初步規劃設計方案范文

導語：如何才能寫好一篇初步規劃設計方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

我個人擔任了五個工程建設指揮部的辦公室主任，現在，我就綠色經濟長廊建設和月新區基礎設施項目建設進展情況向與會領導和同志們匯報一下，其他三個項目分別由和為大家匯報。

一、綠色經濟長廊

工程建設情況

一是制定了方案，明確了職責。建設綠色經濟長廊是個系統工程，涉及部門多，建設時間長，為保證各項工作的順利開展，指揮部集思廣益，廣泛征求各方意見，形成了《縣綠色經濟長廊建設實施方案》，現已由縣委辦、縣政府辦下發到各單位組織實施。《方案》對各項建設內容和目標進行認真的梳理，根據各部門的工作職責，明確了潔凈一條江，綠化兩條路，重點建設十個節點和統籌城鄉協調發展各項工程項目的牽頭單位和責任單位，為下一步迅速啟動、盡快推進綠色經濟長廊各項工程建設奠定了堅實的基礎。

二是緊密跟蹤項目申報工作。認真對照《實施方案》中的工作職責，繼續梳理可以申報的項目名稱和資金規模，積極開展項目的申報工作，建立了項目開發申報半月匯報制。10月16日統計：2012年可開發申報項目單位共有17個，申報項目總數64個，資金總額達3.7億多元。項目涉及農、林、水、環保和民政、文化、教育、旅游等眾多單位，都可以在綠色經濟長廊范圍內實施，為下一步各專項工程的實施提供了資金保證。10月31日統計：又新增了6個項目，使項目總數達70個，資金達到6.2億元。

三是科學規劃設計。廈門格林貝爾設計公司對兩岸進行了多次的實地調研和踏勘。11月1日初步規劃綱要和初步方案已提交縣有關會議討論，需要進一步補充、修改。

四是開展了生態休閑區地形測繪工作。10月6日，贛南測繪院一行9人進場進行地形測繪。目前，技術人員正在加班加點測繪地形，已完成90%的工作量，預計本月20日前完成，為下一步編制生態休閑區298公頃修建性詳細規劃提供服務；

下一步工作打算

1．各牽頭單位和責任單位根據《縣綠色經濟長廊實施方案》，11月底前做好、做細一條江、兩條路、十個節點和統籌城鄉協調發展各項工程的具體實施方案，把各項建設工程項目落實到具體的地帶、落實到具體的年度，確保工程項目如期開工、如期竣工。

2．各單位密切配合，認真梳理項目、包裝項目、積極向上爭取項目，各單位要根據各自的實施計劃，做好做細各專業規劃設計和資金預算，形成項目建議書和可行性研究報告，分別向上爭資爭項。

3．11月20日前底完成生態休閑區地形測繪工作，并盡快制定該區域建設方案。

4．督促規劃設計單位12月底完成《縣綠色生態經濟長廊總體規劃》。

5．督促規劃設計單位11月底完成生態休閑區的修詳規；12月底完成筠門嶺歷史文化名鎮、（小魚潭）高速出口道路、小魚潭至縣城出入口的修建性詳細規劃。

6．積極招商引資，引進民間資本參與生態休閑區建設。打算引進福建著名品牌“招寶-劉老根生態農莊有限公司”到投資興建生態休閑農莊，緩解工程建設的資金壓力，加快工程建設步伐。

二、月新區基礎設施項目

項目進展情況

1．10月31日上午，在縣規劃建設局召開座談會，對月新區城市設計及行政中心、展示中心、接待中心建筑方案設計進行討論，相關單位負責人參加了會議，當日中午，就以上規劃設計方案向傅春榮書記、縣長、副書記作了匯報，匯集了縣領導提出的意見和建議，形成了修改意見。

2．11月10日，安置區規劃總平面圖及效果圖由設計單位按照我方意見作了修改，經請示縣領導，安置區規劃總平面圖及效果圖最終確定，11月14日前可將大型噴繪效果圖在安置區建設現場進行公示。

3．已委托市水利電力勘測設計研究院協助規劃設計單位做好月新區防洪堤及滾水壩規劃設計。

4．行政中心、接待中心、展示中心建筑設計任務書已起草，可供設計單位參考。

存在問題

新區城市設計及行政中心、展示中心、接待中心建筑方案設計還需一定時間，對其他工作進度有一定影響。

三、近期工作計劃

1．11月下旬結合我方修改意見，由規劃設計單位將規劃方案修改到位，形成專家評審稿，進行新區城市設計的專家評審。為此，我方將派人到上海同濟城市規劃設計研究院進行面對面溝通，將修改意見逐一落實到位。

2．12月初結合專家評審意見，由規劃設計單位將規劃方案修改到位，把新區城市設計報縣規劃委員會審定，形成最終稿，并按法定程序進行報批。

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【關鍵詞】房地產開發；造價控制；各階段

引言

通常來說，房地產開發企業都有意識控制房地產建設項目工程成本造價，但在實際造價控制實施中，卻常常無從下手或不得要領，往往將工作重點僅僅放在房地產建設項目施工階段的成本造價管理，而忽視房地產建設項目各階段工程造價的控制和管理問題。在實踐中，房地產建設項目的成本造價控制管理，可以說是對房地產建設項目各階段工程造價的實時控制和管理，是全動態監控和全過程監控，尤其是要對項目實施過程中的各階段變更嚴格控制，同時要采取一切有效措施來減少因為房地產建設項目合同變更影響整個項目造價。

1前期投資決策階段的控制措施

前期投資決策階段主要包括房地產項目的立項和可行性研究報告的編制和報批。因為可行性研究報告的批復同意意味著項目可以進行正式的開發建設，所以與此相對應的工程造價控制工作主要是編制好投資估算和項目的經濟效益測算。由于房地產項目屬于固定資產投資的范疇，首先要對項目的總投資支出進行估算，即對房地產開發項目的成本進行估算。它包括房地產企業在開發經營房地產項目過程中所發生的全部支出，主要包括：土地費用、前期費用、建安成本費用、配套工程費用、銷售費用、管理費用、財務費用和稅金。通過對項目的成本估算得出項目的總支出，然后根據當前的房地產市場的銷售價格（可通過市場調研可以獲得某區域房地產市場均價作為參考）就可以算出項目的預期利潤是正還是負，為項目可行性研究報告提供最重要的一項數據參考。當然，通過本階段的投資估算也為整個項目后續的造價控制提供了指標依據，即估算投資指標為整個項目最終控制指標，任何后續變更都不能突破此指標，否則將造成項目虧本。

2方案設計階段的控制措施

2.1設計方案的比選和優化

可行性研究批準后就可以進行項目的方案規劃設計了。此階段根據項目的初步設計構想，做出兩到三個規劃方案進行比選。根據企業內部及市場參考指標，綜合估算出不同規劃設計方案成本，在最大限度滿足設計條件要求的情況下選擇最經濟的方案。在確認初步規劃設計方案后，方案優化就是設計階段的造價控制的首要任務，其對后續的施工建設成本有著決定性的影響。方案設計優化不僅要考慮技術上的可行性，還要考慮經濟上的合理性。比如實踐中，房地產企業拿到的項目用地現狀是坡地，那么在規劃設計方案時就要充分考慮利用現有地形，因地制宜，規劃設計獨具特色的階梯狀坡地建筑，就可大大減少實際施工中土方的開挖量，降低了前期場地平整工程的成本，從而從源頭上控制項目成本造價，節省投資。

2.2對施工圖設計階段實行限額設計

限額設計就是根據已經批準的設計任務書和投資估算和設計概算來控制施工圖設計。實踐中，由于設計公司考慮問題的單一性，往往僅從設計角度考慮建筑項目的美觀性和安全性，而較少考慮是否由此影響建筑工程項目造價。因此，在這一階段的成本控制和造價管理工作中，第一，房地產企業（包括內部設計管理部、成本管理部和現場項目管理部）要牽頭對設計中影響建筑工程造價的重要部位和技術方案進行專題調研，通過收集最新的技術方案資料，組織專家進行方案論證等手段，最終選擇技術上可行經濟上又合理的設計方案。第二，作為實行限額設計的最直接有效措施，房地產企業在委托設計公司施工圖設計時，在滿足設計規范和建筑安全的前提下，要對建筑物一些重要的技術經濟指標做出明確限額要求（例如：主材中的鋼筋和混凝土平方米含量），并且將此作為合同條款約定到設計合同中，同時在設計合同中約定超出限額設計后相應的獎懲措施，強化設計公司的經濟責任。

另外，施工圖設計深度不夠是當前房地產開發項目施工圖設計中存在的一大共性問題。頻繁的設計變更造成了項目工程造價的失控、成本增加。因此房地產企業和設計公司的積極協作配合，細化設計方案，可最大限度為避免設計變更增加留下隱患。

縱觀整個項目成本造價比重，設計階段決定了房地產項目建筑安裝成本造價的70%以上，所以設計階段是決定整個項目成本的關鍵階段。優良的工程設計是有效控制工程造價的前提和關鍵，房地產企業和設計公司一定要通力協作、密切配合，共同打造出既經濟又合理的設計方案，為后續項目的實際施工運作打下一個良好的基礎。只要雙方本著認真負責的態度、講究科學的方法，一定可以將造價控制在較低的水平上，提高設計質量、有效降低項目成本。

3招投標階段的控制措施

3.1完善的招標文件

編制一份盡可能完善的招標文件。現在的房地產施工項目都通過招投標方式來選定施工單位，簽訂合同進行施工。招標文件作為合同文件的組成部分，其內容將對后續的合同簽訂、執行以及招投標工作的成敗將產生重要影響。

