公租房建設管理辦法范文

導語：如何才能寫好一篇公租房建設管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

現將國務院僑務辦公室、建設部《關于歸僑僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房問題的規定》（僑內會發〔1998〕002號）轉發給你們，請遵照執行。

國務院僑務辦公室、建設部《關于歸僑僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房問題的規定》

各省、自治區、直轄市和僑務辦公室、建委（建設廳）：

為了進一步推進和完善我國城鎮住房制度的改革，保護歸僑、僑眷的合法權益，現對歸僑、僑眷職工因私出境租住公房和參加房改買房的問題作如下規定：

一、獲準因私短期出境仍保留公職的歸僑、僑眷職工，可繼續租住原公有住房，并按當地標準繳納房租。

二、出境定居的歸僑、僑眷職工，在出境前已經按國家及地方的房改政策規定參加房改買房的，出境定居后，其房產權屬不變。

三、出境定居的離休、退休、退職職工的原同住親屬（指其配偶、父母、子女及其配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女以及與其有長期撫養關系的其他親屬），凡同住一年以上者，可繼續租住原公房，并按當地標準繳納房租；原居住地施行房改售房時，經產權單位同意，可以按當地房改政策購買原公有住房。

篇2

一、總體要求和基本原則

（一）建設城區保障性住房的總體要求是：深入貫徹落實科學發展觀，把住房保障工作作為政府公共服務的重要內容，逐步建立健全適應我縣經濟社會發展的城鎮住房保障體系，改善城鎮中等偏下和低收入住房困難家庭居住條件，到“十二五”期末我縣保障性住房覆蓋面達25﹪左右，為建設宜居祁門、和諧祁門創造良好的社會環境。

（二）建設保障性住房的基本原則是：堅持從我縣縣情出發，逐步滿足基本住房需要；堅持政府主導，統一規劃，盡力而為；堅持政策扶持，社會參與、量力而行；堅持規范管理，分段實施，綜合配套的原則。

二、建設任務及地點

我縣保障性住房建設任務為580套：其中廉租房150套，公租房50套；棚戶區改造房200套；經濟適用房120套。另公租房改建60套。

建設地點：廉租房、公租房、經濟適用住房建設選擇在鳳凰小區；棚戶區改造住房建設選擇在新城區大沖安置區。公租房改建選擇在石山塢部隊營房。

三、建設標準

按照《省保障性住房建設標準》有關規定，根據我縣城區低收入家庭的經濟狀況和我縣住房建設成本費用情況，合理設計保障性住房建設標準。

（一）按照《省保障性住房建設標準》實施，建成房屋必須符合國家的安全和質量標準。

（二）廉租房、公租房戶型均為二房一廳，廉租房每套建筑面積40㎡以內；公租房每套建筑面積50㎡以內；經濟適用住房每套建筑面積60㎡左右，廚衛配套。

四、建設投資

2012年度保障性住房建設資金除向上爭取中央和省級補貼外，地方住房公積金增值收益在提取貸款風險金和管理費用后，全部用于廉租住房和公共租賃住房建設，土地純收益用于保障性住房建設不低于10﹪。廉租房建設不足資金按照財政部、建設部、國土資源部《關于落實城鎮廉租住房保障資金的通知》的要求由縣財政配套解決；新建50套公租房全部與縣直企業聯建，用于企業解決新就業職工和外來務工人員的住房困難問題；棚戶區改造住房建設資金不足部分由使用單位自籌解決；經濟適用住房建設資金由縣房管中心負責籌措。

五、建設時間和用地

保障性住房建設項目，計劃5月份完成土石方開挖、圖紙設計和招投標工作，6月上旬開工，12月中旬竣工。建設用地采取有償劃撥。

六、稅費減免

為降低保障性住房的建設成本，縣政府在土地、規劃、建設等方面按有關規定給予政策扶持，所有行政事業性收費和政府性基金均予減免。

七、組織實施

為確保我縣保障性安居工程建設管理順利實施，制定出臺我縣各種保障性住房建設管理辦法，成立縣保障性住房建設管理領導小組，負責協調解決保障性住房建設、分配管理過程中的有關問題。各有關部門要明確職責，密切配合，共同做好我縣保障性住房建設管理工作。

1、縣房管中心負責保障性住房建設管理工作的組織實施；起草制定保障性住房建設管理方面的有關制度，嚴把工程建設質量關、施工安全關；負責制定保障性住房維護及物業管理辦法，對保障性住房實行社會化、專業化、市場化的物業管理；負責保障性住房租金收取和銷售。

2、縣財政部門負責保障性住房有關建設資金的安排，并協助籌集建設資金。

3、縣國土部門負責保障性住房建設用地指標的落實，及時為保障性住房辦理有關用地手續。

4、縣住建、規劃等部門負責為保障性住房及時辦理有關手續和質量安全監督管理。

5、縣民政部門負責對申請人是否符合低收入家庭進行認定。

6、縣公安部門負責對申請人的戶籍情況進行認定。

7、縣人社部門負責對申請人的工作身份進行認定。

8、祁山鎮、金字牌鎮政府及社區負責對申請保障性住房的調查和申報等相關工作。

八、加強監督

1、保障性住房建設資金必須建立專戶管理，由縣財政局、房管中心監督使用。

2、保障性安居建設工程要嚴格履行法定的建設程序，規范招投標行為。

篇3

(一)廉租房建設使用情況

(二)公租房建設使用情況

3.教師公寓房，共修建、改建公租房60套，總投資150萬元，現已全部完工，目前已安排15戶符合條件的無住房教師入住。

二、保障性住房管理使用情況

(三)依法管理，操作規范。保障性安居工程政策性強，涉及面廣，必須始終堅持依法管理，規范操作，把保障性住房建設成為民心工程、放心工程。一是科學規劃，依法管理。我縣合理規劃布局保障性住房建設選址，用于滿足不同人群的住房需求，在老城區殷家溝、工業集中發展區、縣城新區均建有公租房、廉租房小區，切實解決了老城區居民、工業企業務工人員、縣城低收入者、新就業大學生中住房困難者的安居問題。在建設過程中，注重加強監管，落實了項目法人負責制、嚴格公開招投標制、工程建設監理制、合同管理制等制度。在落實制度的同時，嚴把工程質量關，狠抓施工現場管理，完善質量保證體系和施工現場監督體系，有效杜絕了工程質量和安全生產事故的發生。同時，建立了巡查制度，高薪聘請專業技術人員加強質量、安全生產監督，委派工地全權代表組織人員定期對工程項目全面檢查。

篇4

據兩江新區管委會副主任李新明向《財經》記者透露，按照規劃，重慶市21個公租房項目中有八處布局在兩江新區，將最大程度地解決進城農民工和外地來渝工作人員住房難的問題。

此前重慶市政府已宣布，未來兩年半時間內將建設3000萬平方米公租房。如此大規模興建計劃能否落實，備受各界關注。

近期，由住建部等七部委聯合制定的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》的出臺，被視做是在全國范圍內拉開新一輪住房制度變革的序幕。而《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》(下稱《辦法》)的，則進一步明確了公共租賃住房的建設資金來源，給出了申請重慶市公共租賃住房的各項條件，并規范了公共租賃住房的后期管理。

全覆蓋雄心

1998年實行的住房制度改革，將中國人的住房主要分成了兩個板塊：一個是以廉租房、經濟適用房為主的保障性住房；另一個是面對中等以上收入家庭為主的商品房。

符合廉租房標準的人群在全國范圍來看比例平均不到5％。經濟適用房原本規定租售并舉，“但是當時中國正值亞洲金融危機后的通縮時期，為了拉動經濟復蘇，政策最終把‘租’砍掉了，變成只能‘售’，規定經濟適用房全部出售。”華遠地產董事長任志強說，這樣一來，堵死了“租售并舉”大門，幾乎把大多數人都推到了通過市場化途徑解決住房司題的路上，進一步強化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。

國土資源部原副部長李元向《財經》記者指出，解決當前房價高企問題，當務之急就是要解決租賃性住房供給這個“原來制度上沒有考慮”的問題。中國人民大學區域與城市經濟研究所原所長陳秀山也認為，住房制度改革某種程度上是一個“不成功的嘗試”，現在大力發展保障性住房，是在“補課”和“糾偏”。

據重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇向《財經》記者介紹，重慶市從2003年開始啟動廉租房建設，至今總共投入數百億元資金，建設規模達到六七百萬平方米，但僅解決了占全市總人口3％的、符合廉租房條件人群的住房問題。為了解決既不能享受廉租房、又買不起商品房的“夾心層”的住房問題，公租房應運而生，“按照城市化進程來推算，從今年開始三年內，總共需要建設3000萬平方米公租房來解決30％人群的住房保障問題，也就是每年1000萬平方米的任務。到目前為止，今年主城區已開工建設750萬平米公租房。”

國家統計局重慶調查總隊的入戶抽樣調查顯示，“重慶主城區約220萬戶常住人口家庭中，住房私有化率約為78％，22％的家庭租房居住。因此我們推算，將近30％的人群需要政府提供保障性住房。”重慶市國土資源和房屋管理局副局長孫力向《財經》記者介紹說。

孫力表示，今后不再單獨新建廉租房，而是包含在公共租賃住房體系中，實現公租房、廉租房、經濟適用房的一體化。廉租房居民與公租房居民住同一小區、同一品質的房屋，只是租金有所區別，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租滿五年之后，可通過成本價購買，轉換成有限產權的經濟適用房。

在重慶市政府的規劃中，其余60％　70％的中高收入群體住房需求將由市場提供的商品房解決，并對高端商品房和投機性炒房采取相應的遏制措施。比如準備對高檔別墅和商品房征收特別房產稅，最終形成“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的住房制度體系，逐步實現住房保障的全覆蓋。

