不動產管理的特征范文

導語：如何才能寫好一篇不動產管理的特征，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動產權籍一體化管理應以電子登記簿為核心

不動產電子登記簿，是指由不動產統一登記機構依據標準制作并依法管理的，采用電子介質形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權利歸屬狀況、權利限制與提示事項以及其他相關事項的具有物權公信與推定效力的文件。不動產電子登記簿與不動產登記電子檔案目錄、不動產紙質登記檔案的數字化加工處理成果一并構成不動產登記電子檔案。不動產電子登記簿是不動產登記電子檔案的核心組成部分，是不動產信息化管理的命脈，是不動產信息化統一登記工作的出發點和落腳點，是不動產權籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動產登記機構大都采用電子登記簿記載各類不動產權利歸屬和其他法定事項，故不動產統一登記機構應嚴格依照相關法律法規、技術標準、操作規程等著重從以下兩個方面來管理不動產電子登記簿。

1.規范記載

不動產電子登記簿的信息記載必須嚴格按照相關標準與說明規范錄入、仔細核對、謹慎審查，確保與登記最終審核結果一致。對于在將登記事項記載于不動產電子登記簿后才發覺業務人員誤錄、遺漏相關數據的，必須嚴格依照更正登記規定的程序進行更正，并保存相關電子記錄與說明。

2.專人保管

不動產登記機構應當指定專人負責不動產電子登記簿的保管。專人保管的關鍵在于由專人負責對不動產電子登記簿的定期異地異質備份、存儲設施定期維護、數據庫安全防護防御、信息保密加密、錄入記載權限控制、信息查詢權限分級等。

二、不動產權籍一體化管理應依托地理信息系統

因為各類不動產權籍主要采用地理坐標作為基礎編碼或編碼規則進行日常管理，加上不動產權籍一體化管理又需要強大空間和圖形處理能力的信息系統的支持，而地理信息系統（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強大空間和圖形處理能力的綜合信息系統，所以不動產權籍的一體化管理必須依托地理信息系統（GIS）。建立不動產地理信息系統作為不動產權籍一體化管理的信息平臺，可以有效實現不動產權籍各類數據的有效整合、合規管理，在此基礎上可以方便地進行各類不動產登記的受理、審核、登簿、發證、歸檔等業務，可以快速地進行各類數據的處理與更新、統計與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關業務系統信息的互連互通難題，進而達到信息平臺的統一。

三、不動產權籍一體化管理應以地籍管理為主干

因為不動產主要包括土地以及定著于土地上的其他不動產，具有相對固定不動的顯著地理特征，所以不動產權籍優質、高效的一體化管理應以地籍管理為主干，以其他各類不動產權籍管理為枝葉進行統一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動產以宗地為單位按照國家統一的編碼規則進行信息處理與關聯（宗海及其附屬信息類似處理與關聯），從而建立起以統一地理空間為基礎、宗地為核心、房屋林木等權屬登記信息為枝干，具有統一規則與編碼要求的不動產權籍信息管理系統（見圖1）。

四、不動產權籍一體化管理應以動態管理為核心

1.不動產權籍的增籍與滅籍業務

不動產權籍的增籍與滅籍業務是不動產權籍動態管理的兩大核心業務，兩者同等重要，但在實際操作中不動產登記機構往往偏重增籍業務而忽視滅籍業務。

由于不動產權屬登記主要關涉不動產權籍的增籍業務，而不動產權籍調查可以對不動產權籍的滅籍業務提供有效的數據成果支持，所以當前不動產統一登記機構除做好不動產統一權屬登記外，還應高度重視并嚴格依照國家相關要求、規范以及技術方案、規程等將地（海）籍調查作為不動產權籍調查的基礎，且在此基礎上一并開展各類不動產權籍的一體化調查工作。不動產統一登記機構在調查過程中發現某已登記的不動產已滅失的，應及時辦理該不動產權籍的滅籍業務并在電子登記簿中將該不動產的所有權登記記錄標明滅失。

2.完善不動產滅籍業務的新手段

不動產滅籍業務在依托不動產地理信息系統平臺的基礎上，結合不動產權籍調查結果，可以快速地實現不動產權籍滅籍處理。依據國土資源部地籍管理司公布的《關于做好不動產權籍調查工作的通知》，不動產權籍調查應堅持原有規程，采用先進成熟的高精度調查技術。在不動產權籍調查過程中，可以充分利用不同時期的高分辨率衛星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數運算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測技術，通過自動處理、人機互動等方式，快速找出與當前衛星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區域。結合不動產權籍調查的數據成果，可以確定變化區域的變化情況，從而確定滅籍區域，進而完成不動產權籍的滅籍業務。另外，可以利用規劃部門的控制性詳細規劃資料或土地利用規劃資料，快速劃定不動產權籍待滅籍區域，為將來的滅籍業務劃定重點關注區域，從而確保滅籍業務的高效進行。

3.房屋征收拆遷凍結的新方式

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關鍵詞：不動產測繪；測繪工程技術；現狀；思考

引言

不動產測繪工作是一項基礎且復雜的工作，對后續不動產的登記和管理工作有一定的影響，對測量結果的精確性有很高的要求，相比其他測繪工作，其工作的開展要求更為嚴格，開展不動產測繪工作的前提條件是必須遵循相關的法規、行業規范標準。隨著全球定位系統（GPS）、地理信息系統（GIS）、遙感技術的成熟，依靠人工記錄和操作的傳統測繪技術逐漸向數字化、自動化發展[1]。智能化的發展減少了人員成本、物資投入，也使測量精度以及工作效率大幅提升，企業的經濟效益也得到提升。現代測繪工程技術的大量涌現，促使相關作業技術不斷更新、不斷改進，對不動產測繪工作質量的提升也起到了促進作用。

1不動產測繪的概述

不動產測繪是相關部門開展土地產權管理、土地開發建設工作的基礎。此項工作的重點應放在地形圖繪制、土地面積測量計算、測量報告生成等方面。根據各區域土地的實際狀況實施土地歸屬權、界址、數量以及面積等的調查，依據調查結果繪制全面的數據圖表以呈現出土地的相關使用情況，是不動產測繪的主要工作。不動產測繪是根據不動產的實際構造和位置，選擇適合區域地籍測繪的測繪技術，以確保測繪技術的可行性，保證不動產的準確測量[2]。開展不動產測繪工作應在確保使用者基本權益的基礎上展開，將區域地質條件融入整個測繪工作中，有利于此項工作經濟與技術的可行性分析。在具體實施測繪工作時，在同一區域內地籍圖可以實施有效的合理轉換，促進行業管理的標準化、統一化，進行不動產的測繪工作為后期開展相關查詢、統計工作奠定基礎。在建筑業快速發展、城鄉一體化背景下，不動產本身的價值是公眾關注的焦點，這使不動產測繪工作得到高度重視。通過不動產測繪，精準獲取較為全面的地籍、產權信息，并以獲取的數據對不動產的價值進行評估。依據測繪結果融合我國目前產業發展規劃的現狀，更好地制訂相關的測繪策略和技術方法。針對測繪內容采取相應的測繪技術實施作業，有效提升不動產測繪質量和效率。不動產測繪工作專業性很強，需要專業素質較高的人員來擔任此項工作，測繪人員需要了解和掌握相關的專業知識和技能，對目前國內房地產行業中的各類交易業務進行充分的了解，只有掌握和了解了行業相關知識和交易業務，才能勝任這一專項工作。同時，不動產測繪人員還需要具備應對突發狀況的能力，這就要求其應掌握再測、補測專業技能。由于此項工作多為野外作業，在進行圖紙表達時，既要將各層面的內容清晰呈現，還要展示廣泛的野處區域，將相關領地界限等重要標識在圖紙上標出，這就需要比例尺較大的測繪圖紙。相較于其他普通地形的測繪，在測量對象上不動產測繪明顯表現出特殊性，是為了讓人們了解房屋之間的位置關系，更好把握房屋之間的距離關系這是主要目的。不動產測繪工作具權威性，開展測繪工作時，測繪人員要嚴格遵循國家相關不動產測繪技術條例以此進行操作，測量工作結束后，上交到相關部門進行審批的測量結果不允許出現隨意更改測量數據。有關機構進行審批時以相關法律法規為依據，并嚴格遵循和以此為原則實施審核工作，測量結果一經確定將作為房產交易的參考依據。只有房產測量結果的權威性得到了保障，在進行房屋交易過程中才能使不動產所有權人的權益得到保證。

2不動產測繪工作的現狀問題

現代不動產測繪是政策性十分強的一項工作，在行政管理中承擔著配套服務的功能。測繪人員對測繪的專業技能要不斷更新、及時積累。目前，在多個城市測量成果基本都是中介專業測繪機構提供，相關部門依據測繪結果將其在不動產產權管理中加以應用。這種狀況下，承擔測繪任務的組織既要使市場活力得到有效保持，還要追求經濟上的利益最大化。但是我國在不動產測繪管理工作中監管力度較弱，影響到測繪工程質量。在實際中測繪作業質量問題在工程建設中存在，受氣候條件、地理特征因素的影響，數據準確性受到影響[3]。人為因素對測繪工作影響也比較多，像一些不合理的測繪任務、測量人員不規范的操作行為以及只憑借自身工作經驗而不按照行業標準進行測量等，這些問題均會造成數據出現誤差。通常作業單位對安全問題比較重視，但也有不依據作業流程、安全施工條例實施操作的現象，自身安全防范意識薄弱，這些行為是安全事故的誘因。還有測量人員掌握現代化設備的技能欠缺，像儀器的使用、技術操作等，這都存在一定的安全隱患。而原材料質量問題和施工設備的管理問題也是測繪工作中常見的問題。測繪行業的快速發展，促使用于測量的儀器變得更多元，在市場中呈現多樣化。但在另一方面，市場管理中相應的監管機制并未形成，使有質量問題的設備、儀器流入市場，一旦采購人員工作疏忽，這些設備和儀器進入作業環節后，將會直接影響測繪結果的精確性，嚴重者對整個測繪工程作業會造成不可估量的影響。成本控制是不動產測繪管理工作的關鍵。然而，在實際管理工作中，工程預算和編制對施工企業至關重要，而一些企業的管理層對其的重要性認識不足，前期預算環節對工程整體的成本以及未來成果并沒有一個完整的規劃，預算工作不完善，管理松散表現在缺乏明確的分工，這些現象影響施工的效率，而預算出現問題則帶給企業的損失是很嚴重的。

