廉租房管理辦法范文

導語：如何才能寫好一篇廉租房管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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第二條縣城低收入家庭廉租住房的退出管理適用本辦法。

第三條縣房地產管理局負責廉租住房的申請、審核、分配等各環節工作，受理機關要嚴格按照規定程序進行，工作人員的調查要認真負責，調查情況要準確詳細，并實行責任追究制，嚴把廉租對象的審核準入關。

第四條低收入家庭申請廉租住房時，不如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的，由房地產行政主管部門取消其申請資格；已騙取廉租住房保障的，責令其退還已領取的租賃住房補貼，或者退出廉租住房并補交市場平均租金與廉租房標準租金的差額，或者補交核減的租金，并記錄在低收入住房因難家庭信用檔案中。

第五條直管公房承租人獲得實物配租的廉租住房后，原承租的直管公房應當騰退。拒不騰退的，取消其廉租住房承租資格。

第六條享受廉租住房保障的低收入家庭有下列情形之一的，由房地產行政主管部門取消其保障資格，收回所承租的廉租住房（實物配租），或者停止租金補貼發放，或者停止租金核減。已造成房屋損壞的責令恢復房屋原貌。

（一）擅自改變房屋建筑結構、設施、設備和使用用途的；

（二）將承租的廉租住房轉借、轉租、轉讓使用權的；

（三）連續六個月以上未在廉租住房居住或者無正當理由連續六個月以上不按照租賃合同約定繳納房屋租金的；

（四）已搬離、遷出縣城或者已購置住房的；

（五）廉租住房申請人在租賃期間死亡的，與其共住的配偶、父母、子女不符合廉租住房承租條件的。

第七條享受廉租住房保障的低收入家庭應當按年度（合同期滿前一個月）向房地產行政主管部門如實申報家庭收入、家庭人口及住房變動情況。房地產行政主管部門應當會同有關部門對其申報情況進行復核，并根據復核結果調整廉租住房實物配租戶型，或者調整租賃補貼額度，或者調整租金減免幅度。

第八條年度審核時，未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況的或者偽造有關證件、證明的，由房地產行政主管部門取消其廉租住房保障資格，收回所承租的廉租住房（實物配租），或者停止租賃補貼發放，或者停止租金減免。已造成房屋損壞的責令其恢復房屋原貌。

第九條房地產行政主管部門作出取消保障資格的決定后，應當在5日內書面通知當事人，說明理由。享受實物配租的家庭應當將所承租廉租住房在規定的期限內退回。逾期不退回的，房地產行政主管部門可以依法申請人民法院強制執行。

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第二條、城鎮廉租住房（以下簡稱廉租住房）是指政府和單位專門為最低收入家庭供應的一種社會保障性住房，是向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住房。建立城鎮廉租住房供給體制，是為適應取消福利性實物分房、積極推進職工住房分配貨幣化的要求，加快多層次的住房供應體系的建立，在向高收入家庭提供商品住房、向中低收入家庭提供經濟適用住房的同時，面向最低收入家庭提供廉租住房，以實現“居者有其屋”。通過建立廉租住房供給體制，完善住房供應體系，加強社會保障，促進社會穩定和住房制度改革的順利進行。

第三條、下列城市居民中的住房困難戶可租住廉租住房：

（一）市（縣）民政部門確認的城鎮最低生活保障對象和發證的社會救濟戶；

（二）市（縣）勞動行政部門確認的下崗、失業職工中夫妻雙方下崗、失業或一方下崗、失業另一方收入在當地社會平均工資水平以下且子女未就業的；

（三）市（縣）工會組織確認的特困職工家庭。

第四條、廉租住房以從騰空的舊公房中籌集解決為主，政府和單位出資興建為輔，同時多渠道籌集。

（一）騰退的舊公有住房。政府主管部門從騰空的舊公有住房或空置安居住宅中選擇符合當地人民政府規定的住房調為廉租住房。

（二）最低收入家庭承租的現住房。符合本《辦法》第三條的承租廉租對象，且現住房建筑面積在60平方米以下的，經評估后可確認為廉租住房。

（三）政府出資興建或購置。各級政府籌集資金在新建經濟適用住房小區或解困小區時，按一定比例新建或購置一部分廉租住房。

（四）社會捐贈的符合廉租住房標準的住房及地方人民政府采取其它渠道籌集的符合廉租住房標準的住房。

第五條、新建廉租住房的資金來源采取政府扶持、企業資助、社會統籌等辦法籌集解決。

（一）從直管公有住房售房款中安排一部分。

（二）從住房公積金和住房補貼增值收益中按一定的比例安排一部分。

（三）通過資助、社會救濟福利基金或募集等渠道進行籌措。

（四）政府統籌解決一部分。

第六條、廉租住房的建設標準。新建廉租住房每戶建筑面積應控制在60平方米以下。廉租住房的建設力求經濟適用，安全可靠，住宅類型主要以二室戶為主，功能齊全，保證質量，能滿足職工基本生活需求。

第七條、各級政府根據廉租住房建設計劃優先安排建設用地，新建廉租住房采取土地劃撥方式，其用地審批程序可比照解困房有關政策執行。各級政府應在計劃、規劃、稅費征收、拆遷等方面制定比經濟適用住房更為優惠的政策措施予以扶持。

第八條、合理掌握廉租住房的租賃政策。廉租住房租金標準實行政府定價。由最低收入家庭現住公有住房轉化的廉租住房，租金標準可根據現有公有住房租金標準的一定比例由城市住房委員會確定。其他來源渠道的廉租住房租金標準應按照維修費和管理費兩項因素確定。確實無力支付的特困戶可由政府或單位給予適當補貼。

第九條、廉租住房由當地政府統一制定標準，實施統一政策管理。最低收入家庭的廉租住房主要由所在單位為主解決，廉租住房由其產權單位管理。

廉租住房的租金用于廉租住房的維修養護，不足部分由產權單位補貼。

新建及聯片廉租住房實行社會化物業管理，從低收費。

第十條、廉租住房實行申請審批制度。申請租住廉租住房的職工由個人持最低收入家庭證明、住房情況證明及其他證明文件向所在單位提出申請，由所在單位（街道辦事處）審核，報當地住房委員會批準后由政府主管部門和產權單位辦理租用手續。

已登記者按住房困難程序和先后順序，經綜合平衡后輪候配租。

第十一條、廉租住房不得轉租、轉讓或改變使用性質。違反規定轉租的，收回轉租房屋并按有關規定處罰。

第十二條、完善廉租住房騰退制度。租住廉租住房的職工由各市房委會每年復核一次。凡收入增加、經濟好轉，經復核不符合繼續租住廉租住房條件的應及時購買或租住經濟適用住房或商品房，退還廉租住房。因正當理由不能按期騰退的，經當地主管部門批準，可以在一定期限內續租，主管部門和產權單位應當相應提高其租金。無正當理由不退還的，其租金上浮到當地市場租金水平，并視情按有關規定處罰。對調劑和確認的廉租住房亦按照上述原則做出相應調整。

第十三條、各市地根據本辦法，在對本地最低收入家庭職工現狀和廉租住房房源及資金來源進行調查摸底和測算的基礎上，制定出本地廉租住房長遠發展規劃和當年發展計劃。

各市地要根據本辦法制定本行政區域內廉租住房管理實施細則，報省房改領導小組備案。

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【關鍵詞】城市 廉租房 實證調查 保障體系

一、我國城市廉租房政策實施現況

（一）我國城市廉租房制度構建情況

我國在改革開放以后，特別是最近五年來，住房市場化的程度明顯加快，住房私有率逐步提高。此外，市場在住房分配過程中作為資源配置的工具作用也在逐漸增強。當前我國住房政策中涉及到住房保障的主要包括以下三個制度：第一個是自1994年開始實施的住房公積金制度；第二項制度則是面對中低收入家庭的經濟適用房制度，始于1995年；而涉及住房保障的第三項制度則是廉租房制度。與以上兩種制度不同的是，廉租房的適用對像是城鎮中的最低收入者，其針對性強、涉及利益群體多、覆蓋面廣，所以政府對這種制度實施的介入程度最深。

