廉租房的性質范文
時間：2023-11-23 17:53:25
導語：如何才能寫好一篇廉租房的性質，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
關鍵詞：廉租房政策；執行；對策
中圖分類號：D62 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0118（2012）-03-0-02
住房問題不僅僅是一個經濟問題，也是一個重大的社會問題。當前，隨著城市化進程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現。當前，我國重要的房屋供應體系基本上呈現三個層次：對于收入較高的人群主要是商品房供應，對于較低收入家庭，實行“廉租住房和經濟適用房”為主的住房供應政策，對于經濟困難的家庭，主要是以產權歸政府所有廉租房進行供應。可以說，廉租房制度應該說是我國現行的住房保障體系當中最核心的組成內容。目前我國的廉租房只租不售，適用對象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現象的發生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費領域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應該清醒地意識到廉租房制度在執行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設施缺乏、退出機制不完善等等，制約了這一制度在實踐中發揮更大的作用。本文正是通過對廉租房政策的研究，分析廉租房政策執行中存在的問題，以期對我國廉租房制度的完善有所幫助。
一、廉租房政策概述
根據建設部頒布的《城鎮廉租房的管理辦法》定義：“城鎮廉租房是政府和單位在住宅領域實施的社會保障職能，向具有城鎮長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。它是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。”廉租房在世界各國都比較普遍，即使在西方一些發達國家如美國、英國、新加坡都有相當一部分人住在由政府提供的住房里。在我國，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我們可以將這種由政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現住房保障目的的一系列行為規則稱之為廉租房政策。
二、廉租房政策執行中存在的問題分析
（一）政策現狀
我國探索廉租房政策始于1998年。這一年，國務院在《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級政府根據家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關政策文件相繼出臺，可以說，經過多年的試點探索，目前我國已初步形成了以租金配租（即發放租金補貼）為主、實物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據國家建設部公布的情況和有關媒體，截至2008年底，全國656個城市中。己有586個城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計劃安排廉租房資金達到79.4億元。
（二）存在問題
我國廉租房屋體系自起步以來，已經取得了一定的成效，但是在運行中依舊存在有一些問題。總的來說，存在以下問題：
1、廉租房資金來源短缺
廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩定卻是制約其發展的一大障礙。根據《廉租住房保障辦法》的規定，有九種渠道。雖然規定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風險準備金和支付管理費用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設。此外，政府財政資金未能得以有效落實。尤其是中西部地區，由于經濟發展相對落后，政府則財力明顯不足，導致廉租房建設滯后。在住房商品化的進程中，如何調整政府的支出結構，擴大廉租房建設資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預算安排，已成為廉租房制度建設的重要任務。
2、廉租房房源相對不足
從《城鎮廉租房管理辦法》的有關規定來看，廉租房的房源主要有四個途徑：政府新建、收購的住房；舊有的公房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當前居高不下的房價之下，政府新建、收購住房需要大量的資金，實施進程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數量極少。社會捐贈的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會。此外，隱形的房地產租賃市場的存在也使得部分房屋非法進入房地產二級市場，造成廉租房的房源供給短缺。根據廣州的調查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現實情況與制度設計的情況存在差異，房源缺乏已經成為制約廉租房供應的一個瓶頸。
3、廉租房覆蓋范圍較小
廉租房保障體系的對象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應包括所有無法從市場獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮戶口的城鎮居民，也包括城市中大量的流動人口。但目前各城市執行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優撫家庭中的住房困難戶，而對于城市中的農民工、失業或待業的大學生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規定只局限于具有“廣州市區城鎮戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產權住房或現自有產權住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標準過于嚴格，會將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務工的農民工了。筆者認為，廉租房是國家向弱勢群體提供的社會保障，它具有社會救助的性質，農民工、失業或待業的大學生等作為我國公民，承擔納稅等其它基本義務，同樣應有權獲得廉租房的權利以及保障資格。
四、廉租房政策有效執行的途徑
廉租房制度作為住房保障體系中的一項重要制度，其順利實施直接關系到政策的有效性問題。目前，我國廉租房政策執行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認為，我國廉租房政策執行應該應貫穿“助人自助”的理念，即借助社會、政府等外力的支持，同時和弱勢群體成員自身的力量與監督相結合，從而達到標本兼治的效果。
（一）開拓政府引導下的多元化融資渠道
廉租房政策的有效實施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國政府是廉租房建設資金的唯一投資主體。對于廉租房項目而言，大量其持續性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個時期之內擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發揮最大的效能。前文提及目前在我國政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩定性，其也必然對廉租房政策的執行造成巨大的制約。針對此種不足，在制定和執行廉租房政策時要積極吸收和借鑒國外的先進經驗，堅持在政府的主導之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。
開拓政府引導之下的多元化融資渠道的一個最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢，PPP模式應運而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項目而形成的提供公共產品或公共服務的一種長期的合作伙伴關系。PPP模式在國外經常運用到公共實踐項目中，在國內仍然處于萌芽階段。傳統以來，我國基礎設施一直以來都是由政府財政支持投資建設，由國有企業或單位壟斷經營，這種建設管理模式存在浪費嚴重、效率低下、風險巨大等眾多弊端。隨著我國市場經濟的逐步建立和完善，在這些傳統的國有壟斷領域充分引入競爭，通過競爭來降低成本、提高效率、減少風險就成為市場發展的必然。而民間資本的進入就是市場競爭的充分體現，民間資本進入到公租房建設領域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實施的連續性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。
（二）變通現有政策，擴大租房覆蓋面
建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的客觀要求，也是建立和完善城鎮住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實踐科學發展觀、建設社會主義和諧社會的具體表現。
首先，應該打破原有的戶籍限制，隨著我國戶籍制度的逐漸松動和變化，戶籍已經不再是人們生存的重要內容，越來越多的人進行著戶籍的遷移，人口的流動性也越來越大，在這種趨勢之下再簡單地以戶籍作為申請廉租房的條件之一就顯得不合時宜；其次，拋棄現有的家庭“雙困難”標準。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現和“空巢”老人現象的日益顯現，以往的“雙困難”標準已經與現實出現一定的脫節，這部分人對住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢必造成事實上的不平等，因此要對其進行必要的考慮。
現實中許多城市通過政策的變更對廉租房政策的覆蓋范圍不斷進行著擴大，一方面月收入的標準降低、另一方面對居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規定符合條件的畢業大學生也可以申請廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當地戶口的城市打工者、進城農民工、城鄉結合部土地被征后的農民等都被排除在廉租對象之外。
（三）合理設計保障性區位，改善保障設施
