不動(dòng)產(chǎn)管理的特征范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)管理的特征，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以電子登記簿為核心

不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿，是指由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)制作并依法管理的，采用電子介質(zhì)形式一并記載土地、海域、房屋、林木等定著物的自然狀況、權(quán)利歸屬狀況、權(quán)利限制與提示事項(xiàng)以及其他相關(guān)事項(xiàng)的具有物權(quán)公信與推定效力的文件。不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿與不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案目錄、不動(dòng)產(chǎn)紙質(zhì)登記檔案的數(shù)字化加工處理成果一并構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案。不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記電子檔案的核心組成部分，是不動(dòng)產(chǎn)信息化管理的命脈，是不動(dòng)產(chǎn)信息化統(tǒng)一登記工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的重中之重。由于目前各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)大都采用電子登記簿記載各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)，故不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格依照相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、操作規(guī)程等著重從以下兩個(gè)方面來管理不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿。

1.規(guī)范記載

不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的信息記載必須嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與說明規(guī)范錄入、仔細(xì)核對(duì)、謹(jǐn)慎審查，確保與登記最終審核結(jié)果一致。對(duì)于在將登記事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿后才發(fā)覺業(yè)務(wù)人員誤錄、遺漏相關(guān)數(shù)據(jù)的，必須嚴(yán)格依照更正登記規(guī)定的程序進(jìn)行更正，并保存相關(guān)電子記錄與說明。

2.專人保管

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指定專人負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的保管。專人保管的關(guān)鍵在于由專人負(fù)責(zé)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)電子登記簿的定期異地異質(zhì)備份、存儲(chǔ)設(shè)施定期維護(hù)、數(shù)據(jù)庫安全防護(hù)防御、信息保密加密、錄入記載權(quán)限控制、信息查詢權(quán)限分級(jí)等。

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)依托地理信息系統(tǒng)

因?yàn)楦黝惒粍?dòng)產(chǎn)權(quán)籍主要采用地理坐標(biāo)作為基礎(chǔ)編碼或編碼規(guī)則進(jìn)行日常管理，加上不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理又需要強(qiáng)大空間和圖形處理能力的信息系統(tǒng)的支持，而地理信息系統(tǒng)（GIS）是目前基于地理空間位置且具備強(qiáng)大空間和圖形處理能力的綜合信息系統(tǒng)，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化管理必須依托地理信息系統(tǒng)（GIS）。建立不動(dòng)產(chǎn)地理信息系統(tǒng)作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的信息平臺(tái)，可以有效實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍各類數(shù)據(jù)的有效整合、合規(guī)管理，在此基礎(chǔ)上可以方便地進(jìn)行各類不動(dòng)產(chǎn)登記的受理、審核、登簿、發(fā)證、歸檔等業(yè)務(wù)，可以快速地進(jìn)行各類數(shù)據(jù)的處理與更新、統(tǒng)計(jì)與查詢、決策支持以及圖形處理與掛接、空間分析、虛擬仿真等，可以從根本上解決目前存在的各類相關(guān)業(yè)務(wù)系統(tǒng)信息的互連互通難題，進(jìn)而達(dá)到信息平臺(tái)的統(tǒng)一。

三、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干

因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)主要包括土地以及定著于土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)，具有相對(duì)固定不動(dòng)的顯著地理特征，所以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍優(yōu)質(zhì)、高效的一體化管理應(yīng)以地籍管理為主干，以其他各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍管理為枝葉進(jìn)行統(tǒng)一管理。從具體操作上來講，即將土地以及定著于土地上的其他不動(dòng)產(chǎn)以宗地為單位按照國家統(tǒng)一的編碼規(guī)則進(jìn)行信息處理與關(guān)聯(lián)（宗海及其附屬信息類似處理與關(guān)聯(lián)），從而建立起以統(tǒng)一地理空間為基礎(chǔ)、宗地為核心、房屋林木等權(quán)屬登記信息為枝干，具有統(tǒng)一規(guī)則與編碼要求的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍信息管理系統(tǒng)（見圖1）。

四、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍一體化管理應(yīng)以動(dòng)態(tài)管理為核心

1.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍與滅籍業(yè)務(wù)是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍動(dòng)態(tài)管理的兩大核心業(yè)務(wù)，兩者同等重要，但在實(shí)際操作中不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)往往偏重增籍業(yè)務(wù)而忽視滅籍業(yè)務(wù)。

由于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記主要關(guān)涉不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的增籍業(yè)務(wù)，而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查可以對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)提供有效的數(shù)據(jù)成果支持，所以當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)除做好不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一權(quán)屬登記外，還應(yīng)高度重視并嚴(yán)格依照國家相關(guān)要求、規(guī)范以及技術(shù)方案、規(guī)程等將地（海）籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的基礎(chǔ)，且在此基礎(chǔ)上一并開展各類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的一體化調(diào)查工作。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)某已登記的不動(dòng)產(chǎn)已滅失的，應(yīng)及時(shí)辦理該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)并在電子登記簿中將該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)登記記錄標(biāo)明滅失。

2.完善不動(dòng)產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)的新手段

不動(dòng)產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)在依托不動(dòng)產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果，可以快速地實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍滅籍處理。依據(jù)國土資源部地籍管理司公布的《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的通知》，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查應(yīng)堅(jiān)持原有規(guī)程，采用先進(jìn)成熟的高精度調(diào)查技術(shù)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中，可以充分利用不同時(shí)期的高分辨率衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖、DOM等，以及采用基于代數(shù)運(yùn)算、圖形變換、圖像分類、特征變化等多種變化檢測(cè)技術(shù)，通過自動(dòng)處理、人機(jī)互動(dòng)等方式，快速找出與當(dāng)前衛(wèi)星影像、地籍圖、地形圖等不一致的變化區(qū)域。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)成果，可以確定變化區(qū)域的變化情況，從而確定滅籍區(qū)域，進(jìn)而完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的滅籍業(yè)務(wù)。另外，可以利用規(guī)劃部門的控制性詳細(xì)規(guī)劃資料或土地利用規(guī)劃資料，快速劃定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍待滅籍區(qū)域，為將來的滅籍業(yè)務(wù)劃定重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域，從而確保滅籍業(yè)務(wù)的高效進(jìn)行。

3.房屋征收拆遷凍結(jié)的新方式

篇2

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪工程技術(shù)；現(xiàn)狀；思考

引言

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作是一項(xiàng)基礎(chǔ)且復(fù)雜的工作，對(duì)后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)的登記和管理工作有一定的影響，對(duì)測(cè)量結(jié)果的精確性有很高的要求，相比其他測(cè)繪工作，其工作的開展要求更為嚴(yán)格，開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的前提條件是必須遵循相關(guān)的法規(guī)、行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。隨著全球定位系統(tǒng)（GPS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、遙感技術(shù)的成熟，依靠人工記錄和操作的傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)逐漸向數(shù)字化、自動(dòng)化發(fā)展[1]。智能化的發(fā)展減少了人員成本、物資投入，也使測(cè)量精度以及工作效率大幅提升，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也得到提升。現(xiàn)代測(cè)繪工程技術(shù)的大量涌現(xiàn)，促使相關(guān)作業(yè)技術(shù)不斷更新、不斷改進(jìn)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作質(zhì)量的提升也起到了促進(jìn)作用。

1不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的概述

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是相關(guān)部門開展土地產(chǎn)權(quán)管理、土地開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)。此項(xiàng)工作的重點(diǎn)應(yīng)放在地形圖繪制、土地面積測(cè)量計(jì)算、測(cè)量報(bào)告生成等方面。根據(jù)各區(qū)域土地的實(shí)際狀況實(shí)施土地歸屬權(quán)、界址、數(shù)量以及面積等的調(diào)查，依據(jù)調(diào)查結(jié)果繪制全面的數(shù)據(jù)圖表以呈現(xiàn)出土地的相關(guān)使用情況，是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的主要工作。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際構(gòu)造和位置，選擇適合區(qū)域地籍測(cè)繪的測(cè)繪技術(shù)，以確保測(cè)繪技術(shù)的可行性，保證不動(dòng)產(chǎn)的準(zhǔn)確測(cè)量[2]。開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作應(yīng)在確保使用者基本權(quán)益的基礎(chǔ)上展開，將區(qū)域地質(zhì)條件融入整個(gè)測(cè)繪工作中，有利于此項(xiàng)工作經(jīng)濟(jì)與技術(shù)的可行性分析。在具體實(shí)施測(cè)繪工作時(shí)，在同一區(qū)域內(nèi)地籍圖可以實(shí)施有效的合理轉(zhuǎn)換，促進(jìn)行業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一化，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的測(cè)繪工作為后期開展相關(guān)查詢、統(tǒng)計(jì)工作奠定基礎(chǔ)。在建筑業(yè)快速發(fā)展、城鄉(xiāng)一體化背景下，不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值是公眾關(guān)注的焦點(diǎn)，這使不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作得到高度重視。通過不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，精準(zhǔn)獲取較為全面的地籍、產(chǎn)權(quán)信息，并以獲取的數(shù)據(jù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。依據(jù)測(cè)繪結(jié)果融合我國目前產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的現(xiàn)狀，更好地制訂相關(guān)的測(cè)繪策略和技術(shù)方法。針對(duì)測(cè)繪內(nèi)容采取相應(yīng)的測(cè)繪技術(shù)實(shí)施作業(yè)，有效提升不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪質(zhì)量和效率。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作專業(yè)性很強(qiáng)，需要專業(yè)素質(zhì)較高的人員來擔(dān)任此項(xiàng)工作，測(cè)繪人員需要了解和掌握相關(guān)的專業(yè)知識(shí)和技能，對(duì)目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)中的各類交易業(yè)務(wù)進(jìn)行充分的了解，只有掌握和了解了行業(yè)相關(guān)知識(shí)和交易業(yè)務(wù)，才能勝任這一專項(xiàng)工作。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪人員還需要具備應(yīng)對(duì)突發(fā)狀況的能力，這就要求其應(yīng)掌握再測(cè)、補(bǔ)測(cè)專業(yè)技能。由于此項(xiàng)工作多為野外作業(yè)，在進(jìn)行圖紙表達(dá)時(shí)，既要將各層面的內(nèi)容清晰呈現(xiàn)，還要展示廣泛的野處區(qū)域，將相關(guān)領(lǐng)地界限等重要標(biāo)識(shí)在圖紙上標(biāo)出，這就需要比例尺較大的測(cè)繪圖紙。相較于其他普通地形的測(cè)繪，在測(cè)量對(duì)象上不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪明顯表現(xiàn)出特殊性，是為了讓人們了解房屋之間的位置關(guān)系，更好把握房屋之間的距離關(guān)系這是主要目的。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作具權(quán)威性，開展測(cè)繪工作時(shí)，測(cè)繪人員要嚴(yán)格遵循國家相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)條例以此進(jìn)行操作，測(cè)量工作結(jié)束后，上交到相關(guān)部門進(jìn)行審批的測(cè)量結(jié)果不允許出現(xiàn)隨意更改測(cè)量數(shù)據(jù)。有關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審批時(shí)以相關(guān)法律法規(guī)為依據(jù)，并嚴(yán)格遵循和以此為原則實(shí)施審核工作，測(cè)量結(jié)果一經(jīng)確定將作為房產(chǎn)交易的參考依據(jù)。只有房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的權(quán)威性得到了保障，在進(jìn)行房屋交易過程中才能使不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人的權(quán)益得到保證。

2不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的現(xiàn)狀問題

現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是政策性十分強(qiáng)的一項(xiàng)工作，在行政管理中承擔(dān)著配套服務(wù)的功能。測(cè)繪人員對(duì)測(cè)繪的專業(yè)技能要不斷更新、及時(shí)積累。目前，在多個(gè)城市測(cè)量成果基本都是中介專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供，相關(guān)部門依據(jù)測(cè)繪結(jié)果將其在不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中加以應(yīng)用。這種狀況下，承擔(dān)測(cè)繪任務(wù)的組織既要使市場活力得到有效保持，還要追求經(jīng)濟(jì)上的利益最大化。但是我國在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理工作中監(jiān)管力度較弱，影響到測(cè)繪工程質(zhì)量。在實(shí)際中測(cè)繪作業(yè)質(zhì)量問題在工程建設(shè)中存在，受氣候條件、地理特征因素的影響，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性受到影響[3]。人為因素對(duì)測(cè)繪工作影響也比較多，像一些不合理的測(cè)繪任務(wù)、測(cè)量人員不規(guī)范的操作行為以及只憑借自身工作經(jīng)驗(yàn)而不按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)量等，這些問題均會(huì)造成數(shù)據(jù)出現(xiàn)誤差。通常作業(yè)單位對(duì)安全問題比較重視，但也有不依據(jù)作業(yè)流程、安全施工條例實(shí)施操作的現(xiàn)象，自身安全防范意識(shí)薄弱，這些行為是安全事故的誘因。還有測(cè)量人員掌握現(xiàn)代化設(shè)備的技能欠缺，像儀器的使用、技術(shù)操作等，這都存在一定的安全隱患。而原材料質(zhì)量問題和施工設(shè)備的管理問題也是測(cè)繪工作中常見的問題。測(cè)繪行業(yè)的快速發(fā)展，促使用于測(cè)量的儀器變得更多元，在市場中呈現(xiàn)多樣化。但在另一方面，市場管理中相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制并未形成，使有質(zhì)量問題的設(shè)備、儀器流入市場，一旦采購人員工作疏忽，這些設(shè)備和儀器進(jìn)入作業(yè)環(huán)節(jié)后，將會(huì)直接影響測(cè)繪結(jié)果的精確性，嚴(yán)重者對(duì)整個(gè)測(cè)繪工程作業(yè)會(huì)造成不可估量的影響。成本控制是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪管理工作的關(guān)鍵。然而，在實(shí)際管理工作中，工程預(yù)算和編制對(duì)施工企業(yè)至關(guān)重要，而一些企業(yè)的管理層對(duì)其的重要性認(rèn)識(shí)不足，前期預(yù)算環(huán)節(jié)對(duì)工程整體的成本以及未來成果并沒有一個(gè)完整的規(guī)劃，預(yù)算工作不完善，管理松散表現(xiàn)在缺乏明確的分工，這些現(xiàn)象影響施工的效率，而預(yù)算出現(xiàn)問題則帶給企業(yè)的損失是很嚴(yán)重的。

3測(cè)繪工程技術(shù)的實(shí)踐應(yīng)用

當(dāng)前我國測(cè)繪手段在航天領(lǐng)域應(yīng)用遙感技術(shù)、攝影測(cè)量對(duì)地籍、界址、建筑物進(jìn)行空中拍攝，可以獲取三維立體式的影像，有效滿足相關(guān)測(cè)量工作需求[4]。采取人工測(cè)量與遙感測(cè)量融合的模式，獲取得到的各類不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量數(shù)據(jù)更加全面、更加準(zhǔn)確。攝影測(cè)量與遙感技術(shù)的實(shí)踐應(yīng)用，既能夠融合不同的專題內(nèi)容且又有針對(duì)性地進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)圖的制訂，從而使不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作能夠更加有效完成，也為相關(guān)行業(yè)發(fā)展提供科學(xué)依據(jù)。同時(shí)，靈敏度與分辨率較高的攝影裝置能夠清晰的再現(xiàn)地籍、房產(chǎn)的原貌，所以借助衛(wèi)星遙感技術(shù)實(shí)時(shí)監(jiān)控某一領(lǐng)域的動(dòng)態(tài)變化狀況，可以為相關(guān)研究分析不動(dòng)產(chǎn)變化規(guī)律提供參考資料，將我國國土變化特征和趨勢(shì)也能清晰呈現(xiàn)出來。借助數(shù)字化掃描技術(shù)將關(guān)鍵的數(shù)據(jù)信息地籍圖紙、地形等及時(shí)導(dǎo)入不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量工作中，再借助計(jì)算機(jī)軟件整合分析數(shù)據(jù)信息，最終生成不動(dòng)產(chǎn)信息報(bào)告。借助數(shù)字化掃描技術(shù)手段，對(duì)周邊街道的布局情況、圖紙中路線分布狀況實(shí)現(xiàn)詳細(xì)了解，門牌號(hào)等信息出現(xiàn)變更狀況可以及時(shí)得到更新。將RTK技術(shù)用于不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作中，整個(gè)測(cè)量工作的效率與測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性大大提高，此項(xiàng)技術(shù)受外界因素的干擾較小，對(duì)人為誤差有效控制，因其具備自動(dòng)控制系統(tǒng)，作業(yè)精度可以得到大幅提升。

