公租房管理實施細則范文
時間：2023-11-20 17:55:53
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篇1
佛山市禪城區(qū)公共租賃住房管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為進一步完善本區(qū)住房保障制度，構(gòu)建以公共租賃住房為主體的住房保障體系，公平、公正、有序解決本區(qū)符合條件的中低收入家庭的住房困難,改善本區(qū)外來務工人員和各類型人才的居住條件，根據(jù)《廣東省城鎮(zhèn)住房保障辦法》(廣東省人民政府令第181號)、《廣東省住房保障制度改革創(chuàng)新方案》(粵府辦〔20xx〕12號)、《佛山市保障性住房管理辦法》(佛府〔20xx〕72號)、《佛山市住房保障制度改革創(chuàng)新實施方案》(佛府辦函〔20xx〕436號)等文件精神，結(jié)合本區(qū)實際，制定佛山市禪城區(qū)公共租賃住房管理實施細則(以下簡稱細則)。
第二條 公共租賃住房是指由政府主導投資、建設和管理，或由政府提供政策支持，其他各類主體投資建設，納入政府統(tǒng)一管理，限定建設標準和租金水平，面向本區(qū)內(nèi)符合條件的中低收入住房困難家庭、外來務工人員和各類型人才等群體出租的政策性住房。
本細則所稱公共租賃住房包括廉租住房和租賃型經(jīng)濟適用住房，將廉租住房、租賃型經(jīng)濟適用住房同公共租賃住房合并管理，統(tǒng)一歸類為公共租賃住房(以下簡稱公租房)。區(qū)屬管理的住宅類直管公房將逐步納入公租房管理體系，對于空置的和原承租人已退出的住宅類直管公房(夫妻間轉(zhuǎn)名除外)要納入公租房管理。
第三條 本區(qū)行政范圍內(nèi)公租房的規(guī)劃建設、用地和資金安排、申請和分配、管理和監(jiān)督等相關活動適用本細則。
第四條 公租房的建設和管理應當堅持“政府主導、社會參與;統(tǒng)籌規(guī)劃、以需定建;適度保障、嚴格監(jiān)管”的工作原則，對供應對象實行有限期租賃并只租不售。
第二章 職責分工
第五條 區(qū)人民政府對全區(qū)公租房的建設和管理負責。
區(qū)國土城建和水務局為本區(qū)公租房的建設、分配、管理的主管主責單位，負責保障性住房的規(guī)劃、政策制定，負責指導、監(jiān)督全區(qū)住房保障工作，依據(jù)法律法規(guī)進行住房保障行政處罰等工作。
區(qū)公資辦負責統(tǒng)籌本區(qū)公租房的使用、增值、監(jiān)控、分析和管理工作。
區(qū)住房保障中心是本區(qū)住房保障工作組織實施機構(gòu)，負責做好公租房需求調(diào)查、建設、運營、管理以及保障對象的審核、保障等具體組織實施工作。各鎮(zhèn)(街道)應當設立住房保障管理實施機構(gòu)，配備相應的專職工作人員，協(xié)助區(qū)住房保障中心做好上述工作。
區(qū)委宣傳部、區(qū)委社會工作部，區(qū)政務監(jiān)察和審計局、區(qū)發(fā)展規(guī)劃和統(tǒng)計局、區(qū)環(huán)境保護和城市管理局、區(qū)財政局、區(qū)人力資源和社會保障局、區(qū)地稅局、區(qū)經(jīng)濟和科技促進局、區(qū)公安分局、區(qū)工商行政管理局等部門為本區(qū)解決符合條件中低收入家庭、外來務工人員和各類型人才住房困難的成員單位，各司其職，協(xié)同做好公租房的建設、管理等相關工作。
第三章 規(guī)劃建設
第六條 本區(qū)公租房建設納入本區(qū)“xx”住房保障規(guī)劃，納入國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃，按照以需定建的思路科學編制，分年度組織實施。
第七條 公租房可以由政府投資建設，也可以由企業(yè)和其他機構(gòu)投資建設。公租房房源可以通過新建、改建、配建、收購、租賃等方式多渠道籌集，具體有以下方式：
(一)政府投資建設、收購、租賃、改建以及接管、沒收的公租房。
(二)在商品住房開發(fā)項目以及“三舊”改造中的商品住房項目中按一定比例配套建設的公租房。
(三)企業(yè)經(jīng)政府批準利用自用土地投資建設的公租房。
(四)開發(fā)企業(yè)在商品房項目中按照公租房套型標準自行建設的用于租賃的住房。
(五)各類投資主體在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設及升級改造中，集中配套建設的公寓和集體宿舍。
(六)利用集體建設用地建設的公租房。
(七)社會捐贈及其他渠道籌集的住房。
第八條 公租房的建設應符合城市總體規(guī)劃的要求，要因地制宜、科學規(guī)劃、合理布局，交叉式建設，充分考慮居民的生活、工作、就醫(yī)、子女上學等實際需求，盡量安排在設施齊全、交通便利的區(qū)域。公租房建設應按照城市規(guī)劃要求配套建設道路交通、學校、醫(yī)院、文體等基礎設施、公共服務設施和商業(yè)服務設施，同期交付使用。
第九條 規(guī)劃部門在符合城市規(guī)劃控制指標的前提下，可按照控制性詳細規(guī)劃指標的上限掌握公租房項目容積率，并適當預留公共綠地。
第十條 公租房建設項目允許配建適量的商業(yè)服務設施，商業(yè)服務設施配建比例不得超過項目總建筑面積的20%。
政府投資建設的公租房配套商業(yè)服務設施，統(tǒng)一經(jīng)營管理，租金收入和其他經(jīng)營收入專項用于公租房建設。
社會力量投資建設的公租房配套商業(yè)用房可以獨立確權(quán)、經(jīng)營，經(jīng)區(qū)住房保障主管部門審核批準后可以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，但不得改變配套商業(yè)服務設施的功能。
第十一條 公租房以保障基本居住需求為原則，新建公租房可以是成套住房，也可以是職工公寓或集體宿舍。公租房的建設標準應符合廣東省保障性住房建筑規(guī)程的相關規(guī)定。可根據(jù)申請家庭的人口規(guī)模配租不同面積的成套住房，以集體宿舍形式建設的公租房，應執(zhí)行國家宿舍建筑設計規(guī)范，人均住房建筑面積不低于5平方米。
第十二條 公租房建設要嚴格執(zhí)行國家相應建設程序和住宅建筑規(guī)范，在項目進行報建時，應明確建設類型為公租房。公租房的驗收和保修，按國家有關規(guī)定執(zhí)行，公租房建設單位對其建設的公租房工程質(zhì)量負責。
第十三條 大力鼓勵在外來務工人員集中的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，由政府統(tǒng)籌規(guī)劃，按照集約用地、集中建設的原則，由政府直接配建或引導投資主體建設公租房。集中配建的公租房面向用工單位或者園區(qū)其他單位符合條件的人員出租。
第十四條 住房困難職工較多的單位，在符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃的前提下，經(jīng)政府批準，可以利用自用土地建設公租房，納入當?shù)卣夥坑媱潓嵭薪y(tǒng)一監(jiān)管，優(yōu)先向本單位符合保障條件的職工出租，剩余房源調(diào)劑安置其他保障對象租住。
第十五條 按照控制規(guī)模、優(yōu)化布局、只租不售、土地所有權(quán)和使用權(quán)不流轉(zhuǎn)的原則，經(jīng)省人民政府批準，可利用集體建設用地建設公租房。公租房建成后可向符合住房保障條件的對象出租，也可由政府或企事業(yè)單位整體承租后再向符合住房保障條件的對象出租。利用農(nóng)村集體建設用地建設的公租房應當整體確權(quán)，不得分拆確權(quán)，不得轉(zhuǎn)讓，不得抵押。
第十六條 公租房建設實行“誰投資、誰所有”的原則，整體確權(quán)并在房地產(chǎn)權(quán)證上載明公租房性質(zhì)。在公租房性質(zhì)不變的前提下，公租房可以整體(整幢)轉(zhuǎn)讓和整體抵押(利用集體建設用地建設的公租房除外)，不得分拆轉(zhuǎn)讓和分拆抵押。整體(整幢)轉(zhuǎn)讓公租房的，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應持相關材料到區(qū)住房保障主管部門備案，受讓人應與區(qū)住房保障主管部門簽訂監(jiān)管協(xié)議。
第十七條 各公租房建設項目的類別及性質(zhì)須經(jīng)認定，由建設單位(物業(yè)權(quán)屬單位)向區(qū)住房保障主管部門提出申請，填寫佛山市禪城區(qū)保障性住房項目認定申請表并提供相關材料，區(qū)住房保障主管部門對審核同意的項目予以認定并報市住建管理部門備案。
經(jīng)政府認定的公租房建設項目，經(jīng)相關部門審批后，免收各項行政事業(yè)性收費和政府性基金，并落實建設、購買、運營等環(huán)節(jié)免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、契稅、土地增值稅、營業(yè)稅、房產(chǎn)稅等政策規(guī)定。
第四章 用地安排
第十八條 公租房建設用地納入年度土地供應計劃，區(qū)國土部門在制訂住房建設用地計劃中要先落實公租房建設計劃所需用地(包括劃撥和出讓)，并明確具體地塊和空間布局。涉及新增建設用地的，應提前確定地塊，開展土地征收等前期工作，確保及時供地。收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于公共租賃住房建設。
第十九條 政府投資建設和管理的公租房項目，其建設用地使用權(quán)以劃撥方式供應;其他方式投資建設的公租房建設用地使用權(quán)，可采取出讓、租賃、作價入股等方式有償使用，并將所建公租房的租金水平、套型結(jié)構(gòu)、建設標準和設施條件等作為土地供應的前置條件。采取租賃方式的，可按年繳納土地租金。對需要辦理公租房建設用地手續(xù)的，要簡化程序，加快辦理。
第五章 資金籌集
第二十條 公租房資金來源主要包括：
(一)中央和省安排的專項補助資金。
(二)政府財政年度預算安排資金。
(三)提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益。
(四)土地出讓凈收益提取一定比例的資金。
(五)通過創(chuàng)新融資方式及公積金貸款等籌集的資金。
(六)出租公租房及出租、出售配套設施回收的資金。
(七)通過貨幣配建形式收取的資金。
(八)企業(yè)投入的自有資金。
(九)村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟合作組織投入資金。
(十)發(fā)行企業(yè)專項債券。
(十一)社會捐贈的資金。
(十二)經(jīng)當?shù)卣鷾士杉{入公租房籌集資金使用范圍的其他資金。