目前廉租房建設在區位選擇上呈現出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數在遠離城市主城區的郊區之外，這些廉租房相對獨立、遠離城市基礎設施，周圍沒有配套的相應保障設施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎設施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對廉租房居住者的居住環境造成極大的影響，也嚴重制約了當地經濟的發展和廉租房居住者的就業和生活水平的提高。
因此廉租房在設計和建設的過程中要充分考慮廉租房的區位選擇，改善相應的保障設施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠離主城區，廉租房在選址時要重視新區、老區和郊區之間的規劃配置，一方面要避免廉租房建設的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時要充分考慮與周圍其他小區和保障性設施的共享，要選擇周圍學校、銀行、郵局和交通方便的區位，保障廉租房能夠最大程度的發揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會保障房項目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進他們之間的交往，緩解低收入人群的就業問題。
建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現共同富裕的必然選擇。我國廉租房制度的建立充分體現了我國社會主義的優越性，自從其建立以來也發揮了重要的作用。雖然我國廉租房政策在執行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對這一問題的重視和不斷發展完善，我國的廉租房制度必將越來越發揮著重要的作用。
參考文獻：
篇2
【關鍵詞】 廉租房 融資 困境
一、引言
為了兼顧效率與公平、推動構建和諧社會，我國政府建立了由商品房、經濟適用房、廉租房構成的適應不同收入群體的多層次新型住房供應體系。廉租房是政府在住房領域實施社會保障職能，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭，提供租金補貼或者以廉租租金進行實物配租的具有社會保障性質的普通住宅。
由于具有福利性特點，廉租房的開發與運作面臨著重重的困難。尤其是在廉租房開發建設的融資渠道方面，其目前大多仍停留在以財政撥款、社會保障等純政策性的資金支持上，而更為靈活的財政及金融制度支持或者商業化運作還有待發掘。
二、我國廉租房建設融資的現狀
1、資金供應量不足
廉租住房制度是針對住房困難且無力改變經濟狀況的特困家庭實施的一種社會救濟方式。在很多國家，廉租房是政府的一項重要福利政策，建設規模很大。對于我國這樣一個人口眾多、收入分配不均的國家來說，廉租房建設的壓力會更為沉重。對于數量龐大的享有低保的人群來說，大多數人的住房問題只能依靠廉租房來解決。因此，廉租房建設融資是一個非常大的資金缺口，單單依靠目前的融資方式是很難得到滿足的。
2、缺乏主動性
在目前的融資方式下，我國廉租房建設的融資方式對于地方來說，在一定意義上屬于硬性攤派，往往不能調動地方的積極性。首先，地方政府可以從房地產開發上獲取利益，出讓土地是地方政府重要的謀利手段。由于土地出讓金一般占到地方預算外收入的相當比重，因此素有“第二財政”之稱。而廉租房建設不僅不涉及土地出讓，還須拿出資金對低收入家庭進行房租補貼。其次，與廉租房相比，地方政府更傾向于普通的房地產開發，因為其對地方GDP的拉動作用非常明顯。
3、政府起主導作用
廉租住房制度本質上和其他保障制度一樣，是政府向居民提供的公共產品之一，是通過支付轉移的方式實現社會收入的再分配，以保持社會公平和社會穩定。其福利性質決定了資金供給很大程度上要依靠政府、社會的無償投入。無論是財政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓金，還是社會保障，它們都從根本上來源于國家的財政收入，直接受政府的管轄和支配。從各國廉租房建設的經驗看，政府在廉租房建設融資中處于主導地位無可厚非，但是僵硬的資金供給機制會給國家造成沉重的經濟負擔。
4、缺乏監督機制和封閉機制
目前，廉租房的租金配給方式以“租金補貼方式”為主。在這種模式下，廉租房的建設實際上并不由政府主導，而是由市場主導，即由開發商主導。也就是說，政府擔當的角色就是提供建設資金、核定廉租房入住資格、發放租金補貼等，并沒有建立對廉租房建設及管理的有效監督機制。
三、我國廉租房融資難的原因分析
1、地方政府建設廉租房缺乏積極性
建設廉租房需要大量資金和土地的投入，卻不能產生經濟效益，這與地方政府追逐自身經濟利益最大化的傾向相矛盾。況且，廉租房的開發是一個耗資大、周期長的工程，尤其是其福利性的特點，使得地方政府的投入積極性偏低。另外，部分地方省市的財政實力也并不強，即使其本意想真正落實廉租房政策，但因財政資金的缺失，也無力執行。因此，分析當前城鎮廉租房的融資模式并對其融資困境予以解讀，可以發現以政府主導為主的融資弊端重重。我們應制定更靈活的金融制度，實現融資模式創新。
2、缺乏金融工具
當前，我國廉租房融資主要以政府財政投入為主，金融機構暫時還沒有發揮實質性的作用。可見，以政府單一直接主導型的融資模式日益僵硬化。因此，應利用金融創新，發揮金融杠桿調節作用，將傳統的政府主導型融資模式轉化為市場為主、商業化運作模式。
3、過于依賴政府財政
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。實質是政府通過財政轉移支付的方式而向居民所提供的公共產品。由于廉租房的公共性、福利性，其資金來源在很大程度上依靠政府、社會的無償投入，從而使當前廉租房建設融資過多依賴政府財政撥款、社會保障等純政策性資金的扶持。
4、房價上漲激發廉租房建設成本的增長
廉租房的成本與房價有著密切的聯系。當平均房價上漲時，因資本存在逐利性，政府必須加大對開發商的優惠政策，方可吸引開發商建設廉租房，因而使政府廉租房建設成本加大。同時將收購的二手房改造為廉租房，是廉租房房源的來源之一。平均房價的上漲更是直接帶動了二手房房價的增長，從而增大廉租房建設的成本。
5、信貸結構缺乏合理性
開發融資選擇銀行信貸是解決廉租房建設資金不足的必然路徑。由于廉租房具有福利性的特點，政府選擇銀行信貸融資，必然需要政府以顯性或是隱性的身份介入。但是，當前我國政策性銀行對于廉租房建設所出臺的配套機制缺乏穩定性和不成熟性，這必然使得廉租房建設資金銀行信貸結構失衡。
四、解決廉租房融資困境的對策
1、改善地方政府征集考核機制
各地政府要提高對廉租房建設的重視，可建立一個獎勵機制，獎勵在廉租房建設方面表現突出的城市，以及一些為廉租房建設作出努力的地方官員。因為廉租房的建設會使房價降低，從而減少地方的GDP，影響地方官員的政績，同時由于廉租房建設需要的巨大財政支出，這些都是讓地方政府減緩廉租房建設的原因。因此，要改善這樣的現狀，中央就必須建立一種獎勵機制，以求提高地方建設廉租房的積極性。
2、創新廉租房建設財稅支持體系
（1）借鑒國際經驗，適時開征住房保障稅。根據國際貨幣基金組織統計，目前世界上征收不同形式社會保障稅的國家有80多個，住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時征收高額所得稅和中央基金的經驗，我國的住宅保障稅可以面向城鎮在職居民，按照其工資收入水平實行累進稅率制，為使我國住宅建設結構逐漸傾向滿足多數人的基本住房需求，可以考慮向購買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項稅收專門用于廉租房建設、修繕和廉租房租金補貼。
（2）加大財政支持力度。中央對省和省對下級財政一般性轉移支付時，要考慮城鎮廉租住房支出因素，并安排一定資金用于保障城鎮廉租住房建設。要建立中央財政對中西部欠發達地區廉租房專項轉移支付制度。同時，也應提高土地出讓金用于廉租房建設的比例。
（3）利用福利彩票資金。福利彩票發行的目的是籌集福利資金，發展社會福利和社會救助事業，發行宗旨可以用八個字概括，即“扶老、助殘、救孤、濟困”。目前福利彩票銷售額的35%作為公益金用于社會福利和救助事業。廉租房對象包括社會優撫對象，如孤老、烈屬、傷殘等特殊困難家庭，因此從社會福利彩票資金中適當提取一定比例專項用于廉租房，也符合發行社會福利彩票的初衷。福利彩票銷售額巨大且資金來源持續穩定，這也符合廉租房建設資金缺口巨大，需要長期融資的特點。
3、發行住房建設公債
廉租房作為國家的一項長期建設投資，發行住房建設公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。發行債券建設廉租房需防范三種潛在風險。一要防范債券募集資金被挪用的風險。由于地方政府缺乏保障房建設的外部監督制約和內部強大驅動力，許多本應當用于保障房建設的資金被地方政府用于“更重要”的地方和項目的現象十分普遍，所募集資金被挪用的風險非常大。二要防范地方債務規模進一步擴大的風險。當前，地方債務的壓力已經比較大。2010年度審計報告顯示，截至2010年底，除54個縣級政府沒有政府性債務外，全國省、市、縣三級地方政府性債務余額共計107174.91億元。三要防范債券融資無法還本付息的風險。保障房建設公益性強、賺錢效應小，平均收益率只有3%。發行企業債，吸引社會資金，說到底就是向老百姓借錢建房。面對5%～6%的通脹率，保障房債券融資的收益是不是能夠還本付息，這是個必須要考慮的問題。
4、房產證券化
廉租房產權具有穩定性和收益穩定的特點。我國廉租房只租不售，產權不變更，因此這部分穩定的房產可以作為抵押物向銀行申請房地產抵押貸款。同時，廉租房收益具有很強的穩定性，這正符合資產證券化的特點，即發行證券到期后再支付投資者券款可為廉租房收益回收的時滯性提供便利。將廉租房開發貸款證券化可以加強這部分金融資產的流動性，轉移和降低商業銀行的潛在風險，有利于防止銀行不良貸款的再生。同時，房地產證券化還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，從而拓寬其融資渠道。房地產證券化作為一種創新的投融資工具，具有不易滅失、風險低、安全性好的特點，再加上房地產固有的保值增值性，因此可以使投資者獲得較為穩定的收益。《金融機構信貸資產證券化試點管理辦法》的實施，為房貸證券化提供了政策和法律依據。該管理辦法就信貸資產證券化發起機構的資格、資本要求和證券化業務規則、風險管理、監督管理與法律責任等方面作出了明確規定，為房地產證券化走向規范化提供了有力的保障。
5、項目融資
項目融資（Project Finance）是指以項目的資產、預期收益或權益作抵押取得的一種無追索權或有限追索權的融資或貸款活動。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設期和回收期長、風險分擔等特點，因此非常適合廉租房建設與開發融資。傳統意義的項目融資需要現金流量穩定，而廉租房開發項目的現金流量卻具有波動性，因為各開發階段對資金的需求量不同。因此，如何利用項目融資的優點為廉租房開發項目融資，創造為廉租房建設量身定做的項目融資模式是解決問題的關鍵所在。
【參考文獻】
[1] 巴曙松、張旭、王淼：中國廉租房的融資特征及其發展路徑研究[J].西南金融，2006（10）.
[2] 杜麗虹：REITs可以分流40%的房地產投資需求[J].證券市場周刊，2007（10）.
[3] 李晶：保障性住房建設現狀、影響及融資模式[J].國際融資，2010（11）.
