新出臺的土地管理法范文

導語：如何才能寫好一篇新出臺的土地管理法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

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    近年來,我國土地違法現象面廣量大,表現形式多種多樣,主要原因就是由于相關的法律法規制度的不完善,具體表現在以下幾個方面:1、違規設立各類開發區,隨意圈地、征地、批地。一些地方過去名目繁多的開發區至今仍有大量土地閑置,新一輪興辦各類開發區、園區的圈地現象又有上升之勢。2、擅自改變土地用途,任意出臺土地優惠政策。有的地方以農業開發為名,進行非農業建設。獲得土地使用權后,改變用途搞其他開發。有的地方在招商引資中,甚至實行零地價、負地價,導致國有土地資產嚴重流失。3、規避經營性用地招標拍賣掛牌出讓制度。一些地方以各種形式規避這一制度,暗箱操作現象屢見不鮮。4、劃撥土地和集體土地非法入市。對劃撥土地使用權非法入市即非法轉讓、出租、抵押的“土地隱形市場”,造成國有土地資產大量流失,而且加劇了社會分配不公的矛盾。

    二、我國土地管理相關法律法規完善的建議

    (一)加強對土地法學的研究近年來,很多高校都增設了土地資源管理專業,這對于培養土地資源管理專業人才和實現化、專業化土地資源管理是十分有利的,在對土地資源管理專業人才的培養同時,也要加強土地法學、這個土地資源管理中不可或缺的重要學科的研究。對土地法本身的研究應該在土地法科學性評價、土地法存在的問題與完善、土地法基本功能發生作用的條件和環境、土地執法體系、土地法律成本等方面開展。對土地法不同角度的研究主要可歸結為:從人類的發展角度研究、從土地法的立法技術角度研究、從土地法的法律效用角度研究。

    (二)完善我國土地管理法借鑒發達國家在土地管理上的經驗,應建議將廉租房、經濟適用房等用地的土地供應最低比例寫入《土地管理法》等相關法律。我國也出臺了一些相關規定,例如,在[2006]37號文件中規定了“城市新開工住房建設中,套型在90平方米以下的住房面積必須達到70%以上,廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量不得低于70%”。但目前制定的一些政策措施僅限于國務院文件、部門規定等層面,約束力不強,政策執行效果不佳。因此,應將保障公民居住權上升到法律層面,將廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房用地供應量的最低比例寫入《土地管理法》等相關法律,對于不執行該項規定的,均應視為違法行為加以嚴處,從而遏制土地投機,有效地控制房價的過快上漲。將土地可持續利用、節約集約利用的思想作為重點內容寫入《土地管理法》。我國1998年修訂的《土地管理法》,通篇較少提到土地可持續利用和節約集約利用問題。當前,在資源瓶頸已成為我國社會經濟發展的主要障礙、經濟發展的主旋律已經是“好”在“快”前、促進土地資源的節約集約利用已經成為國土資源管理當前及將來很長一段時間內的工作重點的情況下,土地資源的可持續利用及節約集約利用的思想也應該作為一項重要內容寫入《土地管理法》的首要位置。在土地管理法中,應加強土地利用規劃制定過程和規劃成果的透明度,保障公民的知情權和參與權。立法者對于個人權利的偏見一直是土地規劃歷史上的主要特點,新出臺的《土地法》應放棄這種偏見,以較多的筆墨對公民的知情權和參與權進行了規定,在規劃制定、實施過程中始終貫徹公開透明和公眾參與的原則,這也是國外發達國家土地方面法律的通行做法。因此,在我國《土地管理法》中,也應當增加土地利用規劃體系的透明度,保障公民的知情權和參與權。與土地利用規劃和有關土地的數據,在符合保密規定的情況下,都應該公開、透明,廣大公眾可以隨時通過一定的程序查閱,同時應增加公告和聽證程序的有關內容,提高公眾參與度,加大監督力度,防止腐敗,促進土地利用規劃和土地政策更好地執行。