3.2明確的合同價款方式

在招標時應明確選用確定合同價款的方式。對工期較短、工程量不大且施工技術相對簡單的單項工程應盡可能的采用固定價格合同方式；對于工期較長、工程量大且施工技術相對復雜的單項工程應盡可能采用可調價格合同或固定單價（工程量清單）合同方式。對于施工工藝相對簡單、工期短、工程量難以事前確定、現場相應的簽證工作較多的工程項目，采取成本加酬金的方式。對于甲方擬準備指定分包的工程項目，在總承包合同中明確規定指定分包工程范圍、工程內容、需要總包單位配合管理的內容以及相應指定分包合同價款的確定和支付方式，合理規避以后的合同實施時的不確定風險。合同價款是整個工程合同中最敏感、最核心的內容，招標時，合同價款方式確定不當或確定的不合理都會直接影響工程最終結算造價。

3.3具體的合同條款

在招標時應明確告知投標單位，后續合同簽訂時合同條款的具體內容，如合同雙方權利義務、合同工期、工程變更、索賠、竣工驗收及違約爭議處理等內容。只有在招標時將可能后續影響工程造價之因素明確，才能盡可能避免因合同約定不清，導致項目實施過程中“無法可依”，造價控制被動失控。

3.4資質審查

通過選擇那些資質優、能力強的施工企業和項目經理參與投標入圍，避免選擇哪些資質不佳、能力一般僅通過掛靠的施工隊伍參與投標，為保障項目的工期和質量提供堅實基礎。

總之，通過招投標方式選擇施工隊伍、確定合同價格，可以有效減少后續施工和竣工結算期間甲乙雙方的矛盾和糾紛，既保證了項目的順利進行又有效地降低了工程造價成本。

4施工階段的控制措施

通過招投標程序簽訂施工合同選擇施工單位后項目就進入到工程施工階段。首先，房地產企業派駐現場的管理負責人應該具有綜合的專業技術技能、豐富的合同管理經驗特別是房地產項目實際管理經驗。而企業內部需嚴格明確各環節項目管理審核流程，避免因內部流程混亂造成信息拖沓滯后，從而影響項目現場管理，這是在施工階段有效控制工程造價的組織保證措施。其次，施工期間的造價管理的重點是如何避免因甲方原因造成的費用增加項目的出現（即索賠）以及如何事前或事后采取及時有效的對應措施，防止費用增加超出預算范圍。例如：第一、由于工程付款延遲導致乙方提出索賠。這可以通過在招標文件的合同條款中明確工程款的具體付款流程和時間，同時甲方在內部管理中加強對各付款審核環節控制；第二、關于工程變更。不論是甲方提出的還是乙方提出的變更都應該慎重對待、認真研究，經綜合比較分析后再決定是否實施。特別是變更的內容和提出時間應盡可能在項目實施以前，如果是正在實施的項目提出了變更一定要有相關的論證和審批流程，并且嚴格執行。否則隨意的變更就會造成造價的失控。第三、項目管理人員應對現場發生的影響造價的事項進行清晰準確的記錄，并且請相關聯的人員和單位確認簽字蓋章，為后續的反索賠做好充分的物證準備，從而避免人為失誤造成的費用增加。

總之，在施工階段造價控制的關鍵是甲方管理人員要有前瞻性的思維和規劃，對項目施工過程中變更的發生要有預見性和積極的應對措施和方法，充分理解合同條款和招標文件的規定內容，變被動應對為主動控制，從而有效控制和降低工程造價。

5竣工結算階段的控制措施

這個階段主要控制措施是房地產企業要建立一套完整的辦理竣工結算的制度流程和辦法。比如：結算流程應規定由乙方先行申報結算報告（乙方同時承諾此結算價為截至本結算報價承諾書提交之日起，今后不再向甲方追加此項目的任何費用），甲方項目部預算部門進行初步審核，然后根據不同結算金額提交甲方不同級別管理部門進行二次復審，超過一定金額的工程項目還要請第三方外部審計以嚴格項目成本控制等等。通過一套完整的結算審核流程來避免結算過程中的錯項和重復計算項目，同時甲方的預算部門和審計部門的專業人員要確實負起責任，充分利用自己的專業技術知識來發現結算中的問題和錯誤并加以糾正。

6結語

工程成本控制工作是一項系統工程，它貫穿與房地產開發項目的全過程。前期設計階段是房地產成本控制和造價管理的關鍵階段，中期招標施工階段是房地產成本控制和造價管理的保障階段，后續結算階段是房地產成本控制和造價管理的完善階段。每個階段都缺一不可，彼此互相影響。只有各階段嚴格控制工程成本造價，房地產開發鏈條上涉及的各個單位部門通力合作、協調配合、精益求精，房地產企業就一定能夠按預期目標控制工程成本造價，項目取得良好的經濟效益。

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【關鍵詞】開發項目；周期階段；質量控制

在房地產項目開發過程中，開發企業通過在調研階段、策劃階段、規劃設計階段、建造階段、服務階段等環節進行有效控制，開發出高質量的房地產項目。在此過程中，各環節和各資源往往是相對獨立卻又是密不可分的，只有把各方面資源協調運作好，才能開發出質量上乘的房地產項目，而這一切要靠建立完善的房地產產品質量保障體系來實現。

1　目前房地產開發項目的問題

在房地產項目開發中，一般對開發前期項目可行性研究階段、策劃階段、設計階段的質量管理重視不夠，而把主要精力放在施工階段。當開發項目進行到施工階段時，產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已確定，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙都已經審查通過，假如產品策劃、市場定位、目標客戶群、項目的設施配套均已審核，規劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優，很難保證工程項目的整體投資效益。

有的房地產開發商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準。使得承擔可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進行深入的市場調查，也很少對調查結果進行深入剖析和對各方案進行多方案的比選。在設計階段也因為有的開發商業主片面過低支付設計費用，從而影響設計人員進行精心設計的積極性，這一問題已嚴重影響了開發項目的產品質量。

2　房地產開發項目的前期質量控制工作

房地產開發項目前期工作，主要是指項目建議書、可行性研究報告、項目開發的產品策劃等。而前期工作的質量是整個工程房地產項目的關鍵。

2.1　建立開發項目質量管理責任制。

項目負責人是開發項目質量的全權負責人，必須親自抓質量工作。其職責是：根據投資人項目開發戰略，市場定位目標，負責編制開發項目質量計劃，并組織實施；按質量計劃規定，跟蹤、督促、檢查項目質量計劃執行情況，特別是主要質量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發現重大的管理方面或技術方面的質量問題，組織研究解決，向項目團隊負責人報告；編制項目質量報告，報上級質檢部門和項目經理。

2.2　制定開發項目的質量計劃。

充分了解項目投資人開發項目的戰略決策和質量政策，了解和掌握項目的特點，明確咨詢成果的質量目標和質量標準；熟悉咨詢企業的質量管理體系文件，根據項目組織結構的特點，決定如何應用企業的質量管理體系。

2.3　建立開發項目前期工作成果的質量評審制度。

建立評審制度是保證和提高開發項目前期成果質量的重要手段。對項目咨詢公司提供的項目咨詢工作完成以后，再進行內部評審，然后咨詢成果才能提交給委托方，建設方項目經理可邀請有關專家對咨詢成果進行評審和完善，并形成性相應記錄文件，以提高投資效益。

3　設計階段的質量控制

3.1　方案設計階段

開發商在尋找規劃方案設計單位時，要對規劃方案設計的單位業績進行綜合考察，根據樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應實力的規劃設計單位進行方案設計，并請本項目咨詢公司相關人員對方案設計單位進行項目可行性研究、產品市場定位的介紹講解，設計人員在此基礎上進行規劃方案設計。在此過程中，業主應讓設計師盡情發揮。在幾家拿出不同方案后，由建設方組織相關專家討論會，評選出最優的初步規劃方案。建設方再與作出最優方案的設計單位簽訂合同，在此基礎上進行細化，作出報批方案。

3.2　施工圖設計階段

施工圖設計是在開發項目的規劃方案審查通過的基礎上進行的，因此，規劃方案是作項目初步設計的設計依據。

工程設計一般按初步設計、施工圖設計兩個階段進行。技術上復雜的特大型項目可按初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。各階段的成果包括設計說明、技術文件（圖紙）和經濟文件（概預算），就是通過不同階段設計深度的控制保證設計質量。

4　施工階段的質量控制

工程項目施工階段是工程實體最終形成的階段，也是工程項目質量和工程使用價值最終形成和實現的階段，也是工程項目質量控制的重要階段。

4.1　房地產項目施工前準備階段質量管理。

4.1.1　明確質量目標

房地產開發項目的質量目標確定與項目投資人的開發項目戰略和產品策劃定位有關，同時與項目的進度控制、成本控制處于一個相同優先級。因此，項目開發的質量目標必須適合項目本身的特點。

4.1.2　制定項目建設實施的質量管理計劃

在確定了項目建設質量目標后，制定出實現質量目標的措施和方法，正確的使用計劃編制的輸入、工具和技術（質量基準計劃、流程圖、堅持設計樣板帶路、準確的使用質量標準）編制切實可行的質量計劃。

4.2　開發項目建設的施工過程質量控制

項目施工過程中的質量控制，實際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產開發項目的建設過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進行比較；運用合同確定的質量標準、施工圖及設計總說明與實際工作成品和半成品進行比較；運用經批準的施工方案、施工作業順序與實際工作過程順序進行比較；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業過程進行跟蹤，得出施工單位現場項目部是按現階段施工順序、方法、質量標準繼續作業還是進行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質量，只有確保了過程質量，才能確保產品的最終質量。如何做好開發建設項目施工過程的質量控制，要從以下兩方面來說。

