廉租房保障辦法范文

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篇1

第一條為促進(jìn)廉租住房制度建設(shè)，逐步解決城市低收入家庭的住房困難，制定本辦法。

第二條城市低收入住房困難家庭的廉租住房保障及其監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱城市低收入住房困難家庭，是指城市和縣人民政府所在地的鎮(zhèn)范圍內(nèi)，家庭收入、住房狀況等符合市、縣人民政府規(guī)定條件的家庭。

第三條市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在解決城市低收入家庭住房困難的發(fā)展規(guī)劃及年度計(jì)劃中，明確廉租住房保障工作目標(biāo)、措施，并納入本級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃和住房建設(shè)規(guī)劃。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督全國(guó)廉租住房保障工作。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具體工作可以由市、縣人民政府確定的實(shí)施機(jī)構(gòu)承擔(dān)。

縣級(jí)以上人民政府發(fā)展改革（價(jià)格）、監(jiān)察、民政、財(cái)政、國(guó)土資源、金融管理、稅務(wù)、統(tǒng)計(jì)等部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)廉租住房保障的相關(guān)工作。

第二章保障方式

第五條廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租等相結(jié)合。貨幣補(bǔ)貼是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，由其自行承租住房。實(shí)物配租是指縣級(jí)以上地方人民政府向申請(qǐng)廉租住房保障的城市低收入住房困難家庭提供住房，并按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

實(shí)施廉租住房保障，主要通過發(fā)放租賃補(bǔ)貼，增強(qiáng)城市低收入住房困難家庭承租住房的能力。廉租住房緊缺的城市，應(yīng)當(dāng)通過新建和收購(gòu)等方式，增加廉租住房實(shí)物配租的房源。

第六條市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)丶彝テ骄》克健⒇?cái)政承受能力以及城市低收入住房困難家庭的人口數(shù)量、結(jié)構(gòu)等因素，以戶為單位確定廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)。

第七條采取貨幣補(bǔ)貼方式的，補(bǔ)貼額度按照城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額、每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)確定。

每平方米租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場(chǎng)平均租金、城市低收入住房困難家庭的經(jīng)濟(jì)承受能力等因素確定。其中對(duì)城市居民最低生活保障家庭，可以按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)平均租金確定租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)其他城市低收入住房困難家庭，可以根據(jù)收入情況等分類確定租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

第八條采取實(shí)物配租方式的，配租面積為城市低收入住房困難家庭現(xiàn)住房面積與保障面積標(biāo)準(zhǔn)的差額。

實(shí)物配租的住房租金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)行政府定價(jià)。實(shí)物配租住房的租金，按照配租面積和市、縣人民政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。有條件的地區(qū)，對(duì)城市居民最低生活保障家庭，可以免收實(shí)物配租住房中住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的租金。

第三章保障資金及房屋來源

第九條廉租住房保障資金采取多種渠道籌措。

廉租住房保障資金來源包括：

（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。

第十條提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額，應(yīng)當(dāng)全部用于廉租住房建設(shè)。

土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于10%。

政府的廉租住房租金收入應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家財(cái)政預(yù)算支出和財(cái)務(wù)制度的有關(guān)規(guī)定，實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。

第十一條對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，按照中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金的有關(guān)規(guī)定給予支持。

第十二條實(shí)物配租的廉租住房來源主要包括：

（一）政府新建、收購(gòu)的住房；

（二）騰退的公有住房；

（三）社會(huì)捐贈(zèng)的住房；

（四）其他渠道籌集的住房。

第十三條廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排，并在申報(bào)年度用地指標(biāo)時(shí)單獨(dú)列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。

廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利。

廉租住房建設(shè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)、適用原則，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)水平，滿足基本使用功能，應(yīng)當(dāng)按照發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型住宅的要求，推廣新材料、新技術(shù)、新工藝。廉租住房應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)。

第十四條新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)采取配套建設(shè)與相對(duì)集中建設(shè)相結(jié)合的方式，主要在經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住房項(xiàng)目中配套建設(shè)。

新建廉租住房，應(yīng)當(dāng)將單套的建筑面積控制在50平方米以內(nèi)，并根據(jù)城市低收入住房困難家庭的居住需要，合理確定套型結(jié)構(gòu)。

配套建設(shè)廉租住房的經(jīng)濟(jì)適用住房或者普通商品住房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)在用地規(guī)劃、國(guó)有土地劃撥決定書或者國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同中，明確配套建設(shè)的廉租住房總建筑面積、套數(shù)、布局、套型以及建成后的移交或回購(gòu)等事項(xiàng)。

第十五條廉租住房建設(shè)免征行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

鼓勵(lì)社會(huì)捐贈(zèng)住房作為廉租住房房源或捐贈(zèng)用于廉租住房的資金。

政府或經(jīng)政府認(rèn)定的單位新建、購(gòu)買、改建住房作為廉租住房，社會(huì)捐贈(zèng)廉租住房房源、資金，按照國(guó)家規(guī)定的有關(guān)稅收政策執(zhí)行。

第四章申請(qǐng)與核準(zhǔn)

第十六條申請(qǐng)廉租住房保障，應(yīng)當(dāng)提供下列材料：

（一）家庭收入情況的證明材料；

（二）家庭住房狀況的證明材料；

（三）家庭成員身份證和戶口簿；

（四）市、縣人民政府規(guī)定的其他證明材料。

第十七條申請(qǐng)廉租住房保障，按照下列程序辦理：

（一）申請(qǐng)廉租住房保障的家庭，應(yīng)當(dāng)由戶主向戶口所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)；

（二）街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，就申請(qǐng)人的家庭收入、家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件進(jìn)行審核，提出初審意見并張榜公布，將初審意見和申請(qǐng)材料一并報(bào)送市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門；

（三）建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起15日內(nèi)，就申請(qǐng)人的家庭住房狀況是否符合規(guī)定條件提出審核意見，并將符合條件的申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)同級(jí)民政部門；

（四）民政部門應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)材料之日起15日內(nèi)，就申請(qǐng)人的家庭收入是否符合規(guī)定條件提出審核意見，并反饋同級(jí)建設(shè)（住房保障）主管部門；

（五）經(jīng)審核，家庭收入、家庭住房狀況符合規(guī)定條件的，由建設(shè)（住房保障）主管部門予以公示，公示期限為15日；對(duì)經(jīng)公示無異議或者異議不成立的，作為廉租住房保障對(duì)象予以登記，書面通知申請(qǐng)人，并向社會(huì)公開登記結(jié)果。

經(jīng)審核，不符合規(guī)定條件的，建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人，說明理由。申請(qǐng)人對(duì)審核結(jié)果有異議的，可以向建設(shè)（住房保障）主管部門申訴。

第十八條建設(shè)（住房保障）主管部門、民政等有關(guān)部門以及街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府，可以通過入戶調(diào)查、鄰里訪問以及信函索證等方式對(duì)申請(qǐng)人的家庭收入和住房狀況等進(jìn)行核實(shí)。申請(qǐng)人及有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)予以配合，如實(shí)提供有關(guān)情況。

第十九條建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)綜合考慮登記的城市低收入住房困難家庭的收入水平、住房困難程度和申請(qǐng)順序以及個(gè)人申請(qǐng)的保障方式等，確定相應(yīng)的保障方式及輪候順序，并向社會(huì)公開。

對(duì)已經(jīng)登記為廉租住房保障對(duì)象的城市居民最低生活保障家庭，凡申請(qǐng)租賃住房貨幣補(bǔ)貼的，要優(yōu)先安排發(fā)放補(bǔ)貼，基本做到應(yīng)保盡保。

實(shí)物配租應(yīng)當(dāng)優(yōu)先面向已經(jīng)登記為廉租住房保障對(duì)象的孤、老、病、殘等特殊困難家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。

第二十條對(duì)輪候到位的城市低收入住房困難家庭，建設(shè)（住房保障）主管部門或者具體實(shí)施機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照已確定的保障方式，與其簽訂租賃住房補(bǔ)貼協(xié)議或者廉租住房租賃合同，予以發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房。

發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼和配租廉租住房的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)予以公布。

第二十一條租賃住房補(bǔ)貼協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確租賃住房補(bǔ)貼額度、停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼的情形等內(nèi)容。

廉租住房租賃合同應(yīng)當(dāng)明確下列內(nèi)容：

（一）房屋的位置、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；

（二）租金及其支付方式；

（三）房屋用途和使用要求；

（四）租賃期限；

（五）房屋維修責(zé)任；

（六）停止實(shí)物配租的情形，包括承租人已不符合規(guī)定條件的，將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途，無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交納廉租住房租金等；

（七）違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決辦法，包括退回廉租住房、調(diào)整租金、依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理等；

（八）其他約定。

第五章監(jiān)督管理

第二十二條國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門、省級(jí)建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)部門，加強(qiáng)對(duì)廉租住房保障工作的監(jiān)督檢查，并公布監(jiān)督檢查結(jié)果。

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)定期向社會(huì)公布城市低收入住房困難家庭廉租住房保障情況。

第二十三條市（區(qū)）、縣人民政府建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)按戶建立廉租住房檔案，并采取定期走訪、抽查等方式，及時(shí)掌握城市低收入住房困難家庭的人口、收入及住房變動(dòng)等有關(guān)情況。

第二十四條已領(lǐng)取租賃住房補(bǔ)貼或者配租廉租住房的城市低收入住房困難家庭，應(yīng)當(dāng)按年度向所在地街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府如實(shí)申報(bào)家庭人口、收入及住房等變動(dòng)情況。

街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府可以對(duì)申報(bào)情況進(jìn)行核實(shí)、張榜公布，并將申報(bào)情況及核實(shí)結(jié)果報(bào)建設(shè)（住房保障）主管部門。

建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)城市低收入住房困難家庭人口、收入、住房等變化情況，調(diào)整租賃住房補(bǔ)貼額度或?qū)嵨锱渥饷娣e、租金等；對(duì)不再符合規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)停止發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼，或者由承租人按照合同約定退回廉租住房。

第二十五條城市低收入住房困難家庭不得將所承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者改變用途。

城市低收入住房困難家庭違反前款規(guī)定或者有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定退回廉租住房：

（一）無正當(dāng)理由連續(xù)6個(gè)月以上未在所承租的廉租住房居住的；

（二）無正當(dāng)理由累計(jì)6個(gè)月以上未交納廉租住房租金的。

第二十六條城市低收入住房困難家庭未按照合同約定退回廉租住房的，建設(shè)（住房保障）主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同約定，采取調(diào)整租金等方式處理。

城市低收入住房困難家庭拒絕接受前款規(guī)定的處理方式的，由建設(shè)（住房保障）主管部門或者具體實(shí)施機(jī)構(gòu)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定處理。

第二十七條城市低收入住房困難家庭的收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)等以及住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，由市、縣人民政府每年向社會(huì)公布一次。

第二十八條任何單位和個(gè)人有權(quán)對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為進(jìn)行檢舉和控告。