第二十一條 政府應建立保障性住房資金專用帳戶，所有公租房資金必須納入該專用賬戶，按照國家財政預算支出和財務制度的有關規(guī)定，實行收支兩條線管理。
第二十二條 政府性質(zhì)的公租房及配套設施的租賃收益專項用于償還政府建設的公租房貸款及利息、公租房及其配套設施的管理、維修、空置期的物業(yè)管理費用等。租金收入不足以償還貸款及利息的差額部分，經(jīng)政府批準可以其他收入的方式償還。
其他投資主體建設的公租房租金收入，應優(yōu)先用于歸還公租房建設貸款及公租房的維護和管理費用支出。
第六章 申請條件
第二十三條 本區(qū)公租房申請條件實行動態(tài)化管理，區(qū)住房保障主管部門根據(jù)本區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展水平和住房價格水平進行調(diào)整，報區(qū)政府批準后公布執(zhí)行。
第二十四條 本區(qū)公租房保障對象為：
(一)本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭(家庭成員包括配偶、共同生活的子女、父母和其他法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)關系的人員)。同時具備以下條件：申請人家庭具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍且實際在本區(qū)工作或居住;家庭人均年收入不高于上一年度當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入;家庭人均財產(chǎn)總額不高于11萬元，其中銀行存款和投資類資產(chǎn)不高于5萬元(資產(chǎn)審核內(nèi)容見附件1);申請人及共同申請的家庭成員在本市人均自有住房或租住政府公房、單位自管公房等建筑面積在15平方米(含15平方米)以下。
(二)符合條件的外來務工人員。同時具備以下條件：申請人家庭非本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍，但申請人須在本區(qū)工作并連續(xù)全額繳納社會保險費滿3年;家庭人均年收入不高于上一年度當?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入，家庭人均財產(chǎn)總額不高于11萬元，其中銀行存款和投資類資產(chǎn)不高于5萬元(資產(chǎn)審核內(nèi)容見附件1);申請人及共同申請的家庭成員在本區(qū)人均自有住房或租住政府公房、單位自管公房等建筑面積在15平方米(含15平方米)以下。
(三)符合條件的各類型人才。(另文規(guī)定)
第一節(jié) 政府投資籌集公租房申請條件
第二十五條 申請政府投資籌集的公租房(不包括政府投資在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設的公寓、集體宿舍和政府投資建設的人才公寓)須同時符合下列條件：
(一)申請人家庭為本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭。申請人及共同申請的家庭成員(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)關系的人員)具有本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍且實際在本區(qū)工作或居住，戶籍因就學、服兵役等原因遷出本區(qū)的，可作為家庭成員共同申請。家庭成員中有非本區(qū)戶籍的，若其在本區(qū)工作或居住(提供工作證明或居住證明)且在戶籍所在地未享受任何住房優(yōu)惠政策，可作為共同申請的家庭成員。
30周歲以上的單身人士(含離異、喪偶)，其父母(子女)在本市范圍內(nèi)自有產(chǎn)權(quán)住房，或父母(子女)租住的公租房家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米)的，可以獨立申請承租公租房。孤兒年滿18歲后，可獨立申請。
(二)申請人家庭未按房改政策購買公有住房，未參加單位內(nèi)部集資建房，未購買經(jīng)濟適用住房、限價房，不屬于村集體建房(村改居)和分房政策(包括宅基地分配)范圍，或享受過上述住房優(yōu)惠政策但家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米);未領取機關企事業(yè)單位住房補貼等其他購房優(yōu)惠政策。
(三)申請人及共同申請的家庭成員在申請日之前3年內(nèi)在本市出售、贈與、離婚析產(chǎn)、自行委托拍賣的房產(chǎn)或以其他方式轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)仍需計入在本市自有房產(chǎn)面積。
第二十六條 申請家庭因重大疾病等原因造成經(jīng)濟條件特別困難，在申請之日前3年內(nèi)(包括3年)在本市轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，應提供二級以上(含二級)醫(yī)院專科醫(yī)生明確診斷等相關證明材料，經(jīng)住房保障實施機構(gòu)審核批準后可以不納入計算在本市自有房產(chǎn)面積。
第二十七條 在房源空余的情況下，可接受其他類別保障對象的申請。
第二節(jié) 社會力量投資建設公租房申請條件
第二十八條 申請社會力量投資建設的公租房(不包括社會力量投資在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設的公寓、集體宿舍和社會力量投資建設的人才公寓)須同時符合以下條件：
(一)申請人家庭為本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍中低收入住房困難家庭或符合條件的外來務工人員。申請人及共同申請的家庭成員(包括配偶、共同居住的子女、父母和其他法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)關系的人員)不受戶籍限制，但須實際在本區(qū)工作或居住(提供工作證明或居住證明)。
(二)申請人家庭未按房改政策購買公有住房，未參加單位內(nèi)部集資建房，未購買經(jīng)濟適用住房、限價房，或享受過上述住房優(yōu)惠政策但家庭人均建筑面積在15平方米以下(含15平方米);未領取機關企事業(yè)單位住房補貼等其他購房優(yōu)惠政策。
(三)申請人及共同申請的家庭成員在申請日之前3年內(nèi)在本區(qū)出售、贈與、離婚析產(chǎn)、自行委托拍賣的房產(chǎn)或以其他方式轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)仍需計入在本區(qū)自有房產(chǎn)面積。
第二十九條 申請家庭因重大疾病等原因造成經(jīng)濟條件特別困難，在申請之日前3年內(nèi)(包括3年)在本區(qū)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的，應提供二級以上(含二級)醫(yī)院?？漆t(yī)生明確診斷等相關證明材料，經(jīng)住房保障實施機構(gòu)審核批準后可以不納入計算在本區(qū)自有房產(chǎn)面積。
第三節(jié) 各類投資主體投資建設的園區(qū)配套公寓、集體宿舍
申請條件
第三十條 各類投資主體投資在工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設的公寓、集體宿舍的供應對象主要為園區(qū)符合條件的職工，具體申請條件由公租房項目產(chǎn)權(quán)單位制定，報區(qū)住房保障主管部門批準后，報市住建管理部門備案。
第四節(jié) 各類投資主體投資建設的人才公寓申請條件
第三十一條 各類投資主體投資建設的人才公寓申請條件另文規(guī)定。
第七章 申請程序
第三十二條 申請本區(qū)公租房須提交以下申請資料：
(一)禪城區(qū)公租房申請表。
(二)戶口簿、申請人和共同申請人身份證、結(jié)婚證，離異或喪偶的提供相關證明，非本區(qū)城鎮(zhèn)戶籍人員還須提供居住證、社保證明、勞動(聘用)合同等。
(三)在戶籍所在地、實際居住地或外地擁有房產(chǎn)的證明材料，共同申請人所擁有的其他房產(chǎn)證明材料;承租住房的，提供租賃合同;有工作單位的，提交單位住房分配情況證明;其他居住狀況證明。
(四)申請人及共同申請人上一年度收入證明(工資收入含獎金、各類補貼、加班費或其他收入)，以及上一年度個人所得稅完稅證明或單位代扣代繳憑證;未就業(yè)的提供失業(yè)證明或其他相關證明;個體工商戶的提供營業(yè)執(zhí)照和上一年度個人所得稅及相關繳稅憑證。
(五)申請人及共同申請人擁有土地、房產(chǎn)、汽車的，提供近期的有資質(zhì)資產(chǎn)評估機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告。
(六)屬烈士家屬、優(yōu)撫對象、移交政府安置的軍隊離退休和離職人員、轉(zhuǎn)業(yè)復員軍人、孤老、殘疾人以及受到區(qū)政府以上各級政府表彰的勞動模范的，提供相關證明。
(七)家庭資產(chǎn)情況及其證明材料。
(八)計劃生育證明。
(九)誠信承諾書。
(十)其他證明材料。
前款規(guī)定的各類證明材料，應提交經(jīng)申請人簽字確認的復印件，并提供原件核對。申請不同類型的公租房，應根據(jù)該類型公租房的申請條件提供相應的證明。
第三十三條 公租房申請、審核、配租具體程序詳見附件2。
第八章 租賃管理及租金
第三十四條 公租房的租賃管理在政府統(tǒng)籌下，原則上實行“誰投資、誰具體管理”的方式進行公開配租。房源及配租檔案由住房保障實施機構(gòu)統(tǒng)一備案，任何非投資主體、非委托指定單位和個人不得擅自出租。房屋的日常維護和管理由政府指定的運營機構(gòu)或由產(chǎn)權(quán)單位自行負責。
第三十五條 建立公租房登記管理制度，住房保障實施機構(gòu)必須為公租房建檔立冊，并實行信息化管理，實施嚴格監(jiān)督。
第三十六條 處于輪候狀態(tài)的申請人家庭，在輪候期間家庭情況發(fā)生變動不再符合公租房保障條件的，取消該家庭的輪候資格。
第三十七條 取得配租資格的申請人發(fā)生以下情形之一的，視為自動放棄，本次配租作廢，但可重新申請：
(一)未按規(guī)定的時間、地點參加選房的;
(二)參加選房但拒絕接受選定住房的;
(三)已選房但拒絕在規(guī)定時間內(nèi)簽訂租賃合同的;
(四)簽訂租賃合同后不入住或放棄租房的;
(五)其他放棄租賃資格的情況。
第三十八條 每個符合條件的家庭只能申請租住一套公租房。