1998年國務院出臺的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》中首次明確提出了廉租住房制度的概念，并明確了對不同收入水準的家庭實行不同的住房供應政策。同時，建設部則在1999年制定了《城鎮廉租住房管理辦法》，廉租房制度正式在我國生產。2003年建設部聯合其他部委又頒布了《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》，廉租房保障體系得以進一步確立。

（二）我國城市廉租房政策取得成績

其實我國的廉租房制度實施時間并不很長，即是從1999年正式的《城鎮廉租住房管理辦法》的實施算起，我國廉租房政策實施的年限也不是很長，但其取得的斐然成績卻是令很多人都為之側目的。

截止到目前最新的統計數據表示，在全國657個市鎮中，已有超過500個以上的市鎮建立了廉租房制度，占到了全國市鎮總數的80%以上；同時，這一制度的惠及人口已累計覆蓋了超過60萬戶的低收入家庭，改善了他們的居住環境，其中租賃住房補貼有18萬戶，實物配租9萬戶，租金核減30萬戶，其他方式約3萬戶；此外，根據建設部的統計數據顯示，我國在城鎮廉租房領域投入的資金已超過80億元。

二、我國城市廉租房制度實施中存在的問題

廉租房制度實施數年來，已在全國大部分城市取得了較為明顯的效果，使一大部分城鎮最低收入家庭受益，但其中也暴露出了一些問題：

1.建設資金來源有限，成為廉租房進一步發展的瓶頸

由于我國的廉租房制度的資金保障并未納入國家的公共財政體系，其來源資金是極其有限的，基本局限于住房公積金的增值收益、財政撥款和社會捐贈，其中由于財政撥款的投入不足和其他投入的不確定性，成為了制約廉租房進一步發展的瓶頸。

2.廉租房數量有限，房源信息缺乏有效的交流機制

我國目前廉租房的數量與需求相比還是嚴重不足，我國廉租房的來源基本為：原有公房、最低收入家庭承租的現有公房、政府籌資建立的廉租房和其他來源的廉租房等。這對于我國需求量巨大且在不斷上升的需求人群中，明顯是遠遠不夠的。同時，這在事實上給了提供廉租房信息的中介機構以牟利的機會，相關法制的不健全使得中介往往以牟利為先，不顧需求的緊迫程度，這也是交流機制缺失的現實缺憾，這使配租的家庭難以在市場上找到適合的廉租住房。

3.缺乏有效的統計與監管機制

廉租房的制度構建一般都致力于保障機制的完善，對整個廉租房體系沒有一個全面統一的制度構建規劃，沒有健全的信息資料儲備庫區，同樣的對于廉租房的準入、退出等級工作并不到位。加上原有事業單位運行效率的過低，造成了居民使用廉租房時，往往因為缺乏有效的統計與監管機制而無法對保障對象的收人進行標準的核定，這就造成了居民在機會前的不平等，罔顧了廉租房建立最初的本意。

三、完善我國城市廉租房制度的建議

（一）未來城市廉租房的發展趨勢

就廉租房在城市的影響力而言，它不僅是廣大渴望在社會安家的“80后”群體、收入不夠支付城市昂貴房價的“農民工”群體等關注的焦點，也是中國房地產泡沫嚴重下的樓市發展必然。同時，廉租房問題是關系國計民生的住房保障問題也是目前政府工作的重點之一。針對調研課題，通過小組對幾地城市廉租房問題的實證調查，我們對城市廉租房在中國發展的總體趨勢預測如下：

1.相關法律制度將會逐步健全完善

我國中央和相關部門制訂了詳細的規章制度，為廉租房提供了政策的保障，主要政策有《廉租住房保障辦法》、《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》、《中央廉租住房保障專項補助資金實施辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》等。相關制度正趨于完善，其中最為重要的《廉租住房保障辦法》為廉租房提供了最基礎的保障措施?！读庾》勘Ｕ限k法》對廉租房的保障方式、保障資金及房屋來源、申請與核準、監督管理等方面做了詳細的規定。

2.社會兩極分化問題將得到緩解

社會貧富不均與兩極分化是一個困擾政府與社會的嚴重問題，如何消除社會的兩極分化問題也是當今世界面臨的一個重要問題。從目前的發展情況來看，房價過高成了困擾普通百姓最為嚴重的問題之一，因此，通過廉租房制度的進一步發展，可以將廉租房在社會中所起的作用進一步提高。對于貧富不均與兩極分化這一長期以來人們十分關心的問題進行一定的緩解。

3.房產泡沫危機將得到抑制

房地產行業的發展過熱、泡沫嚴重也是目前社會的一個嚴重問題，隨著房價的不斷攀高，社會對于房地產泡沫的擔憂越來越高。從我們目前的情況來看，產地產泡沫的隱患已經成為眾多專家擔心的一個重要問題，而廉租房制度的推行與發展也對房地產行業的健康發展提供一個解決機制。

4.收入房價比例將得到調整

居民收入提升有限，但房價增長迅速，如何對于居民收入與房價進行合理的調節顯得至關重要，而目前對于過高的房價雖然政府采用了很多新措施，但是相比而言，居民收入與房價還是存在較大差距，廉租房制度的發展對于緩解這一問題有很重要的意義，我們從廉租房的發展看出，低收入居民也可以通過政府提供的廉租房解決住房難的問題，做到“居者有其屋”，廉租房對于調節過低的居民收入和過高的房價起到重要作用。

（二）關于完善城市廉租房制度的一些思考

通過對我國日后城市廉租房制度發展的趨勢進行一定的推測，必然要符合社會發展的一般規律，同時兼顧到我國的國情，在這一背景下，總結我國切實要進行路徑構建方面的改革，我們通過一系列的實證調研后發現以上海為典型代表的城市廉租房保障制度具有極其鮮明的代表性，故我們對這一制度的改良產生了如下思考：

1.積極拓寬融資途徑，切實加強財政投入

廉租房保障體系無疑是社會福利的重要內容，其資金的短缺使得其在職能的體現上處處受制，未來要不斷加強廉租房的社會價值，就必然要明確政府的公共服務職能，不斷加強財政投入力度，切實將其納入我國的公共財政支出，通過規范化的財政手段將每年的資金投入比例固定化。同時針對融資渠道，我們同樣要加大社會參與的程度，通過擴大參與面積的方式，拓寬資金與資源投入的范圍，使得廉租房保障體系的構建更加富有保障性。

2.加大公共住宅的建設力度

由于改革開放后我國經濟社會過度重視市場化運營原則，使得政府的主導作用部分缺失，尤其是在住宅領域，造成了我國低收入人群住房難的現實困境。但是一般來講，政府在住房構建方面，除了商品房之外，還應大力保障公共住宅的構建力度。這也是國際上解決低收入人群住房難的一條顯著經驗。廉租房作為我國轉型時期特定的政策，具有極為重要的作用，但是從根本上說，我們還是要加大住房的供給量，從根本上滿足居民的住房需求，這才是我國城市廉租房問題得到根本解決的最好途徑。