4提高測(cè)繪工程技術(shù)應(yīng)用效果的思考

應(yīng)加快出臺(tái)與不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)相適應(yīng)的立法條文，健全現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的相關(guān)法規(guī)制度。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的編制，規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)都要統(tǒng)一，避免各區(qū)域依據(jù)自身狀況實(shí)施差異化測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作則會(huì)影響整個(gè)測(cè)繪信息和數(shù)據(jù)的整合、傳遞，只有制定科學(xué)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，完善法律法規(guī)保障體系，才能夠?yàn)闇y(cè)繪工作提供保障。在測(cè)繪范圍內(nèi)全面熟悉和了解掌握不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息，做好數(shù)據(jù)信息的分析處理，在立足于這些數(shù)據(jù)信息的基礎(chǔ)上，搭建數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，并進(jìn)一步完善測(cè)繪技術(shù)數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)。落實(shí)好數(shù)據(jù)獲取工作包括直接利用己有原始資料，采集數(shù)據(jù)過程中需要著重關(guān)注數(shù)據(jù)內(nèi)容與格式；收集野外測(cè)量數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的獲取工作應(yīng)立足于這兩個(gè)方面。完善數(shù)據(jù)整合與入庫工作。在實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)采集目標(biāo)后，遵循數(shù)據(jù)庫的基本要求，及時(shí)開展數(shù)據(jù)整合處理工作，對(duì)數(shù)據(jù)信息采用科學(xué)的方法進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，為了使不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)測(cè)量數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)資源共享，構(gòu)建統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫平臺(tái)，從而使不動(dòng)產(chǎn)管理體系更趨科學(xué)化、完整化。

篇3

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)投資信托 法律

不動(dòng)產(chǎn)投資信托（簡稱REITs），常指一種聚集大眾資金用于不動(dòng)產(chǎn)投資和管理，并由上述活動(dòng)的收益分配給投資者的組織或形式。不動(dòng)產(chǎn)投資信托最早起源于美國。不動(dòng)產(chǎn)投資信托與成立投資公司后再投資不動(dòng)產(chǎn)相比較，不動(dòng)產(chǎn)投資信托有其獨(dú)特的便利和優(yōu)勢(shì)。如果成立公司的話，投資人成為股東，分享公司買賣、經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)的利潤，是一種傳統(tǒng)的投資方式。缺點(diǎn)是除了公司獲利要繳稅外，股東分配的股利也要繳稅，這就形成了雙重繳稅，而不動(dòng)產(chǎn)投資信托一般無須雙重繳稅。此外，不動(dòng)產(chǎn)投資信托的份額經(jīng)常可以如證券一般在市場上進(jìn)行流動(dòng)，具有流動(dòng)性好，投資起點(diǎn)低等特征，為投資者所喜愛。除了個(gè)人投資者外，機(jī)構(gòu)投資人(如養(yǎng)老基金等)也在其投資組合中包括了不動(dòng)產(chǎn)投資信托。目前美國約有180多只在證券交易所公開交易的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，總規(guī)模達(dá)到3750億美金。

不動(dòng)產(chǎn)投資信托的類型和結(jié)構(gòu)

根據(jù)其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)不同的投資和收益取得模式，不動(dòng)產(chǎn)投資信托又可分為資本型不動(dòng)產(chǎn)投資信托和抵押型不動(dòng)產(chǎn)投資信托。資本型不動(dòng)產(chǎn)投資信托主要從事購買和管理不動(dòng)產(chǎn)的活動(dòng)，并從中獲取資本收益。而抵押型不動(dòng)產(chǎn)投資信托則主要將募集到的資金直接貸放給不動(dòng)產(chǎn)商（以不動(dòng)產(chǎn)為抵押物），有時(shí)也向銀行借款后再以更高的利率貸給不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)，其收益主要來自于利息、利息差等債權(quán)性收益。此外，還有集合資本型不動(dòng)產(chǎn)投資信托和抵押型不動(dòng)產(chǎn)投資信托功能于一體的混合型不動(dòng)產(chǎn)信托。

這些類型的不動(dòng)產(chǎn)投資信托通常采取三種結(jié)構(gòu)：傳統(tǒng)式、傘型合伙式以及下式不動(dòng)產(chǎn)投資信托。傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托以信托名義直接擁有自己的資產(chǎn)。傘型合伙式和下式不動(dòng)產(chǎn)投資信托的結(jié)構(gòu)則相對(duì)復(fù)雜。

在傘型合伙不動(dòng)產(chǎn)投資信托中，不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營合伙企業(yè)中的合伙人和不動(dòng)產(chǎn)投資信托組成新的合伙關(guān)系，稱為“營運(yùn)合伙組織”。為了在新成立的營運(yùn)合伙組織中取得股份（營運(yùn)合伙單位），不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營合伙人在其中投入不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)投資信托則投入資金，如果不動(dòng)產(chǎn)信托具有可分割的份額，則營運(yùn)合伙單位可以與不動(dòng)產(chǎn)投資信托的份額進(jìn)行互換。從形式上，營運(yùn)合伙組織直接擁有所有的不動(dòng)產(chǎn)及投入的現(xiàn)金。不動(dòng)產(chǎn)投資信托的首席合伙人通常擁有大多數(shù)營運(yùn)合伙組織的股份。過了一段時(shí)間后(通常是一年)，營運(yùn)合伙中的不動(dòng)產(chǎn)合伙人可以用自己的營運(yùn)合伙單位兌現(xiàn)現(xiàn)金或不動(dòng)產(chǎn)投資信托的份額，和不動(dòng)產(chǎn)投資信托的其他投資者享有相同的流動(dòng)資產(chǎn)。這種現(xiàn)金或基金份額的轉(zhuǎn)換可能會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)合伙人須支付在營運(yùn)合伙成立時(shí)延期支付的稅金。不動(dòng)產(chǎn)合伙人可以選擇將營運(yùn)合伙單位轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或基金份額的時(shí)間以遞延付稅的時(shí)間。可見，傘型合伙不動(dòng)產(chǎn)投資信托的出現(xiàn)是出于為不動(dòng)產(chǎn)商套現(xiàn)提供一種遞延付稅和流動(dòng)性選擇，這無疑對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司具有極大的吸引力。

不動(dòng)產(chǎn)投資信托的結(jié)構(gòu)與傘型合伙不動(dòng)產(chǎn)投資信托類似，但由不動(dòng)產(chǎn)投資信托擁有并管理不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)投資信托的董事由股東（基金份額持有人）選出，并對(duì)股東負(fù)責(zé)，董事可以任命基金的管理人員。不動(dòng)產(chǎn)投資信托的董事通常是不動(dòng)產(chǎn)公司及專業(yè)團(tuán)體中的資深人員。不動(dòng)產(chǎn)投資信托的管理人員要對(duì)董事會(huì)、股東和債權(quán)人負(fù)責(zé)。很多下式不動(dòng)產(chǎn)投資信托是從私人企業(yè)轉(zhuǎn)為上市基金的。在這種情況下，原先私人企業(yè)的主要股東會(huì)成為上市后的不動(dòng)產(chǎn)投資信托的資深管理人員或董事，并將自己的所有人地位轉(zhuǎn)成新上市基金的股份。

不動(dòng)產(chǎn)投資信托的立法模式

從法律規(guī)范的角度,不動(dòng)產(chǎn)信托主要可以分為美國式的稅法驅(qū)動(dòng)為主，其他法規(guī)為輔以及其他國家的單項(xiàng)立法為主兩種模式。

美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托的設(shè)立主要由有關(guān)的稅法所決定，其最主要的法律條件來自于針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的稅法。在美國，只要符合稅法規(guī)定的一定條件，不動(dòng)產(chǎn)投資信托就不需要繳納企業(yè)所得稅。此外，不動(dòng)產(chǎn)投資信托還可以通過提高不動(dòng)產(chǎn)投資信托的負(fù)債率和降低房地產(chǎn)資產(chǎn)折舊年限等方式來實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的“賬面損失”，這樣就可以降低其應(yīng)繳納稅收的基礎(chǔ)，轉(zhuǎn)移其它收入。由于不需要或者規(guī)避繳納企業(yè)所得稅，美國不動(dòng)產(chǎn)信托的發(fā)展很快。有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)信托的一些重要規(guī)定也主要體現(xiàn)在美國的《國內(nèi)收入法》中。比如該法規(guī)定為滿足特定的免稅或減稅要求，不動(dòng)產(chǎn)投資信托必須是和法人一樣可征稅的實(shí)體，由董事會(huì)或受托管理人管理，擁有可完全轉(zhuǎn)讓的股份，至少有100名股東，在前一個(gè)稅收年度的下半年，由五人以下人數(shù)擁有的股份不超過50%，總資產(chǎn)至少有75%投資于不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，毛收入額至少有75%衍生自不動(dòng)產(chǎn)租金或不動(dòng)產(chǎn)貸款的利息,由應(yīng)納稅不動(dòng)產(chǎn)投資信托的子公司股票構(gòu)成的資產(chǎn)不超過20%,每年至少有90%的應(yīng)納稅收入以股東股息的方式支付等。其他輔法律則主要包括《聯(lián)邦解決計(jì)劃》,《不動(dòng)產(chǎn)投資信托改進(jìn)法2003》，《證券交易法》等。

亞洲各國和地區(qū)如日本、新加坡、韓國和我國香港近年來推出的不動(dòng)產(chǎn)投資信托產(chǎn)品在很大程度上吸收了不動(dòng)產(chǎn)投資信托在美國的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。如新加坡貨幣管理機(jī)構(gòu)在1999年頒布了《財(cái)產(chǎn)基金要?jiǎng)t》，并在2001年的《證券和期貨法則》對(duì)上市不動(dòng)產(chǎn)投資信托作出相關(guān)規(guī)定。日本在2000年11月修改了投資信托法,修改后的投資信托法準(zhǔn)許投資信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。2001年有2家不動(dòng)產(chǎn)投資信托在東京證券交易所首次上市。韓國在2001年7月頒布了《房地產(chǎn)投資公司法》，為不動(dòng)產(chǎn)投資信托發(fā)展提供相關(guān)的法律制度。隨后，韓國證券交易所修改了上市規(guī)則，制定了不動(dòng)產(chǎn)投資信托上市的相關(guān)條例。2003年7月香港特區(qū)證券和期貨事務(wù)監(jiān)察委員會(huì)頒布了《房地產(chǎn)投資信托基金守則》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的設(shè)立條件、組織結(jié)構(gòu)、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面做出明確的規(guī)定。

由于美國金融發(fā)展一直處于世界領(lǐng)先地位，其金融法律法規(guī)體系也以復(fù)雜、細(xì)致以及相互關(guān)聯(lián)性強(qiáng)而著稱。而其他國家雖想借鑒美國經(jīng)驗(yàn)，但畢竟各國之間的法律體系不完全一致，很難完全“照搬照抄”他國的法律制度，因此將美國不動(dòng)產(chǎn)信托基金的法律法規(guī)集中起來而形成一個(gè)單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托的規(guī)則是很多國家不約而同的自然選擇，而且這也是相對(duì)立法成本較低的一種選擇。這些國家或者采用專項(xiàng)立法形式，或者通過修改現(xiàn)有的投資、信托、基金等有關(guān)法律，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的設(shè)立、結(jié)構(gòu)、投資資產(chǎn)、收入及其分配等方面予以明確的規(guī)定。但很多時(shí)候，單項(xiàng)立法會(huì)造成考慮不周，時(shí)間延緩等問題，并且作為不動(dòng)產(chǎn)信托發(fā)展最重要驅(qū)動(dòng)力量的稅務(wù)規(guī)定可能無法得到完全地體現(xiàn)。

發(fā)展我國不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律問題

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。伴隨中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)投資需求不斷上升，房地產(chǎn)市場資金需求也不斷上升。但從資金供給的情況來看，多年來我國房地產(chǎn)市場資金供給渠道十分單一。房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款、自籌資金和銷售回款，而自籌資金只占項(xiàng)目的極少部分。由于銷售回款在時(shí)間和運(yùn)作上成本過高，市場絕大部分項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)轉(zhuǎn)資金，乃至房地產(chǎn)消費(fèi)貸款資金均來自銀行，資金集中于銀行體系在客觀上造成了我國金融系統(tǒng)存在一定的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。有資料顯示：目前我國房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)中超過80％的資金來自銀行的貸款，一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生問題，銀行業(yè)是最大的受害者。為此，央行2002年底開始關(guān)注銀行房地產(chǎn)信貸資金。2003年6月了121號(hào)文，嚴(yán)格控制銀行對(duì)房地產(chǎn)信貸資金的發(fā)放規(guī)模，對(duì)房地產(chǎn)市場的資金供給形成了較大的限制。目前市場資金供給的另一方是信托投資公司，但其對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給量占市場總供給的比例不到千分之一，規(guī)模微小。

與國外不動(dòng)產(chǎn)投資信托的規(guī)模相比較，我國信托投資公司的房地產(chǎn)信托功能有限。其目前主要弊端在于：產(chǎn)品單一，絕大部分信托計(jì)劃針對(duì)單一項(xiàng)目開發(fā)；運(yùn)營模式單一，多數(shù)以貸款形式運(yùn)營；資金和產(chǎn)品流動(dòng)性比較弱，僅限于信托憑證的轉(zhuǎn)讓；運(yùn)營規(guī)模小，多數(shù)規(guī)模在2億以下；利率定價(jià)單一，多數(shù)參照銀行貸款定價(jià)；銷售周期短，多數(shù)信托計(jì)劃銷售周期不超過1周。

如果需要降低我國銀行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，以及豐富廣大投資者的投資品種，發(fā)展我國的不動(dòng)產(chǎn)投資信托將是一個(gè)很好的方法。但對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資信托的發(fā)展，首先需要明確幾個(gè)法律問題。

（一）不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律主體地位

不動(dòng)產(chǎn)投資信托在我國應(yīng)該按照現(xiàn)在我國《信托投資公司資金信托管理辦法》的要求，將其定義為一種集合性的信托理財(cái)計(jì)劃，還是將其定位為一種類似于證券投資基金的基金？這是發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托首先要解決的基本法律問題。

如果將不動(dòng)產(chǎn)投資信托當(dāng)作一個(gè)信托計(jì)劃由信托投資公司來管理，則由于我國目前的《資金信托管理辦法》對(duì)資金信托計(jì)劃有200份的限制，而房地產(chǎn)開發(fā)所需資金一般數(shù)額較大，投資周期長，經(jīng)常需要上億的資金。如果不動(dòng)產(chǎn)投資信托的組成也受到不得超過200份信托合同的限制，那么對(duì)單個(gè)投資人的資金要求就會(huì)很大，這不利于融資規(guī)模的擴(kuò)大。除非對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)投資信托，監(jiān)管層網(wǎng)開一面，允許其可以不受200份信托合同的限制。我國銀監(jiān)會(huì)于2004年10月18日向社會(huì)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，該《征求意見稿》首次明確了對(duì)經(jīng)過銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可以不受200份信托合同的限制。但至今該《辦法》尚未正式出臺(tái)，顯然，監(jiān)管層對(duì)發(fā)展不受信托合同份數(shù)限制的不動(dòng)產(chǎn)投資信托還是存有一定的顧慮。