配租公租房房型與申請對象相對應，原則上2人及以下家庭分配一房一廳的住房。3人及以上家庭可斟情分配兩房或以上戶型。
第三十九條 公租房按照“經(jīng)濟環(huán)保”原則進行一次裝修，承租公租房的家庭不得對住房進行二次裝修、擴建、加建和擅自改變原有使用功能和內(nèi)部結(jié)構(gòu)。
第四十條 承租人不得將公租房出借、轉(zhuǎn)租、分租或閑置，不得用于從事經(jīng)營活動，不得擅自改變使用性質(zhì)，不得私自調(diào)換。
第四十一條 公租房租金標準根據(jù)市場租金參考價確定。(市場租金參考價的核定詳見附件4)
政府投資籌集的公租房租金按照套型建筑面積計收，對不同的收入群體原則上實施級差化租金，具體標準詳見附件5。租金計收比例根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展、保障對象承受能力以及市場房屋租金水平等情況進行調(diào)整。具體的調(diào)整時間和幅度，由區(qū)住房保障主管部門會同價格主管部門、財政部門提出意見，報區(qū)人民政府批準后公布執(zhí)行。
社會力量投資建設的公租房和各類投資主體投資建設的園區(qū)配套公寓、集體宿舍的租金標準原則根據(jù)實際制定，但不得高于同期、同區(qū)域、同類型普通商品住房市場租金參考價的80%，且必須經(jīng)區(qū)價格主管部門和區(qū)住房保障主管部門批準并備案。
各類投資主體投資建設的人才公寓的租金標準另文規(guī)定。
第四十二條 有自有產(chǎn)權(quán)住房家庭承租政府投資籌集的公租房的，享受租金優(yōu)惠的承租面積為總承租面積扣除自有產(chǎn)權(quán)房面積，其余面積按市場租金參考價計收。
有汽車(非營運)的家庭承租政府投資籌集的公租房的，其租金標準不得低于房屋所在地市場租金參考價的60%。
第四十三條 政府投資籌集的公租房租金收入，按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入國庫，實行“收支兩條線”管理。其中鎮(zhèn)(街道)投資籌集的公租房租金收入，先按照政府非稅收入管理的規(guī)定繳入?yún)^(qū)級國庫，區(qū)財政再全額返還給鎮(zhèn)(街道)。
第四十四條 承租人應按相關規(guī)定繳納租金及水、電、燃氣、有線電視、電信、衛(wèi)生、治安、物業(yè)管理費等費用。
第九章 續(xù)約及退出
第四十五條 入住公租房必須簽訂租賃合同并繳納租房保證金。租房保證金按照承租人月租金的3倍計收，住房保障實施機構(gòu)(出租人)應設立租房保證金專戶，實行專項管理。承租人騰退住房時，無違約責任的退還租房保證金，違約的可從租房保證金中抵扣應承擔的相關費用。
租賃合同應采用省住房和城鄉(xiāng)建設廳統(tǒng)一制定的租賃合同示范文本。原則上每個租賃期限為3年，租賃期滿后承租人經(jīng)審核仍符合條件的，可以申請續(xù)租。已簽定廉租住房租賃合同、經(jīng)濟適用住房租賃合同的，租賃期滿經(jīng)審核仍符合條件改簽公租房租賃合同，租金標準按照新規(guī)定執(zhí)行。
租賃合同中應明確以下內(nèi)容：
(一)房屋的位置、朝向、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設施和設備狀況。
(二)租金及其支付方式。
(三)房屋用途和使用要求。
(四)租賃期限。
(五)房屋維修責任。
(六)雙方的權(quán)利義務。
(七)停止公租房保障的情形。
(八)違約責任及爭議解決辦法。
(九)其他約定。
第四十六條 承租政府投資籌集公租房的保障家庭，應當自租賃合同屆滿之日前3個月內(nèi)向住房保障實施機構(gòu)申請續(xù)約。承租社會力量投資建設公租房，各類投資主體投資建設的園區(qū)配套公寓、集體宿舍和各類投資主體投資建設的人才公寓的應當自租賃合同屆滿之日前3個月內(nèi)向出租人申請續(xù)約，并如實申報家庭收入、資產(chǎn)、人口和住房變動情況，有關部門應當在25個工作日內(nèi)對其申報情況進行審核，住房保障實施機構(gòu)應將審核結(jié)果予以公示，公示時間不少于20日，并按以下規(guī)定處理：
(一)經(jīng)審核符合公租房租賃條件的，住房保障實施機構(gòu)(出租人)繼續(xù)提供公租房，視家庭年人均收入情況相應調(diào)整租金標準，并與承租人續(xù)簽租賃合同。
(二)經(jīng)審核不再符合公租房租賃條件的，按租賃合同約定退出所承租的公租房。
第四十七條 租賃合同期限屆滿未申請續(xù)約或申請續(xù)約未獲批準的，承租人應結(jié)清有關費用并于合同屆滿之日后30天內(nèi)騰退出公租房。
第四十八條 申請公租房后承租人及家庭成員出現(xiàn)或被發(fā)現(xiàn)有下列情形之一的，承租人應當按規(guī)定結(jié)清有關費用并退出公租房：
(一)家庭收入、資產(chǎn)超過規(guī)定標準的。
(二)購買、受贈、繼承或通過其他途徑獲得住房，人均住房建筑面積超過規(guī)定標準的。
(三)出現(xiàn)不符合承租公租房條件的其他情形的。
第四十九條 公租房承租人主動申請退出公租房的，應向住房保障實施機構(gòu)(出租人)提出解除租賃合同的書面申請;按規(guī)定退出公租房的，應結(jié)清水、電、煤氣等一切應當由承租人承擔的相關費用。
第五十條 租賃合同期限屆滿未申請續(xù)約或申請續(xù)約未獲批準以及被取消承租公租房資格的，應當結(jié)清有關費用騰退承租的公租房;暫時無法騰退的，給予6個月的過渡期，過渡期內(nèi)按同地段市場租金參考價計收租金;過渡期滿后仍不騰退的，按租賃合同約定處理，并在適當范圍內(nèi)公告，必要時申請人民法院強制執(zhí)行。
第十章 監(jiān)督管理
第五十一條 住房保障實施機構(gòu)定期對保障家庭進行資格審查，同時不定期進行隨機抽查，并通過群眾舉報、入戶調(diào)查、信函索證等調(diào)查取證方式，加強公租房保障資格和住房使用情況監(jiān)管。
經(jīng)審查或抽查，對不再符合保障條件的家庭，取消其承租資格;對家庭收入、住房、人口等情況發(fā)生變動，不再符合原核定家庭年人均收入標準、租金標準、補貼標準，但仍符合保障條件的，視家庭年人均收入、住房情況相應調(diào)整租金標準、補貼標準并根據(jù)變動情況及時變更住房檔案，實現(xiàn)公租房的動態(tài)管理。
第五十二條 申請人家庭被發(fā)現(xiàn)提供虛假資料申請公租房的，取消保障資格，5年內(nèi)不再受理申請人及共同申請的家庭成員的住房保障申請，構(gòu)成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。已實物配租的勒令其退出租住房屋，解除租賃合同限期30天內(nèi)搬出，并按照房屋所在地市場租金參考價補繳租金;已領取租賃補貼的，立即停止發(fā)放，并勒令其退還所騙取的租賃補貼，并按照銀行同期貸款利率補收補貼資金的利息。
第五十三條 公租房承租人有下列違規(guī)情形之一的，由住房保障實施機構(gòu)(企業(yè)或其他機構(gòu))勒令其退出租住房屋，解除租賃合同并限期30天內(nèi)搬出。自房屋收回之日起5年內(nèi)不再受理申請人及共同申請的家庭成員住房保障申請。依法追究相關責任人員責任，構(gòu)成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任：
(一)申請人不如實申報家庭情況及住房情況的。
(二)申請人擅自將租住房屋轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換的。
(三)無正當理由連續(xù)空置6個月以上的。
(四)無正當理由連續(xù)拖欠租金2個月或累計拖欠租金6個月的。
(五)擅自對租住房屋進行擴建、加建、改建、改變房屋結(jié)構(gòu)或改變使用性質(zhì)的。
(六)故意損壞租住房屋及其附屬設施、公共設施的。
(七)違反其他有關房屋管理規(guī)定或根據(jù)合同和相關法律規(guī)定應當收回住房的。
第五十四條 對出具虛假證明的單位或個人，由有關部門提請其上級主管部門或其他有權(quán)監(jiān)管部門依法追究相關責任人員的責任;構(gòu)成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
第五十五條 出租人在租賃合同存續(xù)期間不按規(guī)定的租金標準收繳租金或擅自向不符合條件家庭或個人出租公租房的，區(qū)住房保障主管部門應當責令其退回多收租金、追繳少交租金或者收回房屋，并將違規(guī)情況載入誠信紀錄。對拒不執(zhí)行的，可提請有關政府部門暫?；蛉∠渌硎艿膬?yōu)惠政策，依照有關物價管理法律規(guī)定進行行政處罰等方式追究其責任。
第五十六條 從事公租房相關工作的職能部門及其工作人員在規(guī)劃、計劃、用地管理、資金籌集、資金使用管理、資格審核、房源籌集、配租和監(jiān)督管理等工作中違反有關法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和制度，不履行或不正確履行職責，影響機關工作秩序和效能，損害管理和服務對象的合法權(quán)益的，追究其行政責任，構(gòu)成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。
對公租房相關工作中的行政管理行為有異議或不服的，可以向有關部門投訴、申訴，或依法提請行政復議、行政訴訟。
政府有關部門的問責制度參照《佛山市保障性住房管理辦法》的規(guī)定。
第五十七條 各類違規(guī)行為承擔的法律責任參照《廣東省城鎮(zhèn)住房保障辦法》的規(guī)定。
第十一章 附 則
第五十八條 單位自建并自行管理的公租房面向本單位職工出租的，應當參照本細則的規(guī)定，結(jié)合實際制定具體申請條件、分配及監(jiān)督管理方案，經(jīng)單位討論通過，報區(qū)住房保障主管部門批準后，報市住建管理部門備案。
第五十九條 納入公租房管理的住宅類直管公房，應當由區(qū)住房保障中心參照本細則的規(guī)定，結(jié)合實際制定具體申請條件、審核程序、分配方案、租金標準及監(jiān)督管理方案，經(jīng)區(qū)住房保障主管部門批準后，報區(qū)政府和市住建管理部門備案。
篇2
為全面貫徹《XX省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于加強公共租賃住房分配和運營管理的通知》（建保〔2016〕126號）精神，落實《XX縣公共租賃住房管理實施細則》（X政辦秘〔2017〕X號）規(guī)定，開展2021年公共租賃住房保障復核工作。結(jié)合我縣實際，制定本方案。
一、目標任務