第六章法律責(zé)任

第二十九條城市低收入住房困難家庭隱瞞有關(guān)情況或者提供虛假材料申請(qǐng)廉租住房保障的，建設(shè)（住房保障）主管部門不予受理，并給予警告。

第三十條對(duì)以欺騙等不正當(dāng)手段，取得審核同意或者獲得廉租住房保障的，由建設(shè)（住房保障）主管部門給予警告；對(duì)已經(jīng)登記但尚未獲得廉租住房保障的，取消其登記；對(duì)已經(jīng)獲得廉租住房保障的，責(zé)令其退還已領(lǐng)取的租賃住房補(bǔ)貼，或者退出實(shí)物配租的住房并按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)交以前房租。

篇2

【關(guān)鍵詞】廉租房 住房保障 社會(huì)公平

一、我國(guó)廉租房保障的沿革

20世紀(jì)70年代末,我國(guó)開始了城鎮(zhèn)住房制度改革。在這一過程中,建立住房保障制度一直是我國(guó)住房制度改革的重要內(nèi)容,包括廉租房制度、公租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房體系等。其中,作為向城鎮(zhèn)低收入群體提供低租金住房的廉租房是我國(guó)住房保障體系的重要組成部分。

1998年7月,國(guó)務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》,首次提出最低收入家庭可租賃由政府或單位提供的廉租房;廉租房可從騰退的舊公有住房中調(diào)劑解決,也可以由政府或單位出資興建;廉租房的租金實(shí)行政府定價(jià);承租廉租房實(shí)行申請(qǐng)、審批制度。2003年12月,建設(shè)部、民政部等六部委共同了《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》,就國(guó)務(wù)院與地方政府的責(zé)任分工、廉租住房房源、租金標(biāo)準(zhǔn)、住房面積控制標(biāo)準(zhǔn)、申請(qǐng)審批制度、管理等方面都做了原則性的規(guī)定。2005年7月,建設(shè)部和民政部再次頒布第122號(hào)令《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房申請(qǐng)、審核及退出管理辦法》,對(duì)廉租住房的具體實(shí)施環(huán)節(jié)做了更詳細(xì)的規(guī)定。我國(guó)又在2006年出臺(tái)了“國(guó)六條”來保障廉租房的建設(shè),并在2007年頒發(fā)了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》,尤其是同志在黨的十七大報(bào)告中提出“健全廉租房制度,加快解決城市低收入家庭住房困難”,都體現(xiàn)出我國(guó)廉租房制度的不斷完善。

從1998年國(guó)家出臺(tái)廉租房政策至今,我國(guó)的廉租房保障經(jīng)歷了一個(gè)從試點(diǎn)城市探索到全面范圍實(shí)施的過程,在保障低收入家庭基本生活水平、緩和社會(huì)矛盾方面做出了貢獻(xiàn),在提高社會(huì)效率的同時(shí)也促進(jìn)了社會(huì)公平,由于廉租房?jī)r(jià)較格低,減輕了低收入人群住房方面的經(jīng)濟(jì)壓力,讓一部分低收入家庭獲得了實(shí)惠。

二、我國(guó)廉租房保障的現(xiàn)狀

自出臺(tái)廉租房政策以來,我國(guó)的廉租房建設(shè)取得了較大的成就。至2006年底,全國(guó)657個(gè)城市中己有512個(gè)城市建立了廉租房制度,占總數(shù)的77. 9%。全國(guó)累計(jì)己有54. 7萬戶低收入家庭通過廉租房住房保障改善了住房條件。僅2006年,新增的受益家庭就達(dá)21. 9萬戶。2008年全國(guó)用于廉租房建設(shè)的資金300多億元,全國(guó)在建的廉租房63萬套。到2008年底,通過新建、購(gòu)置廉租房及棚戶區(qū)改造等多種方式,以實(shí)物方式解決了250萬戶的住房困難。同時(shí)累計(jì)發(fā)放租賃補(bǔ)貼達(dá)229萬戶。2009年中央加大對(duì)財(cái)政困難地區(qū)廉租住房制度的資金投入,用于各地廉租房建設(shè)的資金投入達(dá)330億元。此外中央代地方增發(fā)的國(guó)債資金也作為地方的配套資金,補(bǔ)充用于廉租房建設(shè)和保障性安居工程。但是,由于廉租房建設(shè)的地區(qū)發(fā)展極不平衡,廉租房建設(shè)中還存在著一些問題。

1、部分地方政府重視不夠,導(dǎo)致廉租房房源供給不足

一些地方的政府由于考慮到廉租房供應(yīng)將拉低房?jī)r(jià),壓低被稱作地方“第二財(cái)政”的土地出讓金,不僅會(huì)影響當(dāng)?shù)卣慕?jīng)濟(jì)利益,也會(huì)影響當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)速度,從而影響到官員的政績(jī)考核。加之現(xiàn)在并沒有嚴(yán)格的評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)、懲戒機(jī)制,拒不執(zhí)行廉租房政策的地方得不到任何處罰,致使政策設(shè)計(jì)理念與政策執(zhí)行實(shí)際效果差距較大。

2、配套政策不完善,對(duì)享受廉租房政策的低保人員資格的認(rèn)定和退出機(jī)制不完善

目前我國(guó)的統(tǒng)計(jì)與審核機(jī)制不夠完善,對(duì)符合廉租房政策的保障家庭認(rèn)定存在一定的漏洞,致使一些不符合政策的人搭上了廉租房的便車,而確實(shí)有需要的家庭卻得不到應(yīng)有的保障。同時(shí),一些城市還缺乏對(duì)廉租戶實(shí)行動(dòng)態(tài)的管理及退出機(jī)制,缺乏事后監(jiān)督,致使一些廉租戶有機(jī)可乘,部分家庭把廉租房租給他人。這既加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),也使許多本該享受到廉租房政策待遇的人享受不到應(yīng)有的政策保障。而那些不符合或不再符合保障條件的人卻不肯退還所占有的社會(huì)資源,從而造成資源分配上的不公,效率的降低。廉租房退出機(jī)制不完善,己成為廉租房制度向前推進(jìn)的瓶頸,也是實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、保證資源使用效率的障礙。

3、資金籌措渠道單一,缺乏社會(huì)力量參與的激勵(lì)機(jī)制

目前我國(guó)的廉租房建設(shè)資金主要來源于政府的財(cái)政補(bǔ)貼和住房公積金增值收益,而這些資金有限,不能滿足廉租房建設(shè)、購(gòu)買的需求,并且大部分政府實(shí)際上并沒有將土地出讓的收益用于廉租房的建設(shè),這無疑對(duì)廉租房制度的資金來源形成很大的制約。

4、廉租對(duì)象覆蓋面狹窄,需求旺盛與房源供給短缺并存

我國(guó)廉租住房制度規(guī)定的保障對(duì)象是最低收入家庭,因而一些中間層家庭和農(nóng)民工群體卻無法享受這一政策。目前各城市出臺(tái)的廉租房政策,保障對(duì)象多限定在低保戶、優(yōu)撫家庭中的住房困難戶,而那些在城市中既買不起房、又非低保的“夾心層”和大量的流動(dòng)人口則不在廉租房保障范圍內(nèi),致使這些人群處于住房保障體系政策之外。因此,相對(duì)狹窄的保障范圍,使得很多群體在參與分配之前就遭受到制度上缺陷所帶來的機(jī)會(huì)不公平。同時(shí),已經(jīng)納入保障范圍的對(duì)象也有很大一部分無法享受到應(yīng)有的保障住房,從而出現(xiàn)廉租房排隊(duì)進(jìn)入時(shí)間長(zhǎng)的現(xiàn)象。

三、廉租房制度完善的途徑

通過以上分析可以看到,我國(guó)廉租房建設(shè)雖然已經(jīng)取得了很大的成就,但仍無法滿足社會(huì)的需要,并且廉租房的制度也需要繼續(xù)不斷完善發(fā)展,才能更好的保障低收入群體的利益。廉租房制度的本身涉及到我國(guó)社會(huì)公平及效率問題,從社會(huì)公平的角度來看,廉租房是由政府出資牽頭,通過各種形式的補(bǔ)貼保證低收入家庭在無力承擔(dān)商品房的情況下,同樣能住上一定條件的住房。在兼顧社會(huì)公平的同時(shí),政府也要考慮在低收入家庭內(nèi)部的公平和效率問題,對(duì)經(jīng)濟(jì)情況比較困難的家庭要優(yōu)先照顧,同時(shí)廉租房也不能只進(jìn)不出,造成資源的浪費(fèi)和利用效率低下。因此,下文提出若干關(guān)于廉租房制度完善的具體建議。

1、完善廉租房供給制度,加大廉租房供應(yīng)力度

我國(guó)目前的國(guó)情是人多地少、城市化進(jìn)程加快、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、城鄉(xiāng)收入差距懸殊和家庭規(guī)模小型化,這就決定了我國(guó)住房需求大于供給是一個(gè)長(zhǎng)期的、明顯的局面。我國(guó)廉租房有關(guān)管理辦法規(guī)定,實(shí)物配租的廉租房來源應(yīng)以收購(gòu)現(xiàn)有舊住房為主,城市廉租房興建應(yīng)盡量避免過度集中,以免出現(xiàn)城市貧民窟現(xiàn)象,同時(shí)政府應(yīng)對(duì)相應(yīng)的配套設(shè)施及物業(yè)管理進(jìn)行必要的保障。在新建廉租房時(shí)可以考慮在公交等基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)完善的城鄉(xiāng)結(jié)合部興建,以降低土地成本、分流人口,形成多中心的城市格局。

2、廉租房的產(chǎn)權(quán)和日常管理必須劃歸政府所有,由政府進(jìn)行合理的租金定價(jià)

產(chǎn)權(quán)劃歸政府可以確保政府對(duì)廉租房房源的控制和管理,使已不符合廉租房政策的租住戶能夠盡早的退出,以便其他困難家庭能夠受到應(yīng)有的保障,在最大程度上節(jié)約資源,提高資源的使用效率,同時(shí)也便于政府對(duì)廉租房小區(qū)的維護(hù)和管理,為租住者提供應(yīng)有的配套服務(wù)和保障。政府在進(jìn)行廉租房租金定價(jià)時(shí)既要進(jìn)行必要的成本核算,也要充分考慮到市場(chǎng)同類住房的租金,確保廉租房租金遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格。同時(shí)政府應(yīng)根據(jù)廉租房的地段和房齡進(jìn)行差額定價(jià),方便低收入家庭根據(jù)自身的情況進(jìn)行選擇。要保證政府對(duì)廉租房的監(jiān)管,防止利用廉租房名義進(jìn)行的尋租行為。

3、建立有效的準(zhǔn)入、退出和動(dòng)態(tài)跟蹤機(jī)制

建立自上而下的專門機(jī)構(gòu)統(tǒng)一管理廉租房相應(yīng)的工作,定期對(duì)享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核,當(dāng)承租人收入狀況好轉(zhuǎn)、不再符合廉租房租賃條件時(shí),應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清退,使廉租房始終處于一種動(dòng)態(tài)合理狀態(tài)。承租廉租房要簽訂租賃合同,期間不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓、調(diào)換或改變用途、無故閑置或者拖欠廉租租金;期滿要求續(xù)租的,經(jīng)重新審查,符合條件者,準(zhǔn)予續(xù)簽續(xù)租;租賃期間中途退房,可無條件予以終止合同關(guān)系。同時(shí),要建立完善審查機(jī)制和方法,盡量縮短審查時(shí)間。廉租房退出機(jī)制的建立和完善,對(duì)廉租房資源的高效利用有著積極作用。