3測繪工程技術的實踐應用

當前我國測繪手段在航天領域應用遙感技術、攝影測量對地籍、界址、建筑物進行空中拍攝，可以獲取三維立體式的影像，有效滿足相關測量工作需求[4]。采取人工測量與遙感測量融合的模式，獲取得到的各類不動產測量數據更加全面、更加準確。攝影測量與遙感技術的實踐應用，既能夠融合不同的專題內容且又有針對性地進行不動產圖的制訂，從而使不動產測量工作能夠更加有效完成，也為相關行業發展提供科學依據。同時，靈敏度與分辨率較高的攝影裝置能夠清晰的再現地籍、房產的原貌，所以借助衛星遙感技術實時監控某一領域的動態變化狀況，可以為相關研究分析不動產變化規律提供參考資料，將我國國土變化特征和趨勢也能清晰呈現出來。借助數字化掃描技術將關鍵的數據信息地籍圖紙、地形等及時導入不動產測量工作中，再借助計算機軟件整合分析數據信息，最終生成不動產信息報告。借助數字化掃描技術手段，對周邊街道的布局情況、圖紙中路線分布狀況實現詳細了解，門牌號等信息出現變更狀況可以及時得到更新。將RTK技術用于不動產測繪工作中，整個測量工作的效率與測量結果的準確性大大提高，此項技術受外界因素的干擾較小，對人為誤差有效控制，因其具備自動控制系統，作業精度可以得到大幅提升。

4提高測繪工程技術應用效果的思考

應加快出臺與不動產測繪行業相適應的立法條文，健全現有的不動產測繪工作的相關法規制度。進行不動產測量標準和規范的編制，規范和標準都要統一，避免各區域依據自身狀況實施差異化測量標準進行不動產測繪工作則會影響整個測繪信息和數據的整合、傳遞，只有制定科學統一的不動產測繪標準，完善法律法規保障體系，才能夠為測繪工作提供保障。在測繪范圍內全面熟悉和了解掌握不動產的相關數據信息，做好數據信息的分析處理，在立足于這些數據信息的基礎上，搭建數據庫系統，并進一步完善測繪技術數據庫系統。落實好數據獲取工作包括直接利用己有原始資料，采集數據過程中需要著重關注數據內容與格式；收集野外測量數據，數據的獲取工作應立足于這兩個方面。完善數據整合與入庫工作。在實現數據采集目標后，遵循數據庫的基本要求，及時開展數據整合處理工作，對數據信息采用科學的方法進行匯總統計，為了使不動產行業測量數據實現資源共享，構建統一的數據庫平臺，從而使不動產管理體系更趨科學化、完整化。

篇3

關鍵詞：不動產投資信托 法律

不動產投資信托（簡稱REITs），常指一種聚集大眾資金用于不動產投資和管理，并由上述活動的收益分配給投資者的組織或形式。不動產投資信托最早起源于美國。不動產投資信托與成立投資公司后再投資不動產相比較，不動產投資信托有其獨特的便利和優勢。如果成立公司的話，投資人成為股東，分享公司買賣、經營不動產的利潤，是一種傳統的投資方式。缺點是除了公司獲利要繳稅外，股東分配的股利也要繳稅，這就形成了雙重繳稅，而不動產投資信托一般無須雙重繳稅。此外，不動產投資信托的份額經常可以如證券一般在市場上進行流動，具有流動性好，投資起點低等特征，為投資者所喜愛。除了個人投資者外，機構投資人(如養老基金等)也在其投資組合中包括了不動產投資信托。目前美國約有180多只在證券交易所公開交易的不動產投資信托，總規模達到3750億美金。

不動產投資信托的類型和結構

根據其對不動產不同的投資和收益取得模式，不動產投資信托又可分為資本型不動產投資信托和抵押型不動產投資信托。資本型不動產投資信托主要從事購買和管理不動產的活動，并從中獲取資本收益。而抵押型不動產投資信托則主要將募集到的資金直接貸放給不動產商（以不動產為抵押物），有時也向銀行借款后再以更高的利率貸給不動產企業，其收益主要來自于利息、利息差等債權性收益。此外，還有集合資本型不動產投資信托和抵押型不動產投資信托功能于一體的混合型不動產信托。

這些類型的不動產投資信托通常采取三種結構：傳統式、傘型合伙式以及下式不動產投資信托。傳統不動產投資信托以信托名義直接擁有自己的資產。傘型合伙式和下式不動產投資信托的結構則相對復雜。

在傘型合伙不動產投資信托中，不動產經營合伙企業中的合伙人和不動產投資信托組成新的合伙關系，稱為“營運合伙組織”。為了在新成立的營運合伙組織中取得股份（營運合伙單位），不動產經營合伙人在其中投入不動產，而不動產投資信托則投入資金，如果不動產信托具有可分割的份額，則營運合伙單位可以與不動產投資信托的份額進行互換。從形式上，營運合伙組織直接擁有所有的不動產及投入的現金。不動產投資信托的首席合伙人通常擁有大多數營運合伙組織的股份。過了一段時間后(通常是一年)，營運合伙中的不動產合伙人可以用自己的營運合伙單位兌現現金或不動產投資信托的份額，和不動產投資信托的其他投資者享有相同的流動資產。這種現金或基金份額的轉換可能會導致不動產合伙人須支付在營運合伙成立時延期支付的稅金。不動產合伙人可以選擇將營運合伙單位轉換為現金或基金份額的時間以遞延付稅的時間。可見，傘型合伙不動產投資信托的出現是出于為不動產商套現提供一種遞延付稅和流動性選擇，這無疑對房地產開發公司具有極大的吸引力。

不動產投資信托的結構與傘型合伙不動產投資信托類似，但由不動產投資信托擁有并管理不動產。不動產投資信托的董事由股東（基金份額持有人）選出，并對股東負責，董事可以任命基金的管理人員。不動產投資信托的董事通常是不動產公司及專業團體中的資深人員。不動產投資信托的管理人員要對董事會、股東和債權人負責。很多下式不動產投資信托是從私人企業轉為上市基金的。在這種情況下，原先私人企業的主要股東會成為上市后的不動產投資信托的資深管理人員或董事，并將自己的所有人地位轉成新上市基金的股份。

不動產投資信托的立法模式

從法律規范的角度,不動產信托主要可以分為美國式的稅法驅動為主，其他法規為輔以及其他國家的單項立法為主兩種模式。

美國不動產投資信托的設立主要由有關的稅法所決定，其最主要的法律條件來自于針對不動產投資信托的稅法。在美國，只要符合稅法規定的一定條件，不動產投資信托就不需要繳納企業所得稅。此外，不動產投資信托還可以通過提高不動產投資信托的負債率和降低房地產資產折舊年限等方式來實現不動產投資信托的“賬面損失”，這樣就可以降低其應繳納稅收的基礎，轉移其它收入。由于不需要或者規避繳納企業所得稅，美國不動產信托的發展很快。有關不動產信托的一些重要規定也主要體現在美國的《國內收入法》中。比如該法規定為滿足特定的免稅或減稅要求，不動產投資信托必須是和法人一樣可征稅的實體，由董事會或受托管理人管理，擁有可完全轉讓的股份，至少有100名股東，在前一個稅收年度的下半年，由五人以下人數擁有的股份不超過50%，總資產至少有75%投資于不動產資產，毛收入額至少有75%衍生自不動產租金或不動產貸款的利息,由應納稅不動產投資信托的子公司股票構成的資產不超過20%,每年至少有90%的應納稅收入以股東股息的方式支付等。其他輔法律則主要包括《聯邦解決計劃》,《不動產投資信托改進法2003》，《證券交易法》等。

亞洲各國和地區如日本、新加坡、韓國和我國香港近年來推出的不動產投資信托產品在很大程度上吸收了不動產投資信托在美國的發展經驗。如新加坡貨幣管理機構在1999年頒布了《財產基金要則》，并在2001年的《證券和期貨法則》對上市不動產投資信托作出相關規定。日本在2000年11月修改了投資信托法,修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產業。2001年有2家不動產投資信托在東京證券交易所首次上市。韓國在2001年7月頒布了《房地產投資公司法》，為不動產投資信托發展提供相關的法律制度。隨后，韓國證券交易所修改了上市規則，制定了不動產投資信托上市的相關條例。2003年7月香港特區證券和期貨事務監察委員會頒布了《房地產投資信托基金守則》，對不動產投資信托的設立條件、組織結構、從業人員資格，投資范圍、利潤分配等方面做出明確的規定。

由于美國金融發展一直處于世界領先地位，其金融法律法規體系也以復雜、細致以及相互關聯性強而著稱。而其他國家雖想借鑒美國經驗，但畢竟各國之間的法律體系不完全一致，很難完全“照搬照抄”他國的法律制度，因此將美國不動產信托基金的法律法規集中起來而形成一個單獨的不動產投資信托的規則是很多國家不約而同的自然選擇，而且這也是相對立法成本較低的一種選擇。這些國家或者采用專項立法形式，或者通過修改現有的投資、信托、基金等有關法律，對不動產投資信托的設立、結構、投資資產、收入及其分配等方面予以明確的規定。但很多時候，單項立法會造成考慮不周，時間延緩等問題，并且作為不動產信托發展最重要驅動力量的稅務規定可能無法得到完全地體現。

發展我國不動產投資信托的法律問題

房地產業是我國國民經濟發展的支柱產業之一。伴隨中國經濟的發展，房地產投資需求不斷上升，房地產市場資金需求也不斷上升。但從資金供給的情況來看，多年來我國房地產市場資金供給渠道十分單一。房地產企業的資金主要來源于銀行貸款、自籌資金和銷售回款，而自籌資金只占項目的極少部分。由于銷售回款在時間和運作上成本過高，市場絕大部分項目開發和運轉資金，乃至房地產消費貸款資金均來自銀行，資金集中于銀行體系在客觀上造成了我國金融系統存在一定的系統性風險。有資料顯示：目前我國房地產行業各環節中超過80％的資金來自銀行的貸款，一旦房地產業發生問題，銀行業是最大的受害者。為此，央行2002年底開始關注銀行房地產信貸資金。2003年6月了121號文，嚴格控制銀行對房地產信貸資金的發放規模，對房地產市場的資金供給形成了較大的限制。目前市場資金供給的另一方是信托投資公司，但其對于房地產行業的資金供給量占市場總供給的比例不到千分之一，規模微小。

與國外不動產投資信托的規模相比較，我國信托投資公司的房地產信托功能有限。其目前主要弊端在于：產品單一，絕大部分信托計劃針對單一項目開發；運營模式單一，多數以貸款形式運營；資金和產品流動性比較弱，僅限于信托憑證的轉讓；運營規模小，多數規模在2億以下；利率定價單一，多數參照銀行貸款定價；銷售周期短，多數信托計劃銷售周期不超過1周。

如果需要降低我國銀行業在房地產行業的系統性風險，以及豐富廣大投資者的投資品種，發展我國的不動產投資信托將是一個很好的方法。但對于不動產投資信托的發展，首先需要明確幾個法律問題。

（一）不動產投資信托的法律主體地位

不動產投資信托在我國應該按照現在我國《信托投資公司資金信托管理辦法》的要求，將其定義為一種集合性的信托理財計劃，還是將其定位為一種類似于證券投資基金的基金？這是發展不動產投資信托首先要解決的基本法律問題。