篇3
【關鍵詞】廉租房；后期管理；三聯模式
廉租房的后期管理模式直接關乎著廉租房制度的有效落實。廉租房后期管理模式涉及到很多環節，包括物業服務、房屋質量、監督監管等。目前在廉租房的管理與服務在具體的運作方式上，正處在不斷的摸索中。廉租房在青海省黃南州的實施主要基于青海省黃南州的實際情況，探討怎樣才能建立科學健全的廉租房物業管理體系，有效發揮廉租房制度的實用價值，具有很強的社會現實意義。
一、廉租房后期管理存在的不足
1.廉租房社區物業管理存在的問題：
（1）物業管理沒有堅盾的經濟基礎作保障。
國家對廉租房住戶在政策上實施了比較寬松的優惠政策。廉租房用戶只需繳納少部分的房屋租金，這部分資金會被應用到房屋管理和房屋修理上。相對于社區物業的日常經營和前期投入成本，其作用可謂是杯水車薪，難以支撐整個廉租房社區物業的良性發展。
（2）政府在物業管理中參與度過重
廉租房的產生在一定程度上是國家體恤民情，改善民生的一個重要舉措。以青海省黃南州為范例，有調查顯示，超過七成的民眾認為廉租房根本不能從根源上解決困難戶的住房問題，僅大約兩成的民眾支持廉租房具有一定的社會扶貧救濟性質。從我國目前廉租房的運行來看，主要以政府行為為主。廉租房運營過程中所需要的人力、物力、財力主要依靠政府投入。這種運作模式并不適合于我國現有的社會主義市場經濟體系，不符合我國目前經濟發展的現狀。從長遠來看，政府的過度參與不利于廉租房制度的可持續發展。政府應該切實降低實際參與度，只在宏觀的大方向上做適度引導。
（3）廉租房社區服務管理人員配備不夠完善
對廉租房社會區的管理服務人員的配備，可以就地取材，充分利用社區勞動力資源。在社區內部選用治安保衛人員、衛生保潔人員、以及房屋維護人員，這樣既可以節省勞動資本的投入，也可以使社區內部閑置勞動力上崗就業，為部分低收入居民創造了財富，更為社區的和諧安定提供了基礎性保障。
（4）面對廉租戶后期的經濟改善，沒有相應的配套舉措
廉租房住戶對社區物業的經營投入，只局限于在前期提供一定數額的房屋租金。這就與后期社區物業管理服務的成本投入產生了沖突與落差。因此如何有效推進廉租房的長遠發展，迫切需要出臺與目前實際情況相接軌的新廉租房社區物業經營模式政策。
2.我國現行廉租房退出機制存在的問題
（1）不能對廉租戶家庭收入做出真實準確的鑒定
目前，對我國居民家庭收入的鑒定主要有以下幾種形式，家庭調查、個體申請、公證公示等。我國缺乏相對健全的個人信用制度與個人申請制度。目前社區專項工作人員對住戶收入的調查多依據住戶家庭的財政支出，難以獲取廉租戶真實有效的收入憑證。經濟條件不好的家庭其主要勞動力的工作多具有不穩定性，這就直接為對其家庭收入的鑒定增加了難度，對廉租戶家庭的實際收入缺乏真實性評判標準，這種情況不利于對廉租房家庭動態收入的把握，而且更容易對經濟基礎低于最低生活保障線的住戶產生鑒定誤差。
（2）缺乏完善的廉租房退出機制
①沒有明確的退出條件與政策
廉租房制度帶有社會扶貧的性質，它的主要對象是家庭收入低于最低生活保障線以下的城鎮居民。采取住戶交納低租金的方式運作，而且以家庭收入最低保障線為劃分條件，一旦超越了最低線則在原則上就必須退出廉租機制。在具體的條款規定上對確實有困難者又放松政策，允許其繼續租用，只是在時間長度和租金標準上做一定的限制和調整。由此可見在廉租房的實際運作中參合了很多的人為因素，相對寬泛的退出條件不夠明確和嚴禁，很容易受承租家庭和相關工作人員的主觀愿望所左右。
②在退出的機制中，有些工作人員不能明確責任。
有部分廉租戶主觀上不愿意退出廉租房，于是動用一些社會關系出離于退出制度之外。這種現象的發生嚴重背離了我國廉租房制度的最終目標與任務。
③廉租房在實際運作中缺乏資金保障
我國的廉租房在運作及管理上其主要資金渠道來源于政府。但在具體的實施落實上則缺乏力度，致使經常出現資金短缺問題。《廉租住房保障資金管理辦法》對我國廉租房的保障資金來源做了明確規定，主要來源于省財政預算中的補助安排。這些政策在具體的資金數額上沒有明確指標，過于籠統十分不確定。我國是發展中國家，依照廉租戶的適用條件來劃分，在我國城鎮涵蓋面非常廣，廉租戶隊伍十分龐大，但是在政策范圍內真正受益的家庭在數量上卻非常有限。
廉租房資金問題得不到順利的確定性保障，會給社會市場機制帶來一些不利因素。由于廉租房在一定程度上也走市場化路線，因此導致不同地方的廉租房在價格上不統一，價格上的差異引發了許多不公平不合理的競爭。由于廉租房價格不高，在很大程度上制約了二手房交易，一定程度上破壞了市場規律的平穩運行，妨礙了市場資金的高效率靈活周轉，破壞了市場體系宏觀調控的杠桿性作用。
無法保證物業管理方面的資金運作。廉租戶大部分家庭經濟基礎差，生活比較拮據，并不承擔廉租社區物業費的繳納。致使廉租房社區物業管理資金嚴重不足，不能達到服務與管理的既定水準，社區的人文建設，基礎設施建設更是一紙空談。
二、廉租房后期管理模式
1、探求新的廉租房管理方式
在廉租房運行的過程中，要確立廉租戶的主體地位。同時要把物業、開發商、以及社區居委會有效結合起來，發揮輔作用，共同致力于廉租社區的管理與開發。要發揮廉租戶的自主意識，利用社區內部勞動力資源，籌建比較完善的服務管理隊伍，有效實施用戶自治。
如黃南州公共住房管理中心聘選或組建物業管理公司，同物業管理公司簽訂物業管理合同，由物業公司承擔保障性住房物業管理。物業管理公司逐步推行社會化、專業化管理模式，對保障性住房統一實施專業化管理州公共住房管理中心組建、成立小區管理委員會，管委會在共管中心指導下代表和維護小區房產產權人和使用人的合法權益。州公共住房管理中心對管理保障性住房的物業公司和管委會有關工作進行監督、指導和協調。
2、各盡其職，做好自主經營的組織工作
將物業、開發商、以及社區居委會有效結合起來，要各盡其職，做好組織工作。以提高廉租社區內住戶的生活水平為動力，社區居委會要有效發揮組織功能，做好引導。可以采取各種形式的社區服務活動，例如家政保潔，托兒所、電器維修等，采取無償或有償的經營模式，調度社區內閑置勞動力走向就業崗位。
3、做好廉租房周圍的基礎實施建設
我國目前的廉租房建設一般都比較集中，廉租戶的整體經濟條件都很低，整體文化素質不高。因此對廉租戶進行配套的文化素質教育非常有必要，廉租戶整體素質的提高有利于廉租社區的長遠發展，也會為廉租戶自身提供更多的生存機遇。因此有必要在廉租戶集中區周圍完善相應的醫療衛生，教育教學，交通運輸等基礎設施，這樣就會切實解決廉租戶的實際生活難題，為廉租戶的出行，就醫，上學提供了方便。同時在小區的物業管理上要由政府出資，選用社區內部的勞動資源上崗，增強廉租戶的生存能力，有效減輕政府的負擔。
三、結語
居有所住，改善民生，是我國廉租房制度的實施的目標規劃。切實解決城鎮居民低收入家庭的住房問題，是黨和國家心系民心的重要體現。落實好廉租房的管理與服務，有著深遠的現實意義，它對我國社會主義的和諧發展有著重要的推動作用。
參考文獻：
[1]許自強.城市廉租房后期管理模式探析[J].財經界.2011（18）
篇4
我國早在1998年就提出了建立廉租房的社會保障體系構想。1999年建設部出臺《城鎮廉租房管理辦法》，提出由政府實施住房社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房。XX年3月我國在《城鎮廉租房管理辦法》的基礎上修改并正式頒布實施了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》。目前，包括上海、北京、廣州等在內的多個城市的廉租房制度試點工作正在進行，出臺了適合各地情況的廉租房管理試行辦法。但是，由于種種原因，廉租房在我國房地產市場體系中的進展仍然較為緩慢。
廉租房制度，是指政府（單位）在住房領域實施社會保障職能，保障的對象是城市中低收入家庭，即對具有本市非農業常住戶口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金補貼或以低廉租金配租的具有社會保障性質的普通住宅，保證其住房達到社會最低生活標準。建立廉租房制度的目的是，構建面向住房弱勢群體的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下幾個特點：
1、供應對象明確。廉租房制度是具有選擇性的社會政策，屬于社會救濟型福利，其保障特點是范圍窄、標準低。只有符合各地方政府規定的住房困難的最低收入家庭，才可以申請城鎮最低收入家庭廉租房。
2、以發放租賃住房補貼為主，以實物配租、租金核減為輔。其中，租賃住房補貼，是指政府先向符合條件的申請對象發放補貼，再由其到市場上去租賃住房；實物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金標準收取租金；租金核減，則是指產權單位按照規定，采取在一定時期內對現已承租公有住房的城鎮最低收入家庭給予租金減免的辦法。