4.2.1　工程施工質量控制特點

（1）從工程地質地貌情況、施工場地氣候變化、勘察設計水平、施工材料供應、機械設備條件、施工工藝及方法、工期要求和投資限制、技術措施和管理制度等等。

（2）建筑產品的生產要有固定的生產線和穩定的生產環境，否則會導致建筑產品生產過程的不穩定，從而引起質量變異，造成工程質量問題。

（3）不及時檢查，事后再看表面，容易將不合格產品認定為合格產品，從而造成質量隱患。

（4）及時檢查發現質量問題并加強工序的質量管理，不能在事后憑經驗直覺判斷。

4.2.2　施工階段工程質量的影響因素

影響施工階段工程質量的因素歸納起來有五個方面，即人的因素、材料因素、機械因素、方法因素和環境因素。

（1）人的因素主要是施工操作人員的質量意識、技術能力和工藝水平，施工管理人員的經驗和管理能力。

（2）材料包括原材料、成品、半成品、構配件、儀器儀表、生產設備等，是工程項目的物質基礎，也是工程項目實體的組成部分。

（3）機械因素施工機械是實施工程項目施工的物質基礎，是現代化施工必不可少的設備。施工機械設備的選擇是否適用、先進和合理，將直接影響工程項目的施工質量和進度。

（4）方法因素包括施工方案、施工工藝技術和施工組織設計的合理性、可行性和先進性；方法因素的控制。

在項目開發建設中實施質量計劃，關鍵是加強質量預防措施的落實，適當增加預控成本，大力減少返工成本。按現代項目管理理念：高質量是計劃出來的，而非檢查出來的，如是檢查出來的，就勢必增大不一致成本，其實就是加大了質量投入。

5.結語

房地產開發企業應通過建立和實施質量保證體系來實施全過程有效控制，使每一個過程得到高效運作，并及時、準確地過渡，提高工作質量，降低不可預計風險，滿足市場需求。還應滿足該組織規定的質量目標，確保影響產品質量的技術、管理和人的因素處于受控狀態。所有的控制應針對減少、消除不合格，尤其是預防不合格，從而做到持續的質量改進。

參考文獻：

1. 張 坤。建設工程項目管理

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關鍵詞：房地產企業成本控制 動態管理全面質量管理

一、當前我國房地產工程項目成本控制存在的主要問題

對于我國多數房地產企業而言，特別是中小規模的房地產企業，在工程項目成本控制中普遍存在如下主要問題：其一，忽視工程建設項目前期工作階段的企業項目管理和造價控制，忽視工程項目成本控制的全過程控制；其二，忽視工程項目成本控制的動態控制。多數房地產企業普遍將企業項目管理和工程造價控制的主要精力至于施工階段的成本管理與控制，導致成本控制源頭性、全過程、動態性的缺位。

二、國外房地產工程項目成本控制對我國的借鑒

隨著全球信息化和國際建筑業的發展，發達國家的房地產工程項目成本控制已在科學化、規范化、程序化的軌道上運行，美、英、日、德等發達國家的先進做法已經發展成國際慣例。除此之外，我國房地產業的龍頭企業萬科，其在房地產工程項目成本控制的成功做法也為我國眾多房地產企業提供了學習的范本。

1、日本房地產工程項目成本控制之分析

在眾多發達國家的先進做法中，日本的成功經驗和做法對我國當前房地產企業在工程項目成本控制方面有著極強的借鑒意義。

日本的房地產工程項目成本控制實行全過程管理模式，即自調查階段開始，后續的計劃階段、設計階段、施工階段、監理檢查階段、竣工階段直至保修階段均實行嚴格的控制管理，實現了工程項目控制的源頭性和全過程性。同時，日本相關管理部門在制訂出日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費用估算手冊的基礎之上，還根據市場價格波動變化進行定期修改，實現了工程管理成本控制的動態管理。從對項目成本的管理方式看，日本的房地產工程項目成本控制均處于有序的市場運行環境之中，在價格的確定和管理上以市場和社會認同為取向，政府的宏觀調控、先進的計價依據、計價方法、發達的咨詢業、多渠道的信息等利好，使得房地產企業項目管理的成本控制實現了系統化、規范化、標準化的管理，最大程度地實現了項目管理的經濟性和高效性。

2、萬科關于房地產工程項目成本控制之分析

滬深兩市地產板塊最新數據顯示，截至2011年4月25日，在136家房地產上市公司中，有55家了一季度業績報告，其中，萬科A、招商地產、保利地產三家龍頭企業期內實現營業收入144億元，實現凈利潤24.68億元，約占季報房地產企業當期營業總收入的40%和凈利潤的50%，強者恒強；同時信息還顯示，部分中小企業則因資金吃緊面臨困境。在相同發展背景下，這種冰火兩重天的局勢表明，以萬科為首的龍頭企業，在工程項目成本控制方面必有著其獨到的創新之舉。

（1）導入“戰略供應商概念”，建立集團統一的采購模式

萬科具體做法：2001年將集團采購劃為四個層次，推出實行集團內部“統一采購”模式，實施統一管控；建立電子商務平臺，實現了“統一采購”的信息化和透明化；引入“戰略供應商”概念，引入“戰略供應商”概念，通過網上招標，與戰略供應商簽署戰略合作協議書，按照協議直接在上網進行采購，這種利用電子商務平臺，通過批量、規模采購，造價成本得到優勢控制。

（2）重視規劃設計、施工圖等全過程階段的成本控制

萬科具體做法為，成立萬創設計研究中心，從項目的初步規劃、工藝改進、材料把關、樣板間裝修裝飾等多方面進行管理。在萬科，房地產項目總體規劃設計方案應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案聽證會”審查，通過審查方可依程序進入下一設計階段；在施工圖完成后，組織由設計、工程、成本人員和監理人員組成聯合小組進行會審，主要是對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性等指標和方面提出明確的書面審查意見，根據審查意見，設計單位再進行二次修正。

三、我國房地產企業做好工程項目成本控制的建議

綜上，當前我國房地產企業應從以下方面進行改革和工作改進，完善工程項目成本控制。

1、實施全面控制管理

改變現有工程項目成本控制中，過度重視施工環節成本控制的片面性，變項目成本控制各階段“分而治之”的做法為全過程、全員的全面成本控制模式。

傳統的成本控制觀念主要是對房地產項目建設施工階段的建安成本進行控制，在現代房地產項目開發中，規劃對項目的成本控制、利潤獲取起決定作用，規劃設計是事前控制成本的關鍵環節，所以要抓好源頭，加強對工程企業項目管理的投資決策和設計環節的控制。

2、實現動態控制管理

一般而言，房地產項目的成本控制除包括決策階段的估概算等靜態控制外，還包括設計、施工等實施階段的動態控制與管理，工程項目的成本控制是一個動態的過程。建議借鑒日本的做法，優化和完善現行計價依據、計價方法、信息渠道等重要方面的建設，實行工程項目的限額設計，控制投資規模，綜合評價項目投資的規模與產生的社會、經濟效益等指標。

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**住宅房產策劃流程

一、初步接洽階段

1、首次與開發商溝通，展示公司價值，明確合作意向。項目資料前期收集。

負責部門：業務部、策劃部

報告名稱：《***項目立案報告》

中心內容：

項目所在城市——房產市場現狀初步調研

總人口，城市人口，城市發展方向，房產供應量，銷售狀況，價格水平，主力戶型，建筑風格，付款方式，重點項目

項目基礎資料

a、項目名稱，開發商，投資商，建筑設計商，園林設計商，營銷策劃商，建筑商，物業管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數，總套數，住宅建筑面積，商業建筑面積，配套設施面積，開發周期，容積率，綠化率，停車位

b、項目地段，街區功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃

c、建筑形態，建筑立面，建筑風格，建筑選材，樓間距

d、房源表，價格表，銷控表，付款方案，優惠方案，置業計劃書，配套費用，稅費

e、主力戶型，戶型配比，戶型功能劃分，戶型特色，樣板間，暢銷戶型，滯銷戶型

f、建筑工期，內部認購時間，開盤時間，銷售走勢，月度銷售額

g、園林設計方案，園林造價

h、內部配套，物業服務內容，收費標準

i、前期推廣方案，推廣主題，廣告，印刷品，公關促銷活動，樓盤包裝vi，售樓部功能布局

k、總規劃圖、建筑平面布局圖、鳥瞰圖、單體立面圖、園林效果圖、戶型圖、裝修效果圖、logo

開發商訪談

開發商業績，項目簡介，規劃要點，開發成本，預期利潤，預期價格，銷售周期，項目定位，項目優劣勢，目標客戶，消費理念，購買理由，銷售障礙，競爭對手，合作方式，預期付費

動力公司簡介，服務內容，標準合同，競爭對手情況

2、項目評審，營銷思路，初步定位，規劃設計建設性意見

負責部門：策劃部

報告名稱：《項目營銷思路建設性意見》

中心內容：

評估項目立案的可能性。

項目資源條件整合及判斷，優勢、難點、突破口、可行性。

形成初步營銷思路和項目關鍵操作點。

針對項目提出建設性意見。（定位、規劃布局、立面、園林、戶型及配比、價格。）

擬訂合同草案。

3、正式洽談合同合作意向簽定。

負責部門：業務部。收取費用。

4、組建項目專案組，設立駐外辦，制定工作計劃進度表。

負責部門：業務部、策劃部

二、前期策劃階段

1、全面市場調研

負責部門：策劃部、駐外辦

a、宏觀社會經濟環境調研（城市總規、地理指標、人口指標、經濟指標、城市發展變遷及趨勢、城市歷史與文化、政策金融環境）

b、房地產市場調研（房地產發展史、近兩年年度開發量、近兩年年度銷售量、政府土地出讓計劃、價格走勢、開發熱點地區、開發成本）

c、房地產項目調研（見附件1）

d、房地產需求調研（購買欲望、戶型、價格、地段、配套、項目知名度、項目美譽度、本項目認知。見附件1）

e、合作項目的補充調研。

f、媒體環境調研（媒體價格、媒體效果評估）

2、形成市場調研報告

負責部門：策劃部、駐外辦

a、城市宏觀環境綜述

b、房地產市場環境綜述

c、各項目市場調研資料及簡評

d、房產開發總量分析

e、房產消費總量分析（集團購買與個體購買的比例，異地置業的比例）

f、消費者分析

g、暢銷樓盤分析

h、滯銷樓盤分析

3、項目概況

負責部門：策劃部、駐外辦

a、項目名稱，開發商，投資商，建筑設計商，園林設計商，營銷策劃商，建筑商，物業管理商，總占地面積，總建筑面積，總棟數，總套數，住宅建筑面積，商業建筑面積，配套設施面積，開發周期，容積率，綠化率，停車位