另外，中國信托計(jì)劃期限普遍都較短，不像日本、美國等國家信托計(jì)劃呈現(xiàn)出中長期融資特征。信托在我國整個(gè)金融體系中發(fā)揮的作用還十分微弱。盡管中國人民銀行頒布的《信托投資公司管理辦法》中有明確規(guī)定信托投資公司接受由其代為確定管理方式的信托資金，其信托期限不得少于一年。但就現(xiàn)有的信托計(jì)劃而言，盡管都符合這一要求，但大都局限在1至3年間，而未出現(xiàn)期限長至5年甚至10年以上的中長期信托計(jì)劃。

當(dāng)然如果將不動(dòng)產(chǎn)投資信托當(dāng)作一個(gè)類似于證券投資基金的產(chǎn)業(yè)基金來管理，比如出臺(tái)相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)投資信托法規(guī)，則其可以不受到200份信托合同的限制，而且證券投資基金對(duì)單個(gè)投資者的資金要求很低（證券投資基金的最低認(rèn)購標(biāo)準(zhǔn)一般僅為人民幣1000元）。從國外的REIT的發(fā)展情況來看，它可以在交易所上市，可以自由買賣或轉(zhuǎn)換，具有很強(qiáng)的流動(dòng)性，更類似于我國的證券投資基金。

在美國，不動(dòng)產(chǎn)投資信托可以選擇公司、商業(yè)信托或者其他組織作為其運(yùn)行的法律主體，這種寬松的運(yùn)行模式顯然與美國實(shí)行金融混業(yè)經(jīng)營是分不開的。盡管我國目前金融控股集團(tuán)已經(jīng)出現(xiàn)、銀行設(shè)立基金公司，匯金公司、建銀投資注資證券公司等表明我國已經(jīng)出現(xiàn)了金融混業(yè)經(jīng)營的萌芽，但從法律層面上看，金融行業(yè)依然應(yīng)該是進(jìn)行分業(yè)經(jīng)營的。所以，我國不動(dòng)產(chǎn)投資信托必須選擇一種確定的組織形式作為其經(jīng)營的法律主體，而不可能出現(xiàn)類似美國的自由選擇模式。從美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托的產(chǎn)品特性來看，其與上市的股票、基金等相似，遵循證監(jiān)會(huì)（SEC）的監(jiān)管，因此如果我國要引進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托的話，將其定位為一種基金公司也許更適合我國目前的法律現(xiàn)實(shí)。

（二）不動(dòng)產(chǎn)投資信托的管理模式

美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托的管理有兩種模式：內(nèi)部顧問模式和外部顧問模式。所謂內(nèi)部顧問指不動(dòng)產(chǎn)投資信托的管理人也是投資人的一種模式。在這種模式下，由于投資人（當(dāng)然是指在不動(dòng)產(chǎn)投資信托中占有較大比例的投資人）的利益與管理人的利益趨于一致，因此成本比較低。外部顧問模式則相反，不動(dòng)產(chǎn)投資信托的投資人和管理人不為同一人，不動(dòng)產(chǎn)投資信托只能作為所持有不動(dòng)產(chǎn)的所有人而不可以管理或者運(yùn)作所擁有的不動(dòng)產(chǎn)，基金的管理人為獨(dú)立的第三方。外部顧問模式類似于我國信托法、基金法所規(guī)定的信托模式。在我國的信托投資公司、基金管理公司模式中，委托人（即投資者）一般不可以為受托人，而受托人一般也不可以將自己的財(cái)產(chǎn)與受托財(cái)產(chǎn)相互混同或者進(jìn)行交易。除了接受受托報(bào)酬外，受托人應(yīng)該不可以利用信托財(cái)產(chǎn)為自己謀利益。

美國的不動(dòng)產(chǎn)投資信托在20世紀(jì)90年代以前，一般普遍采用外部顧問的管理模式。但這種情況在《1986年美國稅收改革法案》出臺(tái)后發(fā)生了改變。根據(jù)該稅收改革法案，不動(dòng)產(chǎn)投資信托的持有人可以自己管理和運(yùn)營不動(dòng)產(chǎn)投資信托所有的資產(chǎn)。于是受托人和委托人同為一人的內(nèi)部顧問模式在美國發(fā)展起來，到1996年時(shí)其規(guī)模已經(jīng)大大超過采用外部顧問模式的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，成為美國不動(dòng)產(chǎn)投資信托行業(yè)的主要管理模式。

但我國的信托投資公司、基金管理公司在《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《證券投資基金法》的要求下普遍采用的都是“外部顧問”的管理模式，即信托財(cái)產(chǎn)的管理人和信托財(cái)產(chǎn)的所有人不為同一人。為了避免道德風(fēng)險(xiǎn)，我國立法層、監(jiān)管層都不鼓勵(lì)受托人將自己的財(cái)產(chǎn)與受托管理的財(cái)產(chǎn)混同或進(jìn)行交易。而且即便在目前相當(dāng)嚴(yán)格的委托人和受托人互相分離的法律規(guī)范下，我國還是出現(xiàn)了受托人利用信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行利益輸送的違規(guī)事件。在信托公司行業(yè)比較典型的有金新信托的乳品信托計(jì)劃關(guān)聯(lián)交易事件；在基金行業(yè)，也有“基金黑幕”等聳人聽聞的事件發(fā)生。因此我國發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托，其管理模式是否可以參照美國采用內(nèi)部顧問模式，還有待進(jìn)一步的研究。筆者認(rèn)為，在目前我國金融法律制度還不夠健全的情況下，再考慮到我國金融市場發(fā)展的不完備性，繼續(xù)實(shí)行委托人與受托人相分離的外部顧問模式也許是更穩(wěn)健的選擇。

另外，鑒于我國目前已經(jīng)普遍在上市公司、基金管理公司中引入了獨(dú)立董事制度，作為一種對(duì)受托人管理行為的監(jiān)督機(jī)制。這是由于投資者在投資基金或者上市公司之后，受托人負(fù)責(zé)全權(quán)管理這些財(cái)產(chǎn)，而投資人或者出于“搭便車”的考慮而疏于監(jiān)督，或者由于專業(yè)所限，難以對(duì)管理人進(jìn)行有效監(jiān)督，而獨(dú)立董事相對(duì)而言可以比較中立地對(duì)管理人的行為做出判斷，在一定程度上有助于維護(hù)廣大投資者的利益。目前我國的信托公司尚未建立起獨(dú)立董事制度，而基金管理公司都已建立起了該制度，并且信托公司歷經(jīng)整頓，其受托資金規(guī)模、管理和內(nèi)部控制能力、信息披露、國際化程度、人才貯備、社會(huì)信用等各方面都不及基金管理公司發(fā)展的規(guī)范。因此，不動(dòng)產(chǎn)投資信托管理人的重任應(yīng)由相應(yīng)的基金管理公司承擔(dān)為妥。

（三）不動(dòng)產(chǎn)投資信托的募集方式

如果將不動(dòng)產(chǎn)投資信托被認(rèn)為是一種信托計(jì)劃，按照我國現(xiàn)行法律制度，那么其募集方式就是私募形式的，而如果不動(dòng)產(chǎn)投資信托采用的是基金形式，那么其募集方式也許就可以采用公募形式。募集方式的不同將決定不動(dòng)產(chǎn)投資信托信息披露方式的不同。對(duì)于私募產(chǎn)品，監(jiān)管層一般不強(qiáng)制要求其進(jìn)行嚴(yán)格的信息披露，但對(duì)于公募產(chǎn)品，則世界各國一般都規(guī)定有嚴(yán)格的信息披露制度以及嚴(yán)厲的懲罰措施。按照美國法律，公募要嚴(yán)格執(zhí)行證券交易法律規(guī)定的義務(wù)；而私募，由于其披露對(duì)象多是擁有信息、資金或?qū)I(yè)等優(yōu)勢(shì)的投資機(jī)構(gòu)，因此證券法律對(duì)信息披露的規(guī)定也相對(duì)寬松。

篇4

關(guān)鍵詞：性質(zhì)；不動(dòng)產(chǎn)登記；統(tǒng)一登記；基本問題：構(gòu)想

《物權(quán)法》頒布實(shí)施后，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度成為社會(huì)各界的企盼，雖然部分地方開展了試點(diǎn)探索，但由于國家層面的制度未建立，總體效果并不明顯。解決中國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的根本，在于從法理層面理順不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之間的關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上調(diào)整和完善不動(dòng)產(chǎn)登記和行政管轄制度。本文從不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記行為性質(zhì)，分析了不動(dòng)產(chǎn)分散登記的現(xiàn)狀、弊端，探討了推進(jìn)中國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的幾個(gè)基本問題，特別是提出了推進(jìn)中國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的構(gòu)想。

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記行為性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人依法律和相關(guān)規(guī)定，向國家依法設(shè)置的統(tǒng)一登記部門對(duì)本人所屬的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變動(dòng)事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的性質(zhì)，目前國內(nèi)大致有三種觀點(diǎn)[1]： 一是公法行為說，該說認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記屬于一種公法上的行政行為，體現(xiàn)國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，干預(yù)的目的旨在明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益； 二是證明行為說，該說認(rèn)為房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍是審查買賣雙方是否具備辦證（ 交付） 條件，至于房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，只是對(duì)買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對(duì)房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)； 三是私法行為說，該說認(rèn)為統(tǒng)一登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。我們認(rèn)為，登記本質(zhì)上是一種事實(shí)行為，它并不能賦予任何人以權(quán)利，即登記本身不能創(chuàng)設(shè)物權(quán)。登記機(jī)關(guān)的職能，主要在于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)予以公示，明確權(quán)利歸屬，以維護(hù)交易安全。因此，統(tǒng)一登記行為是當(dāng)事人和登記機(jī)關(guān)雙方的意思表示的一致性表達(dá)，而不是行政機(jī)關(guān)單方面的意思表示[2]。

二、我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀評(píng)述

由于歷史原因，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度是建立在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代條塊分割的基礎(chǔ)上，為實(shí)現(xiàn)各職能部門分別的行政管理目的而設(shè)，登記規(guī)范制定主體多頭，而且層級(jí)較低，效力較差。這種立法模式導(dǎo)致登記規(guī)范的內(nèi)容不僅散亂，而且互相矛盾。主要表現(xiàn)為登記主體混亂多頭，[3]登記事項(xiàng)不統(tǒng)一，登記程序不規(guī)范不透明，登記內(nèi)容使用查閱困難，已經(jīng)不能適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)公示的客觀要求。第一，不動(dòng)產(chǎn)登記范圍混亂，名稱亦不規(guī)范。第二，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)則體系混亂，各自為政現(xiàn)象突出。首先同一不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象的規(guī)則體系混亂。其次不同種類的不動(dòng)產(chǎn)登記自成體系，混亂和交錯(cuò)現(xiàn)象非常明顯。第三，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)分散，形成多頭登記。

三、中國推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的幾個(gè)基本問題

1.必須首先從法理上合理界定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之間的關(guān)系，明確土地的基礎(chǔ)地位。

從法理上合理界定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的關(guān)系，是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記必須要解決的深層次問題。實(shí)施中國的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，必須貫徹不動(dòng)產(chǎn)登記以土地為基礎(chǔ)的原則，這樣才能理順不動(dòng)產(chǎn)之間的關(guān)系，構(gòu)建科學(xué)的、有利于權(quán)益保護(hù)和不動(dòng)產(chǎn)利用管理的統(tǒng)一登記體系。

2.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可選擇行政機(jī)關(guān)

作為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施實(shí)體，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記的必然要求。目前，對(duì)于中國將來不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的選擇，主要有三種觀點(diǎn)：一是由人民法院作為登記機(jī)關(guān)；二是由公證部門或事業(yè)單位作為登記機(jī)關(guān)；三是由行政機(jī)關(guān)作為登記機(jī)關(guān)[4]。我們認(rèn)為結(jié)合中國現(xiàn)實(shí)狀況，以行政機(jī)關(guān)作為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)較為合適。中國的行政機(jī)關(guān)長期以來一直擔(dān)任不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)和基礎(chǔ)。

3.過渡期可通過優(yōu)化登記機(jī)關(guān)職權(quán)來推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記

在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)分散登記的現(xiàn)實(shí)弊端中，不動(dòng)產(chǎn)登記矛盾和沖突問題以及由此帶來的社會(huì)問題是主要的且最為迫切需要解決的問題。因此，是否可以在近期尚未完全實(shí)行統(tǒng)一登記的過渡期內(nèi)，先通過相關(guān)制度的完善和機(jī)制的構(gòu)建，優(yōu)化登記機(jī)構(gòu)職權(quán)，實(shí)現(xiàn)有限目標(biāo)；然后再著眼長遠(yuǎn)，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記立法和機(jī)構(gòu)設(shè)置。

四、構(gòu)建統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度的構(gòu)想

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度應(yīng)解決的主要問題，一是登記范圍，二是登記機(jī)構(gòu)，三是登記程序和登記辦法。

首先，應(yīng)當(dāng)建立以土地登記為中心的登記制度，規(guī)范登記名稱。

隨著物權(quán)制度的發(fā)展，土地之上與土地之下可以作各種不同用途的利用，各種空間的利用權(quán)也應(yīng)獲得法律確認(rèn)，尤其是土地之上房屋的多樣性、單元性以及分層多單元的可讓與特征使其權(quán)利結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出極為復(fù)雜的狀態(tài)。但各種權(quán)利實(shí)際上都是在土地之上形成的，并圍繞著土地使用權(quán)而展開，所以建立以土地登記為中心的登記制度，是十分必要的。

其次，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，減少不動(dòng)產(chǎn)流通障礙。

目前關(guān)于統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的設(shè)置改革，有代表性的有三種模式： 機(jī)構(gòu)合并模式；機(jī)構(gòu)單設(shè)模式；[5]集中辦理模式。[6]我們認(rèn)為，目前我國統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)建立在第三種模式的基礎(chǔ)上，在各地開辦的政務(wù)服務(wù)中心內(nèi)，設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記中心，專門負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)的登記。這是因?yàn)槟壳案鞑粍?dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)已經(jīng)儲(chǔ)備了豐富登記的經(jīng)驗(yàn)，其中從業(yè)人員已經(jīng)有了相應(yīng)的職業(yè)素質(zhì)，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行集中辦公改造所花費(fèi)的成本最低。在政務(wù)服務(wù)中心內(nèi)設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記中心，更能符合物權(quán)變動(dòng)登記公示公信原則的基本內(nèi)涵和要求，同時(shí)避免了現(xiàn)行登記機(jī)關(guān)相互推諉相互爭持的情況。