除了考慮人口結構的現有情況，重慶還考慮了將來發展外向型開放城市人口擴張的需要。

重慶市市長黃奇帆此前曾表示，兩江新區在承接沿海產業轉移的過程中，將吸納大量產業工人，而過去沿海地區由企業建職工宿舍的模式已經暴露出很多問題。兩江新區要把產業工人的住宿問題交回給社區，“實現工業園區與城市的無縫銜接，讓進城務工人員走出工廠就能進入社區，融入城市。”

雙“根”求解

如此巨量的建設規模，地根、銀根是待解的難題。

據張定宇透露，該局同時負責土地資源管理和房屋建設規劃，可根據土地使用的具體情況，為公租房進行最佳選址。重慶市財政局經濟建設處處長蘇宏偉向《財經》記者介紹說，用于公租房建設的建筑用地全部由政府劃撥，其中包含新征用地。

任志強認為，重慶作為一個新建直轄市，其城區周圍有大量宅基地，并有宅基地轉換的特殊政策：農民在城市中有了固定工作后，通過租住公租房變成城市人，而政府再將其宅基地進行轉換開發。

“其實可以采取直接在宅基地上建設公租房的方式，沒有必要轉換宅基地的性質。北京市把唐家嶺等集體土地用于建租賃房，目前的改造都是拆掉原來的房子，政府重新規劃，按照正式的標準建設租賃房。”任志強說。

李元也表示，法律規定農村不能搞商品房，但沒有禁止房屋出租、抵押，或把企業用地再出租。城市周邊地區有大量農村出租屋，可以按城市規劃把這些房源改造成租賃性住房，增加城市租賃住房供應，但只租不賣，這樣也能保證農民有穩定的收入來源。

如何籌集公租房建設資金?蘇宏偉介紹說，根據測算，主城區公租房的預計造價為每平方米2500元。財政資金投入至少達到公租房建設總投入的20％，直接投入總數約為130億元，并將根據工程建設進度分步注入。“截至目前財政已經注入資金10億元，下半年根據建設進度還會陸續注入10億元以上。”

除了中央安排的專項資金和財政年度預算安排資金，公租房建設資金來源渠道還包括土地出讓收益的5％，銀行、非銀行金融機構和公積金貸款，以及發行債券。

貸款方面，蘇宏偉說，目前以重慶市地產集團和城司為主體申請貸款，“銀行積極性很高，覺得公租房資產優良，還款有保證，現階段意向投資為160億元左右。”

據介紹，目前地產集團已與工商銀行、交通銀行和華夏銀行簽訂53.8億元的10年期協議貸款，貸款利率比國家規定的貸款基準利率下浮了10％。

對于占總體建設資金80％的貸款，償還本息的來源有兩個，租金和出售收入。“通過測算，租金收入基本能夠支付貸款利息，償還5％的貸款利率應該不成問題；對于貸款本金，公租房管理辦法中有‘出售’這個環節。另外，在能力許可的范圍內，還會由財政安排還款資金。”蘇宏偉說。

所謂出售有兩層涵義，除了對公租房住宅的出售，還有對商業用房的出售。按照規劃，每個公租房小區設有10％的商業用房。商業用房建成后馬上就可以出售，投資回收率可達到1：6。銷售收入可作為本金還款的一部分。

蘇宏偉表示，除銀行貸款，公租房項目也受社保基金和人壽基金的青睞。

蘇宏偉認為，財政在項目前期啟動時壓力稍大，啟動后會用“滾動開發”方法，減少資金壓力。

據悉，全國社會保障基金理事會已和重慶初步接觸。但任志強表示，從法律意義上來說，政府動用公積金是違法的。政府是從保險的角度出發，強制要求個人擁有的公積金必須存在政府指定機構的賬戶內，但賬戶內公積金所有權應歸個人。政府委托公積金管理機構進行管理，但管理機構沒有權力動用它。

發行債券也被列入籌資渠道之一。“考慮以市政府旗下的‘地產集團’和‘城司’為主體發行企業債券”，不過蘇宏偉表示，現階段靠財政注入和貸款就能基本解決資金來源，暫無發債計劃。

房地產投資信托基金(REITs)也曾被考慮作為融資渠道，但香港方面的基金和重慶初步接觸后無果而終。蘇宏偉說，類似的金融產品有一個前提，即把房屋產權作為貸品，而這種產權轉換不符合公租房姓“公”的原則，“首先，公租房產權本身不能轉讓。其次，擁有公租房產權后，房屋也不允許上市出售，只能出租。而如果擁有公租房產權的出資方，出租的對象不是政府要求的群體，就不能達到公租房的住房保障目的。所以類似的金融產品在現階段還不可行。”

公租房是不是一定要姓“公”呢?任志強表示，應該發展社會租賃性住房，由社會基金組合信托提供融資，這種社會辦的租賃性住房可以強制收入提高又不想退租者離開，而這點政府很難做到。英國就曾因此導致對公租房的需求不斷擴大，在撒切爾時期，把公租房全部轉為私有。另一方面，房地產信托還讓富裕人群多了一個回報穩定的投資產品。

因為租賃住房回收期太長，沒有開放性的住房金融市場，很難實現租貨性住房的發展。“‘二戰’后英、德、法都對租賃住房提供40年　70年的無息或低息貸款，然后開發商建設運營，用租金提供貼息。而在美國，1990年租賃性房屋的融資比重中，商業銀行所占比例僅為3％4％，政府機構占19％，社會基金占60％以上；到2001年，政府機構剩9％，十年時間降低了10％。”

社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海對《財經》記者指出，放開租賃性住房的準入能吸引民營資本大規模介入，這里面的關鍵是政府要提供土地。具體方式可以是政府劃定土地對外招商，也可以是由社會資本通過與工業用地等其他類型土地使用方協商或向政府報批，由社會資本出資建設和運營，政府提供地塊和政策指導，并由政府確定租金價格，不得把租賃性住房當成商業地產。

管理與配套難題

建立科學合理的公租房準入與退出機制，是公租房制度設計的關鍵一環。張定宇表示，即將成立的住房保障局將承擔準入審核任務，建立和社保、稅務、銀行聯網的一整套信息化系統，該系統預計今年10月試運行。目前數據庫還需要銜接和技術處理，“這也是《辦法》公布后操作細則遲遲未出的原因。”

有質疑者稱，在保障范圍上，《辦法》規定，市、區政府引進的特殊專業人才和在重慶工作的全國、省部級勞模、全國英模、榮立二等功以上的復轉軍人住房困難家庭不受收入限制。這樣一來，地方政府會不會借招商引資、引進人才為名將公租房假以他用，導致真正需要的人并未受益，重蹈經濟適用房覆轍?

在退出機制上，如何防止租客的“賴租”行為?《辦法》規定，公租房的租金以每平方米價格為基礎，按照租房面積計算，若承租人在租賃期內超過政府規定的收入標準，應當退出公租房，或以一定比例上調租金。

任志強認為，按租房面積計算租金并不科學，不能很好地起到租金調節作用，也不利于監測承租人收入變動情況。而美國現行做法是按工資收入的一定比例收租金，與房屋面積無關，這樣一旦收入提高，所需繳納的租金也相應提高，承租人不會“賴租”。

公租房的管理是該制度能成功運轉的一個重要方面。從國外情況看，公租房運行多年后，出現運營效率低、維修跟不上，甚至演變為貧民窟引發社會矛盾的情況并不鮮見，英國公屋就在當地變成問題高發區。為了避免類似情況，重慶公租房分散建設在21個人口集聚區中，每一片區公租房面積占整個集聚區住宅面積的比例均在20％以內，其余部分為商業樓盤，以這種“大分散、小集中”的規劃方式避免形成“貧民窟”。

中國人民大學區域與城市經濟研究所原所長陳秀山分析說，低收入和中高收入群體能夠相互融合，國外成功的先例并不多。因這兩種人群對醫療、文化、教育等資源的需求客觀上存在較大差別，“往往容易造成這種情況，原本一個很好的社區，由于建了公租房，整體上受低收入群體教育水平、思維方式、文明程度等影響，有可能導致這個社區的房地產價值下降。”

篇5

上世紀末的住房制度改革，將大部分單位公租房屋變成了房改房，它們與商品房、經濟適用住房和政府提供的廉價租賃房一起，構成了城市居民的住房體系。在這個混雜體系里，政府賦予經濟適用住房“過渡者”角色，但由于有明確戶籍限制，無法覆蓋非本地居民，在經適房與廉租房之間的“斷層”居民，也未被保障房體系所覆蓋。

“十一五”期間，中國保障房出現了低價房、限價房、經濟適用房、改造房等不同的種類，在數量上實現了“跨越”，上述“斷層”問題得以部分解決。“十二五”期間，各地規劃建設3600萬套保障房，試圖進一步解決“斷層”問題。

地方政府為完成中央下達的建設任務，面臨較大資金壓力，“重量不重質”，于是采取 “偏遠建設”“混搭湊數”“以次充好”等做法。由于“保障房”體系不清，一些城市的低價房、限價房、經濟適用房實質成了炒房主力軍，地方保障房建設大多在“鉆漏洞”和“打補丁”中艱難前行。

住房和城鄉建設部曾幾次派出巡查組，對全國主要省、自治區、直轄市的保障性安居工程進行巡查。這被看作是對全國保障房空置、錯配等問題的摸底，系統性改革因此醞釀。

房地產專家建議：國家只建廉租房、公租房這類真正意義上的保障房，才能使保障房沒有投資甚至投機空間；制定保障房的監管和退出機制，嚴格住房保障對象的進入、退出條件以及相應的管理辦法，才能確保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租賃住房后期管理暫行辦法》，首次明確將對公租房使用情況等定期檢查，承租家庭出現轉租等違規行為將被收回房屋，五年內不得再次申請保障性住房。