b、項目地段，街區功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環境污染源，周邊主要建筑物

c、學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃

4、項目地塊內在條件整合及價值分析

負責部門：策劃部

a、項目土地性質分析

地理位置，地質地貌狀況，土地面積及紅線圖，土地規劃使用性質，七通一平現狀，綜合分析

b、項目用地周邊環境分析

項目地段，街區功能，政治歷史文化人文要素，自然景觀，環境污染源，周邊主要建筑物

c、項目用地周邊配套分析

學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃

d、swot分析

s優勢因素，w劣勢因素，o機會因素，t威脅因素

5、項目初步市場定位

負 責部門：策劃部

a、類比競爭樓盤分析（地段、產品結構、建筑面積、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格、配套、園林、物業、工程狀況、銷售狀況、主力客戶群、推廣主題、品牌形象）

b、項目初步市場定位（規劃布局、建筑風格、產品結構、物業檔次、生活主張、容積率、容積率、綠化率、主力戶型及配比、價格區間）

c、投入產出經濟指標模擬（成本模擬、收入模擬、利潤模擬、關鍵贏利點、風險評估）

d、針對性市場調研報告（客戶群、消費觀念、價格水平、推廣渠道和方式、市場缺口等，或根據創意找市場依據）

6、項目市場定位

負責部門：策劃部

a、競爭策略定位

b、客戶群定位

c、產品定位

d、價格定位

e、戶型定位

f、品牌定位

g、社區文化定位

h、物業管理定位

i、小區配套定位

j、規劃、建筑風格、園林定位

7、項目總體規劃

負責部門：設計院

a、開發商初步規劃和設想

b、總體平面規劃及說明

c、功能分區說明

d、道路系統布局

e、綠化系統布局

f、園林規劃設計

g、公建與配套系統

h、建筑立面色彩與風格

i、主力戶型及配比

j、分期開發思路及工期

8、經濟可行性分析報告

負責部門：策劃部

綜合成本（地價、造價、管理、財務、資金、推廣、銷售、稅金）；收益率與銷售價格分析

9、初步營銷框架

負責部門：策劃部、設計部

報告名稱：《***項目初步營銷策劃》

中心內容：確定案名、推廣主題、銷售周期、營銷階段劃分。

10、規劃園林設計方案跟蹤

負責部門：策劃部

11、項目視覺識別系統核心

負責部門：策劃部、設計部

a、名稱（項目名、道路名、建筑名，組團名）

b、標志

c、標準色

d、標準字體

e、推廣主題詞

三、營銷策劃階段

負責部門：策劃部、設計部、銷售部

報告名稱：《***項目營銷策劃案》

1、賣點整合

a、生活概念、客戶群

b、規劃、園林

c、地段、戶型、價格、內部配套、物業

d、項目地段，街區功能，自然景觀，政治歷史文化人文要素，周邊主要建筑物，學校、醫院、商業、娛樂、交通等周邊配套，水、電、氣、暖、排污等市政配套，中長期規劃

e、建筑形態，建筑立面，建筑風格，建筑選材，樓間距

2、項目研討會（主題、價值提升、廣告創意、借鑒案例、銷售）

3、營銷推廣階段劃分及實施要點

4、銷售計劃及實施要點（銷售額、階段銷售房源、銷售控制、價格調整、重要時間點）

5、廣告策略（推廣主題、階段廣告表現內容、創意表現）

6、系列廣告創作（報紙、電視、廣播、短信、戶外、印刷品）

7、促銷策略

8、公關策略

9、媒體策略

10、推廣預算

11、營銷推廣計劃

四、項目vi延展及運用

1、工地環境包裝視覺

建筑物主體

工地圍墻

主路網及參觀路線

環境綠化

2、營銷中心包裝設計

營銷中心室內外展示設計

營銷中心功能分區提示

營銷中心大門橫眉設計

營銷中心形象墻設計

臺面設計

展板設計

營銷中心導視牌

銷售人員服裝設計提示

銷售用品系列設計

示范單位導視牌

示范單位樣板房說明牌

3、公司及物業管理系統包裝設計

辦公功能導視系統設計

物業管理導視系統設計

五、銷售組織

負責部門：銷售部

第一部分、銷售組織與培訓

1、銷售人員的招聘與培訓

2、銷售組織架構

3、銷售場地及道具準備

第二部分、人員崗位職責

第三部分、銷售政策與考評

第四部分、業務管理體系

第五部分、《現場管理制度》

第一部分：總則

第二部分：服飾規范

第三部分：考勤制度

第四部分：衛生制度

第五部分：現場制度

第六部分：電話規定

第七部分：接待與解說制度

第八部分：物品擺放制度

第九部分：會議制度

第十部分：薪酬制度

第十一部分：外出拜訪制度

篇6

關鍵詞：能源；建筑規劃；消耗

能源短缺問題已經引起世界各國廣泛的關注，由于缺乏能源，許多地區的經濟發展都受到了限制。在我國的社會能耗中，有約20%~25%的比例消耗在建筑中，這就意味著節約能源無法避開建筑節能。而隨著人們的生活水平和經濟能力的提升，人們開始意識到節能建筑的出色價值，并比過去更加愿意為節能建筑支付更高的價格。我國的建筑市場中節能建筑已經占據了一定的優勢地位。我國未來對節能建筑的需求會更高，而節能降耗則是我國的一項重要國策，做好節能建筑是提高我國建筑水平的必經之路。

1建筑節能的概念與發展方向

建筑節能指的是通過在建筑規劃、設計、建造、使用階段中，利用可再生能源、可循環材料、節能型技術等方式，使建筑內環境成為一個節能系統，在保障建筑的使用功能的基礎上，使建筑能耗最大限度地降低。因此，建筑節能并不會降低人們的生活水平，相反，它會令人們的生活更加舒適。建筑能耗主要出現在室內采光、供暖、空調、炊事等方面，家用電器和電梯也占有相當的比例。要達到建筑節能的目標，就要做到低消耗、少排放，增加可再生能源的使用，制定資源節約型目標，并將這個目標和建筑功能融合起來。遵循綠色環保、生態和諧的原則，建筑節能要盡量做到因地制宜，盡量采用本地的材料，規劃設計中采用當地文化特色，考慮自然、天氣、地理等條件，讓建筑最大限度地從外界的自然環境中獲得能源，并減少對外界自然環境排放副產品。通過在通風、換氣、采光、日照、采熱、降溫和節水等各個環節的節能設計處理，既降低了建筑能耗，又營造了舒適、自然、健康的建筑環境，保護了生態環境。

2建筑規劃設計對建筑節能的影響

2.1設計方案影響工程建造直接能源消耗

建筑的平面設計對建筑從外界獲能的能力有著巨大的影響。例如，房屋建設采用內廊式或外廊式，涉及多少房間比較合適，房間進深多少，樓房高度和成熟等問題，最終都會影響到建筑的能耗。

2.2設計方案影響建成后使用的能耗

建筑專業設計的學科領域非常復雜，要做到有效的建筑節能就必須要從建設的整個過程中來操作。從建筑的初步規劃、方案設計、施工進度安排，到模擬運營、投入使用最終拆除這一整個過程中，都可以找到實現建筑節能的節點。現在人們比較重視的是如何減少施工過程中使用的能源，而對建筑投入使用后的能耗節約缺乏關注。在許多發達國家，由于設計階段投入的功夫深，雖然技術水平與我國相持平，但能耗卻只有我國的一半，甚至更少。因此，我們要將建筑壽命周期理論和建筑節能理論充分地結合起來，讓建筑在整個壽命期內的能耗逐漸降低，實現長遠的效益。在方案設計當中，建筑師需要對建筑的方位、體形、朝向進行優化，必須要為充分利用自然風、陽光等自然資源創造條件。

3建筑規劃設計中實現綠色建筑節能

完整的建筑節能要從設計規劃階段開始進行。通過設計階段有效的節能規劃，建筑的能耗可以降低2/3～3/4的建筑能耗，所以，在進行建筑規劃時，設計人員必須充分了解建筑所處的周邊地理和氣候條件，調查哪些因素可以為建筑提供能源，加強對自然條件的利用，以盡量減少對建筑設備的依賴。

3.1建筑規劃的節能設計

3.1.1建筑選址、建筑布局、季風風向節能設計

根據建筑所處的具體地理和氣候條件來選擇獲取自然界能源的方式。如在寒冷地區，要充分利用太陽能中的熱和光，建筑物向陽布置，并適當控制通風條件，來加強對空氣中的光的吸收和減少熱擴散；而在炎熱地區，則要考慮建筑群落的分布，讓街道和夏季主導風向保持同向，促進城市內的熱交換，提高空氣中熱量的利用率。

3.1.2建筑體型、朝向、間距節能設計

合理的建筑提醒能夠幫助建筑更好地完成對溫度的需求。節能建筑不宜采用大體積的組合體，建筑物的層數可以適當增加，并采用簡潔建筑外形等措施來控制體型系數。建筑物朝向對建筑節能的影響是非常明顯的。在陽光常射的地區就要考慮如何遮陽、如何利用季風氣候來沖散堆積的熱量；酷寒地區則要考慮如何擴大室內的自然光照面積，從自然環境中獲取能源。