第三，完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記程序和登記辦法

實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一登記程序的法治化，在程序形成、程序設(shè)置、程序主體等方面予以法律的規(guī)范。為了避免立法上的重復(fù)，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的一般步驟作出規(guī)定，根據(jù)現(xiàn)行法的總結(jié)，[7]不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的一般程序可歸總為以下六個(gè)步驟： （1） 提出申請(qǐng)； （2） 受理申請(qǐng)（ 收件） 并記征規(guī)費(fèi)； （3） 審查； （4） 公告；（5） 核準(zhǔn)登記，登簿并頒發(fā)權(quán)屬證書；（6） 立卷歸檔。其中的公告僅適用于特定的登記類型。完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，按照《物權(quán)法》的規(guī)定制訂不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記辦法，一是應(yīng)當(dāng)就不動(dòng)產(chǎn)登記的范圍、種類和權(quán)證名稱作出統(tǒng)一規(guī)定，不允許地方和部門創(chuàng)設(shè)新的不動(dòng)產(chǎn)登記種類和權(quán)證名稱，真正保證“物權(quán)法定”； 二是規(guī)定幾種統(tǒng)一登記模式，但不宜登記模式一刀切。法律上不能授權(quán)省級(jí)政府自行決定統(tǒng)一登記模式并制訂不動(dòng)產(chǎn)登記辦法[8]。因?yàn)椴煌慕y(tǒng)一登記模式，會(huì)有不同的土地與土地附著物登記關(guān)系，會(huì)有不同的登記條件、程序和期限，會(huì)形成不同的登記辦法。為此，在國家出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)之前，以部門規(guī)章的形式調(diào)整規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記，具有迫切的現(xiàn)實(shí)意義。（作者單位：新疆師范大學(xué)法學(xué)院）

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篇5

【關(guān)鍵詞】預(yù)告登記 行政確認(rèn)

一、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的概念和源流

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度（或稱不動(dòng)產(chǎn)預(yù)備登記制度，以下簡稱預(yù)告登記制度）是一項(xiàng)重要的法律制度，最初起源于普魯士法，后幾經(jīng)周折定型于德國民法之中。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采用強(qiáng)制登記的策略下，債權(quán)人在登記完成之前要承擔(dān)目的落空的風(fēng)險(xiǎn)，為了減弱這種風(fēng)險(xiǎn)，使得債權(quán)請(qǐng)求權(quán)實(shí)現(xiàn)的機(jī)會(huì)不因債務(wù)人行為而落空，也為了確定本登記能順利啟動(dòng)和展開，預(yù)告登記制度應(yīng)運(yùn)而生。可以說，預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一種登記制度，也被稱作預(yù)登記或預(yù)先登記，日本稱為假登記。它是在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，為了保護(hù)其取得未來物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)而將此權(quán)力進(jìn)行的一種登記，登記的客體是請(qǐng)求權(quán)。預(yù)告登記作出后，并不導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立或變更，而只是是登記申請(qǐng)人取得一種請(qǐng)求將來發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。而從公法角度看，預(yù)告登記實(shí)質(zhì)上是在不能立即進(jìn)行物權(quán)本登記的情形下，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為了確保取得將來物權(quán)向公權(quán)力機(jī)關(guān)申請(qǐng)進(jìn)行預(yù)先登記，由公權(quán)力機(jī)關(guān)提供公信力保證的一種制度。

《物權(quán)法》的頒布，標(biāo)志著我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)預(yù)告登記制度的建立，該法第二十條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。？預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。”雖然尚有不足，但是畢竟旗幟鮮明的宣布我國設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度。在該法頒布之前，我國在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》中雖然規(guī)定了商品房預(yù)售合同備案制度， 但這與科學(xué)的預(yù)告登記制度還有天壤之別，根本不具有預(yù)告登記的功能。

二、預(yù)告登記制度的性質(zhì)之爭

法律行為根據(jù)性質(zhì)，可以分為公法行為和私法行為。公法行為是指具有公法效力、能夠產(chǎn)生公法效果的行為，如立法行為、行政法律行為、司法行為。私法行為，是指具有私法性質(zhì)和效力，產(chǎn)生私法效果的行為，如民事法律行為、商法行為等。自預(yù)告登記制度誕生以來，關(guān)于預(yù)告登記制度性質(zhì)的爭論就沒有停息過，這個(gè)爭論是涵蓋于對(duì)物權(quán)登記性質(zhì)的爭論，所以我們可以通過探討物權(quán)登記制度的性質(zhì)來得出結(jié)論。

大多數(shù)民法學(xué)者都認(rèn)為物權(quán)登記屬于私法行為，他們認(rèn)為物權(quán)登記乃是基于當(dāng)事人雙方的意思表示，不包括行政機(jī)關(guān)的意思表示，而僅僅是對(duì)民事合意的一種確認(rèn)。具體理由有三點(diǎn)：首先，從不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的產(chǎn)生起源上看，它的作用主要是為維護(hù)個(gè)人私權(quán)；其次，登記充分顯示了參與者的利益和意志；再次，從登記效力上看，登記行為也是產(chǎn)生私法效果的行為。從登記的性質(zhì)來看，樹立登記是私法屬性的理念，摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，有利于確立為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)、為社會(huì)服務(wù)的觀念。因此，登記行為在性質(zhì)上應(yīng)屬于私法上的行為，特殊之處就在于它是有國家專職部門參與的私法行為，雖然也反映了國家公權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的干預(yù)，但究其本質(zhì)而言，仍應(yīng)當(dāng)是私法行為。

主張物權(quán)登記屬于公法行為者則認(rèn)為，物權(quán)登記雖然有保護(hù)私人物權(quán)的目的，但是也體現(xiàn)了公權(quán)意志，是公權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)。首先，從設(shè)立物權(quán)登記制度的起源看，該制度是由國家法律確定的，體現(xiàn)的是國家意志，即國家為了確認(rèn)物權(quán)的權(quán)屬狀態(tài)、維護(hù)交易安全和維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序而設(shè)立。其次，從物權(quán)登記的主體來看，接受登記并起主導(dǎo)作用的是國家機(jī)關(guān)（行政機(jī)關(guān)或司法機(jī)關(guān)），擁有審查和管理的權(quán)力和職責(zé)，雖然登記程序一般由權(quán)利人申請(qǐng)啟動(dòng)，但是申請(qǐng)的意思表示并不能產(chǎn)生登記的法律效果，不能決定行為的性質(zhì)。再次，從物權(quán)登記產(chǎn)生效果來看，物權(quán)一經(jīng)登記就具有公信力，而這種公信力實(shí)際上是行使公權(quán)所達(dá)到的效果。另外，從救濟(jì)途徑來看，一旦發(fā)生錯(cuò)誤登記，公權(quán)力機(jī)關(guān)有賠償責(zé)任。如依德國《基本法》第31條并《民法典》第839條，“在土地登記法官、司法官以及其他土地登記官員違反其職責(zé)時(shí)，由國家（州）承擔(dān)責(zé)任”，“因土地登記官員之過錯(cuò)，引起登記工作錯(cuò)誤，并導(dǎo)致一方當(dāng)事人受損害者，則通過國家責(zé)任而對(duì)此提供金錢給付方式的補(bǔ)償。若登記官員違反職責(zé)的行為，具有故意或重大過失，國家隊(duì)登記官員享有追訴權(quán)。”

當(dāng)然，也有主張采取折中態(tài)度的學(xué)者，認(rèn)為物權(quán)登記既具有私法性質(zhì)也具有公法性質(zhì)，是一個(gè)交叉地帶。三種觀點(diǎn)各有道理，側(cè)重點(diǎn)有所不同，民法學(xué)者看重的是該制度產(chǎn)生的實(shí)際私法效果，然而物權(quán)登記畢竟是公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的干預(yù)，體現(xiàn)了更多的公權(quán)力意志。因而，在筆者看來，預(yù)告登記本身更應(yīng)該是一種公法行為。

三、預(yù)告登記是行政行為

上文中，筆者論證了預(yù)告登記的公法性質(zhì)，顯然只明確這一點(diǎn)還不夠，公法行為的范圍太廣，還需要進(jìn)一步細(xì)化。在贊同預(yù)告登記是公法行為的陣營中，又有不同觀點(diǎn)，有的學(xué)者認(rèn)為預(yù)告登記乃是司法行為，有的認(rèn)為預(yù)告登記是行政行為。

不可否認(rèn)，在德國、瑞典、韓國等國家，預(yù)告登記是由司法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)的。持有第一種觀點(diǎn)的以國外學(xué)者為多，他們認(rèn)為登記行為的效果是基于法律的明文規(guī)定而不是公權(quán)力機(jī)關(guān)的意志；其次，登記行為不包含公權(quán)力機(jī)關(guān)的意志，只代表登記機(jī)關(guān)對(duì)客觀事實(shí)的認(rèn)知與判斷；最后，登記的主要功能在于對(duì)登記事項(xiàng)或權(quán)利的公示，還不具有授予權(quán)利的作用。

然而，即使由司法機(jī)關(guān)充當(dāng)?shù)怯洐C(jī)關(guān)，也不能改變預(yù)告登記的公共管理性質(zhì)，只不過是司法機(jī)關(guān)行使了部分行政職能而已。更何況，中國的物權(quán)法雖然語焉不詳只規(guī)定向“登記機(jī)構(gòu)”申請(qǐng)預(yù)告登記，但具體就是縣級(jí)以上的土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門，是行政機(jī)關(guān)。

行政行為一詞最早出現(xiàn)于法國，但是作為一個(gè)精密、特定的理論概念，最早卻是由德國學(xué)者奧托?邁耶（Otto Mayer）運(yùn)用概念法學(xué)的方法提煉、概括出來的。此后，它超越了國界和法系，并經(jīng)過許多法學(xué)家的不斷錘煉而成為各國行政法學(xué)的一個(gè)核心范疇和概念性工具。然而，對(duì)什么是行政行為，在理論上卻依然眾說紛紜，有行為主體說、行政權(quán)說、公法行為說等多種學(xué)說。姜明安教授認(rèn)為，行政行為是指行政主體運(yùn)用行政權(quán)，實(shí)現(xiàn)行政目的的一切活動(dòng)。這個(gè)定義概括出行政行為至少三個(gè)特征，一是行為主體是行政主體；二是行政主體運(yùn)用了行政權(quán)；三是實(shí)現(xiàn)了一定的行政目的。預(yù)告登記行為雖然由相對(duì)人申請(qǐng)啟動(dòng)，但是主導(dǎo)該行為的主體仍然是登記機(jī)關(guān)，是否予以登記顯然由登記機(jī)關(guān)說了算，上文已經(jīng)論證了登記機(jī)關(guān)是行政機(jī)關(guān)，所以預(yù)告登記的主體可以確定為行政主體。在預(yù)告登記的行為過程中行政機(jī)關(guān)是否運(yùn)用了行政權(quán)是問題的核心，根據(jù)我國物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)在登記活動(dòng)中要對(duì)登記申請(qǐng)材料進(jìn)行審查并作出是否予以登記的決定，如發(fā)生錯(cuò)誤登記導(dǎo)致權(quán)利人損失還要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，從這些規(guī)定來看，顯然登記機(jī)關(guān)是在行使行政權(quán)，有權(quán)力有責(zé)任，這應(yīng)該沒有疑問。再者，登記機(jī)關(guān)通過預(yù)告登記制度達(dá)到一定的行政目的，一方面登記機(jī)關(guān)代表國家確認(rèn)權(quán)利人的權(quán)利，另一方面通過登記行為達(dá)到了維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易的秩序，為國家收取相關(guān)稅費(fèi)、限制用地、加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)資源的規(guī)劃性等公共管理活動(dòng)提供信息保障等目的。因此，我們可以發(fā)現(xiàn)預(yù)告登記完全符合行政登記行為的概念和特征，應(yīng)當(dāng)屬于行政行為無疑。

當(dāng)今中國行政法學(xué)理論根據(jù)一些行政行為所共同具有的法律特征，把行政行為分成若干類行政行為，特別是對(duì)具體行政行為的分類，比較常見的和認(rèn)可度較高的有行政許可、行政確認(rèn)、行政征收、行政征用、行政給付、行政獎(jiǎng)勵(lì)、行政監(jiān)督、行政處罰、行政強(qiáng)制、行政裁決、行政復(fù)議等。其中行政許可、行政處罰和行政強(qiáng)制等已經(jīng)得到法律的肯定，有的雖然沒有明確的法律依據(jù)，但是在學(xué)理上得到了較為廣泛的認(rèn)可。有學(xué)者稱這種對(duì)行政行為的分類為行政行為的“模式化”。行政登記雖然也經(jīng)常被提及，但是它并不是公認(rèn)的一類行政行為，而是復(fù)雜的跨類行為，除去一部分行政事實(shí)行為之外（主要包括一些記載性登記），主要包括行政許可性登記（如設(shè)立企業(yè)法人的工商登記）和行政確認(rèn)性登記。那么作為物權(quán)登記一部分的預(yù)告登記應(yīng)該納入行政許可還是行政確認(rèn)呢？

我國行政許可法第二條規(guī)定明確行政許可至少應(yīng)當(dāng)具有以下幾個(gè)特征：首先，行政許可是依申請(qǐng)的行政行為；其次，行政許可是對(duì)一般禁止的解除；再者，行政許可是授益性行政行為。顯然，預(yù)告登記不是對(duì)一般禁止的解除，也沒有授予相對(duì)人權(quán)利或利益，只是通過國家機(jī)關(guān)的公信力對(duì)相對(duì)人未來取得物權(quán)提供一種保證，并沒有改變權(quán)利人的權(quán)利狀態(tài)，因而把預(yù)告登記納入行政許可顯然不妥。

行政確認(rèn)一般是指行政主體依法對(duì)相對(duì)人的法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)進(jìn)行甄別，作出的給予確定、認(rèn)可或證明并予以宣告的具體行政行為。簡單說，行政確認(rèn)就是是指行政主體證明和確定當(dāng)事人申請(qǐng)的特定事實(shí)和既存法律關(guān)系的具體行政行為。行政確認(rèn)最重要的特征就是對(duì)相對(duì)人法律地位、法律關(guān)系和法律事實(shí)的確認(rèn)，預(yù)告登記非常符合這一點(diǎn)。預(yù)告登記就是一種國家對(duì)既存法律事實(shí)的確認(rèn)和證明，阻卻在一定時(shí)期內(nèi)物權(quán)變動(dòng)的效力，從而保證權(quán)利人屆期順利取得物權(quán)。舉一個(gè)最典型的例子，在物權(quán)法頒布之前，預(yù)告登記制度在我國尚未確立的時(shí)候，經(jīng)常發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)商“一房二賣”案件發(fā)生后，原有的購房人只能主張開發(fā)商違約，要求損害賠償，而無法主張后續(xù)已經(jīng)登記的物權(quán)發(fā)生。而物權(quán)法確立了預(yù)告登記制度，原購房人的權(quán)利得到了確認(rèn)，就有權(quán)主張未經(jīng)自己同意的開放商處分行為不發(fā)生物權(quán)效力。所以我們可以發(fā)現(xiàn)，預(yù)告登記實(shí)質(zhì)上就是一種對(duì)未來物權(quán)發(fā)生可能性的確認(rèn)，是行政確認(rèn)。

四、明確預(yù)告登記是行政確認(rèn)的意義

認(rèn)清預(yù)告登記制度的性質(zhì)，對(duì)于我們有效地運(yùn)用和進(jìn)一步完善預(yù)告登記制度具有非常重要的意義。

首先，明確預(yù)告登記的性質(zhì)可以對(duì)該制度的有效運(yùn)用提供指導(dǎo)性的作用。對(duì)權(quán)利人而言，權(quán)利人能夠加深對(duì)該制度的理解，更清楚地領(lǐng)會(huì)該制度的本質(zhì)，能夠清楚地知道自己和登記機(jī)關(guān)在登記活動(dòng)中所處的地位，知道應(yīng)該尋找哪些法律依據(jù)，應(yīng)該向哪個(gè)機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，當(dāng)發(fā)生登記錯(cuò)誤時(shí)應(yīng)當(dāng)如何尋求救濟(jì)等等。對(duì)于行政機(jī)關(guān)來說，明確預(yù)告登記是行政確認(rèn)，可以指導(dǎo)行政機(jī)關(guān)明確工作重點(diǎn)，更加清楚地認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)工作對(duì)權(quán)利人權(quán)利產(chǎn)生的重大影響，明確自身擁有的權(quán)力和負(fù)有的責(zé)任。對(duì)于司法機(jī)關(guān)而言，明確該項(xiàng)制度的性質(zhì)對(duì)于相關(guān)案件的審理具有相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)意義，如確定案件的性質(zhì)和采取的審理程序、確定訴訟雙方和第三人等。

