公租房管理方案范文

導(dǎo)語：如何才能寫好一篇公租房管理方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務(wù)員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：存在問題；發(fā)展現(xiàn)狀；技術(shù)內(nèi)容；目的；意義

前言

公共租賃住房是我國保障性住房體系中的重要組成部分，是指政府投資或提供政策支持，限定套型面積，按優(yōu)惠租金標準，向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房，旨在通過梯度消費逐漸改善住房條件，解決城市中等偏低收入家庭及新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員等“夾心層”群體階段性住房困難問題。為了確保公租房的安全管理，采用多級安全協(xié)同管理技術(shù)是非常必要的。針對多級安全協(xié)同管理系統(tǒng)在公租房中的應(yīng)用展開分析，實現(xiàn)公租房的安全保障及科學(xué)管理，從而更好地管理公租房工程，實現(xiàn)我國公租房體系的科學(xué)發(fā)展。

1 公租房存在的問題

公租房在我國內(nèi)地還屬于新生事物，其特點是不同的小區(qū)比較分散，居住人群素質(zhì)不同，流動性也比較大。與普通的商品房相比，使用傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式來管理公租房，難度較大。

例如杭州田園地塊公共租賃房項目，這是我省、我市最大的公共租賃房項目。項目建成投入使用后將面臨的“收費難”和“退出難”二大難點。田園公租房項目力求采用多級安全協(xié)同管理技術(shù)來解決上述的兩個難點。

2 國內(nèi)外水平

公租房在我國內(nèi)地還屬于新生事物，但是在美國、德國、香港等發(fā)達國家和地區(qū)早已成為不可或缺的住房保障形式，為眾多低收入群體提供了基本的住房保障。對于人口較多的發(fā)展中國家，人人擁有住房所有權(quán)是不現(xiàn)實的，絕大多數(shù)公民應(yīng)得到住房居住權(quán)，而非住房所有權(quán)。發(fā)達國家的公共租賃房制度對于解決我國城鎮(zhèn)居民住房問題，彌補房地產(chǎn)市場的不足，保障居民基本的居住權(quán)利，具有重要意義。

全國最早開展公租房項目試點的城市是2005年的廈門。而直到2009年前后，各省各市公租房項目才開始逐步蔓延發(fā)展起來。由于公租房市場發(fā)展時間很短，目前市場還沒有成熟的公租房管理系統(tǒng)方案提供商。較為接近的模式是發(fā)展很多年的社區(qū)智能安防系統(tǒng)。

社區(qū)智能安防系統(tǒng)從90年代開始到現(xiàn)在，已經(jīng)歷了20多年的發(fā)展歷史。而產(chǎn)品形態(tài)也經(jīng)歷了單元模擬非可視對講、單元模擬可視對講社區(qū)、模擬門禁安防社區(qū)、數(shù)字門禁安防等多種形態(tài)變遷。近幾年隨著相關(guān)技術(shù)的成熟及社區(qū)用戶對產(chǎn)品需求的不斷提升，數(shù)字門禁安防在近幾年發(fā)展非常迅速。另外目前很多行業(yè)的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)從分立系統(tǒng)、分立設(shè)備發(fā)展到綜合管理系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)備上來。以中高端居民社區(qū)為例，以往的社區(qū)系統(tǒng)劃分為多個獨立的子系統(tǒng)，如梯控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、路燈及噴水控制系統(tǒng)、車庫出入控制系統(tǒng)、水費電費煤氣費三表合一等等，我們預(yù)計，今后社區(qū)系統(tǒng)將從分散分立的模式逐漸走向綜合的統(tǒng)一管理模式。社區(qū)系統(tǒng)今后發(fā)展的重點方向是數(shù)字化、集成化、系統(tǒng)化、智能化，尤其是系統(tǒng)化和集成化更是其發(fā)展重點。

公租房是由政府或公共機構(gòu)所有的，向用戶開放的公共租賃住房。目前國內(nèi)公租房市場的特點是總體數(shù)量大但分散，單個社區(qū)規(guī)模不大，分布范圍廣。公租房管理主體是各地方公租房管理中心，而公租房的特點又是較為分散，結(jié)合各省各市公租房特點，我們認為一個統(tǒng)一的高集成高智能高信息化的綜合管理平臺將是政府迫切需要的。這種平臺和系統(tǒng)對于改善政府對公租房的管理有現(xiàn)實的意義。這種分布式系統(tǒng)設(shè)備加統(tǒng)一的綜合管理平臺模型將很好的滿足公租房管理部門的各種管理需求。我們研發(fā)的公租房多級安全系統(tǒng)管理系統(tǒng)應(yīng)運而生。本項目無論是對政府管理部門還是對社區(qū)居民甚至對企業(yè)的發(fā)展來說，都有很多積極意義。

3 多級安全協(xié)同管理技術(shù)內(nèi)容

3.1 三級門禁管理：一級單元門門禁管理、二級電梯門門禁管理和三級住戶門門鎖管理。即通過住戶信息卡（信息綁定、卡片加密）對承租戶進行管理，利用網(wǎng)絡(luò)平臺實現(xiàn)繳費、催費，甚至對特殊住戶（信用差、已不滿足準入標準）實行信息卡暫停或注銷等功能。承租戶將憑借住戶信息卡入住，物業(yè)管理者也憑借住戶信息卡，通過對承租戶的信息和信用額度的高低進行核對后并實行分級管理，最終解決“收費難”和“退出難”這兩大難點。

3.2 三級權(quán)限管理：系統(tǒng)分社區(qū)物管、公租房管理中心及遠程運維系統(tǒng)三級進行管理，每級平臺擁有不同的權(quán)限和分工，將系統(tǒng)管理工作落到實處。

3.3 三重安全管理：住戶在單元門口、電梯內(nèi)以及房間門口均需刷卡授權(quán)后方可進入或使用，所有操作均留有詳細記錄可隨時追溯，小區(qū)安全性大大提高。

3.4 協(xié)同工作：各個子系統(tǒng)共享數(shù)據(jù)協(xié)同工作，盡可能的方便住戶和管理人員，減少辦事流程，節(jié)省時間。

3.5 信息管理：實現(xiàn)小區(qū)內(nèi)入戶、付費一卡通管理，建立信息服務(wù)平臺，水、電表采用集中抄表。

4 目的及意義

房屋租賃管理系統(tǒng)是基于先進的軟件和高速、大容量的硬件基礎(chǔ)上的新的房屋租賃管理模式，通過集中式的信息庫、自動處理信息以及服務(wù)共享，以達到公司降低成本、提高效率、改進管理模式的目的。它通過與企業(yè)現(xiàn)有的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)相聯(lián)系，保證房屋租賃管理與日新月異的技術(shù)環(huán)境同步發(fā)展。

近年來，全國各地開始建設(shè)大量公租房，“十二五”期間各地的建設(shè)規(guī)模更是驚人，如南京將建設(shè)9萬套500萬平方米的公租房，重慶則計劃實現(xiàn)4000萬平方米的目標，截止到2012年底，杭州市區(qū)已累計開工建設(shè)公共租賃住房300余萬平方米。公共租賃房覆蓋面較廣，不僅包括本地中低收入家庭，還將惠及新就業(yè)人員和外來務(wù)工人員，未來還有可能進一步擴大。

隨著各地公租房建設(shè)如火如荼的進行及首批公租房的投入使用，公租房的管理問題也隨之而來。公租房的特點是不同的小區(qū)比較分散，居住人群素質(zhì)不同，流動性也比較大。與普通的商品房相比，使用傳統(tǒng)的物業(yè)管理方式來管理公租房，難度較大。尋找一種統(tǒng)一的信息化服務(wù)管理系統(tǒng)輔助管理這些公租房社區(qū)是很有必要的。

由于目前的杭州的公租房基本都是新建小區(qū)，信息、食堂、商店、活動中心等配套設(shè)施比較完善，這些特點使得建立統(tǒng)一的服務(wù)管理系統(tǒng)是完全可能的。本項目研發(fā)的公租房多級安全協(xié)同管理系統(tǒng)就是結(jié)合多級安全和協(xié)同管理等概念，依托先進的全數(shù)字可視對講設(shè)備、高性能服務(wù)器以及人性化的軟件操作界面實現(xiàn)了公租房社區(qū)三級管理、三重安全和協(xié)同工作等特色功能，從技術(shù)層面徹底解決公租房“收費難”和“退租難”兩大難題。該平臺投入使用后，將大大節(jié)省公租房管理中心的運營成本，提高工作效率，提供更好的服務(wù)：房屋租賃管理系統(tǒng)可以迅速、有效地收集各種信息，加強內(nèi)部的信息溝通。各種用戶可以直接從系統(tǒng)中獲得自己所需的各種信息，并根據(jù)相關(guān)的信息做出決策和相應(yīng)的行動方案。

5 結(jié)束語

我國的公租房建設(shè)基本還處于起步階段，全國各地都在摸索適合自己的出路，可借鑒的經(jīng)驗并不多，面對公租房這一新興事物，各地公租房供給主管部門不可能立刻提出一個萬全之策，更不可能在短時間之內(nèi)建立起完善的公租房供給管理體系，這就需要社會各方力量廣泛參與，采用科學(xué)的管理方法，發(fā)揮科技的力量，將公租房政策這項惠民政策落實到實處。目前有一些城市或地方已經(jīng)提及此方面的需求，但是還沒有看到成熟的示范應(yīng)用。公租房多級安全協(xié)同管理系統(tǒng)實施成功，將會成為公租房的首創(chuàng)，也將使得杭州市公租房項目成為全國的信息化和智慧社區(qū)示范項目。

篇2

關(guān)鍵詞：工程管理；指導(dǎo)原則；管理方案

Abstract: This paper brings together ideas and experience of management team, combined with the engineering practice compiled regional management scheme.

Keywords: project management; guiding principles; management scheme

中圖分類號：TU71文獻標識碼：A文章編號：2095-2104（2013）

1、指導(dǎo)原則：

根據(jù)國家現(xiàn)行《建設(shè)工程項目管理規(guī)范》（GB/T50326-2006）規(guī)定的現(xiàn)場施工的指導(dǎo)原則是：在工程施工的全過程中，必須對質(zhì)量、進度、安全、成本進行控制，在限定費用、工期、質(zhì)量的標準的約束條件下，實現(xiàn)其項目的最終目標（成果性目標），也即經(jīng)濟效益和社會效益兩大目標。

2、管理體制——主要目標是今年要把回遷樓按期交工。

建立以建設(shè)單位現(xiàn)場工程師（甲方代表）為標段工程管理總負責(zé)，以土建監(jiān)理工程師為棟號監(jiān)理組長，水電各專業(yè)監(jiān)理工程師協(xié)調(diào)配合，以總監(jiān)理工程師為監(jiān)理領(lǐng)導(dǎo)核心的項目施工監(jiān)督管理體制（體系）。

3、各項監(jiān)督管理制度

（一）目標管理

主要的目標管理即項目的（最終目標）；32#～35#四棟回遷樓的在2012年底順利達到竣工驗收完成、按期交工；2#、19#、20#、21#、25#、26#、31#、38#、40#、42#、十棟樓2013年10月30日竣工驗收；質(zhì)量標準均為合格。

（二）質(zhì)量管理

1）施工準備階段，承擔(dān)本標段工程的監(jiān)理單位，應(yīng)按本標段工程的各棟號的建筑結(jié)構(gòu)特征、設(shè)計標準，在項目開工前20天向建設(shè)單位呈報切實可行的項目監(jiān)理組織設(shè)計方案，報建設(shè)單位審批后認真貫徹執(zhí)行。

2）在項目開工前20天內(nèi)應(yīng)由施工單位提報比招標文件中更為詳盡具體的施工組織設(shè)計給監(jiān)理單位，監(jiān)理單位應(yīng)認真審查，批準后在施工過程中監(jiān)督執(zhí)行。