3.1.3室外空間環境、綠化節能設計

建筑環境規劃中應考慮到水面和綠地的合理分布。水面和綠地雖然位于建筑外，但分布和配置的條件也會對建筑能耗產生影響。室外有面積適宜的綠地和水面，不僅能夠使人身心愉悅，水面和綠地還可以起到調節建筑周邊濕氣和溫度的效果，綠化帶還能為建筑物抵抗輻射線，創造出一個健康、舒適的生活環境。綠地建設中還要注意增加本地植被的比例。各地區具有獨特的小氣候條件，在這些條件下，合理布局植物的種類、高度、外形，能夠使有限的綠化帶面積發揮出更大的效益。布置合理的綠化帶位置還能引導建筑周邊風向和氣流，在冬季抵御寒風，在夏季引來涼風。建筑墻壁、陽臺、窗臺以及屋頂的綠化，能有效緩解暴曬及驟雨造成建筑物表面的溫差變化，使絕大部分輻射熱被阻隔進入圍護結構向室內傳遞，從而改善了生態和室內環境。

3.2建筑圍護結構的節能設計

設計建筑節能圍護結構就需要對圍護結構的各個部分都進行節能設計，包括外墻、屋面、門窗、地基等部分的節能設計水平，都會影響到最終建筑消耗的能量、室內空氣質量。通過正確地設計圍護結構形式，能夠有效地達到調整室溫的目的，讓建筑達到自發的冬暖夏涼，從而減少建筑內為控制溫度產生的能耗。

3.4建筑設計過程中使用節能材料

節能材料在建筑中起到的節能效果是立竿見影的。當前市場上流通的節能材料種類豐富，技術也相對成熟，在建筑規劃中利用好這些材料也能起到很好的節能效果。（1）建筑節能材料的選用選購節能材料時，首先必須保障材料的性能能夠滿足建筑設計的需求，其次才是具有足夠的節能和經濟效益。當前社會科技和經濟水平不斷提升，不斷地有新材料被開發出來推進市場，這些材料有的隔熱效果良好，有的能夠防水，功能齊全，種類豐富。合理使用這些節能材料能給建筑帶來顯著的變化。采用可調節的鋁材遮陽板，達到遮陽的目的。（2）新型材料構造節能外墻必須考慮因地制宜的因素。我國國土地域遼闊，最大溫差可以達到40℃以上，這就要求設計人員充分考慮建筑當地的情況。建筑外墻應該具有較好的隔熱效果，將室內的熱量截留住，減少室內供暖的能耗。通常采用的方法是輕質材料加厚實材料兩者結合的構造做法。實踐表明，如果過分強調個性化的視覺效果，建筑外形奇異，很有可能會造成建筑無法正常從外界環境采集能源，使建筑能耗增加。

4綠色建筑的節能設計策略

4.1規劃好建筑密度

受城市土地資源的限制，完全按照節能的需求來設計樓間距是不切實際的。這也是為什么要進行建筑密度研究的一個重要原因。從保證節能效益的前提來提高建筑密度。其相對有效的方法，莫過于在滿足日照條件的前提下，適當縮短南墻面的日照時間。除縮短南墻日照時間外，在建筑的單體設計中，還可以采用退層處理、降低層高等方法，也可有效縮小建筑間距，對于提高建筑密度，具有一定意義。

4.2自然通風設計

自然通風是一項改善人與環境的重要技術手段。我國的許多傳統建筑中都有對自然通風的巧妙運用，如在許多傳統的民居中，經常能發現有穿堂風，提升室內的空氣流通效果。在設計時通過對室內結構的合理設置，可以用自然風來代替空調完成降溫、減潮、換氣等任務，能使居民對空調的依賴性降低，并在自然環境中獲得更強的適應能力和抵抗力。

4.3太陽能的利用

在一些科技水平較高的國家，已經出現完全使用太陽能作為能源的建筑，甚至已經出現了完全太陽能小區。由此可見用太陽能來代替建筑電能和其他能源在技術上是完全可以實現的。另外，在一些法規比較完善的國家，居民還會將家庭太陽能電網連入國家電網，將剩余的部分賣給國家，或從國家電網獲得不足的部分。這種做法可以在很大程度上推廣太陽能電池的使用，并促進太陽能電器市場的發展。

4.4復合節能墻體綠色節能設計

復合墻體使用的一般是由隔熱性能較好的材料制成的。一些保溫材料中具有空氣層，能夠很好地將熱量保存在墻體中。而在建筑中有時甚至會直接設置空氣隔離層，利用空氣隔離層不僅可以做到保存熱量，隔絕外界熱氣，還可以減少水分的滲透，減少墻體受潮。結語建筑設計本身內容復雜，而節能設計工作更需要貫徹到建筑的整個壽命期中去。這就要求設計人員深刻地了解建筑節能的意義，掌握節能設計技術，在工作中多學習、多研究、多嘗試，積極將理論和實踐結合，開拓創新，加強交流，設計出成本低、排放少、效率高的節能建筑。

作者:孫樹勇 單位:泰安市建設工程施工圖審查中心

參考文獻:

篇7

2009年6月12日，中國科學院與北京市人民政府在懷柔簽署《共建中國科學院北京懷柔科教產業園合作協議》，確定在懷柔建設中科院北京懷柔科教產業園。

園區集教育、科研、技術轉移轉化與企業孵化等功能于一體，注重原始創新，融合知識創新與技術創新，計劃經過10年左右的努力，將園區建設成為具有國際重要影響力的科研學術中心；培養并聚集一批具有戰略型思維的高端科技領軍人才及其領銜的復合型創業團隊；推出一批具有自主知識產權和核心競爭力的重大科技成果；培育并匯聚一批具有國際競爭實力的高科技產業集團，最終將園區建設成為國家自主創新體系的重要示范基地。

懷柔科教產業園是近幾年中科院與北京市科技合作的重點工作，中科院在“創新2020”規劃中明確提出，要建設以懷柔園區為重點的北京區域創新與轉化集群，建成后的懷柔園區將成為中科院在北京繼中關村、奧運村科技園區后第三個重要的綜合性科技園區。北京市已將懷柔園區納入中關村國家自主創新示范區“十二五”發展規劃，并享受示范區相關優惠政策。目前，懷柔園區已進入全面建設階段。

三大基地有序推進

中科院北京懷柔科教產業園由教育基地、科研與轉化基地、北京綜合研究中心(基礎與前沿科學基地)三部分組成。

科研與轉化基地位于北京雁棲經濟開發區南部，計劃吸引并聚集中科院相關科研單位的國家工程中心、實驗室、中試生產線和產業轉化項目落戶，先期規劃面積1300余畝。

為做好科研轉化基地的整體規劃和布局，指導人園單位完成規劃設計，中科院北京分院與懷柔區政府聯合制定了科研轉化基地整體設計導則，對于基地總體控規指標、建筑外形和結構要求、功能布局等方面進行統一要求。

根據科研轉化基地入園項目篩選的總體布局，北京分院提出了“項目不落實、土地不征用”、“1配1進入”(研究所進駐園區一個科研項目，同時匹配一個產業轉化項目)的項目供地原則，對于入園項目進行合理規劃、嚴格篩選。

截至目前，已有中科院共13家科研單位、7家研究所持股企業進入或即將入駐科研與轉化基地，總投資近50億元。其中，電子所、力學所及中科合成油公司3個首批入園單位項目均已在2010年完成項目竣工驗收；化學所“北京納米材料綠色打印技術產業化基地”一期工程已于20lO年6月份開工建設，預計今年6月底竣工；空間中心、網絡中心項目今年開工建設；聲學所、生態中心、自動化所、生物物理所、動物所等單位項目完成初步設計，將進入立項階段；地質地球所、煤化所已經完成初步規劃設計方案；高能所、空問中心等單位持股企業也正式與懷柔開發區簽署了入園合作協議。

教育基地即中科院研究生院雁棲湖校區，規劃面積1075畝，項目總投資約18億元，將建成各類校舍34萬平方米。目前一期西區工程共18萬平米于2009年lO月28日正式開工，預計2012年建成投入使用。屆時將滿足1萬余名研究生的教學、生活和科研活動，成為中科院最具規模的研究生教育園區。

北京綜合研究中心是懷柔園區重要組成部分，也是未來要啟動建設的重要內容，規劃用地147公頃(約2200畝)，將重點規劃建設國家“十二五”規劃中部分大科學裝置項目，主要由北京先進光源、綜合極端條件設施、腦科學成像設施等大科學裝置和若干前沿交叉研究中心組成。初步估算，項目總投資達到60億元，計劃于“十二五”至“十三五”規劃期間分步建設。今年3月18日，中科院與北京市正式簽署共建北京中心合作框架協議，目前北京中心項目初步規劃方案已編制完成，用地選址已基本確定。

搭建三大服務平臺

隨著中科院越來越多的高、精、尖項目入駐，迫切需要在知識產權保護、科研成果轉化、投融資服務等方面得到更多的支持和幫助。為此，雁棲開發區搭建了知識產權保護、科研成果轉化和投融資服務三大新型服務平臺。

知識產權保護平臺使區內企業“足不出戶”就能享受專利申請咨詢、知識產權保護和維權等專業服務，由知識產權舉報投訴服務工作站和知識產權托管工程兩部分組成。

科研成果轉化平臺的功能是引進和投資。一方面由中科院國家技術轉移中心懷柔分中心把中科院更多的優質項目和專家引進到懷柔；另一方面，通過三方出資成立的專項投資基金，看準的科研轉化項目就可以投資占股，有效解決了科研項目轉化過程中的融資難題。

投融資服務平臺是由開發區管委會通過吸收銀行、擔保公司、證券公司和各類金融機構加入、引進系列風司落戶等方式組建的多層次投融資服務體系。其中，2011年4月，雁棲開發區管委會與民生銀行簽署《戰略合作協議》，民生銀行將優先為開發區推薦的企業提供一定的授信額度，為企業提供一攬子金融服務。

隨著產業結構調整進一步深化，雁棲開發區內高新技術產業貢獻持續增大。一季度規模以上企業統計數據顯示，42家都市產業企業產值比同期增長17.4％，占園區經濟比重為59.5％，比同期下降了約2個百分點；24家規模以上高新技術企業產值比同期增長35.6％，占園區經濟比重達到40.2％，比去年提高約5個百分點。統計結果表明，都市產業增長平穩，對園區經濟支撐作用依然明顯，高新技術產業增長較快，產業結構調整成效明顯。

明確“十二五”發展目標

未來，中科院北京懷柔科教產業園將引進50家以上的中科院及其他研究單位的工程中心、研發機構和科研成果轉化項目。經過10年左右的努力，將建設成為具有國際重要影響力的科研學術中心；推出一批具有自主知識產權和核心競爭力的重大科技成果；培育并匯聚一批具有國際競爭實力的高科技產業集團；成為國家自主創新體系的重要示范基地。

以此為契機，“十二五”期間，雁棲開發區將重點發展科技研發和高新技術產業，同時要加大傳統企業的資源整合，積極實施“五十百”工程，實現超5億元的企業20家，超10億元的企業10家，上市企業15家，力爭使綠色印刷、碧水源、合成油、有研院、稀土科技等一批項目總產值達到或接近百億元規模，到“十二五”期末，實現開發區科技企業經濟總量達到300億元，園區經濟總量達到500億元，稅金達到30億元。屆時，雁棲開發區將成為北京一個新的高新技術產業聚集區，將成為新一代的科技創業中心和科技企業總部基地!