其次，明確預(yù)告登記的性質(zhì)，有利于現(xiàn)有制度的認(rèn)識(shí)和完善。我國《物權(quán)法》第一次以基本法律的形式確定了預(yù)告登記制度，后國土資源部和建設(shè)部相繼公布的《土地登記辦法》和《房屋登記辦法》都增加了預(yù)告登記制度的內(nèi)容，并對(duì)《物權(quán)法》中的預(yù)告登記制度進(jìn)行了完善和細(xì)化。然而，認(rèn)真研究相關(guān)條文之后，可以發(fā)現(xiàn)我國的預(yù)告登記制度還不夠完善，主要問題包括以下幾個(gè)方面：一是缺乏統(tǒng)一的立法；二是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，存在“多部門登記”、“分級(jí)登記”、“多頭執(zhí)政”的局面；三是預(yù)告登記發(fā)生條件的局限性，物權(quán)法規(guī)定的登記發(fā)生條件是當(dāng)事人雙方約定。此外預(yù)告登記的效力規(guī)定不夠明確，實(shí)踐中作用并沒有得到充分發(fā)揮，還缺乏相應(yīng)的配套制度，如信息公開。在這樣的情況下，明確預(yù)告登記的法律性質(zhì)就顯得尤為重要和迫切，這是認(rèn)識(shí)和完善現(xiàn)有制度的前提和基礎(chǔ)。

篇6

【關(guān)鍵詞】保障房；保險(xiǎn)資金；發(fā)展難點(diǎn)；解決辦法

一、保障性住房建設(shè)基本情況

保障性住房是指為了解決中低收入家庭的居住問題，在政府實(shí)行分類保障的過程中所提供的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金標(biāo)準(zhǔn)，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。保障房是我國社會(huì)保障制度的核心內(nèi)容，已成為解決中低收入家庭住房困難的重要舉措。目前我國保障性住房主要包括四個(gè)部分：經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、限價(jià)房和公共租賃房。我國“十二五”綱要規(guī)劃指出，我國要新建各類保障性住房3600萬套，將重點(diǎn)加快發(fā)展公共租賃房，繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，增加限價(jià)房供應(yīng)。2011年保障房開工量1000萬套，2012年全國保障房開工規(guī)模不低于700萬套，基本建成500萬套以上。按照規(guī)劃，到“十二五”末期，20%的住房群體將被保障房覆蓋，而在一些大城市，這一覆蓋面還將有所擴(kuò)大。

二、保險(xiǎn)資金投資保障性住房可行性分析

（一）從兩者各自的需求考慮

（1）保險(xiǎn)資金需要拓寬投資運(yùn)用渠道

保險(xiǎn)公司的承保業(yè)務(wù)和資金運(yùn)用業(yè)務(wù)是保險(xiǎn)公司利潤的兩個(gè)主要來源。我國保險(xiǎn)業(yè)起步較晚，承保利潤是其主要來源。但是隨著保險(xiǎn)市場競爭的加劇和開放程度的增加導(dǎo)致費(fèi)率水平的降低，以及投保人對(duì)保險(xiǎn)保障作用期望值的提高，承保利潤不斷下降，甚至出現(xiàn)虧損，這就必然要求保險(xiǎn)公司依靠資金運(yùn)用獲得投資收益來彌補(bǔ)承保利潤的虧損，促進(jìn)保險(xiǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

2011年保險(xiǎn)業(yè)保費(fèi)收入1.43萬億元，保險(xiǎn)資金首次突破6萬億元，前三季度保險(xiǎn)資金運(yùn)用余額達(dá)5.3萬億元。保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道拓寬，不僅局限于銀行存款和債券，股票等，逐步涉及基礎(chǔ)設(shè)施的債權(quán)類計(jì)劃和股權(quán)投資計(jì)劃等。但是我國金融市場尚未完善，保險(xiǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)間同發(fā)達(dá)國家相比，仍處于起步階段，所以保險(xiǎn)資金的投資結(jié)構(gòu)還不合理，保險(xiǎn)資金投資運(yùn)用結(jié)構(gòu)仍以銀行存款和債券為主，這兩者能占到總投資的70%，投資結(jié)構(gòu)有待于繼續(xù)拓寬。保險(xiǎn)資金投資保障房，是保險(xiǎn)公司資金運(yùn)用的又一大出路，增加了保險(xiǎn)公司的投資機(jī)會(huì)，分散資金投資風(fēng)險(xiǎn)，提高保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益率和財(cái)務(wù)的穩(wěn)定性。

同時(shí)保障性住房建設(shè)的低風(fēng)險(xiǎn)和收益穩(wěn)定的特性，符合當(dāng)前保險(xiǎn)資金資產(chǎn)負(fù)債配置的需要。保險(xiǎn)基金具有負(fù)債性質(zhì)，雖然現(xiàn)在由保險(xiǎn)公司掌控，但是將來要以賠款或給付保險(xiǎn)金的形式支付給投保人或被保險(xiǎn)人，因此必須保障保險(xiǎn)投資的安全性。保障性住房是政府的安居工程，有政府的保障，風(fēng)險(xiǎn)性小，同時(shí)收益也穩(wěn)定，因此保險(xiǎn)資金投資保障房的風(fēng)險(xiǎn)相比于其他投資渠道，更安全。

（2）保障性住房需要解決資金短缺瓶頸

保障性住房的建設(shè)，采取的是中央下達(dá)計(jì)劃、各級(jí)政府負(fù)責(zé)籌集資金的運(yùn)作模式。目前其資金來源主要有三方面，一是中央財(cái)政撥款約占總投資的10%；二是住房公積金貸款約占10%；三是各地政府土地出讓金中劃撥10%-20%。2011年1000萬套保障性住房建設(shè)所需資金大約為1.3萬億元，中央、省級(jí)和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000多億元要通過社會(huì)資金進(jìn)行融資。保障房建設(shè)巨大的資金缺口，給地方政府帶來了極大的財(cái)政壓力，成為制約保障性住房發(fā)展的最大瓶頸。

（二）國家政策的支持

2010年新《保險(xiǎn)法》中規(guī)定保險(xiǎn)公司的資金運(yùn)用限于銀行存款，買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價(jià)證券，投資不動(dòng)產(chǎn)和國務(wù)院規(guī)定的其他資金運(yùn)用形式。其中規(guī)定可以投資不動(dòng)產(chǎn)，為保險(xiǎn)資金投資保障房確立了法律依據(jù)。

2010年9月頒布的《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，對(duì)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了更為具體的規(guī)范。其中規(guī)定：保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，并且首次明確不動(dòng)產(chǎn)的投資比例，投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%；投資于不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的賬面余額不高于本公司上季末總資產(chǎn)的3%，合計(jì)不高于本公司上季末總資產(chǎn)的10%。這進(jìn)一步為保險(xiǎn)資金投資保障房掃清了障礙。2011年底我國保險(xiǎn)業(yè)的資產(chǎn)總額能達(dá)到6萬億。因此，理論上將有最高6000億元可用于不動(dòng)產(chǎn)投資，將有1800億可用于相關(guān)金融產(chǎn)品的投資。規(guī)模巨大的保險(xiǎn)資金可以有力的支持保障房的建設(shè)。

（三）現(xiàn)在已經(jīng)有的相對(duì)成功案例

2011年3月年由中國太平洋保險(xiǎn)集團(tuán)旗下的太平洋資產(chǎn)管理公司發(fā)起設(shè)立了的“太平洋—上海公共租賃房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”。次投資計(jì)劃擬募集資金40億元，主要用于上海地產(chǎn)（集團(tuán)）在上海市區(qū)約50萬平方米公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營。該債券投資計(jì)劃是保監(jiān)會(huì)《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》出臺(tái)后的第一單不動(dòng)產(chǎn)債券投資計(jì)劃，開創(chuàng)了保險(xiǎn)資金以債券方式投資不動(dòng)產(chǎn)的先河。

2011年5月，中國平安與上海城投控股推出7年期“平安—城投控股保障房項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃”，募資約30億元，用于支持上海保障性住房建設(shè)，具體用以支持城投控股在上海投資建設(shè)的松江、青浦等保障房項(xiàng)目。經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，此計(jì)劃將為城投控股保障房建設(shè)項(xiàng)目節(jié)約財(cái)務(wù)成本約7000萬元，降低了保障房的建設(shè)成本。

三、保險(xiǎn)資金投資保障性住房存在的問題

雖然保險(xiǎn)資金投資保障性住房，可以拓寬保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道，緩解保障房融資困境，在理論和實(shí)踐上都有可行性，但是由于保險(xiǎn)資金的合理利用關(guān)系到廣大保單持有人的切身利益，所以一定要謹(jǐn)慎安全充分利用保險(xiǎn)資金。從目前的情況來看，險(xiǎn)資投資保障性住房還存在很多障礙，而不只是理論上一拍即合的搭配，主要?dú)w納如下：

（一）從收益率方面分析

保障房，是保障低中收入者的房子，是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，不同于一般的商業(yè)住房，這就決定了房價(jià)不可能完全由市場來決定，不可能有太高的收益率。目前保險(xiǎn)資金投入保障房建設(shè)規(guī)模最大的“藍(lán)德計(jì)劃”，運(yùn)作過程卻并不成功。這項(xiàng)計(jì)劃是在2011年6月由中國太保、國壽、平安在內(nèi)的7家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司發(fā)起，通過發(fā)行債權(quán)計(jì)劃，募集資金后將資金借貸給北京市土地儲(chǔ)備中心，以基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資方式運(yùn)作，參與投資的保障房建設(shè)的保險(xiǎn)資金規(guī)模在300億元左右，用于當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔ烨暗牟疬w、管線鋪設(shè)和道路建設(shè)等，同時(shí)以土地出讓金作為該項(xiàng)目還款的來源。目前該計(jì)劃的籌募資金計(jì)劃遇到了阻礙，到2011年11月中旬，該項(xiàng)目的前兩期資金共募集到210億元，完成了原計(jì)劃的七成左右，出現(xiàn)阻礙的主要原因是收益率問題，險(xiǎn)企擔(dān)憂風(fēng)險(xiǎn)和收益率不匹配。目前險(xiǎn)資投資保障房的收益率，大都在6%左右，而5年期大額協(xié)議存款利率為5.6%左右，一些小銀行協(xié)（下轉(zhuǎn)第77頁）（上接第75頁）議存款利率已經(jīng)超過6%。投資保障房的收益率與大額協(xié)議存款利率相差不多，優(yōu)勢(shì)不大。這種情況下，險(xiǎn)企為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，更愿意選擇把資金投資于銀行。雖然投資保障房可以在較長時(shí)期內(nèi)滿足保險(xiǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債匹配的需要，但是從偏低的投資收益率來看，如何合理設(shè)置投資方式，提高保險(xiǎn)資金投資保障性住房的收益率是一大難題。

（二）從制度和法律環(huán)境上分析

我國保障房性住房制度起步較晚，大部分地方政府對(duì)保障房建設(shè)的總體規(guī)劃，資金來源，項(xiàng)目收益以及退出路徑，收益率還未有明確規(guī)劃，運(yùn)作模式尚不清晰，法律環(huán)境不成熟，這在一定程度上限制了保險(xiǎn)資金的積極介入。雖然不少地方政府的投融資平臺(tái)都向保險(xiǎn)資金伸出了橄欖枝，但是目前成形的項(xiàng)目依然很少。首先，保險(xiǎn)公司自身出于安全性，對(duì)保障房項(xiàng)目的要求很嚴(yán)格，同時(shí)保監(jiān)會(huì)對(duì)保障房項(xiàng)目的審批又很嚴(yán)格，在這樣的雙重篩選下，能夠獲批的項(xiàng)目自然很少。我國《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中規(guī)定，保險(xiǎn)資金可采用股權(quán)、債權(quán)、物權(quán)等方式投資相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)，但是相關(guān)操作細(xì)則和流程仍然不完善。

（三）從投資安全性上分析

雖然保障性住房融資政府充當(dāng)最后債務(wù)人，但是保障房投資未來收益會(huì)用來保障哪部分貸款尚不明確，同時(shí)保障房建設(shè)投資的回報(bào)期限長，法律制度不完善，其運(yùn)作模型尚處于摸索階段，不確定性因素也很多，對(duì)其投資仍然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。

四、完善保險(xiǎn)資金投資保障性住房的建議

（一）保障性住房作為一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，政府首先要發(fā)揮政策主導(dǎo)作用，對(duì)保險(xiǎn)資金參與的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目給予一定的稅收支持，尤其是在收益率方面給予稅收優(yōu)惠，對(duì)保險(xiǎn)投資優(yōu)先予以償還，確保險(xiǎn)企投資保障房有穩(wěn)定的收益，提升險(xiǎn)企參與的積極性。

其次要加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，保證保險(xiǎn)資金的合理運(yùn)作和政策的成功實(shí)施。

（二）保監(jiān)會(huì)及其他相關(guān)部門，盡快出臺(tái)保險(xiǎn)資金參與保障性住房投資及管理的相關(guān)細(xì)則，規(guī)范保險(xiǎn)資金的具體運(yùn)作。同時(shí)要加強(qiáng)各部門的協(xié)調(diào)和合作，為險(xiǎn)資投資保障房創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

（三）保險(xiǎn)公司要認(rèn)真做好保險(xiǎn)資金的安全管理，全面客觀的對(duì)保障房項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，注重提高資產(chǎn)配置能力與風(fēng)險(xiǎn)管理能力，確保將期限、收益要求等與負(fù)債特征相匹配的資金配置于保障性住房資產(chǎn)，以防范收益性、流動(dòng)性等方面錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。

保險(xiǎn)資金使用必須嚴(yán)格遵循安全性原則，因此我們應(yīng)該認(rèn)識(shí)到保險(xiǎn)資金投資保障房，是保險(xiǎn)資金多元化配置的一部分，賺取高額利潤并不是目的，追求資金的規(guī)模效應(yīng)，尋求穩(wěn)定和長期的收益來源才是保險(xiǎn)資金投資保障房的初衷。隨著政府的積極引導(dǎo)和越來越完善的運(yùn)作和保障機(jī)制，保險(xiǎn)資金投資保障房建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，終會(huì)得到妥善的解決，從而實(shí)現(xiàn)雙贏。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

張濤是一家上市公司的高管，在一次商務(wù)旅行中邂逅了年輕漂亮的瑩瑩，倆人很快墜入愛河。經(jīng)過三年多的戀愛，張濤與瑩瑩步入婚姻殿堂。婚后第三年，活潑可愛的兒子萌萌降生了。為了照顧家庭和孩子，瑩瑩便在家做起了全職太太，一家三口可謂十分美滿。

張濤是個(gè)非常善于理財(cái)?shù)娜耍瑢?duì)自己和家庭都非常有規(guī)劃，總想給家庭多一些保障，因此除了常規(guī)的銀行存款、基金、股票等投資外，還特意為全家人購買了各種保險(xiǎn)。婚后不久，張濤就給自己買了一份分紅型保險(xiǎn)，給妻子買了一份養(yǎng)老保險(xiǎn)。兒子萌萌出生后，他又給自己買了一份人身意外傷害險(xiǎn)，并將兒子萌萌作為指定受益人。