3.建立有效的統計與監管機制

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為了解決低收入人群的住房問題，建設部官員表示，要加快推進廉租住房管理規范化工作，有計劃、有步驟地擴大廉租住房制度覆蓋范圍。同時，這位官員也坦率地表示，廉租住房制度建設主要存在五大突出問題，其中，退出機制不完善是問題之一。

廉租房為什么很難產生流轉?帶著這個問題，筆者日前走進北京部分廉租房住戶，發現廉租房住戶普遍存在“沒有想過有一天要騰出這個房子”的想法，他們的主要理由是“應該充分享受政府的惠民政策”，“對社會有貢獻的人祖祖輩輩都該受到照顧”，“退出住房，沒錢買房”……

“真要騰房，我們住哪兒去”

退出難的問題在北京廣渠門北里已經凸顯。現在，小區里已有幾位優撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

據北京市宣武區房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍介紹，廉租房包括兩種類型：配租和實物房。其中，配租是政府按有關標準，替符合住廉租房條件的人將國家財政部門撥發的租金直接打入提供租房的房東賬號。這些靠政府補貼租金的人大部分是低保戶和低收入家庭。實物房是指符合住廉租房條件的人住進每月交低價房租的住房。住實物房的人，大多是傷殘軍人和烈屬家庭，根據房屋面積，每月最多交100多元房租。

靠政府給租金補貼的李龍泉是一位低保戶。從2003年9月起，一家3口在宣武區廣安后巷10號院租了一間40平方米的房子，租金每月1000元。根據有關政策，國家每月給李龍泉租房補貼990元，他自己拿10元。

“前兩天房管所通知我填表，聽說還有可能住進實物廉租房，是政府的政策好。不過，聽說將來我女兒工作了，家庭負擔減輕了，可能就不符合低保戶條件了，恐怕不能再住廉租房。我可沒有想過有一天要騰出這個房子……”李龍泉說。

筆者在采訪中了解到，李龍泉的想法帶有普遍性。住在北京市崇文區廣渠門北里廉租房小區36號院1號樓的幾位住戶紛紛告訴筆者，住進來的時候，根本就沒有想過以后騰退的事情。有的人更加直截了當地說：“真要騰房，我們住哪兒去?本來低收入就買小起房。”

據介紹，廣渠門北里建設時，主要是為1，解決部分優撫家庭和市級以上勞模的住房困難問題。按照規定，優撫家庭中的持證人為承租人，如果承租人去世，家庭中的其他優撫對象成員可以繼續居住；如果沒有優撫對象成員，則應將所居住的廉租住房嘴退?，F在，小區里已有幾位優撫家庭的持證人去世，但沒有人退房。

建設部最新統計數字顯示，從1998年至今，全國有95萬戶通過廉租住房制度改善了條件。但筆者調查發現，其中，因收入提高而騰退的人卻寥寥無幾。

廉租房的退出制度，是為了提高房屋的利用率，讓真正困難的家庭享受廉租房?！白×夥康淖?，不騰退的現象很突出，尤其是住進實物房的人。如果這種現象發展下去，廉租房的壓力越來越大……”北京市某區房管局住房保障辦公室主任感嘆道。

廉租房不能流轉的原因

退出機制始終未能有效運轉，這緣于低收入者的收入變化狀況難以監測，導致各地民政部門和建委在廉租房退出機制上對接困難。

建設部《城鎮廉租住房工作規范化管理實施辦法》指出，廉租住房檔案應實行動態管理，根據最低收入家庭住房保障變動情況，及時變更住房檔案。但筆者在采訪建設部政策研究室有關人士時聽到的說法是：“廉租房退出機制是一個敏感話題，也是一個棘手的難題。根據管理辦法，各地區的社區應定期公示廉租房住戶的家庭財產狀況，但各地區情況不同，多數地區可能沒有根據管理辦法制定細則。”

中國城市規劃設計研究院趙燕菁教授在接受采訪時指出，退出機制不完善，住房保障就是個“無底洞”，必須要產生流轉，否則就是形成一邊政府辛苦投人，另一邊受惠者“無動于衷”的局面。趙燕菁認為，廉租房的退出機制不完善的根本原因，是針對享受廉租房待遇的人沒有相應的配套政策和法律保障。

一位長期在基層從事廉租房管理的工作人員說：“其實，有些地區對廉租住戶的收入狀況根本不公示?！薄叭ツ?，經過核查，房管部門向幾戶已經不符合廉租房保障條件的家庭停發補貼，結果第二天就找來了?！北本┦心硡^房管局負責人這樣介紹。

“流轉”是廉租房的生命。只有流動起來，廉租房才能更好地發揮作用。實際上，政府之所以只租不賣，主要就是為了掌握廉租房的主動權，從而保證它的流動性。然而，各地政府在廉租房問題上，都存在著“重準入輕退出”的傾向。隨著時間的推移，這種傾向的危害將逐漸顯現。其最大的社會危害是：破壞政府公共保障的正常供給制度。

根據相關制度，獲得實物配租的家庭應當按照租賃合同的約定交納租金，合理使用房屋，并且不得改變房屋用途、轉租或轉讓承租權，違者按照合同約定承擔違約責任，直至遷出已配租的住房。

而筆者在廣渠門北里廉租房小區36號院1號樓張大爺家聽到的反映是：“我今年80多歲了，這個60多平米的兩居室已經被我兒子租出了，租金每月1600元，而這里每月的房租40多塊錢，我馬上去兒子家養老?！?/p>

一些地區把廉租住戶本該自己住的房屋租給他人，以獲取遠遠高于自己所付租金的高額房租。在北京，這種現象并不少見，事實上，廉租房的使用有其專屬性，如果轉租給不符合條件者，無疑破壞了政府公共保障的正常供給制度的渠道，政府的廉租房政策也將行之無效。

廉租房亟須擴大覆蓋范圍

一方面廉租房退出難；另一方面有大批的人亟需住進廉租房。

筆者從建設部了解到，截至目前，全國共有26.8萬戶家庭通過租金補貼和實物配租等方式解決了住房困難。然而，全國人均住房面積在10半方米以下的低保家庭有400多萬戶，如果擴入到低收入家庭，總共有近1000萬戶，占城鎮家庭總戶數的5.5％。其中，北京應享受廉租住房政策的家庭戶數約為7.7萬戶。

“國務院要求建立健全廉租房制度，近期任務就是要解決這1000萬戶的住房困難。”據建設部住宅與房地產業司相關人員介紹，“目前，還有145個城市沒有建立廉租房制度，廉租房的發展總體來說比較滯后，亟須擴大覆蓋范圍?！?/p>

今后，廉租房制度覆蓋面將穩步擴大，凡符合市、縣人民政府規定的城鎮低收入家庭，都應逐步納入保障范圍。也就是說，無力購買經濟適用住房、不符合目前廉租房制度保障條件的“夾心階層”家庭，

也逐步列入廉租房保障范圍。

劉女士一家三口住在六道口一間16平方米的平房，每月全家有2000多元收入。她曾經向街道辦事處提出申請廉租房，但由于人均月收入超過了目前北京市580元的廉租房“門檻”，沒有獲準?！熬臀覀兗疫@個收入，就連經濟適用房都買不起。一家人擠在這么小的屋里，等拆遷不知要等到哪一天，你說我們怎么辦?”劉女士很無奈。

像劉女士這樣既夠不上廉租房標準、又根本買不起經濟適用住房的“夾心階層”，目前在各城市都為數不少。北京的廉租戶必須符合兩個條件，“一是人均住房面積低于10平方米，一是人均月收入低于580元，兩條標準卡得很嚴，哪怕你們家人均收入600元，只超20元，也辦不了?！背缥膮^某房管所的負責人說。