對享受保障家庭的人員、財產(chǎn)信息進行審核比對。結(jié)合收入標準，執(zhí)行差異化租金管理，實施分檔補貼，給予租金優(yōu)惠。針對違規(guī)享受住房保障，轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)售、改變住房用途、租而不住等違反保障房管理規(guī)定的行為給予清理，全面維護保障房管理秩序，充分發(fā)揮保障住房的保障作用。
二、具體措施
本次復核由縣住保中心牽頭實施，縣民政局、縣公安局、縣財政局、縣人社局、縣市場局、縣自然資源和規(guī)劃局、縣征收中心、縣殘聯(lián)、公積金管理中心等單位配合。
（一）復核對象
XX縣正在享受公共租賃住房實物和貨幣保障的家庭。
（二）復核具體內(nèi)容
享受保障家庭的人口、收入、財產(chǎn)狀況信息真實性；享受保障人員與實際入住人員是否一致。
（1）保障家庭戶籍、財產(chǎn)、收入、人口、婚姻等變化情況；
（2）保障家庭享受低保變化情況；
（3）保障家庭住房變化情況；
（4）保障家庭車輛信息變化情況；
（5）保障家庭成員就業(yè)、工商注冊登記變化情況；
（6）其他相關情況。
（三）復核方式
本次復核方式采取居民自主填寫申報信息，部門審查審核的方式進行。保障家庭提供相關資料到房屋產(chǎn)權(quán)管理單位，領取并填寫《XX縣公共租賃住房復核登記審批表》，在規(guī)定期限內(nèi)如實申報，逾期未申報，視為超標準享受家庭，不享受租金優(yōu)惠，相關責任由保障家庭負責。資料范圍如下：
（1）戶籍變化。提供戶籍遷移證明復印件。
（2）人口變化。人口增加或減少提供相關證明復印件。
（3）房產(chǎn)情況變化。提供房產(chǎn)證或購房合同復印件，房屋被征收的提供征收安置補償合同復印件。
（4）收入情況變化。提交申請人及家庭成員收入證明。
（5）車輛、企業(yè)登記情況變化。提交相關證明復印件。
（6）申請人婚姻情況變化。提交變化證明材料復印件。
（7）低保情況變化。提交低保證復印件。
（8）其他情況變化。由保障家庭提供相關證明資料。
三、復核時限
本次保障住房復核分期分批執(zhí)行，2021年2月5日開始復核第一批實施貨幣保障家庭和實物保障的春光里小區(qū)和東苑小區(qū)保障家庭，3月15日完成。第二批復核和諧家園、寧山花園、濉蕪星城小區(qū)保障家庭，具體時間另行通知。
四、實施步驟
（一）申報填寫初審。
享受實物保障的居民在規(guī)定時間內(nèi)填寫《XX縣公共租賃住房復核登記審批表》，提供支撐附件復印件，報送房屋管理單位，房屋管理部門會同申請人所在居委會或工作單位進行信息初審，結(jié)果報屬地鎮(zhèn)（園區(qū)）審核備案。
（二）申報信息復核。
由縣住保中心牽頭成立復核工作組，組織有關單位，對填報信息進行比對核實，結(jié)果進行張榜公示。
（三）復核結(jié)果公示、確認。
復核工作組對符合公租房租住條件的家庭，根據(jù)《XX縣公共租賃住房管理實施細則》（X政辦秘〔2017〕X號）要求，進行保障標準核定，并進行公示，公示期7天。公示期滿，復核組向產(chǎn)權(quán)單位下達復核結(jié)果，按規(guī)定限期落實執(zhí)行。
對不符合保障條件的家庭終止保障資格，限期清理清退收回保障住房。對違規(guī)違法行為，按照相關規(guī)定給予處罰。
五、有關要求
（一）嚴密程序，認真審核。
各相關部門要按照工作程序和要求，認真審核，嚴格把關，秉公辦事，確保程序到位、審核到位，堅決杜絕不符合條件的人員弄虛作假、蒙混過關現(xiàn)象發(fā)生。
（二）強化責任，嚴肅紀律。
各部門要嚴格要求，盡職盡責做好各自工作，對不履職盡責、工作敷衍拖拉，造成復核任務不能按期完成的單位，啟動問責程序，追究相關部門及人員責任。
篇3
一、管理范圍
以贏利為目的，用于居住、經(jīng)營、生產(chǎn)的公、私出租房屋，重點是轄區(qū)居民小區(qū)中房屋產(chǎn)權(quán)所有人自行出租的房屋。
二、組織機構(gòu)
為加強對出租房屋管理工作的領導，辦事處成立以主任為組長，副主任及派出所、稅務所、工商所、房管所負責人為副組長，辦事處有關科室負責人和各社區(qū)服務站站長為成員的領導小組。
三、工作步驟
（一）宣傳培訓。按照上級文件和有關會議的要求，根據(jù)轄區(qū)實際情況，制定實施方案，安排工作重點和步驟，積極組織工作人員參加上級業(yè)務培訓，熟練掌握與稅收工作相關的法律、法規(guī)和政策，做到依法開展工作，采取多種方式，廣泛宣傳發(fā)動，召開社區(qū)出租房屋人員的宣傳動員大會，加強政策引導，爭取納稅人的支持，為順利開展出租房屋管理工作營造良好的輿論氛圍。
（二）調(diào)查摸底。根據(jù)轄區(qū)實際情況，對出租房屋較集中的路段、小區(qū)、寫字樓，組織人員開展一戶不漏的調(diào)查登記，準確掌握出租房屋、出租人的信息，并發(fā)放《致出租房屋業(yè)戶的明白紙》，向納稅人宣傳《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、相關稅收法律法規(guī)及《省地方稅務局個人出租房屋稅收管理暫行辦法》的有關規(guī)定，提高房屋出租人依法納稅、遵紀守法意識。
（三）動員納稅。為方便納稅人申報納稅，在辦事處設立申報納稅點，設立納稅咨詢電話，辦事處出租房屋管理辦公室與市地方稅務局分局，根據(jù)相關稅收法律法規(guī)，聯(lián)合對每戶出租房屋業(yè)戶下發(fā)申報納稅通知書，對納稅人提出的問題，辦公室工作人員要按照有關政策一一耐心解答，切實維護出租房屋人的合法權(quán)益。
四、有關要求
（一）加強組織領導。辦事處成立相應工作機構(gòu)，切實將此項工作納入重要工作日程，精心組織，強化措施，努力做到領導到位、人員到位、措施到位，確保取得實效。
篇4
關鍵詞：廉租房 政策執(zhí)行 微觀視角
廉租房是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞剑蚍铣擎?zhèn)居民低生活保障標準且住房困難的家庭提供的具有社會保障性質(zhì)的住房。廉住房作為住房保障制度以保障公民基本住房權(quán)利為目的，是社會公平與正義的彰顯。近年來，G縣廉租房政策的扎實推進在保障城鎮(zhèn)低收入家庭的住房方面發(fā)揮了舉足輕重的作用，但是不可否認，由于制度本身的缺陷以及各方面因素的影響，G縣廉租房政策在執(zhí)行過程中依然存在問題。
一、廉租房政策執(zhí)行偏差表現(xiàn)
1.縮小廉租房保障的對象范圍
《G城鎮(zhèn)廉租房管理辦法》第三條規(guī)定保障對象為“城鎮(zhèn)最低收入家庭的住房困難戶”，這與《廉租住房保障辦法》中的保障對象“城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭”相比，保障對象范圍減小，即低收入家庭和最低收入家庭之間的這部分家庭，其實不具有享受廉租房政策保障的資格。
2.廉租房保障資金來源單一
G縣廉租房保障資金的來源主要是兩個方面，一是中央、省、市的直補資金，二是縣級財政預算。而對于《廉租房保障辦法》中提出將“住房公積金增值收益余額”和“土地出讓凈收益”作為資金來源未能涉及。而對于縣級財政的預算部分，違規(guī)拆借用于其他基礎設施建設的現(xiàn)象屢屢發(fā)生。
3.廉租房資格審查不規(guī)范，退出機制不完善
按照《G縣城鎮(zhèn)廉租房管理實施細則》，對于申請程序和時間做了詳細說明，但是對于如何調(diào)查、如何核實卻沒有規(guī)定。在實際中的審查也不涉及到房、車等個人資產(chǎn)信息，僅限于縣政府職能部門間的信息互通，互通的結(jié)果多依靠具體經(jīng)辦人員的個人素質(zhì)、職業(yè)道德、知識觀念等因素，這給“關系資料”“面子證明”等問題的出現(xiàn)提供了條件。個別租戶因不符合廉租房保障政策被退出后，既不受廉租房政策保障，又無力購買經(jīng)濟適用房和普通商品房。
4.項目審批把關不嚴
按照法律和規(guī)范，廉租房單套面積不高于50平方米，應和普通住宅具有同樣的規(guī)劃設計標準。而在具體實際中，出于多個部門的博弈結(jié)果，“廉租房”自建成便有成為“貧民窟”的趨勢，一味的高層建設，一梯多戶設計，使得廉租房容積率偏高、日照不足、缺乏配套服務設施、沒有綠地、開敞空間狹小等問題。
5.輕視對違法行為的懲處
《G縣廉租房管理辦法》提出了對違法騙保、取得保障資格后不履行相關責任、相關職能部門工作人員違法的懲處措施，但這些措施要么偏輕，流于形式，要么難以界定。如對于沒有如實申報家庭情況的申請人，僅為“取消其申請資格”；對于騙租的，“責令其退還已領取的補貼或者退出廉租房”，最多“處以1000元以下罰款”；對于在廉租房管理中違法的行政人員，“予以行政處分或者追究其刑事責任”。在實際違法違規(guī)行為出現(xiàn)時，違法成本偏低，一定程度上縱容了個別人不惜成本騙取租金、住房以及公職人員瀆職、失職的行為，沒起到應有的“警示”作用。
二、廉租房政策執(zhí)行出現(xiàn)偏差的原因分析
第一，處于低收入的家庭比最低收入的家庭數(shù)量多，如果政府將全部低收入且家庭住房困難的家庭納入保障范圍，需要為此支出過高的費用，這種概念的轉(zhuǎn)換，政府容易完成保障目標，易于取得成績；而低收入家庭的界定工作剛剛開始，對于“低收入”的概念不盡了解，而普通群眾的直觀印象中對“最低收入”即“低?！绷私舛啵踔劣X得兩者等同，作為政府來說，鑒于“少給自己添麻煩”的立場，也不愿意去普及“低收入”的政策的內(nèi)容。
第二，作為廉租房政策執(zhí)行的主體――縣政府，在目前還是以GDP為主要指標的考核制度誘導下，廉租房的建設對于它來說無論是土地收益上還是財政收益上都具有負效應，這必然導致廉租房政策本身低效和執(zhí)行低效。就廉租房性質(zhì)而言，其本身具有福利性和非盈利性，不能用市場經(jīng)濟的約束機制去規(guī)范它的運營，政府處于“自利性”的考慮，必然會降低廉租房建設的積極性。由此，政府是能不建設就不建設，能不投入就不投入。
第三，廉租房準入資格審核中的各個單位的隸屬和管理權(quán)限不一定都在縣級政府，致使“聯(lián)審”這一制度在制定之初就陷入“可操作性差”的尷尬境地。特別是銀行等中央直屬和垂直管理的部門，地方政府無權(quán)要求其提供涉及個人隱私的數(shù)據(jù)和資料，導致資格的審查制度本身就不完備。其次，在具體的資料提供過程中，審核部門由于人力和財力的有限，不能挨個實地走訪調(diào)查資料。再者，由于民政部門的最低收入家庭數(shù)據(jù)是動態(tài)管理的，且時間序列和住房保障部門進行配租時掌握的數(shù)據(jù)具不同步，這可能導致本已經(jīng)不在“低保”范圍的家庭還有享受廉租房的資格。退出后的后續(xù)管理機制尚未建立，使得部分作為夾心層“高不成、低不就”，處境尷尬。這也是由于一貫以來的這種“重準入、輕退出”的觀念影響。
第四，政府長官受政績觀的影響，單純追求廉租房的套數(shù)和面積而忽略廉租房居住條件的舒適性、適宜性。這種“長官權(quán)威”一定程度上干擾了廉租房審批機構(gòu)的審核標準，有意或無意的使個別廉租房項目“帶病”建設。