    (三)執法機構設置專業、負責的執法機構是解決土地執法難問題的組織保證我國《土地管理法》第66條規定“:縣級以上人民政府土地行政主管部門對違反土地管理法律、法規的行為進行監督檢查。土地管理監督檢查人員應當熟悉土地管理法律、法規,忠于職守、秉公執法?！蹦壳?我國基層土地行政主管部門都下設了執法監察大隊,但是因為權力不夠、經費落實難導致執法監察大隊往往流于形式,工作效率不高。而且,因為監察隊伍的性質屬于自收自支的事業法人,在查辦土地違法案件時,依法行政與部門經濟利益的矛盾時有發生,一定程度上影響了執法的嚴肅性。因而我們要在法律上明文規定在土地行政主管部門中下設專門執法監察部門,配備專業工作人員,并在組織上、思想上、制度上、專業素質上和裝備上加強對這一隊伍的建設,完備充實土地執法必要的辦案工具和辦案經費,提高土地執法監察人員在執法監察工作中的積極性。要在法律上明確土地執法監察部門的具體權力,要賦予土地執法監察人員行政強制權。什么情況下可以自行解決違法行為、處罰違法主體,什么情況下需要求救公安和法院,都應該在法律上找到具體的依據。

    (四)完善土地動態巡查執法監察制度我國的土地違法大都還是“民不舉,官不究”,無形中導致了很多違反案件的出現,出現后又無法及時制止,最終釀成破壞土地的后果。在1999年11月18日由國土資源部了《國土資源部關于在土地執法監察工作中實行動態巡查責任制有關問題的通知》,這個通知明確了我國在土地執法中采取動態巡查的工作方式,這樣的工作方式對于及時發現土地違法行為、及時的加以糾正和制止是十分有效的。但是這僅僅是個通知,動態巡查還有待于上升為正規的、法律中明確規定的執法監察制度,以嚴格貫徹“預防為主、預防和查處相結合”的國土資源執法監察工作方針,建立起省、市、縣(區)、鄉(鎮)四級動態巡查體系,劃分巡查區域,明確巡查責任,建立起層層負責的斯基動態巡查目標責任考核體系,加大動態巡查的覆蓋面,提高動態巡查的質量,及時發現和制止違法,將國土資源違法消滅在萌芽狀態。近期,國土資源部根據國務院的授權向幾個試點省會城市派駐了土地督察人員,對于加強動態巡查有著重要的意義。

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關鍵詞：地方政府；土地征收；公共利益；困境；路徑選擇

一直以來，土地問題都是關系到國家穩定發展的重要問題。近年來，隨著社會不斷發展，城市化建設不斷推進，各地征地的需求陡增。而隨之而來的暴力拆遷、圍堵政府等惡性事件的頻頻暴出，嚴重影響社會的穩定和發展，成為當代中國亟待解決的難題，因此對其研究和探討具有深刻的現實意義。

一、地方政府土地征收環境下公共利益的內涵及界定標準

公共利益的概念存在于政治學、法學、社會學等多個學科中?？磫栴}的角度及價值觀等方面的不同，使得對于公共利益的解讀也因人而異，但人們對公共利益與私人利益有區別、公共利益應有公益性和分享性等方面有較為一致的看法。筆者認為，公共利益是社會存在與發展所必需的，經過社會成員的個體利益的整合而形成的，并能為社會中的絕大多數人所認可和享有的，具有廣泛性、正當性、公益性的社會價值體或利益形態。

對于公共利益的界定標準，目前學術界也是眾說紛紜，莫衷一是。一些學者認為公共利益的界定標準簡單來說就是受益人的數量要多，受益人生活的質量要高。而莫于川教授認為確定公共利益的標準有六條，即第一，合法合理性；第二，公共受益性；第三，公平補償性；四，公開參與性；第五，權力制約性；第六，權責統一性?！?】筆者較認同莫于川教授的觀點，認為以上的幾點基本能揭示公共利益的本質。在下文筆者也將主要應用莫教授的公共利益標準來對我國當前在土地征收過程中出現的一些問題進行對比分析。