3）在施工準備階段乃至施工過程中，各棟號土、水、電燈各專業(yè)監(jiān)理工程師，應(yīng)對進場的各類建筑材料的質(zhì)量進行嚴格把關(guān)，尤其鋼材，非國標、沒有出廠合格證不得進場，經(jīng)試、化驗不合格不得使用。否則，將對施工單位追究責(zé)任，監(jiān)理單位承擔(dān)連帶責(zé)任給予經(jīng)濟處罰。

4）堅持分部分項工程的“節(jié)點控制”制度。施工單位落實工程質(zhì)量的“三檢一評”制度，并及時將相關(guān)工程資料報于監(jiān)理公司，堅持做到上道工序不合格，下道工序不施工，杜絕質(zhì)量事故隱患。

5）重視監(jiān)理周例會制度，檢查總結(jié)上周施工的質(zhì)量、進度、安全、文明、成本的管理情況，查找問題，提出整改意見，確保整個標段項目目標的順利實現(xiàn)。

（三）進度管理（目標：按總工期要求控制節(jié)點進度計劃）

嚴格按照審批通過的控制性進度計劃（即項目的總進度計劃）的基礎(chǔ)上深化并實施分段進度計劃及子項目進度計劃和單體進度計劃、（季度、月度、周）進度計劃，在周例會、月例會上要審核進度完成情況，對實施進度計劃進行跟蹤檢查，對存在的問題分析原因并糾正偏差，必要時采取糾偏措施（即調(diào)整進度計劃）。

本區(qū)域的4棟回遷樓及地下室是本組工程的重點；（地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝修、建筑屋面、建筑給排水采暖、建筑電氣、智能工程、通風(fēng)與空調(diào)、電梯等分部工程以及各分部工程所含的各分項工程。）

結(jié)合實際，目前主要做到以下幾方面控制工作：

1）加強線寸控制，確保樁位的準確性。

2）對樁施工單位返到坑底的標高進行復(fù)核。

3）督促總包單位與（分包）樁施工單位密切配合，包括局部重新放線、放樁點、標高控制、樁位復(fù)測等；監(jiān)理要進行復(fù)測工作。

4）督促監(jiān)理公司進行旁站監(jiān)理，有問題及時匯報。

5）針對打樁過程中出現(xiàn)的爆樁、成樁樁頂標高過低無法接樁等問題，及時與設(shè)計院溝通，研究出補樁方案。

6）全力配合樁施工單位施工，包括土基處理、修便道、修坡道及現(xiàn)場協(xié)調(diào)等工作。

7）配合勘測公司進行樁基檢測，包括做靜載和小應(yīng)變。

8）地下室防水施工前要檢查基層質(zhì)量、原材料合格證、轉(zhuǎn)角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏質(zhì)量等。

（四）安全管理 （目標：杜絕惡性事故發(fā)生）

建設(shè)與監(jiān)理單位要定期對施工單位的安全生產(chǎn)給予監(jiān)督檢查。

1）施工單位認真執(zhí)行國家關(guān)于安全生產(chǎn)的法律法規(guī)，堅持“安全第一、預(yù)防為主”的方針，做到以人為本，安全施工。

2）施工單位項目部應(yīng)對項目的特點進行安全生產(chǎn)策劃、設(shè)計并形成計劃文件，規(guī)劃安全生產(chǎn)目標，確定過程控制（對有各個分部分項“節(jié)點考核”組成的單位工程過程控制）要求，制定安全技術(shù)措施，要配置必要的資源（安全設(shè)施及專職安全工程師等），確保安全生產(chǎn)目標的實現(xiàn)。

3）安全設(shè)計（計劃）文件應(yīng)在項目開工前編制，并隨施工組織設(shè)計同時報于監(jiān)理單位備案。

4）安全計劃的內(nèi)容：

①工程概括、控制程序、控制目標、安全組織機構(gòu)、職責(zé)權(quán)限，規(guī)章制度，資源配置安全措施，檢查評價，獎懲制度。

②針對工程特點，根據(jù)施工方法，施工工序，安全法規(guī)和標準的要求，采取技術(shù)措施，消除安全隱患，保證安全施工。

③高層建筑腳手架和立面防護的搭設(shè)，必須滿足有關(guān)安全規(guī)程規(guī)范的規(guī)定。高層建筑建筑腳手架應(yīng)有設(shè)計計算書，附于施工組織設(shè)計文件中。

④對結(jié)構(gòu)復(fù)雜、施工難度大的工程，除編制項目安全技術(shù)總體計劃外，還應(yīng)制定其單位工程或分部分項的安全施工措施。

⑤對特殊過程（即特殊分部分項工程）如：高空作業(yè)、井下作業(yè)、水上作業(yè)、深基坑開挖、爆破作業(yè)、安全用電、腳手架和有毒有害作業(yè)，應(yīng)編制單位安全技術(shù)方案和措施。特殊工種人員應(yīng)持證上崗。

5）安全技術(shù)措施包括：防火、防毒、防爆、防洪、防塵、防雷擊、防坍塌、防物體打擊、方溜車、防高空墜落、防環(huán)境污染等。

以上安全管理內(nèi)容及其措施，施工單位務(wù)必認真落實。否則，發(fā)生安全事故，由此造成對建設(shè)單位的質(zhì)量、進度等一切經(jīng)濟損失，皆由施工單位全權(quán)承擔(dān)。

（五）、投資（成本）管理（目標：控制在可研投資指標范圍內(nèi)）

施工成本是開發(fā)成本的極為重要的組成部分。因此，標段內(nèi)各棟號各專業(yè)監(jiān)理工程師，必須做好以下項目施工成本管理工作：

1）在施工過程中，應(yīng)嚴格地、準確地掌握和盤點自己所監(jiān)理棟號的本專業(yè)的周、旬、月工程項目的形象進度實際完成的工程量，由棟號監(jiān)理組長匯總上報建設(shè)單位現(xiàn)場工程師審核，以及工程、財務(wù)部門備案。為建設(shè)單位撥付工程進度款，提供準確可靠的依據(jù)。

2）各棟號個專業(yè)監(jiān)理工程師，應(yīng)認真配合建設(shè)單位工程、技術(shù)成本部門做好機構(gòu)設(shè)計變更、技術(shù)簽證的工程量的經(jīng)濟成本的核增核減的核定工作。

3）監(jiān)督各棟號文明視功能，對于違反地方政府關(guān)于文明施工規(guī)定的棟號，有效提出整改意見或處罰。

（六）、合同管理 （目標：保證合同順利執(zhí)行，為工程支付、索賠提供依據(jù)）

施工階段的合同管理，是對工程施工合同條件的擬定、協(xié)商、簽署、執(zhí)行情況檢查和分析等環(huán)節(jié)進行的組織管理工作，以期通過合同體現(xiàn)進度、質(zhì)量、投資、安全任務(wù)的要求，同時維護雙方當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益。

施工合同的內(nèi)容，涵蓋了整個項目工程的方方面面，每一個條款都充分體現(xiàn)了建設(shè)單位的目標值，施工合同是項目建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，合同中的每一條款都必須在工程建設(shè)中得到貫徹，執(zhí)行。

按施工合同中所定的各條款精神，結(jié)合國家頒布的法規(guī)、規(guī)程，施工規(guī)范與驗收標準去檢查、去監(jiān)督、去控制、去管理項目工程建設(shè)，這也是合同管理的另一個方面。

（七）信息管理（目標：保證有序、暢通、準確、真實、完整）

為保證信息資料的完整性，系統(tǒng)性和真實性，項目管理人員必須高度重視信息資料的收集、整理和保管工作，要將信息資料的形成落實到施工工作的每道工序，每項規(guī)劃之中去，牢固樹立信息檔案的形成是專業(yè)工程師工作最終成果的觀念，應(yīng)指定專人負責(zé)對日常信息文件資料集中收發(fā)和管理，及時整理、真實完整，分類有序。

（八）、工程監(jiān)理管理（目標：人員配備合理，勝任）

監(jiān)理是工程建設(shè)主體的參與方，作為甲方，對于監(jiān)理公司的管理，一方面放手讓他們?nèi)ス埽{(diào)動他們的積極性，為他們的工作掃清障礙，比如有的施工單位不配合，我就去找他們的項目經(jīng)理和老板談，要求他們履行合同規(guī)定的義務(wù)，支持監(jiān)理單位的工作；另一方面對監(jiān)理人員的工作狀態(tài)和工作成果進行監(jiān)督，對于不稱職的監(jiān)理人員，經(jīng)請示領(lǐng)導(dǎo)后堅決調(diào)換。

方法及措施：監(jiān)理例會制度、人員考核制度、月報制度

（九）驗收管理制度 （目標：實體與內(nèi)業(yè)同步）

嚴格執(zhí)行工程的過程驗收、中間驗收、單位工程、單項工程、竣工驗收（住宅）、分戶驗收等驗收操作標準。

（十）團隊建設(shè) （ 目標：廉潔自律、積極主動）

1）努力學(xué)習(xí)，鉆研專業(yè)技術(shù)和建設(shè)管理知識，不斷提高業(yè)務(wù)能力和管理水平。

2）認真執(zhí)行施工講安全、講文明、講質(zhì)量、講成本、講進度的五講原則。

3）做到廉潔自律，嚴格簽證工程的計量程序和標準。

4）不泄露所管理工程各方認為需要保密的事項。

篇3

關(guān)鍵詞:組播;組密鑰;組安全通信;邏輯密鑰樹

中圖分類號: TP391

文獻標志碼:A

Weightedjoinexittreebased contributory

group key management scheme for key rekeying

CAO Zhenhuan,CHE Yangang

Gansu Information Center, Lanzhou Gansu 730030, China

)

Abstract: Contributory group key management works on how to make the system more scalable and time efficient due to relatively heavy computation cost. In this paper, a contributory group key management based on WeightedJoinExitTree, named as WJT was presented to get better time efficiency in key updates. First, a new key tree topology was put forward. Then, exit tree was organized as a weighted tree to reduce the key updating complexity when user leaves. Last, optimal capacity of the exit tree and the condition of activation of the exit tree were selected through optimization method. Theoretical analysis and simulations show that the asymptotic average join time and leave time are reduced to O(1).