三、改進廉租房政策執(zhí)行的措施
1.轉(zhuǎn)變政府觀念，建立完善的監(jiān)督考核機制
提倡建設民生服務性政府，將廉租房保障等一系列關系民生的指標納入政績考核體系，從程序上完善對地方政府的責任追究機制，嚴格推行官員問責制，而不是僅僅依靠地方的GDP 來衡量地方政府政績的好壞，以此督促政府轉(zhuǎn)變觀念，加大廉租房保障建設力度。在內(nèi)部監(jiān)督的同時，設置獨立于政府的廉租房審查監(jiān)督機構(gòu)，專門負責廉租房保障的實施和落實情況，從法律上保障監(jiān)督部門的至高權(quán)威和效力。充分鼓勵媒體、公民等參與近廉租房保障工作的監(jiān)督中來，最大發(fā)揮社會各界的監(jiān)督機制。
2.多渠道籌措廉租房保障資金
建立強制公積金增值收益按比例用于廉租房建設制度，從頂層設計具有可操作性的規(guī)范，確保公積金增值收益與縣級財政之間的相互溝通。完善縣級政府土地出讓金凈收益收支兩條線制度，以不低于10%的比例?？钣糜诹夥勘Ｕ腺Y金。嘗試金融信貸工具，通過政策優(yōu)惠吸引民間資本，運用PPP（public-private-Partnership）模式，通過證券、房地產(chǎn)信托投資基金、住房建設公債等籌集住房保障資金。
3.建立申請人信息共享平臺
聯(lián)合房管、工商、車管、稅務、公積金管理中心、銀行等七部門共享的廉租房保障申請審核的信息共享平臺。申請人在填寫申請表格之處就讓其簽署授權(quán)協(xié)議，授權(quán)住房保障中心管理部門有權(quán)利用其個人信息查詢資產(chǎn)登記情況。各個平臺的成員單位都有義務提供相關個人信心，通過系統(tǒng)平臺個人登記狀況，確保廉租房資格審核準確。
4.實施公租房和廉租房并軌政策
以“低收入家庭”作為廉租房保障對象勢必使得申請廉租房保障的家庭數(shù)量急劇增加，而作為縣城，其外來務工人員和畢業(yè)的外地大中專院校學生對公租房的需求有待提高。這為公租房和廉租房的并軌提供了可能。公租房的申請門檻較廉租房高，同時可以作為已不具有廉租房申請資格而又無力購買經(jīng)濟適用房的家庭在退出廉租房后的一個緩和政策，也可以視為為外來務工人員和畢業(yè)的大中專院校學生降低了廉租房的申請門檻，對最大程度的滿足這部分人員的住房需求，維護社會穩(wěn)定具有重要的意義。
參考文獻：
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篇5
【關鍵詞】保障性住房，物業(yè)管理
一.經(jīng)濟適用住房
經(jīng)濟適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。經(jīng)濟適用住房的購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)，具有商品性和保障性的雙重屬性。
（1）經(jīng)濟適用房物業(yè)管理的特點。市場性。經(jīng)濟適用房具有市場性。它是政府運用市場機制原理，把解決中低收入居民住房問題與社會住房保障體系相結(jié)合的結(jié)果。保障性質(zhì)。經(jīng)濟適用房關注的對象是中低收入階層。因為這些人經(jīng)濟收入不高，必須依靠政府的幫助，以達到合理的住宿。
（2）目前經(jīng)濟適用房物業(yè)管理存在的問題：①法律法規(guī)體系不完善。除國務院頒布的《物業(yè)管理條例》及相關配套法律法規(guī)等，對物業(yè)管理市場管理，主要的市場需求和管理，市場信息網(wǎng)絡建設和管理，市場價格和競爭的管理等方面，特別是經(jīng)適房尚未制定法律和條例。②市場競爭機制不健全。由于經(jīng)濟適用房物業(yè)管理市場立法的缺陷與滯后，大多房地產(chǎn)開發(fā)商通常不愿意將其開發(fā)建設的物業(yè)項目推向社會，自己成立物業(yè)公司，導致市場競爭機制難以建立并發(fā)揮作用。③價格機制不合理。購賣適用房大多數(shù)都是困難群體，不少人都是貸款購買住房，再加上購買家具，裝修費用，如果入住后每月再承受高額的物業(yè)費、電梯費等，無疑對住戶增加了負擔
（3）經(jīng)濟適用房物業(yè)管理發(fā)展的對策思考：①構(gòu)建和完善獨立的經(jīng)濟適用房物業(yè)管理法律法規(guī)。應結(jié)合發(fā)展的實際，沈陽市物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢，在基本框架下初步完善物業(yè)管理市場的法律制度，構(gòu)建獨立的經(jīng)適房物業(yè)管理法規(guī)政策。②在物業(yè)管理的市場競爭中引入招投標。招標，不僅是打破了物業(yè)管理的壟斷，形成適者生存的物業(yè)管理行業(yè)，提高物業(yè)管理服務水平的有力武器，而且是培養(yǎng)和提高物業(yè)管理市場競爭機制的重要手段。③建立健全市場價格形成機制。如何利用價格機制來激活經(jīng)適房物業(yè)管理市場，合理配置和利用資源利用，必須有政府部門的宏觀調(diào)控參與，在供應和需求平衡的前提下，完善價格形成機制和運行機制。
二、廉租房及公租房
1廉租住房及公租房物業(yè)管理中存在的問題
①廉住房及公租房的物業(yè)費用收繳困難。長期以來，困擾我們的一個突出問題是，租住廉租住房及公租房的人員多為社會救濟對象和剛剛步入社會的大學生，連自身的基本生活都難以保障。對于物業(yè)管理公司來講，公司自身的生存需要利潤，也不可能租住戶提供低成本的、公共的無償服務。
②沒有明確設置管理機構(gòu)和人員。從管理上來講，由于現(xiàn)成立的廉租及公租住房管理辦公室是臨時機構(gòu)，主管部門無明確的人員對現(xiàn)有廉租及公租住房進行管理，主要工作是對新建廉租住房工程的管理對舊收購廉租住房的改造，很難應對上千戶乃至上萬戶廉租戶的管理工作。
2推進廉租及公租住房物業(yè)管理工作擬采取的措施及政策。①首先應不斷加強制度建設，一個適應社會主義市場經(jīng)濟的管理模式，根據(jù)建設和諧社會時代的特點，為建設和諧社會，應盡快出臺廉租住房物業(yè)管理實施細則，實現(xiàn)管理技術和管理方法的有效結(jié)合。② 政府應該想盡一切辦法籌措資金，采用個人捐款和社會資助相結(jié)合的辦法，另外可以考慮從土地出讓凈收益的部分比例和住房公積金增值收益中，按規(guī)定提取的城市廉租及公租住房補充資金。③要加快對物業(yè)管理人員的培訓，確保持證上崗。
三、回遷房
回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。回遷戶的支付能力也差距較大。依據(jù)公平負擔原則，將階梯定價理論應用到回遷房物業(yè)服務費定價中，能使回遷住戶公平合理參與物業(yè)管理，有效提高住戶的支付能力。
（1）階梯定價理論及其實踐意義。階梯定價全名為“階梯式遞增（減）定價”，是指設置若干個階梯分段或分檔次定價計算費用的方法。源于德國的“公共負擔說”認為，國家在任何情況下都應以平等為基礎為公民設定義務。政府的行政行為在公共利益上的實現(xiàn)使得一些人或其他個別人在相同情況下承擔比其他人更多的義務，國家應努力調(diào)整和平衡這種不平均的義務，使得整個社會的平衡機制恢復。
（2）回遷住房物業(yè)費定價方式設計?；剡w住房物業(yè)服務費定價應結(jié)合住戶特點，將階梯定價理論應用到保障性住房物業(yè)服務收費定價方式中，其具體內(nèi)涵就是設計一種“量化住戶參與的物業(yè)管理工作”的定價方式。
①梳理并量化住戶可參與的基礎工作。由于專業(yè)知識和責任承擔能力所限，回遷住房住戶只能以出勞動力形式參與簡單的勞動和管理工作，比如綠化、保潔、維保、勤雜等基礎管理工作。首先，要細化物業(yè)管理的工作內(nèi)容，根據(jù)完成工作時間長短制定工作的工時定額；其次，通過住戶參與完成工作的質(zhì)量和工時定額量化住戶的工作量；最后，根據(jù)量化結(jié)果實行“按勞取酬”。
②分階梯定價收取物業(yè)服務費。保障性住房住戶參與物業(yè)服務工作后，可根據(jù)住戶參與的程度以及完成工作的質(zhì)量對其分階梯歸類，對每一類的勞動成果量化后，來抵消其物業(yè)服務費，這樣就形成了不同階梯分段的物業(yè)服務費。對于不能參加勞動的家庭，就必須全額承擔物業(yè)服務費，但因其特別困難不能交納，應由社會救濟或補助解決。
保障房建設是一項利民以及惠民的工程，保障房建設建成之后應當妥善管理維修，這樣才能真正的改變百姓生活以及居住環(huán)境。
參考文獻：
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一、工作目標
深入貫徹落實市委第十次黨代會和縣委第十二次黨代會議精神，牢固樹立科學發(fā)展觀，高度關注民生，整體推進和實施校安工程、醫(yī)療衛(wèi)生、文體廣電、基礎設施、社會保障等民生工程，加快完善我縣城鄉(xiāng)公共服務體系，解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題，不斷提高人民群眾的幸福指數(shù)。
20__年，我縣民生工程戰(zhàn)役范圍更廣、投資量更大，涉及教育、衛(wèi)生、文化、計生、體育、廣電、建設、房管、經(jīng)貿(mào)、交通、農(nóng)辦、民政等部門。全縣共計劃安排實施民生工程項目86個，預計項目總投資10.66億元，今年計劃投資約5.92億元。
教育方面：計劃投資.5萬元，繼續(xù)實施中小學校舍安全工程，完成22個中小學及6個公辦幼兒園校舍安全項目建設；文體衛(wèi)生和計生方面：計劃投資2400萬元，進一步加快縣廣播電視業(yè)務技術用房、萬星影城和新華書店建設步伐，健全完善基層公共文化服務體系建設；計劃投資2750萬元，啟動縣醫(yī)院病房醫(yī)技綜合樓二期工程、云陵社區(qū)衛(wèi)生服務中心及監(jiān)督所業(yè)務用房建設，建成縣計劃生育服務站業(yè)務樓，全面提升我縣醫(yī)療衛(wèi)生、計生服務水平。社會保障性住房方面：計劃投資1.46億元，重點建設公共租賃住房和限價商品住房，繼續(xù)推進廉租房、經(jīng)濟適用房建設，完成第三期廉租房、公租房及第一期限價商品房項目建設，啟動第四期社會保障性住房項目?；A設施建設方面：計劃投資5374萬元，完成境內(nèi)15座水庫除險加固工程，提高防汛抗洪能力；計劃投資3166萬元，在5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)著力實施農(nóng)村飲水安全工程，解決近6萬人飲水安全問題；計劃投資4000萬元，全面實施各自然村道路硬化工程，逐步完善我縣路橋建設，繼續(xù)推進山前一級漁港項目建設。強農(nóng)惠民方面：計劃投資750萬元，建設云陵、火田客運站，進一步提升我縣的交通營運能力；計劃投資5200萬元，全力推進日處理量3.5萬噸的第二污水處理廠項目建設，繼續(xù)實施30個村容整潔項目，著力改善人居環(huán)境；計劃投資萬元，實施新一輪“造福工程”，推進偏僻自然村250戶計1000人的住房搬遷工程；計劃投資460萬元，推進下河、陳岱、馬鋪、和平等4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)幸福園和敬老院項目建設；計劃投資2440萬元，進一步開展陳岱鎮(zhèn)岱東新村示范點建設，推進部分村莊土地整理、整治項目，著力促進農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展；計劃投資4800萬元，新建市民公園和恒晟百貨大樓等便民惠民項目；計劃投資4342萬元，實施新一輪農(nóng)網(wǎng)改造升級工程，進一步增強電力保障發(fā)展的能力。