如果將不動產投資信托當作一個信托計劃由信托投資公司來管理，則由于我國目前的《資金信托管理辦法》對資金信托計劃有200份的限制，而房地產開發所需資金一般數額較大，投資周期長，經常需要上億的資金。如果不動產投資信托的組成也受到不得超過200份信托合同的限制，那么對單個投資人的資金要求就會很大，這不利于融資規模的擴大。除非對于不動產投資信托，監管層網開一面，允許其可以不受200份信托合同的限制。我國銀監會于2004年10月18日向社會了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，該《征求意見稿》首次明確了對經過銀監會批準的房地產信托業務可以不受200份信托合同的限制。但至今該《辦法》尚未正式出臺，顯然，監管層對發展不受信托合同份數限制的不動產投資信托還是存有一定的顧慮。

另外，中國信托計劃期限普遍都較短，不像日本、美國等國家信托計劃呈現出中長期融資特征。信托在我國整個金融體系中發揮的作用還十分微弱。盡管中國人民銀行頒布的《信托投資公司管理辦法》中有明確規定信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年。但就現有的信托計劃而言，盡管都符合這一要求，但大都局限在1至3年間，而未出現期限長至5年甚至10年以上的中長期信托計劃。

當然如果將不動產投資信托當作一個類似于證券投資基金的產業基金來管理，比如出臺相應的不動產投資信托法規，則其可以不受到200份信托合同的限制，而且證券投資基金對單個投資者的資金要求很低（證券投資基金的最低認購標準一般僅為人民幣1000元）。從國外的REIT的發展情況來看，它可以在交易所上市，可以自由買賣或轉換，具有很強的流動性，更類似于我國的證券投資基金。

在美國，不動產投資信托可以選擇公司、商業信托或者其他組織作為其運行的法律主體，這種寬松的運行模式顯然與美國實行金融混業經營是分不開的。盡管我國目前金融控股集團已經出現、銀行設立基金公司，匯金公司、建銀投資注資證券公司等表明我國已經出現了金融混業經營的萌芽，但從法律層面上看，金融行業依然應該是進行分業經營的。所以，我國不動產投資信托必須選擇一種確定的組織形式作為其經營的法律主體，而不可能出現類似美國的自由選擇模式。從美國不動產投資信托的產品特性來看，其與上市的股票、基金等相似，遵循證監會（SEC）的監管，因此如果我國要引進不動產投資信托的話，將其定位為一種基金公司也許更適合我國目前的法律現實。

（二）不動產投資信托的管理模式

美國不動產投資信托的管理有兩種模式：內部顧問模式和外部顧問模式。所謂內部顧問指不動產投資信托的管理人也是投資人的一種模式。在這種模式下，由于投資人（當然是指在不動產投資信托中占有較大比例的投資人）的利益與管理人的利益趨于一致，因此成本比較低。外部顧問模式則相反，不動產投資信托的投資人和管理人不為同一人，不動產投資信托只能作為所持有不動產的所有人而不可以管理或者運作所擁有的不動產，基金的管理人為獨立的第三方。外部顧問模式類似于我國信托法、基金法所規定的信托模式。在我國的信托投資公司、基金管理公司模式中，委托人（即投資者）一般不可以為受托人，而受托人一般也不可以將自己的財產與受托財產相互混同或者進行交易。除了接受受托報酬外，受托人應該不可以利用信托財產為自己謀利益。

美國的不動產投資信托在20世紀90年代以前，一般普遍采用外部顧問的管理模式。但這種情況在《1986年美國稅收改革法案》出臺后發生了改變。根據該稅收改革法案，不動產投資信托的持有人可以自己管理和運營不動產投資信托所有的資產。于是受托人和委托人同為一人的內部顧問模式在美國發展起來，到1996年時其規模已經大大超過采用外部顧問模式的不動產投資信托，成為美國不動產投資信托行業的主要管理模式。

但我國的信托投資公司、基金管理公司在《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《證券投資基金法》的要求下普遍采用的都是“外部顧問”的管理模式，即信托財產的管理人和信托財產的所有人不為同一人。為了避免道德風險，我國立法層、監管層都不鼓勵受托人將自己的財產與受托管理的財產混同或進行交易。而且即便在目前相當嚴格的委托人和受托人互相分離的法律規范下，我國還是出現了受托人利用信托財產進行利益輸送的違規事件。在信托公司行業比較典型的有金新信托的乳品信托計劃關聯交易事件；在基金行業，也有“基金黑幕”等聳人聽聞的事件發生。因此我國發展不動產投資信托，其管理模式是否可以參照美國采用內部顧問模式，還有待進一步的研究。筆者認為，在目前我國金融法律制度還不夠健全的情況下，再考慮到我國金融市場發展的不完備性，繼續實行委托人與受托人相分離的外部顧問模式也許是更穩健的選擇。

另外，鑒于我國目前已經普遍在上市公司、基金管理公司中引入了獨立董事制度，作為一種對受托人管理行為的監督機制。這是由于投資者在投資基金或者上市公司之后，受托人負責全權管理這些財產，而投資人或者出于“搭便車”的考慮而疏于監督，或者由于專業所限，難以對管理人進行有效監督，而獨立董事相對而言可以比較中立地對管理人的行為做出判斷，在一定程度上有助于維護廣大投資者的利益。目前我國的信托公司尚未建立起獨立董事制度，而基金管理公司都已建立起了該制度，并且信托公司歷經整頓，其受托資金規模、管理和內部控制能力、信息披露、國際化程度、人才貯備、社會信用等各方面都不及基金管理公司發展的規范。因此，不動產投資信托管理人的重任應由相應的基金管理公司承擔為妥。

（三）不動產投資信托的募集方式

如果將不動產投資信托被認為是一種信托計劃，按照我國現行法律制度，那么其募集方式就是私募形式的，而如果不動產投資信托采用的是基金形式，那么其募集方式也許就可以采用公募形式。募集方式的不同將決定不動產投資信托信息披露方式的不同。對于私募產品，監管層一般不強制要求其進行嚴格的信息披露，但對于公募產品，則世界各國一般都規定有嚴格的信息披露制度以及嚴厲的懲罰措施。按照美國法律，公募要嚴格執行證券交易法律規定的義務；而私募，由于其披露對象多是擁有信息、資金或專業等優勢的投資機構，因此證券法律對信息披露的規定也相對寬松。

篇4

關鍵詞：性質；不動產登記；統一登記；基本問題：構想

《物權法》頒布實施后，建立不動產統一登記制度成為社會各界的企盼，雖然部分地方開展了試點探索，但由于國家層面的制度未建立，總體效果并不明顯。解決中國不動產統一登記問題的根本，在于從法理層面理順不動產物權之間的關系，并在此基礎上調整和完善不動產登記和行政管轄制度。本文從不動產統一登記行為性質，分析了不動產分散登記的現狀、弊端，探討了推進中國不動產統一登記的幾個基本問題，特別是提出了推進中國不動產統一登記的構想。

一、不動產統一登記行為性質

不動產統一登記，是指不動產權利人依法律和相關規定，向國家依法設置的統一登記部門對本人所屬的不動產權屬變動事項記載于不動產登記簿的行為。

關于不動產統一登記的性質，目前國內大致有三種觀點[1]： 一是公法行為說，該說認為不動產統一登記屬于一種公法上的行政行為，體現國家對不動產物權關系的干預，干預的目的旨在明晰各種不動產物權，依法保護物權人的合法權益； 二是證明行為說，該說認為房屋產權管理機關的職責范圍是審查買賣雙方是否具備辦證（ 交付） 條件，至于房屋產權變更登記本身，只是對買賣雙方履行買賣合同的結果進行確認和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準； 三是私法行為說，該說認為統一登記本質上應為私法行為。我們認為，登記本質上是一種事實行為，它并不能賦予任何人以權利，即登記本身不能創設物權。登記機關的職能，主要在于對不動產物權予以公示，明確權利歸屬，以維護交易安全。因此，統一登記行為是當事人和登記機關雙方的意思表示的一致性表達，而不是行政機關單方面的意思表示[2]。

二、我國不動產登記制度的現狀評述

由于歷史原因，我國的不動產登記制度是建立在計劃經濟時代條塊分割的基礎上，為實現各職能部門分別的行政管理目的而設，登記規范制定主體多頭，而且層級較低，效力較差。這種立法模式導致登記規范的內容不僅散亂，而且互相矛盾。主要表現為登記主體混亂多頭，[3]登記事項不統一，登記程序不規范不透明，登記內容使用查閱困難，已經不能適應現代社會對不動產物權變動公示的客觀要求。第一，不動產登記范圍混亂，名稱亦不規范。第二，不動產登記的規則體系混亂，各自為政現象突出。首先同一不動產登記對象的規則體系混亂。其次不同種類的不動產登記自成體系，混亂和交錯現象非常明顯。第三，不動產登記機構分散，形成多頭登記。

三、中國推進不動產統一登記的幾個基本問題

1.必須首先從法理上合理界定不動產物權之間的關系，明確土地的基礎地位。

從法理上合理界定不動產物權的關系，是不動產統一登記必須要解決的深層次問題。實施中國的不動產統一登記，必須貫徹不動產登記以土地為基礎的原則，這樣才能理順不動產之間的關系，構建科學的、有利于權益保護和不動產利用管理的統一登記體系。

2.不動產登記機關可選擇行政機關

作為不動產統一登記的實施實體，不動產登記機構的設置是實現統一登記的必然要求。目前，對于中國將來不動產登記機關的選擇，主要有三種觀點：一是由人民法院作為登記機關；二是由公證部門或事業單位作為登記機關；三是由行政機關作為登記機關[4]。我們認為結合中國現實狀況，以行政機關作為不動產登記機關較為合適。中國的行政機關長期以來一直擔任不動產登記職責，積累了相當的經驗和基礎。

3.過渡期可通過優化登記機關職權來推進不動產統一登記

在當前不動產分散登記的現實弊端中，不動產登記矛盾和沖突問題以及由此帶來的社會問題是主要的且最為迫切需要解決的問題。因此，是否可以在近期尚未完全實行統一登記的過渡期內，先通過相關制度的完善和機制的構建，優化登記機構職權，實現有限目標；然后再著眼長遠，實現統一登記立法和機構設置。

四、構建統一的不動產登記制度的構想

不動產統一登記制度應解決的主要問題，一是登記范圍，二是登記機構，三是登記程序和登記辦法。

首先，應當建立以土地登記為中心的登記制度，規范登記名稱。

隨著物權制度的發展，土地之上與土地之下可以作各種不同用途的利用，各種空間的利用權也應獲得法律確認，尤其是土地之上房屋的多樣性、單元性以及分層多單元的可讓與特征使其權利結構呈現出極為復雜的狀態。但各種權利實際上都是在土地之上形成的，并圍繞著土地使用權而展開，所以建立以土地登記為中心的登記制度，是十分必要的。

其次，建立不動產統一登記機構，減少不動產流通障礙。

目前關于統一登記機構的設置改革，有代表性的有三種模式： 機構合并模式；機構單設模式；[5]集中辦理模式。[6]我們認為，目前我國統一登記機構建立在第三種模式的基礎上，在各地開辦的政務服務中心內，設置不動產登記中心，專門負責不動產的登記。這是因為目前各不動產登記機關已經儲備了豐富登記的經驗，其中從業人員已經有了相應的職業素質，在此基礎上進行集中辦公改造所花費的成本最低。在政務服務中心內設置不動產登記中心，更能符合物權變動登記公示公信原則的基本內涵和要求，同時避免了現行登記機關相互推諉相互爭持的情況。

