濟損失,因而引發(fā)賠償。為規(guī)避風險,在加強質量管理和社會監(jiān)督的同時,應建立完善風險保障機制。

房產(chǎn)測量不再是一種新興的行業(yè),它的發(fā)展如何關系到千家萬戶,已成為百姓關注的熱點,全社會從上至下都應該為它積思謀慮。使它不斷提高完善,更加充分地服務社會、服務于人民。

參考文獻

[1]呂永江.房產(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測量技術[M].北京:中國標準出版社, 2001.