讓稀缺資源得到有效利用

據了解，目前，各地申請住廉租房的人越來越多。3月19日，筆者在北京宣武區采訪時，該區房管局住房保障辦公室工作人員吳克珍告訴記者：“申請住廉租房的人越來越多，僅宣武區2006年就有523戶；2007年669戶，今年1～2月就達到223戶。”對此，趙燕菁教授認為：“如果廉租房只進不出，房源會越來越少，壓力也會越來越大，稀缺資源無法得到充分的利用?！?/p>

針對這種狀況，北京市建委表示，將嚴格配租后期管理，對于不符合條件的，要及時對其實行“退出機制”。據介紹，目前，北京對282戶因收入增加等原因不符合廉租房條件的家庭，停發了租金補貼。今后，北京將對已經住上廉租房的住戶進行收入統計和調查，對廉租房實行有進有出的政策，將廉租房用于真正的“雙困”家庭。

為了讓稀缺資源得到有效利用，許多專家認為，當前社會信用體系沒建立、銀行不讓查個人賬戶、社會收入隱性化等問題，是無法掌握低收入者收入變化的原因。

“如何解決中低收入家庭界定的問題?該花多少錢，該建多少房，該建多大房，該在何處建，該分給什么人，政府都要做到心中有數。只有建立全國統一的個人信息動態數據庫，并且跨越工商、財稅、銀行、勞動等條塊分割的框架，才能建立科學的廉租房分配制度?！壁w燕菁說?！傲夥坎荒苎葑兂尚碌挠媱澐峙渥》??！壁w燕菁建議政府有關部門應該抓緊研究廉租住房的退出機制。借鑒上海的經驗，這個機制的主要內容應該體現慢松手，軟著陸的方式。體現進退有序的公平性。

例如，對實物配租的家庭退出方式，考慮以無息貸款方式協助這些家庭買下屬于自己的產權房，但對他們的產權房限期上市，一旦不符合廉租條件，則分期還款；對享受租金補貼的家庭，政府也給予6個月的過渡期，前3個月享受原租金，后3個月租金補貼減至原標準的50％。

趙燕菁還建議，借鑒浙江建立廉租房退出機制的經驗。浙江省政府要求，房地產行政主管部門要會同民政部門加強動態管理，定期對享受廉租住房保障家庭的成員、收入、住房等狀況進行核查，及時掌握其變動情況。對享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入連續一年以上超過當地廉租住房政策確定的收入標準的，或因家庭人數減少、住房面積增加，住房面積超出當地廉租住房政策確定的住房面積標準的，應收回承租的廉租住房或停止享受租賃補貼。對因未如實申報家庭收入、家庭人口及住房狀況獲得廉租住房保障的，以及擅自改變房屋用途，轉租、轉借廉租住房的，房地產行政主管部門應當作出取消保障資格的決定。

針對廉租房的退出機制，筆者在采訪中聽到許多專家這樣呼吁：社會資源是稀缺的，政府的政策應適用于促進效率與公平。

全國政協委員、香港世貿集團董事局主席許榮茂贊同這個觀點。他在今年召開的“兩會”上說，目前，廉租房市場“僧多粥少”的局面短期內還不能全部改變，因此要合理確定廉租房住房保障對象和標準。而更重要的是，對享受廉租房的家庭要定期審核，對收入或者住房條件發生變化的家庭，要及時調整保障方式。

許榮茂還談到了香港的經驗，中國香港政府規定，所有租戶每兩年都要向政府申報家庭經濟狀況，如果租戶購買了私人物業，必須馬上將公屋還給政府。

還有些專家建議，盡快研究和建立健全廉租住房的準入和退出機制。一方面建立動態核查制度，科學界定廉租住房保障對象，對申請者的家庭收入，居住狀況等資格進行嚴格審核，把好“入口關”；另一方面完善申請公示制度，在充分尊重申請者的隱私和尊嚴的前提下，采用適度公開方式，在一定范圍內對申請人情況予以公示，并在其入住后作定期核查。

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一、總體要求和基本原則

（一）建設城區保障性住房的總體要求是：深入貫徹落實科學發展觀，把住房保障工作作為政府公共服務的重要內容，逐步建立健全適應我縣經濟社會發展的城鎮住房保障體系，改善城鎮中等偏下和低收入住房困難家庭居住條件，到“十二五”期末我縣保障性住房覆蓋面達25﹪左右，為建設宜居祁門、和諧祁門創造良好的社會環境。

（二）建設保障性住房的基本原則是：堅持從我縣縣情出發，逐步滿足基本住房需要；堅持政府主導，統一規劃，盡力而為；堅持政策扶持，社會參與、量力而行；堅持規范管理，分段實施，綜合配套的原則。

二、建設任務及地點

我縣保障性住房建設任務為580套：其中廉租房150套，公租房50套；棚戶區改造房200套；經濟適用房120套。另公租房改建60套。

建設地點：廉租房、公租房、經濟適用住房建設選擇在鳳凰小區；棚戶區改造住房建設選擇在新城區大沖安置區。公租房改建選擇在石山塢部隊營房。

三、建設標準

按照《省保障性住房建設標準》有關規定，根據我縣城區低收入家庭的經濟狀況和我縣住房建設成本費用情況，合理設計保障性住房建設標準。

（一）按照《省保障性住房建設標準》實施，建成房屋必須符合國家的安全和質量標準。

（二）廉租房、公租房戶型均為二房一廳，廉租房每套建筑面積40㎡以內；公租房每套建筑面積50㎡以內；經濟適用住房每套建筑面積60㎡左右，廚衛配套。

四、建設投資

2012年度保障性住房建設資金除向上爭取中央和省級補貼外，地方住房公積金增值收益在提取貸款風險金和管理費用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設，土地純收益用于保障性住房建設不低于10﹪。廉租房建設不足資金按照財政部、建設部、國土資源部《關于落實城鎮廉租住房保障資金的通知》的要求由縣財政配套解決；新建50套公租房全部與縣直企業聯建，用于企業解決新就業職工和外來務工人員的住房困難問題；棚戶區改造住房建設資金不足部分由使用單位自籌解決；經濟適用住房建設資金由縣房管中心負責籌措。

五、建設時間和用地

保障性住房建設項目，計劃5月份完成土石方開挖、圖紙設計和招投標工作，6月上旬開工，12月中旬竣工。建設用地采取有償劃撥。

六、稅費減免

為降低保障性住房的建設成本，縣政府在土地、規劃、建設等方面按有關規定給予政策扶持，所有行政事業性收費和政府性基金均予減免。

七、組織實施

為確保我縣保障性安居工程建設管理順利實施，制定出臺我縣各種保障性住房建設管理辦法，成立縣保障性住房建設管理領導小組，負責協調解決保障性住房建設、分配管理過程中的有關問題。各有關部門要明確職責，密切配合，共同做好我縣保障性住房建設管理工作。

1、縣房管中心負責保障性住房建設管理工作的組織實施；起草制定保障性住房建設管理方面的有關制度，嚴把工程建設質量關、施工安全關；負責制定保障性住房維護及物業管理辦法，對保障性住房實行社會化、專業化、市場化的物業管理；負責保障性住房租金收取和銷售。