二、組織機構(gòu)
民生工程戰(zhàn)役協(xié)調(diào)小組組長由縣委常委、宣傳部長擔任，副組長由縣政府副縣長擔任，牽頭單位為縣政府 辦公室，成員單位包括建設局、教育局、文體局、衛(wèi)生局、農(nóng)辦、交通局、廣電局、水利局、民政局、人口和計劃生育局、文化體育局、供電有限公司、經(jīng)貿(mào)局、發(fā)改局、財政局、國土資源局以及各項目所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、開發(fā)區(qū)管委會。協(xié)調(diào)小組下設辦公室，掛靠縣政府辦公室，負責全縣民生工程的組織協(xié)調(diào)、總體規(guī)劃、進度安排、項目管理以及督查指導。
三、總體要求
（一）加大項目管理力度?？h民生工程戰(zhàn)役協(xié)調(diào)小組統(tǒng)一指揮、指導、監(jiān)督和管理全縣民生工程項目實施。各成員單位和有關鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）相應成立民生工程工作組，建立健全項目臺賬，針對各個項目的不同進度，制定具體的工作措施，確定每個項目的完成時間和形象進度的關鍵節(jié)點，倒計時安排工期，及時跟蹤項目進度。
（二）強化項目建設現(xiàn)場管理。各項民生工程的業(yè)主負責人、項目經(jīng)理、項目監(jiān)理要堅持在現(xiàn)場到位管理，主動協(xié)調(diào)工程進展中的各個環(huán)節(jié)。以行業(yè)規(guī)章制度為依據(jù)，把好工程安全質(zhì)量關，制訂各項目的具體實施細則，嚴格按管理細則辦事，增強可操作性，保障施工現(xiàn)場管理的有序化，提高工作效率。
（三）加大服務力度。各有關部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（開發(fā)區(qū)）要堅決服從大局指揮，各盡所能、各司其責，緊密配合、互為促進。各有關部門要繼續(xù)下放審批權(quán)限、壓縮審批時限、優(yōu)化審批流程，形成無障礙、直通車的綠色通道，促進服務再提速。積極拓寬融資渠道，除積極向上爭取補助外，協(xié)調(diào)推進政銀企合作，促進項目資金供需對接，切實解決民生工程建設資金不足問題，確保民生工程的順利推進。
（四）加強宣傳發(fā)動。多渠道、多形式廣泛宣傳打好五大戰(zhàn)役、實施民生工程的重要意義，動員社會各界和廣大群眾關心、支持和參與民生工程戰(zhàn)役。大力宣傳戰(zhàn)役中的先進典型，激發(fā)各部門和項目業(yè)主、施工單位以更大熱情推進項目建設，進一步營造“比學趕超”的濃厚氛圍，促進各項民生工程建設有力推進。
（五）嚴格開展督查評比和信息通報。由縣政府辦公室牽頭組織制定實施相關督查機制和信息通報制度。由縣政府督查室采用定期和不定期相結(jié)合的辦法對各個項目的進展情況進行督查，確保民生工程的有序推進；各相關部門要于每月28日前上報項目進度及總結(jié)，民生辦要及時匯總并通報項目進展情況，總結(jié)經(jīng)驗、交流做法，表揚先進、激勵后進。
四、保障措施
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這兩年，一種由商業(yè)項目或工業(yè)廠房改建的“白領公寓”“單身公寓”如雨后春筍般在上海租房市場出現(xiàn)，并以相對比較低廉的價格，吸引了大量剛畢業(yè)的年輕人或打工族。然而作為集中式租賃住房，這幾類公寓由于缺乏相應的法律法規(guī)、設置規(guī)范和運營標準，很多項目事先并沒有經(jīng)過政府部門的審批和備案，再加上居住人員密集、混雜，政府監(jiān)管又缺位，具有很大的安全隱患。
筆者在多家租房網(wǎng)站上搜索上海的房源，不少都標有“白領公寓”或“單身公寓”字樣。這些房源中，除了小區(qū)內(nèi)的合租房外，其他都是集中式的租賃住房，一般位于高校、地鐵站、創(chuàng)業(yè)園區(qū)等附近。據(jù)筆者了解，在這些房源中，類似酒店式公寓的連鎖式“品牌公寓”最貴，租客一般是收入相對較高的白領；將一整層分割成很多個獨立小房間的“單身公寓”比較便宜，市區(qū)的價格一般在2000-3000元/間，最多可住兩個人，租客一般是剛畢業(yè)的大學生或外地來滬的年輕人；還有一種則類似于員工宿舍，按床位出租，一個床位在幾百塊，租客以學歷不太高的普通打工者為主。
調(diào)研中，筆者發(fā)現(xiàn)，這類租賃房既不同于小區(qū)內(nèi)住房，也不同于賓館，在消防安全方面應該有特定的標準。但到目前為止，國家對此并沒有明確的消防俗跡基本在套用經(jīng)營性賓館的標準，比如消防通道、警示標識、噴淋裝置、報警裝置等，基本按照賓館的標準，但這其實并不科學合理。此外，在治安方面，也需要在公安部門進行身份證登記、租賃合同備案，但一些公寓并未這么做。
由于安全隱患嚴重，2016年6月，上海消防部門曾清退過一家所謂的“白領公寓”。位于普陀區(qū)光新路上的一幢大樓內(nèi)部，1500平方米的空間竟然被人分隔成了204間房，用作“白領公寓”來出租，住宿人數(shù)超過300人。然而，居住密度如此大的建筑內(nèi)，其消防設施卻形同虛設，安全隱患嚴重。為了節(jié)約空間，2樓原本5米左右的層高，被劃分為上下兩層，用以分隔出更多的房間。樓上幾十間房間的住戶，只能通過一段木質(zhì)樓梯來逃生，唯一的走道也存在隱患。
問題及分析
筆者認為，對于這種對外經(jīng)營的集中式租賃住房，也就是所謂的“白領公寓”或“單身公寓”，不能一味地肯定或否定，而是要從兩個方面辯證地來看待這個問題。
一方面，在目前上海房價和房租均居高不下、公共租賃住房數(shù)又供不應求的情況下，這種價格相對低廉的房源，有著龐大的市場需求，特別是對于一些收入不高的年輕白領或打工族極具吸引力。
但另一方面，由于缺少政府監(jiān)管，這些集中式的租賃住房普遍存在很大的安全隱患，具體包括消防、治安等方面，亟需政府針對這類租賃住房出臺專門的規(guī)范、標準。
事實上，政府部門也已經(jīng)關注到這個問題。2016年5月，住建部副部長陸克華明確表示，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房，各地要根據(jù)實際，研究制定商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法。但到目前為止，上海尚未出臺相應的實施細則。
其實，在香港，也有很多這類居住面積很小的租金相對低廉的租賃住房存在，很多租賃房源甚至按照床位出租，但由于政府出臺了相關法規(guī)并納入監(jiān)管體系，總體比較安全、有序，暫時解決了不少收入較低的群體的住房問題。
筆者認為，對于這類集中式租賃住房，不應該一味地取締，更不應該任由其違規(guī)存在。為此，筆者建議，上?？梢越梃b香港在整治和管理這種租賃住房方面的一些經(jīng)驗和做法，明確主管部門，加強事前審批、事后監(jiān)管體系，并盡快出臺相關操作細則，對其進行規(guī)范。
建議
1.根據(jù)住建部要求，盡快研究制定商業(yè)用房改建為租賃住房的具體操作辦法，明確由房管部門（上海市住建委）作為主要管理部門，并聯(lián)合公安、消防等部門共同建立聯(lián)席會議制度，明確各部門分工、合作的具體事宜。同時，建議多個相關部門建立統(tǒng)一的集中式租賃住房信息平臺，將所有這類租賃住房的相關信息進行備案。
在地少人多、房價昂貴的香港，有不少人因為無力承擔高房租選擇住隔斷房，即由業(yè)主或二房東將一個住宅單位人為分割成多于兩個的獨立單位將其出租。隔斷房在香港有一個特定的名字“ǎㄒ秈潰俊保主要分布在香港島和九龍市區(qū)的舊樓里。ǚ康淖飪屯ǔJ敲揮兇矢襠昵牘共房屋的低收入人群、新到港或單身人士。ǚ康惱府主管部門為香港特區(qū)政府運輸及房屋局，香港立法會房屋事務委員也會專門討論ǚ課侍狻
為了保證ǚ康陌踩，香港特區(qū)政府從立法開始，對《建筑物（小型工程）規(guī)例》進行了修訂，規(guī)定自2012年10月開始，ǚ康南喙亟ㄖ工程一律納入小型工程監(jiān)管。根據(jù)新規(guī)例，業(yè)主如想在逃生樓梯或其防護門廊的圍封部分開鑿或改動門口、在房間內(nèi)安裝非承重墻、鋪設實心地臺等，均被視為小型工程。業(yè)主在進行相關工程時，要委任符合資格的建筑專業(yè)人士承建設計、監(jiān)督和進行，否則就屬犯罪。一經(jīng)定罪，最高可判處10萬港元罰款及六個月監(jiān)禁。
2.實行“發(fā)牌”制度。只有符合相應條件的租賃住房，才能獲得對外經(jīng)營許可證。針對這類集中式租賃住房，盡快明確其必須符合的各項條件和標準，具體包括基本配備、消防安全設施、監(jiān)控設施、管理制度、入住人員準入條件等，對于符合條件的這類租賃住房，發(fā)放允許經(jīng)營的“牌照”，對于未經(jīng)許可便對外攬客的，則予以重罰。
在香港，除了ǚ浚還有一種租金更低、但居住條件也更差的籠屋。所謂籠屋，是由鐵絲網(wǎng)分隔出來的一個個床鋪，一個居住單位往往能被分隔成十幾個籠屋。據(jù)統(tǒng)計，在香港有10萬多人居住在籠屋里。政府修建的公屋僧多粥少，難以申請，所以香港并沒有對籠屋進行簡單取締，而是于1998年頒布并實施了《床位寓所條例》，通過立法確保床位寓所符合消防、衛(wèi)生或樓宇安全的最低標準。
《床位寓所條例》把“床位寓所”規(guī)定為擁有12個及以上出租床位的居住單位，相關部門對符合相應安全標準的床位寓所發(fā)放牌照，嚴格禁止無照經(jīng)營，盡量保證籠屋在安全的范圍內(nèi)運營。任何處所的經(jīng)營模式如符合《床位寓所條例》對“床位寓所”的釋義，必須申領牌照后才可經(jīng)營，以保障入住者及樓宇其他使用者的安全。
值得注意的是，香港對籠屋和ǚ康畝ㄒ宀⒚揮幸勻司居住面積為指標，而是主要基于安全方面進行考]，因此考核標準加入了安全方面的指標。這一點，上海政府部門在制定、完善相關法規(guī)時，也可以借鑒。