第三，完善不動產統一登記程序和登記辦法

實現統一登記程序的法治化，在程序形成、程序設置、程序主體等方面予以法律的規范。為了避免立法上的重復，我們認為應當對不動產統一登記的一般步驟作出規定，根據現行法的總結，[7]不動產統一登記的一般程序可歸總為以下六個步驟： （1） 提出申請； （2） 受理申請（ 收件） 并記征規費； （3） 審查； （4） 公告；（5） 核準登記，登簿并頒發權屬證書；（6） 立卷歸檔。其中的公告僅適用于特定的登記類型。完善不動產統一登記辦法，按照《物權法》的規定制訂不動產統一登記辦法，一是應當就不動產登記的范圍、種類和權證名稱作出統一規定，不允許地方和部門創設新的不動產登記種類和權證名稱，真正保證“物權法定”； 二是規定幾種統一登記模式，但不宜登記模式一刀切。法律上不能授權省級政府自行決定統一登記模式并制訂不動產登記辦法[8]。因為不同的統一登記模式，會有不同的土地與土地附著物登記關系，會有不同的登記條件、程序和期限，會形成不同的登記辦法。為此，在國家出臺不動產登記法規之前，以部門規章的形式調整規范不動產登記，具有迫切的現實意義。（作者單位：新疆師范大學法學院）

參考文獻：

[1]王洪亮. 不動產物權登記立法研究[J] . 法律科學，2000，（2）：118 - 127.

[2]季秀平. 論不動產登記機構的統一[J] . 淮陰師范學院學報，2009，（5）：626 - 630.

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[4]程嘯. 未來我國不動產登記法的目標與體系結構[J] . 中國房地產，2010，（11）：16 - 20.

[5]梁榮亞，王崇敏. 不動產登記機構設置探析[J] . 法學論壇，2009，（1）：133 - 137.

[6]歷團結. 統一設置不動產登記機構的可行性分析[J] . 法制與社會，2011，（6）：161 - 162.

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【關鍵詞】預告登記 行政確認

一、不動產預告登記制度的概念和源流

不動產預告登記制度（或稱不動產預備登記制度，以下簡稱預告登記制度）是一項重要的法律制度，最初起源于普魯士法，后幾經周折定型于德國民法之中。在不動產物權變動采用強制登記的策略下，債權人在登記完成之前要承擔目的落空的風險，為了減弱這種風險，使得債權請求權實現的機會不因債務人行為而落空，也為了確定本登記能順利啟動和展開，預告登記制度應運而生。可以說，預告登記是與本登記相對應的一種登記制度，也被稱作預登記或預先登記，日本稱為假登記。它是在當事人所期待的不動產物權變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時，為了保護其取得未來物權之請求權而將此權力進行的一種登記，登記的客體是請求權。預告登記作出后，并不導致不動產物權的設立或變更，而只是是登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。而從公法角度看，預告登記實質上是在不能立即進行物權本登記的情形下，不動產權利人為了確保取得將來物權向公權力機關申請進行預先登記，由公權力機關提供公信力保證的一種制度。

《物權法》的頒布，標志著我國不動產物權預告登記制度的建立，該法第二十條規定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。？預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”雖然尚有不足，但是畢竟旗幟鮮明的宣布我國設立了不動產預告登記制度。在該法頒布之前，我國在《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》中雖然規定了商品房預售合同備案制度， 但這與科學的預告登記制度還有天壤之別，根本不具有預告登記的功能。

二、預告登記制度的性質之爭

法律行為根據性質，可以分為公法行為和私法行為。公法行為是指具有公法效力、能夠產生公法效果的行為，如立法行為、行政法律行為、司法行為。私法行為，是指具有私法性質和效力，產生私法效果的行為，如民事法律行為、商法行為等。自預告登記制度誕生以來，關于預告登記制度性質的爭論就沒有停息過，這個爭論是涵蓋于對物權登記性質的爭論，所以我們可以通過探討物權登記制度的性質來得出結論。

大多數民法學者都認為物權登記屬于私法行為，他們認為物權登記乃是基于當事人雙方的意思表示，不包括行政機關的意思表示，而僅僅是對民事合意的一種確認。具體理由有三點：首先，從不動產物權登記制度的產生起源上看，它的作用主要是為維護個人私權；其次，登記充分顯示了參與者的利益和意志；再次，從登記效力上看，登記行為也是產生私法效果的行為。從登記的性質來看，樹立登記是私法屬性的理念，摒棄批準式的行政行為觀念，有利于確立為法律服務、為當事人服務、為社會服務的觀念。因此，登記行為在性質上應屬于私法上的行為，特殊之處就在于它是有國家專職部門參與的私法行為，雖然也反映了國家公權力對不動產交易的干預，但究其本質而言，仍應當是私法行為。

主張物權登記屬于公法行為者則認為，物權登記雖然有保護私人物權的目的，但是也體現了公權意志，是公權力對不動產物權關系的干預。首先，從設立物權登記制度的起源看，該制度是由國家法律確定的，體現的是國家意志，即國家為了確認物權的權屬狀態、維護交易安全和維護經濟秩序而設立。其次，從物權登記的主體來看，接受登記并起主導作用的是國家機關（行政機關或司法機關），擁有審查和管理的權力和職責，雖然登記程序一般由權利人申請啟動，但是申請的意思表示并不能產生登記的法律效果，不能決定行為的性質。再次，從物權登記產生效果來看，物權一經登記就具有公信力，而這種公信力實際上是行使公權所達到的效果。另外，從救濟途徑來看，一旦發生錯誤登記，公權力機關有賠償責任。如依德國《基本法》第31條并《民法典》第839條，“在土地登記法官、司法官以及其他土地登記官員違反其職責時，由國家（州）承擔責任”，“因土地登記官員之過錯，引起登記工作錯誤，并導致一方當事人受損害者，則通過國家責任而對此提供金錢給付方式的補償。若登記官員違反職責的行為，具有故意或重大過失，國家隊登記官員享有追訴權。”

當然，也有主張采取折中態度的學者，認為物權登記既具有私法性質也具有公法性質，是一個交叉地帶。三種觀點各有道理，側重點有所不同，民法學者看重的是該制度產生的實際私法效果，然而物權登記畢竟是公權力對私權利的干預，體現了更多的公權力意志。因而，在筆者看來，預告登記本身更應該是一種公法行為。

三、預告登記是行政行為

上文中，筆者論證了預告登記的公法性質，顯然只明確這一點還不夠，公法行為的范圍太廣，還需要進一步細化。在贊同預告登記是公法行為的陣營中，又有不同觀點，有的學者認為預告登記乃是司法行為，有的認為預告登記是行政行為。

不可否認，在德國、瑞典、韓國等國家，預告登記是由司法機關負責的。持有第一種觀點的以國外學者為多，他們認為登記行為的效果是基于法律的明文規定而不是公權力機關的意志；其次，登記行為不包含公權力機關的意志，只代表登記機關對客觀事實的認知與判斷；最后，登記的主要功能在于對登記事項或權利的公示，還不具有授予權利的作用。

然而，即使由司法機關充當登記機關，也不能改變預告登記的公共管理性質，只不過是司法機關行使了部分行政職能而已。更何況，中國的物權法雖然語焉不詳只規定向“登記機構”申請預告登記，但具體就是縣級以上的土地管理部門和房地產管理部門，是行政機關。

行政行為一詞最早出現于法國，但是作為一個精密、特定的理論概念，最早卻是由德國學者奧托?邁耶（Otto Mayer）運用概念法學的方法提煉、概括出來的。此后，它超越了國界和法系，并經過許多法學家的不斷錘煉而成為各國行政法學的一個核心范疇和概念性工具。然而，對什么是行政行為，在理論上卻依然眾說紛紜，有行為主體說、行政權說、公法行為說等多種學說。姜明安教授認為，行政行為是指行政主體運用行政權，實現行政目的的一切活動。這個定義概括出行政行為至少三個特征，一是行為主體是行政主體；二是行政主體運用了行政權；三是實現了一定的行政目的。預告登記行為雖然由相對人申請啟動，但是主導該行為的主體仍然是登記機關，是否予以登記顯然由登記機關說了算，上文已經論證了登記機關是行政機關，所以預告登記的主體可以確定為行政主體。在預告登記的行為過程中行政機關是否運用了行政權是問題的核心，根據我國物權法等相關法律法規的規定，登記機關在登記活動中要對登記申請材料進行審查并作出是否予以登記的決定，如發生錯誤登記導致權利人損失還要承擔相應的賠償責任，從這些規定來看，顯然登記機關是在行使行政權，有權力有責任，這應該沒有疑問。再者，登記機關通過預告登記制度達到一定的行政目的，一方面登記機關代表國家確認權利人的權利，另一方面通過登記行為達到了維護不動產交易的秩序，為國家收取相關稅費、限制用地、加強不動產資源的規劃性等公共管理活動提供信息保障等目的。因此，我們可以發現預告登記完全符合行政登記行為的概念和特征，應當屬于行政行為無疑。

當今中國行政法學理論根據一些行政行為所共同具有的法律特征，把行政行為分成若干類行政行為，特別是對具體行政行為的分類，比較常見的和認可度較高的有行政許可、行政確認、行政征收、行政征用、行政給付、行政獎勵、行政監督、行政處罰、行政強制、行政裁決、行政復議等。其中行政許可、行政處罰和行政強制等已經得到法律的肯定，有的雖然沒有明確的法律依據，但是在學理上得到了較為廣泛的認可。有學者稱這種對行政行為的分類為行政行為的“模式化”。行政登記雖然也經常被提及，但是它并不是公認的一類行政行為，而是復雜的跨類行為，除去一部分行政事實行為之外（主要包括一些記載性登記），主要包括行政許可性登記（如設立企業法人的工商登記）和行政確認性登記。那么作為物權登記一部分的預告登記應該納入行政許可還是行政確認呢？

我國行政許可法第二條規定明確行政許可至少應當具有以下幾個特征：首先，行政許可是依申請的行政行為；其次，行政許可是對一般禁止的解除；再者，行政許可是授益性行政行為。顯然，預告登記不是對一般禁止的解除，也沒有授予相對人權利或利益，只是通過國家機關的公信力對相對人未來取得物權提供一種保證，并沒有改變權利人的權利狀態，因而把預告登記納入行政許可顯然不妥。