篇6

據悉，這也是北京市首次對符合公租房申請條件并已通過公租房備案的外省市來京工作人員進行配租。

李帥無疑是北京打工者的幸運兒。近年來，因為房價過高逃離北上廣的年輕人不在少數，對外來員工進行公租房配置，能否緩解奮斗在一線城市年輕人的住房憂慮？

北京首次對外來工配置公租房

“小區的配套設施有超市、幼兒園、洗衣店，關鍵是租金不貴。”1月28日，正在京原家園小區看房子的王俊告訴記者。京原家園小區位于北京市石景山區。

如果不是親眼看到，王俊也不敢相信自己眼前這片有寬闊綠地，有超市，有幼兒園的小區竟然是公租房小區。“我以為，公租房比商品房小區要簡陋很多，但眼前的公租房與附近的商品房小區并無兩樣，甚至從樓層外觀上看還更氣派一些。”

回憶起幾天前北京市組織的公租房配租搖號，王俊說，自己到現在還有點做夢的感覺。他告訴記者，京原家園小區一共有房源2140套，在1月26日舉辦的北京市最大規模的公租房公開搖號配租活動中，他搖到的號極為有利。

“我搖到的是147號，不出意外的話就能挑選到一套中戶型的房屋。”王俊說。

2007年從遼寧到北京后，王俊一直和女友租房子住。從事銷售工作的他每月只有三四千元的收入，即使和女友的收入加起來每個月也只有5000元左右。這讓他們在北京的生活過得捉襟見肘。因為買不起商品房，也不夠廉租房的申請條件，多年來，王俊只得在單位附近租房。

“每個月房租就要花2000多元，而且還是跟其他人合租平攤下來的數目。新的公租房面積要比之前租住的面積大，有50平方米左右，每月租金才1800多元。”王俊告訴記者。

此次京原家園小區專門安排了118套房源首次面向外省市來京工作家庭進行配租。

享受到這一實惠政策的還有山西小伙兒李帥。李帥2007年大學畢業后在北京從事設計方面的工作，從最初住單位宿舍到2009年后租房子住，李帥前前后后搬家不下6次。2012年8月，李帥接到單位通知，說在石景山區工作的外地人可以申請公租房了。李帥趕緊報名，2012年12月通過審核的他，成為北京第一批搖中公租房的外地人。

李帥搖中的是7號，按照配租原則，他可以配租一套40多平方米的一居室，月租金1600元左右。“比市場價便宜不少。此類大小的房子市價大約2200元到2300元。關鍵是公租房穩定，而且租金也不會變。”他計劃著，等入住了公租房，就和女友一起回老家辦結婚典禮。“有了房，覺得在北京更踏實了，也算圓了我的住房夢。”

“公租房是我國住房保障體系的有效補充，是為了解決夾存在廉租房和經濟適用房之間的社會夾心層而開展實施的。”中國科學院大學管理學院副院長董紀昌教授告訴記者。

對于此次搖號惠及京外人士的政策，董紀昌認為，公共租賃住房不僅以保障當地中低收入居民為主，還拓寬了其保障范圍，延伸到外地遷移過來的就業人員與務工人員身上。因此，公共租賃住房制度的實施，拓展了保障性住房的保障范圍，可以滿足更多的中低收入群體利益。

“公共租賃住房的產權歸政府或公共機構所有，以低價格或承租者能夠承受的價格，向符合條件的‘夾心層’群體提供住房，‘夾心層’主要是指既買不起商品性住房，又不符合廉租房條件的群體。其保障對象為新就業職工，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到這個城市來工作的群體等。”董紀昌說。

公租房有利于緩解青年人的住房壓力

與王俊和李帥的看法不同，在京原家園搖到136號的袁根生不太滿意自己選擇的小戶型。“小戶型只有40多平方米，還是有些擁擠，而且交通不方便。”袁根生說。

今年40歲的袁根生在網上看到搖號結果后，1月28日來到京原家園小區看房，可由于附近沒有公交車站，他步行了一刻鐘才從附近車站走到京原家園小區，看到樣板房后，袁根生連連搖頭，后悔選擇了小戶型：“我現在和父母住，每個月工資2500多元，本來想申請一套公租房和愛人從父母家中搬出來，可沒想到小戶型設計的不適合居住，客廳和臥室要是單獨的就好了。”

但袁根生并不灰心，他告訴記者，現在北京市公租房越來越多，他盤算是否再選擇一處滿意的公租房申請搖號。

據了解，2009年北京市在全國率先出臺《北京市公共租賃房住房管理辦法》以來，在保障房建設中大力發展公租房，截至目前，北京市已配租公租房9萬套。但這個數字還會繼續增加，北京市住建委住保辦相關負責人告訴記者，“‘十二五’期間，北京市計劃建設收購公租房30萬套，占公開配租配售保障房總量的60%以上。此外，還將專門設計老年人公租房和青年公寓，滿足不同群體需求。”

那么，北京市為什么選擇大力發展公共租賃住房呢？

北京市住建委住保辦相關負責人向記者介紹，結合首都人口資源及住房狀況，實施公共租賃住房政策，首先是為了進一步擴大首都住房保障覆蓋范圍，加快解決中低收入家庭、新就業職工等群體住房困難的步伐，實現住房保障政策無縫銜接和中低收入住房困難群體的全覆蓋。

其次，北京作為特大型城市，人口、資源和環境壓力大，土地資源十分緊張，單純以出售為主的住房供應模式難以持續，公共租賃住房的推出，有利于進一步優化住房供應結構，從以售為主向“租售并舉，以租為主”轉化，進而引導合理住房消費，對規范租賃秩序起到示范作用，從長期看，對穩定房價、促進房地產市場平穩健康發展具有積極作用。

記者在2010年住建部等七部門的《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》中了解到，新就業職工和有穩定職業并在城市居住一定年限的外來務工人員將納入公共租賃住房供應范圍。這也意味著，一直以來無法申請廉租房、不能購買經濟適用房又買不起商品房的青年夾心層將成為公租房的受益者。

“公租房的建設有利于緩解青年人住房壓力。”董紀昌說。在他看來，如果沒有相當數量的中低端住房租賃市場，過高的房價或房租將會透支青年人的未來收入，壓縮青年人的近期消費，極大限制青年人的發展前景，導致我國亟待培育的中產階級難以形成，而且不利于我國提高國民消費能力、擴大國內消費市場目標的實現。

“公租房的推出，通過培育低端租賃市場，為擴大消費需求、留住人才、創造就業機會、發展城市經濟提供了有利條件。”董紀昌說。

公租房建設如何克服困難

公租房雖好，可并不好建。在董紀昌看來，公租房作為保障性住房，其建設資金主要是政府財政撥款，融資渠道狹窄、單一是公租房建設的困難之一。

為了加強保障性住房投融資、建設收購和公租房運營管理，2011年6月，北京市成立了保障性住房建設投資中心。“中心去年融資了169億元，支持各區縣和投資中心的房屋建設。中心成立的目的是為解決投融資的瓶頸。”北京市保障性住房建設投資中心相關工作人告訴記者。

董紀昌還告訴記者，伴隨著我國城市化進程加快，大量人口涌入城市，他們中的大部分人將依賴政府提供的公租房。因此，在公租房建設用地上也要加強供給。這一點北京市在“十二五”保障性住房建設規劃上已經作出要求，“十二五”時期，北京市安排住宅供地的50%以上用于保障性住房建設。不僅如此，規劃還要求“商品住宅用地原則上均需配建保障性住房，配建比比例不低于30%”。

對此，中國人民大學公共管理學院副教授張躍松建議，收購現有商品房來建設公租房，可以采取競爭機制來解決房源問題，比如，在土地招標拍賣時，如果各開發商的報價一樣，則將公租房建設的面積和數量作為競標重點，以便增加公租房的供給量。

資金和土地固然是公租房建設的難題，但并不屬于住戶的考慮范圍，對于住戶來說，他們考慮的是，公租房的交通便利程度和周邊配套設施是否齊全。

此次公開搖號配租的京原家園小區盡管擁有超市、幼兒園、洗衣店，但在很多申請搖號的人眼中，該小區的交通卻不是很便利。一對來看房的夫婦告訴記者，他們從地鐵出來后，發現沒有直達該公租房小區的公交車，花了15元打黑車才到。以后如果入住在這里的話，交通將會是最大的麻煩，他們建議完善公租房周邊的交通設施，開通公交線路。

篇7

〔關鍵詞〕 公租房，社區，服務與管理，發展狀況，主要問題，對策

〔中圖分類號〕C916 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1004-4175（2013）02-0082-04

為解決困難群體的住房問題，我國先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租賃房）。廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔。公租房是解決新就業職工等夾心層群體住房困難的一個產品，它不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者可以承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。與廉租房只針對城鎮居民中符合條件者相比，公租房的承租對象就廣得多，又加上興起較晚，沒有多少經驗可供借鑒，因而其建設和管理的每一個環節都需要積極探索和穩步實施。公租房社區規模大、低收入群體和特殊困難群體量大集中，一些居民在原住地未解決的遺留問題隨著住房的搬遷把遺留問題帶到了現住地，不穩定因素較多。因此，從某種意義上講，公租房三分靠建設，七分靠管理，管理好公租房比建設公租房更難，著實考驗著政府的管理智慧。但目前對公租房社區服務與管理的研究基本上還處于一個起步階段，僅有一些散見于報紙、網絡中的新聞報道，缺乏系統深入的理論研究。公租房社區服務與管理的研究對于完善公租房制度，乃至完善整個住房保障制度都具有十分重要的意義，本文對重慶市“民心佳園”公租房社區服務與管理進行的研究就是一個嘗試。

一、公租房社區服務與管理的發展狀況

“民惟邦本，本固邦寧。”民生問題，是人類社會發展進步的核心話題，政府的中心工作就是民生。隨著經濟的快速發展，城市化進程的加快，那些既買不起經濟適用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夾心層”、新就業人員、外來務工人員等困難群體的住房困難問題日趨突出。在這一背景下，國家提出了大力發展公租房的政策。2009年3月，住建部副部長齊驥提出要通過加快公租房建設來解決“夾心層”群體的住房困難。2010年6月，住建部等七個部門聯合《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》。同期，全國公租房工作會議召開，國務院副總理出席會議并強調，要加快發展公租房，推動保障性安居工程建設。2012年7月，《公共租賃住房管理辦法》頒布實施，進一步明確和規范了公租房的申請條件、運營監管、退出機制和籌資方式等問題。國內各主要城市均提出了快速發展公租房的計劃，并付諸實施，公租房上升為“國家戰略”。