3、具有社會保障性特點，是政府主導性社會福利制度。政府的主導作用體現在提供相關法律和政策，對保障對象和范圍及享受標準作出規定，并建立合理的資金來源和籌集房源的渠道，同時，進行有效的行政管理也是政府的重要責任。
4、廉租房資金實行財政專戶管理，專項用于租賃住房補貼的發放、廉租房的購建、維修和物業管理等。
5、廉租住房制度是具有嚴格資格條件限制的保障性住房制度，具有公開公平的準入機制、輪候機制和退出機制。廉租房應當由戶主按照規定程序提出書面申請，申請家庭人均收入符合當地廉租住房政策確定的收入標準。
從國際經驗看，當前市場經濟體制國家形成了三種基本保障方式：
一是以英國、新加坡為代表的政府直接建造公房的住房供應支持方式，即政府通過設立專門機構，提供運營資金負責建設和管理；
二是以法國、德國、日本等為代表的政府金融支持非營利機構建房的間接參與方法，即提供政府優惠貸款，實行貸款利息補貼的辦法，支持非營利機構發展低租金、低成本住房；
篇5
關鍵詞:城中村;廉租房;困境
中圖分類號:F293.31 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)29-0007-02
一、城中村出租屋發揮了廉租房的重要作用
“城中村”通常是指在城市建成區范圍內大大小小的村落,是我國城市區劃范圍迅速擴張過程中,由于土地補償、拆遷安置困難等原因未將農村集體所有制土地轉化為城市全民所有制而遺留下來的 “城市里的鄉村”。
隨著改革開放步伐的推進,我國進入快速城市化的發展階段,城鄉人口流動加劇,遷移人口成為城市居民的重要組成部分。20世紀90年代后期以來,農村遷出人口通常占到全國遷出總人口的60%左右,而遷入城鎮的人口占全國總流動人口的80%以上,甚至接近90%,從農村流出的人口大部分都流向了城鎮[1]。
我國廉租房制度的保障對象是符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭,同時必須是城市具有非農業戶口的常住居民。這使得在流入城市的人口中,大量收入低下且不符合標準的“夾心層”無法得到基本的住房保障,其中1/3的人員選擇了價格低廉、手續方便、管理松散的城中村出租屋居住,在經濟發達地區如北京、上海等城市有超過一半的外來農村務工人員都租住在城中村里。利用2005年全國1%人口調查數據進行分析可以得出[2],城中村住房已成為城鎮常住人口重要的住房供給來源:全國城市范圍內,城中村住房面積占全部城市住房面積的33%,城中村住房間數占全部城市住房間數的30.6%;城中村住房解決了29.5%的城市常住人口的住房問題。
二、城中村改造的廉租房建設構想
廉租房建設和城中村改造都是城市化發展中存在的問題,二者不是相互孤立的。廉租房建設的關鍵是資金投入和土地供應,同時要加大覆蓋面,將廉租房的惠及人群不僅限于非農戶口的城市低收入家庭,還要擴展到廣大外來務工人員,包括農民工和剛畢業的大學生等。而城中村改造也存在著資金投入、土地開發、外來務工人員的住房安置等問題。將“建設”與“改造”有機結合起來,兼顧低收入人群和城市建設兩方面的利益,在“改造”的基礎上進行“建設”,可以有效地解決廉租房建設和城中村改造過程中存在的一些難題,減少政府在土地和管理上的投入,加快推進廉租房建設進程[3]。
三、基于城中村改造的廉租房建設困境分析
(一)制度困境
長期以來,我國實行的是城鄉分割的二元制度結構,主要體現在兩個方面:一是對人的管理。城市的市政部門只負責管理城市中非農戶口的人員,“城中村”和以前農村沒有兩樣,由原來的村委會全權負責[4]。此外,我國的戶籍制度一直以來實行的都是靜態的等級人口流動制度,農村人口戶籍想變為城鎮人口戶籍,必須有勞動部門的錄用證明、學校的錄取通知書或者是城市的戶籍管理部門準予遷入證明。雖然這種現狀在近年已有很大的改觀,但還是沒有得到徹底解決。二是對土地的管理。核心涉及土地所有權問題。我國的城市土地屬全民所有制的土地,而農村土地包括農業用地與農民的宅基地均歸農村集體所有,屬集體所有制的土地。欲將城中村改造與廉租房建設相結合,使城中村的出租屋在政府的統一規劃下真正合理發揮廉租房的作用,首先要解決的就是土地問題,其中最大的難點就是要不要改變城中村土地所有權性質以及如何改變。
首先,廉租房的建設以及未來的分配和使用能否持續保持公益性質尚存在爭議,即使采取相關措施能夠保持其長久的公益性,也需要通過政府征用這一環節改變城中村土地所有權性質,將原本歸屬村集體的集體所有制土地轉變為全民所有制,由地方政府行使所有權。
其次,對于城中村的村民而言,土地征用不僅直接涉及到他們的房屋、宅基地等私人財產,更關系到他們未來的生活來源如何解決等切身利益。由于在城市化進程中,城市土地資源日益稀缺,而城中村本身坐落于城市區劃范圍內,且地處城市核心地帶或交通便利的城鄉結合部,土地區位優勢明顯。加之城市地價的上漲提高了城中村居民繼續將土地保持農用的機會成本,我國現有的城中村經濟絕大部分已轉為第二、三產業尤其是以土地出租、物業租賃為主的經濟模式。城中村居民收入依賴出租屋經濟和政府或開發商的征地補償,形成一種典型的寄生式經濟,導致村民寄生性的生存狀態和心理狀態,如果村民未來的生活來源問題得不到解決,城中村的土地征用問題將舉步維艱。事實證明,我國因土地征用問題引起的糾紛已經占到全國農村的65%以上。
(二)融資困境
城中村改造的政府主導性需求與廉租房的福利性特點,決定了基于城中村改造的廉租房建設融資過程與一般商品房的開發運作有著明顯的不同。在廉租房開發建設的融資渠道方面,我國目前可采取的籌資方式主要有:市、縣財政預算安排的住房保障資金;住房公積金增值收益中按一定比例提取的城市廉租房補充資金;從直管公房售房款中提取的部分資金;社會捐贈的資金和土地出讓金凈收益[5]。基本上仍停留在純政策性資金的支持上,使其不可避免地存在以下融資困境:
1.融資被動
考慮對地方GDP的拉動作用,城中村改造與廉租房建設都比不上普通地產的開發,同時,二者還需要地方政府耗費大量的人力、物力資源,甚至極大影響到目前被視為地方政府“第二財政”的土地出讓金收入。故現有融資方式地方政府很難予以積極配合,基本上都屬于硬性攤派,非常被動。
2.融資穩定性差
目前,我國基于城中村改造的廉租房建設的融資方式均屬于國家財政支出,與中央和地方財政狀況有著密切聯系。當中央或地方財政由于特定原因吃緊的時候,建設資金可能就會在一定程度上被擠占,無法形成建設所需的長期穩定的資金鏈。以住房公積金增值收益為例,其用于城市廉租住房建設補充資金上的金額,是扣除住房公積金貸款風險準備金和公積金中心管理費用后的余額,如果前兩項金額較大,那么用在城市廉租住房建設上的資金無疑會相應減少。因此,資金供給呈現出極不穩定的特征[5]。
3.融資資金缺乏監督機制和封閉機制
用于城中村改造與廉租房建設的資金,由于其保障功能與政策目標的指引,投資回報將明顯低于普通房地產開發收益。如果融資資金缺乏有效的監督機制和封閉機制,資金的逐利屬性將可能使本應用于城中村改造和廉租房建設的資金流入市場,無法保證建設順利實施,甚至會出現尋租等社會問題。
4.缺乏融資工具的創新
現有城中村改造與廉租房建設融資大都屬于財政范疇,金融機構并沒有發揮很大作用。將僵化的政府直接主導型融資方式轉化為政府引導下的商業化運作方式尤為重要。這就需要金融機構借鑒國外已有的成功經驗并結合我國實際,加快金融創新步伐,設計出適合我國國情的金融產品,為基于城中村改造的廉租房建設融資提供更為靈活的市場化運作方式。
(三)管理困境
在城中村的管理中,村民委員會幾乎要負責與居民生活有關的一切事務,包括教育、環境、衛生、治安、基礎設施建設等,這種管理模式的本質是傳統的農村社會聚落,管理很難面面俱到,更不可能達到高效與專業化。而且,城中村建設和管理的費用并不像城市中街道社區建設和管理的費用是國家財政支付,所有費用幾乎都靠村集體支付,經費的極度缺乏加之未必能夠合理地分配、利用,使大多數的城中村“臟、亂、差”現象嚴重,由于出租屋戶主大都各自為政,致使房屋的建筑沒有統一規劃設計,存在結構不合理、密度過大等諸多弊端。雜亂的建筑和生活環境,破壞了城市的形象,降低了城市生活的品味。此外,城中村中人口的流動性又使本就混亂的管理變得更加復雜,許多城中村由于管理不到位亦滋生了不少社會問題,成為城市中治安事件的高發區。
總之,基于我國現有的特殊國情,將城中村改造與廉租房建設相結合,是許多學者和政策研究人員的共識,民間也已有很多嘗試,但真正將其納入政府的規劃和指導并大規模付諸實施,還要求我們應仔細研究面臨的困境,在制度創新、金融工具創新和管理模式創新上做出進一步的研究與論證。
參考文獻:
[1] 彭連清,周文良.改革開放以來我國農村勞動力轉移狀況與特征[J].農村經濟,2009,(4).
[2] 劉琳.“城中村”住房發揮了廉租房作用[J].中國投資, 2009,(3).
[3] 劉傳俊,薛耀文,宋軍.基于城中村改造的準廉租房建設構想[J].中國房地產,2008,(6).