下一步，雁棲開發區將在篩選科研轉化項目入區、加快配套設施建設、健全服務機構、完善扶持政策方面加大中科院北京懷柔科教產業園工作力度。

在進一步推動已入園項目建設的同時，根據懷柔園區整體征地進展和中科院相關單位入園項目需求，中科院北京分院、市科委和懷柔區將繼續聯合組織篩選新的科研轉化項目進入園區。

篇8

關鍵詞：暖通空調；設計使用；應對策略；發展

中圖分類號：S611文獻標識碼： A

引言

暖通工程是現代建筑行業中必不可少的，而空調的設計與安裝施工又是暖通工程中的重中之重，其施工質量的好壞，直接關系到暖通工程效益的優劣。因此，對其中存在的問題，我們要深入發掘，并制定必要的預防措施，盡量地減少錯誤發生。

1、暖通空調工程設計施工中的常見問題

1.1管理標高及定位交叉

當前，暖通空調工程的設計圖紙主要采取CAD繪制，且在繪制施工圖紙前初步規劃設計了管道及設備的標高。然而，施工圖紙的設計完成之前，相關人員并沒有詳細周密的校對，造成各個專業施工圖中出現管線標高、交叉定位等問題，嚴重影響了暖通空調工程的質量管理。對于綜合性的建筑物來說，吊頂空間內包括了空調末端設備、冷凍水管、送回風管、冷凝水管、消防管以及噴淋管等專業管線。如果暖通空調工程的設計圖紙標注不明確清楚，那么很容易造成先進行的管道施工方便省時，而后來進行的管道安裝施工卻十分困難和復雜。后來的管道只能偏離安裝位置或安裝在標高上，對工程的質量和安全造成了影響，導致工程不能投入使用，需要進行返工。

1.2暖通空調管線和相關設置設計不合理

雖然暖通空調的施工是在整個建筑主體結構結束之后進行的，但是暖通空調管線的設計應當是與建筑整體規劃設計一同進行的。然而在現階段，暖通空調管線的設計存在著很多方面的問題，具體表現在以下幾個方面：首先，圖紙設計滯后，這不僅導致暖通空調設計與建筑整體設計不能很好地統一，還會給具體施工帶來很多麻煩。其次，設計人員水平較低，進行設計圖紙的過程中，一方面對暖通空調所有的管線，包括排風管、排水管等以及相關設備等的標高、位置標注不準確、不詳細，另一方面暖通空調管線與建筑物其他管線的位置點出現矛盾的情況，這會使具體施工有很大的隨意性，進而暖通空調的工程質量也得不到保障。

1.3暖通空調設備的噪音超標

在暖通空調設備安裝施工過程中，設備噪音超標問題極為常見。其噪音的主要來源是空調末端的設備碰撞，嚴重影響了工程質量和其最終的使用效果。通常情況下，大多數空調廠家的產品噪音是符合國家相關標準的，但實際情況并非如此。在安裝施工后的噪音檢測中，空調噪音的實際數值遠高于廠家給出的參數。這種差距產生的主要原因是施工中的人為操作影響，造成空調噪音超標。

1.4結露滴水問題

暖通空調設備安裝施工完成后，在調試階段容易遇到結露滴水問題，而造成空調系統結露滴水的原因很多，主要有：（1）在安裝施工過程中沒有嚴格遵守操作規程，管道與管件、管道與空調設備間的連接不夠嚴密。（2）管道、管件的質量較為低劣，在具體施工時也沒有經過嚴格核檢，系統運行時也未嚴格按規范進行相關水壓試驗。除此之外，在安裝施工過程中，冷凝水管路過長，在安裝時與吊頂碰撞就容易出現滴水現象。如果空調機組冷凝水管沒有設置水封，其冷凝水就無法排出，也會造成結露滴水問題。而且在施工過程中，如果保溫材容重不足或者其厚度不夠，空調設備在運行時其保溫材料外表溫度會達到露點溫度產生結露。如果保溫材料與管道的外壁結合不緊密，空調水管道末端也未進行相關封閉處理，那么潮氣會侵入保溫層導致結露水。

1.5暖通空調施工質量問題

暖通空調施工的高質量是保證居民舒適生活的重要前提和基礎，然而現階段我國建筑公司在安裝暖通空調這一實際施工中的整體質量不高，也存在著很多方面的問題，具體而言，有以下三個方面的問題：首先，暖通空調施工材料不合格。一方面，很多施工單位為了取得更大的經濟利益，減少原材料設備的成本，會選擇質量、規格等方面都不符合國家標準或者行業標準的設備機械。另一方面，施工單位對有質量瑕疵的設備材料沒有進行嚴格的監管，因此不僅會造成施工質量不合格，還會浪費大量的人財物。其次，暖通空調管道堵塞問題。筆者認為主要有兩方面的原因：其一，從暖通系統本身來說，整體管線較為復雜，這會導致管網出現氣囊，這會嚴重影響水循環。其二，在暖通空調運行過程中，會導致很多灰塵堆積，若清洗工作不到位，則會造成暖通空調系統效果不好。

2、暖通空調工程設計施工問題的應對策略

2.1提高暖通空調設計工作的重視

全面合理的設計圖紙是進行暖通空調實際施工的重要前提，因此為了避免在施工時出現各種各樣的問題，就應該事先做好統一全面的安排。建筑暖通空調工程中包括通風管道、排風管道以及連接空調系統的管道等等，因此，要在設計圖紙上詳細標明各個管線的走向以及高點位置。設計圖紙也要交與相關部門進行審核，一旦發現問題要及時修改，以免造成更大的損失。另外，在現代建筑中，除了暖通空調管道外，還有其他諸如水管道、燃氣管道、配電線管道等等，因此，在設計暖通空調管道時還要全面考慮已有管道的位置，避免出現管道交叉而影響建筑物其他功能的發揮。

2.2提高設計方案的可行性

在對暖通空調進行設計時，應當嚴格按照相關的規范、標準進行，提高設計人員的規范設計自覺性，加強對設計規范、標準的執行力度。遇到需要進行特殊處理的工藝時，要綜合分析設計系統在全年各種條件下運行的工況，以保證設計系統能夠在室外任何氣象條件下正常工作。對于不能使用標準設備的情況，方案中要對非標準設備的各項參數進行可靠性的分析，并結合實地考察數據（比如使用地點的室內面積、室外條件等），按照相關標準在最大程度上提高設計方案的可行性。

2.3科學合理地設置管線

實踐證明，管線的設置是否科學直接影響到施工的質量，因此，在設計施工圖紙之前，應該將工程中所涉及到的管道進行詳細分類，從而根據不同類型的管道進行不同的工藝布置。一旦其中有某個工程與其他的工程不一致，那么則應該盡快與相關部門進行協商，并且根據具體的施工情況采取有效的解決措施，努力將其完善。此外，如果有某個管線自身布置存在不合理的情況，對其處理應該從全局的角度出發，將各個部分功能進行合理、優化安排，確保各個部分的作用能夠充分發揮出來。

2.4對施工組裝過程進行嚴格控制和管理

在暖通空調設備安裝施工過程中，施工人員必須根據實際空調安裝情況進行質量控制。空調中的管道位置、坡度等設計要符合施工標準和要求，不得進行私自更改和變更。要盡量減少因施工和設計造成的偏差，填補出現的管道漏洞。保證考慮到各方面不利因素，采取先進的管理措施和方案，應用新的技術工藝，遵循一定的章程和規則，避免出現定位標高不精確，噪音比較大，管道阻塞，結露滴水以及設計圖紙數據不準確的現象。同時要做好施工組裝過程的監督管理工作，保證施工質量，做到萬無一失。

2.5暖通系統管道的設計安裝

不論是水管、風管，都有其嚴格的安裝標準和規范。例如，冷熱水管的吊架應固定在梁上，吊架的材質最好為彈簧減震型的。風管應保證強度，其進出口和拐彎處應安裝消聲器，以避免摩擦和振動所產生的大量噪聲擾民。同時，為了避免不良振動傳導給設備造成嚴重的損害，應在設計安裝中大量采用橡膠減震墊等減震消音材質。

2.6加強工程施工管理

焊接鋼管安裝之前，施工人員應該人工或利用機械鏟除污垢及銹斑。管內壁被清潔干凈后，封閉管口。在施工中如果發現存在沒有封閉的管口，則要進行臨時封口，以防污穢物進入管內；連接管口時應該及時清除殘留在連接處的焊渣及麻絲等。除此之外，還應該在空調管網的最低處安裝大排污閥，從而增強排污效果，減少管壁堵塞。同時，管網中可以適當添設臨時的旁通沖洗閥門及過濾器，設備連接前可以采用通水試壓的方法來分段清潔設備。清洗后，還應該試運行水系統循環功能，把管網中的污物帶到過濾器中，以便拆洗過濾器，從而去除污物。

2.7加強各部門和各專業人員的通力合作

任何一項工程項目都是通過施工全體員工和各部門相互協調和合作完成的。比如進行土建的工作人員要為空調安裝留出管道的空洞，為方便排水應當提前設置排水溝或是其他裝置，做到有備無患。這就要求整個建筑工程各單位和各部門在設計圖紙方案時，加強各部門之間的溝通，做好協調工作，提前做好相應的準備和預防措施，為后期施工和安裝奠定基礎，提高各方面施工效率，保證施工質量

結束語

綜上所述，暖通空調工程設計施工中會遇到多種問題，相關施工單位及人員應該對存在的問題給予重視，并積極采取有效措施進行防范。暖通空調的設計施工程序十分復雜，設計時應該根據實際情況進行科學合理的設計，施工人員在安裝時必須嚴格按照相關的設計程序進行規范化操作。這樣不僅能夠提高暖通空調工程的施工質量和運行可靠性，有效預防安全隱患，而且還能保障企業的經濟效益和居民的使用舒適性，并促進暖通空調市場的穩步發展。

參考文獻

[1]于成亮.現代暖通空調設備安裝中的施工問題及應對策略[J].科技與企業,2013,04:208.