經過幾年的大規模建設，目前公租房已進入建設、分配與管理并重的時期，加強公租房社區的服務與管理便提上了議事日程，各地積極探索如何更好地對這一類新型特殊社區的服務與管理。如北京市積極探索“服務管理有組織，經營增收有資產，安置就業有崗位，穩定生活有保障”的公租房社區服務與管理新模式；上海市成立了“公租房公司”（公租房運營機構），積極探索“政府主導、市場化運作”的運營管理機制，科學構建公租房租后管理制度；重慶市分“四步走“（構建服務與管理網絡、創新服務方式、豐富社區文化生活、提高居民素質）創新公租房社區服務與管理模式。但由于前期規劃欠缺，而公租房社區又多處于新區，與有成熟配套的老城區相比確實不那么方便。雖然公租房在交房時同步投用了不少配套設施，保證了承租戶的基本生活要求，但隨著短時間內的大規模交房，入住人員快速增加，這些配套設施顯得“杯水車薪”。加之公租房社區服務和管理的推進和全覆蓋是一個漸進過程，造成了目前公租房社區的服務與管理發展規模小、水平低。同其他成熟城市社區，特別是同承租戶的期盼相比，公租房社區的服務與管理還有不小的差距，在承租戶入住后存在滯后和不匹配的現象較為普遍，承租戶對公租房社區服務與管理的滿意度不高。這些問題需要進行認真探討，從而為公租房社區居民提供更好的服務與管理。

二、公租房社區服務與管理中的主要問題

為了更好地探究公租房社區服務與管理中的問題，筆者在重慶市首個公租房“民心佳園”社區進行了深入調研。主要采取訪談和問卷調查的形式，對象有市公租房管理局、“民心佳園”公租房社區所在的街道和社區居委會的工作人員，以及普通承租戶。共發放調查問卷150份，收回有效問卷132份。在調研中，我們發現“民心佳園”公租房社區服務與管理中主要存在以下問題：

（一）入住人員結構復雜，低就業狀態嚴重，社區管理難度大。在調研中得知，已入住的約8000戶居民中，有低保戶716戶1410人、殘疾人155人、“兩牢”釋放人員120余人、HIV攜帶者3人、精神疾病患者16人，人員結構十分復雜。難怪社區管理人員形象地說：公租房幾乎成了其他街道、社區甩包袱的場所，成為新的收容所、救助站。部分低保戶經核查是有工作有收入的，入住后房屋裝修漂亮、家用電器齊全、寵物狗又養得多，而根據政策，房屋租金外加物管費每月每平方米僅僅只需繳納1.1元。周圍群眾每月每平方米除交11元的租金外，還得交納不菲的1.1元物管費，因此非常不滿。正因為享有如此豐厚的優惠政策，誰都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬進來后也就沒有人敢去核實他們的收入。社區工作人員曾試圖入戶核實有關情況，幾乎都被拒之門外。除此之外，公租房社區的低就業狀態比較嚴重。“目前已配租成功的家庭中，92%的家庭人均月收入在2000元以下，進城務工人員占52%左右，原住居民中的困難家庭占38%左右，大中專畢業生占10%左右” 〔1 〕。也就是說，除了剛畢業后工作不久的10%的大中專生、少部分農民工能夠相對穩定就業外，大部分居民都不能充分就業，即使就業，92%的家庭人均月收入也在2000元以下。不能就業，自然就沒有穩定的收入來源。調研得知，社區出現的偷竊者許多是刑滿釋放人員，不少居民因為沒有就業整日憂心重重，再加上即將面臨交納租金以及醫療、教育、養老、生活等其他壓力，潛伏著諸多不穩定隱患，也增大了社區管理的難度。

（二）管理部門的溝通協調有待進一步加強。公租房社區服務與管理的參與主體多，既有政府主管部門，也有房屋產權人、承租人、運營機構及其選聘的各類專業服務公司，以及公安、居委會等社區管理者；管理內容多，既有裝修房屋、配置家具家電、承擔維護維修，還有對承租人的資格審核、監督租賃使用，為承租人提供戶籍、社保、醫保等配套服務。 〔2 〕這些決定了公租房社區的服務與管理是一個專業性強、涉及面廣的復雜系統工程。若缺乏科學合理的統籌、或者責任主體不明確、運營模式不規范，在實際運作過程中極易出現各方相互推諉、扯皮現象，引發各類矛盾和沖突。為了能夠通過協調解決問題，“民心佳園”公租房社區由市公租房管理局、北部新區管委會共同組建成立了公租房管理委員會，本意是能坐鎮指揮，及時為居民提供日常服務、排憂解難。但在實際運作過程中，由于諸多原因，公租房管理委員會協調無力，不能作為。轄區內的各單位、物業管理部門等各自為政、互不配合，社區難以開展工作，沒有一個真正得力的管理機構出面協調處理矛盾和糾紛。調研發現，由于房屋修建的時間緊、工期短，導致不少房屋存在墻面開裂、門窗破損、地面起拱、管道損壞等質量問題。原來規定由地產集團三年內保修負責免費維修的，實際上則是大量申報無果，造成反復投訴或者是投訴無門，群眾反映強烈。

（三）社區基本公共服務的提供亟需加強。黨的十報告指出，加強社會建設，必須以保障和改善民生為重點，解決好人民最關心最直接最現實的利益問題。民生的改善與基本公共服務的提供息息相關。調研發現，“民心佳園”公租房社區基本公共服務的提供亟待加強。在教育方面，規劃的中學和幼兒園都尚未竣工，適齡學生一般在四公里外的九年一貫制學校上學。已在重慶市江北區、南岸區等地成功設置的普惠性幼兒園①與“民心佳園”公租房社區無緣。整個社區只有一所民辦幼兒園，由1棟樓房的底層改造而成，僅有470平方米，卻要容納150名小朋友。園舍人均使用面積、幼兒活動室內外面積、教學設備等均達不到《重慶市民辦幼兒園設置標準（試行）》的規定。由于場地所限，幼兒很多活動均要到園外開展，存在一定安全隱患。幼兒園收費標準為每月680元，相對周邊其他幼兒園來說偏低，但按設施水準及教師配備來看，對中低收入的承租戶來說收費卻是偏高的。不少居民投訴教師流動性大，部分教師對入園小孩心存歧視，態度惡劣。限于經濟壓力，幼兒入園率不高，已入住的社區，登記備案的3歲到6歲幼兒有315人，而上幼兒園的僅150人，不到50%。承租戶的家庭教育能力十分有限，幼兒素質提升較為困難。在養老方面，已入住的社區登記備案的60歲以上老年人有1023人，65歲以上的有596人，如果加上租賃戶入住后將老人接過來贍養而未登記備案的情況，老年人的比例會更大，但社區沒有一家養老機構。承租戶的經濟實力難以承擔較好的居家養老，公立的養老院名額有限住不進，私立的養老院收費過高住不起，公租房社區老年人自身也擔心遭遇歧視不愿入住，導致養老難問題。 〔3 〕 在文化方面，“民心佳園”公租房社區沒有報亭、閱報欄、圖書室、檔案室和文化室。衛生方面，只有一個約三百平方米的社區衛生服務站，配有醫療人員四人，藥劑人員二人，設備簡陋，醫少藥缺，無法應對突發病情，也不能刷醫保卡。體育方面，五萬多人的大社區卻只有一個大廣場、一個小廣場、一個籃球場、一個羽毛球場和一個兒童滑梯。廣場面積過小，建設部門在廣場上沒有留置電源插座，一到晚上沒有照明。公共安全方面，入駐警務室的只有1名民警和3名文職人員，警務室面積120平方米，遠沒有達到標準基層社區的警務室標準。警務室基本上是“關門營業”，60%的工作時間沒有人，小區不時有入室偷竊事件發生，住戶苦不堪言。

因此，政府部門必須高度重視和妥善處理公租房社區服務與管理中存在的這些問題，以此來防止承租戶起先因為政府幫助解決了住房而心存感激，而入住后一系列問題的出現和久而不決，在承租戶心目中產生極大失衡，進而感激之情漸變為不滿情緒。

三、加強公租房社區服務與管理的對策

住房是人們的基本生活資料，解決住房問題是世界上大多數國家政府的施政理念。如果說公租房的建設成功地解決了中低收入城市建設者“居者有其屋”的問題，那么公租房社區的服務與管理將解決這部分群體“住得舒心放心”的問題，最終實現公租房“能住愿住住得好”的目標。

（一）政府要發揮積極主動的疏導作用，促進公租房社區充分就業。就業乃民生之本，失業是最大的窮困。“公租房要避免變成貧民窟，就不能只有單純的居住功能，還需要有一定的產業作為依托，就地解決部分人群的就業和收入來源的問題。因為低收入階層機遇和地位的改善，必須通過就業才能實現。” 〔4 〕針對公租房的特殊承租戶，能否做足工作、正確疏導，實現充分就業事關重大。政府有關部門要認真細致地對所有公租房住戶家庭成員的構成、家庭收入，以及年齡、學歷、技能、興趣愛好、健康狀況和就業需求等作全面調查，分類登記造冊，建立動態管理檔案。具體措施有：組織就業指導專家、相關部門和單位綜合會診，制定出操作性強、監督有力的實施方案；高度重視入住人員的職業教育，強化就業培訓力度，特別是對技能低、年紀較大的人群有針對性地進行就業技能培訓；完善就業服務體系，拓展勞務輸出渠道，挖掘現有培訓就業的政策潛力，并積極爭取相關的政策來確保就業；鼓勵弱勢群體創業，發展私營經濟和微型企業，并給予最大限度的政策補助。