Key words: multicast; group key; secure group communication; logical key hierarchy

0 引言

許多面向組播的應(yīng)用,例如,按次付費電視、秘密聊天和遠程會議等,要求提供通信內(nèi)容的保護。由于數(shù)據(jù)的私密性和完整性通常和組密鑰緊密地聯(lián)系在一起,建立和管理組密鑰就成為組安全機制中最基礎(chǔ)的內(nèi)容。同時由于組播組中成員是動態(tài)變化的,需要實時更新組密鑰來防止新加入的成員獲得過去的通信內(nèi)容,已經(jīng)離開的成員獲得以后的通信內(nèi)容。這就需要組成員共同協(xié)商一個密鑰建立和更新的密鑰管理算法。

貢獻型組密鑰管理算法的核心是每個成員都對密鑰的管理和產(chǎn)生貢獻自己的份額,減輕了在集中式和分布式組密鑰管理算法中的單點失效問題和信任問題。它使用一個包含了所有成員貢獻的函數(shù)來生成組密鑰,可以提供密鑰的獨立性和完美向前保密。但是,與集中式和分布式密鑰算法相比,貢獻型密鑰管理需要相對較重的模指數(shù)運算和額外的組成員之間的通信開銷。

文獻[1]中提出了基于樹形的貢獻型組密鑰管理方案(Treebased Group DiffieHellman,TGDH)。TGDH按照邏輯密鑰樹組織密鑰,每一個成員僅需要知道它所在路徑上的密鑰。這就表明當(dāng)密鑰更新時,工作量被分配給了每個成員。文獻[2]中提出了基于加入離開樹的組密鑰管理方案(JoinExitTree key management,JET),通過采用加入樹和離開樹將成員加入和離開時間開銷的近似上界從O(log n)Ы滴O(log (log n))。JET使用多個加入事件或離開事件的平均時間開銷來衡量密鑰更新的復(fù)雜度。此外,JET中離開樹的引入也是基于一種前提,即成員在組中的停留時間已知。

文獻[3]中,假定成員的動態(tài)信息不可獲得,提出了改進的基于加入樹的組密鑰管理方案JDH(jointreebased contributory group key management),并把成員加入時間開銷的近似漸進上界降低為O(1)。

本文在JDH的基礎(chǔ)上,假定成員的停留信息可知,提出了基于權(quán)重加入離開樹的組密鑰管理方案WJT(WeightedJoinexitTree)。WJT由三部分組成:主樹、加入樹和離開樹。加入樹位于密鑰樹的根部,作為成員加入時的一個臨時緩存區(qū);離開樹是一個根據(jù)成員的離開概率組成的權(quán)重樹。

1 WJT方案

1.1 樹拓撲結(jié)構(gòu)

WJT的密鑰樹結(jié)構(gòu)(見圖1)以樹型和DiffieHellman(DH)[4]算法為基礎(chǔ),與JET的結(jié)構(gòu)相似,包括三部分:加入樹(Join tree)、離開樹(Exit tree)和主樹(Main tree)。加入樹和離開樹的引入是在保證安全組通信的基礎(chǔ)上,借鑒了批量移動的思想,使用多個加入事件或離開事件的平均開銷來降低密鑰更新的復(fù)雜度。以前的研究[1,5]表明,如果成員從離樹根近的地方加入組或離開組將會減少組密鑰更新的開銷。基于此,本文提出了需要最少加入和離開時間的加入算法和離開算法。加入算法與JDH中相同,將新成員加入到加入樹的根部。當(dāng)加入樹達到一定高度時,將加入樹中的成員合并到主樹中,合并的復(fù)雜度與加入樹中的成員個數(shù)有關(guān),因此一個不平衡的加入樹不會帶來額外的開銷。離開算法的提出是基于與JET同樣的前提,即成員在組中的停留信息可知。因此離開樹是一個根據(jù)成員的離開概率組織的權(quán)重樹,它的高度也與它包含的成員個數(shù)相等。當(dāng)批量移動條件成立時,將即將要離開的成員從主樹批量移動到離開樹。因為批量移動的開銷也與離開樹中的成員數(shù)目相同,而與樹的高度無關(guān),因此離開樹也不需要維持為一個平衡樹。

新成員加入過程與JDH相似,包括兩部分,新成員加入加入樹的過程和從加入樹移動到主樹的過程,這里不再贅述。不同的一點是在WJT中引入了離開隊列,當(dāng)成員從加入樹移動到主樹時,將可獲得的成員的離開概率加入離開隊列。本文重點描述離開算法。

圖片

圖1 WJT的密鑰樹結(jié)構(gòu)

1.2 離開算法描述

1)離開樹結(jié)構(gòu)。

離開樹是一個根據(jù)成員的離開概率組織的權(quán)重樹。離開樹中成員的位置是根據(jù)它們的離開概率確定的。離開概率越大,成員所在的位置越接近于離開樹的根部。圖2是一個由4個成員組成的離開樹的圖例,每個成員有一個離開概率Wi,WiУ鬧德足:

W4>W3>W2>W1(1)

u4 的離開概率W4ё畬,因此它位于距離離開樹樹根最近的位置。當(dāng)u4Ю肟時,僅需要更新u4е道的密鑰K,KШ酮K,需要9次連續(xù)指數(shù)運算(其中輔助者需要進行6次摸指數(shù)運算,其他成員最多需要進行3次盲鑰計算)。從圖2可以看出,離開樹也是一個傾斜樹。由于成員離開的開銷與離開樹的結(jié)構(gòu)無關(guān),而且成員批量移動時的開銷依賴于移動成員的數(shù)目,而不是樹的組織結(jié)構(gòu),因此一個傾斜的離開樹的離開性能并不比一個平衡的離開樹差。

圖片

圖2 WJT的離開樹結(jié)構(gòu)

2)成員批量移動。

當(dāng)批量移動條件滿足時,將離開隊列中離開概率大的成員從主樹移動到離開樹,并將移動成員的離開概率從離開隊列中刪除。假設(shè)有xЦ齔稍北灰貧到離開樹中,移位過程如下:

①首先,在離開樹中根據(jù)算法1在離開樹中找到xЦ鲆蹲詠詰;

②根據(jù)離開隊列中的信息,將離開概率大的xЦ齔稍蓖時移動到離開樹中xЦ鲆蹲詠詰愕奈恢,從離開隊列中刪除移動成員的信息,標記需要更新的密鑰;

③自下而上的更新所有標記的密鑰。

在批量移動過程中,組通信并沒有中斷,可以使用舊的組密鑰進行通信。

算法1 在離開樹中尋找插入點。

程序前

WjАleave probability of Newuser

xАexittreeroot

While x.rightchild.Wi>Wj

xx.leftchild

End while

insertionnodex

insertionnode.rightchildNewuser

insertionnode.leftchildx

程序后

3)成員離開。

在正確的成員離開信息下,離開概率大的成員被移動到了離開樹中,因此成員大部分會從離開樹中離開[2]。當(dāng)成員離開時,密鑰的更新步驟如下:

①每個成員單獨更新自己的密鑰樹,刪除離開成員的節(jié)點,由離開成員的兄弟節(jié)點代替離開成員的父節(jié)點,標記需要更新的密鑰;

②當(dāng)成員從主樹中離開并且加入樹中有成員時,或者成員加入樹離開時,移動加入樹中的成員到主樹,標記需要更新的密鑰;

③當(dāng)成員從離開樹離開并且滿足批量移動條件時,移動主樹中即將要離開的成員到離開樹,標記需要更新的密鑰;

④自下而上地更新所有標記的密鑰;

⑤計算新的加入樹和離開樹的容量,更新密鑰樹。當(dāng)主樹的成員數(shù)目小于加入樹和離開樹激活的門限值并且加入樹和離開樹為空時,取消加入樹和離開樹。

┑1期 ┎苷皰鏡:基于權(quán)重加入離開樹的貢獻型組密鑰管理方案

┆撲慊應(yīng)用 ┑30卷

2 性能分析

2.1 指標說明

1)連續(xù)指數(shù)運算的次數(shù)。

在基于DiffieHellman(DH)算法的貢獻型組密鑰算法中,一個成員的加入或離開事件包含一些連續(xù)且昂貴的模指數(shù)運算。DH算法通常要求在計算得到一個指數(shù)運算后才能進行下一個運算。因此連續(xù)指數(shù)運算的概念是指需要串行進行的一系列指數(shù)運算。指數(shù)運算的次數(shù)依賴于加入或者離開點在密鑰樹中的位置。在本文中,這個指標均指最壞情況下的指數(shù)運算次數(shù),也即我們假定成員總是從樹的底部加入或離開。

2)時間效率。

在文獻[6,7]中,發(fā)送和接收的消息條數(shù),以及耗費的帶寬數(shù)量都是衡量一個密鑰管理方案效率的重要指標。同樣,密鑰更新過程中輪數(shù)的數(shù)目[2]是衡量密鑰更新效率的另外一個指標。通常來說,基于DH算法的模指數(shù)運算需要比基于對稱加密運算多幾個數(shù)量級的運算開銷,在整個計算開銷中占了很大比重,因此本文使用連續(xù)指數(shù)運算次數(shù)來衡量組密鑰建立和更新的效率。在連續(xù)的加入或者離開事件中,使用平均連續(xù)指數(shù)運算次數(shù)來衡量。

①平均加入時間:定義成員的加入時間為在成員加入過程中所需的連續(xù)指數(shù)運算次數(shù)。用T┆join來表示平均加入時間,定義如下:オ

T┆join=E┆join/N┆join(1)お

其中E┆join是對于N┆join個加入事件所需的總的連續(xù)指數(shù)運算次數(shù)。オ

②平均離開時間:E┆leaveП硎徑雜詎N┆leaveЦ隼肟事件所需的總的連續(xù)指數(shù)運算次數(shù)。平均離開時間定義如下:

T┆leave=E┆leave/N┆leave(2)

2.2 批量移動條件

當(dāng)成員從離開樹離開并且滿足批量移動條件時,執(zhí)行批量移動。用UpП硎咀詈笠淮聞量移動后離開樹中的成員數(shù)目,UcП硎鏡鼻襖肟樹中的成員數(shù)目。當(dāng)UpШ酮Uc滿足式(3)時:

Uc≤ρUp(3)お

認為批量移動條件滿足,其中Е選[0,1)是離開樹剩余率。在批量移動前,總共有 (1-ρ)UpЦ齔稍貝永肟樹中離開,因此應(yīng)該重新移動主樹中 (1-ρ)UpЦ齔稍鋇嚼肟樹中。批量移動的個數(shù)bЭ梢雜衫肟樹的容量表示為:

b=(1-ρ)CE(4)

其中CE是離開樹容量。

2.3 離開樹容量

假設(shè)bЦ齔稍北慌量移動到離開樹中,離開樹的容量為CE。批量移動帶來的開銷為max(3h-3,3h′-3),其中h=「lb NMS+3是主樹的高度А釜lb NMS+1Ъ由隙鍆獾牧講;h′=CE+2是離開樹的高度CEЪ由俠肟樹之上的兩層(假設(shè)主樹是平衡的)。如前文提到的一樣,成員從主樹離開帶來的開銷為9。因此,根據(jù)式(2),一個成員離開安全組所需的平均密鑰更新開銷為:

T┆leave≤1bmax(3「lb NMS+6,3CE+3)+9(5)

其中1bmax(3「lb NMS+6,3CE+3)是從主樹移動到離開樹的平均開銷,9是成員從離開樹離開所需的密鑰更新開銷。

為了最小化Иmax(3「lb NMS+6,3CE+3),CE應(yīng)該滿足:オ

CE≤「lb NMS+1(6)

結(jié)合式(4)和式(5),得到:

T┆leave≤1(1-ρ)CE(3「lb NMS+6)+9(7)

從式(7)可以看出,當(dāng)x∞,T┆leaveЭ梢源锏階钚≈9。但是受到式(6)的限制,最優(yōu)的離開樹的容量為:

CE=「lb NMS+1(8)

因此,平均離開開銷的上限為:

T┆leave≤41-ρ+9(9)

這表明離開樹的容量,同樣也是離開樹的高度,應(yīng)該等于主樹的高度。當(dāng)有了正確的成員停留信息后,平均離開時間的耗費為O(1)。

2.4 離開樹激活

離開樹激活后,采用了離開樹的平均離開耗費應(yīng)該低于沒有采用離開樹的耗費。如果沒有采用離開樹,則最大平均離開時間為3h-3,其中h=「lb (NM+CE)S+1,П硎久茉渴韉母叨取S捎詎CEг緞∮詎NM,hЭ殺硎疚h=「lb NMS+2。當(dāng)式(10)成立時,采用離開樹可以減小離開開銷:オ

1(1-ρ)CE(3「lb NMS+6)+9≤3「lb NMS+3(10)

或

А釜lb NMS≥2(1-ρ)CE+2(1-ρ)CE-1(11)