4、完善廉租房資金的籌措機(jī)制,形成多元化的資金來源渠道

第一,對(duì)于一些地方財(cái)政困難、沒有足夠財(cái)力用于廉租房興建和征購(gòu)的政府,需要中央財(cái)政給予必要支持。通過財(cái)政撥款獲得的廉租房資金,在政府預(yù)算支出中,將其作為專項(xiàng)資金設(shè)立。

第二,住房公積金增值收益,可用于建立住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、住房公積金管理中心的管理費(fèi)用和建設(shè)城市廉租房的補(bǔ)充資金。

第三,在城市土地收益特別是增加的城市土地收益中,劃出一定比例作為廉租房修購(gòu)資金。

第四,通過發(fā)行債券、在出售公房收入中劃出部分廉租房修購(gòu)資金、接受企業(yè)和個(gè)人捐贈(zèng)、發(fā)行“廉租房修票”等方式,確保廉租房建設(shè)有穩(wěn)定的資金來源。

第五,利用房地產(chǎn)信托基金解決廉租房問題。政府每年只需要投入用來保障廉租房租金和資本市場(chǎng)回報(bào)率之間缺口的預(yù)算資金或社保資金即可,使有限的政府資金帶動(dòng)較大規(guī)模的社會(huì)資金用于收購(gòu)充足的廉租房源,滿足廣大低收入家庭的住房需求。

5、建立實(shí)物補(bǔ)貼與現(xiàn)金補(bǔ)貼相結(jié)合的補(bǔ)貼方式

包括由政府提供公有的廉租房的實(shí)物形式的補(bǔ)貼,和政府提供資金補(bǔ)貼、保障對(duì)象自行尋找住房的現(xiàn)金補(bǔ)貼。對(duì)于普通低收入家庭來說,應(yīng)以采取現(xiàn)金補(bǔ)貼為主,這樣方便低收入家庭根據(jù)自己的特點(diǎn)和需求進(jìn)行選擇;對(duì)于一些行動(dòng)不便或者無力在市場(chǎng)上自主尋找住房的人,則應(yīng)以實(shí)物補(bǔ)貼為主,這樣也減少這些家庭在尋找住房時(shí)遇到的實(shí)際困難。這種政策的復(fù)合型和多樣性,即可以實(shí)現(xiàn)對(duì)低收入家庭的住房資助和補(bǔ)貼,同時(shí)也提高了政府補(bǔ)貼的實(shí)際效果。

總之,廉租房制度是我國(guó)目前必須采取的一種社會(huì)保障方式,需要同醫(yī)療保障、失業(yè)保障、養(yǎng)老保障一樣得到應(yīng)有的關(guān)注和重視。只有這樣,才能真正實(shí)現(xiàn)人民的安居樂業(yè)、衣食無憂。

(注:本文系內(nèi)蒙古工業(yè)大學(xué)社會(huì)科學(xué)基金項(xiàng)目“廉租房定價(jià)問題研究”的研究成果,項(xiàng)目編號(hào):SK200817。)

【參考文獻(xiàn)】

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篇3

總理在2010年《政府工作報(bào)告》中提出,中央財(cái)政擬安排保障性住房專項(xiàng)補(bǔ)助資金632億元,建設(shè)保障性住房300萬套。

有關(guān)保障房資金來源,曾在2008年有過討論。按照政策,廉租住房資金的主要來源包括中央財(cái)政補(bǔ)助、地方土地凈收益的10%以及住房公積金增值收益。

兩年多時(shí)間里,土地市場(chǎng)的起伏跌宕已然證實(shí),土地出讓金不是一個(gè)穩(wěn)定的收入來源,而中國(guó)住房公積金的增值收益少且不穩(wěn)定,在提取風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金、支付管理費(fèi)用后,剩余資金有限,同時(shí)又未達(dá)到靈活使用的程度。

保障房重在“保障錢”

“經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房不缺錢,而是缺地,真正缺錢的是公租房和廉租房。當(dāng)前保障房的資金困境,主要指后兩者。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》說。

按照通常的分類,保障房涵蓋經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、公共租賃房和廉租房四類。四類保障性住房已經(jīng)面臨不同的窘境。前兩者缺地、缺政策,后兩者缺錢。

從開發(fā)商的角度看,經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房因有利可圖還值得追捧,決定因素是市況。

2009年,北京大興區(qū)的康莊限價(jià)房地塊便曾引發(fā)激烈爭(zhēng)奪,最終勝出者是首開集團(tuán)旗下的首開仁信置業(yè)有限公司。“當(dāng)時(shí)的市況下,覺得做限價(jià)房雖然利潤(rùn)低,但更安全。”首開仁信副總經(jīng)理李捷對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》說。另一方面,政府對(duì)限價(jià)房的優(yōu)惠政策直接體現(xiàn)在土地價(jià)格上。“政府會(huì)拿出相對(duì)低廉的土地,在土地收益上做一些讓步。”

公共租賃房與廉租房的境遇則截然不同。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的測(cè)算,要實(shí)現(xiàn)廉租房對(duì)象“全覆蓋”,廉租房建設(shè)資金每年需要500億元。王玨林透露,目前廉租房的資金來源中,財(cái)政撥款與土地出讓金平分秋色,同為最主要的資金來源。

悖論就此出現(xiàn)

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)商學(xué)院教授郭建鸞曾公開表示,廉租房的供給每增加5%,就會(huì)迫使商品房房?jī)r(jià)下降3%〜4%,而房?jī)r(jià)下跌,土地出讓金也會(huì)跟著降低,這將直接減少地方政府在廉租房上面的投入。

郭建鸞表示,廉租房建設(shè)耗資大、周期長(zhǎng),尤其具有福利性特點(diǎn),如果缺乏嚴(yán)格的監(jiān)督,可能難以調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。對(duì)于財(cái)政實(shí)力較弱的一些地方政府而言,執(zhí)行廉租房政策存在一定的困難。

易居中國(guó)地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》表示,在目前的保障房體系中,“廉租房建設(shè)是最弱一環(huán)。中西部城市財(cái)政不寬裕,有錢的地方政府又不愿投資太多,廉租房面臨著資金困境。”

“按照當(dāng)初的設(shè)想,廉租房所保障的人群收入最低,而公共租賃房則可覆蓋廣大夾心層,這也意味著決策層必須把這兩塊抓起來。”王玨林說。

住建部住房保障司司長(zhǎng)侯淅珉曾在2008年底公開表示,未來3年,計(jì)劃通過廉租房解決747萬戶低收入家庭的住房困難,其中287萬戶通過實(shí)物配租解決,460萬戶通過租賃補(bǔ)貼解決。這方面的總投入約為2150億元。

無論實(shí)物補(bǔ)貼還是貨幣補(bǔ)貼,都需要地方政府拿出大量的真金白銀。

“從目前來看,我認(rèn)為貨幣補(bǔ)貼更為靈活,也可以減少地方政府的負(fù)擔(dān)。”王玨林說。在過去兩年間,他曾在多地調(diào)研,江蘇常州給他的印象尤為深刻。

辦法總是有的

2009年8月1日,常州市在全國(guó)率先出臺(tái)公共租賃房管理辦法。按照常州市的保障規(guī)劃,要實(shí)現(xiàn)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的“應(yīng)保盡保”,并籌集6000套左右公共租賃房源的目標(biāo),這意味著兩年內(nèi)共需投入30億資金。而常州每年用于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)的財(cái)政撥付資金只有1億元左右。

常州成立了注冊(cè)資本為10億元的常州公共住房建設(shè)投資公司(以下簡(jiǎn)稱“房司”),作為保障房建設(shè)的投融資平臺(tái),政府向房司注入3000畝土地資源,落實(shí)了30多億元融資額度,一舉解決了今后幾年的保障資金。

一位接近住建部的人士表示,房司資產(chǎn)質(zhì)量較高,還款渠道多元而穩(wěn)定,金融機(jī)構(gòu)紛紛給予融資支持。房司已經(jīng)具備了可持續(xù)的投資能力,能夠在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)對(duì)住房保障穩(wěn)定投入。

北京市的做法是,準(zhǔn)備先從商品房開始試點(diǎn),面向社會(huì)公眾發(fā)行住房債券,吸引社會(huì)資金建設(shè)公租房等政策性住房。

而楊紅旭說上海的做法是“增加廉租房實(shí)物配租的比重”。實(shí)物配租需要建房或收購(gòu)房源,對(duì)政府來說短期投入很大,如何解決資金來源仍需觀察。

篇4

【關(guān)鍵詞】 廉租房 融資 困境

一、引言

為了兼顧效率與公平、推動(dòng)構(gòu)建和諧社會(huì)，我國(guó)政府建立了由商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房構(gòu)成的適應(yīng)不同收入群體的多層次新型住房供應(yīng)體系。廉租房是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭，提供租金補(bǔ)貼或者以廉租租金進(jìn)行實(shí)物配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅。

由于具有福利性特點(diǎn)，廉租房的開發(fā)與運(yùn)作面臨著重重的困難。尤其是在廉租房開發(fā)建設(shè)的融資渠道方面，其目前大多仍停留在以財(cái)政撥款、社會(huì)保障等純政策性的資金支持上，而更為靈活的財(cái)政及金融制度支持或者商業(yè)化運(yùn)作還有待發(fā)掘。

二、我國(guó)廉租房建設(shè)融資的現(xiàn)狀

1、資金供應(yīng)量不足

廉租住房制度是針對(duì)住房困難且無力改變經(jīng)濟(jì)狀況的特困家庭實(shí)施的一種社會(huì)救濟(jì)方式。在很多國(guó)家，廉租房是政府的一項(xiàng)重要福利政策，建設(shè)規(guī)模很大。對(duì)于我國(guó)這樣一個(gè)人口眾多、收入分配不均的國(guó)家來說，廉租房建設(shè)的壓力會(huì)更為沉重。對(duì)于數(shù)量龐大的享有低保的人群來說，大多數(shù)人的住房問題只能依靠廉租房來解決。因此，廉租房建設(shè)融資是一個(gè)非常大的資金缺口，單單依靠目前的融資方式是很難得到滿足的。

2、缺乏主動(dòng)性

在目前的融資方式下，我國(guó)廉租房建設(shè)的融資方式對(duì)于地方來說，在一定意義上屬于硬性攤派，往往不能調(diào)動(dòng)地方的積極性。首先，地方政府可以從房地產(chǎn)開發(fā)上獲取利益，出讓土地是地方政府重要的謀利手段。由于土地出讓金一般占到地方預(yù)算外收入的相當(dāng)比重，因此素有“第二財(cái)政”之稱。而廉租房建設(shè)不僅不涉及土地出讓，還須拿出資金對(duì)低收入家庭進(jìn)行房租補(bǔ)貼。其次，與廉租房相比，地方政府更傾向于普通的房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)槠鋵?duì)地方GDP的拉動(dòng)作用非常明顯。