[2]許健.關于建筑暖通空調設計施工中常見問題的研究[J].中華民居(下旬刊),2013,03:38-39.

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關鍵詞：技校 計算機網絡技術專業 人才培養方案 制定

一、計算機網絡技術專業人才培養方案制定的前期工作

1.分析計算機網絡行業現狀與發展趨勢

目前我國對網絡人才有較大需求的主要用人單位是政府機關、企業。政府方面，我國電子政務建設已進入實質性階段，全國已有2000余個地級以上政府機關建立網站并逐步形成網上辦公。已經實現上網的縣級以下政府機關數量超過1萬個，全國等待建設的政府網站不少于15萬個，未來三年從業人員總需求將不少于30萬人。企業方面，隨著網絡的蓬勃發展，企業對計算機網絡技術方面的人才需求也將越來越多。截止到2011年12月31日，我國企業網站約130萬個，按照每個企業網站1人計算，從業人員共130萬人，目前企業上網總數還不足全部企業的5%，企業網站增長速度將會有大幅度的上升，未來5年從事企業信息化工作的網絡人才需求將不少于100萬人。

2.進行計算機網絡行業企業調研

為了科學地制定出計算機網絡技術專業人才培養方案，應組織對計算機網絡技術類行業、企業進行調研。調研的主要內容有計算機網絡相關行業的現狀和發展趨勢，企業對計算機網絡專業人才需求情況，企業對計算機網絡技術專業學生的知識、能力、素質要求等。通過實地調研，收集行業、企業對計算機網絡技術專業人才的需求等信息。通過與行業企業專家召開專家訪談會，分析網絡技術的發展趨勢，對計算機網絡行業企業職業崗位進行描述，分析企業對計算機網絡技術從業人員的職業能力結構與素質總體要求，為計算機網絡技術人才培養方案的制定提供科學的依據。

二、計算機網絡技術專業人才培養方案的主要內容

1.培養目標

培養德、智、體、美、勞全面發展，具有計算機網絡技術領域的基本理論和專業知識，較強的實踐能力和創新能力；具有計算機組裝與維護能力，初步規劃、設計和應用計算機網絡系統的能力；能組建較基礎的中小企業網絡系統；能進行局域網設計、安裝、調試、經營及管理維護；能進行網頁設計，網站的安裝、部署和調試；具有較強的市場經濟意識和社會適應能力；實踐能力強，有創新精神的應用技術型人才。

2.課程體系設計

（1）設計思路。成立由企業專家和專業骨干教師組成的計算機網絡技術專業一體化課程改革小組，以培養學生職業能力為主線，以計算機網絡技術工作過程為導向，以企業生產典型工作任務為切入點，按照職業資格標準要求設計課程內容，實現“學中做，做中學，邊做邊學”，形成工學結合一體化課程體系。

（2）構建一體化課程體系。制定一體化課改實施計劃表，主要內容包括：

行業情況分析：開展企業調研，確定專業人才培養目標和就業方向，形成調研報告。

企業調研：針對課改工作進入企業調研，進行工作崗位及工作任務分析，并為下一步課改物色實踐專家。制作調查問卷，進行學生、企業、社會等各方面的調研分析，形成企業訪談調研報告。

召開實踐專家訪談會：根據實踐專家職業能力發展階段提取有一定職業進階的典型工作任務，以此作為該專業課程建設的來源。從調研的企業中聘請實踐專家，召開實踐專家訪談會，結合企業工作過程，從代表性工作任務中提取典型工作任務。

確定學習領域：根據辦學目標和人才培養目標，將企業典型工作任務轉化為計算機網絡技術專業一體化學習領域，并由行業、企業和職教專家進行評審論證。

設計學習情境：在企業實踐專家和職教專家的指導下，結合學校師資、場地、設備的實際情況，設計開發可執行的學習情境，并對學習情境設計進行論證。編制一體化課程標準，并組織專家對課程標準進行論證。

根據一體化課程標準及學習情境設計方案，完成8門學習領域課程相關工作頁的編寫。

3.基本實訓條件

（1）校內實訓室。為滿足工學結合一體化教學需要， 在校企合作指導委員會及職教專家的指導下，進行一體化教室的建設，主要內容為：一體化教室（工作站）教學區：改變原有實訓室布局，使實訓室能滿足理論教學、學生小組討論需要；設置小型宣傳層架，用于展示學習小組學習文化及成果，設置信息檢索區域，配置電腦、打印機、資料柜等設施設備，配套相關工具書。一體化教室（工作站）實訓區：根據不同的實訓課題，配備相關實訓設備，創建真實的工作環境，實行6S管理。

（2）校外實訓基地。為實現校內工學結合一體化教學與校外實訓相結合的工學交替教學模式，學校與企業共建了校外實訓基地，實現共同建設、共同育人、共同管理，雙向互派、雙向評價、雙向服務。

4.師資要求

師資隊伍是保證人才培養質量的首要條件，因此實施人才培養方案對教師的數量和素質要有較高的要求。要求具備本專業大學本科及以上學歷；從事實踐教學的主講教師要具備計算機網絡規劃設計等中級以上的IT認證資格證書或工程師資格；信息系統工程工作過程的每一個環節，至少有一名教師有實際工程經驗，能夠帶領學生完成實際項目；教師“雙師”資格的比例要達到80%以上；專任教師與學生比例1：25左右，校外實訓基地指導學生實訓實習的企業兼職教師的比例不低于80%。

5.教學組織與實施

一是成立課改試點班。在試點班級開展專業一體化教學，進入課改試驗性實施階段。二是創新教學方法。試點班任課教師在教學中貫徹“學中做、做中學”的理念，改變傳統教學模式，以學生為主體，通過行動導向法，實施“項目教學”“任務引領型教學”。三是推行工學結合、校企一體、頂崗實習。在教學安排上，加強校企合作，采取校內工學結合一體化教學與校外實訓相結合的工學交替教學模式，重點突出實踐性教學。具體安排是：第一、二學期主要開設專業基礎課程，讓學生逐漸了解所學專業；第三、四學期以專業知識學習為主，在夯實專業基礎的前提下，滲透專業前沿技術，以拓展學生的視野；第二、三、四學期，每學期每個學生必須到校外實訓基地實訓不少于100學時；第五、六學期以頂崗實習為主，讓學生提前適應企業的氛圍，為將來在短期內適應工作打下良好基礎。四是邀請行業、企業專家共同研究課程體系改革，共同開發一體化課程并指導一體化教學過程實施。根據企業用工需求、生產需要，安排學生到校外實訓基地教學實習和頂崗實習，校企共同做好學生實習期間的組織和管理工作。聘請企業專家指導學生參與企業項目施工、定期到校為學生授課，制定校外實訓基地管理制度，參與工學結合課程的教學組織和考核、實結、成績評定等工作。

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關鍵詞：商業地產;供應鏈;供應鏈管理;成本優化;利潤最大化

近幾年，商業地產工程項目成為企業爭相投資的對象，作為具有地產、商業與投資三種特征的集合體，商業地產在經濟上的意義是區別于傳統房地產本身的經濟意義。

一、我國商業地產業發展概況

商業地產是滿足人們“衣、食、行”的作為經營用途的房地產形式，用來供人們購買生活用品、餐飲、娛樂、休閑、健身等。廣義的商業地產是指用于從事商業活動的房產或地產，一切用于商業用途并取得實質的商業效益的房地產項目都統稱為商業地產。商業地產從經營的方式、用途和地產功能上是區別于供人們居住和使用的住宅、公寓、別墅等房地產，它集地產性、商業性和投資性于一體，兼有這三方面的特點，既區別于單純的投資和商業，又具有自己獨特特點的房地產行業。

在1999年，商業地產的概念為人們所知，以大連萬達集團為代表的房地產企業開創了中國模式下的“訂單式商業地產”，此后，各大房地產開發商相繼推出商業地產品牌。商業地產比傳統意義的地產用途更廣泛，其中包括商務賓館與酒店、商場、便利店、專賣店、商務寫字樓、特色商業街以及功能多樣的會展中心等。在中國，房地產開發商普遍開發的商業地產工程項目就是大型的購物中心，在房地產業中，購物中心的開發和經營與商業地產的開發和經營相通，商業地產開發模式成為購物中心地產開發模式效仿的對象。