（二）建立職責明確的專門機構，保證社區服務與管理的有效協調。《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》規定，市國土資源和房屋管理部門是全市公租房的行政管理部門，會同市發展改革、財政、城鄉建設、規劃等部門，編制公租房建設規劃和年度住房建設計劃；牽頭協調規劃、計劃、建設、管理和政策研究工作。市住房保障機構負責公租房的管理，組織主城區公租房申請對象的審核、建庫、配租、租金收取和交易審核以及住房出售、回購管理工作；市住房保障機構組織對承租或購買公租房人員履行合同約定的情況進行監督檢查。 〔5 〕從這里可以看到，從公租房的規劃、建設階段到申請人員入住階段再到日常管理工作階段，最后是后續服務監督管理階段的各項工作，分別是由市國土資源部門、市房屋管理部門、市住房保障機構等幾個不同的政府部門來管理，缺乏一個統一的政府部門來統籌協調公租房管理的各項工作。而從較為成功地解決中低收入家庭住房保障問題的幾個發達國家經驗來看，設立專門的公共住房管理機構②無疑比多個政府行政機構各自為政的管理工作模式效率更高，效果更好。鑒于當前實際，建議成立專門的領導小組，領導小組組長由分管副市長擔任，副組長由相關市級部門分管領導擔任，領導小組設立專門機構，由發展改革、建設、國土、規劃、環保、民政、財政、監察、公安、價格、殘聯等相關部門根據各自職責，配合做好公租房管理有關工作，形成強有力的、有效的工作機制，接受、梳理、協調、逐一落實承租戶提出的問題。

（三）關注重點人群的基本需求，努力完善社區的基本公共服務。公租房社區的租住群體與其他社區相比有較大不同，決定了公租房社區居民比其他社區居民更加需要得到公共財政的陽光普照，更加需要基本公共服務。公租房社區在服務與管理中要寓管理于服務之中，在服務中體現管理，努力做到管理與服務相統一，切實讓每一個人都能感受到快捷、便利、文明、和諧和實惠。 〔6 〕基本公共服務涉及每一個人，涵蓋面廣，基本公共服務的均等化需要突出重點人群、基本需求。鑒于政府的財力和工作開展的進度，當前，公租房社區基本公共服務覆蓋的重點人群應是社區老年人和學齡前幼兒，滿足的基本需求應是養老和學齡前教育的需求，基本途徑是在公租房社區創建托老所和實行幼兒義務教育。這兩大舉措將有利于有效解決中低收入租住群體在養老和幼兒教育方面的難題，豐富公租房的內涵，進一步促進公租房社區居民共享基本公共服務，更好地回應和滿足公租房社區居民的需求。在公租房社區創建托老所工作中，可以構建政府負責、社會協同、志愿者參與的協調機制，由市公租房建設指揮部牽頭，市民政局、公租房所在區縣配合，按照民政部《社區老年人日間照料中心建設標準》建設，成立托老所管理辦公室；引導企事業團體、協會、中介等社會組織在托老所的創建和運行中發揮作用，全程吸引志愿者參與；以公益和低償、無償為特征來創建公租房社區托老所 ③。在公租房社區實行幼兒義務教育工作中，可以構建以政府為主導的協調機制，成立公租房社區幼兒義務教育綜合管理辦公室，由市公租房管理局負責牽頭，市教委配合；建立以社會力量為核心的參與機制，以企業資金為支持的促進機制，以義務教育的公益和免費為特征，按重慶市一級幼兒園標準進行打造。

經過幾年摸索，公租房已由大規模的建設時期逐漸進入建設、分配與管理并重的時期，其間的問題會逐漸顯現，必須認真探討加以解決。只要政府堅定信心，真正本著為人民服務的執政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社區服務與管理體系，那么不僅“居者有其屋”的夢想一定會實現，而且公租房“住得舒心放心”、公租房社區的和諧穩定也一定會實現。

注 釋：

①重慶市2011年底提出在“十二五”期間投入60億元建設普惠性幼兒園，堅持公益普惠和科學保教的辦園方向，為大眾提供有質量的保教服務和合理收費的各類型幼兒園，含公辦幼兒園、公辦性質的社會單位辦幼兒園和非營利性民辦幼兒園，保教費最高不超過每生每月400元。

②如美國隸屬聯邦政府的住宅和城市發展局和各地地方的公共房產管理局、新加坡的建屋發展局。

③如果托老所只是托管照料，不管吃飯，則一分錢不收（無償）。如果老年人需要在托老所里吃午飯，可象征性收取一定的費用（如3-5元/天/人）（低償）；如果有社會組織愿意贊助此部分費用，老年人就不用交費（無償）；低保、80歲以上高齡、獨居、空巢老人免費（無償）。

參考文獻：

〔1〕徐旭忠，傅夏莉.重慶大規模建設公租房凸顯多重效應〔EB/OL〕.新華網，2012-08-30.

〔2〕楊華凱.公共租賃住房租后管理制度的創新〔J〕.上海房地，2012（4）

〔3〕閆 建.創新公租房社區養老模式研究〔J〕.重慶行政（公共論壇），2012 （5）.

〔4〕吳紅纓.重慶公租房新型社區管理試驗〔J〕.山東經濟戰略研究，2011（4）.

篇8

一、為什么要建設公租房

一個社會的進步和文明往往體現在如何對待那些弱勢群體的權利上。在羅爾斯著名的“兩個正義原則”中，除滿足基本的平等自由原則外，社會制度安排應該考慮社會最不利成員的最大利益。在住房領域，公租房應該是最符合此原則的，而其他種類的保障性住房，例如經濟適用房或兩限房，未必滿足此原則。所以，公租房存在的首要目的是緩解社會矛盾、促進經濟社會的可持續發展，從終極意義上講可以歸結為維護社會權利和踐行社會正義。在法國、英國、丹麥、比利時等歐洲國家，住房權明確寫入了憲法或法律，成為一種積極權利。一旦某種權利成為一種積極權利，往往社會就有義務為其獲得這種權利提供物質保障。當然，也要意識到，權利的演化和實現畢竟要受到整個社會經濟發展水平的制約。

對我國來說，在住房制度改革之初，政府和一些國有事業單位手中掌握的公房基本上全部低價賣給了個人。待到市場化改革后，商品房價高漲才意識到商品房市場并不能解決“人人有房住”的目標。因此，大規模的公共租賃房建設除了上述的踐行社會正義外，實乃亡羊補牢之舉。如果將公租房看作是一種準公共產品或“社會基礎設施”，那么經濟學家公認的具有良好基礎設施的中國其實在公共住房方面是欠缺的。所幸的是，中央政府也意識到這點，在2009年后，公租房的財政支持力度逐漸加大。

除此之外，公租房的建設也要與中國經濟發展的新階段聯系起來。2004年后，大規模的農村剩余勞動力逐漸開始萎縮，中國經濟發展進入了產業結構升級的新階段。全球金融危機后，中國經濟增長的軌跡發生了位移。盡管一些經濟學家如林毅夫、姚洋、張軍等人對未來10～20年經濟增長速度充滿信心，但一個基本的問題是中國宏觀經濟的資本回報率在迅速降低，這一點在伍曉鷹、白重恩等人的最新實證研究中表露無遺。通俗地說，就是各行各業賺錢越來越難，這意味著以往的高增長勝景難再。要恢復高增長已不大可能，甚至保持8%的增長速度，都要付出更大的努力。尋找新的增長動力除了希望中國經濟增長的地區格局轉換外，服務業的發展和城市化被寄予厚望。但商品房市場的“一枝獨秀”從某種程度上通過資本的虹吸作用抑制了中國產業結構的調整，中國的城市化也一直停留在“半城市化”階段，大量進入城市的民工只是工作在城市，而不在城市消費。最新統計資料表明，截止到2011年，我國城鎮人口已有6.91億，城鎮化率達到51.27%，城市人口首次超過農村人口。但是，其中有17%的人口生活在城鎮但沒有在城鎮落戶，另外還有7000多萬流動人口。其中一個關鍵原因就在于這2億人口受制于商品房市場的高價無法徹底融入城市。一方面，商品房市場的高房價拒絕他們；另一方面，中國城市化進程的深化又需要他們融入城市，不要像候鳥一樣在城鄉中搖擺造成各種經濟社會問題。除了大規模的公租房建設，難道還有其他途徑嗎？所以，公租房的建設，應該提升到在中國經濟增長的新形勢下，為經濟增長尋找新動力的高度。

二、誰來建設公租房

理論上，地方政府更了解本地居民和經濟形勢，因此財政分權理論認為對公共住房這種事物，地方政府是責無旁貸的。但是，這并不意味著中央政府沒有責任。中央政府之所以有責任，是因為公共租賃房具有與基礎教育類似的準公共產品性質。盡管公共經濟學中從產品的非競爭性和非排他性來看，公共租賃房與這兩種性質完全不搭界，但鑒于其在幫助弱勢群體和踐行社會正義方面的成效，我們會把它視為一種準公共產品。這意味著對這種具有外溢性質的產品，中央政府也是有責任的。

嚴格來說，就市一級政府而言，其不僅掌握了更多的信息，更了解當地居民的偏好，更重要的是目前土地出讓收入基本上完全給予了城市政府，因而城市政府理所應當在公共租賃房方面承擔主要責任。但是，地方政府更多的壓力其實是來自于中央政府的政治壓力。作為處于GDP考核和地區競爭中的城市政府，公共租賃房的短期機會成本是相當大的（盡管從長期來看，公共租賃房將有利于城市競爭力的提升）。如果沒有來自中央政府的壓力，地方政府之間的博弈結果必然是“拖字訣”。所以，在目前這種自下而上的問責體制尚未健全時，自上而下的壓力完全有必要。

城市政府承擔主要責任，并不意味著要回歸到住房體制改革前的公房分配制度。正如筆者在之前的文章《公租房企業化運營中的政府角色》（見《中國房地產》綜合版2012年第7期）中曾談到，公共產品的供給和生產是可以分離的，政府完全可以與企業建立公私合作的伙伴關系，這就如醫保機構、病人和醫院之間的關系一樣。