其中式(10)的左邊是采用離開樹的平均離開開銷,右邊是僅有主樹的離開開銷。主樹的成員個數(shù)為NM。

根據(jù)Е閻檔牟煌,式(11)滿足的條件也不同。表1列出了在不同Е血е迪呂肟樹激活的門限值;當(dāng)Е選0.4時,離開樹應(yīng)該在NM>8時被激活;當(dāng)0.416時被激活;當(dāng)Е=0.7時,離開樹應(yīng)該在NM>32時被激活;當(dāng)Е=0.8時,離開樹應(yīng)該在NM>128時被激活;當(dāng)Е=0.9時,離開樹應(yīng)該在NM>4B096時被激活。

表格(有表名)

表1 不同Е血е迪碌莫NMе

Е血滿足式(11)的NMе Е血滿足式(11)的NMе

0>80.5>16

0.1>80.6>16

0.2>80.7>32

0.3>80.8>128

0.4>160.9>4B096

值得注意的是,Е血У難褚彩且恢終壑小H綣Е血Ы詠于0,那么只有離開樹幾乎為空時批量移動的條件才能滿足;當(dāng)Е血設(shè)置的接近于1,批量移動的次數(shù)將會太頻繁,因此也會帶來較大的開銷。根據(jù)文獻[2]的建議,設(shè)置Е=0.5。

3 仿真驗證

3.1 成員連續(xù)加入時組密鑰的建立

在這個仿真中,假設(shè)成員連續(xù)加入安全組。圖3是三個方案WJT、JET和TGDH方案在成員連續(xù)加入時平均加入時間的比較。

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圖3 成員連續(xù)加入時所需平均加入時間

從圖3中可以看出,當(dāng)組規(guī)模小于8時,JET和TGDH獲得同樣的性能;但是隨著組的繼續(xù)增大,JET的性能要優(yōu)于TGDH。而對于WJT,當(dāng)組規(guī)模小于4時,它與TGDH和JET獲得同樣的性能,當(dāng)組規(guī)模大于4時,由于加入樹的激活,它的性能開始優(yōu)于TGDH和JET。圖3與文獻[2]中圖6的區(qū)別在于圖3使用連續(xù)指數(shù)運算次數(shù)來衡量平均加入時間,而在文獻[2]中的圖6使用簡單輪數(shù)來衡量。如果不考慮數(shù)量的差異,可以看出,兩個圖中的趨勢是相同的。另一個值得注意的現(xiàn)象是,WJT的性能并不隨著組規(guī)模的增大而下降。這驗證了WJT的平均加入時間的漸進上界為O(1)。

WJT和JET在成員加入時的平均時間優(yōu)于TGDH的原因是加入樹的引入。當(dāng)成員加入時,加入樹充當(dāng)類似于緩存區(qū)的作用。由于加入樹較小,成員加入加入樹顯然需要較小的開銷,而批量更新開銷平均到每一個成員來說顯然是很小的。在WJT和JET方案中,因為總的移動開銷被分攤到每個成員,因此每個成員的平均批量移動開銷是恒定的。而WJT通過將成員加入加入樹根部,進一步縮短了成員加入加入樹的時間,而在JET中,成員總是入加入樹中深度最淺的最右邊節(jié)點,因此所需的加入開銷大于WJT方案。

3.2 有成員正確離開信息時的組密鑰更新

在本節(jié),假設(shè)成員連續(xù)離開安全組,并可以獲得成員在組中的離開概率。當(dāng)主樹的規(guī)模大于16時,離開樹被激活,而在JET中,離開樹在主樹大于256時被激活。圖4比較了三種方案WJT、JET和TGDH在成員連續(xù)離開時所需的平均離開時間。

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圖4 成員連續(xù)離開時所需平均離開時間比較(ρ=0.5)

從圖4中可以看出,WJT與TGDH和JET在組小于4時獲得同樣的性能。當(dāng)組規(guī)模大于4時,WJT中的加入樹被激活時,WJT的性能先優(yōu)于TGDH和JET,然后低于TGDH和JET,最后在組規(guī)模大于16時優(yōu)于它們。這主要是由于在離開樹激活前,加入樹的激活首先降低了密鑰樹的高度,然后由于相對較小的加入樹容量增加了密鑰樹的高度。對于JET,情況也是相同的。同時也注意到WJT的平均離開時間并沒有隨著組規(guī)模的增大而增加,而其他兩個方案都隨著組規(guī)模的增大而逐漸增大。這就證實了在成員動態(tài)信息可知時,通過離開樹的引入,WJT在成員離開時密鑰更新的漸近性能上界為O(1)。

引入離開樹作為一個臨時緩存區(qū)是WJT和JET相比TGDH方案獲得較好性能的一個原因。在WJT和JET方案中,成員離開的開銷包括兩部分:從主樹移動到離開樹的開銷和從離開樹離開的開銷。批量移動的開銷在兩種方案中都是恒定的,因為批量移動開銷被分配給了每個移動的成員。但是通過使用權(quán)重離開樹,WJT將成員從離開樹離開的開銷降低為常數(shù),而在JET方案中,成員離開的開銷為O(log(log n))。

4 結(jié)語

本節(jié)在JDH方案的基礎(chǔ)上,引入了基于權(quán)重離開樹的貢獻型組密鑰管理方案WJT來獲得較好的成員離開時的密鑰更新性能。WJT利用加入樹和離開樹充當(dāng)新加入成員和即將要離開成員的暫時緩存區(qū),主要包括加入算法和離開算法。加入算法與JDH方案中的加入算法相同,將新成員加入到加入樹根部,當(dāng)成員從加入樹移動到主樹中時,將可獲得的新成員的離開概率加入離開隊列。離開算法是假設(shè)成員在組中的離開概率可以預(yù)先獲得。當(dāng)批量移動條件滿足時,將那些即將要離開的成員從主樹移動到離開樹。由于批量移動的開銷依賴于被移動成員的數(shù)目,而不是離開樹的結(jié)構(gòu)。因此將離開樹根據(jù)成員的離開概率組織為一個權(quán)重樹,它的高度與所包含的成員個數(shù)相等。改進的算法可以將成員加入和成員離開時的平均密鑰更新時間的上界降低為O(1)。Х掄婧褪笛樗得WJT在密鑰建立和成員加入時,優(yōu)于現(xiàn)有方案,在成員動態(tài)信息可知時的離開開銷也要優(yōu)于其他方案。

值得注意的是,WJT的性能在成員的離開概率不確定時會下降。因此WJT的應(yīng)用應(yīng)該限于那些可以預(yù)先獲得成員停留時間的組播應(yīng)用,例如按次付費,遠程會議等。

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篇4

由于是地震后，在特殊時期、特殊地點、特殊人物關(guān)注下修建安置同胞的房屋。工期之緊，帶著使命完成的小區(qū)可想而知。六個大門，小區(qū)規(guī)劃設(shè)計時未達到人、車分流，并且門崗未設(shè)置在出入道閘之間。地下車場只有一層并只有少得可憐的405個車位，閑置車位達到60%，地上嵌草磚車位及道路上新添加車位合計也不過1500個，其做好車輛秩序、安全令很多管理者盡折腰。1W人、2000左右輛機動車、3000余輛各類非機動車。一些單元門遭到個別不文明人士破壞，消防設(shè)施、設(shè)備原來也被孩童破壞過，經(jīng)過勸導(dǎo)、粘貼告示說明其行為危害后果，現(xiàn)在基本沒有出現(xiàn)此類事件。

雖然小區(qū)無法跟北京的回龍觀、天通苑等巨型航母式的組團小區(qū)比。一個小區(qū)相當(dāng)于一個中等城市人口！與開行4.、5站地鐵距離差不多。但獨立單個面積、及戶數(shù)在全國范圍內(nèi)能擠進TOP100。外來人員、車輛的管理是否到位、車輛日常出行是否能安全暢通、人行是否安全、是否從根本上降低非機動車被盜事件等。在這樣的背景下，治安、交通秩序、消防維護工作難度很大。既然是特殊的小區(qū)，制訂管理方案依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的協(xié)議和服務(wù)等級的內(nèi)容基礎(chǔ)上，還要體現(xiàn)出管理特點和工作細節(jié)要求。

回憶在北京的生活，一位北京中年女士過馬路時，說了一句話現(xiàn)在記憶深刻“中國人就是做事不認真，產(chǎn)品質(zhì)量就是差，就買進口貨。”雖然她說話有點極端，但是反映很多問題，我們做任何工作只要用心認真，有什么難的！反之，不認真工作，再有先進的管理理念和手段都等于零！去朝陽區(qū)大山子、西城區(qū)南禮士路、昌平區(qū)北七家的八仙別墅等朋友家做客，全部門禁制度相當(dāng)嚴格。業(yè)主不到門崗接客，不管出示什么證件一律不準進入小區(qū)，治安問題、牛皮癬廣告經(jīng)營者在門崗處直接剎車了！套用方法是不理智的，可以學(xué)的是什么是門禁。另外在北京北辰附近的大屯醫(yī)院有個河北朋友在那當(dāng)保安隊長，回憶和最近交流跟他管理的安保知識。他給手下開會指出："保安工作就是防火、防盜、防突發(fā)性事件、防恐怖事件（北京畢竟是首都，預(yù)防恐怖極端分子的破壞活動）。打開物業(yè)之窗，樂山花城物業(yè)創(chuàng)始人和德陽萬興物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層工作仔細認真帶動下手員工踏實進取、努力向上，才創(chuàng)造出優(yōu)異的成績。這樣的精神鼓勵我不斷前進，閱歷、經(jīng)驗、學(xué)習(xí)加之大腦第六感之作如下：

門崗：

門崗語言要求： 說話干脆利索，隨和。護衛(wèi)人員上班時大腦幾句文明用語應(yīng)該深刻印在大腦里“你好，歡迎進入東汽馨苑”，“對不起，我們要檢查一下才放行，請給予配合”，“請出示有效證件，我須登記”等。

門崗著裝、舉止要求：工裝干凈、整齊，展現(xiàn)良好的精神面貌。

門崗定員及車輛登記、錄入信息要求：二包一（12小時工作制）大門雙崗。現(xiàn)在管理方案重點大門在業(yè)主上、下班時段增添一名巡邏崗，三崗執(zhí)勤。一名人員在道閘內(nèi)20米區(qū)域內(nèi)疏導(dǎo)交通，一名在道閘邊指令刷卡并要求臨時通行卡持有者繳納停車費進票箱。一名人員在崗?fù)?nèi)與道閘邊的護衛(wèi)保持聯(lián)系對臨時通行卡在電腦操作下收費，及收回臨時停放卡片，小票收據(jù)打印給臨時停放車輛者。并查閱電腦上進出車輛信息。每日備份停放信息一次。

門崗登記制度：嚴格按照本公司制定的安防工作手冊執(zhí)行，進入外來人員和車輛詳細記錄，姓名、證件、車牌、進出時間、去向地址一定要寫明了。交班記錄所有安防設(shè)備和器械數(shù)量、是否完好登記清晰。領(lǐng)班周檢一次，問題及時上報護衛(wèi)主管處理，每月登記整理歸檔。

門崗設(shè)施整改方案一：回憶在北京時候去海淀區(qū)上地環(huán)島附近一個朋友家玩，是剛修建好的拆遷戶安置房。小區(qū)配套設(shè)施不夠完善，小區(qū)圍欄比較高，行人和非機動車通行口，象“弓”型的出入口，進出時間受到限制，給安保人員發(fā)現(xiàn)問題及時處理提供時間的保障。雖然添置這類圍欄要資金，由于住戶（承租戶）眾多不易安防管理、偷盜現(xiàn)狀不能有效遏制，物管費收繳不暢造成更大損失就沒有必要了，可以借鑒一下。

方案二：還是北京的回憶，很多小區(qū)車輛都派發(fā)有小區(qū)名字命題的出入證，象其他品質(zhì)要求頗高的物業(yè)類似，門前安置鐵柵欄和樓宇對講系統(tǒng)。我們是否可以采用，保安流失普遍嚴重，既減少門崗保安的工作量，把精力放在外來車輛和人員管理上，成本運作壓力不算大。