3、政府起主導(dǎo)作用

廉租住房制度本質(zhì)上和其他保障制度一樣，是政府向居民提供的公共產(chǎn)品之一，是通過支付轉(zhuǎn)移的方式實(shí)現(xiàn)社會(huì)收入的再分配，以保持社會(huì)公平和社會(huì)穩(wěn)定。其福利性質(zhì)決定了資金供給很大程度上要依靠政府、社會(huì)的無償投入。無論是財(cái)政撥款、住房公積金增值收益、土地出讓金，還是社會(huì)保障，它們都從根本上來源于國(guó)家的財(cái)政收入，直接受政府的管轄和支配。從各國(guó)廉租房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)看，政府在廉租房建設(shè)融資中處于主導(dǎo)地位無可厚非，但是僵硬的資金供給機(jī)制會(huì)給國(guó)家造成沉重的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

4、缺乏監(jiān)督機(jī)制和封閉機(jī)制

目前，廉租房的租金配給方式以“租金補(bǔ)貼方式”為主。在這種模式下，廉租房的建設(shè)實(shí)際上并不由政府主導(dǎo)，而是由市場(chǎng)主導(dǎo)，即由開發(fā)商主導(dǎo)。也就是說，政府擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧褪翘峁┙ㄔO(shè)資金、核定廉租房入住資格、發(fā)放租金補(bǔ)貼等，并沒有建立對(duì)廉租房建設(shè)及管理的有效監(jiān)督機(jī)制。

三、我國(guó)廉租房融資難的原因分析

1、地方政府建設(shè)廉租房缺乏積極性

建設(shè)廉租房需要大量資金和土地的投入，卻不能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，這與地方政府追逐自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的傾向相矛盾。況且，廉租房的開發(fā)是一個(gè)耗資大、周期長(zhǎng)的工程，尤其是其福利性的特點(diǎn)，使得地方政府的投入積極性偏低。另外，部分地方省市的財(cái)政實(shí)力也并不強(qiáng)，即使其本意想真正落實(shí)廉租房政策，但因財(cái)政資金的缺失，也無力執(zhí)行。因此，分析當(dāng)前城鎮(zhèn)廉租房的融資模式并對(duì)其融資困境予以解讀，可以發(fā)現(xiàn)以政府主導(dǎo)為主的融資弊端重重。我們應(yīng)制定更靈活的金融制度，實(shí)現(xiàn)融資模式創(chuàng)新。

2、缺乏金融工具

當(dāng)前，我國(guó)廉租房融資主要以政府財(cái)政投入為主，金融機(jī)構(gòu)暫時(shí)還沒有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用。可見，以政府單一直接主導(dǎo)型的融資模式日益僵硬化。因此，應(yīng)利用金融創(chuàng)新，發(fā)揮金融杠桿調(diào)節(jié)作用，將傳統(tǒng)的政府主導(dǎo)型融資模式轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)為主、商業(yè)化運(yùn)作模式。

3、過于依賴政府財(cái)政

廉租房是指政府以租金補(bǔ)貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房困難的家庭提供社會(huì)保障性質(zhì)的住房。實(shí)質(zhì)是政府通過財(cái)政轉(zhuǎn)移支付的方式而向居民所提供的公共產(chǎn)品。由于廉租房的公共性、福利性，其資金來源在很大程度上依靠政府、社會(huì)的無償投入，從而使當(dāng)前廉租房建設(shè)融資過多依賴政府財(cái)政撥款、社會(huì)保障等純政策性資金的扶持。

4、房?jī)r(jià)上漲激發(fā)廉租房建設(shè)成本的增長(zhǎng)

廉租房的成本與房?jī)r(jià)有著密切的聯(lián)系。當(dāng)平均房?jī)r(jià)上漲時(shí)，因資本存在逐利性，政府必須加大對(duì)開發(fā)商的優(yōu)惠政策，方可吸引開發(fā)商建設(shè)廉租房，因而使政府廉租房建設(shè)成本加大。同時(shí)將收購(gòu)的二手房改造為廉租房，是廉租房房源的來源之一。平均房?jī)r(jià)的上漲更是直接帶動(dòng)了二手房房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)，從而增大廉租房建設(shè)的成本。

5、信貸結(jié)構(gòu)缺乏合理性

開發(fā)融資選擇銀行信貸是解決廉租房建設(shè)資金不足的必然路徑。由于廉租房具有福利性的特點(diǎn)，政府選擇銀行信貸融資，必然需要政府以顯性或是隱性的身份介入。但是，當(dāng)前我國(guó)政策性銀行對(duì)于廉租房建設(shè)所出臺(tái)的配套機(jī)制缺乏穩(wěn)定性和不成熟性，這必然使得廉租房建設(shè)資金銀行信貸結(jié)構(gòu)失衡。

四、解決廉租房融資困境的對(duì)策

1、改善地方政府征集考核機(jī)制

各地政府要提高對(duì)廉租房建設(shè)的重視，可建立一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，獎(jiǎng)勵(lì)在廉租房建設(shè)方面表現(xiàn)突出的城市，以及一些為廉租房建設(shè)作出努力的地方官員。因?yàn)榱夥康慕ㄔO(shè)會(huì)使房?jī)r(jià)降低，從而減少地方的GDP，影響地方官員的政績(jī)，同時(shí)由于廉租房建設(shè)需要的巨大財(cái)政支出，這些都是讓地方政府減緩廉租房建設(shè)的原因。因此，要改善這樣的現(xiàn)狀，中央就必須建立一種獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，以求提高地方建設(shè)廉租房的積極性。

2、創(chuàng)新廉租房建設(shè)財(cái)稅支持體系

（1）借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)開征住房保障稅。根據(jù)國(guó)際貨幣基金組織統(tǒng)計(jì)，目前世界上征收不同形式社會(huì)保障稅的國(guó)家有80多個(gè)，住宅保障稅是其中一種。借鑒新加坡興建公共組屋時(shí)征收高額所得稅和中央基金的經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)的住宅保障稅可以面向城鎮(zhèn)在職居民，按照其工資收入水平實(shí)行累進(jìn)稅率制，為使我國(guó)住宅建設(shè)結(jié)構(gòu)逐漸傾向滿足多數(shù)人的基本住房需求，可以考慮向購(gòu)買、居住別墅、高檔商品房的高收入群體征收特別住房保障稅。該項(xiàng)稅收專門用于廉租房建設(shè)、修繕和廉租房租金補(bǔ)貼。

（2）加大財(cái)政支持力度。中央對(duì)省和省對(duì)下級(jí)財(cái)政一般性轉(zhuǎn)移支付時(shí)，要考慮城鎮(zhèn)廉租住房支出因素，并安排一定資金用于保障城鎮(zhèn)廉租住房建設(shè)。要建立中央財(cái)政對(duì)中西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)廉租房專項(xiàng)轉(zhuǎn)移支付制度。同時(shí)，也應(yīng)提高土地出讓金用于廉租房建設(shè)的比例。

（3）利用福利彩票資金。福利彩票發(fā)行的目的是籌集福利資金，發(fā)展社會(huì)福利和社會(huì)救助事業(yè)，發(fā)行宗旨可以用八個(gè)字概括，即“扶老、助殘、救孤、濟(jì)困”。目前福利彩票銷售額的35%作為公益金用于社會(huì)福利和救助事業(yè)。廉租房對(duì)象包括社會(huì)優(yōu)撫對(duì)象，如孤老、烈屬、傷殘等特殊困難家庭，因此從社會(huì)福利彩票資金中適當(dāng)提取一定比例專項(xiàng)用于廉租房，也符合發(fā)行社會(huì)福利彩票的初衷。福利彩票銷售額巨大且資金來源持續(xù)穩(wěn)定，這也符合廉租房建設(shè)資金缺口巨大，需要長(zhǎng)期融資的特點(diǎn)。

3、發(fā)行住房建設(shè)公債

廉租房作為國(guó)家的一項(xiàng)長(zhǎng)期建設(shè)投資，發(fā)行住房建設(shè)公債可以從一定程度上緩解廉租房的融資困境。發(fā)行債券建設(shè)廉租房需防范三種潛在風(fēng)險(xiǎn)。一要防范債券募集資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)。由于地方政府缺乏保障房建設(shè)的外部監(jiān)督制約和內(nèi)部強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力，許多本應(yīng)當(dāng)用于保障房建設(shè)的資金被地方政府用于“更重要”的地方和項(xiàng)目的現(xiàn)象十分普遍，所募集資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)非常大。二要防范地方債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，地方債務(wù)的壓力已經(jīng)比較大。2010年度審計(jì)報(bào)告顯示，截至2010年底，除54個(gè)縣級(jí)政府沒有政府性債務(wù)外，全國(guó)省、市、縣三級(jí)地方政府性債務(wù)余額共計(jì)107174.91億元。三要防范債券融資無法還本付息的風(fēng)險(xiǎn)。保障房建設(shè)公益性強(qiáng)、賺錢效應(yīng)小，平均收益率只有3%。發(fā)行企業(yè)債，吸引社會(huì)資金，說到底就是向老百姓借錢建房。面對(duì)5%～6%的通脹率，保障房債券融資的收益是不是能夠還本付息，這是個(gè)必須要考慮的問題。

4、房產(chǎn)證券化

廉租房產(chǎn)權(quán)具有穩(wěn)定性和收益穩(wěn)定的特點(diǎn)。我國(guó)廉租房只租不售，產(chǎn)權(quán)不變更，因此這部分穩(wěn)定的房產(chǎn)可以作為抵押物向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款。同時(shí)，廉租房收益具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，這正符合資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)，即發(fā)行證券到期后再支付投資者券款可為廉租房收益回收的時(shí)滯性提供便利。將廉租房開發(fā)貸款證券化可以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的潛在風(fēng)險(xiǎn)，有利于防止銀行不良貸款的再生。同時(shí)，房地產(chǎn)證券化還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而拓寬其融資渠道。房地產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新的投融資工具，具有不易滅失、風(fēng)險(xiǎn)低、安全性好的特點(diǎn)，再加上房地產(chǎn)固有的保值增值性，因此可以使投資者獲得較為穩(wěn)定的收益。《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》的實(shí)施，為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。該管理辦法就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面作出了明確規(guī)定，為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。

5、項(xiàng)目融資

項(xiàng)目融資（Project Finance）是指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、預(yù)期收益或權(quán)益作抵押取得的一種無追索權(quán)或有限追索權(quán)的融資或貸款活動(dòng)。項(xiàng)目融資具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)，因此非常適合廉租房建設(shè)與開發(fā)融資。傳統(tǒng)意義的項(xiàng)目融資需要現(xiàn)金流量穩(wěn)定，而廉租房開發(fā)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量卻具有波動(dòng)性，因?yàn)楦鏖_發(fā)階段對(duì)資金的需求量不同。因此，如何利用項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)為廉租房開發(fā)項(xiàng)目融資，創(chuàng)造為廉租房建設(shè)量身定做的項(xiàng)目融資模式是解決問題的關(guān)鍵所在。