《中華人民共和國憲法》(以下簡稱《憲法》)第一章第十條和《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)第一章第二條中都規定，"國家為了公共利益的需要，可以依照法律規定對土地實行征收或者征用并給予補償。"也就是說，我國以法律條文的形式明確規定了國家行使征地權的前提是也只能是公共利益。2011年1月19日，國務院審議并通過了《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《房屋征收與補償條例》)，該條例對公共利益作了具體規定：(1)國防和外交的需要；(2)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；(3)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要；(4)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；(5)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要；(6)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。【2】以上的六條規定對公共利益做出如此概括性的列舉，這在我國尚屬首次，在一定程度上彌補了《憲法》等50多部法律雖然使用或者提及公共利益的概念卻不明確其含義和適用范圍的弊端。

二、地方政府土地征收的公共利益困境

2011年4月，國家審計署審計結果，2009年至2010年24個市縣土地管理及土地資金中，有14個市縣違規征用土地22萬畝。雖然只是披露少數幾個縣市區的用地違規違法情況，如果這些地方的情況具有代表性，那么，可推算出全國同期違規違法征用土地大約在600萬畝左右，超過可持續用地標準的50%以上?！?】從江蘇"鐵本違法征地"到四川德陽征地拆遷案件，從吉林梨樹霍家店暴力征地拆遷到磐石市挪用土地補償款案件，"征而不用"、"征而亂用"、"多征少用" 和"征而遲用"等長期困擾社會、損害民眾利益的現象屢見不鮮，這不僅影響了土地資源的優化配置，導致出現大量的失地農民，更誘發了嚴重的沖突。我國地方政府土地征收的具體公共利益困境如下：

（一）公共利益的公益性危機

如上所述，我國相關法律將公共利益作為對土地進行征收或征用的依據，但并未將什么是公共利益、由誰界定、其范圍如何等問題界定清楚。雖然新出臺的《房屋征收與補償條例》歸納了公共利益的幾點，但筆者認為，其中不少細節是有待商榷的。例如，新條例中有很多需要地方政府制定具體辦法的規定，如何做到防止地方政府的配套制度違反新條例難以確定。又如，新條例的最后一條是"法律、行政法規規定的其他公共利益的需要"，該規定中"其它"二字也為不當征收留下隱患。另外，在利益嚴重分化的今天，地方政府為了追求眼前利益，違法侵害征收相對人利益的現象比比皆是。某些地方政府征地時冠以"為了經濟發展"的名目，實質卻是某些官員濫用手中行政權力，侵犯公民合法私有財產權。如地方政府將房屋征收拆遷后建立工廠、超市、娛樂場所或商品住宅，雖然短期內能起到拉動經濟、增加稅收及擴大就業等積極效應，但其直接目的卻是滿足政府自身的部門利益及經營者的商業利益。

（二）公共利益的補償缺乏公正性

我國目前關于被征收土地補償問題的關鍵不在于有沒有給予補償，而在于怎么補償，按什么樣的標準，方式有哪些、能否及時到位等，這都牽涉到公平公正的問題。在實際生活中，各地方政府常根據"因地制宜"原則制定 "基準價"，補償價格大多未達到市場價格，補償方式也主要以貨幣補償為主，缺乏多元化的補償方式，補償也未包含因為土地用途改變而帶來的增值利益，使得被征地民眾所獲補償通常不能重新購置大致相當的住房，并且申請補償的程序過于繁瑣，被征地民眾難以及時獲得補償款。

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【關鍵詞】拆遷問題；集體土地；房屋征收評估方法

1.政策背景和相關政策體系

從2001年6月13日國務院公布《城市房屋拆遷管理條例》到2011年1月21日頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，已度過了將近十年時間。這十年可謂是中國城市發展的黃金十年。一方面全國的城市化飛速發展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過了50%，中國的城市不斷地向郊區的村莊農田擴張；另一方面，城市新區的大規模開發和快速發展也促使著老城區加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發展歷程當中，成為城市發展更新的一條主線。