禮賓崗：根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標準增設(shè)，除了能勝任門崗所有事務(wù)，還有以下舉止要求，站姿包括（跨列是否標準、手指并攏、手掌放置位置、雙腳并和成60度夾角、身體筆挺微向前傾等）標準軍禮，服務(wù)手勢更規(guī)范、標準。行走挺胸抬頭、交接班完全按照部隊要求，行禮、步伐、交接對講機、值班記錄表等。形象要求從身高、面貌、體質(zhì)等方面比一般門崗人員高。定員最好是退伍軍人。門崗要求機智一點，遇到可疑人員大腦手機偷拍功能開啟。

巡邏崗：按照物業(yè)服務(wù)等級標準執(zhí)行。巡邏屬機動崗位要求全面，崗位空缺填充到位，領(lǐng)班有一定格斗本領(lǐng)、應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力，基本政策與制度要會一些。個別監(jiān)控盲區(qū)要重點巡查，巡視記錄字句規(guī)范、標準。與客服中心房管員配合共同參與業(yè)戶違章行為處理，協(xié)助車輛管理班組做好車輛有序停放、小區(qū)交通秩序、消防安檢、演習(xí)等工作。

監(jiān)控崗：24小時不間斷監(jiān)視小區(qū)動態(tài)，24小時值班電話和與各崗位對講機保持通話順暢。監(jiān)控室的智能火災(zāi)報警系統(tǒng)、監(jiān)控顯示器及配套主機、三方通話主機、道閘系統(tǒng)服務(wù)器、空調(diào)及以上相關(guān)光纖線路運行是否正常，有故障及時上報！并能熟練操作監(jiān)控、火災(zāi)報警器、電梯三方通話等設(shè)備。保持室內(nèi)衛(wèi)生、要求屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備干凈整潔，定期拖洗地板。接聽業(yè)主求助電話時，與客服中心人員語言標準基本一致。明確填寫治安可疑情況登記說明表，日常安防值班記錄表，突發(fā)事件處理表。

車輛管理班組：車輛管理在全國小區(qū)來說，都是秩序維護工作的難點和重點。車輛管理班組人員做到腿勤、手勤、嘴勤。單兵作戰(zhàn)能力強、協(xié)調(diào)能力強。業(yè)主上、下班時段配合門崗梳理交通秩序外，其他工作人員在上班、下班前，提前準備錐筒，防止業(yè)主不按照標識牌匾行車。對不按照限速標志行徑車輛、小區(qū)內(nèi)亂鳴笛、亂停放的車主進行阻止并有禮貌的勸解，對侵略綠化帶、消防通道的車輛直接鎖死，決不姑息。對倒車不便的業(yè)主，主動進行倒車服務(wù)。對業(yè)主投訴車輛刮蹭、人為刮花情況。告知領(lǐng)班抵達現(xiàn)場認真對待，帶著車輛是租用合同關(guān)系還是管理合同關(guān)系，是護衛(wèi)人員行為義務(wù)還是車輛停放后果負責(zé)，這樣清晰的思維，靈活有禮貌的解釋。制定車輛停放投訴登記表詳細記錄處理經(jīng)過，護衛(wèi)主管核實后報項目經(jīng)理落實責(zé)任。針對欠費車輛與客服中心收費處保持工作對接，客服中心派發(fā)XLS格式機動車欠費詳情名單，在客服中心電話催費不利情況下，根據(jù)名單停放地點進行面對面催繳，填寫催繳情況說明，告知預(yù)期不繳納車輛停放租用費或地下車場管理費的，注銷其車位編號及電腦刪除停車卡片信息。并與門崗保持聯(lián)系，嚴禁拖欠費用車輛進場！全力以赴大幅提高車位租用費及管理費收繳率，努力完成總公司下達的任務(wù)。

領(lǐng)班要求：語言、著裝、工作起到表率作用。當(dāng)班領(lǐng)班對工作有責(zé)任心，認真對待每項工作。熟悉秩序維護部各項工作流程，具備必要的物業(yè)管理、法律法規(guī)，消防知識。督導(dǎo)、檢查各崗位工作事項，護衛(wèi)品質(zhì)服務(wù)是否達標。處理較疑難秩序維護工作。出操集合安排上級交待的任務(wù)、人防訓(xùn)練、消防定期檢查、培訓(xùn)、演習(xí)等事項的執(zhí)行者。并對上述內(nèi)容的相關(guān)WORD表格進行記錄并匯報給上級，對日常各崗位工作值班記錄、交班記錄、處理事件多種狀態(tài)表格進行查實。對工作表現(xiàn)優(yōu)異或表現(xiàn)欠缺不負責(zé)任的人員進行書面報告移交上級，主管查實制定考核標準，情況反映給項目經(jīng)理進行批閱。

護衛(wèi)主管要求：著裝職業(yè)西服、語言隨和、性格要求大氣，護衛(wèi)工作綜合能力強。熟練操作秩序維護部各項工作流程，要求有一定水平的物業(yè)管理、法律法規(guī)、消防知識。組織安排和計劃出操集合、人防訓(xùn)練、消防定期檢查、培訓(xùn)、演習(xí)等事項。秩序護衛(wèi)部考勤、績效考核的執(zhí)行者。突發(fā)事件第一時間到達現(xiàn)場處理，不定期對各崗位進行突擊檢查。制定工作計劃、培訓(xùn)計劃、應(yīng)急預(yù)案、秩序維護部管理方案和整改措施上報項目經(jīng)理。與派出所、城管執(zhí)法大隊、市消防中隊保持融洽工作聯(lián)系。

聲明一下，物業(yè)生涯289天之親歷打造目的是為了提高自身境界，不能給師父和中鐵八局物業(yè)丟臉！希望給物業(yè)前輩們向前的動力！

篇5

人民法院審理離婚案件對公房使用、承租問題應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國婚姻法》、《中華人民共和國婦女權(quán)益保障法》和其他有關(guān)法律規(guī)定，堅持男女平等和保護婦女、兒童合法權(quán)益等原則，考慮雙方的經(jīng)濟收入，實事求是，合情合理地予以解決。現(xiàn)將審判實踐中提出的一些問題，根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，解答如下：

一、問：在離婚案件中，當(dāng)事人對公房的使用、承租問題發(fā)生爭議，人民法院可否予以處理？

答：在離婚案件中，當(dāng)事人對公房的使用、承租問題發(fā)生爭議，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當(dāng)事人雙方單位或有關(guān)部門調(diào)解不成的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，依法予以妥善處理。

二、問：夫妻共同居住的公房，在什么情況下，離婚雙方均可承租？

答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)5年以上的；

（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；

（四）婚后一方或雙方申請取得公房承租權(quán)的；

（五）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；

（六）夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購置的共有房屋的；

（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；

（八）婚前雙方均租有公房，婚后合并調(diào)換房屋的；

（九）其他應(yīng)當(dāng)認定為夫妻雙方均可承租的情形。

三、問：對夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照什么原則處理？

答：對夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)依照下列原則予以處理：

（一）照顧撫養(yǎng)子女的一方；

（二）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

（三）照顧殘疾或生活困難的一方；

（四）照顧無過錯一方。

四、問：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方是否給予經(jīng)濟補償？

答：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟補償。

五、問：夫妻雙方均可承租的公房能夠隔開分室居住使用的，可否由雙方分別租住？

答：夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住；對可以另調(diào)房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。

六、問：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租的，可否暫時居住？

答：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租而解決住房確有困難的，人民法院可調(diào)解或判決其暫時居住，暫住期限一般不超過兩年。暫住期間，暫住方應(yīng)交納與房屋租金等額的使用費及其他必要的費用。

七、問：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租而另行租房經(jīng)濟上確有困難的，如何處理？

答：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權(quán)承租，另行租房經(jīng)濟上確有困難的，如承租公房一方有負擔(dān)能力，應(yīng)給予一次性經(jīng)濟幫助。

八、問：在調(diào)整和變更單位自管房屋租賃關(guān)系時，是否需征得自管房單位的同意？

答：人民法院在調(diào)整和變更單位自管房屋（包括單位委托房地產(chǎn)管理部門代管的房屋）的租賃關(guān)系時，一般應(yīng)征求自管房單位的意見。經(jīng)調(diào)解或判決變更房屋租賃關(guān)系的，承租人應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定辦理房屋變更登記手續(xù)。

九、問：對夫妻雙方共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，應(yīng)如何處理？

答：對夫妻共同出資而取得“部分產(chǎn)權(quán)”的房屋，人民法院可參照上述有關(guān)解答，予以妥善處理。但分得房屋“部分產(chǎn)權(quán)”的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。

篇6

近年來，重慶市石柱自治縣全面貫徹黨的民族工作方針政策，聚焦“五個著力”扎實推進民族工作創(chuàng)新發(fā)展。

 

以脫貧攻堅為重點，著力助推民生改善。一是加大少數(shù)民族特色村鎮(zhèn)建設(shè)，重點做好少數(shù)民族特色村鎮(zhèn)保護與發(fā)展項目，著力打造中益鄉(xiāng)、黃鶴鎮(zhèn)、三益鄉(xiāng)、悅崍鎮(zhèn)等特色村鎮(zhèn)；二是實施人居環(huán)境整治項目，改善群眾居住環(huán)境。投入資金圍繞解決群眾出行難，接通最后“一公里”問題，大力推進人行便道，斷頭路和斷頭橋等基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)，切實解決高山地區(qū)季節(jié)性缺水、貧困群眾大病救治等難題；三是加大民族文化進校園建設(shè)。落實少數(shù)民族教育補助資金，在全縣20所中小學(xué)開展校舍排危、用品購置、環(huán)境改造、民族文化傳承等工作。

 

以示范創(chuàng)建為抓手，著力實現(xiàn)成果鞏固。一是堅持“點上精品示范，面上整體推進”創(chuàng)建工作方法，以“鞏固提升和示范引領(lǐng)”為重點，以“五個一批”為抓手，以點帶面，鞏固提升民族團結(jié)進步示范縣成果；二是堅持“768”創(chuàng)建工作思路，不斷豐富創(chuàng)建工作載體，增強創(chuàng)建工作實效，以創(chuàng)建為抓手，有力地促進各族群眾民生福祉改善，凝聚起決戰(zhàn)決勝脫貧攻堅、全面建成小康社會的強大合力；三是積極探索豐富“創(chuàng)建+N”石柱模式新內(nèi)容，把民族團結(jié)進步示范創(chuàng)建鞏固工作全面融合到全縣各項工作和各個領(lǐng)域，促進示范創(chuàng)建與經(jīng)濟社會發(fā)展的有機結(jié)合。

 

以民族文化為依托，著力推進中華民族優(yōu)秀文化保護傳承。一是編印《民族教育讀本》《民族團結(jié)進步示范創(chuàng)建知識手冊》等學(xué)習(xí)資料進課堂，開展“九個一”系列活動，推廣普及竹鈴球、啰兒調(diào)、擺手操等民族傳統(tǒng)文化；二是大力推進石柱土家族服飾文化展示館建設(shè)項目，投入資金用于展示館建設(shè)和后續(xù)產(chǎn)品開發(fā)，以“兩坊一部”為載體，將土家族服飾文化挖掘、傳承、研發(fā)落到實處；三是堅持“366”竹鈴球推進發(fā)展思路，按照“三個傳統(tǒng)體育項目、五所學(xué)校、十三個基地”總體布局，著力強化提高板鞋競速、珍珠球競技水平，扎實推動少數(shù)民族傳統(tǒng)體育的傳承與發(fā)展。

 