3.對于這種對外經(jīng)營的集中式租賃住房，應納入上海整個租房市場的監(jiān)管之中，建立完善的全方位監(jiān)管體系，具體包括事前審批、事后監(jiān)管追責等。一方面，在發(fā)放牌照前，嚴格審批程序，并將相關信息進行備案，力爭將安全隱患消滅在萌芽之中；另一方面，在發(fā)放牌照后，也不能撒手不管，而是更要加強監(jiān)管，不定期進行抽查或整治，發(fā)現(xiàn)問題立即嚴令整改，對存在問題嚴重者予以重罰，甚至取締清退。
在香港，無論是ǚ炕故橇屋，都是全面納入政府監(jiān)管體系的。在事前審批方面，修訂后的《建筑物（小型工程）規(guī)例》規(guī)定自2012年10月開始實施后，新建ǚ康墓こ討柿磕芄淮釉賜釩壓兀有效地應對了安全、消防、衛(wèi)生等問題；籠屋“發(fā)牌”制度的實施，也同樣強化了審批過程。對于已經(jīng)存在的ǚ亢土屋，香港政府則加強對該類房屋的巡查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)違規(guī)，就會發(fā)出“清拆令”。
建議對于上海租房市場上已有的對外經(jīng)營的集中式租賃住房，特別是所謂的“白領公寓”或“單身公寓”進行全面排摸和專項整治，不符合相關要求的，在限定期限內(nèi)進行整改，并在相關部門進行備案；若拒不整改的，則要堅決予以取締，以免發(fā)生不必要的安全事故或安全事件。
4.市、區(qū)兩級政府進一步挖掘潛力，增加公租房供應數(shù)量，可由部分尚未售出的動遷安置房或共有產(chǎn)權(quán)房中轉(zhuǎn)化，也可從市場上收儲一些二手房源，簡單裝修后作為公租房出租。此外，對于一些閑置的商業(yè)項目或閑置廠房，也可由政府部門主導，按照相關標準進行改建后，作為公租房對外出租。
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一、指導思想
2012年保障性安居工程建設領域糾風工作，按照構(gòu)建社會主義和諧社會的要求，深入貫徹落實科學發(fā)展觀，圍繞保障性住房建設這一中心，以群眾滿意作為工作的衡量標準，根據(jù)全市糾風工作的要求，完善糾風工作機制，著眼保障和改善民生，著力在加強保障性住房政策措施監(jiān)管和防治不正之風上下功夫，加大民主評議政風行風工作的力度，力爭在行風建設上取得明顯成效，迎接十勝利召開。
二、組織領導
為確保糾風工作的具體部署落到實處，我局成立保障性安居工程建設領域糾風工作領導小組，具體負責我局住房保障糾風具體工作。
三、目標任務
根據(jù)市糾風工作的部署，結(jié)合保障性安居工程建設的實際，強化對保障性住房建設、住房資金使用、工程質(zhì)量和分配使用的監(jiān)管，及時向社會公布保障性安居工程建設計劃、建設進度等情況，堅持糾建并舉，注重預防、強化監(jiān)督、落實責任和措施，切實加強政風行風建設，努力實現(xiàn)今年糾風工作零差錯的目標。
（一）以保障性住房建設為著力點，強化目標任務的監(jiān)管。
按照保障性住房建設的總體部署，根據(jù)下達我市的住房保障工作年度目標任務，將任務分解落實到具體項目，進一步明確任務，夯實責任。盡快出臺《市住房保障工作考核約談問責實施細則》，完善約談問責機制。督促各縣區(qū)加快工程建設，跟蹤工程建設進度情況，加大日常督查和重點督查。通過多種渠道及時向社會公布保障性住房建設計劃、建設進度。
（二）以資金來源為切入點，強化對資金使用的監(jiān)管。
積極爭取中央、省、市政府等各級各部門對我市保障性住房建設資金的補助力度，通過多種方式拓寬籌措建設資金來源的渠道。加強對資金使用的監(jiān)管，嚴格財務制度，實行“收支兩條線”管理，做到建設資金?？顚Ｓ谩ず怂?，堅決糾正和嚴肅查處資金管理、使用過程中的違紀違法行為，確保建設資金正常運轉(zhuǎn)。
（三）以群眾滿意為出發(fā)點，強化對工程質(zhì)量的監(jiān)管。
加強對保障性住房建設工程質(zhì)量的監(jiān)督管理，嚴格控制基本建設程序，要求參建各方主體嚴格執(zhí)行《省保障性住房建設標準》。嚴格竣工驗收，全面落實住宅工程分戶驗收制度。近期將出臺《保障性住房質(zhì)量監(jiān)督實施意見》，強化建筑市場和施工現(xiàn)場的監(jiān)管聯(lián)動，主動邀請群眾代表全程參與質(zhì)量監(jiān)督。計劃選擇相山區(qū)的2012年公租房項目作為貫徹實施標準的試點，發(fā)揮示范項目的引領作用。
（四）以構(gòu)建和諧社會為基準點，強化對分配使用的監(jiān)管。
重新修訂《市廉租住房保障辦法》，制定嚴格的實物配租方案，規(guī)范各類保障性住房準入對象的申請、審核、公示、輪侯、配租配售以及發(fā)放租賃補助等環(huán)節(jié)的工作程序，實現(xiàn)房源公開、分配過程和結(jié)果等相關信息在媒體上公開，主動接受社會監(jiān)督。嚴格執(zhí)行年審和退出制度，確保保障性住房可持續(xù)運轉(zhuǎn)，定期或不定期對保障性住房使用情況進行檢查，及時糾正閑置、出租、出借、出售、改變用途等違規(guī)使用行為。
四、工作步驟
（一）準備動員階段（2012年1-2月）
傳達上級文件精神，統(tǒng)一思想認識，明確本單位的任務及具體安排。建立健全糾風工作機構(gòu)，制定實施計劃，明確工作分工。
（二）具體實施階段（2012年3-10月）
加強事前、事中和事后的監(jiān)督，通過分階段督察，加大對各項目立項情況、動工建設情況以及建成率情況進行督促力度，做好各保障對象的審核、公示和分配工作，查找存在的問題，明確整改任務。針對存在的問題認真分析原因，提出整改措施，修訂完善相關規(guī)定或制度，加強內(nèi)部的情況交流和檢查，結(jié)合各項工作，扎實推進行風建設。
（三）接受考核階段（2012年11-12月）
認真搞好自查自評，檢驗糾風工作的運作情況，寫好工作總結(jié)，建立長效運作機制，迎接上級的考核驗收。
五、落實措施
（一）加強組織領導，落實糾風工作責任制。
切實加強組織領導，加強制度的執(zhí)行力，及時堵塞漏洞。把糾風工作擺在突出的位置，認真履行職責，做到與業(yè)務工作一起布置、一起落實、一起檢查，按照糾風工作的責任目標，一級抓一級，層層抓落實，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的糾風工作大格局。
（二）加強督促檢查，堅決糾正損害群眾利益的現(xiàn)象。
我們堅持把解決保障性安居工程建設和管理過程中各種侵害群眾利益的行為作為糾風工作的重點，注重抓工作的重點部位和關鍵環(huán)節(jié)。把定期的督促檢查作為推動糾風工作的一個重要手段，對檢查中發(fā)現(xiàn)的重點問題，督促相關單位、相關人員限期整改，堅決遏制不正之風的滋生蔓延。充分發(fā)揮群眾和社會的監(jiān)督作用，及時糾正損害群眾利益的不正之風問題，取心于民，取信于民，確保各項工作落實到位。
（三）加強服務意識，深化政務公開。
進一步調(diào)整、擴充服務功能，規(guī)范各種房源配租配售的前期受理事項，簡化辦理程序，最大限度地方便保障對象辦理各種手續(xù)；拓寬咨詢渠道，完善電話咨詢、網(wǎng)上咨詢，及時更新各種政策信息等等，以大量的信息流服務于廣大保障群體，為符合條件的對象提供更便捷、高效的服務。
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關鍵詞：白山保障性住房；對策；思考
中圖分類號：F293 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）031-000-02
近年來，白山市委、市政府牢固樹立以人為本的發(fā)展理念，千方百計籌措資金，全力推進住房保障體系建設，深入開展城市棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)、農(nóng)村泥草房和林業(yè)棚戶區(qū)改造，積極解決廣大低收入家庭住房難題，全市城鄉(xiāng)居民住房條件得到有效改善。但在保障房建設的過程中，也逐漸的遇到了一些問題。為了更好了加強白山市保障性住房建設，我們還任重道遠。
一、強化保障性住房的建設規(guī)劃
近年來，我市對保障性住房總體建設規(guī)劃重視程度有所提高，省、市、縣紛紛建立了各自的保障性住房建設規(guī)劃，但規(guī)劃的實施力度上還有待于進一步的加強，對于保障性住房建設還沒有建立足夠硬性的考核機制。要進一步促進我國保障性住房的建設，應盡快建立全市性的保障性住房建設規(guī)劃，并實行嚴格的目標考核。我市采取各種措施，每月不少于2次對保障房相關政策落實情況進行監(jiān)督檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)政策落實不到位、放松質(zhì)量安全監(jiān)管、等違法違紀行為給予嚴肅處理。涉建部門盡量歸并審批事項、減少審批環(huán)節(jié)、壓縮審批時限，不定期召開聯(lián)席會議，對重大項目實行“一事一議”，確保項目按期開工。我市加大項目建設跟蹤督查力度。對工程進度實行動態(tài)跟蹤，督查各項目責任單位是否按要求及時開工，實行一旬一統(tǒng)、半月一評比、一月一通報，對存在問題進行分析梳理，提出解決方案。加強重點環(huán)節(jié)監(jiān)管，實行項目主與中標施工企業(yè)簽訂施工和廉政“雙合同”制度，并在建材、施工、監(jiān)理等方面嚴格把關，推行在建工程安全質(zhì)量遠程視頻監(jiān)控，確保每根鋼筋的使用、每塊混凝土的澆注、每個門窗的安裝都達到規(guī)范要求；邀請市人大代表、政協(xié)委員和群眾代表參加驗收，增強工作透明度，確保保障性住房成為民眾放心工程。
二、加大政府資金投入力度
住房保障先進地區(qū)的經(jīng)驗表明，保障性住房建設離不開政府資金的大量投入，政府首先要投資建設，征用大量的保障性住房，然后通過稅收減免、財政貼息、發(fā)放租金補貼等方式支持、鼓勵城市中低收入家庭買房、租房[1]。我市近些年來保障性住房建設過程中政府資金投入上的欠賬，導致真正意義上的保障性住房數(shù)量嚴重不足，中低收入家庭無房可買、無房可租，政府也就無法運用財政政策鼓勵、幫助中低收入家庭買房、購房。我市要解決好住房問題，需進一步加大政府資金投入，首先在解決保障性住房房源上下足功夫，興建、征用一批適合中低收入家庭購買、承租的中小戶型住房，再運用稅收、貸款、租金補貼等優(yōu)惠政策幫助中低收入家庭購買、承租住房，才能根本上解決好住房問題。
白山市委市政府落實爭取資金責任制，實現(xiàn)了爭取資金額度最大化。面對發(fā)展、改革、民生、新農(nóng)村建設等諸多艱巨的任務，在全力組織收入的同時，調(diào)動各方面因素，跑省進京，積極向國家、省等多方面爭取各項資金。一是落實年初制定的爭取資金任務，分解指標，細化責任，層層落實，全面超額地完成了爭取任務。二是搶抓發(fā)展機遇，把握國家產(chǎn)業(yè)政策和資源枯竭城市轉(zhuǎn)型政策，精心謀劃項目，爭取資金，積極與國家、省相關部門銜接。