篇6
[關鍵詞]廉租房；融資；低收入家庭；創新模式
[中圖分類號]F293.35 [文獻標識碼]A [文章編號]1002-736X(2012)04-0087-03
廉租房制度是我國住房體系中的重要內容，是解決我國低收入家庭住房問題的重要途徑，在保障弱勢群體居住權問題上，具有重要的現實意義。2011年4月16日，提出：“保障性安居工程是一項重大的民生工程，關系經濟社會發展全局，惠及廣大人民群眾，要進一步提高認識，完善政策，把保障性安居工程建設各項任務落到實處”。2011年1月頒布的“新國八條”提出，要把加大保障性安居工程建設力度作為重要內容。可見，大規模實施保障性安居工程，既是保障民生的重要措施，又對我國廉租房建設資金來源狀況提出巨大挑戰，我國保障性住房現有融資模式能否適應其政策變化，就成為了有待解決的重要課題。本文通過比較中外廉租房融資模式的差異，借鑒國外經驗，提出針對我國現有廉租房融資模式的啟示。
一、廉租房政策型融資模式分析
國外發達國家廉租房發展已經歷了百年之久，其中，對住房保障制度及融資模式的研究早已成為國外學者討論的熱點。致力于住房金融機制的研究有：對英國的抵押貸款政策的研究(Bal-chin Paul，etc，1996)；對德國的住宅儲蓄制度的研究(Mae Ewen M，1991)；對美國的信貸援助和公私合作的研究(HarloeMichael，1995)；對日本的公營金融機構和私營金融機構的研究(Yo-ko Moriizumi，1994；OliviaS MitchellJohn Piggott，2004；Ellisand Alldrew，2001)；對新加坡的建屋發展局和住房公積金的研究(Peter K W Fong，1989)；對美國政府為解決住房問題而采用的主要政策和項目及美國低收入住房聯盟、澳大利亞健康與福利署等官方對本國低收入階層住房政策研究等(阿列克斯-施瓦茨，2008)。從以上學者的研究中發現：政府在保障性住房的實施中起到重要作用。從各國融資模式的對比分析中可以看出，資金來源上，美國、德國、日本和新加坡以政府投資作為廉租房建設的直接經濟來源，而英國和法國在政府投資的基礎上注重民營資本加入；政策扶持上，美國和日本均為廉租房出租者及低收入家庭提供利息、租金等補貼，有利于低收入家庭獲取廉租房；金融監管上，美國和德國均屬于封閉的金融體系，國家重視金融機構的參與，形成了嚴格的保障體系。德國、新加坡比較重視廉租房制度的建立，有明確的廉租房保障標準。
相對國外政策型融資而言，國內學者的側重點如下：巴曙松(2006)認為，我國廉租房制度雖建立時間不短，但由于種種因素制約，發展程度有限，成為房地產市場結構性失衡的關鍵問題之一；曾奕子(2007)從我國廉租房建設屬福利性質的公共產品分析，認為社會效益大于經濟效益的特點決定了其建設資金嚴重不足，而我國對保障性住房的融資模式比較單一的模式不能彌補廉租房建設所需資金；巴曙松、王志峰(2010)從當前保障性住房建設資金來源分析，中央預算安排的重大公共投資項目中，廉租房建設工作起步較早，但實施規模和發展速度遠遠沒有達到預期水平的主要原因是保障性住房資金的嚴重缺失。從以上研究中發現，我國廉租房起步較晚，保障性住房制度及融資模式等還處于逐步完善階段，學者們對廉租房現有融資模式提出的相關問題值得我們重視。
綜上所述，國內外保障性住房制度和資金來源差別顯著，政府在保障性住房的實施中均發揮著重要作用。由于國情的差異，廉租房融資側重點不同。我國廉租房融資可供參考的理論依據相對較少，融資模式比較單一，國家財政性融資難以滿足廉租房建設的資金供應。
二、廉租房吸收社會資本型融資模式分析
受國外廉租房發展的影響，PPP、BOT等公私合營型融資模式的理論起源也較早，在國外有比較豐富的基礎設施項目作為公私合作型融資的成功案例，而且學者們對廉租房公私合營型融資的應用研究比較深入，多數學者從風險劃分角度對廉租房融資進行分析，旨在權衡其影響因素的基礎上優化公私合營模式。Peter Moles(1995)認為，英國的Skye Bridge項目采用私人部門融資方式時，對項目相關方的風險進行了研究，得出公共項目中私人投資加入時，其風險取決于項目完成后的預期收益率及預期業務量；Patrick TILam(1999)認為，公共項目領域應采用BOT融資方式，并指出公共事業項目建設中分配風險管理決定公共項目的成敗；美國學者薩瓦斯(2002)認為，應該對PPP模式應用中的風險進行劃分，為PPP模式的優化提供參考；DarrinGrinmsey、Mervyn K.Lewis(2002)，Yongjian Ke(2010)從基礎設施建設項目運用PPP模式風險角度分析，并對項目相關方的風險進行指標評價；Urmi Sen-gupta(2006)認為，應該協調好公共部門和私人部門之間的合作關系，防止利益沖突等因素給項目帶來風險而導致項目失敗。
我國學者對廉租房建設資金流動性的研究，即政府采取與私營投資者合作，不僅減輕政府投入資金不足的壓力，而且能降低投資風險。國內學者對吸收社會資本的融資模式主要集中在以下兩個方面。
(一)廉租房公私合作型融資模式
李嵐(2010)認為，與傳統的融資方式相比，BOT模式具有以項目為導向、以特許權為前提、政府給予支持和指導、有限追索權、風險分散等特點，完全有可能吸引民間資本進入廉租房建設中；許曉蘋(2009)認為，我國雖然有多種廉租房融資渠道，但龐大的資金缺口嚴重制約了廉租房的建設，通過對PFI進行SWOT分析法得出，PFI將會在我國廉租房建設的融資方法中是比較理想的一種模式；吳文生(2009)從三方面原因分析PPP模式在我國是可行的。可見，國內學者研究的觀點是比較一致的，均認為廉租房融資公私合作模式在我國是可行的。
(二)廉租房“政府主導”型融資模式
莫連光、郭慧芳(2006)認為，廉租房建設以政府為出資主體進行融資，這不是融資唯一途徑，可采用吸引民間閑置資本注入；厲以寧、巴曙松(2006)認為，’福利彩票應該作為廉租房建設籌集資金的一種渠道，但其可行性及應用前景并未提及；應紅(2005)認為，保障性住房的融資，除上市融資和發行債券工具外，開展政
府和私人合作建房等多種模式也是必要的；李迎生(2004)認為，政府應以稅收、無償提供土地、優惠政策等激勵模式調動民營資本加入。
綜上所述，國外PPP、BOT等公私合作型融資模式發展比較成熟，側重于影響模型因素的具體分析，對PPP、BOT等模式應用的完善起到指導作用；國內對PPP融資模式的研究僅限于可行性分析及定性分析階段，沒有足夠的實證支持。從研究結論來看，國外學者對我國廉租房引用PPP模式持否定態度，而我國學者則認為此模式在我國有運行的環境，適合我國廉租房融資。，我國吸收民間資本的“政府主導”型融資模式新穎，而且國內學者研究較少，可能成為今后的研究方向。
三、廉租房金融創新型融資模式分析
REITs融資模式在國外起步較早，研究也相對成熟。Khoo，D.HartZell等學者(2002)對ABS模式在公共項目融資中的可行性及存在的風險進行研究；Ko Wang、su Han Chan、George W. Gau(1992)以1971-1988年低價首次公開發行的房地產企業數據為研究對象，運用RElTs的87個樣本進行統計分析，得出高收益率群體多是私人投資者。可知，REITs融資模式起源于美國，而且在廉租住房融資中是比較成熟的一種模式。ABS模式、REITs廉租房融資模式均以開放資本市場運用金融工具對公共住房進行籌融資，進一步拓寬了廉租房融資渠道。
近年來，我國大多數學者致力于借助金融工具對廉租房融資模式創新，即以創新性金融工具助推廉租房建設。巴曙松(2006)認為，REITs的參與主體是政府和金融機構，我國有適合REITs運行的環境；董宇輝(2010)認為，資產證券化ABS融資成本及風險較低，可以為對廉租房融資模式的創新提供新能源；黃成娟(2008)認為，應用創新型融資模式支持廉租房的建設是可行的。
綜上所述，國外運用金融工具對廉租房進行融資的研究比較早，發展相對成熟，研究也較為深入，已經建立了相對完備的REITs等金融機制。國內學者認為，運用金融手段進行資本籌集是未來廉租房發展的一種趨勢。其研究方法以靜態為主，包括廉租房融資的可行性分析、SWOT和博弈法等。由于我國資本市場的影響，導致缺少REITs模式的實證研究，但部分學者依然認為REIT模式適合我國經濟環境。
篇7
廉租房政策，是現代市場經濟國家普遍推行的一項社會住房政策。它是指政府對最低收入家庭提供租金補貼，或以低廉租金配租的具有社會保障性質的普通住宅，保證其住房達到社會最低生活標準。我國正在實施的廉租房政策，實踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發揮相當大的作用，值得大力推廣，是解決現階段我國低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購房者的最佳選擇。
1廉租房制度存在的突出問題。
我國雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。
1.政府住房保障職責缺位。
政府在房地產開發中主要不是獲得收益，而是要保障社會公眾基本的居住權利需要。因此這就要求政府承擔起一定的責任，以保障公民的基本生存條件。在我國住房供應體系由計劃向市場轉軌過程中，客觀上出現了政府和市場分工不明確，政府在居住基本權利保障方面執行落實力度不夠，過度依賴市場的現象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經濟發展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業部門的自身利益考慮，與房地產商一起抬高房價，成為高房價有力的支撐者。就當前來看，地方政府事實上是房地產市場中的一個利益相關者，這導致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地現行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購買經濟適用房和限價房。但現實情況是，一方面，即使是經濟適用住房和限價房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國大中城市里，有大量的外來務工人員，比起具有當地城鎮戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應享受住房保障，但現行住房保障制度卻將他們排斥在外。