可惜花無百日紅。隨著夫妻雙方工作、生活差距的拉大，張濤和瑩瑩之間越來越?jīng)]有共同語言。瑩瑩覺得張濤終日忙于工作，很少顧及自己；張濤則深感委屈，認(rèn)為自己這么辛苦都是為了妻子和孩子。倆人不斷為生活瑣事發(fā)生爭吵。而妻子揮霍的生活作風(fēng)也讓張濤越來越看不慣了。于是兩人決定分道揚(yáng)鑣，各走各路，然而雙方在保險(xiǎn)的分割上卻產(chǎn)生了重大分歧，無法協(xié)商一致，最終只得鬧上了法庭。

庭審中，張濤認(rèn)為保險(xiǎn)是經(jīng)過雙方協(xié)商購買的，并且都指定了明確的受益人，因此可以視為是婚內(nèi)財(cái)產(chǎn)的約定，不同意進(jìn)行分割。而妻子瑩瑩則認(rèn)為，這幾份保險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)都是婚后共同支付的，因此應(yīng)該進(jìn)行分割。經(jīng)過法院多次調(diào)解，聽取保險(xiǎn)公司的意見，雙方經(jīng)過再三權(quán)衡，就保險(xiǎn)最終達(dá)成了一致意見，各人名下的保險(xiǎn)歸各自所有，自行繳納保費(fèi)，張濤購買的人身意外傷害險(xiǎn)仍由張濤繼續(xù)繳納保費(fèi)，不作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

律師解惑

惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，有時(shí)效限制

一、本案中張濤所購買的保險(xiǎn)是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

根據(jù)我國 《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)歸夫妻共同所有，包括：工資、獎(jiǎng)金、生產(chǎn)經(jīng)營的受益、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的受益、繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)（明確只歸一方的除外）以及其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)。而根據(jù)《婚姻法》司法解釋（二）第十一條規(guī)定，男女雙方實(shí)際取得或者應(yīng)當(dāng)取得的住房補(bǔ)貼、住房公積金屬于上述所稱的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”，即屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

也就是說，我國已經(jīng)從法律上規(guī)定了社會(huì)保障性質(zhì)的養(yǎng)老保險(xiǎn)金的財(cái)產(chǎn)定性，但對(duì)于當(dāng)事人自行出資購買的商業(yè)保險(xiǎn)所產(chǎn)生的保險(xiǎn)利益卻并未涉及。本案中，商業(yè)保險(xiǎn)的利益是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)于其性質(zhì)的認(rèn)定不能一概而論，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)保險(xiǎn)的種類及保險(xiǎn)的具體條款來進(jìn)行確定。

二、理財(cái)性分紅型保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)可以分割嗎？

實(shí)踐中，一般將該類保險(xiǎn)的保單現(xiàn)金價(jià)值認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)，保險(xiǎn)合同判歸為一方（通常為投保人）的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，該方當(dāng)事人可選擇在離婚后繼續(xù)履行交納保費(fèi)義務(wù)或者變現(xiàn)保單現(xiàn)金價(jià)值，并由該方當(dāng)事人給付保單現(xiàn)金價(jià)值的一半給對(duì)方作為分割折價(jià)。

隨著保險(xiǎn)產(chǎn)品的不斷推陳出新，現(xiàn)代商業(yè)保險(xiǎn)的性質(zhì)和作用也有了很大演變，除了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范作用外，商業(yè)保險(xiǎn)作為理財(cái)工具的一種，也獲得越來越多人的青睞，成為夫妻投資收益的重要手段，尤其是一些分紅型保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)。該類保險(xiǎn)在購買時(shí)，一般都是以夫妻一方名義作為被保險(xiǎn)人或受益人，之后也以夫妻共同財(cái)產(chǎn)定期繳納保費(fèi)，目的則是為了將家庭財(cái)產(chǎn)達(dá)到增值保值的效果。如果將該類保險(xiǎn)利益在離婚訴訟中認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，對(duì)另一方來說是相當(dāng)不公平的。

三、指定孩子為受益人的保險(xiǎn)可以分割嗎？

人身意外保險(xiǎn)是以被保險(xiǎn)人因遭受意外傷害造成死亡或殘疾為給付保險(xiǎn)金一種人身保險(xiǎn)。對(duì)于該類保險(xiǎn)在離婚糾紛中能否分割的問題，目前司法實(shí)踐中存在兩種爭議觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買商業(yè)性質(zhì)的保險(xiǎn)品種，在保險(xiǎn)合同中指定受益人為第三人，如父母、子女的，依據(jù)《保險(xiǎn)法》該保險(xiǎn)利益屬于第三人的利益，故該保險(xiǎn)合同的現(xiàn)金價(jià)值不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。在離婚訴訟中，該保險(xiǎn)事故尚未發(fā)生，保U賠償金屬于未能確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，故該保險(xiǎn)合同的利益也并不確定，因而不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，上述保險(xiǎn)雖然指定了第三人為受益人，但保險(xiǎn)金是以夫妻共同財(cái)產(chǎn)投入的，所以只要保險(xiǎn)合同具有現(xiàn)金價(jià)值，在離婚時(shí)就可以進(jìn)行分割。

最近，律師網(wǎng)接到許多關(guān)于商業(yè)保險(xiǎn)如何分割的咨詢私信，有些人希望通過購買保險(xiǎn)來避免將來的財(cái)產(chǎn)糾紛，也有些人是在婚姻亮起紅燈后就保險(xiǎn)分割問題爭論不休。在此需要提醒的是，商業(yè)型保險(xiǎn)作為一種新型的理財(cái)投資手段，現(xiàn)存法律并未對(duì)其分割問題作出明確規(guī)定。由于法律制度尚不夠完善，保險(xiǎn)產(chǎn)品日趨繁多，類型日趨復(fù)雜，有的法院在審理離婚案件時(shí)對(duì)于無法準(zhǔn)確定性的保險(xiǎn)產(chǎn)品一般不予處理，建議當(dāng)事人在解除婚姻關(guān)系后與保險(xiǎn)公司根據(jù) 《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定另行協(xié)商處理。

相關(guān)鏈接：這些不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)

前段時(shí)間，一則離婚消息刷爆微博《丈夫出軌妻子離婚，妻子終獲68元共同財(cái)產(chǎn)》。結(jié)果由于房子的房產(chǎn)證尚未到位需要兩人另行訴訟，婚內(nèi)歸妻子所有的共同財(cái)產(chǎn)只有68元。數(shù)字倒是很吉利，只是妻子的內(nèi)心估計(jì)是崩潰的。

婚前財(cái)產(chǎn)和共同財(cái)產(chǎn)要弄明白，降低因?yàn)樨?cái)產(chǎn)互撕的可能性。

一、住房公積金――是！關(guān)鍵在于婚前還是婚后

每月拿到的住房公積金，積累幾年也是一筆不小的錢。在離婚案件中具體處理住房補(bǔ)貼和住房公積金問題時(shí)，關(guān)鍵在于婚前還是婚后。離婚時(shí)分割的只是婚姻關(guān)系存續(xù)期間的住房補(bǔ)貼和住房公積金。

就是說，要計(jì)算出兩個(gè)人婚姻關(guān)系中的住房公積金及住房補(bǔ)貼的總額，再進(jìn)行分割。如果住房公積金因某些原因無法提取，可以由一方根據(jù)其擁有的公積金及住房補(bǔ)貼的差額來給對(duì)方補(bǔ)償。

二、債務(wù)――欠的債要一起背！

夫妻共同債務(wù)裁定《婚姻法司法解釋（二）》第24條規(guī)定，債權(quán)人就夫妻關(guān)系存續(xù)期間以一方名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，推定為夫妻共同債務(wù)。夫妻一方如要該推定，則需舉證證明債權(quán)人與債務(wù)人明確約定為個(gè)人債務(wù)或者債權(quán)人明知夫妻雙方實(shí)行約定財(cái)產(chǎn)制。

對(duì)于婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)，法律推定為夫妻共同債務(wù)，免去了債權(quán)人的舉證責(zé)任，而夫妻一方如要該推定，則要承擔(dān)很重的舉證責(zé)任，且除外情形只有兩種，從司法實(shí)踐來看，這兩種情形都是極難證明的，法律的此種推定實(shí)際上在相當(dāng)程度上將一方名義所負(fù)的債務(wù)均認(rèn)定為了夫妻共同債務(wù)。

三、房產(chǎn)――婚后父母出資也未必是共同財(cái)產(chǎn)！

房產(chǎn)基本是財(cái)產(chǎn)分配的大頭。婚前個(gè)人購買的房產(chǎn)當(dāng)然是歸屬于個(gè)人的。但一般情況下，現(xiàn)在很多年輕人買房，是由父母出資一起幫忙買的，這種情況該如何分配呢？具體情況要具體分析。

1.父母出全資未登記。

如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚前，則該出資資金應(yīng)根據(jù)條例規(guī)定認(rèn)定為對(duì)其子女一方的贈(zèng)與。受贈(zèng)一方子女可以獲得該債權(quán)轉(zhuǎn)化物――不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

如果一方父母出資發(fā)生在其子女結(jié)婚后，則根據(jù)條例規(guī)定將該出資認(rèn)定為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與，除非有證據(jù)證明父母明確表示贈(zèng)與一方子女。相應(yīng)的，子女雙方以該共同受贈(zèng)的出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，是婚后夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買的財(cái)產(chǎn)，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

2.父母出全資已登記。

婚后由一方父母出資為其子女購買不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在其子女名下，視為只對(duì)自己其子女一方的贈(zèng)與。

由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

3.父母部分出資（往往是首付款）

以父母自己名義簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同并將不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)過戶到子女一方名下的情形。

如果該不動(dòng)產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚之前，顯然，該房子所有權(quán)應(yīng)屬于子女婚前財(cái)產(chǎn)。

如果該不動(dòng)產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動(dòng)產(chǎn)登記在出資父母一方的子女名下，則仍可適用本條例，視為只對(duì)自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

如果該不動(dòng)產(chǎn)過戶發(fā)生在子女結(jié)婚后且該不動(dòng)產(chǎn)登記在夫妻中非子女一方名下或夫妻雙方名下，用夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還該不動(dòng)產(chǎn)的貸款，則該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同財(cái)產(chǎn)。

四、承租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)――算是共同財(cái)產(chǎn)！

婚姻關(guān)系存續(xù)期間，夫妻一方取得的鋪位承租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)，因夫妻一方的鋪位承租權(quán)、轉(zhuǎn)租權(quán)具有財(cái)產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)，可帶來財(cái)產(chǎn)性的收益，根據(jù)租賃關(guān)系的法律特征，應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方或雙方的其他共同所有財(cái)產(chǎn)的其他形式，也屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在審判時(shí)，可從有利生產(chǎn)、方便生活、方便管理的原則進(jìn)行處理。

五、夫妻公司――收益是共同財(cái)產(chǎn)，股權(quán)靠商量！

離婚案件中如何處理“夫妻公司”及夫妻對(duì)公司享有的股權(quán)，工商登記中載明的夫妻投資比例并不絕對(duì)等同于夫妻之間的財(cái)產(chǎn)約定，如果有證據(jù)證明工商登記所載明的事項(xiàng)只是設(shè)立公司時(shí)形式上的需要，則應(yīng)按夫妻雙方真實(shí)的意思表示去處理。

處理“夫妻公司”問題，既要以《婚姻法》為依據(jù)，又要兼顧《公司法》中的定。在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，無論是用一方婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是用夫妻共同財(cái)產(chǎn)投資設(shè)立“夫妻公司”，公司經(jīng)營所產(chǎn)生的收益均應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

六、獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)金――獎(jiǎng)金是個(gè)人財(cái)產(chǎn)！

常言道，軍功章有你的一般也有我的一半。現(xiàn)在湊著巴西里約奧運(yùn)這股風(fēng)來說說體育運(yùn)動(dòng)員在奧運(yùn)會(huì)中所獲獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)金，在現(xiàn)實(shí)生活中如果離婚是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是運(yùn)動(dòng)員的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

法律規(guī)定，一方在體育競賽中獲得的獎(jiǎng)牌、獎(jiǎng)金，是對(duì)其獲得的優(yōu)異成績的獎(jiǎng)勵(lì)，是運(yùn)動(dòng)員個(gè)人的榮譽(yù)象征，具有特定的人身性質(zhì)，應(yīng)視為是個(gè)人所有財(cái)產(chǎn)。

七、關(guān)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)與收益――變成錢才算共同財(cái)產(chǎn)！

判定以該知識(shí)產(chǎn)權(quán)的財(cái)產(chǎn)性收益是否在婚姻關(guān)系存續(xù)期間為判斷標(biāo)準(zhǔn)，不是知識(shí)產(chǎn)權(quán)本身取得時(shí)間為判斷標(biāo)準(zhǔn)，離婚以現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，智力成果只有轉(zhuǎn)化為有形財(cái)產(chǎn)后才屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，沒有實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)性收益不能估價(jià)予以分割，配偶在共同生活中付出的勞動(dòng)，可從其他財(cái)產(chǎn)中予適當(dāng)補(bǔ)償，照顧。

八、發(fā)放到軍人名下的復(fù)員費(fèi)、自主擇業(yè)費(fèi)

以夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)年限乘以年平均值，所得數(shù)額為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。 注：婚姻法第二十六條規(guī)定，現(xiàn)役軍人的配偶要求離婚，須得軍人同意。

九、彩禮、禮金――送出去的禮金就收不回來了！

篇8

【關(guān)鍵詞】 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)研究;所有權(quán)保留制度;動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押;登記制度

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分是大陸法系物權(quán)立法、學(xué)理研究的一個(gè)基礎(chǔ)分類。不動(dòng)產(chǎn)的種類有限且此前側(cè)重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)利用,其研究也相對(duì)充分;相反,動(dòng)產(chǎn)的種類繁多,很大一部分動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值有待開發(fā),“放眼當(dāng)今社會(huì)的現(xiàn)狀,會(huì)發(fā)現(xiàn)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,能為人類所利用的物質(zhì)資源的種類越來越豐富,許多物質(zhì)資源尤其是動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值也越來越大”。跳出動(dòng)產(chǎn)一般作為交易對(duì)象的傳統(tǒng)思維,將其納入用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)制度的重要標(biāo)的,多角度、分階段的探討抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式,是進(jìn)一步完善物權(quán)制度的積極出路。

通過對(duì)所有權(quán)保留制度和動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押這兩種不以轉(zhuǎn)移占有為要件的擔(dān)保方式的比較研究,找出二者在制度實(shí)現(xiàn)上的“共通性”,即兩種制度在實(shí)現(xiàn)方式上均存在一定的“或然性”,都是以滿足一定的“約定條件”為前提進(jìn)而形成一定的法律后果或引起相應(yīng)的制度適用救濟(jì)。思考登記制度的不足與完善,為動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保職能的實(shí)現(xiàn)開辟路徑,激活市場,促進(jìn)交易。

一、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留制度與動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度的制度相似性探討

動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留是對(duì)“動(dòng)產(chǎn)以交付為所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公示”這一一般原則的特殊修正,實(shí)質(zhì)是排除了動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移為公示的適用轉(zhuǎn)而只有“條件成就”(價(jià)金全部或部分給付)所有權(quán)才能轉(zhuǎn)移。動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押只有“約定條件”成就時(shí)才能通過抵押的法定實(shí)現(xiàn)方式、遵循相關(guān)法定程序,保障了債權(quán)人債權(quán)最大限度得以實(shí)現(xiàn)。兩種制度在實(shí)現(xiàn)方式上均存在一定的“或然性”,都是以滿足一定的“約定條件”為前提進(jìn)而形成一定的法律后果或引起相應(yīng)的制度適用救濟(jì)。“約定條件”是否成就在這兩種制度中就顯得尤為重要,成為該兩項(xiàng)制度的重要環(huán)節(jié)、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。簡言之,在此點(diǎn)上二者具有制度構(gòu)建上的同一性。