行政確認一般是指行政主體依法對相對人的法律地位、法律關系和法律事實進行甄別，作出的給予確定、認可或證明并予以宣告的具體行政行為。簡單說，行政確認就是是指行政主體證明和確定當事人申請的特定事實和既存法律關系的具體行政行為。行政確認最重要的特征就是對相對人法律地位、法律關系和法律事實的確認，預告登記非常符合這一點。預告登記就是一種國家對既存法律事實的確認和證明，阻卻在一定時期內物權變動的效力，從而保證權利人屆期順利取得物權。舉一個最典型的例子，在物權法頒布之前，預告登記制度在我國尚未確立的時候，經常發生的房地產開發商“一房二賣”案件發生后，原有的購房人只能主張開發商違約，要求損害賠償，而無法主張后續已經登記的物權發生。而物權法確立了預告登記制度，原購房人的權利得到了確認，就有權主張未經自己同意的開放商處分行為不發生物權效力。所以我們可以發現，預告登記實質上就是一種對未來物權發生可能性的確認，是行政確認。

四、明確預告登記是行政確認的意義

認清預告登記制度的性質，對于我們有效地運用和進一步完善預告登記制度具有非常重要的意義。

首先，明確預告登記的性質可以對該制度的有效運用提供指導性的作用。對權利人而言，權利人能夠加深對該制度的理解，更清楚地領會該制度的本質，能夠清楚地知道自己和登記機關在登記活動中所處的地位，知道應該尋找哪些法律依據，應該向哪個機構提出申請，當發生登記錯誤時應當如何尋求救濟等等。對于行政機關來說，明確預告登記是行政確認，可以指導行政機關明確工作重點，更加清楚地認識到該項工作對權利人權利產生的重大影響，明確自身擁有的權力和負有的責任。對于司法機關而言，明確該項制度的性質對于相關案件的審理具有相當的指導意義，如確定案件的性質和采取的審理程序、確定訴訟雙方和第三人等。

其次，明確預告登記的性質，有利于現有制度的認識和完善。我國《物權法》第一次以基本法律的形式確定了預告登記制度，后國土資源部和建設部相繼公布的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都增加了預告登記制度的內容，并對《物權法》中的預告登記制度進行了完善和細化。然而，認真研究相關條文之后，可以發現我國的預告登記制度還不夠完善，主要問題包括以下幾個方面：一是缺乏統一的立法；二是登記機關不統一，存在“多部門登記”、“分級登記”、“多頭執政”的局面；三是預告登記發生條件的局限性，物權法規定的登記發生條件是當事人雙方約定。此外預告登記的效力規定不夠明確，實踐中作用并沒有得到充分發揮，還缺乏相應的配套制度，如信息公開。在這樣的情況下，明確預告登記的法律性質就顯得尤為重要和迫切，這是認識和完善現有制度的前提和基礎。

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【關鍵詞】保障房；保險資金；發展難點；解決辦法

一、保障性住房建設基本情況

保障性住房是指為了解決中低收入家庭的居住問題，在政府實行分類保障的過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質的住房。保障房是我國社會保障制度的核心內容，已成為解決中低收入家庭住房困難的重要舉措。目前我國保障性住房主要包括四個部分：經濟適用房、廉租房、限價房和公共租賃房。我國“十二五”綱要規劃指出，我國要新建各類保障性住房3600萬套，將重點加快發展公共租賃房，繼續推進經濟適用房和廉租房建設，增加限價房供應。2011年保障房開工量1000萬套，2012年全國保障房開工規模不低于700萬套，基本建成500萬套以上。按照規劃，到“十二五”末期，20%的住房群體將被保障房覆蓋，而在一些大城市，這一覆蓋面還將有所擴大。

二、保險資金投資保障性住房可行性分析

（一）從兩者各自的需求考慮

（1）保險資金需要拓寬投資運用渠道

保險公司的承保業務和資金運用業務是保險公司利潤的兩個主要來源。我國保險業起步較晚，承保利潤是其主要來源。但是隨著保險市場競爭的加劇和開放程度的增加導致費率水平的降低，以及投保人對保險保障作用期望值的提高，承保利潤不斷下降，甚至出現虧損，這就必然要求保險公司依靠資金運用獲得投資收益來彌補承保利潤的虧損，促進保險業的持續穩定的發展。

2011年保險業保費收入1.43萬億元，保險資金首次突破6萬億元，前三季度保險資金運用余額達5.3萬億元。保險資金運用渠道拓寬，不僅局限于銀行存款和債券，股票等，逐步涉及基礎設施的債權類計劃和股權投資計劃等。但是我國金融市場尚未完善，保險業發展時間同發達國家相比，仍處于起步階段，所以保險資金的投資結構還不合理，保險資金投資運用結構仍以銀行存款和債券為主，這兩者能占到總投資的70%，投資結構有待于繼續拓寬。保險資金投資保障房，是保險公司資金運用的又一大出路，增加了保險公司的投資機會，分散資金投資風險，提高保險資金運用收益率和財務的穩定性。

同時保障性住房建設的低風險和收益穩定的特性，符合當前保險資金資產負債配置的需要。保險基金具有負債性質，雖然現在由保險公司掌控，但是將來要以賠款或給付保險金的形式支付給投保人或被保險人，因此必須保障保險投資的安全性。保障性住房是政府的安居工程，有政府的保障，風險性小，同時收益也穩定，因此保險資金投資保障房的風險相比于其他投資渠道，更安全。

（2）保障性住房需要解決資金短缺瓶頸

保障性住房的建設，采取的是中央下達計劃、各級政府負責籌集資金的運作模式。目前其資金來源主要有三方面，一是中央財政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約占10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%-20%。2011年1000萬套保障性住房建設所需資金大約為1.3萬億元，中央、省級和市縣政府將承擔5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會資金進行融資。保障房建設巨大的資金缺口，給地方政府帶來了極大的財政壓力，成為制約保障性住房發展的最大瓶頸。

（二）國家政策的支持

2010年新《保險法》中規定保險公司的資金運用限于銀行存款，買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券，投資不動產和國務院規定的其他資金運用形式。其中規定可以投資不動產，為保險資金投資保障房確立了法律依據。

2010年9月頒布的《保險資金投資不動產暫行辦法》，對保險資金投資不動產進行了更為具體的規范。其中規定：保險資金采用債權、股權或者物權方式投資的不動產，并且首次明確不動產的投資比例，投資不動產的賬面余額不高于本公司上季末總資產的10%；投資于不動產相關金融產品的賬面余額不高于本公司上季末總資產的3%，合計不高于本公司上季末總資產的10%。這進一步為保險資金投資保障房掃清了障礙。2011年底我國保險業的資產總額能達到6萬億。因此，理論上將有最高6000億元可用于不動產投資，將有1800億可用于相關金融產品的投資。規模巨大的保險資金可以有力的支持保障房的建設。

（三）現在已經有的相對成功案例

2011年3月年由中國太平洋保險集團旗下的太平洋資產管理公司發起設立了的“太平洋—上海公共租賃房項目債權投資計劃”。次投資計劃擬募集資金40億元，主要用于上海地產（集團）在上海市區約50萬平方米公共租賃住房項目的建設和運營。該債券投資計劃是保監會《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后的第一單不動產債券投資計劃，開創了保險資金以債券方式投資不動產的先河。

2011年5月，中國平安與上海城投控股推出7年期“平安—城投控股保障房項目債權投資計劃”，募資約30億元，用于支持上海保障性住房建設，具體用以支持城投控股在上海投資建設的松江、青浦等保障房項目。經專業機構預測，此計劃將為城投控股保障房建設項目節約財務成本約7000萬元，降低了保障房的建設成本。

三、保險資金投資保障性住房存在的問題

雖然保險資金投資保障性住房，可以拓寬保險資金運用渠道，緩解保障房融資困境，在理論和實踐上都有可行性，但是由于保險資金的合理利用關系到廣大保單持有人的切身利益，所以一定要謹慎安全充分利用保險資金。從目前的情況來看，險資投資保障性住房還存在很多障礙，而不只是理論上一拍即合的搭配，主要歸納如下：

（一）從收益率方面分析

保障房，是保障低中收入者的房子，是一種準公共產品，不同于一般的商業住房，這就決定了房價不可能完全由市場來決定，不可能有太高的收益率。目前保險資金投入保障房建設規模最大的“藍德計劃”，運作過程卻并不成功。這項計劃是在2011年6月由中國太保、國壽、平安在內的7家保險資產管理公司發起，通過發行債權計劃，募集資金后將資金借貸給北京市土地儲備中心，以基礎設施債權投資方式運作，參與投資的保障房建設的保險資金規模在300億元左右，用于當地保障房建造前的拆遷、管線鋪設和道路建設等，同時以土地出讓金作為該項目還款的來源。目前該計劃的籌募資金計劃遇到了阻礙，到2011年11月中旬，該項目的前兩期資金共募集到210億元，完成了原計劃的七成左右，出現阻礙的主要原因是收益率問題，險企擔憂風險和收益率不匹配。目前險資投資保障房的收益率，大都在6%左右，而5年期大額協議存款利率為5.6%左右，一些小銀行協（下轉第77頁）（上接第75頁）議存款利率已經超過6%。投資保障房的收益率與大額協議存款利率相差不多，優勢不大。這種情況下，險企為了規避風險，更愿意選擇把資金投資于銀行。雖然投資保障房可以在較長時期內滿足保險企業資產負債匹配的需要，但是從偏低的投資收益率來看，如何合理設置投資方式，提高保險資金投資保障性住房的收益率是一大難題。

（二）從制度和法律環境上分析

我國保障房性住房制度起步較晚，大部分地方政府對保障房建設的總體規劃，資金來源，項目收益以及退出路徑，收益率還未有明確規劃，運作模式尚不清晰，法律環境不成熟，這在一定程度上限制了保險資金的積極介入。雖然不少地方政府的投融資平臺都向保險資金伸出了橄欖枝，但是目前成形的項目依然很少。首先，保險公司自身出于安全性，對保障房項目的要求很嚴格，同時保監會對保障房項目的審批又很嚴格，在這樣的雙重篩選下，能夠獲批的項目自然很少。我國《保險資金投資不動產暫行辦法》中規定，保險資金可采用股權、債權、物權等方式投資相關不動產，但是相關操作細則和流程仍然不完善。

（三）從投資安全性上分析

雖然保障性住房融資政府充當最后債務人，但是保障房投資未來收益會用來保障哪部分貸款尚不明確，同時保障房建設投資的回報期限長，法律制度不完善，其運作模型尚處于摸索階段，不確定性因素也很多，對其投資仍然存在一定的風險。

四、完善保險資金投資保障性住房的建議

（一）保障性住房作為一種準公共產品，政府首先要發揮政策主導作用，對保險資金參與的保障性住房建設項目給予一定的稅收支持，尤其是在收益率方面給予稅收優惠，對保險投資優先予以償還，確保險企投資保障房有穩定的收益，提升險企參與的積極性。

其次要加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格規范準入、退出管理和租費標準，保證保險資金的合理運作和政策的成功實施。

（二）保監會及其他相關部門，盡快出臺保險資金參與保障性住房投資及管理的相關細則，規范保險資金的具體運作。同時要加強各部門的協調和合作，為險資投資保障房創造良好的外部環境。

（三）保險公司要認真做好保險資金的安全管理，全面客觀的對保障房項目進行風險評估，注重提高資產配置能力與風險管理能力，確保將期限、收益要求等與負債特征相匹配的資金配置于保障性住房資產，以防范收益性、流動性等方面錯配風險的產生。

保險資金使用必須嚴格遵循安全性原則，因此我們應該認識到保險資金投資保障房，是保險資金多元化配置的一部分，賺取高額利潤并不是目的，追求資金的規模效應，尋求穩定和長期的收益來源才是保險資金投資保障房的初衷。隨著政府的積極引導和越來越完善的運作和保障機制，保險資金投資保障房建設過程中出現的問題，終會得到妥善的解決，從而實現雙贏。

參考文獻：

[1]陶鍵.保險資金如何涉足保障房[N].解放日報，2011-08-05.