3.土地與資金形成瓶頸。
廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的gdp增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。
4.廉租房準入與退出機制尚未完善。
廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。同時騰退機制是廉租住房制度的重要內容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機制很難得以實行，造成年度復核流于形式。
2完善廉租房制度的對策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建設在我國初步形成了包括財政投入、稅費減免、信貸支持、土地供應等政策體系。各級政府現階段的當務之急是認識廉租房制度建設過程中的各種利益關系，分析和解決廉租房制度在實施過程中出現的問題，按照廉租房制度的管理辦法規范政府的職能范圍，充分發揮廉租房制度的積極作用。
1.充分發揮政府的職能作用。
廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項工程中擔當的角色是多重的。首先是廉租房產權的擁有者。政府是廉租房建設工程的建設方，是廉租房產權的擁有者。其次是建設資金的信用擔保者。對投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規模地投入到廉租房的建設當中。第三是廉價土地的提供者。當前房價太高的一個成本性原因是政府提供的建設用地拍賣價太高。政府在提供廉租房建設用地時必須以保障社會福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價的基礎性環節。第四是協調人。在廉租房建設過程中，政府要與投資主體之間協調好貸款的規模、期限、利率。政府要與租房者協調好房租，房租的高低應以建房的貸款利息和少許物業管理費為基準，政府應以重點降低單位建筑面積的造價為手段來降低房租。
2.拓寬廉租房建設資金融資渠道。
為解決建設資金短缺問題，應當積極搭建融資平臺，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設資金，確保廉租房建設順利推進。政府必須調整財政支出結構，在每年的財政預算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發行公債，公債是國家依據信用原則獲取財政收入的一種特定方式。同時，還可以將廉租房開發貸款證券化。這樣可以加強金融資產的流動性，轉移和降低商業銀行的貸款風險，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發更容易獲得銀行的資金支持，從而達到拓寬廉租房融資渠道的目的。
3.增加廉租房建設和供給。
隨著國家民生政策的不斷深入，廉租房保障對象的范圍也應隨之不斷擴大。必須根據各地居民的實際收入情況確定廉租房保障對象。對于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農村貧困地區并在城市擔當臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對象之外。廉租房保障體系的設計要適當超前，逐漸擴大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環境下達到更高要求的“應保盡保”。
“十二五”規劃把保障和改善民生擺在一個十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達到20%。也就是說，為了遏制當前過高的房價，為了解決國內居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計劃建設城鎮保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設1000萬套，2012年建設1000萬套，2013～2015三年建設1600萬套。
4.加強對廉租房的監督管理。
現階段，在城鎮廉租房資源非常有限的情況下，應在準入上確定一個資格標準，在輪候上建立科學的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標準時建立合理的退出機制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應定期對享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進行復核，以避免廉租房消費的“搭車現象”，確保有限的廉租房資源發揮最大的效用。
在健全住房保障對象檔案的同時，要實施動態監管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續保的必須要經過重新審核，只有符合條件者方準予續簽；二是嚴格審核住房保障的準入和退出對象，當住房保障對象收入水平超過當年最低收入標準時，將讓其按期騰退保障性住房或停發住房租金補貼；三是住房保障及管理情況適時向公眾公示。
篇8
【關鍵詞】廉租房；有效需求；閑置資本；準公共品
1 我國廉租房建設現狀
廉租房是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供的一種社會保障性質的住房。
從1998 年國務院23 號文《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》第一次明確提出“廉租房”的概念起，到溫總理在2008 年政府工作報告中提出“要建全廉租房制度，加快廉租房建設，增加房源供給”，廉租住房保障資金首次寫入政府工作報告，我國的廉租房建設已經經歷了十余個春秋。在這十來年中，一些大型城市根據實際制定了符合當地情況的廉租房政策，取得了一定的成績。
建設部網站數據顯示，截至2006 年底，全國建立廉租房制度的城市占城市總數的77.9%，其中，287 個地級以上城市中，有283 個城市建立了廉租房制度，占地級以上城市的98.6%，370 個縣級市中，有229 個城市建立了廉租房制度，占縣級市的61.9%，全國累計已有54.7 萬戶低收入家庭通過廉租房制度改善了住房條件。此外，在2005 年抽樣統計的1000 萬戶低收入住房困難家庭當中，截至到2008 年底，已經有253 萬戶得到了解決。
但是我國的廉租房建設情況依然不容樂觀。雖然建設部多次要求所有市縣在2006 年底必須全部建立廉租房，但建設部通報的數據顯示，截至2007 年6 月，全國657 個城市中有71個城市尚未建立廉租住房制度，有166 個地級市未明確土地出讓凈收益中用于廉租房的比例。即使在一些建立了這項制度的地方，廉租房建設事實上也被擠壓到了一個無足輕重的邊緣位置，不少地方政府對建立廉租房熱情不高。所有這些情況都表明我國廉租房政策執行效果并不理想。
2 社會資本進入廉租房建設市場的可行性分析
2.1 具有大量的社會閑置資本。根據最近中國人民銀行的報道， 中國城鄉居民的儲蓄額超過了15萬億元，且有進一步增加的趨勢。1995年中國銀行的存差第一次超過3000億元，2005年銀行的存差已達到9．2萬億元，擴大的存差直接意味著銀行效益的降低。但具有中國特色的是大量資金積淀在實體經濟之外，而大量信貸需求卻未得到有效滿足。減少銀行存差一個有效辦法就是增加實體經濟的投資，將高額儲蓄轉化為消費力，降低過剩流動性對中國金融體系的拖累。
2004年我國的外匯儲備為6009．32億美了己，2005年為8188．72億美元，隨著外匯儲備數額的增加，外匯風險的控制日顯重要。投資實體經濟可以作為減小外匯風險的一種重要手段，把部分外匯投向廉租房建設市場是一種值得嘗試的途徑。在風險和效益有保障的前提下，這些巨額的社會閑置資本進入廉租房建設市場是完全可能的，更是一種雙贏的行為。
2.2 可靠的收益保障。政府保證提供低廉的住宅建設用地，社會剩余勞動力保證了低廉的人力資本，大量的社會閑置資本保證低利率的建設資金，三者的結合使得廉租房單位面積造價顯著降低，為廉租房的租用者降低了房租，也為未來房價的升值留下了較大的空間。為了使社會閑置資本放心地進入廉租房市場，政府必須用自己的信用和廉租房的產權作為擔保，一則為了能以更低的貸款利率獲得建設資金，二則是讓投資主體更放心地投資并確保本金能安全收回。
略高于存款利息的貸款的利息完全可以由普通的租房者以租金的形式來支付，對特別困難的租房者，政府可以給予適當的房租補助，這樣可以減輕政府的財政負擔，政府可以將更多的資金投放到基礎設施建設和職業教育上。
隨著經濟的發展，在城市化過程中城市人均工資水平和住宅價格都會有一個穩定的良性增長，為了能更好吸引投資和獲得更低利率的貸款，廉租房未來的溢價可以按一定的比例分別由政府、投資主體、購房者來共享，讓更多的人來分享社會財富的增長。
2.3 具有大量的剩余廉價勞動力。我國目前人口超過13億，其中有9億左右在農村，占總人口的72．1％，2．46億戶農民中勞動力總數為5．22億人，農業領域就業2．47億人，剩余勞動力大約為1．5億人，城鎮剩余勞動力為2167萬人，這些大量的剩余勞動力對大規模的廉租房建設形成了兩大潛在優勢。(1)大量的剩余勞動力經過政府或企業的短期職業技術培訓，就可以成為廉租房建設市場的勞動力，為廉租房的建設降低了人力資本。(2)他們中的大部分人會成為這些廉租房的租用者和最后產權的購買者。大批到城市里就業的打工者，隨著他們的職業技術水平的提高，他們的收入也將會隨著中國工業化的進程而逐步提高，收入的增加為將來最終購買這些廉租房的產權提供了經濟保障，也為廉機房建設資金的回收增添了砧碼。
3 結論與政策建議
對社會的中低收入階層提供住房保障是政府不可推卸的責任，健全的住房保障制度是社會保障體系的重要組成部分，也是構建和諧社會的重要前提。廉租房建設是住宅保障的突破口，也是降低房地產市場泡沫的有效途徑。要搞好廉租房建設，中國政府必須走一條符合中國特色的廉租房建設之路―政府與社會資本相結合，利用中國在工業化和城市化過程中出現的特有的大量的社會閑置資本和剩余勞動力，加大廉租房的建設步伐。只有這樣，中國的大規模的廉租房建設才有可能變為現實。