兩種制度存在以下共同點(diǎn):第一,所涉標(biāo)的物均為“動(dòng)產(chǎn)”。在我國或者由于法定公示特性(所有權(quán)保留)或者由于法律限制規(guī)定(動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押)均將不動(dòng)產(chǎn)排除在外;第二,從本質(zhì)和功能來看,二者均是擔(dān)保制度的新發(fā)展。所有權(quán)保留為非典型擔(dān)保,動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押為特殊的抵押權(quán);第三,兩種制度均以“不轉(zhuǎn)移占有”為要件。此為其與其他擔(dān)保制度相比特殊靈活之處,亦為本文立意之基礎(chǔ),比較研究之出發(fā)點(diǎn);第四,二者均以將來的“約定條件”的成就與否為核心。只有“約定條件”成就才引起消極的適用,否則為雙方的守約行為。動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押與所有權(quán)保留制度是規(guī)制動(dòng)產(chǎn)在市場經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)中的兩個(gè)重要環(huán)節(jié),本質(zhì)上是產(chǎn)品(商品)在生產(chǎn)、流通階段實(shí)現(xiàn)其交換擔(dān)保價(jià)值的重要方式。通過登記制度的再構(gòu),給動(dòng)產(chǎn)非移轉(zhuǎn)擔(dān)保提供法理基礎(chǔ)與立法技術(shù)設(shè)計(jì),此為發(fā)展這兩種制度拓展其使用范圍的必然出路。

二、登記制度的縱向認(rèn)識(shí)與英美法系的實(shí)踐開拓

動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度與所有權(quán)保留制度本質(zhì)上是動(dòng)產(chǎn)在交易的不同階段的擔(dān)保職能的制度安排,這兩種制度在“條件成就”時(shí)方才發(fā)生變現(xiàn)或者回復(fù)問題,阻滯了“轉(zhuǎn)移占有”擔(dān)保的弊端,既實(shí)現(xiàn)了企業(yè)融資的職能,又最大程度的發(fā)揮了動(dòng)產(chǎn)的占有用益權(quán)能。

(一)登記制度的縱向反思

登記制度的肇始就在于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的特殊保護(hù),其后之法理我認(rèn)為物之價(jià)值因素占據(jù)決定性因素,在不同國家又兼具考慮其他因素,如在我國古代中華民族崇敬祖先,保障祖業(yè),擴(kuò)大家產(chǎn)被視為系先脈永續(xù),興隆家族,光耀門楣在熟人社區(qū)中保障名譽(yù)之大事,古代很少使用絕賣方式,發(fā)展出了慮及賣主名譽(yù)與自尊的典權(quán)制度,其適用客體為土地房產(chǎn),出典的前提是經(jīng)官府確認(rèn)的房契和地契。這不難看出登記制度在我國已有悠久的歷史,亦不難推出登記制度就是用來保護(hù)具有一定“身份特色”的不動(dòng)產(chǎn)。在西方保護(hù)私人擁有土地不僅是資本主義生產(chǎn)方式運(yùn)行與資本制度確立的基礎(chǔ),對(duì)于促進(jìn)個(gè)體的生產(chǎn)積極性,最大限度的創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富發(fā)揮了巨大的推動(dòng)作用。

(二)英美法系的實(shí)踐開拓

登記制度分為設(shè)立登記和設(shè)權(quán)登記兩種:設(shè)立登記主要指公司的設(shè)立登記及其他基于工商行政管理的登記;設(shè)權(quán)登記主要指的是確認(rèn)、變更和注銷權(quán)利的登記,房產(chǎn)、土地使用權(quán)的登記為其適例。就后者而言,登記制度發(fā)展到今天,已經(jīng)由早期的確權(quán)登記,發(fā)展到今天的用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)登記。在大陸法系甚至發(fā)展出了預(yù)告登記;在英美法系registration和recording都可以譯為“登記”,二者的含義并不相同。“registration”對(duì)被登記的權(quán)利有最終的確定力,如托倫斯登記制度和德國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度,“recording”對(duì)被登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利只有初步的證明作用,并不對(duì)權(quán)利的歸屬做出最終的確定,這是美國大多數(shù)州所采用的制度,學(xué)者將“recording”譯為“記錄”,將“Recording Acts”翻譯為記錄法,以與作為“Registration Act”的登記法相區(qū)別。

記錄法(Filing or Recording Acts)在英美法系主要適用于附條件買賣(在大陸法系稱為“所有權(quán)保留制度”)和動(dòng)產(chǎn)按揭兩類案件中。關(guān)于動(dòng)產(chǎn)按揭記錄的規(guī)定一般包含以下兩個(gè)主要特征:一是這些規(guī)定是為了那些需要查閱動(dòng)產(chǎn)按揭情況的公共機(jī)構(gòu)而制定的,可以檢查記錄情況并公示這些事實(shí)。二是除非按揭已經(jīng)正確記錄,否則按揭對(duì)于被告知而與按揭人有生意往來的各種當(dāng)事人是無效的,即用來對(duì)抗以未登記的動(dòng)產(chǎn)按揭方式存在的隱秘的留置權(quán)。記錄法通過規(guī)定按揭權(quán)人將其按揭記錄于指定的公共機(jī)構(gòu),以便所有利益關(guān)系各方當(dāng)事人都可公開查閱,無疑記錄服務(wù)的有益提示,最大限度的保持了一種信息均衡,使動(dòng)產(chǎn)按揭信用的重要領(lǐng)域免受嚴(yán)重破壞,為市場信用有序提供了制度保障。

與附條件買受人進(jìn)行交易的當(dāng)事人,不論是附條件買賣標(biāo)的的購買者,還是以貨物信用為基礎(chǔ)進(jìn)行預(yù)付費(fèi)用的債權(quán)人,按照西方法諺“一個(gè)人不可處分自己不擁有的權(quán)利”,只能獲得附條件買受人享有的受到限制的利益。為解決這一困境,美國共識(shí)性做法是類推適用動(dòng)產(chǎn)按揭記錄法的要求,即要求附條件買賣合同進(jìn)行備案或者登記。

三、完善動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押制度與所有權(quán)保留制度的登記措施

(一)將來制定《統(tǒng)一登記法》時(shí),引入“記錄性”登記制度

此點(diǎn)可參考預(yù)告登記的設(shè)計(jì)方式,就實(shí)質(zhì)而言二者都非純正意義上的登記,作為調(diào)整所有權(quán)塵埃落定前的制度設(shè)計(jì),其價(jià)值伴隨動(dòng)態(tài)紛呈的市場經(jīng)濟(jì)將越來越大。確立動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)保留與浮動(dòng)抵押制度的統(tǒng)一“登記”方式:書面――對(duì)抗主義。將處于交易安全性考慮“正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的”作為排除事項(xiàng)。

(二)盡早統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)或者將可登記的機(jī)關(guān)予以立法形式的明示

目前,有建設(shè)性的建議放在了工商行政管理機(jī)關(guān)。該機(jī)關(guān)的選定應(yīng)當(dāng)盡可能的考慮這么一些要素:(1)具備公信力。登記制度說到底是個(gè)公示問題,現(xiàn)代登記制度早已超脫了原有的確權(quán)式與賦權(quán)性的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)的規(guī)定,預(yù)告登記與順位登記為其適例,更不用提工商登記之類。(2)具備及時(shí)監(jiān)督,實(shí)施必要措施的可能性。此點(diǎn)的提出考慮的是登記后的現(xiàn)實(shí)可控性――能夠持續(xù)性、完備性的了解其經(jīng)營狀況與財(cái)務(wù)狀況以及資信狀況,具備這樣的功能的機(jī)構(gòu)有工商、稅務(wù)、銀行等。待到我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度,“記錄性”登記可以考慮交由社會(huì)公共構(gòu)擔(dān)負(fù)這一職能。動(dòng)產(chǎn)的種類繁雜與行業(yè)組織相結(jié)合,公示性和便宜性就有期兼顧,亦有利于行業(yè)性品牌集團(tuán)企業(yè)建設(shè)。

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[論文摘要]批量評(píng)估采用統(tǒng)一的模型和標(biāo)準(zhǔn)，能夠在短時(shí)間內(nèi)低成本、高效率地完成大規(guī)模的目標(biāo)對(duì)象評(píng)估，達(dá)到效率和公平的統(tǒng)一。隨著我國市場經(jīng)濟(jì)體制的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場化的推進(jìn)，在研究批量評(píng)估的相關(guān)理論基礎(chǔ)上，探討如何建立批量評(píng)估系統(tǒng)，成為目前中國的新課題。

一、批量評(píng)估技術(shù)的發(fā)展現(xiàn)狀

批量評(píng)估（Mass Appraisal/Valuation）的產(chǎn)生始于從價(jià)稅評(píng)估[4]中對(duì)一致性和統(tǒng)一性的需求。1977年，Carbone Robert 和Longini Richard發(fā)表了《反饋模型在不動(dòng)產(chǎn)自動(dòng)評(píng)估中的應(yīng)用》 （A Feedback Model for Automated Real Estate Assessment），首次提出了自動(dòng)評(píng)估的概念，其認(rèn)為評(píng)估管理的目的不僅僅是評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確，更重要的是要使納稅人認(rèn)為自己是被公平對(duì)待的。

二、批量評(píng)估的基本理論

批量評(píng)估（Mass Appraisal/Valuation）指在給定時(shí)間，使用標(biāo)準(zhǔn)方法，采用共同的數(shù)據(jù)，并考慮統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的對(duì)一系列房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程。

（一）批量評(píng)估的理論基礎(chǔ)

從價(jià)值評(píng)估原理上看，批量評(píng)估系統(tǒng)是運(yùn)用價(jià)值評(píng)估基本方法，依據(jù)財(cái)產(chǎn)特征或跟蹤財(cái)產(chǎn)價(jià)值隨時(shí)間變化的趨勢(shì)，結(jié)合多元回歸等數(shù)理統(tǒng)計(jì)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)等對(duì)系列房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的技術(shù)方法系統(tǒng)。批量評(píng)估根據(jù)所評(píng)估群體資產(chǎn)的特征，一般選擇適當(dāng)?shù)某杀痉ā⑹袌霰容^法或收益法作為模型設(shè)定層次，再根據(jù)所選擇的模型和所能獲得的數(shù)據(jù)，選擇數(shù)理計(jì)量方法獲得模型設(shè)定的系數(shù)，進(jìn)而再推廣應(yīng)用到大批量資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估。

（二）批量評(píng)估應(yīng)用的前提條件

由于批量評(píng)估技術(shù)著重保留了影響其價(jià)值的重要的、特殊的因素，忽略了評(píng)估對(duì)象的一些特殊差異，因此，批量評(píng)估的應(yīng)用必須滿足以下前提條件：

1．相對(duì)成熟的房地產(chǎn)市場，包括房地產(chǎn)市場信息公正透明；買賣雙方力量對(duì)比比較均衡，行為理性；房價(jià)總體平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)爆炸式上漲或快速下跌；市場交易活躍，成交量大等等。

2．完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持。一般而言，評(píng)稅系統(tǒng)中考慮因素越多，評(píng)估結(jié)果相對(duì)越準(zhǔn)確。但這需要完善的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)的支持，如果不能獲得大樣本的、影響房地產(chǎn)價(jià)格的參數(shù)體系的支撐，評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性會(huì)大打折扣。

3．合理的房地產(chǎn)分類。批量評(píng)估技術(shù)是分類分區(qū)評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)格，然后對(duì)實(shí)體因素進(jìn)行修正，如果實(shí)體因素相差太大，基準(zhǔn)價(jià)格必定沒有代表性，因此，批量評(píng)估技術(shù)適用于使用功能一致、實(shí)體因素基本相同的房地產(chǎn)。在批量評(píng)估技術(shù)應(yīng)用前，應(yīng)先對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行分類，分類制定批量評(píng)估體系。對(duì)于評(píng)稅區(qū)域內(nèi)的一些特殊房地產(chǎn)，應(yīng)該采用個(gè)案評(píng)稅的方法。

4．合理的評(píng)估分區(qū)。不同地段、區(qū)位房地產(chǎn)市場價(jià)格水平表現(xiàn)具有明顯差異，在房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值通過區(qū)位劃分來反映不同區(qū)段房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異，作為應(yīng)用市場比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)。為適應(yīng)房地產(chǎn)稅征管需要，一般以地區(qū)行政管轄區(qū)域界線為邊界，在區(qū)域內(nèi)主要以區(qū)位地段的同類房地產(chǎn)的平均市場價(jià)格水平為標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。

（三）批量評(píng)估的步驟

專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則認(rèn)為批量評(píng)估的步驟包括如下7個(gè)[5]：（1）確立要評(píng)估的財(cái)產(chǎn)。要求對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行定義和基本描述。（2）根據(jù)使用于財(cái)產(chǎn)的一貫行為定義市場區(qū)域。（3）確認(rèn)影響價(jià)值形成的特征。（4）建立模型。（5）校準(zhǔn)模型。（6）將模型中反映出來的結(jié)論應(yīng)用于被評(píng)估財(cái)產(chǎn)的特征中，即利用經(jīng)檢驗(yàn)通過的模型結(jié)論對(duì)批量財(cái)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。（7）檢查批量評(píng)估的結(jié)果，確定其是否符合市場價(jià)值，對(duì)具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的財(cái)產(chǎn)需仔細(xì)地復(fù)查。

（四）批量評(píng)估系統(tǒng)的構(gòu)成

一般而言，用于稅基評(píng)估的批量評(píng)估系統(tǒng)包括5個(gè)子系統(tǒng)：

1．?dāng)?shù)據(jù)收集與管理系統(tǒng)。負(fù)責(zé)批量評(píng)估系統(tǒng)所需要的數(shù)據(jù)的收集、審核、保存、維護(hù)和管理等工作。

2．評(píng)估系統(tǒng)。負(fù)責(zé)根據(jù)所要評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)類型以及不動(dòng)產(chǎn)所處區(qū)域及所要采用的評(píng)估方法，采用不同的專業(yè)評(píng)估軟件、模型對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

3．業(yè)績分析系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)產(chǎn)稅及評(píng)估的表現(xiàn)進(jìn)行分析，進(jìn)一步確定是否進(jìn)行重新評(píng)估以及對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行辯護(hù)。

4．管理支持系統(tǒng)。負(fù)責(zé)為財(cái)產(chǎn)稅稅基評(píng)估提供各種自動(dòng)化的支持。

5．訴訟系統(tǒng)。負(fù)責(zé)對(duì)稅基評(píng)估中出現(xiàn)的各種爭端訴訟等進(jìn)行應(yīng)對(duì)。

三、我國批量評(píng)估的應(yīng)用展望

（一）制定稅基評(píng)估相關(guān)的法律制度

建立完善的房地產(chǎn)評(píng)估架構(gòu)，關(guān)鍵在于相關(guān)法律制度的建設(shè)。目前我國有關(guān)評(píng)估的立法還不健全，有關(guān)稅基評(píng)估的立法更是尚未起步。稅基評(píng)估不僅是評(píng)估本身需要立法，與之相關(guān)的一系列評(píng)估過程、后繼程序都需要立法上的支持。通過立法規(guī)定什么時(shí)候進(jìn)行評(píng)估、怎樣評(píng)估、評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)是什么，規(guī)定稅基、稅率以及由誰來承擔(dān)評(píng)估工作，由誰負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查等，是十分必要的。

國際評(píng)估準(zhǔn)則（IVS）的不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估準(zhǔn)則中就認(rèn)為定義、支持并保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的法律法規(guī)體系是財(cái)產(chǎn)稅體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)的必要因素之一。