2、縣財政部門負責保障性住房有關建設資金的安排，并協助籌集建設資金。

3、縣國土部門負責保障性住房建設用地指標的落實，及時為保障性住房辦理有關用地手續。

4、縣住建、規劃等部門負責為保障性住房及時辦理有關手續和質量安全監督管理。

5、縣民政部門負責對申請人是否符合低收入家庭進行認定。

6、縣公安部門負責對申請人的戶籍情況進行認定。

7、縣人社部門負責對申請人的工作身份進行認定。

8、祁山鎮、金字牌鎮政府及社區負責對申請保障性住房的調查和申報等相關工作。

八、加強監督

1、保障性住房建設資金必須建立專戶管理，由縣財政局、房管中心監督使用。

2、保障性安居建設工程要嚴格履行法定的建設程序，規范招投標行為。

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關鍵詞：廉價房；經濟適用房；設計

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

一、廉租房、經濟適用房相關概念

1 廉租房

所謂廉租房，顧名思義廉租房是政府為了低收入人群提供的最低保障房，此房只租不賣，并且有特定的租賃人群。政府象征性的對其收取“租金”或者是用實物配租的方式，一般都是以租金的方式為主，實物配租的方式為輔。

2 經濟適用房

這類的房子我們可以分開來看，經濟是第一部分，既然提到經濟，那么經濟適用房就是以商品進行出售的，但是這類型的房子是根據國家經濟適用住房建設計劃安排的，是由國家統一下達計劃、用地實行由地方政府進行劃撥，是免收取土地出讓金的，同時對國家經過各項批準的收費實行減半征收、出售價格按照微利的原則確定的。

3廉租房、經濟適用房特點

廉租房具有比較鮮明的特點，它的福利性決定了它的特點，一般是只租不售。然而也正是由于這些特點的存在，廉租房的開發與運作面臨新的困難。廉租房一直是中國房地產市場中重要的住房制度之一，雖然建立時間不短，但是因為種種因素的制約發展程度有限，成為當前房地產市場結構性失衡的關健問題之一。

經濟適用房則具有經濟性和適用性的特點。經濟性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設計及其建筑標準上強調住房的使用效果，而不是降低建筑標準。它是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房。這類住宅因減免了工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經濟適用房。隨著時代的發展，經濟適用房的適用性也會發生質的變化，即隨著經濟發展水平的提高而不斷的提高住房質量。因而經濟適用房的建設在數量上必須滿足不斷增長的住房需求，在質量上要通過精心規劃、精心設計和精心施工，使經濟適用住房的建設達到；標準不高水平高，面積適中功能全，造價不高質量高，占地不多環境美。

4經濟適用房與商品房的比較

兩者從定義上就可以分辨的出來，經濟適用房是根據國家的有關規定建造的，為了給城鎮低收入人群提供最低生活保證的。而它與普通的商品房在本質上有所區別。我們購買房屋其實是買到建造本房屋的土地使用權，那么對于經濟適用房來說，既然是國家政策性的房子，所以在土地使用權上是不予以轉讓的，而普通的商品房我們是可以購買到建筑本房屋所需土地的土地使用權。

經濟適用房不是隨意建筑的，從它建筑的規劃位置、環境、戶型國家都是有明文規定的，但普通的商品房相對來說沒有那么很嚴。經濟適用房所有的購買情況都要符合國家的相關規定，這點與普通的商品房就截然不同了。經濟適用房在購買價格上也是由國家統一調控的，不是隨意定價的，但是普通的商品房國家一般是不會隨意干涉的。經濟適用房的轉讓也有相關的規定，一般在規定年限內是不允許轉讓的，并且在轉讓過程中國家會收取一定的土地轉讓費。

總的來說，經濟適用房雖然和普通的商品房一樣都是在市場上出售的房子，但是經濟適用房在戶型、購買、居住等方面國家都是有明文規定的，居住者也有一定的條件限制。

二、建筑廉租房、經濟適用房所需要滿足的情況

1建筑廉租房需要滿足的情況

首先廉租房性質決定了它不是作為商品進行出售的，是為了滿足人們最低的生活保證。所以在設計上就會受到面積的限制，既然是要滿足生活的需求，那么在房屋格局的設計上，在滿足政策性規定的同時，還要滿足《住宅建筑規范》的要求，還要求我們做到經濟、適用、簡潔、大方，但是要想做到這些是非常困難的。

國家根據現行住房政策，對廉租房做出了明文的規定，規定：廉租房面積控制在50平方米以內。這種小戶型在滿足使用功能上就會出現各方面的問題。如采光、通風、交通組織等都不易處理。這就在設計上更講究平面布局和不同功能區的關系，流程要緊湊合理，并有功能轉換的可能，使其具有較好的適應性。以某小區廉租房設計為例，該住宅為一梯四戶，每戶建筑面積為49平方米，一室一廳。此套方案有以下特點：功能分區明確，公共性與私密性、動與靜的分區?？蛷d和臥室相隔較遠，可以減少相互干擾。交通面積集中、緊湊、交通組織合理。將某些功能分區合并，不做明確限定，如客廳和餐廳合并，使得戶型具有很強的適宜性，空間感更具有彈性。隨著人們生活水平的提高，要保證廉租房基本使用功能30年不落后，有可改造的余地。可以將兩戶合并為一戶，成為三室兩廳，以適應社會發展。

2建筑經濟適用房需要滿足的情況

經濟適用房是根據國家的相關標準進行建筑設計的，在建筑設計上戶型不能夠太大但同時又要考慮其客戶群，所以要考慮經濟適用性。既要考慮到近期，也要考慮到長期，實際上小戶型的面積并不就代表是少設施的簡陋裝修，而是要考慮到建筑物年齡期間,能分能合的戶型結構,要充分重視遠期利用的可能性,要體現一種時代特征。

三、建筑廉租房、經濟適用房所需要遵循的相關法律

1 建筑廉租房所需要遵循的相關法律

根據建筑部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件：申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家現在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。[1]

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一、我國廉租房法律制度現狀及存在的問題

（一）立法層次偏低

廉租房制度是住房保障制度的重要組成部分之一，主要是指國家以住房租賃補貼、實物配租住房以及進行租金核減等方式向住房困難的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一種住房保障。我國廉租房方面的立法起步較晚，1999年建設部出臺了《城鎮廉租房管理辦法》，提出由政府實施住房社會保障職能，向具有城鎮常住居民戶口的最低收入家庭提供租金相對低廉的普通住房，以保障公民的基本居住權利。此后在2005-2009年間，各部委單獨或聯合了《廉租住房保障辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》、《廉租住房建設貸款管理辦法》等10余個規章性的文件來管理我國的廉租房建設問題。根據我國《立法法》的規定：上位法的效力高于下位法，即規范性法律文件的效力層次由其制定主體的法律地位所決定。這些主要法律制度基本都是由相關部門以管理辦法的形式進行規定的，其制定主體的法律地位相對來說較低。低等級的法規在執行的過程中由于效力低下，因此在協調與保障方面都不如高級別的法律或法規。同時住房問題隨著工業化和城市化的發展，會日益加劇，牽涉面會更廣，層次會更深，效力低的法規恐怕難以進行有效調控。

（二）收入核準困難，監督難度大

建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款規定申請廉租住房保障的城市家庭其人均收入應符合當地實際制定的收入標準，現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準。根據這項規定，各地方政府規定申請人向政府申請廉租房時必須由擁有城鎮戶口的申請人持民政部門出具的最低生活保障、救助證明或政府認定有關部門或單位出具的收入證明和申請家庭成員所在單位或居住地街道辦事處出具的現住房證明以及其家庭成員身份證和戶口簿向戶口所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府提出書面申請。從上述規定中我們可以得知在廉租房的申請中一個非常重要的核準因素就是申請人的收入狀況，只有符合城鎮低保的人才能夠提出申請，但是由于我國沒有建立個人信用制度和個人收入申報機制，所以我們很難對居民的真實收入狀況進行核準。此外，申請廉租房的居民還必須沒有住房或是人均住房面積不符合當地政府所規定的面積標準，但是目前這方面并沒有形成行之有效的監管措施。