【參考文獻(xiàn)】

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篇5

關(guān)鍵詞：住房保障；廉租房；十二五；保障對(duì)象

古語云：“人以宅為家。居若安，則家代昌吉”。住宅問題自始至終是人類亙古不變的追求。住房問題是關(guān)系到人們生存、發(fā)展和享受的重要因素之一。

我國(guó)目前正在經(jīng)歷著工業(yè)化、城市化和市場(chǎng)化。工業(yè)化和城市化使得大量的人口向城市集中，這就導(dǎo)致了城市的住房供應(yīng)日益緊缺。雖然市場(chǎng)化促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，但是高價(jià)位的商品房使得貧困群體無法通過市場(chǎng)獲得住處。這就要求具有主導(dǎo)作用的中央政府發(fā)展住房保障政策，以期解決低收入群體的居住問題。

1 我國(guó)廉租房制度的發(fā)展

我國(guó)的住房政策經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)變，即由政府直接分配住房的福利政策向市場(chǎng)調(diào)控和住房保障制度并舉的轉(zhuǎn)變。當(dāng)然廉租住房的政策也跟隨著住房制度改革的推進(jìn)和深化不斷地發(fā)展完善。

基于我國(guó)廉租住房的發(fā)展歷程和政策的制定，將我國(guó)廉租住房的發(fā)展分為三個(gè)階段。

1.1 基礎(chǔ)醞釀期（1998-2003）

1978年以前，這個(gè)時(shí)期最主要的住房制度就是以全社會(huì)低水平、廣覆蓋的福利分房制度，這是極具中國(guó)特色的住房保障形式。1998年開始有建立廉租房的設(shè)想。1998年7月份國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，停止了住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，個(gè)人住房消費(fèi)逐漸走向了市場(chǎng)，并成為消費(fèi)的主體。這標(biāo)志著福利分房向住房貨幣化、商品化的轉(zhuǎn)變，并開始在全國(guó)推行廉租住房制度，由政府或者單位向最低收入家庭提供廉租住房。

1.2 轉(zhuǎn)型過渡期（2004-2006）

2004年三月份我國(guó)廢除了舊的《城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》，開始實(shí)施新的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》。新的廉租房管理辦法明確了“單位”不再是解決職工住房問題的主要責(zé)任者，強(qiáng)化了中央和地方政府的職能。新辦法還提出了廉租住房面積規(guī)定，即“城鎮(zhèn)最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%”。

2005年后，全國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格高漲，為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)，針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控所提出的“國(guó)六條”，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一個(gè)比較顯著的位置。這個(gè)法規(guī)和文件極大的促進(jìn)了廉租房制度的發(fā)展。

1.3 逐漸成熟期（2007年至今）

2007年8月7日國(guó)務(wù)院頒布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（24號(hào)文）規(guī)定把解決低收入家庭住房困難作為群眾利益的重要工作，強(qiáng)化政府職責(zé)，加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入住房困難家庭的住房政策體系。這是中國(guó)住房制度改革歷程中中的一個(gè)新的里程碑，標(biāo)志著我國(guó)住房制度進(jìn)一步得到了深化，多層次的住房供應(yīng)體系也逐漸完善。

回首中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的歷程，從中可以看出有四個(gè)鮮明的特征貫穿始終。第一是住房改革的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)住房的商品化和市場(chǎng)化；第二是政府主導(dǎo)下的探索式改革；第三是住房制度改革與房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展密切相關(guān)，互相影響；第四是住房制度改革具有鮮明的時(shí)代性和地域性，改革要順應(yīng)時(shí)代的需求，靈活調(diào)整，不斷地完善。

2 濟(jì)南廉租房制度發(fā)展變化及存在問題

2.1濟(jì)南廉租房制度的發(fā)展

濟(jì)南市的廉租住房政策最早起始于2005年3月，當(dāng)時(shí)濟(jì)南市出臺(tái)了《濟(jì)南市城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》（濟(jì)政令〔2005〕218號(hào)），該政策規(guī)定濟(jì)南市城鎮(zhèn)最低收入家庭租住房的保障方式有兩種：租金補(bǔ)貼和租金減免；政策申請(qǐng)對(duì)象應(yīng)該符合的條件是：取得民政部門核實(shí)并的《濟(jì)南市城市居民最低生活保障金領(lǐng)取證》；無房、擁有私有住房或者承租公有住房的使用面積低于人均6平米；共同生活的家庭成員之間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)關(guān)系。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）的精神，濟(jì)南市又對(duì)廉租住房管理辦法進(jìn)行了修改完善，并于2007年8月24日出臺(tái)了新的《濟(jì)南市城市低收入家庭廉租住房管理辦法》(濟(jì)政令〔2007〕226號(hào))，并于9月1日開始正式實(shí)施。新辦法將保障范圍擴(kuò)大到城市的低收入家庭，并且提高了保障標(biāo)準(zhǔn)，還增加了實(shí)物配租方式。政策規(guī)定由過去人均使用面積6平米以下的家庭擴(kuò)大到了人均8平米以下的家庭；保障標(biāo)準(zhǔn)由原來的10平米提高到了12平米，最低收入家庭由原來的每人每月每平米9.2元提高到了11元；低收入家庭租金補(bǔ)貼也有所增加，家庭租金補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定每人每月每平米使用面積為9元。

通過實(shí)施廉租住房保障政策，濟(jì)南市的被保障家庭人均住房使用面積平均提高了10.8平方米，使得低收入家庭的居住條件得到了明顯改善。2007 年12月，首批廉租房的選房家庭共計(jì)156戶，最終有144戶家庭選到了房源。

在2008年的第二批廉租房實(shí)物配租選房呈現(xiàn)了兩個(gè)特點(diǎn)：第一、房源多、覆蓋面廣，分布在6個(gè)不同的小區(qū)；第二、在搖號(hào)選房的具體操作上面更加人性化，將搖號(hào)分為三組，殘疾人和孤寡老人優(yōu)先選房。

從以上不難看出，在濟(jì)南的廉租房實(shí)物配租政策上，除了門檻逐漸降低之外，房源的數(shù)量也呈現(xiàn)了逐年翻倍增長(zhǎng)的趨勢(shì)。從2007年至今，連續(xù)四年，廉租房的數(shù)量都呈現(xiàn)逐年遞增的狀態(tài)，由最初的101套增加到了今年的1493套。由此可見，廉租房的建設(shè)仍然是解決低收入人群住房問題的主要途徑之一

2.2濟(jì)南廉租住房存在的問題

2.2.1廉租房受惠群體針對(duì)性不強(qiáng)

廉租房的受惠群體應(yīng)該是所有住房弱勢(shì)群體，但是目前濟(jì)南出臺(tái)的政策，保障對(duì)象多限定于低保戶、以及家庭收入限定于一定數(shù)目的住房困難群體，城市中一部分“夾心層”和大量的流動(dòng)人口則不在廉租房的保障范圍之內(nèi)，導(dǎo)致覆蓋面不是十分完整。

2.2.2廉租房小區(qū)居住隔離

所謂居住隔離，是指都市的居民由于種族、職業(yè)、生活習(xí)慣、文化水準(zhǔn)或者財(cái)富差異等關(guān)系，使得不相類似的集團(tuán)彼此分開，產(chǎn)生隔離的作用。

已建成的廉租房小區(qū)，廉租住戶與其他非廉租房住戶的鄰里關(guān)系非常冷漠，交流甚少。

久而久之，勢(shì)必會(huì)影響鄰里關(guān)系，使得小區(qū)的和諧氣氛就受到了一定的影響。

3 完善廉租房保障制度的思考

我國(guó)廉租房制度的發(fā)展大致經(jīng)歷了三個(gè)時(shí)期：基礎(chǔ)醞釀期、轉(zhuǎn)型過渡期、逐漸成熟期。到目前為止，廉租房制度的建設(shè)已經(jīng)歷時(shí)12年，但是實(shí)施的程度以及受惠的人群還存在一些問題。

篇6

一、健全機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化管理，實(shí)現(xiàn)住房保障工作常態(tài)化

今年年底，近千套保障房將竣工交付，保障房的后期管理問題亟待解決。我市將明確機(jī)構(gòu)、職能，專門負(fù)責(zé)保障性住房管理工作，實(shí)現(xiàn)住房保障工作常態(tài)化，廉租房、公共租賃住房配租、廉租房補(bǔ)貼要做到“隨時(shí)申請(qǐng)，隨時(shí)受理，隨時(shí)審批”，并將其納入城區(qū)辦事處、經(jīng)濟(jì)開發(fā)管理處、市民政局、市房產(chǎn)局等單位的日常工作，實(shí)現(xiàn)“半年一發(fā)放，一年一核查”的工作目標(biāo)。

二、積極探索廉租房、公共租賃房并軌運(yùn)行的新路子，確保安居工程切實(shí)惠及民生

根據(jù)上級(jí)有關(guān)精神，結(jié)合我市保障性住房建設(shè)實(shí)際情況，為防止廉租房、公共租賃房空置現(xiàn)象，今年起對(duì)我市已建成的保障性住房采取廉租房、公共租賃房并軌運(yùn)行模式，按照“以人定房”的方式進(jìn)行配租，確保保障性住房落實(shí)到中低收入家庭中。今年將制定《市公共租賃住房管理辦法》、《市保障性住房租金管理辦法》、《市保障性住房物業(yè)管理辦法》等相關(guān)規(guī)范性文件，為保障性住房的管理提供政策依據(jù)。

三、明確任務(wù)，克難進(jìn)取，全面完成各項(xiàng)工作目標(biāo)

（一）新增廉租房補(bǔ)貼戶100戶

今年將進(jìn)一步擴(kuò)大廉租房保障范圍，嚴(yán)格執(zhí)行“三審二公示”制度，確保完成目標(biāo)任務(wù)。各城區(qū)辦事處、市民政局、市房產(chǎn)局要按照各自職責(zé)嚴(yán)格把關(guān)，防止違規(guī)領(lǐng)取廉租住房補(bǔ)貼現(xiàn)象發(fā)生。

（二）新增廉租住房100套

主要采取在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配建的方式完成。在有建設(shè)意向且具備建設(shè)條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中配建，確保10月底前全面開工。配建的廉租房部分按國(guó)家相關(guān)政策規(guī)定減免土地出讓金、城市配套費(fèi)等費(fèi)用，并享受廉租房建設(shè)相關(guān)優(yōu)惠政策。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)配建項(xiàng)目的落實(shí)，市財(cái)政局負(fù)責(zé)資金的籌集和監(jiān)管工作。

（三）建設(shè)公共租賃房100套

為解決六里坪工業(yè)園區(qū)務(wù)工人員居住問題，擬在六里坪鎮(zhèn)建設(shè)100套公租房。六里坪鎮(zhèn)政府作為該項(xiàng)目第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工作，確保6月底前開工，同時(shí)做好工業(yè)園區(qū)后續(xù)公共租賃住房項(xiàng)目的規(guī)劃和土地儲(chǔ)備工作。市房產(chǎn)局作為項(xiàng)目監(jiān)管單位，負(fù)責(zé)督促項(xiàng)目按政策落實(shí)。

（四）城市棚戶區(qū)改造900戶

將城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目與市政府“十件實(shí)事”之一的5個(gè)老居民小區(qū)排水改造及配套設(shè)施工程建設(shè)相結(jié)合，將醬品廠家屬樓、丹南小區(qū)及周邊、丹一巷小區(qū)、湯家莊怡苑小區(qū)及周邊、姚溝路圖書館片等五個(gè)老居民小區(qū)改造納入今年棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，受益戶數(shù)約1986戶。改造項(xiàng)目所屬的城區(qū)辦事處負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造的清理清表、違建拆除等前期工作，市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)工作。