以民貿(mào)企業(yè)為載體，著力推動經(jīng)濟發(fā)展。一是大力宣傳與推動民族貿(mào)易企業(yè)和民族文化旅游業(yè)貸款貼息優(yōu)惠政策，將少數(shù)民族手工藝企業(yè)納入民族貿(mào)易和民族特需商品生產(chǎn)貸款貼息范圍，對其經(jīng)營性貸款予以貼息支持；二是大力推進民貿(mào)民品工作，了解民貿(mào)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營情況，為62家民貿(mào)企業(yè)解決融資困難；三是積極爭取民族文化旅游貸款貼息資金，推進民族文化旅游貸款貼息工作，有力促進縣民族文化旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

 

篇7

公租房物業(yè)管理中“搭便車”問題突出，嚴重阻礙其持續(xù)運行。以重慶市為例，在分析公租房物業(yè)服務(wù)屬性及特點的基礎(chǔ)上，依據(jù)集體行動理論剖析公租房物業(yè)管理中存在的三種矛盾，進而提出優(yōu)化物業(yè)管理模式和物業(yè)公司選聘方式、優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費收費方式、強調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任、加強公租房物業(yè)監(jiān)管等對策，以期為我國公租房物業(yè)管理走出困境提供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；公租房；特征；困境；對策

1引言

住房是人類最原始、最基本的生理需要，是公民的基本權(quán)利[1]。各國都通過建立住房保障體系滿足中低收入階層的住房需求。在我國提出的在“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性住房的推動下，全國各地掀起保障房建設(shè)“狂潮”，其中建設(shè)比例最大的就是公租房。重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革的直轄市，是我國規(guī)劃建設(shè)公租房最多的城市。截至2014年底，重慶已累計開工建設(shè)4475萬平方米公租房[2]，其土地供應(yīng)模式、融資模式、運營機制的“重慶樣式”在全國傳送。但“住進去”只是公租房制度的開始，根據(jù)國際經(jīng)驗，保障性住房后期的管理、維護和運行費用大約是建設(shè)時期的兩倍左右。隨著我國公租房的大規(guī)模建成、配租，其運營管理將面臨巨大挑戰(zhàn)。因此，必須重視對保障性住房后期的管理。物業(yè)管理是持續(xù)時間最長、關(guān)乎公租房居民生活品質(zhì)和物業(yè)價值的重要環(huán)節(jié)。但是我國物業(yè)管理仍是一個新興行業(yè)，整體發(fā)展還不成熟，公租房的物業(yè)管理比一般商品住宅小區(qū)更復(fù)雜，面臨更多困境。周芷竹2014年2月在重慶民心佳園和康莊美地2個首批公租房小區(qū)發(fā)放并回收的179份問卷調(diào)查顯示，雖然兩小區(qū)的物業(yè)管理公司均是物業(yè)管理一級資質(zhì)公司，但90%的租戶對物業(yè)管理工作表示不滿意，希望更換物管公司[3]；重慶民安華福公租房小區(qū)也曾發(fā)生部分租住戶因停車收費和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題的群訪事件。如何避免新建公租房出現(xiàn)“一年新、二年舊、三年破”的臟、亂、差局面，成為考驗公租房制度可持續(xù)發(fā)展的重要指標。但是，目前我國對公租房的研究主要集中在建設(shè)階段的資金需求、政策支持、空間布局、制度借鑒、準入與退出管理等[4-11]，公租房物業(yè)管理卻較少涉及，導(dǎo)致實踐中公租房物業(yè)管理模式不清，“搭便車”現(xiàn)象嚴重阻礙其持續(xù)運行。為此，本文在分析公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點的基礎(chǔ)上，透視其物業(yè)管理面臨的困境，提出提升對策。

2公租房物業(yè)服務(wù)的屬性及特點分析

2.1公租房物業(yè)服務(wù)的公共物品屬性

物業(yè)服務(wù)是通過對物業(yè)公共部位、共用設(shè)施設(shè)備等的維修、養(yǎng)護和管理活動，服務(wù)于廣大業(yè)主和物業(yè)使用人。優(yōu)美的環(huán)境、運行良好的設(shè)施設(shè)備、良好的秩序使得每個業(yè)主及物業(yè)使用人都能受益，物業(yè)公司無法將那些不繳費的業(yè)主排除在服務(wù)范圍之外，某業(yè)主的消費也不會減少其他業(yè)主的消費質(zhì)量和消費數(shù)量。物業(yè)服務(wù)的這種非排他性、非競爭性特點，使其具有公共物品屬性，在制度不完善時，勢必出現(xiàn)奧爾森所說的“有理性的、尋求自我利益的個人不會采取行動以實現(xiàn)他們共同的或集團的利益”。物業(yè)管理中的“搭便車”、收費難問題一直困擾我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)，而且按照奧爾森集體行動理論，規(guī)模越大的物業(yè)管理區(qū)域越容易出現(xiàn)搭便車現(xiàn)象。

2.2公租房物業(yè)服務(wù)的特點

2.2.1產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展，但仍以政府為主公租房產(chǎn)權(quán)主要由政府或公共機構(gòu)所有。但隨著公租房建設(shè)資金融資渠道的多樣化，越來越多的社會資本參與公租房開發(fā)、建設(shè)和運營，產(chǎn)權(quán)形式向多元化發(fā)展。重慶規(guī)定“住戶租住了5年或10年，可以根據(jù)公租房管理制度購買公租房的不完全產(chǎn)權(quán)”，這樣又形成了購買人與政府共同產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)形式越復(fù)雜越容易產(chǎn)生物業(yè)糾紛，解決糾紛的難度也越大。

2.2.2公租房小區(qū)規(guī)模大，住員情況復(fù)雜重慶公租房供給采取集中規(guī)劃、集中建設(shè)和超大規(guī)模的新區(qū)模式，并且以小戶型為主。僅主城區(qū)的民心佳園、康莊美地、民安華福、兩江名居、康居西城和城南家園六個公租房小區(qū)，總建筑面積811萬平方米、13.33萬套，小區(qū)物業(yè)規(guī)模超大，戶數(shù)多、入住人口多。按照規(guī)定，其保障對象有收入限制：申請人為個人的，每月收入不超過2000元；申請家庭居住的，家庭人均每月收入不超過1500元，皆為收入較低階層。此外，其保障對象還包括新畢業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員中等中低收入群體。租住人員往往工作流動性大、收入不穩(wěn)定，退租、轉(zhuǎn)租的可能性大，運營管理困難。

2.2.3住員多為需特殊照顧群體，市場消費意愿低城市中低收入困難群體在公租房小區(qū)聚居，情況往往較復(fù)雜，人文行為習(xí)慣和素質(zhì)參差不齊。以調(diào)研中民心佳園警務(wù)室提供的數(shù)據(jù)為例，目前民心佳園已有16000住戶陸續(xù)入住，入住人口超過4.5萬，其中殘疾人452人，HIV攜帶者3人，“兩勞”釋放人員188人，需要物業(yè)服務(wù)的針對性。受以往居住條件的限制，這些人員大多沒有體驗過專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)，對市場化物業(yè)服務(wù)的需求較弱，往往不愿意繳納物業(yè)管理費，也不能較好地配合物業(yè)管理工作。而一些物業(yè)公司在公租房物業(yè)管理投標時，未能認真分析公租房物業(yè)的特點，提出與低廉收費不匹配的服務(wù)承諾，比如，“維修部門24小時待命，隨時提供服務(wù)”、“提供免費上門疏通水管、廁所等修理服務(wù)”、“免費訂機票、酒店”、“戶外保潔工作將按三星級酒店標準執(zhí)行”等，受資金來源的限制，勢必成為虛無的承諾，為日后物業(yè)糾紛埋下伏筆。

2.2.4公租房物業(yè)日常維修頻率高由于很大一部分公租房的住戶只是將公租房作為過渡性住房，他們不關(guān)心或甚少關(guān)心房屋是否增值或貶值，在使用期間，往往對物業(yè)的愛惜不夠，使得公租房物業(yè)設(shè)施更易受磨損折舊。再加上一些公租房建設(shè)質(zhì)量低下，日后維修頻率高，增加維護成本。2.2.5公租房建設(shè)遺留問題多工程建設(shè)具有一次性、建設(shè)周期長、隱蔽工程多、參與主體多等特征，再加上公租房建設(shè)規(guī)模大、委托鏈長、利潤低，很容易出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些建設(shè)遺留問題在入住環(huán)節(jié)凸顯，影響住戶與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，引發(fā)物業(yè)糾紛。

3公租房物業(yè)管理面臨的困境分析

通過文獻研究、專家咨詢、座談、問卷調(diào)查、個案調(diào)查等調(diào)查方法，對重慶公租房物業(yè)管理現(xiàn)狀進行深入研究，目前公租房物業(yè)管理主要面臨以下困境。

3.1公租房物業(yè)管理模式市場化與公共物品屬性的矛盾

社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理模式是城市發(fā)展的必然趨勢[12]。目前，我國公租房小區(qū)物業(yè)管理基本實行委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的模式。但是，市場化的收費原則往往使得公租房物業(yè)管理費與其租金相比顯得較高。2011年5月1日起，重慶首批公租房物業(yè)服務(wù)收費標準為1.03元/月•平方米，與當(dāng)時周邊商品房住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費基本齊平。而在入住群體收入較低、物業(yè)服務(wù)消費需求不強、福利觀念等影響下，市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費困難，很容易陷入“收費難—降低物業(yè)服務(wù)標準—收費更難”的惡性循環(huán)，最終可能導(dǎo)致市場化的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不退出公租房物業(yè)市場，損害公租房物業(yè)價值及各方利益。

3.2公租房物業(yè)管理責(zé)任重大與職責(zé)不清的矛盾

公租房項目是民生工程，物業(yè)管理不僅肩負著一般的環(huán)境保潔、秩序維護、公共部位公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護等責(zé)任外，還需要利用其“地利、人和”的優(yōu)勢，協(xié)助政府做好公租房的運營管理、社區(qū)管理等工作，代收租金，監(jiān)督住戶轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租或者擅自調(diào)換、破壞或者擅自裝修、閑置公租房等行為，以及承擔(dān)社會治安綜合治理、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、就業(yè)指導(dǎo)、心理輔導(dǎo)等公共服務(wù)工作。我國雖然已出臺了《公共租賃住房管理辦法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障房建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，重慶也了《重慶市公共租賃住房管理實施細則》等相關(guān)法規(guī)、文件。但是，對物業(yè)管理的規(guī)定不詳，政府、物業(yè)公司和居委會在物業(yè)管理中的角色定位不清晰，對專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘解聘、服務(wù)內(nèi)容與標準、收費水平與收費方式、違約責(zé)任等具體規(guī)定不明確。由于對物業(yè)管理的角色和職責(zé)不清，部分住戶認為物業(yè)企業(yè)無所不管、無所不能，遇到問題就找物業(yè)公司，服務(wù)要求超出了物業(yè)管理的合理范圍，并往往以服務(wù)不到位為由拒交物管費，為物業(yè)管理糾紛埋下隱患。

3.3公租房物業(yè)服務(wù)成本高與物業(yè)服務(wù)收費低的矛盾

物業(yè)服務(wù)企業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)。公租房小區(qū)入住人口更多、管理更復(fù)雜、維修更頻繁，需要投入更多的人力資源。隨著勞動力成本的上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本大幅提升。但是，公租房是社會保障用房，政府在核定其物業(yè)管理費時很難隨成本上升提高收費標準。加之目前對空置公租房的物業(yè)管理費問題還沒有明確規(guī)定，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費率低。較低的物業(yè)服務(wù)收費與較高的服務(wù)成本之間形成了難以調(diào)和的矛盾，長此以往，“臟亂差”、“貧民窟”可能成為公租房小區(qū)的代名詞，引發(fā)公租房物業(yè)“未老先衰”的可怕后果。