（三）保障覆蓋范圍狹窄

隨著城鄉一體化進程的加快，城市周邊出現了大量的的失地農民，這些失地農民喪失了房屋但由于基本都保留了農村戶籍，因此他們不符合申請廉租房的條件。此外除了失地農民外，我們在城市中還存在這樣兩類人，一類是收入高于低保戶，但是沒有固定工作，不能夠購買經濟適用房，同時又沒有能力購買商品房，另一類是雖然擁有住房，但是住房面積達不到城市人均住房面積標準。這兩類人屬于城市生活的“夾心層”，這部分人群該如何解決他們的住房問題，這在我們國家現行法規中是沒有提到的。

（四）承租人所承擔的法律責任輕微

2007年12月1日中央實施的《廉租住房保障辦法》指出：（1）對不再符合廉租房保障條件的，應當停止發放租賃住房補貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。（2）城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉借、轉租或者改變用途。（3）城市低收入住房困難家庭違反前款規定或者有下列行為之一的，應當按照合同約定退回廉租住房：無正當理由連續6個月以上未在所承租的廉租住房居住的；無正當理由累計6個月以上未交納廉租住房租金的。（4）城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設（住房保障）主管部門應當責令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調整租金等方式處理。從這個法規中可以看出各級政府要對享受廉租住房保障的最低收入家庭定期進行核查，并按核查結果確定是否對租賃住房補貼或廉租房進行調整。如果享受廉租住房保障的承租人有違反法律規定的行為，則由房地產行政主管部門收回其承租的廉租住房，或者停止發放租賃補貼，或者停止租金核減。我們可以看出法律在面對承租人違反法律規定時的懲處措施是相當輕的，這就很難形成約束機制，這極容易造成了有人利用法律在審查和監管方面的漏洞利用廉租房謀利。

二、其他國家和地區廉租房法律制度經驗總結

廉租房問題目前在世界范圍內廣泛存在著，由于發達的資本主義國家立法較早并且對于法律的實踐檢驗時間較長，因此經驗較豐富，下面我們就來看一下，這些國家和地區是如何對廉租房進行立法的。英國于1919年英國便頒布了《住宅法》，是世界上最早實施住房保障的國家。1924年，工黨政府提出《住宅金融法》，對住房建設進行大規模的投入。1950年后，英國采取房租補貼替代原來的建筑補貼政策，使窮人成為補貼的最大受益者，被稱作“真實租金政策”。1962年，政府為規范當時民間興起的建房社團的活動，頒布了《建房社團法》，規定建房社團的宗旨是為社團成員籌集資金，并以完全所有或租賃保有房地產證券形式貸給社員等。美國對低收入家庭住房保障的特色就在于其各項保障措施的法制化。美國政府先后通過了《住房法》、《城市重建法》、《國民住宅法》、《住房與城市發展法》等，對住房保障作了相應的規定。對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的家庭，在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出；對擁有自己住房的家庭，還可以減免所得稅和財產稅；對出租屋的家庭實行稅收減免政策。法國早在1894年，法國政府就出臺了建立廉價住房制度的法律。1906年，政府頒布的法令對廉價房的建設作了補充規定。日本早在1951年6月，日本就頒布了《公營住宅法》，根據《公營住宅法》，東京都政府作為一項福利事業每年都在投資建房，由都政府建造并管理的這類公營住宅叫"都營住宅"。日本有超過220萬公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另這種公營住宅保障了日本的貧困家庭“居者有其屋”?？梢哉f，法律保證了公房租賃制度的公平合理，保證了住房困難的低收入家庭普遍受惠。在香港，政府將土地免費劃撥給房屋委員會，由房委會招標建設公屋并分配給有需要的市民。法律規定只要年滿18歲并且在香港居住滿七年且仍繼續在港居?。粵]有私人住宅物業；家庭月收入不超過1.6萬港幣，家庭資產凈值限額不超過38.4萬港幣的就可以申請；同時實行輪候配屋制，輪候時間平均為兩年左右；實行公屋退出機制，當租戶戶主及其配偶去世后，其他成年家庭成員必須接受全面的經濟狀況審查，才可獲批新租約；公民住戶須每兩年向房屋署申報家庭資產，如家庭收入和資產凈值超過指定限額，須遷出所租的公屋單位；維護公屋資源合理分配，居于公屋十年以上，并被界定為”富戶”的住戶，應繳交雙倍租金。

三、關于完善廉租房法律制度的幾點建議

（一）提高立法層次

如前所述美國的《國民住宅法》，日本的《公營住宅法》等，都是從法律上保證了住房保障制度的構建與完善。而我國目前關于廉租房制度的有關文件還沒有上升到法律的高度，這是與“和諧社會關注最低和低收入家庭住房問題的戰略架構是不相適應的”。同時立法層次的高低直接決定著法的執行的效力和覆蓋面。因此建議高層次的立法機關在對我國城市化進程、人口流動現狀及變化趨勢、居民收入和財政收入的積累、城市土地和住房供應總體狀況這幾方面問題進行綜合分析的基礎上盡快制定出符合我國國情的統的廉租房保障法規，從立法上規定廉租房的保障對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源、專門管理機構的建立、以及騙取保障優惠行為應當承擔的補償性和懲罰性法律責任等。從而提高保障和執行的力度。

（二）制定行之有效的收入核準方案和法律監管措施

我們可以在民政局設立一個專門的收入申報系統，要求已經登記在冊的廉租戶定期申報的住戶人口、住房面積、個人資產、收入變化等情況，從而準確掌握城市最低收入家庭狀況，同時建立全國聯網電腦系統監管居民住房動態檔案。這樣有利于對廉租房租戶進行收入核準監督。同時還應當充分發揮社區的功能，每個街道辦事處每個月必須負責核準本轄區內是否有新增加的城鎮低保戶，如果有，那么必須在第一時間上報民政局備案；對于已登記在冊的低保戶要進行嚴格審查是否仍然具備成為申請廉租房的條件，以保障最困難的人的住房問題。此外，在法律中明確規定，如果廉租戶或者是新的申請人沒有按照規定對自己的收入狀況進行動態登記，或是在登記過程中存在惡意隱瞞等情況，將被罰在一定年限內不得申請廉租房，同時還要處以一定的罰款。

（三）擴大保障覆蓋面

我們應當在有效的核準收入狀況的前提下，對在本區域內生活的住房確實面臨嚴重的人群進行保護，因此，我們應當對現行管理辦法做出相應的調整，把覆蓋面擴大。比如說，將失地農民和“夾心層”納入保障范圍。并且我們要在民政局建立專門的數據庫系統，對于每年城市的雙低人群進行復核，將新增加的雙低人群加入系統，對已經不符合條件的清除系統，并且將不符合申請廉租房條件的人但仍然居住廉租房的，及時讓其搬離。

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論文關鍵詞：廉租房；問題；對策

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房制度和住房公積金制度、經濟適用房制度是我國目前住房保障體系的三個重要組成部分，是為我國城鎮中低收入者解決住房問題的重要途徑。在城市化的快速發展的背景下，城市失業、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱勢群體，收入很低是他們顯著的特征。顯然后兩種住房保障制度無法解決他們的住房問題。在制度失衡的市場背景下，完全依靠市場來解決這部分弱勢群體的住房問題無疑是行不通的。因此他們住房問題的解決政府承擔不可推卸的責任，這也是構建和諧社會的重要基礎。

1 我國廉租房制度問題現狀及原因分析

作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也配套出來了一系列相應的法規政策，許多地方也推行了針對性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設躊躇不前有其深刻的制度原因:

1.1 土地和資金瓶頸制約廉租房制度實施

廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的GDP增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。另外還有一個重要的情況就是廉租房源的供應量和當地的房價成反比，供應越多，房價就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當地政府帶來更多的稅費收入。另外，在廉租房建設過程中，公共住房的購建和維修、租金補貼等都需要有大額、穩定、持續的資金作保證。因此，我國雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。

1.2 廉租房準入與退出機制尚未完善

（1）廉租房準入機制尚不完善。

廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現行保障對象的確定是根據建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家現在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發展設置了障礙。 業形象并加以宣傳倡導。

（2）廉租房退出機制尚不完善。

廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益。這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發展。

（3）保障對象覆蓋率偏低，城鄉一體化保障體制缺失。

根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國統計年鑒采用的城鎮家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮家庭總戶數的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對于在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。

2 對策分析

（1）加大對政府參與監督力度，保證廉租房制度的實施。

廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現象的出現：另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現社會公平。

（2）不斷完善實物配租退出機制。

各地政府要建立動態管理制度，特別是加強統計和調查工作，全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯合社區、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現象。對確實不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續修建廉租住房。同時，進一步發揮公眾的監督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監督網絡。建立有效的懲罰機制，一旦發現虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，并與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。

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關鍵詞：廉租房；問題；對策 

 

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房制度和住房公積金制度、經濟適用房制度是我國目前住房保障體系的三個重要組成部分，是為我國城鎮中低收入者解決住房問題的重要途徑。在城市化的快速發展的背景下，城市失業、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱勢群體，收入很低是他們顯著的特征。顯然后兩種住房保障制度無法解決他們的住房問題。在制度失衡的市場背景下，完全依靠市場來解決這部分弱勢群體的住房問題無疑是行不通的。因此他們住房問題的解決政府承擔不可推卸的責任，這也是構建和諧社會的重要基礎。 

1 我國廉租房制度問題現狀及原因分析 

作為我國住房保障制度的重要組成部分，國家對廉租房制度非常重視，也配套出來了一系列相應的法規政策，許多地方也推行了針對性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地開展了行之有效的廉租房制度。但囿于種種因素制約，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困擾廉租房建設躊躇不前有其深刻的制度原因: 

1.1 土地和資金瓶頸制約廉租房制度實施 

廉租房建設一般有兩個條件，一是土地，二是資金，這二者構成了廉租房建設的瓶頸。就土地而言，城市用于建設的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財政資金的土地就會減少。這對于各級政府來說是一個兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項發展急需的資金，把這些資金用于投資建設，加快本地區的gdp增速，還是放棄這個利益，給老百姓無償建房，同時又貼進去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源。如果沒有強有力的法律約束，地方政府注定會缺乏提供資金的動力，繼而會造成房源難以為繼并形成惡性循環。這種狀況在現實情況下是難以避免的。另外還有一個重要的情況就是廉租房源的供應量和當地的房價成反比，供應越多，房價就越不可能上漲，這也意味著也越不可能為當地政府帶來更多的稅費收入。另外，在廉租房建設過程中，公共住房的購建和維修、租金補貼等都需要有大額、穩定、持續的資金作保證。因此，我國雖然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地資源的有限，城市財政預算安排資金的不足以及缺乏其他穩定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實施面臨著許多困難。 

1.2 廉租房準入與退出機制尚未完善 

   （1）廉租房準入機制尚不完善。 

廉租房準入機制尚未解決租住標準的制定、申請資格的認定這兩個技術性問題。廉租房的現行保障對象的確定是根據建設部2005年制定的《城鎮最低收入家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》的有關條款。該辦法規定申請廉租住房保障的城市家庭應具備一系列條件:申請保障家庭其人均收入應符合當地結合當地實際制定的收入標準：申請保障家庭現在的人均住房面積應該符合所在地政府確定的面積標準：申請保障家庭成員中最少要有一人是非農業常住戶口：申請保障的家庭成員之間應該具有法定的撫養、扶養或者贍養關系以及符合各地結合當地實際制定的各自的保障標準。根據這些標準，我們國家現在的廉租房保障對象，約占整個城市家庭的十分之一左右。國務院在2007年下半年頒布的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》中計劃到2010年即“十一五”規劃期末，將廉租住房制度保障范圍由城市最低收入住房困難家庭擴大到低收入住房困難家庭。城市最低收入住房困難家庭和低收入住房困難家庭二者合計達整個城市家庭的五分之一。隨著覆蓋面的擴大和實現日期的日益臨近，廉租房保障任務的壓力也越來越大。不完善的廉租房準入機制為廉租房建設發展設置了障礙。  業形象并加以宣傳倡導。

（2）廉租房退出機制尚不完善。 

廉租房退出機制必須進行科學的設計，以避免有人從中謀取不當利益。這是因為廉租住房的市場租金有可能存在巨大的利益差價，這也意味著其中具有巨大的獲利空間。廉租房保障對象即使在最嚴格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風險

謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現象的發生，在滿足保障目的的同時，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設計時應予考慮的重要內容。然而目前我國廉租房退出機制還存在許多不完善的地方，從而影響廉租房建設的發展。 

（3）保障對象覆蓋率偏低，城鄉一體化保障體制缺失。 

根據《城鎮最低收入家庭廉租住房管理辦法》規定，廉租住房主要解決最低收入家庭的住房困難。按照中國統計年鑒采用的城鎮家庭收入分組方法，最低收入家庭占城鎮家庭總戶數的10%。這種方法只能測算出最低收入家庭的大致數量范圍，無法提供具體哪些家庭是最低收入家庭。這也就是說，最低收入家庭實際上只具有概念意義，沒有明確指向，因而無法具體指導廉租住房政策的實施。在各地實踐中，在沒有其他更科學的衡量標準的情況下，城市居民最低生活保障金提供了一個判定城市居民貧困程度的收入標準。這對于在短期內確定廉租對象提供了極大的便利。但是，廉租對象普遍被限定在城市低保戶范圍之內，這在一定程度上縮小了廉租住房保障對象的范圍。 

2 對策分析 

（1）加大對政府參與監督力度，保證廉租房制度的實施。 

廉租房制度濃厚的保障色彩決定了政府在廉租房制度中的主體地位。其主體地位意味著兩點一是政府必須積極的參與，以解決低收入家庭的居住問題為己任，認真履行其主體地位。因此必須加強對地方政府的監督，將廉租房制度作為考核其地方政績的一部分：二是不能僅僅依靠政府來完全解決廉租房問題。地方政府一方面利用其對土地所有權的控制，通過優惠條件與開發商、其他金融機構合作共同完成廉租房建設，同時對廉租房地段進行控制，避免廉租房集中建設現象的出現：另一方面通過稅收的形式實現對低收入家庭的住房補貼，防止貧富差距的拉大，實現社會公平。 

（2）不斷完善實物配租退出機制。 

各地政府要建立動態管理制度，特別是加強統計和調查工作，全面、準確掌握低收入住房困難家庭的基本情況，完善廉租住房申請、審核、公示、輪候制度和退出機制。對廉租房保障對象實行動態跟蹤管理，用更加靈活多樣的手段建立、完善廉租房租賃管理體系。要切實加大審核力度，聯合社區、街道、民政部門等，每年對廉租房住戶進行審核，對不再符合保障條件的家庭，可以考慮給予一定的過渡期。在過渡期內，政府給予一定的租金補貼，增加其造血功能，促使其到市場上去租房，打破在廉租房保障過程中的“終身制”現象。對確實不愿意搬出的住戶，可以考慮將廉租住房市場化，以市場價格出售給租住戶，政府可以利用這些售房資金繼續修建廉租住房。同時，進一步發揮公眾的監督作用，鼓勵群眾舉報他人瞞報收入的行為，將個人收入納入社會監督網絡。建立有效的懲罰機制，一旦發現虛報收入，通過非法渠道租住廉租房的，要嚴厲懲罰，并與個人信用掛鉤，記入個人檔案。通過完善可行的退出機制，讓更多真正有困難的家庭居有其所，從而確保廉租住房制度的順利實施和國有資產的有序使用。 