[2]王星，席友.保險資金投資保障性住房問題研究[J].金融與經濟，2011（06）.

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[4]劉欣琦.淺議保險資金投資保障房建設[N].中國保險報，2011-03-30.

篇7

張濤是一家上市公司的高管，在一次商務旅行中邂逅了年輕漂亮的瑩瑩，倆人很快墜入愛河。經過三年多的戀愛，張濤與瑩瑩步入婚姻殿堂。婚后第三年，活潑可愛的兒子萌萌降生了。為了照顧家庭和孩子，瑩瑩便在家做起了全職太太，一家三口可謂十分美滿。

張濤是個非常善于理財的人，對自己和家庭都非常有規劃，總想給家庭多一些保障，因此除了常規的銀行存款、基金、股票等投資外，還特意為全家人購買了各種保險。婚后不久，張濤就給自己買了一份分紅型保險，給妻子買了一份養老保險。兒子萌萌出生后，他又給自己買了一份人身意外傷害險，并將兒子萌萌作為指定受益人。

可惜花無百日紅。隨著夫妻雙方工作、生活差距的拉大，張濤和瑩瑩之間越來越沒有共同語言。瑩瑩覺得張濤終日忙于工作，很少顧及自己；張濤則深感委屈，認為自己這么辛苦都是為了妻子和孩子。倆人不斷為生活瑣事發生爭吵。而妻子揮霍的生活作風也讓張濤越來越看不慣了。于是兩人決定分道揚鑣，各走各路，然而雙方在保險的分割上卻產生了重大分歧，無法協商一致，最終只得鬧上了法庭。

庭審中，張濤認為保險是經過雙方協商購買的，并且都指定了明確的受益人，因此可以視為是婚內財產的約定，不同意進行分割。而妻子瑩瑩則認為，這幾份保險的保險費都是婚后共同支付的，因此應該進行分割。經過法院多次調解，聽取保險公司的意見，雙方經過再三權衡，就保險最終達成了一致意見，各人名下的保險歸各自所有，自行繳納保費，張濤購買的人身意外傷害險仍由張濤繼續繳納保費，不作為夫妻共同財產分割。

律師解惑

惡意轉移財產，有時效限制

一、本案中張濤所購買的保險是否屬于夫妻共同財產？

根據我國 《婚姻法》第十七條規定，夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有，包括：工資、獎金、生產經營的受益、知識產權的受益、繼承或贈與所得的財產（明確只歸一方的除外）以及其他應當歸共同所有的財產。而根據《婚姻法》司法解釋（二）第十一條規定，男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金屬于上述所稱的“其他應當歸共同所有的財產”，即屬于夫妻共同財產。

也就是說，我國已經從法律上規定了社會保障性質的養老保險金的財產定性，但對于當事人自行出資購買的商業保險所產生的保險利益卻并未涉及。本案中，商業保險的利益是作為夫妻共同財產還是一方個人財產，對于其性質的認定不能一概而論，而是應當根據保險的種類及保險的具體條款來進行確定。

二、理財性分紅型保險和養老保險可以分割嗎？

實踐中，一般將該類保險的保單現金價值認定為共同財產，保險合同判歸為一方（通常為投保人）的財產權益，該方當事人可選擇在離婚后繼續履行交納保費義務或者變現保單現金價值，并由該方當事人給付保單現金價值的一半給對方作為分割折價。

隨著保險產品的不斷推陳出新，現代商業保險的性質和作用也有了很大演變，除了傳統的風險防范作用外，商業保險作為理財工具的一種，也獲得越來越多人的青睞，成為夫妻投資收益的重要手段，尤其是一些分紅型保險和養老保險。該類保險在購買時，一般都是以夫妻一方名義作為被保險人或受益人，之后也以夫妻共同財產定期繳納保費，目的則是為了將家庭財產達到增值保值的效果。如果將該類保險利益在離婚訴訟中認定為個人財產，對另一方來說是相當不公平的。

三、指定孩子為受益人的保險可以分割嗎？

人身意外保險是以被保險人因遭受意外傷害造成死亡或殘疾為給付保險金一種人身保險。對于該類保險在離婚糾紛中能否分割的問題，目前司法實踐中存在兩種爭議觀點：

一種觀點認為，如果在婚姻關系存續期間，以夫妻共同財產購買商業性質的保險品種，在保險合同中指定受益人為第三人，如父母、子女的，依據《保險法》該保險利益屬于第三人的利益，故該保險合同的現金價值不能作為夫妻共同財產分割。在離婚訴訟中，該保險事故尚未發生，保U賠償金屬于未能確定的財產權益，故該保險合同的利益也并不確定，因而不能作為夫妻共同財產分割。

另一種觀點認為，上述保險雖然指定了第三人為受益人，但保險金是以夫妻共同財產投入的，所以只要保險合同具有現金價值，在離婚時就可以進行分割。

最近，律師網接到許多關于商業保險如何分割的咨詢私信，有些人希望通過購買保險來避免將來的財產糾紛，也有些人是在婚姻亮起紅燈后就保險分割問題爭論不休。在此需要提醒的是，商業型保險作為一種新型的理財投資手段，現存法律并未對其分割問題作出明確規定。由于法律制度尚不夠完善，保險產品日趨繁多，類型日趨復雜，有的法院在審理離婚案件時對于無法準確定性的保險產品一般不予處理，建議當事人在解除婚姻關系后與保險公司根據 《保險法》的有關規定另行協商處理。

相關鏈接：這些不是夫妻共同財產

前段時間，一則離婚消息刷爆微博《丈夫出軌妻子離婚，妻子終獲68元共同財產》。結果由于房子的房產證尚未到位需要兩人另行訴訟，婚內歸妻子所有的共同財產只有68元。數字倒是很吉利，只是妻子的內心估計是崩潰的。

婚前財產和共同財產要弄明白，降低因為財產互撕的可能性。

一、住房公積金――是！關鍵在于婚前還是婚后

每月拿到的住房公積金，積累幾年也是一筆不小的錢。在離婚案件中具體處理住房補貼和住房公積金問題時，關鍵在于婚前還是婚后。離婚時分割的只是婚姻關系存續期間的住房補貼和住房公積金。

就是說，要計算出兩個人婚姻關系中的住房公積金及住房補貼的總額，再進行分割。如果住房公積金因某些原因無法提取，可以由一方根據其擁有的公積金及住房補貼的差額來給對方補償。

二、債務――欠的債要一起背！

夫妻共同債務裁定《婚姻法司法解釋（二）》第24條規定，債權人就夫妻關系存續期間以一方名義所負債務主張權利的，推定為夫妻共同債務。夫妻一方如要該推定，則需舉證證明債權人與債務人明確約定為個人債務或者債權人明知夫妻雙方實行約定財產制。

對于婚姻關系存續期間夫妻以個人名義所負債務，法律推定為夫妻共同債務，免去了債權人的舉證責任，而夫妻一方如要該推定，則要承擔很重的舉證責任，且除外情形只有兩種，從司法實踐來看，這兩種情形都是極難證明的，法律的此種推定實際上在相當程度上將一方名義所負的債務均認定為了夫妻共同債務。

三、房產――婚后父母出資也未必是共同財產！

房產基本是財產分配的大頭。婚前個人購買的房產當然是歸屬于個人的。但一般情況下，現在很多年輕人買房，是由父母出資一起幫忙買的，這種情況該如何分配呢？具體情況要具體分析。

1.父母出全資未登記。

如果一方父母出資發生在其子女結婚前，則該出資資金應根據條例規定認定為對其子女一方的贈與。受贈一方子女可以獲得該債權轉化物――不動產的所有權。

如果一方父母出資發生在其子女結婚后，則根據條例規定將該出資認定為對夫妻雙方的贈與，除非有證據證明父母明確表示贈與一方子女。相應的，子女雙方以該共同受贈的出資購買的不動產，是婚后夫妻共同財產購買的財產，屬于夫妻共同財產。

2.父母出全資已登記。

婚后由一方父母出資為其子女購買不動產，產權登記在其子女名下，視為只對自己其子女一方的贈與。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。

3.父母部分出資（往往是首付款）

以父母自己名義簽訂不動產買賣合同并將不動產所有權過戶到子女一方名下的情形。

如果該不動產過戶發生在子女結婚之前，顯然，該房子所有權應屬于子女婚前財產。

如果該不動產過戶發生在子女結婚后且該不動產登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條例，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

如果該不動產過戶發生在子女結婚后且該不動產登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財產償還該不動產的貸款，則該不動產應認定為夫妻雙方共同財產。

四、承租權、轉租權――算是共同財產！

婚姻關系存續期間，夫妻一方取得的鋪位承租權、轉租權，因夫妻一方的鋪位承租權、轉租權具有財產權的性質，可帶來財產性的收益，根據租賃關系的法律特征，應認定為夫妻一方或雙方的其他共同所有財產的其他形式，也屬于夫妻共同財產。在審判時，可從有利生產、方便生活、方便管理的原則進行處理。

五、夫妻公司――收益是共同財產，股權靠商量！

離婚案件中如何處理“夫妻公司”及夫妻對公司享有的股權，工商登記中載明的夫妻投資比例并不絕對等同于夫妻之間的財產約定，如果有證據證明工商登記所載明的事項只是設立公司時形式上的需要，則應按夫妻雙方真實的意思表示去處理。

處理“夫妻公司”問題，既要以《婚姻法》為依據，又要兼顧《公司法》中的定。在婚姻關系存續期間，無論是用一方婚前的個人財產還是用夫妻共同財產投資設立“夫妻公司”，公司經營所產生的收益均應屬于夫妻共同財產。

六、獎牌、獎金――獎金是個人財產！

常言道，軍功章有你的一般也有我的一半。現在湊著巴西里約奧運這股風來說說體育運動員在奧運會中所獲獎牌、獎金，在現實生活中如果離婚是屬于夫妻共同財產還是運動員的個人財產。

法律規定，一方在體育競賽中獲得的獎牌、獎金，是對其獲得的優異成績的獎勵，是運動員個人的榮譽象征，具有特定的人身性質，應視為是個人所有財產。

七、關于知識產權與收益――變成錢才算共同財產！

判定以該知識產權的財產性收益是否在婚姻關系存續期間為判斷標準，不是知識產權本身取得時間為判斷標準，離婚以現有財產進行分割，智力成果只有轉化為有形財產后才屬于夫妻共同財產，沒有實現其價值的財產性收益不能估價予以分割，配偶在共同生活中付出的勞動，可從其他財產中予適當補償，照顧。