4提升公租房物業(yè)管理水平的對策

4.1實行運營和社區(qū)管理融合的物業(yè)管理模式

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與住戶接觸更密切，更能及時掌握和監(jiān)督住戶的行為，有效地實現(xiàn)公租房的部分運營管理。因此，應(yīng)該發(fā)揮物業(yè)管理的橋梁作用，實施公租房物業(yè)管理與運營管理、社區(qū)管理融合的管理模式。為此，政府應(yīng)通過購買社會服務(wù)，將租金收取、違規(guī)使用公租房行為監(jiān)督等運營管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

4.2采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)

公租房物業(yè)管理市場化模式已形成共識。公租房管理機構(gòu)作為公租房的業(yè)主應(yīng)該采用招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，減少自己組建物管公司帶來的諸如人員聘用、增加經(jīng)費開支、經(jīng)營風(fēng)險等一系列問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標時，應(yīng)根據(jù)擬接管的公租房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準，詳細測算每項物業(yè)服務(wù)成本，并進行投標報價。但是，在選聘接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)時，必須注重物業(yè)服務(wù)方案的針對性和可操作性，不能好高騖遠，提出一些不切實際、不符合公租房住戶群體特征的招標要求和投標服務(wù)承諾。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及其標準等必須明確列明在物業(yè)服務(wù)委托合同中，并與投標承諾一致。

4.3優(yōu)化物業(yè)管理資金獲取途徑

保障性住房小區(qū)物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動，降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度[13]。為了解決市場化模式與保障性的矛盾，需要改變公租房現(xiàn)有物業(yè)管理費全部來源于物業(yè)承租人的方式，而采用市場化的物業(yè)管理經(jīng)營方式和收費標準，為公租房物業(yè)管理提供財政支持。這也得到了眾多學(xué)者的認同[14-16]。為了保證公租房物業(yè)保值增值，加強物業(yè)管理，其所需費用可以按照公租房管理機構(gòu)和承租人各出資一部分（比如重慶公租房租金是市場租金的60%，物業(yè)管理費也參照此比例向租戶收取），這樣可以實現(xiàn)政府和公租房承租人雙贏的局面，既能提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，又能使國家資產(chǎn)保值增值。同時，承租人繳納較少的物業(yè)管理費就能得到舒適的生活環(huán)境，避免出現(xiàn)惡性循環(huán)帶來的不良后果。

4.4優(yōu)化物業(yè)服務(wù)費收費方式

目前，公租房物業(yè)管理費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向住戶提供了物業(yè)服務(wù)之后自行向住戶收取。這種收費方式很容易出現(xiàn)住戶“搭便車”行為。《物業(yè)管理條例》第四十二條規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。”可見，公租房管理機構(gòu)作為公租房所有權(quán)人，在租戶不繳納物業(yè)管理費時，有連帶交納義務(wù)。因此，為了保證公租房物業(yè)管理工作的良性循環(huán)，物業(yè)管理費的收取應(yīng)該同公租房租金一同收取，分別匯入各自賬戶，專款專用、獨立核算。同時，簽署公租房租賃合同時，就在合同中明確約定公租房租金、物業(yè)服務(wù)費標準、繳費方式、違約責(zé)任等，并將物業(yè)服務(wù)合同作為租賃合同的附件，讓承租人清晰知曉物業(yè)服務(wù)企業(yè)與自己的權(quán)利義務(wù)。

4.5強調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任

公租房物業(yè)管理雖然按照市場化模式經(jīng)營，但是鑒于公租房小區(qū)的特殊性，需要接管此類小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)注重社會效益，真正承擔(dān)起企業(yè)的社會責(zé)任。特別是在發(fā)展殘疾人事業(yè)、解決城市下崗失業(yè)人員就業(yè)、幫扶困難家庭等方面，可以對有相應(yīng)勞動能力的殘疾人、下崗失業(yè)人員、特殊困難家庭等進行物業(yè)服務(wù)工作的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，從而聘請其作為員工。這樣既可以解決他們的就業(yè)問題，減輕社會負擔(dān)，又可以直接影響到相鄰業(yè)主和住戶對物業(yè)管理工作的理解和支持。

4.6加強公租房物業(yè)監(jiān)管

物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與國家資產(chǎn)價值、住戶權(quán)益密切相關(guān)。按照市場化模式經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和住戶的行為都必須得到監(jiān)督。因此，必須成立由住戶代表、公租房管理機構(gòu)代表組成的公租房小區(qū)監(jiān)督委員會，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)及住戶的行為，出現(xiàn)違反合同約定的行為時，及時向公租房管理機構(gòu)、街道、派出所等相關(guān)單位匯報。同時，每年至少進行一次住戶滿意度調(diào)查，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督考核體系，確保物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴格按照物業(yè)服務(wù)合同約定的標準提供服務(wù)，確保物業(yè)服務(wù)費正確使用。

5結(jié)語

公租房運營管理更考驗公租房制度的可持續(xù)性，物業(yè)管理作為運營管理的重要一環(huán)，社會各界必須群策群力解決公租房物業(yè)管理面臨的困境。采用市場化方式選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)公租房物業(yè)管理，可以減少政府管理機構(gòu)組建物管公司帶來的一系列問題；通過政府購買服務(wù)，實行公租房物業(yè)管理與運營管理、社區(qū)管理融合的管理模式；改變收費方式，提高收費率；強調(diào)物業(yè)公司的社會責(zé)任，建立公租房物業(yè)監(jiān)管機制，實現(xiàn)公租房物業(yè)的保值增值，推動公租房制度的進一步發(fā)展。

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篇8

20xx年廣州市公租房新規(guī)定：本批公租房19日起接受網(wǎng)上申請本次推出面向來穗務(wù)工人員的公共租賃住房房源共600套，其中白云區(qū)龍歸花園264套，黃埔區(qū)瑞東花園336套，計劃于5月19日起開始網(wǎng)上預(yù)申請，于9月28日公開進行搖號分配。

兩類來穗務(wù)工人員，可以申請承租市本級公共租賃住房：一是來穗時間長、穩(wěn)定就業(yè)的中低收入來穗務(wù)工人員;二是高級技能人才或受表彰、獲榮譽稱號的來穗務(wù)工人員。

市住房保障辦提醒，來穗務(wù)工人員可前往居住地街鎮(zhèn)來穗人員服務(wù)管理窗口咨詢并領(lǐng)取《20xx年來穗務(wù)工人員申請公共租賃住房搖號分配指引》等資料;符合條件的，可先準備申請所需資料，并于5月19日6月1日登錄廣東省網(wǎng)上辦事大廳廣州分廳來穗務(wù)工人員申請承租公共租賃住房專題網(wǎng)頁進行預(yù)申請。

20xx年廣州市公租房新規(guī)定：廣州今起1.6萬套公租房接受申請 無收入限制從今天開始，市住房保障辦公室開放今年1.6萬多套公租房，接受新就業(yè)無房職工的申請，符合條件的新就業(yè)無房職工可以向所在單位提出意向，再由單位匯總?cè)藬?shù)后向政府提出申請。本周三上午，市住房保障辦公室將在市房地產(chǎn)大廈(越秀區(qū)豪賢路193號)西廣場舉辦現(xiàn)場咨詢，有意向的市民可以去現(xiàn)場咨詢。

今年廣州推出新就業(yè)無房職工公租房共16668套，面向用人單位整體租賃，不對個人開放申請。從今日起至4月28日，用人單位在匯總本單位符合條件員工承租意向之后，統(tǒng)一向市住保辦提出申請，5月份市住房保障辦再制定具體分配方案，計劃到6月實施配租。

根據(jù)《廣州市新就業(yè)無房職工公共租賃住房保障辦法》，用人單位包括依法注冊登記且住所地在本市的廣州市高新技術(shù)企業(yè)、創(chuàng)新標桿企業(yè)、高等院校、科研機構(gòu)，以及政法、醫(yī)療、交通、環(huán)衛(wèi)等基本公共服務(wù)部門和政府批準的其他單位。

申請公租房的新就業(yè)無房職工應(yīng)當(dāng)同時符合下列條件：

18周歲以上(含本數(shù))，35周歲以下(含本數(shù))。具有高級專業(yè)技術(shù)資格或高級工以上職業(yè)技術(shù)資格，或從事城市公共服務(wù)領(lǐng)域特殊艱苦崗位的職工，不受年齡限制。

本人、配偶及未成年子女在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，且當(dāng)前未享受公共租賃住房(含廉租住房)保障。

符合本單位分配管理方案的其他條件。

值得注意的是，本次公租房對于申請人的收入沒有限制。

20xx年廣州市公租房新規(guī)定：來穗人員公租房開放首日遇冷擺好展板做好現(xiàn)場指引，但是前來參觀的人卻寥寥無幾，昨日面向來穗人員的公租房房源首次開放參觀，但是整個上午南都記者在龍歸花園卻沒有看到幾個前來看房的外來工。現(xiàn)場共有264套房源、4種戶型，但是只有10余人來看房，而且全部都是周圍的街坊來看熱鬧，真正符合條件的外來工一個都沒碰到。

看房者：并非申請人

本次龍歸花園提供的來穗人員公租房房源共有264套，有一房、一房一廳、兩房一廳、三房一廳共計4種戶型，面積從30平米到60多平米不等，月租金從200元到800多元不等，為市場價7折。南都記者昨天實地踩點發(fā)現(xiàn)，這4種戶型都算方正，無論是廳、房還是陽臺都是正向，基本沒有特別差的戶型，幾名過來看熱鬧的周邊街坊看房感受也是比較實用。

經(jīng)過一上午的現(xiàn)場踩點走訪，南都記者發(fā)現(xiàn)只有10余人來龍歸花園看房，而其中符合條件的外來工一個都沒碰到。對此，現(xiàn)場工作人員表示，之前在倉邊路原國土房管局現(xiàn)場擺攤咨詢時，前來詢問了解的外來工就非常少，再加上首個開放日是工作日，龍歸花園較市區(qū)稍微有點遠，幾大因素共同導(dǎo)致了現(xiàn)場前來看房的外來工不多。

不過，上述工作人員預(yù)計周末兩天會有符合條件的外來工前來踩點，由于距離城區(qū)更近，可能更多的外來工會選擇到黃埔區(qū)的瑞東花園看房。

有意向外來工不多 啥原因?

向外來工提供公租房本是一件帶有公益性質(zhì)的善舉，有關(guān)部門今年來也一直在宣傳，但是從目前反饋來看似乎有意向的外來工并不多，這到底是怎么回事?