（五）林業(yè)棚戶區(qū)改造57戶

該項(xiàng)工作由市林業(yè)局負(fù)責(zé)，確保年內(nèi)落實(shí)到位。

（六）竣工保障性住房500套

今年年底前將2012年前已開建的500套以上保障性住房竣工驗(yàn)收手續(xù)辦理到位。此項(xiàng)工作由市住建局、市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)落實(shí)。

篇7

它是指政府對(duì)最低收入家庭提供租金補(bǔ)貼，或以低廉租金配租的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住宅，保證其住房達(dá)到社會(huì)最低生活標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)正在實(shí)施的廉租房政策，實(shí)踐證明能夠在解決低收入者住房問題方面發(fā)揮相當(dāng)大的作用，值得大力推廣，是解決現(xiàn)階段我國(guó)低收入者住房問題的良好途徑。政府廉租房、公共租賃房是無力購(gòu)房者的最佳選擇。

1廉租房制度存在的突出問題。

我國(guó)雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財(cái)政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責(zé)缺位。

政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會(huì)公眾基本的居住權(quán)利需要。因此這就要求政府承擔(dān)起一定的責(zé)任，以保障公民的基本生存條件。在我國(guó)住房供應(yīng)體系由計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場(chǎng)分工不明確，政府在居住基本權(quán)利保障方面執(zhí)行落實(shí)力度不夠，過度依賴市場(chǎng)的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房?jī)r(jià)，成為高房?jī)r(jià)有力的支撐者。就當(dāng)前來看，地方政府事實(shí)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)利益相關(guān)者，這導(dǎo)致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。但現(xiàn)實(shí)情況是，一方面，即使是經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國(guó)大中城市里，有大量的外來務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設(shè)一般有兩個(gè)條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會(huì)減少。這對(duì)于各級(jí)政府來說是一個(gè)兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個(gè)利益，給老百姓無償建房，同時(shí)又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財(cái)政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源。如果沒有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會(huì)缺乏提供資金的動(dòng)力，繼而會(huì)造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。

4.廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善。

廉租房保障對(duì)象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險(xiǎn)謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時(shí)，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。同時(shí)騰退機(jī)制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機(jī)制很難得以實(shí)行，造成年度復(fù)核流于形式。

2完善廉租房制度的對(duì)策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設(shè)在我國(guó)初步形成了包括財(cái)政投入、稅費(fèi)減免、信貸支持、土地供應(yīng)等政策體系。各級(jí)政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識(shí)廉租房制度建設(shè)過程中的各種利益關(guān)系，分析和解決廉租房制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范政府的職能范圍，充分發(fā)揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發(fā)揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐摹Ｊ紫仁橇夥慨a(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。其次是建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對(duì)投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。第三是廉價(jià)土地的提供者。當(dāng)前房?jī)r(jià)太高的一個(gè)成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣價(jià)太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時(shí)必須以保障社會(huì)福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價(jià)的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。第四是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費(fèi)為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點(diǎn)降低單位建筑面積的造價(jià)為手段來降低房租。

2.拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道。

為解決建設(shè)資金短缺問題，應(yīng)當(dāng)積極搭建融資平臺(tái)，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保廉租房建設(shè)順利推進(jìn)。政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國(guó)家依據(jù)信用原則獲取財(cái)政收入的一種特定方式。同時(shí)，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達(dá)到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設(shè)和供給。

隨著國(guó)家民生政策的不斷深入，廉租房保障對(duì)象的范圍也應(yīng)隨之不斷擴(kuò)大。必須根據(jù)各地居民的實(shí)際收入情況確定廉租房保障對(duì)象。對(duì)于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔(dān)當(dāng)臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對(duì)象之外。廉租房保障體系的設(shè)計(jì)要適當(dāng)超前，逐漸擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達(dá)到更高要求的“應(yīng)保盡保”。

“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個(gè)十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%。也就是說，為了遏制當(dāng)前過高的房?jī)r(jià)，為了解決國(guó)內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計(jì)劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設(shè)1000萬套，2012年建設(shè)1000萬套，2013～2015三年建設(shè)1600萬套。

4.加強(qiáng)對(duì)廉租房的監(jiān)督管理。

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會(huì)成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對(duì)享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

在健全住房保障對(duì)象檔案的同時(shí)，要實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽；二是嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對(duì)象，當(dāng)住房保障對(duì)象收入水平超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補(bǔ)貼；三是住房保障及管理情況適時(shí)向公眾公示。

篇8

1廉租房制度存在的突出問題。

我國(guó)雖然建立了廉租房制度，但由于城市土地資源有限，城市財(cái)政預(yù)算安排資金的不足以及缺乏其他穩(wěn)定的廉租住房資金來源渠道，廉租住房制度實(shí)施面臨著許多困難。

1.政府住房保障職責(zé)缺位。

政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要不是獲得收益，而是要保障社會(huì)公眾基本的居住權(quán)利需要。因此這就要求政府承擔(dān)起一定的責(zé)任，以保障公民的基本生存條件。在我國(guó)住房供應(yīng)體系由計(jì)劃向市場(chǎng)轉(zhuǎn)軌過程中，客觀上出現(xiàn)了政府和市場(chǎng)分工不明確，政府在居住基本權(quán)利保障方面執(zhí)行落實(shí)力度不夠，過度依賴市場(chǎng)的現(xiàn)象。特別是，地方政府通過追求土地收益來加快本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展，忽視了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府從自己和行業(yè)部門的自身利益考慮，與房地產(chǎn)商一起抬高房?jī)r(jià)，成為高房?jī)r(jià)有力的支撐者。就當(dāng)前來看，地方政府事實(shí)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一個(gè)利益相關(guān)者，這導(dǎo)致了中央政府政令的受阻和政府公共職能經(jīng)常性的缺位和越位。

2.低收入者缺乏住房保障。

按照各地現(xiàn)行住房保障制度，最低及低收入住房困難家庭租賃廉租房，中低收入住房困難家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。但現(xiàn)實(shí)情況是，一方面，即使是經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房，許多低收入家庭因支付能力不足仍然買不起。并且在全國(guó)大中城市里，有大量的外來務(wù)工人員，比起具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的職工，他們的收入普遍更低，居住條件更差，更應(yīng)享受住房保障，但現(xiàn)行住房保障制度卻將他們排斥在外。

3.土地與資金形成瓶頸。

廉租房建設(shè)一般有兩個(gè)條件，一是土地，二是資金，這二者構(gòu)成了廉租房建設(shè)的瓶頸。就土地而言，城市用于建設(shè)的用地總量是確定的，為了降低成本，用于建設(shè)廉租房的土地必須是劃撥而不是出讓，但是如果用于建設(shè)廉租房的土地劃撥多了，那么用于出讓而獲得財(cái)政資金的土地就會(huì)減少。這對(duì)于各級(jí)政府來說是一個(gè)兩難問題。政府面臨著是急于取得城市各項(xiàng)發(fā)展急需的資金，把這些資金用于投資建設(shè)，加快本地區(qū)的GDP增速，還是放棄這個(gè)利益，給老百姓無償建房，同時(shí)又貼進(jìn)去更多資金的兩難處境。就資金而言，作為地方主要財(cái)政收入的土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設(shè)的主要資金來源。如果沒有強(qiáng)有力的法律約束，地方政府注定會(huì)缺乏提供資金的動(dòng)力，繼而會(huì)造成房源難以為繼并形成惡性循環(huán)。這種狀況在現(xiàn)實(shí)情況下是難以避免的。

4.廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制尚未完善。

廉租房保障對(duì)象即使在最嚴(yán)格的審批程序下獲得廉租住房，也有可能冒著道德風(fēng)險(xiǎn)謀取利益并將其所得用于改善其基本生活條件。如何防范和避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，在滿足保障目的的同時(shí)，又不至于使廉租房成為新的牟利工具，這是廉租房保障制度設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)予考慮的重要內(nèi)容。同時(shí)騰退機(jī)制是廉租住房制度的重要內(nèi)容，但在一些城市的廉租住房騰退過程中，已不符合配租條件的家庭拒不騰退，廉租住房的退出機(jī)制很難得以實(shí)行，造成年度復(fù)核流于形式。

2完善廉租房制度的對(duì)策。

住房保障制度尤其是廉租房制度建設(shè)在我國(guó)初步形成了包括財(cái)政投入、稅費(fèi)減免、信貸支持、土地供應(yīng)等政策體系。各級(jí)政府現(xiàn)階段的當(dāng)務(wù)之急是認(rèn)識(shí)廉租房制度建設(shè)過程中的各種利益關(guān)系，分析和解決廉租房制度在實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，按照廉租房制度的管理辦法規(guī)范政府的職能范圍，充分發(fā)揮廉租房制度的積極作用。

1.充分發(fā)揮政府的職能作用。

廉租房是一種福利房，政府的參與是必不可少的，政府在這項(xiàng)工程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧嵌嘀氐摹Ｊ紫仁橇夥慨a(chǎn)權(quán)的擁有者。政府是廉租房建設(shè)工程的建設(shè)方，是廉租房產(chǎn)權(quán)的擁有者。其次是建設(shè)資金的信用擔(dān)保者。對(duì)投資資金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大規(guī)模地投入到廉租房的建設(shè)當(dāng)中。第三是廉價(jià)土地的提供者。當(dāng)前房?jī)r(jià)太高的一個(gè)成本性原因是政府提供的建設(shè)用地拍賣價(jià)太高。政府在提供廉租房建設(shè)用地時(shí)必須以保障社會(huì)福利為主要目的，讓利于民，這是有效控制單位建筑面積造價(jià)的基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)。第四是協(xié)調(diào)人。在廉租房建設(shè)過程中，政府要與投資主體之間協(xié)調(diào)好貸款的規(guī)模、期限、利率。政府要與租房者協(xié)調(diào)好房租，房租的高低應(yīng)以建房的貸款利息和少許物業(yè)管理費(fèi)為基準(zhǔn)，政府應(yīng)以重點(diǎn)降低單位建筑面積的造價(jià)為手段來降低房租。

2.拓寬廉租房建設(shè)資金融資渠道。

為解決建設(shè)資金短缺問題，應(yīng)當(dāng)積極搭建融資平臺(tái)，通過無償劃撥土地、銀行信貸、公積金貸款等方式，多渠道籌集建設(shè)資金，確保廉租房建設(shè)順利推進(jìn)。政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，保證一定的住房保障資金。廉租房拓寬融資渠道還可發(fā)行公債，公債是國(guó)家依據(jù)信用原則獲取財(cái)政收入的一種特定方式。同時(shí)，還可以將廉租房開發(fā)貸款證券化。這樣可以加強(qiáng)金融資產(chǎn)的流動(dòng)性，轉(zhuǎn)移和降低商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，不僅有利于防止銀行不良貸款的再生，還可以使廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持，從而達(dá)到拓寬廉租房融資渠道的目的。