3.1 加快住房保障法的制定
各國的成功經驗都表明要保證廉租房建設穩定、有序地進行，必須有一定的法律法規作為保障。新加坡1955 年推行公積金制度，同年國會通過《中央公積金法》，美國于1949 年通過了《住房法》，并于1968 年通過了《住房與城市發展法》。我國雖然在不同的時期曾經頒布了相應的條令，但迄今為止，還沒有一部專門涉及住房保障的法令，住房保障主要依靠行政手段加以干預，缺乏立法體系的保障。我國應該借鑒國外發達國家住房保障的經驗，加快住房保障法的立法進程，從立法層面對廉租房制度的運行機制進行規制，確定實施計劃、資金供應方式、財稅政策、運作機構、保障對象及范圍等。
3.2 整合多方資源，拓寬房源供給渠道
3.2.1 鼓勵或強制開發商建設經營廉租房。美國政府從20 世紀70 年代開始，采取了一系列優惠政策鼓勵開發商建設經營公共住房，包括提供低息貸款、放寬一些地段的規劃控制、減免有關稅費等。而法國則規定開發商的每一樓盤，至少拿出20%的面積，低價賣給社會福利房管理公司，由其出租或出售給低收入者，并提供房屋的日常管理和維護。在我國當前房地產開發商利潤率較高時，完全可以借鑒法國的經驗，強制性地要求開發商的每一樓盤都必須建造一定比例的廉租房，低價賣給政府，由政府進行經營。
篇9
關鍵詞：保障性住房；經濟適用房；廉租房；公租房；尋租
中圖分類號：F81 文獻標識碼：A
一、尋租理論
租，即租金，也就是利潤、好處。簡單來說，尋租就是對經濟利益的追求。它通過獲得或維持某個領域的壟斷地位來尋求、保持和增加經濟租金的非生產行為。尋租發生的前提往往是存在預期的經濟租金，租金通常是市場分割后為獲得或鞏固其壟斷地位而產生，根源在于政府或行業協會等有權機構的干預。尋租行為既浪費資源，損害社會的福利，又扭曲市場的資源配置功能，導致社會矛盾等等。尋租行為普遍存在于各個行業中，房地產業也不可避免。
伴隨商品房價格的飆升，人們對保障性住房寄予厚望，目前政府大力推進保障性住房項目，以滿足人們的住房需求。但是從另一方面來說，保障性住房過分強調行政配給，可能在更多方面催生尋租。
二、我國保障性住房項目實施中的尋租行為分析
保障性住房是政府針對中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。目前，保障性住房主要分為兩限商品住房、經濟適用房、廉租房和政策性租賃房等。保障性住房的性質決定了政府的干預角色，但正是其大量參與，導致保障性住房項目實施中尋租行為盛行，在經濟適用房住房制度中尤為嚴重。
（一）關于保障性住房房源方面尋租行為分析
1、保障性住房供應模式分析。關于保障性住房，這里主要介紹經濟適用房、廉租房和公租房三種供應模式。
經濟適用房，即價格合理，達到國家住宅建設標準，能夠滿足住戶的基本居住需要。它是具有社會保障性質的商品住宅，是以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。這種制度造成住房價格“雙軌制”，尋租行為大量存在，政府已經意識到這個問題，許多城市已停建經濟適用房，轉向廉租房和公租房。
廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房只租不售，房源多樣化，包括新建住房、空置樓盤、改造危房等。
公租房即公共租賃房，是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個過渡性產品，用低于市場價或者承租者承受起的價格向其出租。對于公租房的房源，主要采取新建和有針對性地收購兩種方式。
2010年我國保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型商品房三類住房實際用地9.58萬公頃，占全年住房用地實際供應量的76%，保障性住房用地供應逐年增加，占居住用地的比例穩步提高。
2、保障性住房房源獲取方面的尋租行為分析。目前，保障性住房的房源主要分兩大類：新建房屋和收購。新建房屋分為供出售的經濟適用房和供出租的廉租房和公租房等；收購通常包括空置樓盤、老舊公房、改造危房等。
對于經濟適用房的開發和建設來說，目前主要是政府間接出面，通過招投標選擇房地產開發商，給予其一定的優惠政策，最直接的就是間接補貼，通常是土地行政劃撥、免收土地出讓金、開發貸款優先發放。這些優惠政策，對開發商來說是不可抵擋的。另外，經濟適用房是具有商品房性質的，雖然國家規定經濟適用房項目利潤率不超過3%，但實際利潤率卻是相當高的，這也是吸引開發商進入的因素。因此，開發商為獲得經濟適用房的建設，競相向權利主管部門負責人尋租，腐敗衍生。而當這些負責人意識到自己手中權利的市場價值，“造租”活動也迅速蔓延。一方面某些通過尋租獲得經濟適用房建設項目的開發商，為了獲取利潤，想盡辦法突破政府的政策約束，提高房屋建設檔次，以“經濟適用房”之名行“商品房”之實。要使這些違規“活動”合法化，仍然需要向主管部門負責人行賄，權利尋租蔓延，因而“高檔”、“豪宅型”經濟適用房頻現；另一方面某些開放商通過降低成本來獲取利潤。他們在房屋質量、相關設施方面做文章，偷工減料，不僅帶來安全隱患，也導致經濟適用房的質量往往難以保證，造成公眾的不滿。
廉租房和公租房采用只租不售的模式，只是針對的對象有所不同。這兩種制度下，即使是新建房屋也是出租，房地產開發商往往無利可圖，反應冷淡，而同時政府的土地出讓金收入也會減少，因此導致推進緩慢。但是，這兩種制度在一定程度上較好地避免了經濟適用房制度新建房屋中的尋權利租行為，大大降低了這一環節的腐敗問題。對于新建的廉租房和公租房，建造者為了創造更多的利潤，勢必在房屋質量方面下手，通過偷工減料“創租”，為了通過有關部門的檢查驗收，不免要向相關部門管理負責人行賄。而通過收購獲取房源的廉租房和公租房，尋租行為最可能發生在對于舊房價值的評估環節，以及對舊房改造環節，選擇收購的舊房，選擇評估公司，選擇改造工程公司，在這些方面政府主管人員們容易出現腐敗問題，因此仍然需要加強監督管理。
（二）關于保障性住房適用對象的尋租行為分析。保障性住房的適用對象是中低收入，住房困難的家庭。目前，我國尚未建立全面有效的信息化統計系統，社會誠信系統缺失，如何界定中低收入者的范圍，如何確定保障性住房的適用對象一直都是難點。在申請保障性住房過程中，大量“欺瞞”、“套利”行為存在，申請人、購房者、開發商與政府權力主管部門負責人之間相互串通，通過隱瞞家庭真實收入信息，偽造購買資格而騙取政策享受待遇，同時“轉租”、“轉售”行為也盛行。
據有關調查，經濟適用房出租率高達48%。對于具有購買經濟適用房資格的人群，其中也存在有些家庭目前擁有住房，他們選擇“出售”自己的購房資格或短期內將房子出售，賺取差價，他們成為房地產市場中的交易主體，因而造成保障的缺失。由于經濟適用房的商品性質，導致在銷售過程中銷售對象的選擇也是有貓膩的。開發商以及內部員工是對房號最優支配權的人，他們將一部分房號高價賣出，一部分則會免費送給與他們息息相關的“關系戶”。這種免費當然也是有規則的，就是以利易利。而不具備購買經濟適用房的人通過偽造資格，高價購買，權利尋租來騙取政策優惠。因此，我們經常可以看到“富豪”、“跑車”的身影出現在經濟適用房小區，以及“五連號”事件。
另外，經濟適用房的退出機制方面不健全，比如“回購”，也會留下了牟利空間。如果政府沒有回購，那么個人出售經濟適用房所得就包含了土地的價值以及土地升值帶來的價值。很明顯，這樣變相地將財政收入所得轉移到了個人的腰包，這樣無疑傷害了社會公平。若政府回購經濟適用房，行政手段在經濟適用房領域的力量得到進一步強化。這樣政府就不但掌握了經濟適用房的分配權，也掌握了經濟適用房流通時的定價權和再分配權，這種行政主導社會資源的分配必然導致尋租的空間。因此，經濟適用房的推出與回購環節，很可能成為權力尋租的新平臺。
對于廉租房和公租房也存在套利空間。大量具有申請廉租房、公租房資格的人群，他們通過“走后門”，向政府官員尋租，私下將住房轉租，從中獲利。而不具備資格的人隱瞞真實情況，通過權利尋租獲取資格，騙取政策優惠。正是這些尋租行為的存在，造成目前許多城市保障性住房的“高租售率”，一邊是“一房難求”，一邊是大量閑置“豪宅”。因此，必須要完善我國保障性住房制度，減少尋租行為。
三、保障性住房中尋租行為產生的原因
我國保障性住房中的尋租行為在經濟適用房制度中，表現得尤為突出，而在廉租房公租房等模式下，得到了一定的控制。究其原因，將保障性住房制度下的尋租行為產生的原因歸為以下幾點：
第一，政府監管機制乏力與缺失。雖然有各種政策都規定了監督辦法和程序，但沒有嚴格意義上統一的住房保障法和監管體制。與保障性住房，特別是與經濟適用房帶來的利益相比，這種監管力度顯得過于寬松，而通過欺瞞、假報等違法行為獲取保障性住房的風險低。
第二，保障性住房適用對象甄別制度滯后。由于我國目前沒有完整的個人征信數據系統，公民的個人信息在各部門間相互屏蔽，申請人很容易乘機弄虛作假，隱瞞個人真實情況，導致保障性住房適用對象錯位。
第三，缺乏有效的管理機制。各地對保障性住房設有專門的管理機構，但許多地方各個機構之間是相互獨立的，其作用也主要停留在項目的等級備案、審批、協調上，沒有實際參與項目。對于資金問題、土地的劃撥及政策優惠等事宜缺乏一個權限較大的部門去統一協調、管理。另外，對于保障性住房的后續管理存在一定的問題與未知性。
第四，法律制度存在空白。住宅法以及相關住房保障法律的缺失是當前保障性住房發展標準不一、發展力度滯后的主要癥結。法律本身可以約束政府以及社會行為的資金來源渠道、建設方式、資金使用規則和監督管理方式等。
四、結論
通過從保障性住房的房源獲取以及適用對象兩個方面入手，分析可能的尋租行為，了解到其大量存在于經濟適用房制度中，在廉租房和公租房這類只租不售的模式中，得到較好的控制。而這種尋租主要表現為權利尋租，究其原因主要是政府參與過多，又缺乏有效的監控管理。住房問題是社會關注的焦點問題，而保障性住房是解決我國中低收入家庭住房問題的重要手段。目前，我國政府已擁有一定的財力，也有強烈改善民生的愿望，更應該從政府職能，完善保障性住房法律制度，建立住房保障后續管理機制等各個方面入手，探索符合我國國情的保障住房模式，從而更好地控制尋租行為，確保保障性住房制度的“可行”、“公平”、“有效”。
（作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院）
主要參考文獻：
[1]劉啟君.尋租理論研究.華中科技大學博士學位論文，2005.