篇9

一、計劃發(fā)放公共租賃住房租賃補貼3000戶，預(yù)計補貼金額550萬元。今年補貼標準仍然執(zhí)行低保戶家庭140.00元/月，低收入家庭及其他保障類型家庭90.00元/月。根據(jù)2020年縣城鎮(zhèn)人均可支配收入情況，適度調(diào)整公共租賃住房補貼家庭收入審核標準，即由原來的家庭人均收入不高于1270元/月，調(diào)整為家庭人均收入不高于1313元/月；享受按份共有產(chǎn)權(quán)購買公共租賃住房及實物配租的家庭收入審核標準仍執(zhí)行家庭人均收入不高于1600元/月。

二、按照分層實施、梯度保障的原則，我們將在保障低收入家庭、中等偏下收入住房困難家庭的基礎(chǔ)上，拓寬轉(zhuǎn)移人口住房保障渠道,將進城務(wù)工農(nóng)民、新就業(yè)大學(xué)生、公交車司機、一線環(huán)衛(wèi)工人、青年教師及青年醫(yī)務(wù)工作者等納入現(xiàn)有已實施保障鄉(xiāng)鎮(zhèn)的住房保障范圍，對以上新增保障群體在收入上不設(shè)限制，需要本人提供單位工作證明，提交在本地沒有房產(chǎn)和車輛的相關(guān)證明，另對失去原有耕地,并有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府出具失去原有耕地相關(guān)證明，在城鎮(zhèn)居住10年以上,符合具有城鎮(zhèn)常住戶口，家庭人均收入屬于當(dāng)?shù)厝嗣裾_定的城鎮(zhèn)低收入家庭范圍，并具有居住地證明的農(nóng)民家庭,也可享受當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)低收入住房困難家庭保障待遇。通過這個舉措不斷提高住房保障覆蓋范圍。

三、由于保障范圍的擴大，保障群體層次的不同，為便于統(tǒng)一管理，公共租賃住房租金收取標準仍實行低保戶家庭為1元/月/平方米，低收入家庭為2元/月/平方米，其他保障家庭為3元/月/平方米，對外來務(wù)工及其他保障家庭，在第二個年審期如達到低收入或低保標準，可按年審后的標準收取租金。

四、強化公共租賃住房的后期管理，利用三個月時間組織全面核查完全政府產(chǎn)權(quán)公共租賃住房，核查戶數(shù)550余戶，重點核查鎮(zhèn)、松江河鎮(zhèn)區(qū)域保障對象，確保出租房屋用于解決最低收入家庭以及外來務(wù)工低收入家庭的住房困難，杜絕轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借及空置、閑置現(xiàn)象。

五、根據(jù)審計整改要求，對已審計出的違規(guī)保障戶，將通過社區(qū)督促其進行整改，不符合保障條件的在公示后退出其保障資格。

六、對松江河鎮(zhèn)政府提供的172套吉源小區(qū)公租房，將督促松江河鎮(zhèn)政府盡快交付，由我單位申請裝修資金進行裝修，使已簽訂分配入住合同的保障戶重新審核后盡快遷入新居。

七、結(jié)合撫政辦發(fā)【2019】56號文件，至方案頒布之日起,廉租住房保障家庭3年后仍未購買國有產(chǎn)權(quán)份額的,由廉租住房管理機構(gòu)對國有產(chǎn)權(quán)部分收取租金，租金標準在屆滿之后由住房保障機構(gòu)另行制定。

原廉租住房保障家庭自愿退出自有產(chǎn)權(quán)份額的,報縣政府審批后，由縣政府按照保障戶原出資價格回購,不計利息，對裝修及附屬物不予補償。

原廉租住房保障家庭合法繼承人符合住房保障條件的,以產(chǎn)權(quán)登記時間為準，不足6年的按合同約定的原價購買廉租住房國有產(chǎn)權(quán)份額；超過6年的，按市場評估價購買廉租住房國有產(chǎn)權(quán)份額。合法繼承人不符合住房保障條件的,可以按照合同簽訂時的同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格購買廉租住房國有產(chǎn)權(quán)份額，合法繼承人對價格有異議的，可自行選定有相應(yīng)房產(chǎn)評估資質(zhì)的機構(gòu)來確定;放棄購買的,按照市場價格繳納廉租住房國有產(chǎn)權(quán)房屋租金。

在今后執(zhí)行中，如有超出我縣實際發(fā)生的情況，參照《省人民政府辦公廳關(guān)于按份共有產(chǎn)權(quán)廉租住房國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作的指導(dǎo)意見》執(zhí)行。

社區(qū)、民政辦及住房保障部門，對按份共有產(chǎn)權(quán)廉租住房國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作進行政策宣傳解讀，要嚴格執(zhí)行住房保障相關(guān)政策規(guī)定，加強檢查督導(dǎo)，積極穩(wěn)妥地推進廉租住房國有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓工作，確保社會穩(wěn)定。

八、要根據(jù)《省保障性住房實物配租與租賃補貼分配管理暫行辦法》號文件精神，社區(qū)、民政辦及住房保障部門要各司其職，保障住房困難家庭做到隨時申請，集中審核，按照“三審兩公示”流程將符合條件的保障戶納入到保障范圍里，經(jīng)審查確定為公共租賃住房保障對象的，在申請實物配租輪候期間，應(yīng)當(dāng)納入租賃補貼保障范圍，做到應(yīng)保盡保，租賃補貼保障名單確認時間為每年的6月30日前，社區(qū)要將符合保障條件但未納入保障的家庭，暫時納入到輪候范圍，在下一次新增保障計劃時，按照輪候保障家庭的輪候時間及家庭困難情況按順序給予保障。為方便群眾辦事，2021年將逐步完善公租房管理信息系統(tǒng)的相關(guān)工作，力爭于2021年年底前開啟信息網(wǎng)上年審工作。

九、結(jié)合省住建廳建立的快報系統(tǒng)，對我縣棚改實施進度及公租房分配情況，通過相關(guān)部門數(shù)據(jù)統(tǒng)計，每月及時準確進行報送。

十、針對鎮(zhèn)、松江河鎮(zhèn)、泉陽鎮(zhèn)完全政府產(chǎn)權(quán)公共租賃住房小區(qū)保障戶供水管道老化、影響生活等問題，由我單位申請維修資金對供水管道進行維修，并設(shè)立專人負責(zé)；對公共租賃住房配套設(shè)施養(yǎng)護報修，承租家庭公租房隨時需要解決的問題要給予及時解決。同時計劃在公租房房源集中的松江河鎮(zhèn)、鎮(zhèn)聯(lián)系公租房配套設(shè)施養(yǎng)護保修合作單位，針對保障戶報修問題及時解決。

篇10

香港特區(qū)政府在住房政策中采取明確的雙軌制，一是市場住房供應(yīng)體系，二是保障性住房供應(yīng)體系。對于私營房屋市場政府不予干涉，但行使調(diào)控職能。保障性住房分為公屋和居屋，公屋提供給符合條件的申請者租住，相當(dāng)于內(nèi)地目前的公租房；居屋供符合條件的申請者購買，相當(dāng)于內(nèi)地的經(jīng)濟適用房，都是面對中低收入市民。

為解決低收入市民的居住問題，1948年民間團體香港房屋協(xié)會成立，協(xié)會通過自己籌款及政府資助，為香港貧民提供了大量住宅，這是公屋建設(shè)的雛形。目前，香港公屋制度發(fā)展較為完善，主要有以下特點。

1.成立專門機構(gòu)負責(zé)建設(shè)管理。香港房屋委員會(簡稱“房委會”)是香港公屋的建設(shè)和管理機構(gòu)，同時也積極參與居屋建設(shè)，委員會屬下有不同的子委員會，分別處理規(guī)劃、建筑、財務(wù)等不同領(lǐng)域的事項。社會資本不參與公屋建設(shè)，但可以參與居屋建設(shè)。

2.加強對公屋建設(shè)的土地資金供給。香港公屋和居屋的土地都由政府免費提供，所占土地都不是優(yōu)質(zhì)地塊。在香港公屋建設(shè)啟動之初，主要靠政府撥款，但到1988年，政府注資形式正式退出，香港房委會改為自負盈虧的機構(gòu)，負責(zé)公屋建設(shè)運營，政府不再投入資金。

3.多種措施加強公屋的管理運營。因為公屋僅靠租金難以維系運轉(zhuǎn)，香港實行租售并舉，政府為公屋建設(shè)提供貸款資助，房委會按市值出租公屋附屬的商業(yè)設(shè)施和非住宅設(shè)施。房委會建設(shè)的公屋可以作為居屋以市場價的60％～70％出售，資金用于公屋的建設(shè)和維護。此外，以商場及停車場為核心物業(yè)的領(lǐng)匯房地產(chǎn)基金也從股市籌措大量資金。通過運用綜合措施，香港公屋資金運作有盈余。

4.公屋區(qū)配套設(shè)施比較健全。香港公屋建設(shè)所占土地雖然不是優(yōu)質(zhì)地塊，但交通網(wǎng)絡(luò)和配套生活設(shè)施等都非常齊備，絕無“城市孤島”現(xiàn)象。

5.公屋租金和居屋售價相對較低。香港公屋租金很低，約為市場價的1/4，居民申請公屋的平均輪候時間為1.9年，公屋租金價格每隔兩年進行相應(yīng)調(diào)整，目前有3成香港人居住公屋。社會資本也可以參與居屋的建設(shè)，居屋的建設(shè)成本與普通商品房相比減去了土地費用，使得居屋的售價僅為商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供應(yīng)體系解決了占總?cè)丝谝话氲闹械褪杖胧忻窬幼栴}，同時又是對土地批租制度和高度市場化機制的補充和協(xié)調(diào)。

6.通過保障性住房對房地產(chǎn)市場進行調(diào)節(jié)。香港運用土地政策和保障性住房政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，通過增加公共住房投入抑制房地產(chǎn)市場的暴利行為，在樓市下滑時減少公共住房供應(yīng)量幫助恢復(fù)樓市。亞洲金融風(fēng)暴使香港樓價下挫，為避免居屋和商品房惡性競爭，香港在2003年無限期停建及停售居屋。

7.切實加強公屋制度保障。為了使得這樣的公共政策真正受惠于低收入階層，香港政府制定了非常嚴格的公屋和居屋申請程序，一旦發(fā)現(xiàn)詐騙，處罰極其嚴厲，不僅有牢獄之災(zāi)，個人信用也徹底破產(chǎn)。因此多年來，雖然也出現(xiàn)過詐騙案，但概率很低。

8.多種措施鼓勵居民購置住宅。盡管香港公屋資金運作有盈余，仍然推出系列措施鼓勵有條件的居民購置住宅，以減少出租公屋的比例，從而降低持續(xù)大規(guī)模建造公屋所產(chǎn)生的管理和維修負擔(dān)。這些措施包括“居者有其屋計劃”、“私人參建居屋計劃”、“租者置其屋計劃”、“自置居所貸款計劃”、“可租可買選擇計劃”、“夾心階層住屋計劃”等。

二、推進我國公租房建設(shè)的思考

通過對香港公屋制度的分析，我國內(nèi)地推進公租房建設(shè)要注意以下幾點。

1.應(yīng)科學(xué)規(guī)劃設(shè)計公租房建設(shè)。為了避免大片公租房集中建設(shè)形成“貧民窟”，公租房要堅持集中與分散相結(jié)合的原則，結(jié)合城市總體發(fā)展進行規(guī)劃建設(shè)，修建公租房的土地雖然不是優(yōu)質(zhì)地塊，但交通網(wǎng)絡(luò)應(yīng)該順暢，配套也要完備。在規(guī)劃中，應(yīng)分析城市各個地區(qū)的住房需求數(shù)量，尤其是各地工業(yè)園區(qū)企業(yè)職工對公租房的需求情況，科學(xué)規(guī)劃公租房建設(shè)，使之能夠形成穩(wěn)定的商業(yè)物業(yè)收入。在規(guī)劃中，應(yīng)針對保障對象的不同，公租房的建設(shè)裝修檔次、租金標準要形成合理梯度，并能夠?qū)崿F(xiàn)就近配租，避免形成交通壓力。

2.利用公積金貸款建設(shè)公租房。資金來源是公租房建設(shè)的主要困難。為探索更多資金渠道，今年8月5日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了我國第一批28個城市作為公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點城市。目前，我國許多城市公積金資金運用率不高，而且受全國房地產(chǎn)市場影響，未來相當(dāng)長時間內(nèi)住房公積金貸款增長可能跟不上公積金繳存余額的增長，全國許多城市資金運用率將會降低。因此，為拓寬公租房建設(shè)資金渠道，我國可提取相應(yīng)比例的公積金沉淀資金用以建設(shè)公租房，同時在試點成熟的基礎(chǔ)上，推廣公積金貸款建設(shè)公租房，并探索通過直接投資或定向募集等方式，吸引保險資金等參與公租房建設(shè)。