二、商業地產供應鏈管理

房地產業市場化體制逐漸形成，商業地產在房地產中的比重越來越大，使得房地產業在國民經濟中的地位變得越來越重要。隨著國民經濟的發展，商業地產作為作為新興產業，是目前房地產市場投資的熱點。然而盲目投資引發商業設施與資源浪費、項目工程中斷、實際收益較低等問題，從而給商業地產的發展帶來阻礙作用。商業地產作為一種商品，它就像現代化工業生產一樣從原材料到最終的地產產品的產生再到把地產產品推向市場，這正是一條涉及多方面的供應鏈，在這條供應鏈上面設計規劃方、原材料供應商、地產開發商、地產投資商、建設施工企業、物業管理公司等等構成了這條供應鏈上的各個節點。在商業地產供應鏈上，地產開發商占據主導地位，各個參與方都通過相互協作、雙方互利的原則向最終的消費者提供滿足消費者意愿和需求的地產產品。

1.供應鏈管理

目前，中國的房地產市場受到國家政策的調控影響較大，進而地產市場未能實現建立完善的市場機制。在這種情況下，商業地產時刻面臨除市場以外的各種不確定性因素的影響，因此只有增強商業地產開發的競爭力才能使得地產企業生存下去。增強商業地產開發的競爭力首先需要加強地產開發的成本控制力，運用現代先進的經營管理模式使地產開發對成本進行精細化、規范化、專業化管理，生產出更多地產產品，推動經濟的發展，滿足商業地產消費者的要求，從而開拓商業地產開發企業的利潤空間。

供應鏈管理（Supply Chain Management，SCM）一般是指涉及供應鏈上游企業（原材料供應商）、供應鏈核心企業（開發商或制造商）和供應鏈下游企業（產品分銷商或運營商）中的信息流、資金流和物流使用供應鏈管理的方法和思想進行管理。

圖 供應鏈流程

供應鏈管理的目的是對產品從籌劃生產到產品分銷再到市場進行有效的生產控制與管理，以達到在最短的生產期內，用最小的成本實現產品價值的最大化，從而為整條供應鏈系統提供更廣闊的利潤空間，達成多方共營的局面。通過對商業地產供應鏈的有效管理使得地產開發成本達到最小，給企業帶來更多的利潤，促進地產市場化機制的建立和完善，使得商業地產在國民經濟中發揮更大的調節和促進作用。

2.商業地產供應鏈成本管理

供應鏈成本包括了產品生產流通過程中供應鏈各節點所發生的全部費用。供應鏈成本管理是將成本管理的思想及方法運用到供應鏈上，由企業內部拓展至整條供應鏈的各節點企業，對跨越組織邊界的所有成本進行分析和控制的方法和概念。供應鏈成本一般包括產品研發設計、采購、生產、銷售所發生的包括采購管理成本、原材料批發成本和設備成本、運輸成本以及產品分銷和銷售成本等等在內的為了實現產品銷售的費用。而供應鏈的成本管理是以供應鏈中的企業為重心，起始于供應商原材料的供應到產品最終在市場上流通銷售，這就體現了產品的形成過程中供應鏈的各個參與方和企業之間的成本控制策略，各供應鏈節點的企業都力爭將成本降到最小，利潤變成最大。

商業地產供應鏈分為上游、核心和下游各參與方，從而從供應鏈的視角下將商業地產成本分為供應鏈上游成本、供應鏈核心成本和供應鏈下游成本。商業地產上游成本是地產工程的前期準備階段產生的成本，包括土地開發成本、資本成本等;商業地產核心成本是指的地產工程項目實施階段產生的成本，包括地產建設及安裝成本、地產開發企業自身的管理成本及開發成本等;商業地產供應鏈下游成本是指地產銷售階段產生的成本，包括與地產經紀機構的交涉成本、物業公司管理成本等。通過對商業地產企業供應鏈的分析找出最優的供應鏈管理方法，比如一些發達國家和成熟企業通過對地產工程進行項目成本控制來推進一個國家或企業的快速發展。

（1）日本地產工程項目成本控制分析

日本地產工程項目成本控制實行的是供應鏈全過程管理模式，即從項目調查階段開始，工程的后續計劃階段、設計階段、施工階段、監督檢查階段、竣工交付階段直至項目保修階段都實行嚴格的控制管理，從源頭和整體著手控制地產工程項目的成本。同時，日本一些地產相關部門在制定了日本建筑工程分部分項定額、編制了工程費用估算手冊的基礎上，還定期根據市場價格波動變化進行修改，從而實現工程管理成本控制的動態管理。在項目成本管理方式上，日本的房地產工程項目成本控制都是處于有序的市場運行環境中，結合市場和社會認同來確定和管理地產價格，使得房地產企業項目管理成本控制實現了系統化、專業化、標準化的管理，從而更加經濟高效地管理和控制項目成本。

（2）萬科關于房地產工程項目成本的控制

中國房地產龍頭企業萬科，在部分中小企業因資金短缺而面臨困境時，采取在工程項目成本控制方面進行創新，從地產供應鏈的完整性出發，采取了建立集團統一的采購模式，引入“戰略供應商”的概念;重視工程項目的規劃設計和施工圖等，從供應鏈的各節點出發對全過程進行成本控制。萬科通過建立電子商務平臺，實現了“統一采購”的信息化和透明化;并通過網絡招標，與戰略供應商簽署戰略合作協議書，按照協議直接在網上進行采購各種原材料，節省各種交易費用，這種利用電子商務平臺，通過大批量、大規模采購，使得造價成本得到優勢控制。此外，萬科通過成立萬創設計研究中心，從項目的初步規劃、各種工藝改進、樣本材料把關、樣本房裝飾裝修等多方面進行管理，從而有效控制后期地產開發項目的風險和確定大致的建筑成本。

三、商業地產工程供應鏈成本優化

商業地產相比于一般的房地產特點是選擇地產建筑地時要更為考慮區位因素，注重未來客流量以及政府宏觀經濟政策對該區位的影響。

1.地產供應鏈上游成本控制優化

上游成本主要包括：土地開發成本，資金成本、勘察設計成本、咨詢成本等，其中土地開發成本與資金成本是影響商業地產超額利潤的兩大關鍵成本。

（1）土地開發成本控制

地產市場中對土地的壟斷性較強，地產市場開放程度不高。土地成本受政府各項宏觀政策影響較大，全國各區域發展水平不一樣，地價的構成和相關的配套水平也不一樣。因此，地產開發企業應了解開發區域的各項土地政策。

（2）資金成本的控制

控制地產的資金成本主要是從降低負債率、貸款利率和縮短開發周期、加快資金回籠等方面入手。首先，加強財務杠桿的應用合理籌集資金，拓寬融資渠道。其次，加快應收款項的回收。最后，要做好資金的使用規劃。對工程項目的目標成本做出正確的測算，分析每個關鍵節點的現金流量和資金使用量，從而合理分配資金。

2.地產工程供應鏈核心成本控制

核心成本主要包括建筑安裝成本、地產開發企業自身管理成本和地產開發企業支付的開發成本三部分，核心成本控制的關鍵環節是建筑安裝成本控制和地產開發企業自身管理成本中的管理費用和稅金的成本控制。

（1）建筑安裝成本優化

建筑安裝成本是地產項目成本中較為穩定的部分。其成本可從設計階段、建設實施階段來進行控制。對于設計階段，可在滿足同樣功能和安全的前提下，降低工程造價。設計工作是整個供應鏈中建筑安裝成本控制的一個關鍵環節。設計成本應通過選擇最優設計方案和設計單位、推行限額設計以及引入考核機制等舉措來進行控制。

（2）管理費用成本優化

管理水平的高低直接決定了管理費用的開支，房地產開發企業按崗位合理配置管理人員。各部門和員工都應是成本形成的影響者和成本管控的參與者，讓每個人在工作中時刻注意節約成本，使企業各項成本要素都得到充分的管理。

（3）稅金的籌劃

在中國，房地產是稅負最重的行業之一。其中交納金額較多的是營業稅、企業所得稅和土地增值稅三項。按目前標準，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，按增值額扣除項目金額的30%～60%不等交納土地增值稅。在這種稅收負擔較重的情況下，地產開發企業可以通過稅金籌劃來減少稅金方面的成本支出。主要方法有：①通過借款利息的籌劃，土地增值稅起征點的稅收優惠籌劃、整體轉讓、分解定價等方式，綜合進行土地增值稅的籌劃。②通過合理拆分業務，剝除價外費用，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同等方式，綜合進行營業稅的籌劃。③通過遲延納稅的籌劃，充分利用稅法規定的稅前扣除項目等方式，綜合進行所得稅的籌劃。以上一系列的整體稅收籌劃運作，可以有助于房地產開發企業實現稅負的減輕。

3.地產工程供應鏈下游成本控制

在下游成本中銷售成本是控制下游成本的關鍵。銷售渠道選擇是是市場營銷決策中的基本決策之一，是影響下游成本的重要節點，它關系到企業能否將產品及時順利地銷售出去，以及企業銷售成本和盈利水平。通過聘用專業的銷售人員，制定完善合理的銷售計劃，通過各種結合本地區特點的宣傳方式，力爭以最少的銷售成本贏得最大的銷售量。

通過對商業地產供應鏈上游、核心和下游成本的分類分析，提出了降低工程項目成本的一些措施和方法，從而有利于商業地產開發企業實現其利潤最大化的目標，有利于地產市場機制的建立和完善。

四、結語

隨著國民經濟的持續穩定發展，人們對多元化的服務和產品有更高的消費需求，從而促使商業地產工程項目的投資與開發。商業地產企業為最大程度上獲得經濟利潤，就要對成本進行控制分析。從供應鏈視角，商業地產成本進行了策略化分析，分為供應鏈上游、核心、下游三方面來對成本進行控制，從而最大程度上為企業獲得更大的利潤，實現企業利潤最大化的目標。

參考文獻：

[1]鞏本蘭.我國房地產開發企業的發展現狀研究[J].現代商業，2011（11）.

[2]羅方曄.關于構建供應鏈成本管理體系的研究[D].南京理工大學，2003.

[3]李卉.房地產開發企業供應鏈穩定性分析[D].東北林業大學，2011.