中國城市化快速發展的同時，也伴隨著產生了許多的社會問題。其中被廣泛關注的拆遷問題成為這兩年激化社會矛盾、影響社會主義和諧社會建設的一大頑疾。不得不承認，政府在城市化所帶來的巨大利益的誘惑下，對拆遷工作缺乏科學合理的管理。也正因為如此，出臺《國有土地上房屋征收與補償條例》以及《國有土地上房屋征收評估辦法》，對地方政府的拆遷工作做出更與時俱進的規定和指導，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應該看到，城市化進程未來發展的重點將是在城市周邊的農村區域，而在這方面，國家的政策法規制定還很不健全，多以地方性政策法規為主。因此，集體土地上的房屋征收補償以及評估辦法的規定，將是下一步國家針對城市開發建設工作要重點研究和探討的核心領域。以下是房屋征收補償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補償政策體系

2.房屋征收評估的特殊性

通常情況下，房地產評估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當等市場交易過程中，提供專業的房屋市場價值評估結果。而房屋征收評估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎設施建設、舊城改造等公共利益的實現，需要對國有土地上房屋進行征收。因此，在政府的主導下，在公共利益遠大于個人私利的原則下，房屋征收評估從為一般的純粹市場行為提供服務蛻變成為參雜著政府強制意味和部分福利色彩的半市場或偽市場行為提供服務。

之所以這樣，是因為房屋征收評估是為進行房屋征收補償所提供的一種技術依據，歸根結底還是為了“和諧拆遷”。一些地區的縣市或者鄉鎮，當地政府比較強勢，房屋征收評估標準就相對市場價值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復雜，按照市場價值評估的結果根本滿足不了被征收房屋所有權人的補償要求。政府為推進工作，只能調高評估標準或者通過增加其他補償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設用地上房屋征收評估的簡單探討

從借鑒新出臺的《國有用地上房屋征收評估辦法》的角度，來探討集體建設用地上的房屋征收評估，首先應對兩種權屬用地的房屋進行比較。按照《中國人民共和國房地產管理法》，國有土地上房屋所有權人擁有70年的房屋所有權。只要是出讓用地上的房屋都允許進行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進行交易。因此，可以認為國有土地上房屋所有權人擁有對房屋所有權，包括占用權、使用權、收益權和處置權；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權，但是卻是不完整的所有權，原因是村民不享有對宅基地上房屋的處置權，即轉讓買賣的權利。

始終爭議不斷的“小產權房”就是指未進行征地手續建在集體土地上的房地產。“小產權”很形象的說明了這部分房產在權利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉讓買賣這一特點，將對房屋征收評估工作產生兩方面的重要影響：（1）目前房地產評估方法中使用最為廣泛的市場法無法運用到集體土地上房屋征收評估當中，因為所有的類似的集體土地上房屋都不能買賣。沒有一個集體土地房屋交易的市場，何來類似房地產的市場價格呢？（2）既然沒有集體土地上的房屋成交價格，我們是否可以借鑒條件類似的國有土地上的房屋成交價呢？兩類房屋的區別正如前面分析，由于國有土地上房屋可以轉讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產的流動性和可變現能力上考慮，兩類房屋作為資產的價格將相差很多。

筆者在對哈爾濱哈西地區道里片區“小產權房”的調研中，也印證的以上結論。哈西道里片區現屬于典型的城鄉結合部地區。片區內有三個村屯，分別是金山村、城鄉村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對當地一位售樓中介的訪談和租房電話的詢問了解，金山村的小產權房——金山花園（毛坯）平均售價在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產權房——鴻翔家園平均售價為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區的房地產樓盤（毛坯）的平均售價在7000元/平米。