此外，目前地方政府的一種看法是，公共租賃房是否會吸引所謂低素質人口，造成各種社會問題。這種擔心主要涉及到一些外來務工人員大量流入的城市。這種擔心并沒有道理。原因有兩點：一是城市的發展本身需要各種層次的工作，實際上，隨著無限勞動供給的終結，一些外來務工人員已經開始供不應求，其收入甚至超過一些本科畢業生。從某種意義上來說，地方政府擔心的應該是這些人不愿意留下來。二是，即使政府沒有提供公共租賃房，他們本身也已經在城市“安營扎寨”，普遍存在的工棚、城中村就是例證。城市政府在過去不保障他們的居住權利，因而并沒有形成一些發展中國家普遍存在的貧民窟現象。地方政府現在將他們列入到保障對象，只不過是直面現實不再掩耳盜鈴而已。在實證研究方面，復旦大學陸銘等人（2012）的研究表明，城市規模每擴大1%，個人的就業概率平均提高0.039～0.041個百分點（各種社會問題往往與就業有關），其中低技能組別勞動力的受益程度最高。不過，盡管如此，如果某地的公租房一枝獨秀，確實有可能導致外來務工人員的更多涌入。解決的辦法并不是提高門檻，而是所有城市政府都應加入到保障外來務工人員的居住權利中來。同時，為了提高地方政府對公租房建設的動力，中央政府的財政補貼也非常有必要。目前，中央政府對地方新建公共租賃房是有補助的，重慶的公租房建設目前得到的中央補助最多。

三、為誰建公租房

公租房的保障對象大體上可以分為三類：一是中低收入住房困難家庭，他們的經濟支付能力難以通過市場購買或租賃住房，而按現行政策又不屬于經濟適用房和廉租住房的供應對象，這部分人是“夾心層”的主體；二是進城務工人員和其他外來人員中的住房困難者，他們中的相當一部分雖長期生活、工作在城里，但是由于沒有城鎮戶籍，尚未納入政府住房保障范圍；三是新就業的機關、事業單位和國有大中型企業中購房支付能力暫時不足的住房困難職工；除這三類外，還有一些雖屬經濟適用住房或廉租住房的保障對象，但由于房源供應不足尚在輪侯中的低收入住房困難家庭。

對于第一類和第三類保障對象，目前基本上沒有爭議。但將第二類列入到公租房的保障對象，盡管在中央政府的文件和一些地方政府頒布的公租房管理辦法中，有過明文規定，但實際執行情況并不令人滿意。例如在杭州的公共租賃房受理公告中，基本上就只是針對第一類和第三類人群，找不到外來務工人員的位置。其政策文件只是規定“外來務工人員集中的開發區、工業園區應以建設集體宿舍為主，由各區、縣（市）政府（管委會）獨立選址建設，以解決符合條件的外來務工人員的住房問題。”。北京的規定也大體類似，要求對于外來務工人員，除滿足北京的收入、住房規定和工作標準外，“由各區縣人民政府結合本區縣產業發展、人口資源環境承載力及住房保障能力等實際確定” 。

在住建部最新頒布的《公共租賃住房管理辦法》（2012年7月15日實行）中，針對戶籍家庭，談到了收入和住房標準；針對非戶籍家庭主要是外來務工人員談到了工作年限標準。在目前全國若干城市的公租房管理實踐中，普遍設定了4個標準，即工作標準、收入標準、住房標準和戶籍標準。其中，戶籍標準在逐漸淡化，這是一個好現象。表1總結了我國若干城市公租房的準入標準。總體上看來，標準或門檻的空間差異還是很大的。個別城市例如南京表面上沒有限制戶籍，但外來務工人員要求連續5年的社保，這也是相當難的。我們應該明確的是，中國未來城鎮化的主力其實是這些外來務工人員。如果公租房的門檻設定得這么高，那么目前這種的淺層城市化究竟到何時才能真正融合呢？另外，表1中唯有上海沒有針對公租房設定收入標準。原因或許與上海的公租房定價參照市場租金價格有關。筆者總體上的建議是淡化戶籍和收入標準，強化工作和住房標準，尤其是針對外來務工人員的公租房更應如此。

對于退出問題，實際上涉及到兩種退出。一種是公租房租賃對象本身的退出；另一種是投資主體的退出。對于后一種，筆者在前文中已有所論述（見《中國房地產》綜合版2012年第7期）。對于前一種，目前各地的管理文件都規定了若干種退出情形，包括公租房空置、轉租、不繳納租金等。重慶的實踐中允許租賃者在5年之后購買所租住的房屋，這類似當年英國的“購買權”計劃。除重慶外，其他城市尚沒有見到類似做法。筆者的初步感覺是，這種出售的辦法，在公共租賃房絕對數量短缺時不可行。

四、公租房建在哪里

清華大學秦暉教授最近在燕山大講壇中提到了美國和法國城市居住格局的差異，其中提到“同樣是西方城市，巴黎和美國城市的區別非常大，最大的區別是巴黎窮人住在幾環外，富人住在城里；美國窮人住在城里，富人住在郊區”。以往的分析都認為美國這種居住格局是汽車普及的功勞。秦暉教授認為事實并非如此，出現美國這種情形其實是窮人驅逐富人的過程。“其實美國政府沒有這樣主張，而是極力主張貧富混合居住，但可以讓窮人進來，就不能防止富人搬走，這是他們所面臨的大問題。”對法國來說，在巴黎郊區建設的大規模的公共租賃房雖然已幾次升級換代，但仍然不能避免居住隔離的問題。2005年巴黎郊區大規模騷亂就造成慘烈損失。發達國家公共租賃房最終由供給方補貼走向需求方補貼，也與此有關。所以，首先需要明確的是，無論是集中在郊區建造公共租賃房，還是在中產階層社區混居蓋部分公租房，都會造成問題，并沒有兩全其美的辦法。

在我國的實際情況是，居住分割一直存在。但這種居住分割并不是體現在明顯的窮人區和富人區的分野，陳釗等人（2012）最近對上海的實地研究表明，按戶籍身份而形成的居住區分割現象已經在上海這樣的城市中有所顯現，外來人口顯著更傾向于選擇外來人口比例較高的居民小區居住。要達到居住區上的完全融合，需要有25.02%的外來人口搬入本地戶籍人口比例較高的居民小區。

結合中國的實際情況，筆者的看法是，類似美國那種窮人趕走富人的情景在我國短期內不大可能出現，原因在于我國目前并不存在那種明顯的富人社區。公共租賃房的分散居住而不是集中居住并不會造成中產階層搬離社區。因此，配建公租房實現混合居住是一個最不錯的選擇。但確保混合居住政策得到良好執行的堅實基礎是地方政府相應的優惠政策。例如，可以采取容積率補償、低利率貸款和稅收減免等政策。以美國的馬里蘭州蒙哥馬利郡為例，政府強制規定每個規模超過50個住宅單元的開發項目都要包括15%的中等價格住宅單元——將保留其中的1/3 給當地的住宅委員會或非營利組織用于可支付出租住房計劃。相應對開發商有一定的容積率優惠——建造者可以獲得在地塊上多建造22%的住宅單元作為獎勵。此外，還包括向符合要求的開發商提供低于市場水平的貸款利率，以及提供一定的稅收減免政策等優惠。

另外，如果公共租賃房的服務對象主要是城市新貧民，其選址就不能遠離市區。根本原因是，這部分人收入本來就比較低，遠離市區造成的通勤成本會使公租房的吸引力大降，除非政府通過健全公共交通等公共服務降低通勤成本。一種方式是在地鐵沿線，距離地鐵站點步行10～15 分鐘之內的地段選址，建設高層高密度的住宅社區，在兼顧地價的同時，方便居民的交通出行。另一種方式是將城中村改造與公共租賃房的規劃結合起來，了解城市新移民的現有居住方式，然后就近選址規劃建設，這樣就不涉及到居住地轉換的問題。第三種方式是都市更新計劃，即合理利用存量房資源。一些20世紀80年代的5～7層居民樓，其地段非常好，但室內格局具有那個時代明顯的局限。政府完全可以與這些房東談判實施都市更新計劃，提高容積率，從而增加公共租賃房供給。現在一些城市一個不好的現象就是內環內往往都是低密度和低容積率（個別城市如保存歷史文化遺產可能因此受限可以理解），外環和郊區恰恰相反。這種容積率的管制方式完全是違背效率原則的。

五、誰實際受益

諾貝爾經濟學獎獲得者劉易斯在《發展計劃：經濟政策的本質》中曾經說，“再也沒有任何一方面的公共政策比住宅政策帶來的挫折和失望更多了。幾乎在每一個地方，計劃的意圖和實際成就之間的差距都大得令人憤慨”。在住房保障領域，我們也有過類似的情形。例如經濟適用房，在1998年房改后政府歸之為中低收入群體的主要居住選擇。結果，很多經濟適用房小區成了公務員小區或國有大型企業和事業單位的家屬樓。這就要提醒我們，一項政策或制度，誰是最終受益者并不確定。如果我們希望最終受益者與政策所擬定的受益者一致，還需要仔細斟酌。另外，福利經濟學的原理告訴我們，最好的改革是帕累托改進，即無人受損至少有一個群體福利得到增進的改革。如果退而求其次，改革至少要求是卡爾多改進，即存在凈收益。不過有時候，由于種種原因，例如理性有限性的制約、集體行動的困境或者是承諾的不可置信，一些卡爾多式的改革甚至包括帕累托式的改革未必能得到實施。這是改革的困境，非獨住房領域如此。

具體以公共租賃房為例，這是一項帕累托式的改革嗎？不是。因為這里面仍然存在福利受損群體。一個典型的群體就是直接與公租房競爭的租賃房市場，即使是像上海、重慶這樣參照市場租金定價的公租房定價體系，也會因為租賃群體選擇余地的增加出現市場租金價格向下調整的壓力。當然，這個損失在短期看是無法彌補的。在長期，有著更多的不確定性，例如公租房體系良好運行帶來的外部性會增加租賃房市場的需求。