八、發放到軍人名下的復員費、自主擇業費

以夫妻婚姻關系存續年限乘以年平均值，所得數額為夫妻共同財產。 注：婚姻法第二十六條規定，現役軍人的配偶要求離婚，須得軍人同意。

九、彩禮、禮金――送出去的禮金就收不回來了！

篇8

【關鍵詞】 動產物權研究;所有權保留制度;動產浮動抵押;登記制度

動產和不動產的區分是大陸法系物權立法、學理研究的一個基礎分類。不動產的種類有限且此前側重對不動產的開發利用,其研究也相對充分;相反,動產的種類繁多,很大一部分動產的價值有待開發,“放眼當今社會的現狀,會發現隨著社會經濟的發展,能為人類所利用的物質資源的種類越來越豐富,許多物質資源尤其是動產的價值也越來越大”。跳出動產一般作為交易對象的傳統思維,將其納入用益物權、擔保物權制度的重要標的,多角度、分階段的探討抵押權的實現方式,是進一步完善物權制度的積極出路。

通過對所有權保留制度和動產浮動抵押這兩種不以轉移占有為要件的擔保方式的比較研究,找出二者在制度實現上的“共通性”,即兩種制度在實現方式上均存在一定的“或然性”,都是以滿足一定的“約定條件”為前提進而形成一定的法律后果或引起相應的制度適用救濟。思考登記制度的不足與完善,為動產擔保職能的實現開辟路徑,激活市場,促進交易。

一、動產所有權保留制度與動產浮動抵押制度的制度相似性探討

動產所有權保留是對“動產以交付為所有權轉移的公示”這一一般原則的特殊修正,實質是排除了動產轉移為公示的適用轉而只有“條件成就”(價金全部或部分給付)所有權才能轉移。動產浮動抵押只有“約定條件”成就時才能通過抵押的法定實現方式、遵循相關法定程序,保障了債權人債權最大限度得以實現。兩種制度在實現方式上均存在一定的“或然性”,都是以滿足一定的“約定條件”為前提進而形成一定的法律后果或引起相應的制度適用救濟。“約定條件”是否成就在這兩種制度中就顯得尤為重要,成為該兩項制度的重要環節、關鍵節點。簡言之,在此點上二者具有制度構建上的同一性。

兩種制度存在以下共同點:第一,所涉標的物均為“動產”。在我國或者由于法定公示特性(所有權保留)或者由于法律限制規定(動產浮動抵押)均將不動產排除在外;第二,從本質和功能來看,二者均是擔保制度的新發展。所有權保留為非典型擔保,動產浮動抵押為特殊的抵押權;第三,兩種制度均以“不轉移占有”為要件。此為其與其他擔保制度相比特殊靈活之處,亦為本文立意之基礎,比較研究之出發點;第四,二者均以將來的“約定條件”的成就與否為核心。只有“約定條件”成就才引起消極的適用,否則為雙方的守約行為。動產浮動抵押與所有權保留制度是規制動產在市場經濟生產、流通、消費中的兩個重要環節,本質上是產品(商品)在生產、流通階段實現其交換擔保價值的重要方式。通過登記制度的再構,給動產非移轉擔保提供法理基礎與立法技術設計,此為發展這兩種制度拓展其使用范圍的必然出路。

二、登記制度的縱向認識與英美法系的實踐開拓

動產浮動抵押制度與所有權保留制度本質上是動產在交易的不同階段的擔保職能的制度安排,這兩種制度在“條件成就”時方才發生變現或者回復問題,阻滯了“轉移占有”擔保的弊端,既實現了企業融資的職能,又最大程度的發揮了動產的占有用益權能。

(一)登記制度的縱向反思

登記制度的肇始就在于對不動產的特殊保護,其后之法理我認為物之價值因素占據決定性因素,在不同國家又兼具考慮其他因素,如在我國古代中華民族崇敬祖先,保障祖業,擴大家產被視為系先脈永續,興隆家族,光耀門楣在熟人社區中保障名譽之大事,古代很少使用絕賣方式,發展出了慮及賣主名譽與自尊的典權制度,其適用客體為土地房產,出典的前提是經官府確認的房契和地契。這不難看出登記制度在我國已有悠久的歷史,亦不難推出登記制度就是用來保護具有一定“身份特色”的不動產。在西方保護私人擁有土地不僅是資本主義生產方式運行與資本制度確立的基礎,對于促進個體的生產積極性,最大限度的創造社會財富發揮了巨大的推動作用。

(二)英美法系的實踐開拓

登記制度分為設立登記和設權登記兩種:設立登記主要指公司的設立登記及其他基于工商行政管理的登記;設權登記主要指的是確認、變更和注銷權利的登記,房產、土地使用權的登記為其適例。就后者而言,登記制度發展到今天,已經由早期的確權登記,發展到今天的用益物權和擔保物權登記。在大陸法系甚至發展出了預告登記;在英美法系registration和recording都可以譯為“登記”,二者的含義并不相同。“registration”對被登記的權利有最終的確定力,如托倫斯登記制度和德國的不動產登記制度,“recording”對被登記的不動產權利只有初步的證明作用,并不對權利的歸屬做出最終的確定,這是美國大多數州所采用的制度,學者將“recording”譯為“記錄”,將“Recording Acts”翻譯為記錄法,以與作為“Registration Act”的登記法相區別。

記錄法(Filing or Recording Acts)在英美法系主要適用于附條件買賣(在大陸法系稱為“所有權保留制度”)和動產按揭兩類案件中。關于動產按揭記錄的規定一般包含以下兩個主要特征:一是這些規定是為了那些需要查閱動產按揭情況的公共機構而制定的,可以檢查記錄情況并公示這些事實。二是除非按揭已經正確記錄,否則按揭對于被告知而與按揭人有生意往來的各種當事人是無效的,即用來對抗以未登記的動產按揭方式存在的隱秘的留置權。記錄法通過規定按揭權人將其按揭記錄于指定的公共機構,以便所有利益關系各方當事人都可公開查閱,無疑記錄服務的有益提示,最大限度的保持了一種信息均衡,使動產按揭信用的重要領域免受嚴重破壞,為市場信用有序提供了制度保障。

與附條件買受人進行交易的當事人,不論是附條件買賣標的的購買者,還是以貨物信用為基礎進行預付費用的債權人,按照西方法諺“一個人不可處分自己不擁有的權利”,只能獲得附條件買受人享有的受到限制的利益。為解決這一困境,美國共識性做法是類推適用動產按揭記錄法的要求,即要求附條件買賣合同進行備案或者登記。

三、完善動產浮動抵押制度與所有權保留制度的登記措施

(一)將來制定《統一登記法》時,引入“記錄性”登記制度

此點可參考預告登記的設計方式,就實質而言二者都非純正意義上的登記,作為調整所有權塵埃落定前的制度設計,其價值伴隨動態紛呈的市場經濟將越來越大。確立動產所有權保留與浮動抵押制度的統一“登記”方式:書面――對抗主義。將處于交易安全性考慮“正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的”作為排除事項。

(二)盡早統一登記機關或者將可登記的機關予以立法形式的明示

目前,有建設性的建議放在了工商行政管理機關。該機關的選定應當盡可能的考慮這么一些要素:(1)具備公信力。登記制度說到底是個公示問題,現代登記制度早已超脫了原有的確權式與賦權性的所有權與他項權的規定,預告登記與順位登記為其適例,更不用提工商登記之類。(2)具備及時監督,實施必要措施的可能性。此點的提出考慮的是登記后的現實可控性――能夠持續性、完備性的了解其經營狀況與財務狀況以及資信狀況,具備這樣的功能的機構有工商、稅務、銀行等。待到我國市場經濟發展到一定程度,“記錄性”登記可以考慮交由社會公共構擔負這一職能。動產的種類繁雜與行業組織相結合,公示性和便宜性就有期兼顧,亦有利于行業性品牌集團企業建設。

篇9

[論文摘要]批量評估采用統一的模型和標準，能夠在短時間內低成本、高效率地完成大規模的目標對象評估，達到效率和公平的統一。隨著我國市場經濟體制的發展以及房地產市場化的推進，在研究批量評估的相關理論基礎上，探討如何建立批量評估系統，成為目前中國的新課題。

一、批量評估技術的發展現狀

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）的產生始于從價稅評估[4]中對一致性和統一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發表了《反饋模型在不動產自動評估中的應用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動評估的概念，其認為評估管理的目的不僅僅是評估結果的準確，更重要的是要使納稅人認為自己是被公平對待的。

二、批量評估的基本理論

批量評估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時間，使用標準方法，采用共同的數據，并考慮統計檢驗的對一系列房地產進行評估的過程。

（一）批量評估的理論基礎

從價值評估原理上看，批量評估系統是運用價值評估基本方法，依據財產特征或跟蹤財產價值隨時間變化的趨勢，結合多元回歸等數理統計技術、計算機技術和地理信息系統等對系列房地產價值進行評估的技術方法系統。批量評估根據所評估群體資產的特征，一般選擇適當的成本法、市場比較法或收益法作為模型設定層次，再根據所選擇的模型和所能獲得的數據，選擇數理計量方法獲得模型設定的系數，進而再推廣應用到大批量資產價值的評估。

（二）批量評估應用的前提條件

由于批量評估技術著重保留了影響其價值的重要的、特殊的因素，忽略了評估對象的一些特殊差異，因此，批量評估的應用必須滿足以下前提條件：

1．相對成熟的房地產市場，包括房地產市場信息公正透明；買賣雙方力量對比比較均衡，行為理性；房價總體平穩，沒有出現爆炸式上漲或快速下跌；市場交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產信息系統的支持。一般而言，評稅系統中考慮因素越多，評估結果相對越準確。但這需要完善的房地產信息系統的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產價格的參數體系的支撐，評估結果的準確性會大打折扣。

3．合理的房地產分類。批量評估技術是分類分區評估基準價格，然后對實體因素進行修正，如果實體因素相差太大，基準價格必定沒有代表性，因此，批量評估技術適用于使用功能一致、實體因素基本相同的房地產。在批量評估技術應用前，應先對房地產進行分類，分類制定批量評估體系。對于評稅區域內的一些特殊房地產，應該采用個案評稅的方法。

4．合理的評估分區。不同地段、區位房地產市場價格水平表現具有明顯差異，在房地產評估價值通過區位劃分來反映不同區段房地產價格水平的差異，作為應用市場比較法評估房地產價值的基礎。為適應房地產稅征管需要，一般以地區行政管轄區域界線為邊界，在區域內主要以區位地段的同類房地產的平均市場價格水平為標準和依據。

（三）批量評估的步驟

專業評估執業統一準則認為批量評估的步驟包括如下7個[5]：（1）確立要評估的財產。要求對轄區內所有財產進行定義和基本描述。（2）根據使用于財產的一貫行為定義市場區域。（3）確認影響價值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準模型。（6）將模型中反映出來的結論應用于被評估財產的特征中，即利用經檢驗通過的模型結論對批量財產進行估價。（7）檢查批量評估的結果，確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財產需仔細地復查。