篇10

關鍵詞：廉租房政策；執行；對策

中圖分類號：D62 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0118（2012）-03-0-02

住房問題不僅僅是一個經濟問題，也是一個重大的社會問題。當前，隨著城市化進程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現。當前，我國重要的房屋供應體系基本上呈現三個層次：對于收入較高的人群主要是商品房供應，對于較低收入家庭，實行“廉租住房和經濟適用房”為主的住房供應政策，對于經濟困難的家庭，主要是以產權歸政府所有廉租房進行供應?？梢哉f，廉租房制度應該說是我國現行的住房保障體系當中最核心的組成內容。目前我國的廉租房只租不售，適用對象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現象的發生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費領域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應該清醒地意識到廉租房制度在執行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設施缺乏、退出機制不完善等等，制約了這一制度在實踐中發揮更大的作用。本文正是通過對廉租房政策的研究，分析廉租房政策執行中存在的問題，以期對我國廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據建設部頒布的《城鎮廉租房的管理辦法》定義：“城鎮廉租房是政府和單位在住宅領域實施的社會保障職能，向具有城鎮長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。它是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。”廉租房在世界各國都比較普遍，即使在西方一些發達國家如美國、英國、新加坡都有相當一部分人住在由政府提供的住房里。在我國，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的?；诖?，我們可以將這種由政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現住房保障目的的一系列行為規則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執行中存在的問題分析

（一）政策現狀

我國探索廉租房政策始于1998年。這一年，國務院在《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級政府根據家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關政策文件相繼出臺，可以說，經過多年的試點探索，目前我國已初步形成了以租金配租（即發放租金補貼）為主、實物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據國家建設部公布的情況和有關媒體，截至2008年底，全國656個城市中。己有586個城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計劃安排廉租房資金達到79.4億元。

（二）存在問題

我國廉租房屋體系自起步以來，已經取得了一定的成效，但是在運行中依舊存在有一些問題。總的來說，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩定卻是制約其發展的一大障礙。根據《廉租住房保障辦法》的規定，有九種渠道。雖然規定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風險準備金和支付管理費用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設。此外，政府財政資金未能得以有效落實。尤其是中西部地區，由于經濟發展相對落后，政府則財力明顯不足，導致廉租房建設滯后。在住房商品化的進程中，如何調整政府的支出結構，擴大廉租房建設資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預算安排，已成為廉租房制度建設的重要任務。

2、廉租房房源相對不足

從《城鎮廉租房管理辦法》的有關規定來看，廉租房的房源主要有四個途徑：政府新建、收購的住房；舊有的公房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當前居高不下的房價之下，政府新建、收購住房需要大量的資金，實施進程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數量極少。社會捐贈的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會。此外，隱形的房地產租賃市場的存在也使得部分房屋非法進入房地產二級市場，造成廉租房的房源供給短缺。根據廣州的調查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現實情況與制度設計的情況存在差異，房源缺乏已經成為制約廉租房供應的一個瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應包括所有無法從市場獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮戶口的城鎮居民，也包括城市中大量的流動人口。但目前各城市執行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優撫家庭中的住房困難戶，而對于城市中的農民工、失業或待業的大學生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規定只局限于具有“廣州市區城鎮戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產權住房或現自有產權住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標準過于嚴格，會將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務工的農民工了。筆者認為，廉租房是國家向弱勢群體提供的社會保障，它具有社會救助的性質，農民工、失業或待業的大學生等作為我國公民，承擔納稅等其它基本義務，同樣應有權獲得廉租房的權利以及保障資格。

四、廉租房政策有效執行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項重要制度，其順利實施直接關系到政策的有效性問題。目前，我國廉租房政策執行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認為，我國廉租房政策執行應該應貫穿“助人自助”的理念，即借助社會、政府等外力的支持，同時和弱勢群體成員自身的力量與監督相結合，從而達到標本兼治的效果。

（一）開拓政府引導下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國政府是廉租房建設資金的唯一投資主體。對于廉租房項目而言，大量其持續性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個時期之內擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發揮最大的效能。前文提及目前在我國政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩定性，其也必然對廉租房政策的執行造成巨大的制約。針對此種不足，在制定和執行廉租房政策時要積極吸收和借鑒國外的先進經驗，堅持在政府的主導之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導之下的多元化融資渠道的一個最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢，PPP模式應運而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項目而形成的提供公共產品或公共服務的一種長期的合作伙伴關系。PPP模式在國外經常運用到公共實踐項目中，在國內仍然處于萌芽階段。傳統以來，我國基礎設施一直以來都是由政府財政支持投資建設，由國有企業或單位壟斷經營，這種建設管理模式存在浪費嚴重、效率低下、風險巨大等眾多弊端。隨著我國市場經濟的逐步建立和完善，在這些傳統的國有壟斷領域充分引入競爭，通過競爭來降低成本、提高效率、減少風險就成為市場發展的必然。而民間資本的進入就是市場競爭的充分體現，民間資本進入到公租房建設領域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實施的連續性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現有政策，擴大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的客觀要求，也是建立和完善城鎮住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實踐科學發展觀、建設社會主義和諧社會的具體表現。

首先，應該打破原有的戶籍限制，隨著我國戶籍制度的逐漸松動和變化，戶籍已經不再是人們生存的重要內容，越來越多的人進行著戶籍的遷移，人口的流動性也越來越大，在這種趨勢之下再簡單地以戶籍作為申請廉租房的條件之一就顯得不合時宜；其次，拋棄現有的家庭“雙困難”標準。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現和“空巢”老人現象的日益顯現，以往的“雙困難”標準已經與現實出現一定的脫節，這部分人對住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢必造成事實上的不平等，因此要對其進行必要的考慮。

現實中許多城市通過政策的變更對廉租房政策的覆蓋范圍不斷進行著擴大，一方面月收入的標準降低、另一方面對居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規定符合條件的畢業大學生也可以申請廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當地戶口的城市打工者、進城農民工、城鄉結合部土地被征后的農民等都被排除在廉租對象之外。

（三）合理設計保障性區位，改善保障設施

目前廉租房建設在區位選擇上呈現出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數在遠離城市主城區的郊區之外，這些廉租房相對獨立、遠離城市基礎設施，周圍沒有配套的相應保障設施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎設施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對廉租房居住者的居住環境造成極大的影響，也嚴重制約了當地經濟的發展和廉租房居住者的就業和生活水平的提高。

因此廉租房在設計和建設的過程中要充分考慮廉租房的區位選擇，改善相應的保障設施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠離主城區，廉租房在選址時要重視新區、老區和郊區之間的規劃配置，一方面要避免廉租房建設的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時要充分考慮與周圍其他小區和保障性設施的共享，要選擇周圍學校、銀行、郵局和交通方便的區位，保障廉租房能夠最大程度的發揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會保障房項目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進他們之間的交往，緩解低收入人群的就業問題。

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現共同富裕的必然選擇。我國廉租房制度的建立充分體現了我國社會主義的優越性，自從其建立以來也發揮了重要的作用。雖然我國廉租房政策在執行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對這一問題的重視和不斷發展完善，我國的廉租房制度必將越來越發揮著重要的作用。

參考文獻：