那么，如果將政府看作一個經濟主體的話，政府的福利會受損嗎？如前所述，如果將公共租賃房看作是產業結構調整和城市化的助推器，那么短期的財政壓力是可以承受的。很多地方政府以低廉的工業用地價格招商引資，短期看來也是福利受損的。但通過增值稅的25%和以此配套的服務業全部營業稅，更重要的是商業居住用地的出讓，完全能夠收回成本。所以，當我們計算公租房的成本與收益時，除了要考慮社會收益外，還要考慮其帶動效應。我們最近的一項研究表明，農村的住宅投資之所以在城市化迅猛推進的同時還在增加，根源就在于進城務工的農民無法融入所在城市。外來務工人員攢夠錢了就回家蓋房，城市房價越高，城市越不友好，回家蓋房的動力越充足。但可悲的是，這些在農村蓋的房利用率非常低下。如果公租房做得好，基本公共服務如教育、醫療、社區服務等健全，這些人的消費會大幅增加。因此，考慮到這些溢出效應，傳統的只計算公租房的成本收益方式要改改了。

毫無疑問，城市低收入住房困難群體、新就業大學生和進城務工人員，他們將直接受益于公租房。也有一些人會抱怨某些公租房項目的位置或價格，但消費者選擇項的增加向來都是能增加其福利的，并且由于公租房只租不售且住房規格受限，導致渾水摸魚者沒有積極性，這就避免了經濟適用房以往的悲劇。當然，公租房的建設要與戶籍制度改革、農村宅基地制度改革以及基本公共服務均等化聯系起來，否則，對外來務工者來說，只是多了一項居住選擇而已，受益有限。

基金項目：

本研究受教育部哲學社會科學研究重大課題攻關項目（10JZD0025）、教育部2012規劃基金項目（12YJA790206）資助。

參考文獻：

1.陳釗等.戶籍與居住區分割：城市公共管理的新挑戰.復旦學報.2012.5

2.陸銘等.城市規模與包容性就業.中國社會科學.2012.10

3.劉易斯.發展計劃：經濟政策的本質.北京經濟學院出版社.1988

篇9

[摘要]我國社會保障性住房普遍受到資金瓶頸、土地瓶頸制約，保障房的進入、退出機制不完善，動態管理難度較大。同時，住房保障機構不健全，管理力量不足，且保障房職能分由不同部門履行，存在部門間的協調問題。文章認為需進一步明確政府在住房社會保障制度中的職責，盡快出臺保障性住房的專門法律法規，科學界定住房保障面和保障方式，明確保障范圍，確定住房補貼標準和住房建設標準，擴大社會保障性住房的覆蓋面，提高住房保障的效率。

 

[關鍵詞]社會保障性住房；住房政策；住房管理

[中圖分類號]D632.1[文獻標識碼]A[文章編號]1006-0863（2013）10-0057-04

一、我國社會保障性住房制度及其界定

住房社會保障制度是我國社會保障制度的重要組成部分，其實質是政府利用國家和社會的力量，通過國民收入再分配，為中低收入階層、住房困難群體及其他特殊社會群體提供適當住房，以保障其基本居住水平的制度，是對市場化住房分配機制的必要補充。住房社會保障包括以下內涵：（1）國家或政府是住房社會保障的責任主體；（2）住房社會保障的目標是滿足中低收入家庭的基本居住要求；（3）住房社會保障實施的保證和依據是相應的社會立法。

 

住房社會保障制度建設是一項政策性、社會性強，涉及面廣的系統工程，應遵循以下原則：一是住房保障水平應與生產力發展水平和經濟發展水平相適應，實行基本保障，須充分考慮住房保障需求狀況和財政支付能力。要在認真分析國情和經濟承受能力的基礎上，確定住房社會保障制度的總體目標，明確界定住房保障對象，量力而行，保障面不能過大，保障程度不能過高，確保住房社會保障具有可持續性。二是必須注重形成保障水平的層次性和保障手段的多元化。要采用多種保障手段使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。三是必須正確處理住房保障與市場機制的關系。在市場經濟國家，住房的特殊性決定了在住房資源配置中既有市場的作用，又有政府的作用。政府作為住房社會保障的責任主體，并不意味著政府要完全取代市場機制，更不是要破壞市場機制，政府對市場的干預主要是在市場機制無法發揮作用或無法充分發揮作用的情況下引導市場，對市場運行機制進行補充和修正，要盡可能利用市場機制和社會資源。

 

近年來，我國已經陸續頒布《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》、《廉租住房保障辦法》、《經濟適用住房管理辦法》、《廉租住房保障資金管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》等相關文件，形成了以廉租住房、經濟適用房、公共租賃住房、限價商品房為主體的住房保障體系。目前，從保障功能運行效果看，廉租房、公共租賃房等租賃型住房最能體現保障性功能，特別是公租房產權由政府持有，并由政府房屋主管部門和住房保障機構負責管理，具有較強的公共保障屬性。

 

二、我國社會保障性住房制度運行中暴露出的主要問題

（一）缺乏有效的全國與地方建設計劃，并未充分發揮社會保障的功能

目前，各地的保障性住房建設普遍存在著供需不均衡現象，這表現在數量和結構兩個方面。從數量看，保障性住房房源緊張，建設分配速度跟不上申請的速度，“人等房”的情況比較普遍，占居民家庭60%的中等及以下收入家庭無力購買商品房，需要借助政府的支持或通過保障方式改善居住條件[1]；從結構看，保障房建設的針對性、適用性不夠，區位規劃不合理，影響保障效果。目前，不少地方對本地區需要建設多少保障房，建什么樣的保障房，盲目性較大。這些地方仍然按計劃經濟的老一套辦法，通過估算方式確定保障房建設計劃，未能準確反映困難和低收入群眾的需求。據反映，在一些二、三線城市，符合經適房條件的人買不起房，買得起房的人卻不符合條件，造成經適房丟空。

 

同時，各地不同區縣在保障性住房的供應量和本區縣的實際需求量上也存在不平衡。新建保障性住房在開發時通常采用獨立式運作，即廉租住房或者經濟適用房住區與一般商品住宅是相互分離。在土地“招拍掛”出讓中，保障性住房往往只能選擇交通極其不便、配套設施不完善的遠郊區域，雖然初始購買成本低于一般普通住宅，由于用地規劃失配，交通、配套設施建設滯后使中低收入居民入住后需要支付較高的通勤成本、教育成本、服務成本。[2]特別是城市中心區在土地資源有限和急需改善住房條件之間存在著較大的矛盾，使跨區選房的現象客觀存在，而市與區縣、區縣之間目前還缺乏科學合理的轉移支付制度安排和必要的補償機制，保障性住房工作還需進一步統籌協調。

 

（二）保障性住房的分配機制不合理

保障困難家庭和低收入群體“住有其居”是政府實施住房社會保障制度的主要目標。因此，保障群體的界定、保障房資源的合理分配成為住房保障制度的關鍵。目前，我國在保障性住房資源配置方面存在的問題表現在：

 

其一，保障性住房的保障對象模糊，現行政策規定的標準條件過于籠統，不易界定，操作有一定難度。從原則上說，城鎮住房保障對象應該面向全部常住人口而不僅僅關注戶籍人口，即住房保障對象除了城鎮低收入家庭以外，還應包括城鎮長期務工人員。另外，公務員顯然不是低收入階層，但公務員住房一直列入經濟適用房政策管理。由于我國社會保障性住房供給對象界定的不合理，在實際實施過程中，許多城市都面臨無法準確界定住房保障對象的尷尬局面，出現保障不足和過度保障共存的問題。

 

其二，住房保障面和保障房種類面臨結構性調整。一方面，一些地方將中等偏下收入家庭納入住房保障范圍，并主要通過經適房、限價房方式予以保障。我國城鎮居民大多是中低收入者，政府目前要全部解決他們的保障房，顯然是不現實的；另一方面，大量農業轉移人口真正進入城市以后屬于無房戶，迫切需要解決住有所居的問題。同時，保障房種類趨多。目前，基本保障房形態有廉租房、公租房、經適房、限價房等類型，而一些省市區還將集資房、團購房等納入保障房范疇。保障房種類越多，管理的難度就越大；差價越大，尋租的空間就越大，越容易滋生分配不公、騙租騙買、尋租等亂象。

其三，我國社會征信信息平臺建設滯后，由此帶來保障性住房的申請資格難以核實，準入機制不健全。目前，在保障性住房分配中，雖然實行市、區和街道辦事處“三級審核”和區、街道辦事處的“兩級公示”制度，但由于住房保障、民政、公安、工商、地稅、社保、銀行、證券、住房公積金、車管等部門還沒有做到資源互通共享，多部門共同審核把關卻無法有效整合分散在各部門的社會信用信息，保障性住房申請人的收入、存款、證券、高檔消費品等資產情況存在核而難清問題。

篇10

關鍵詞：廉租房政策；執行；對策

中圖分類號：D62 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0118（2012）-03-0-02

住房問題不僅僅是一個經濟問題，也是一個重大的社會問題。當前，隨著城市化進程的加快，住房問題的必要性和緊迫性日益體現。當前，我國重要的房屋供應體系基本上呈現三個層次：對于收入較高的人群主要是商品房供應，對于較低收入家庭，實行“廉租住房和經濟適用房”為主的住房供應政策，對于經濟困難的家庭，主要是以產權歸政府所有廉租房進行供應。可以說，廉租房制度應該說是我國現行的住房保障體系當中最核心的組成內容。目前我國的廉租房只租不售，適用對象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免尋租現象的發生，是解決低收入群體住房問題，緩解住房消費領域矛盾的一種有效措施。盡管政府積極組織實施廉租房工作取得了一定成果，但我們也應該清醒地意識到廉租房制度在執行過程中仍存在一些不盡如人意之處，如廉租房資金來源短缺、廉租房保障設施缺乏、退出機制不完善等等，制約了這一制度在實踐中發揮更大的作用。本文正是通過對廉租房政策的研究，分析廉租房政策執行中存在的問題，以期對我國廉租房制度的完善有所幫助。