（二）建立健全稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫

稅基評(píng)估是否能實(shí)行、批量評(píng)估系統(tǒng)能否成功建立以及評(píng)估結(jié)果能否為公眾和政府接受，評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的質(zhì)量至關(guān)重要。因此，不動(dòng)產(chǎn)稅批量評(píng)估的基礎(chǔ)首先就要保證一個(gè)翔實(shí)的稅基評(píng)估數(shù)據(jù)庫的建立。不僅要搜集物業(yè)的基本信息，還要收集市場信息。并能建立配套的信息管理系統(tǒng)，通過計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)把房地產(chǎn)信息相連接，為實(shí)現(xiàn)稅基評(píng)估提供基礎(chǔ)。在這個(gè)過程中，需要政府國土、房管、稅收等多部門之間的交流與合作，實(shí)現(xiàn)信息共享。

（三）建立評(píng)估爭議處理制度

一個(gè)成功的稅基評(píng)估必須包括爭議處理制度，其基本要求是要建立透明化、規(guī)范化、法制化的爭議處理程序，并通過及時(shí)通知與充分考慮各方申訴和受理行為時(shí)間以保持良好的公共關(guān)系。建立物業(yè)稅稅基評(píng)估爭議處理制度，就要注重對(duì)不同性質(zhì)的爭議內(nèi)容區(qū)別對(duì)待，實(shí)行逐級(jí)遞進(jìn)的申訴受理層次。區(qū)分不同性質(zhì)的爭議可以有效引導(dǎo)業(yè)主，方便爭議的解決，也能在一定程度上確保稅額的征繳。同時(shí)利用從簡單、非正式的溝通到正式的逐級(jí)提高關(guān)注程度、逐級(jí)受理不同復(fù)雜程度的申訴，力求減少最終進(jìn)入最高級(jí)別的上訴的案件數(shù)量，有利于提高受理案件的質(zhì)量，節(jié)約處理成本。

（四）培養(yǎng)高素質(zhì)的專業(yè)人才

進(jìn)行房地產(chǎn)稅基評(píng)估在我國是一個(gè)嘗試，其中涉及房地產(chǎn)稅收理論、房地產(chǎn)評(píng)估、數(shù)理統(tǒng)計(jì)、計(jì)算機(jī)應(yīng)用、地理信息技術(shù)等多個(gè)專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)和技術(shù)。這都需要大量的具備上述一種或多種專業(yè)知識(shí)背景的專業(yè)型人才。因此可以利用國際、國內(nèi)的各種資源，采取多種方式，著力培養(yǎng)適應(yīng)房地產(chǎn)稅制改革工作需要的專業(yè)型人才。一方面，可以與國際專業(yè)性組織合作或與在房地產(chǎn)稅方面具有先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)的政府機(jī)構(gòu)合作。另一方面，可以組織工作人員到上述機(jī)構(gòu)進(jìn)行工作學(xué)習(xí)，請(qǐng)他們?yōu)槲覀兣囵B(yǎng)人才。另外，還可以充分利用國內(nèi)的大學(xué)或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)的專家資源，進(jìn)行溝通協(xié)作。

參考文獻(xiàn)

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[3]廖俊平，任作風(fēng)，《香港差餉稅征收管理系統(tǒng)介紹》，《涉外稅務(wù)》，2004-8

篇10

    一、償付能力和保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管關(guān)系分析

    償付能力與保險(xiǎn)資金運(yùn)用具有內(nèi)在的對(duì)立統(tǒng)一關(guān)系。對(duì)立的一面體現(xiàn)在,嚴(yán)格償付能力監(jiān)管也就會(huì)嚴(yán)格保險(xiǎn)公司的全面風(fēng)險(xiǎn)管理,必將會(huì)通過資產(chǎn)認(rèn)可等規(guī)定限制保險(xiǎn)資金對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)、高收益資產(chǎn)的投資,從而降低資金運(yùn)用的收益;反之,若要提高資金運(yùn)用的收益,必將提高保險(xiǎn)資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn),也勢(shì)必會(huì)影響保險(xiǎn)公司的償付能力。其統(tǒng)一的一面表現(xiàn)在,充足的償付能力需要建立在高效的資金運(yùn)用基礎(chǔ)上,而高風(fēng)險(xiǎn)資金運(yùn)用也必須以充足償付能力為前提。如何不斷地優(yōu)化二者之間關(guān)系,尋找其最優(yōu)的平衡點(diǎn),是保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管的重要任務(wù)。

    二、中外償付能力和資產(chǎn)認(rèn)可相關(guān)監(jiān)管制度比較

    (一)中外償付能力監(jiān)管比較

    1.美國風(fēng)險(xiǎn)資本(RBC)監(jiān)管方法

    RBC方法以保險(xiǎn)公司的實(shí)際資本與風(fēng)險(xiǎn)資本的比率作為指標(biāo),通過指標(biāo)值的變動(dòng),決定應(yīng)采取的監(jiān)管措施。其中,風(fēng)險(xiǎn)資本的衡量考慮了影響償付能力大小的主要風(fēng)險(xiǎn)類別,得到各類風(fēng)險(xiǎn)的大小之后,再通過一定的組合方式計(jì)算出最低風(fēng)險(xiǎn)資本要求的大小。影響償付能力大小的主要風(fēng)險(xiǎn)有:關(guān)聯(lián)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),其中和資金運(yùn)用最直接相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)就是資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)指保險(xiǎn)公司持有的資產(chǎn),包括對(duì)股票、債券、抵押貸款和房地產(chǎn)等資產(chǎn)的投資,所面臨的違約或市價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn),但不包括由于利率波動(dòng)造成的資產(chǎn)損失。資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)影響資產(chǎn)價(jià)值,但不影響負(fù)債,保險(xiǎn)公司可以根據(jù)各種投資風(fēng)險(xiǎn)的特性,將大部分資產(chǎn)投資于高質(zhì)量證券以保持穩(wěn)健的投資策略來控制資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。通過考慮各公司的具體風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成,風(fēng)險(xiǎn)資本方法不再拘泥于對(duì)保險(xiǎn)資產(chǎn)與盈余的固定要求,而是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)狀況確定最低資本要求。

    2.英國償付能力額度監(jiān)管方法

    英國保險(xiǎn)公司償付能力監(jiān)管體系屬于比較寬松的監(jiān)管體系,它考慮的因素比較簡單,操作起來很簡便,但其保險(xiǎn)監(jiān)管對(duì)行業(yè)自律及保險(xiǎn)公司自身的經(jīng)營管理水平要求很高。英國對(duì)償付能力額度的監(jiān)管主要有以下三個(gè)方面:一是保險(xiǎn)公司必須維持與其承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相一致的法定償付能力額度。二是壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)由其準(zhǔn)備金和風(fēng)險(xiǎn)保額來計(jì)量,非壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)由其保費(fèi)收入或賠款支出來度量,每類風(fēng)險(xiǎn)的系數(shù)通常在精算模型的基礎(chǔ)上,根據(jù)經(jīng)驗(yàn)修正確定。三是保險(xiǎn)公司的實(shí)際償付能力額度為其認(rèn)可資產(chǎn)與認(rèn)可負(fù)債的差額。在英國,一方面,通過立法嚴(yán)格規(guī)定資產(chǎn)和負(fù)債的評(píng)估辦法,即規(guī)定最低法定責(zé)任準(zhǔn)備金的計(jì)算和認(rèn)可資產(chǎn)的估值;另一方面,對(duì)保險(xiǎn)公司的實(shí)際償付能力進(jìn)行科學(xué)謹(jǐn)慎的評(píng)估,以合理、科學(xué)、準(zhǔn)確地評(píng)估保險(xiǎn)公司的實(shí)際償付能力額度。

    我國2003年頒布的《保險(xiǎn)公司償付能力額度及監(jiān)管指標(biāo)管理規(guī)定》在償付能力監(jiān)管方法上,主要借鑒英國的最低償付能力額度方法,對(duì)保險(xiǎn)公司的償付能力監(jiān)管作了具體規(guī)定。主要內(nèi)容分為償付能力額度規(guī)定和償付能力額度管理兩大部分。

    (二)中外資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)比較

    保險(xiǎn)公司實(shí)際償付能力額度等于認(rèn)可資產(chǎn)減去認(rèn)可負(fù)債的差額。因此,保險(xiǎn)資產(chǎn)認(rèn)可是確定保險(xiǎn)公司償付能力的重要前提條件,也是保險(xiǎn)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理的重要內(nèi)容。

    1.應(yīng)收保費(fèi)資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)的比較

    美國紐約州對(duì)應(yīng)收保費(fèi)資產(chǎn)認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)是,非壽險(xiǎn)公司沒有超過到期日90天的,扣除應(yīng)付傭金后的收取過程中的保費(fèi)。除壽險(xiǎn)公司保費(fèi)外,按有關(guān)規(guī)章規(guī)定的期交保費(fèi)。英國和應(yīng)收保費(fèi)資產(chǎn)認(rèn)可的相關(guān)規(guī)定是,應(yīng)計(jì)利息和租金,其他應(yīng)計(jì)收入和預(yù)付款。我國規(guī)定應(yīng)收保費(fèi)指長期人身險(xiǎn)業(yè)務(wù)以外的保險(xiǎn)業(yè)務(wù),按保險(xiǎn)合同規(guī)定應(yīng)向投保人收取而暫時(shí)未收取的保費(fèi)。賬齡小于1年的應(yīng)收保費(fèi)為認(rèn)可資產(chǎn),賬齡等于或大于1年的應(yīng)收保費(fèi)為非認(rèn)可資產(chǎn)。

    2.固定資產(chǎn)認(rèn)可相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的比較

    美國紐約州對(duì)固定資產(chǎn)認(rèn)可的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)是,電子數(shù)據(jù)處理儀器及其相關(guān)設(shè)備構(gòu)成的數(shù)據(jù)處理、記錄儲(chǔ)存或會(huì)計(jì)系統(tǒng)。前提條件是任何一個(gè)上述系統(tǒng)的成本大于或等于5萬美元,并且該項(xiàng)成本可以在不超過10年的時(shí)間里被攤銷。飛機(jī),認(rèn)可條件是事先批準(zhǔn)已經(jīng)得到監(jiān)管者根據(jù)監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)。英國對(duì)固定資產(chǎn)認(rèn)可的規(guī)定是,土地、建筑物和不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán);有形固定資產(chǎn),土地和建筑物除外。我國規(guī)定固定資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)凈值、在建工程和固定資產(chǎn)清理科目的余額。保險(xiǎn)公司按計(jì)提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的金額確認(rèn)認(rèn)可資產(chǎn)。固定資產(chǎn)確認(rèn)為認(rèn)可資產(chǎn)的最高金額為資產(chǎn)負(fù)債表中實(shí)收資本、資本公積、盈余公積三項(xiàng)之和的50%。

    3.股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn)比較

    美國紐約州對(duì)股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認(rèn)可的相關(guān)規(guī)定是,已宣告并且未付的股票紅利,除非其金額已經(jīng)在其他方面被允許作為認(rèn)可資產(chǎn)。英國對(duì)股票、股權(quán)投資資產(chǎn)認(rèn)可的規(guī)定是,股票和其他可變收益參股。我國規(guī)定股權(quán)投資指保險(xiǎn)公司作為被投資單位的股東,以獲取股利收入或資本利得為目的所進(jìn)行的權(quán)益資本投資。短期股權(quán)投資按成本與市價(jià)孰低法計(jì)價(jià)并計(jì)提短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備;長期股權(quán)投資按歷史成本計(jì)價(jià)并計(jì)提長期投資減值準(zhǔn)備。股權(quán)投資為認(rèn)可資產(chǎn),但《保險(xiǎn)法》或《外資保險(xiǎn)公司管理?xiàng)l例》實(shí)施后違規(guī)持有的股權(quán)投資為非認(rèn)可資產(chǎn)。

    總之,我國認(rèn)可資產(chǎn)在細(xì)節(jié)上與紐約州保險(xiǎn)法和英國《保險(xiǎn)業(yè)法規(guī)匯編》的認(rèn)可資產(chǎn)有些區(qū)別,但是原則和設(shè)計(jì)思路是一致的。

    三、國外保險(xiǎn)資金運(yùn)用相關(guān)監(jiān)管制度啟示及政策建議

    基于以上的比較分析,為進(jìn)一步加強(qiáng)我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管工作,建議從以下三個(gè)方面完善我國資金運(yùn)用監(jiān)管。

    (一)借鑒英國通過償付能力對(duì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn),不斷完善保險(xiǎn)資產(chǎn)認(rèn)可標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)化我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用與償付能力間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系

    英國主要通過嚴(yán)格監(jiān)管保險(xiǎn)公司的償付能力,來保證保險(xiǎn)資金運(yùn)作的安全與效率。保險(xiǎn)公司每年需向保險(xiǎn)監(jiān)管當(dāng)局提交財(cái)務(wù)報(bào)告,保險(xiǎn)監(jiān)管當(dāng)局也定期到保險(xiǎn)公司進(jìn)行現(xiàn)場檢查。一旦保險(xiǎn)公司的償付能力低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),則被禁止從事投資活動(dòng),并受到其他處罰。隨著我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用渠道和資金運(yùn)用比例的放寬,相應(yīng)新增渠道的投資資產(chǎn)認(rèn)可工作需要跟進(jìn)和完善。并且,對(duì)資金運(yùn)用比例放寬后的投資渠道,根據(jù)其風(fēng)險(xiǎn)變化,資產(chǎn)認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)折扣比例做相應(yīng)調(diào)整的問題也值得研究。例如,我國2010年8月31日起施行的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》新增的股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資,其相關(guān)資產(chǎn)認(rèn)可規(guī)定需要配套和完善;股票投資比例放寬后,是否需要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)變化情況調(diào)整其資產(chǎn)認(rèn)可風(fēng)險(xiǎn)折扣率也值得研究。總之,這些資產(chǎn)認(rèn)可工作可以將資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)的變化在保險(xiǎn)公司的償付能力上體現(xiàn)出來,并且也可以通過嚴(yán)格我國保險(xiǎn)公司償付能力監(jiān)管來促進(jìn)保險(xiǎn)公司控制資金運(yùn)用的各種風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的投資比例,從而有利于控制保險(xiǎn)資金運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)。

    (二)借鑒美國RBC監(jiān)管方法,建議我國逐步完善采用RBC監(jiān)管方法所需基礎(chǔ)條件

    我國要采用風(fēng)險(xiǎn)資本法,建議主要完善三個(gè)方面的基礎(chǔ)條件:一是探索確定我國資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)資本系數(shù)。投資風(fēng)險(xiǎn)在國別之間的差別很大,我國不可直接套用美國對(duì)資產(chǎn)使用的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)資產(chǎn)系數(shù)。探索我國資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)基礎(chǔ)資本系數(shù)要克服以下困難,一方面,目前我國資本市場上的各種投資工具可能在未來發(fā)生較大的改變,這種變動(dòng)的可能性為量化風(fēng)險(xiǎn)造成一定障礙;另一方面,我國保險(xiǎn)行業(yè)內(nèi)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和評(píng)級(jí)體系還有待完善,需要其為風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的確定提供可靠的、有價(jià)值的參考。二是逐步細(xì)化負(fù)債分類。風(fēng)險(xiǎn)資本法要求對(duì)負(fù)債進(jìn)行細(xì)致而精確的分類,根據(jù)不同種類的負(fù)債的特征以及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)確定不同的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。我國需要細(xì)化對(duì)承保風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、分類和計(jì)量工作。三是逐步完善資產(chǎn)負(fù)債管理技術(shù)。資產(chǎn)負(fù)債管理理念與技術(shù)在我國有待完善,資本與資產(chǎn)的分配需要進(jìn)一步明確,以便于度量利率變動(dòng)對(duì)于償付能力的影響。

    (三)進(jìn)一步細(xì)化根據(jù)償付能力充足率對(duì)保險(xiǎn)資產(chǎn)投資分類監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定