（四）批量評估系統的構成

一般而言，用于稅基評估的批量評估系統包括5個子系統：

1．數據收集與管理系統。負責批量評估系統所需要的數據的收集、審核、保存、維護和管理等工作。

2．評估系統。負責根據所要評估的不動產類型以及不動產所處區域及所要采用的評估方法，采用不同的專業評估軟件、模型對目標不動產進行評估。

3．業績分析系統。負責對財產稅及評估的表現進行分析，進一步確定是否進行重新評估以及對評估結果進行辯護。

4．管理支持系統。負責為財產稅稅基評估提供各種自動化的支持。

5．訴訟系統。負責對稅基評估中出現的各種爭端訴訟等進行應對。

三、我國批量評估的應用展望

（一）制定稅基評估相關的法律制度

建立完善的房地產評估架構，關鍵在于相關法律制度的建設。目前我國有關評估的立法還不健全，有關稅基評估的立法更是尚未起步。稅基評估不僅是評估本身需要立法，與之相關的一系列評估過程、后繼程序都需要立法上的支持。通過立法規定什么時候進行評估、怎樣評估、評估的標準是什么，規定稅基、稅率以及由誰來承擔評估工作，由誰負責監督檢查等，是十分必要的。

國際評估準則（IVS）的不動產稅批量評估準則中就認為定義、支持并保護財產權的法律法規體系是財產稅體系正常運轉的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評估數據庫

稅基評估是否能實行、批量評估系統能否成功建立以及評估結果能否為公眾和政府接受，評估基礎數據的質量至關重要。因此，不動產稅批量評估的基礎首先就要保證一個翔實的稅基評估數據庫的建立。不僅要搜集物業的基本信息，還要收集市場信息。并能建立配套的信息管理系統，通過計算機網絡把房地產信息相連接，為實現稅基評估提供基礎。在這個過程中，需要政府國土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實現信息共享。

（三）建立評估爭議處理制度

一個成功的稅基評估必須包括爭議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規范化、法制化的爭議處理程序，并通過及時通知與充分考慮各方申訴和受理行為時間以保持良好的公共關系。建立物業稅稅基評估爭議處理制度，就要注重對不同性質的爭議內容區別對待，實行逐級遞進的申訴受理層次。區分不同性質的爭議可以有效引導業主，方便爭議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時利用從簡單、非正式的溝通到正式的逐級提高關注程度、逐級受理不同復雜程度的申訴，力求減少最終進入最高級別的上訴的案件數量，有利于提高受理案件的質量，節約處理成本。

（四）培養高素質的專業人才

進行房地產稅基評估在我國是一個嘗試，其中涉及房地產稅收理論、房地產評估、數理統計、計算機應用、地理信息技術等多個專業領域的知識和技術。這都需要大量的具備上述一種或多種專業知識背景的專業型人才。因此可以利用國際、國內的各種資源，采取多種方式，著力培養適應房地產稅制改革工作需要的專業型人才。一方面，可以與國際專業性組織合作或與在房地產稅方面具有先進管理經驗的政府機構合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機構進行工作學習，請他們為我們培養人才。另外，還可以充分利用國內的大學或專業機構的專家資源，進行溝通協作。

參考文獻

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篇10

    一、償付能力和保險資金運用監管關系分析

    償付能力與保險資金運用具有內在的對立統一關系。對立的一面體現在,嚴格償付能力監管也就會嚴格保險公司的全面風險管理,必將會通過資產認可等規定限制保險資金對高風險、高收益資產的投資,從而降低資金運用的收益;反之,若要提高資金運用的收益,必將提高保險資產的風險,也勢必會影響保險公司的償付能力。其統一的一面表現在,充足的償付能力需要建立在高效的資金運用基礎上,而高風險資金運用也必須以充足償付能力為前提。如何不斷地優化二者之間關系,尋找其最優的平衡點,是保險資金運用監管的重要任務。

    二、中外償付能力和資產認可相關監管制度比較

    (一)中外償付能力監管比較

    1.美國風險資本(RBC)監管方法

    RBC方法以保險公司的實際資本與風險資本的比率作為指標,通過指標值的變動,決定應采取的監管措施。其中,風險資本的衡量考慮了影響償付能力大小的主要風險類別,得到各類風險的大小之后,再通過一定的組合方式計算出最低風險資本要求的大小。影響償付能力大小的主要風險有:關聯企業風險、資產風險、定價風險、利率風險和經營風險,其中和資金運用最直接相關的風險就是資產風險。資產風險指保險公司持有的資產,包括對股票、債券、抵押貸款和房地產等資產的投資,所面臨的違約或市價下跌的風險,但不包括由于利率波動造成的資產損失。資產風險影響資產價值,但不影響負債,保險公司可以根據各種投資風險的特性,將大部分資產投資于高質量證券以保持穩健的投資策略來控制資產風險。通過考慮各公司的具體風險構成,風險資本方法不再拘泥于對保險資產與盈余的固定要求,而是針對風險狀況確定最低資本要求。

    2.英國償付能力額度監管方法

    英國保險公司償付能力監管體系屬于比較寬松的監管體系,它考慮的因素比較簡單,操作起來很簡便,但其保險監管對行業自律及保險公司自身的經營管理水平要求很高。英國對償付能力額度的監管主要有以下三個方面:一是保險公司必須維持與其承擔的風險相一致的法定償付能力額度。二是壽險業務的風險由其準備金和風險保額來計量,非壽險業務的風險由其保費收入或賠款支出來度量,每類風險的系數通常在精算模型的基礎上,根據經驗修正確定。三是保險公司的實際償付能力額度為其認可資產與認可負債的差額。在英國,一方面,通過立法嚴格規定資產和負債的評估辦法,即規定最低法定責任準備金的計算和認可資產的估值;另一方面,對保險公司的實際償付能力進行科學謹慎的評估,以合理、科學、準確地評估保險公司的實際償付能力額度。

    我國2003年頒布的《保險公司償付能力額度及監管指標管理規定》在償付能力監管方法上,主要借鑒英國的最低償付能力額度方法,對保險公司的償付能力監管作了具體規定。主要內容分為償付能力額度規定和償付能力額度管理兩大部分。

    (二)中外資產認可標準比較

    保險公司實際償付能力額度等于認可資產減去認可負債的差額。因此,保險資產認可是確定保險公司償付能力的重要前提條件,也是保險資產風險管理的重要內容。

    1.應收保費資產認可標準的比較

    美國紐約州對應收保費資產認可的標準是,非壽險公司沒有超過到期日90天的,扣除應付傭金后的收取過程中的保費。除壽險公司保費外,按有關規章規定的期交保費。英國和應收保費資產認可的相關規定是,應計利息和租金,其他應計收入和預付款。我國規定應收保費指長期人身險業務以外的保險業務,按保險合同規定應向投保人收取而暫時未收取的保費。賬齡小于1年的應收保費為認可資產,賬齡等于或大于1年的應收保費為非認可資產。

    2.固定資產認可相關標準的比較

    美國紐約州對固定資產認可的相關標準是,電子數據處理儀器及其相關設備構成的數據處理、記錄儲存或會計系統。前提條件是任何一個上述系統的成本大于或等于5萬美元,并且該項成本可以在不超過10年的時間里被攤銷。飛機,認可條件是事先批準已經得到監管者根據監管標準的確認。英國對固定資產認可的規定是,土地、建筑物和不動產所有權;有形固定資產,土地和建筑物除外。我國規定固定資產包括固定資產凈值、在建工程和固定資產清理科目的余額。保險公司按計提固定資產減值準備后的金額確認認可資產。固定資產確認為認可資產的最高金額為資產負債表中實收資本、資本公積、盈余公積三項之和的50%。

    3.股票、股權投資資產認可標準比較

    美國紐約州對股票、股權投資資產認可的相關規定是,已宣告并且未付的股票紅利,除非其金額已經在其他方面被允許作為認可資產。英國對股票、股權投資資產認可的規定是,股票和其他可變收益參股。我國規定股權投資指保險公司作為被投資單位的股東,以獲取股利收入或資本利得為目的所進行的權益資本投資。短期股權投資按成本與市價孰低法計價并計提短期投資跌價準備;長期股權投資按歷史成本計價并計提長期投資減值準備。股權投資為認可資產,但《保險法》或《外資保險公司管理條例》實施后違規持有的股權投資為非認可資產。

    總之,我國認可資產在細節上與紐約州保險法和英國《保險業法規匯編》的認可資產有些區別,但是原則和設計思路是一致的。

    三、國外保險資金運用相關監管制度啟示及政策建議

    基于以上的比較分析,為進一步加強我國保險資金運用監管工作,建議從以下三個方面完善我國資金運用監管。

    (一)借鑒英國通過償付能力對保險資金運用監管的經驗,不斷完善保險資產認可標準,強化我國保險資金運用與償付能力間的聯動關系

    英國主要通過嚴格監管保險公司的償付能力,來保證保險資金運作的安全與效率。保險公司每年需向保險監管當局提交財務報告,保險監管當局也定期到保險公司進行現場檢查。一旦保險公司的償付能力低于規定標準,則被禁止從事投資活動,并受到其他處罰。隨著我國保險資金運用渠道和資金運用比例的放寬,相應新增渠道的投資資產認可工作需要跟進和完善。并且,對資金運用比例放寬后的投資渠道,根據其風險變化,資產認可風險折扣比例做相應調整的問題也值得研究。例如,我國2010年8月31日起施行的《保險資金運用管理暫行辦法》新增的股權和不動產投資,其相關資產認可規定需要配套和完善;股票投資比例放寬后,是否需要根據風險變化情況調整其資產認可風險折扣率也值得研究。總之,這些資產認可工作可以將資金運用風險的變化在保險公司的償付能力上體現出來,并且也可以通過嚴格我國保險公司償付能力監管來促進保險公司控制資金運用的各種風險資產的投資比例,從而有利于控制保險資金運用風險。

    (二)借鑒美國RBC監管方法,建議我國逐步完善采用RBC監管方法所需基礎條件

    我國要采用風險資本法,建議主要完善三個方面的基礎條件:一是探索確定我國資產風險的風險基礎資本系數。投資風險在國別之間的差別很大,我國不可直接套用美國對資產使用的風險基礎資產系數。探索我國資產風險的風險基礎資本系數要克服以下困難,一方面,目前我國資本市場上的各種投資工具可能在未來發生較大的改變,這種變動的可能性為量化風險造成一定障礙;另一方面,我國保險行業內的評級機構和評級體系還有待完善,需要其為風險系數的確定提供可靠的、有價值的參考。二是逐步細化負債分類。風險資本法要求對負債進行細致而精確的分類,根據不同種類的負債的特征以及經驗數據確定不同的風險系數。我國需要細化對承保風險的識別、分類和計量工作。三是逐步完善資產負債管理技術。資產負債管理理念與技術在我國有待完善,資本與資產的分配需要進一步明確,以便于度量利率變動對于償付能力的影響。

    (三)進一步細化根據償付能力充足率對保險資產投資分類監管的相關規定