三、配套財政體制改革
打破土地財政，削弱地方財政與土地收益的關系，及時進行稅收調(diào)整，增加地方財政收入。自分稅制改革以后，地方財政收入不可避免的受到了一定的影響，尤其是作為經(jīng)濟社會發(fā)展基層實施者的市、縣級財政受沖擊更大。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，地方財政支出迅猛增加，凸顯了地方財力的不足，如何籌措地方發(fā)展資金，成為市縣政府關注的焦點[2]。土地出讓金收入主要歸地方，近些年來已成為地方政府籌集資金的重要方式。土地屬于稀缺資源，針對土地的分配，存在此消彼長的關系，在地方政府對土地財政如此倚重的情況下，要地方政府減少土地出讓數(shù)量，增加保障性住房用地劃撥數(shù)量，意味著地方政府要損失大量的土地出讓收入。在不解決地方政府財政問題的情況下，大量增加保障性住房的建設，將面臨地方政府的重重阻力。土地財政受制于土地的數(shù)量，具有不可持續(xù)性的特點，嚴重依賴土地財政的局面，對地方政府也是巨大的風險，一旦土地資源枯竭，地方財政將更加困難。要打破土地財政，有賴于對地方財政結(jié)構(gòu)的優(yōu)化及稅收體制的全方位改革，變地方財政收入嚴重依賴于土地收益為以長期穩(wěn)定的稅收為主。這依賴于國家深層次的調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，優(yōu)化中央和地方的稅收分配格局，培養(yǎng)新的稅源。在條件成熟時，國家應參照西方國家經(jīng)驗，征收房產(chǎn)稅，以長期穩(wěn)定的房產(chǎn)稅逐步代替一次性的土地出讓金，這樣，既可有效遏制房價快速上漲的勢頭，又可保證地方政府長期穩(wěn)定的財政收入。
白山市濟規(guī)模小，財政保障能力差，靠自身發(fā)展來解決財力缺口十分困難，向上爭取資金依然是緩解我市財政支出壓力的有效措施。一定要增強責任意識、大局意識、緊迫意識，積極配合有關部門研究國家政策導向和資金投向，搶抓戰(zhàn)略機遇，最大限度地爭取上級資金和政策的支持。未雨綢繆，積極尋找其他有效增收新途徑、新辦法。把握國家出臺的一系列擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長宏觀政策的機遇，緊密結(jié)合白山經(jīng)濟建設的實際，找準尋求項目支持、資金扶持的切入點和連接點。當前要重點研究好、研究透《國家發(fā)展和改革委員會關于當前進一步擴大內(nèi)需促進經(jīng)濟增長的十項措施》、綜合性資源型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型試點、國家主體功能區(qū)規(guī)劃、國家循環(huán)經(jīng)濟試點市等一系列有關財經(jīng)政策，有針對性地選擇和申報項目，爭取得到更多更大更好的財力補助、專項資金、債務豁免等多渠道、多元化的幫助扶持方式。
動員和引導社會資本參與保障性住房建設，是解決保障性建設資金問題的重要途徑。積極引導民營房企參與保障性住房建設，可以有效緩解保障性住房建設資金不足的問題。近期推廣發(fā)展的公共租賃住房建設方面，相關政策就積極支持社會資本采取多種形式參與建設。在引導社會資本參與保障性住房建設方面，政府與企業(yè)應進一步協(xié)商建立合理的市場風險分擔機制，政府應該進一步提高行政效率，降低辦事成本，減少企業(yè)在開發(fā)中面臨的不確定因素，保證企業(yè)合理的開發(fā)利潤，調(diào)動企業(yè)投資保障性住房的積極性。
四、建立和完善個人信用體系
建立完善保障性住房購買申請公開公示制度，保證保障性住房真正惠及需要群體。我市的保障性租房尤其是經(jīng)濟適用房實施過程中出現(xiàn)的騙購、倒賣等問題，與我國個人收入統(tǒng)計制度的不完善及個人信用約束體系建設的滯后有很大關系。要讓保障性住房真正惠及需要群體，除應嚴格控制套型建筑面積，防止超標建設經(jīng)濟適用房外，還需要進一步嚴格保障性住房收入審查制度，落實好保障性住房購買公示制度，對于達不到保障性住房購買條件的，堅決予以清出，保證保障性住房真正惠及中低收入家庭。
分配公平、公開、公正是實施保障性住房政策的生命線。根據(jù)我市出臺的相關實施細則，按照“個人如實申請、社區(qū)群眾評議、房產(chǎn)部門管理、政府嚴格審核、逐級張榜公示、分類搖號排序、社會公開監(jiān)督、違規(guī)操作必究”的程序配租配售，采取居委會、區(qū)政府、市政府“三級審核、三榜公示”的方式進行資格審查，以保證保障房的公平分配。此外，市監(jiān)察、房管等部門，做到保障性房源、分配政策、分配過程、分配結(jié)果“四公開”，促進保障性住房分配的公平、公正、公開。同時，做好入住戶中低收入家庭經(jīng)濟收入狀況和人口增減的年度調(diào)查，據(jù)此認定該戶是否具備繼續(xù)承租和享受經(jīng)濟適用房的條件和資格，建立順暢的退出機制，使保障性住房發(fā)揮最大限度的保障作用。
五、提高土地利用效率
通過加強土地利用規(guī)劃，提高土地利用效率，及加強土地市場建設，打破土地二元結(jié)構(gòu)，增加建設用地供應水平。我市正處于快速城市化時期，城市建設用地緊張，這是導致政府難以增加保障性住房用地供應的重要原因。另一方面，我市土地利用效率還不高，農(nóng)村及城市棚戶區(qū)較普遍存在土地利用粗放的現(xiàn)象。應結(jié)合我市正在進行的新農(nóng)村建設、城中村及城市棚戶區(qū)改造，加強城鄉(xiāng)用地的開發(fā)整理，提高土地的利用效率，尤其是提高農(nóng)村宅基地及農(nóng)村基礎設施用地的利用效率，進一步優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)，增加土地的供給數(shù)量。條件成熟時，結(jié)合農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，逐步開放農(nóng)村土地入市交易，既提高土地綜合利用效率，又盤活農(nóng)村土地存量資源，為增加農(nóng)民收入提供新的增長點。在保障性住房的建設過程中，確定合適的戶型及容積率，同時加強保障性住房配套設施的建設力度，為中低收入家庭正常生活做好保障。
近期白山市出臺了《白山市土地利用總體規(guī)劃》，對全市土地利用現(xiàn)狀進行綜合分析評價研究，采用科學技術，預測土地利用變化，合理的劃分土地利用分區(qū)，根據(jù)需求提出規(guī)劃期內(nèi)的土地利用目標和方針，確定各業(yè)用地規(guī)模，以城市市區(qū)土地利用為重點，確定城市、建制鎮(zhèn)建設用地規(guī)模發(fā)展方向和建設區(qū)范圍，指導城市土地的集約高效利用，提出實施規(guī)劃的政策、措施。
除此之外，還應充分利用好資本市場，通過金融創(chuàng)新拓展公租房融資渠道[3]。建議探索建立房地產(chǎn)信托投資基金，以公共租賃住房為抵押，發(fā)行政府融資債券，將流動性較差的保障房資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更具有流動性的證券，促進民間儲蓄向投資轉(zhuǎn)化，提高保障性住房的資金籌集量。
六、加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管
把房地產(chǎn)市場整治納入監(jiān)管工作重點，組織開展了房地產(chǎn)市場專項整治工作。針對全市房地產(chǎn)市場主體多樣、開發(fā)建設水平參差不齊的現(xiàn)狀，首先在全市范圍內(nèi)開展了房地產(chǎn)市場摸底調(diào)查，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，研究制定了關于房地產(chǎn)開發(fā)建設市場專項整治實施方案，確立了以打擊出租、出借、轉(zhuǎn)讓營業(yè)執(zhí)照或資質(zhì)等級證書和無營業(yè)執(zhí)照或無資質(zhì)等級證書以及所承建工程與實際企業(yè)資質(zhì)不符或使用不符合國家標準建筑材料等櫓氐慵觳檳諶蕁
七、降低保障性住房建設成本
在保障性住房建設方面，引入招標機制，最大限度降低住房成本。項目的招標投標具有保障項目建設的公正、公平、公開，最大限度降低建設成本的作用。在我國的保障性住房建設過程中，也應該積極引進招標投標機制，最大限度降低建設成本，為住房困難家庭爭取最大利益。
參照有些省市的辦法，白山市應該制定措施，明確將通過收費減免、金融支持、貨幣化改革等多項舉措加快廉租房和經(jīng)濟適用房住房建設，并降低保障性住房建設成本，更大程度讓利于民。將對經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設一律免收城市基礎設施配套等行政事業(yè)性收費和政府性基金，降低建設成本，讓利于民。這部分收費項目共計14項，即市政公用設施配套費、建筑行業(yè)上級管理費、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程定額測定費、白蟻防治費、人防易地建設費、建筑施工超標噪音排污費、水土保持設施補償費、各類行政性證照費、地方教育附加費、散裝水泥專項基金、新型墻體材料專項基金、防洪保安基金、價格調(diào)節(jié)基金。另外，有7項經(jīng)營性收費項目將減半征收，包括：新建住宅供配電工工程建設費、工程咨詢費、工程監(jiān)理費、建筑物防雷裝置驗收費、環(huán)境評估費、室內(nèi)環(huán)境監(jiān)測費、工地圍墻廣告費等（不包括社會廣告）。還進一步明確，各地自行出臺的收費項目一律取消，不得再收。
住房問題已成為越來越成為全社會關注的熱點問題，我市采取了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策措施，遏制房價的快速上漲，但行政措施往往難以取得理想的成效，即使暫時性的出現(xiàn)房價的短暫下跌，但報復性的反彈往往更加猛烈。保障性住房建設種種問題的根源應該還是從政府在保障性住房建設上的骨干作用以及我國現(xiàn)行財稅分批體制上來找原因。地方政府承擔著保障性住房建設的重任，卻面臨著財力不足的困局。如何激發(fā)地方政府在保障性住房建設上的積極性，同時為地方發(fā)展提供必要的財力支持，成為我國解決保障性住房建設問題的關鍵。中央政府近年來，越來越清醒的認識到問題的關鍵所在，不斷反思和修正保障性住房建設過程中的失誤和不足。目前，正在著手研究房產(chǎn)稅的征收以及財稅分配體制的改革，充實地方政府的財力，將地方政府從土地財政中解脫出來。我們相信，隨著中央配套財政分配體制改革的深入進行，配合必要的考核手段，我市必將進一步增強保障性住房建設的積極性，住房問題必將逐漸得到圓滿的解決。
參考文獻：
[1]董麗晶，田源.完善保障性住房制度的思考與建議.中國國情國力，2011（9）.