3.增加廉租房建設(shè)和供給。

隨著國(guó)家民生政策的不斷深入，廉租房保障對(duì)象的范圍也應(yīng)隨之不斷擴(kuò)大。必須根據(jù)各地居民的實(shí)際收入情況確定廉租房保障對(duì)象。對(duì)于那些在城市中憑一己之力買不起房而又無資格享受廉租房保障的所謂“夾心層”和來自農(nóng)村貧困地區(qū)并在城市擔(dān)當(dāng)臟、累、差等工作的外來人員，政府不能將之排斥在廉租房保障對(duì)象之外。廉租房保障體系的設(shè)計(jì)要適當(dāng)超前，逐漸擴(kuò)大廉租房政策的覆蓋面，逐步在新的環(huán)境下達(dá)到更高要求的“應(yīng)保盡保”。

“十二五”規(guī)劃把保障和改善民生擺在一個(gè)十分重要和突出位置，未來五年將使保障性住房覆蓋率達(dá)到20%。也就是說，為了遏制當(dāng)前過高的房?jī)r(jià)，為了解決國(guó)內(nèi)居民的基本居住條件，政府在未來五年里，計(jì)劃建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，其中2011年建設(shè)1000萬套，2012年建設(shè)1000萬套，2013～2015三年建設(shè)1600萬套。

4.加強(qiáng)對(duì)廉租房的監(jiān)督管理。

現(xiàn)階段，在城鎮(zhèn)廉租房資源非常有限的情況下，應(yīng)在準(zhǔn)入上確定一個(gè)資格標(biāo)準(zhǔn)，在輪候上建立科學(xué)的排序方式，并在廉租家庭不符合資格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)建立合理的退出機(jī)制，這既可在最大程度上提高住房資源的效用，又可減少社會(huì)成員之間的分配不公。廉租房制度管理部門應(yīng)定期對(duì)享受廉租房家庭的收入、住房狀況等基本情況進(jìn)行復(fù)核，以避免廉租房消費(fèi)的“搭車現(xiàn)象”，確保有限的廉租房資源發(fā)揮最大的效用。

在健全住房保障對(duì)象檔案的同時(shí)，要實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管：一是依法簽訂住房保障租賃合同，合同期滿要求續(xù)保的必須要經(jīng)過重新審核，只有符合條件者方準(zhǔn)予續(xù)簽；二是嚴(yán)格審核住房保障的準(zhǔn)入和退出對(duì)象，當(dāng)住房保障對(duì)象收入水平超過當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，將讓其按期騰退保障性住房或停發(fā)住房租金補(bǔ)貼；三是住房保障及管理情況適時(shí)向公眾公示。

篇9

吳忠市房管局的工作人員告訴記者，近年來，吳忠市積極創(chuàng)新住房保障制度，全方位構(gòu)筑以廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公共租賃房為主體的多層次住房保障體系，有效解決了城市低收入家庭住房困難問題。截至目前，全市新建、回購(gòu)廉租房7137套，建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房13127套、公共租賃房1210套，實(shí)施棚戶區(qū)改造1491戶；累計(jì)將8771戶城市低收入家庭納入廉租住房保障，實(shí)物配租2132戶，發(fā)放租賃補(bǔ)貼4010.5萬元。吳忠市2010年在全區(qū)率先實(shí)現(xiàn)低保家庭廉租住房保障全覆蓋，吳忠市人民政府被評(píng)為全區(qū)保障性安居工程工作優(yōu)秀單位，市房產(chǎn)管理局被評(píng)為全區(qū)保障性安居工程工作先進(jìn)單位。

2011年，結(jié)合黃河金岸建設(shè)、大縣城建設(shè)和市區(qū)城市東南部建設(shè)，全市新建、回購(gòu)廉租房及實(shí)施棚戶區(qū)改造7970套（戶），其中吳忠市區(qū)建設(shè)保障性住房2288套。2011年市區(qū)新建廉租住房456套、回購(gòu)252套，概算投資7615萬元。

吳忠市市委、政府堅(jiān)持把保障性住房作為民心工程、德政工程來抓，成立了市保障性住房建設(shè)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，多次召開市委常委會(huì)、政府常務(wù)會(huì)和現(xiàn)場(chǎng)辦公會(huì)，研究解決保障性住房建設(shè)中存在的問題；堅(jiān)持科學(xué)規(guī)劃、人性化設(shè)計(jì)，在選址方面綜合考慮周邊的環(huán)境、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)情況，對(duì)綠地及空間環(huán)境方面進(jìn)行合理布點(diǎn)，優(yōu)先拿出公共服務(wù)設(shè)施相對(duì)完善、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的地段進(jìn)行保障性住房的建設(shè)。廉租房建設(shè)都緊靠學(xué)校、醫(yī)院和市場(chǎng)，方便住戶就醫(yī)、就學(xué)、就業(yè)，安置區(qū)周邊公共交通便利、公共設(shè)施配套齊全，最大限度地降低群眾的生活成本。在住房設(shè)計(jì)上，充分考慮回族群眾風(fēng)俗、生活習(xí)慣及家庭人口結(jié)構(gòu)，將每戶50平方米調(diào)整為戶均50平方米，以滿足不同家庭的居住需求，建設(shè)讓群眾滿意的民心工程。

吳忠市緊緊抓住國(guó)家支持廉租房建設(shè)的有利機(jī)遇，通過與自治區(qū)財(cái)政廳、電投集團(tuán)、國(guó)家開發(fā)銀行寧夏分行搭建合作平臺(tái)，共爭(zhēng)取國(guó)家公共租賃房專項(xiàng)補(bǔ)助資金2135萬元，廉租房專項(xiàng)補(bǔ)助資金1140萬元，自治區(qū)政府債券1140萬元。同時(shí)，將住房公積金增值收益提取的廉租住房補(bǔ)充資金全部用于廉租房項(xiàng)目，累計(jì)提取資金額達(dá)405.5萬元，2011年提取了183萬元。并將廉租住房資金納入財(cái)政預(yù)算，市政府今年安排專項(xiàng)資金2000萬元用于廉租住房建設(shè)，確保了工程建設(shè)順利進(jìn)行。目前，市區(qū)保障性住房開工率達(dá)100%。

篇10

關(guān)鍵詞：保障房并軌；租賃型保障房；政策完善

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（〔2011〕45號(hào)）將公共租賃住房作為保障性安居工程建設(shè)的重點(diǎn)，提出“逐步實(shí)現(xiàn)廉租住房與公共租賃住房統(tǒng)籌建設(shè)、并軌運(yùn)行”的發(fā)展方向。隨后并軌試點(diǎn)工作在一些地方逐步展開。《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2013年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》（國(guó)發(fā)〔2013〕20號(hào)）要求“有序推進(jìn)公租房、廉租房并軌”。《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》（建保[2013]178號(hào)）正式規(guī)定從2014年起，廉租住房并入公共租賃住房（簡(jiǎn)稱“兩房并軌”），改革落地。

“兩房并軌”的后續(xù)改革面臨許多不確定性，這意味著每一步?jīng)Q策都將面臨一定風(fēng)險(xiǎn)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)研究認(rèn)為，“寬框架”（Broad Framing）比“窄框架”（Narrow Framing）更適合風(fēng)險(xiǎn)決策，為了做出更合理的決策，需要將各種不確定因素和可能的選擇進(jìn)行整體考慮（Kahneman D，2011）。由于改革前對(duì)改革的積極意義探討較多而對(duì)可能出現(xiàn)的問題探討有限，而實(shí)施過程中出現(xiàn)了很多新情況，本文將側(cè)重于從對(duì)立面分析改革可能遇到的各種問題，以期為進(jìn)一步完善住房保障制度提供政策參考。

本文首先簡(jiǎn)單分析了“兩房并軌”的原因與意義，然后詳細(xì)探討了兩房并軌可能遇到的幾個(gè)問題，最后提出了完善住房保障制度的政策建議。 一、 保障房并軌：目的與意義

之所以進(jìn)行兩房并軌改革，主要基于兩個(gè)方面的原因，一是廉租房和公租房都是非產(chǎn)權(quán)式保障房，其功能、運(yùn)行機(jī)制等方面比較接近；二是兩類保障房并行運(yùn)行存在不少問題。主要表現(xiàn)有：

其一，兩類保障房之間不易調(diào)劑。廉租房和公租房并行時(shí)，房源是分開的，之間很難調(diào)劑余缺。在某一特定時(shí)期，當(dāng)某一類房源有余而另一類不足時(shí)，會(huì)導(dǎo)致房源不能得到充分利用。

其二，申請(qǐng)不便。由于兩類保障房性質(zhì)接近，往往造成申請(qǐng)人的混淆，造成申請(qǐng)不便。

其三，動(dòng)態(tài)管理難。當(dāng)保障對(duì)象收入變化時(shí)，不再滿足廉租房條件的家庭需要先退出廉租房，再重新申請(qǐng)公租房，費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

其四，制度不銜接，管理成本高。兩類保障房在土地供應(yīng)、中央投資補(bǔ)助等方面有差別，造成行政管理成本較高。通過“兩房并軌”改革，希望能解決上述問題，達(dá)到方便群眾、提高效率、降低管理成本的目的。 二、 保障房并軌：?jiǎn)栴}與成因

1. 并軌與帕累托改進(jìn)。分析發(fā)現(xiàn)，將廉租房并入公租房，既可能損失效率又可能傷害公平，故難以做到帕累托改進(jìn)。

一方面，“輪候排序”可能增加排隊(duì)成本。表1中，n1、n2、N分別表示相應(yīng)的窗口數(shù)量，表中的A、B分別表示申請(qǐng)兩類保障房的個(gè)體，此處假設(shè)廉租房和原公租房的申請(qǐng)人分別有2人和3人，辦理一個(gè)申請(qǐng)的耗時(shí)為15分鐘。則廉租房窗口和原公租房窗口的等待時(shí)間分別為15分鐘和45分鐘（15分鐘+30分鐘）。將廉租房并入公租房后，設(shè)置的窗口數(shù)量有三種可能情形：

情形一：N

情形二：N=n1+n2。此時(shí)新公租房窗口數(shù)恰好等于原來的兩類之和，申請(qǐng)人的等待時(shí)間將等于原來的總耗時(shí)，即合并未損失效率。

情形三：N>n1+n2。此時(shí)新公租房窗口數(shù)大于原來的兩類之和，申請(qǐng)人的等待時(shí)間由于窗口的增加必定小于原來的總耗時(shí)，即合并后導(dǎo)致申請(qǐng)人花費(fèi)更少的時(shí)間排隊(duì)，提高了效率。

綜上，兩房并軌后輪候的效率最終取決于合并后公租房窗口設(shè)置的數(shù)量，只有在N>=n1+n2即不減少受理窗口的情況下，申請(qǐng)等待時(shí)間才不會(huì)增加，效率才不會(huì)受損。而在實(shí)際中受行政管理傳統(tǒng)的影響，出現(xiàn)概率最高的情況是N

另一方面，“兩房并軌”有可能損害一部分人的利益。

表2中，第二行的數(shù)字為假定的房源套數(shù)，并假定并軌后保持原有供給規(guī)模。情形1至8的數(shù)字代表假定的申請(qǐng)家庭數(shù)量，并假定并軌前后需求規(guī)模不變。最后一列中的“中”和“低”分別代表申請(qǐng)公租房和廉租房的家庭，括號(hào)中的數(shù)字代表受影響的家庭數(shù)量。