[2]余榮榮，唐凱.經濟適用房存在的問題及相應對策分析.經濟與管理，2007.
篇10
【關鍵詞】 廉租房 供給模式 成本收益法
2011年5月12日，國土資源部公布了2011年的住房土地供應計劃，今年全國保障性安居工程計劃供地7.74萬公頃，財政部已累計下撥2011年中央補助保障性安居工程專項資金617億元，今年無疑是政府在信貸以及土地供應等各方面對保障房建設支持力度最大的一年。在2011年5月3日的《關于積極參與保障性住房開發建設有關事項的通知》文件中，國資委要求各中央企業進一步加大對保障性住房開發建設的投入力度，通過多種途徑參與保障性住房開發建設，而這也是國資委首次下發專門文件，要求央企參建保障房。因此，優化保障性住房尤其是廉租房供給模式，已成為住房保障問題的重中之重。
一、廉租房的供給模式
保障性住房是指由政府提供的，限定建設標準、供應對象和銷售價格或租金標準，具有保障性質的住房，具體包括社會保障性商品房、社會保障性租賃房、安置房等。廉租房供給模式是指租金補貼、實物配租和租金相結合的形式。租金補貼是指市、縣人民政府向符合條件的申請對象發放補貼，由其到市場上租賃住房；實物配租是指縣級以上地方人民政府向申請廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規定標準收取租金。
1、實物配租模式
（1）新建保障性住房。新建保障性住房是指政府為了解決住房問題，專門出資修建廉租房，通常這些新建的住房建筑面積均以小戶型為主，由政府根據申請者的需要，提供各種輔助設施。新建保障房模式在我國應用比較廣泛。（2）收購空置商品房。在商品房空置率居高不下，而廉租房供不應求的局面下，我們可以考慮由政府收購部分滯銷的房子以及一些“尾盤”等等，將其轉化為廉租房。（3）收購過濾住房和二手房。住房過濾是指隨著住房消費者收入的增加或住房自身的老化，住房這種耐用品在其生命周期內被不同收入階層的住房消費者傳遞、過濾。（4）騰退公有住房。公有住房產權歸國家所有，居住者只有使用權。政府可以直接將國有住房收回，將其轉化為保障性住房，出租給符合條件的保障群體。（5）利用待拆遷改造住房。
2、租金補貼模式
（1）限定性租金補貼模式。該模式是指政府按照一定的配租標準為保障對象提供租金補貼，補貼只能一次性用于政府指定的區域內的住房消費。（2）非限定性租金補貼模式。該模式中保障對象可以在領取租金補貼后租住小于配租標準的租房，節省的補貼部分可以積累至下一次租房時繼續使用，租金補貼也可以用作其他消費。（3）租金核減模式。該模式是指政府對已經租住的廉租和公租對象，據配租標準減免其已交房租中的超額部分。（4）租金補貼還貸模式。
二、廉租房供給模式的比較分析
1、廉租房供給模式的成本分析
廉租房供給模式成本分析指標體系由目標層、準則層和要素層組成。指標體系的層次分析如圖2所示。目標層即效益I與成本C之比最大，準則層包括經濟準則和社會準則兩方面的內容。
根據上述指標，我們通過構建成本函數模型來分析，利用NPV法進行折現，設折現率為r，從廉租房模式啟動到退出機制啟動之間的年份為t，t=1，2，3…，n，根據表1中變量中各含義構造出各供應模式的成本函數。
2、廉租房供應模式的收益分析
廉租房的公益性決定了其外部性，因此在考慮廉租房效益時，應考慮外部正效應（對經濟增長對沖、對消費拉動效應）帶來的效益以及保障對象得到的效益。廉租房的供給模式收益函數為實物配租收入f（Ur0）、外部效益Ue和保障對象效益Us之和。
I= f（Ur0）+Ue+Us（其中Ur0為實物配租的年租金收入）。
三、廉租房各供給模式比較及適用性分析
1、新建廉租房供給模式
該模式收益成本函數比為：
由上式可知，政府新建廉租房的優劣勢在于：（1）優勢：有效解決短期住房不足問題。興建面積適宜的廉租房能緩解房源短缺問題；CB（B，S）的建設費用能解決大量的就業問題，大量的保障房建設后又能促進社會消費；形成標準化的物業管理。物業管理費+有利于提高保障對象的居住福利水平。（2）劣勢：政府財力投入巨大。新建導致CB（B，S）過高，政府財力負擔加重；集中修建在城市中心地帶土地機會成本COL（E）較大，而在城市邊緣地帶又造成基礎配套設施完善的困難，容易產生“貧民窟”等社會問題。
適用性：政府新建廉租房模式中政府出資修建模式適合于低等級住房嚴重短缺且政府財政支持能力較強的城市。合作建房模式適用于民營資本活躍或企業閑置土地較多的城市。
2、收購住房供給模式
收購住房供給模式包括上述的收購閑置商品房、過濾性住房以及二手房等模式。該模式的收益成本函數比為：
上式將CA1和CA2統歸為收購資金CA，由此分析可知收購住房的供給模式優劣勢在于：（1）優勢：快捷找到充沛的房源；由于過濾性房屋的老化問題，收購成本CA（N，S）小于CB（B，S），從而降低政府壓力；混合居住減少社會問題。收購住房模式避免了城市邊緣地區基礎設施配套費用的負擔，使保障對象生活便捷，提高了保障對象的效益Us。（2）劣勢：一次現金支付能力要求高，政府需有較強的付現能力。
適用性：該模式適用于住房二級市場發達，空置商品房及過濾性住房數量較大，且政府付現能力較強的城市。
3、騰退公有住房的模式和待拆遷住房改造模式
騰退公有住房模式的收益成本函數比為：
該模式的前提條件是被騰退的住房是安全的，現狀是公房剩余可騰退的數量很少。同前幾種模式相比，具有成本小的絕對優勢，不足在于可用數量小，年久老化嚴重，質量安全問題突出。該模式在各城市均可適用，作為主要供給模式的有效補充。
4、租金補貼的供給模式
在租金補貼的四種模式中，租金補貼還貸購房模式前提條件是購買了廉租房，因此和政府購建供給模式結論相似。其他三種模式的成本收益函數比為：
上述三種供給模式的優劣勢在于：（1）優勢：相對于實物配租而言，沒有購房費CA（N，S）、建房費CB（B，S），有效利用土地的機會成本COH（E）；退出機制執行有效。相對于實物配租而言，這三種租金補貼的退出機制簡單。（2）劣勢：房源尋找困難；監管成本高。由于失去了原來建立起來的社會信息圈子，缺乏積極的社會監督機制，會給廉租家庭的管理帶來困難。
適用性：租金補貼模式適用于租賃市場發達且小戶型房源數量較多的城市。
四、應對策略及建議
1、明確保障對象
造成保障房供給困難的深層原因在于對保障對象比例確定和對象認定上，只有明確了保障目標并提出相應的保障標準和準入門檻，才能指導合理的保障房供給。
2、確保資金來源
當前阻礙我國廉租房供給的最大障礙是資金缺口，多元化有效的融資手段是保障房供給的有力保證，政府應實行優惠政策吸引民間資本，積極嘗試PPP等聯合融資模式，有效利用信托基金如REITs融資模式，同時加大對住房公積金的有效利用。
3、供給模式權變
保障性住房的復雜性決定了其供給的地域差異，我國城鎮保障性住房供給不能依照一致的標準，土地資源不足的城市應側重從收購住房和租金補貼角度入手，而閑置土地較多的城市可以有效利用資源，積極采用企業自建的模式等。
此外，健全基本保障房法，加大監管和透明度，建立合理的退出機制，是實現保障性住房有效供給的前提，也是本文有待繼續深入研究的問題。
【參考文獻】
[1] 文林峰：完善住房保障體系的若干政策思路[J].中國房地產，2005（3）.
[2] 張艷：廉租住房保障之實物配租研究[J].理論導刊，2010（8）.
[3] 王麗玫：促社會和諧的保障性住房混合建設模式研究[J].山西建筑，2010（10）.
[4] 陳筱、湯玉剛：住房過濾模型的發展與政策啟示[J].經濟體制改革，2009（5）.
[5] 郝永濤：我國城鎮廉租房建設的房源供應研究[D].重慶大學，2007.