一、廉租房政策概述

根據建設部頒布的《城鎮廉租房的管理辦法》定義：“城鎮廉租房是政府和單位在住宅領域實施的社會保障職能，向具有城鎮長住戶口的最低收入家庭提供的租金相對低廉的普通住宅。它是政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。”廉租房在世界各國都比較普遍，即使在西方一些發達國家如美國、英國、新加坡都有相當一部分人住在由政府提供的住房里。在我國，廉租房絕大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我們可以將這種由政府以補貼方式扶持特定收入家庭的住房租賃消費，提高其居住水平，從而實現住房保障目的的一系列行為規則稱之為廉租房政策。

二、廉租房政策執行中存在的問題分析

（一）政策現狀

我國探索廉租房政策始于1998年。這一年，國務院在《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》中正式以文件形式提出了廉租房問題，要求各級政府根據家庭收入的不同層次制定不同的住房政策。此后，一系列的相關政策文件相繼出臺，可以說，經過多年的試點探索，目前我國已初步形成了以租金配租（即發放租金補貼）為主、實物配租（即分配給低租金住宅）為輔、多種方式并舉的廉租房制度。據國家建設部公布的情況和有關媒體，截至2008年底，全國656個城市中。己有586個城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，計劃安排廉租房資金達到79.4億元。

（二）存在問題

我國廉租房屋體系自起步以來，已經取得了一定的成效，但是在運行中依舊存在有一些問題。總的來說，存在以下問題：

1、廉租房資金來源短缺

廉租房是政府解決貧困人口住房間題的重要舉措，但資金來源不穩定卻是制約其發展的一大障礙。根據《廉租住房保障辦法》的規定，有九種渠道。雖然規定的資金籌措渠道不少，但在廉租房實踐中，大部分資金仍主要來源于住房公積金增值收益。公積金增值收益在提取風險準備金和支付管理費用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建設。此外，政府財政資金未能得以有效落實。尤其是中西部地區，由于經濟發展相對落后，政府則財力明顯不足，導致廉租房建設滯后。在住房商品化的進程中，如何調整政府的支出結構，擴大廉租房建設資金來源，將低收入群體的住房間題真正列入政府的支出預算安排，已成為廉租房制度建設的重要任務。

2、廉租房房源相對不足

從《城鎮廉租房管理辦法》的有關規定來看，廉租房的房源主要有四個途徑：政府新建、收購的住房；舊有的公房；社會捐贈的住房；其他渠道籌集的住房。其中，在當前居高不下的房價之下，政府新建、收購住房需要大量的資金，實施進程受到的阻力大。而舊有的公房存量也嚴重不足。住房分配貨幣化改革以來，新建商品房價格畸高，存量公房提租步伐緩慢，加之公房一部分已經通過房改的形式出售或者分給了本單位的職工，無法騰退。政府可以用做廉租房的公房數量極少。社會捐贈的住房則寥寥無幾，一些人甚至擁有不只一套房。他們寧可閑置也不愿意將其閑置的住房提供給社會。此外，隱形的房地產租賃市場的存在也使得部分房屋非法進入房地產二級市場，造成廉租房的房源供給短缺。根據廣州的調查，“十五”期間有22萬戶“雙特困戶”，需要解決住宅困難問題，但目前廣州市每年僅能提供500套左右的廉租房，現實情況與制度設計的情況存在差異，房源缺乏已經成為制約廉租房供應的一個瓶頸。

3、廉租房覆蓋范圍較小

廉租房保障體系的對象從狹義上講是最低生活保障制度保障的對象，即低保戶、貧困人口；從廣義上講應包括所有無法從市場獲得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城鎮戶口的城鎮居民，也包括城市中大量的流動人口。但目前各城市執行過程中的廉租房政策多限定在城市中低保戶與優撫家庭中的住房困難戶，而對于城市中的農民工、失業或待業的大學生等人群，則不覆蓋。以廣州市為例，廣州市規定只局限于具有“廣州市區城鎮戶籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于廣州市基本生活保障線，無自有產權住房或現自有產權住房人均住房居住面積在10平方米以下的困難家庭”。這樣的標準過于嚴格，會將城市中一些低保戶排除在外，更不用說外來務工的農民工了。筆者認為，廉租房是國家向弱勢群體提供的社會保障，它具有社會救助的性質，農民工、失業或待業的大學生等作為我國公民，承擔納稅等其它基本義務，同樣應有權獲得廉租房的權利以及保障資格。

四、廉租房政策有效執行的途徑

廉租房制度作為住房保障體系中的一項重要制度，其順利實施直接關系到政策的有效性問題。目前，我國廉租房政策執行過程中存在著諸多問題，迫切需要解決。筆者認為，我國廉租房政策執行應該應貫穿“助人自助”的理念，即借助社會、政府等外力的支持，同時和弱勢群體成員自身的力量與監督相結合，從而達到標本兼治的效果。

（一）開拓政府引導下的多元化融資渠道

廉租房政策的有效實施必然需要充足的資金作為支持，而目前在我國政府是廉租房建設資金的唯一投資主體。對于廉租房項目而言，大量其持續性的資金是必須的，如果不能保證在比較持久的一個時期之內擁有較為充足的資金則難以保證廉租房政策發揮最大的效能。前文提及目前在我國政府是廉租房資金投入的唯一主體，這種投資主體的單一性容易造成資金來源的不穩定性，其也必然對廉租房政策的執行造成巨大的制約。針對此種不足，在制定和執行廉租房政策時要積極吸收和借鑒國外的先進經驗，堅持在政府的主導之下積極地探索多元化的廉租房資金融資模式。

開拓政府引導之下的多元化融資渠道的一個最為有效方式就是積極探討民間私人資本的注入，積極尋求政府資本和私人資本的合作，吸引更多私人資本的參與，是拓寬廉租房融資渠道的必然趨勢，PPP模式應運而生。PPP，中文直譯為“公私合作”，意譯為公共部門和私人部門基于項目而形成的提供公共產品或公共服務的一種長期的合作伙伴關系。PPP模式在國外經常運用到公共實踐項目中，在國內仍然處于萌芽階段。傳統以來，我國基礎設施一直以來都是由政府財政支持投資建設，由國有企業或單位壟斷經營，這種建設管理模式存在浪費嚴重、效率低下、風險巨大等眾多弊端。隨著我國市場經濟的逐步建立和完善，在這些傳統的國有壟斷領域充分引入競爭，通過競爭來降低成本、提高效率、減少風險就成為市場發展的必然。而民間資本的進入就是市場競爭的充分體現，民間資本進入到公租房建設領域以后可以極大地拓展公租房的資金來源，在最大程度上保證公租房政策實施的連續性和持久性。因此這一模式是拓展廉租房資金來源的有效途徑。

（二）變通現有政策，擴大租房覆蓋面

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現共同富裕的必然選擇，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會的客觀要求，也是建立和完善城鎮住房新體制的必然要求。因此使居住有困難的人都能夠享受到公租房政策是實踐科學發展觀、建設社會主義和諧社會的具體表現。

首先，應該打破原有的戶籍限制，隨著我國戶籍制度的逐漸松動和變化，戶籍已經不再是人們生存的重要內容，越來越多的人進行著戶籍的遷移，人口的流動性也越來越大，在這種趨勢之下再簡單地以戶籍作為申請廉租房的條件之一就顯得不合時宜；其次，拋棄現有的家庭“雙困難”標準。隨著城市單親家庭的不斷增多、未婚工作人員的大量出現和“空巢”老人現象的日益顯現，以往的“雙困難”標準已經與現實出現一定的脫節，這部分人對住房有著特殊的需求，如果將他們排除在政策之外，勢必造成事實上的不平等，因此要對其進行必要的考慮。

現實中許多城市通過政策的變更對廉租房政策的覆蓋范圍不斷進行著擴大，一方面月收入的標準降低、另一方面對居住面積限制不再過分苛刻。還有一些城市，例如青島、貴陽等規定符合條件的畢業大學生也可以申請廉租房，這是在廉租房制度改革之路上邁出的重要一步，當然還需要不斷的拓展，目前還有一些人群例如不具有當地戶口的城市打工者、進城農民工、城鄉結合部土地被征后的農民等都被排除在廉租對象之外。

（三）合理設計保障性區位，改善保障設施

目前廉租房建設在區位選擇上呈現出許多的不足，例如許多廉租房在位置上比較偏僻、大多數在遠離城市主城區的郊區之外，這些廉租房相對獨立、遠離城市基礎設施，周圍沒有配套的相應保障設施，例如基本的銀行、郵局、超市等基礎設施缺少，公交車線路等也比較稀少不便于居民的日常生活和出行，對廉租房居住者的居住環境造成極大的影響，也嚴重制約了當地經濟的發展和廉租房居住者的就業和生活水平的提高。

因此廉租房在設計和建設的過程中要充分考慮廉租房的區位選擇，改善相應的保障設施。首先，保障性住房在選址上要充分考慮便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能過于遠離主城區，廉租房在選址時要重視新區、老區和郊區之間的規劃配置，一方面要避免廉租房建設的過度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房時要充分考慮與周圍其他小區和保障性設施的共享，要選擇周圍學校、銀行、郵局和交通方便的區位，保障廉租房能夠最大程度的發揮作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社會保障房項目不宜過大，低收入人群與高收入人群的居住用地應混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的規劃分布，混合生活方式能和諧高收入與低收入人群之間的隔離，促進他們之間的交往，緩解低收入人群的就業問題。

建立和完善廉租房政策是建設社會主義的內在要求，也是保障實現共同富裕的必然選擇。我國廉租房制度的建立充分體現了我國社會主義的優越性，自從其建立以來也發揮了重要的作用。雖然我國廉租房政策在執行的過程中還存在著一定的問題，但是筆者相信隨著我們對這一問題的重視和不斷發展完善，我國的廉租房制度必將越來越發揮著重要的作用。

參考文獻：