情形1中，并軌前房源充足，并軌后的房源依然充足，能實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，并軌對(duì)中、低收入家庭均無影響。情形2中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房不足（缺口為2=22-20），且總房源充足（2=30-28），并軌后不能承租公租房的2個(gè)家庭將可以獲得新公租房，因此并軌有利于中等收入家庭。情形3中，廉租房恰好滿足低收入家庭的需求，但公租房不足（缺口為2=22-20），并軌后原來不能獲得公租房的家庭依然不能得到滿足，即并軌對(duì)中、低收入家庭均無影響。情形4中，廉租房不足（缺口2=12-10）而公租房充足（余10=20-10），且總房源充足（8=30-22），并軌后承租不到廉租房的2個(gè)家庭將能獲得新公租房，并軌有利于低收入家庭同時(shí)不影響中等收入家庭。情形5中，兩種保障房均短缺（廉租房缺1=11-10，公租房缺2=22-20），并軌后依然短缺（3=33-30），但按照并軌后優(yōu)先保障廉租房對(duì)象的要求，原來得不到廉租房的1個(gè)家庭將能得到新公租房，結(jié)果擠掉1個(gè)中等收入家庭，因此并軌有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。情形6中，廉租房房源充足（余4=10-6）而公租房嚴(yán)重不足（缺口為11=31-20），但總房源不足（7=30-37），并軌后原來得不到公租房的4個(gè)家庭將能得到新公租房，因此并軌在不影響低收入家庭的情況下，有利中等收入家庭。情形7中，廉租房不足（缺口5=15-10）而公租房充足（余2=20-18），但總房源不足（3=33-30），并軌后承租不到廉租房的5個(gè)家庭將能獲得新公租房，卻擠出本來可以獲得原公租房的3個(gè)中等收入家庭，因此并軌有利于低收入家庭而不利于中等收入家庭。

以上分析可以得出如下結(jié)論：

近年來中央政府持續(xù)擴(kuò)大保障房建設(shè)規(guī)模，表明政府已經(jīng)認(rèn)識(shí)到保障房短缺的現(xiàn)實(shí)，即房源充足（情形1）目前很難滿足，但由于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)欠缺，很難準(zhǔn)確估計(jì)保障房的短缺數(shù)量。據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，截至2014年9月底，約有450萬戶城鎮(zhèn)低保家庭的住房困難得到解決，基本實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，即廉租房恰好滿足低收入家庭（情形3）或有富余（情形2、6）。如果此估計(jì)可靠，則并軌至少不會(huì)影響任何一類家庭的利益，還有可能實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)。然而如果適當(dāng)擴(kuò)大目前偏低的廉租房保障范圍，則很有可能出現(xiàn)廉租房和總房源不足（情形5、7）的情況，此時(shí)的并軌則非帕累托改進(jìn)。

綜合以上兩個(gè)方面的分析發(fā)現(xiàn)，將廉租房并入公租房很有可能不是帕累托改進(jìn)，即使構(gòu)成帕累托改進(jìn)，若并軌后的新公租房服務(wù)窗口減少，“輪候排序”仍可能增加排隊(duì)成本。可見，改善住房保障的關(guān)鍵在于增加房源，尤其是在基本實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)低保家庭應(yīng)保盡保之后，擴(kuò)大新公租房建設(shè)規(guī)模應(yīng)是政府工作的重點(diǎn)。

2. 并軌與信息甄別成本。“兩房并軌”將增加對(duì)保障對(duì)象信息的甄別成本。按照保障房申請(qǐng)程序，申請(qǐng)人提交收入等申請(qǐng)材料后，主管部門需要對(duì)相關(guān)信息進(jìn)行甄別和篩選，在保證信息真實(shí)的情況下評(píng)定申請(qǐng)人是否具有資格。并軌之前廉租房和公租房的保障對(duì)象是分別申請(qǐng)的，兩個(gè)收入層次的申請(qǐng)人自然分離，減少了一次甄別，可以節(jié)省成本。并軌之后兩類申請(qǐng)人則混在一起，信息甄別成本會(huì)增加。

設(shè)N為并軌后總的申請(qǐng)人數(shù)量，并假設(shè)并軌前廉租房和公租房的申請(qǐng)人數(shù)量均為N/2。由于并軌后申請(qǐng)人數(shù)量N很大，單位甄別成本a也大，而并軌前兩類申請(qǐng)人數(shù)量小，單位甄別成本a1和a2也小，有a>a1且a>a2。設(shè)并軌后信息甄別的總成本為C，并軌前兩類申請(qǐng)人信息甄別的總成本分別為C1和C2。則有：C=a*N，C1=a1*N/2，C2=a2*N/2， C1+C2=[（a1+a2）/2]*N。

這里計(jì)算的是保障房準(zhǔn)入環(huán)節(jié)的信息甄別成本，在退出環(huán)節(jié)也會(huì)發(fā)生類似情況。因此，總的來看，兩房并軌在準(zhǔn)入和退出環(huán)節(jié)都會(huì)導(dǎo)致信息甄別成本的增加。

3. 并軌與財(cái)政負(fù)擔(dān)。一方面，兩房并軌可能提高保障性住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致建設(shè)成本增加。住建部2009年出臺(tái)的《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》規(guī)定，套型建筑面積控制在50平方米以內(nèi)。2010年的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》規(guī)定，成套建設(shè)的公共租賃住房，單套建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以下。廉租房并入公租房后，其上限將和新公租房相同，也提高到60平方米。建筑面積的增加勢(shì)必增加建筑成本。用c表示單位建筑成本，SL和SG分別表示廉租房和公租房的建筑面積，有SL

并軌前的總成本為：CL+CG=c*（SL+SG）。

并軌后原廉租房面積和公租房相同，故總成本為：CL+CG=c*（SG+SG）。

顯然c*（SG+SG）>c*（SL+SG），即并軌后新公租房開發(fā)成本會(huì)比原來增加。

另一方面，兩房并軌可能增加租金補(bǔ)貼總額。從各地的一般情況看，廉租房租金通常約是公租房租金的1/5左右。廉租房的劃撥土地是能夠維持低租金的原因之一，并入公租房之后，新公租房用地將轉(zhuǎn)為“出讓、租賃或作價(jià)入股等有償方式”，這勢(shì)必導(dǎo)致開發(fā)成本進(jìn)而租金水平的增加。盡管考慮到原廉租房對(duì)象的支付能力，政府將對(duì)其增加補(bǔ)貼，但這卻會(huì)加大政府的租金補(bǔ)貼支出。

保障房資金短缺一直是制約建設(shè)規(guī)模的瓶頸，兩房并軌造成開發(fā)成本和補(bǔ)貼金額提高，將加重地方政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，更是火上澆油，可能挫傷地方政府本來就不高的積極性。

4. 并軌與房源供應(yīng)。并軌之前，廉租房和公租房建設(shè)計(jì)劃是分列的，各自建設(shè)規(guī)模一目了然，也方便和以前對(duì)比，房源供應(yīng)增減情況容易受到公眾監(jiān)督。并軌之后，房源數(shù)量的混合使得公眾不易分清增減情況，即表面看新公租房房源有增加，但要弄清楚其相對(duì)于原廉租房和公租房之和是否有增加則會(huì)變得有難度。因此，在信息透明度下降時(shí)，兩房并軌有可能造成新公租房總房源的減少。

5. 并軌與公眾態(tài)度。兩房并軌確定的“輪候排序”規(guī)則有可能缺乏公眾信任而降低公平感。

公租房分配的公平性問題是比較棘手的，絕對(duì)的公平很難實(shí)現(xiàn)。從理論上來看，最公平的分配方式應(yīng)該按住房困難程度大小排序，最困難的家庭應(yīng)當(dāng)優(yōu)先得到保障，然而這種方式難度較大，且成本較高，不易實(shí)施。目前各地采用的輪候排序主要是按資格證編號(hào)，即取得資格的時(shí)間，實(shí)質(zhì)上是先到先得。這種方式由于透明度較低，存在暗箱操作的可能，因而難以得到公眾信任。根據(jù)中國(guó)人民大學(xué)住房發(fā)展研究中心在2014年11月對(duì)重慶市公租房的調(diào)研，大多數(shù)受訪者認(rèn)為“搖號(hào)”比“排隊(duì)”公平。 三、 保障房并軌：政策啟示

兩房并軌之前爭(zhēng)論的焦點(diǎn)主要集中在兩房分離的弊端和問題，爭(zhēng)論推動(dòng)了兩房并軌改革。并軌的積極意義不容質(zhì)疑，然而并軌不可能一勞永逸，改革之后還會(huì)出現(xiàn)新問題。因此，換一個(gè)角度重新審思兩房并軌的另一面是有一定現(xiàn)實(shí)意義的。側(cè)重于分析并軌后可能出現(xiàn)的問題，將提供更全面的信息，使進(jìn)行寬框架評(píng)估成為可能。寬框架評(píng)估有利于更全面客觀地認(rèn)識(shí)兩房并軌改革，為后續(xù)改革及保障房制度完善提供思路和建議。

基于本文的分析，廉租房并入公租房以后，還需要從以下方面進(jìn)行完善：

1. 并軌后保證申請(qǐng)服務(wù)窗口數(shù)量不減少才能方便公眾，提高效率。既然采用“輪候”分配規(guī)則，排隊(duì)成本的損失就是無法避免的，但是政府可以采取增加服務(wù)窗口的辦法盡量減少等待時(shí)間，盡可能節(jié)省排隊(duì)成本。可以利用“互聯(lián)網(wǎng)+”，進(jìn)行在線申請(qǐng)，以節(jié)省時(shí)間。

2. 重視房源開發(fā)才能促進(jìn)兩房并軌改革效率的實(shí)現(xiàn)。分析表明，充足的房源可以避免并軌引起的擠出效應(yīng)，更有可能實(shí)現(xiàn)帕累托改進(jìn)。“十二五”規(guī)劃大力推進(jìn)保障房建設(shè)是十分必要的，但是準(zhǔn)確調(diào)研保障對(duì)象的需求才更科學(xué)的，畢竟房源過剩還可能沖擊市場(chǎng)。

3. 科學(xué)設(shè)計(jì)申請(qǐng)表格，降低信息甄別成本。例如可以將申請(qǐng)人按收入狀況分為A、B、C三類，要求分類填寫，并規(guī)定弄虛作假導(dǎo)致類別不符將不能自動(dòng)進(jìn)入另一類，這樣就將信息篩選的第一環(huán)節(jié)交由申請(qǐng)人完成，一定程度上可以降低信息甄別成本。輪候排序也按類別進(jìn)行，收入最低的優(yōu)先，能盡量保證公平。

4. 重視信息公開，接受公眾監(jiān)督。這里應(yīng)至少做到六公開：建設(shè)計(jì)劃公開、分配房源公開、保障資格公開、分配進(jìn)度公開、分配結(jié)果公開、退出房源公開。還要建立投訴反饋機(jī)制，對(duì)公眾發(fā)現(xiàn)的各類問題尤其是分配舞弊問題及時(shí)反饋解決。

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