根據以上調研數據分析：首先，從市場法角度分析，兩個村的小產權房要比周邊的房地產樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設施和環境因素的修正，這樣的價格差距也是懸殊的。其次，兩個村小產權房的租售比低。兩居按80平米計，租售比約為1：200，國際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區樓盤的租售比1：350左右。從房地產評估的收益法角度看，兩個村小產權房相對于國有土地上房屋的價值要低很多。

因此，可以得出結論，從理論上和實際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國有土地上房屋市場價，同時又不具備集體土地上房屋的交易市場。所以，市場法無法運用到集體土地房屋征收評估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產權房的市場價了。

4.集體土地房屋征收評估的實際情況

目前，集體土地房屋征收評估還未有國家性的政策法規出臺，各地方政府也很少有針對集體土地房屋征收的評估工作專門出臺實施細則的。但是，在各地區的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對集體土地房屋拆遷管理作出了詳細規定。其中，《辦法》的第十四條中明確規定：“拆遷宅基地上房屋實行貨幣補償的，拆遷人應當向被拆遷人支付補償款。補償款按照被拆除房屋的重置成新價和宅基地的區位補償價確定。房屋重置成新價的評估規則和宅基地區位補償價的計算辦法由北京市國土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價和宅基地區位補償價進行補償的方式，可以看做是采用的成本法。

房屋拆遷中所稱重置成新價，是指用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用并且在相同成新狀態下的建筑物的正常價格。為此北京市專門出臺了《北京市房屋重置成新價評估技術標準》，《標準》中對平房、中式樓房重置成新價評估有非常詳細的規定，包括估價路線、部件及分值等詳細的估算標準和各類計分表格。重置成新價對房屋本身的價值按照建設成本的方式進行了評估。

房屋區位補償價是指被拆遷范圍內房屋每平方米平均土地使用權價值。宅基地區位補償價的確定，按照市國土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》第六項第二十五條的規定，宅基地區位補償計算公式：宅基地區位補償價=（當地普通住宅指導價-房屋重置成新均價）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結論

通過對房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國家對國有土地上房屋征收評估相繼出臺了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國有土地上的房屋征收評估政策的基礎上，結合兩類權屬土地上房屋的區別，得出結論：市場比較法不適用于集體土地上的房屋征收評估，未來出臺的集體土地上房屋征收評估政策很可能繼續延用當前各地方政府在集體土地房屋拆遷補償中使用的成本法。

參考文獻

[1]《城市房屋拆遷管理條例》

[2]《城市房屋拆遷估價指導意見》

[3]《國有土地上房屋征收與補償條例》

[4]《中華人民共和國土地管理法》

[5]《中國人民共和國房地產管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價評估技術標準》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實施意見》

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關鍵詞：國土資源交易　問題　制度化建設對策建議

中圖分類號：F321.1　文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2010)11-193-03

在土地使用權變易和礦業權交易的政策、法規、制度均不完善的情況下。山西省開展了14年的國土資源交易工作，為全省經濟社會發展做出了卓越貢獻。山西省在國土資源交易工作中大膽創新?？茖W總結出的經驗和運行方法在全國同行業也具有一定的積極影響和示范作用。

由于國土資源交易的政策、法規、具體運行的細則都不甚系統完整。導致全國的國土資源交易工作都在摸索中進行，各自為政，使得圓土資源交易中的管理辦法和交易流程差異性很大。對于山西這個正處于轉型發展和跨越發展重要時期的能源大省。隨著圓土資源交易的業務量明顯增多，使得對國土資源交易系統全方位的調查研究更具有現實而迫切的意義。在此前提下，山西省社科院對國土資源系統制度化建設進行了調研。試圖摸索出一條適合使山西省國土資源交易更加健康有序發展的新路子。

蛄合以上兩點。山西省社科院課題研究組于2010年6月4日-2010年7月22日時除太原市以外的山西省10個市，包括78個縣區的交易機構(以下簡稱88家機構)進行了為期49天的工作調研。情況匯總如下。

一、現狀與成績

經過多年努力，所調研的88家機構除4家外均有機構；人員到位的有85家；名稱規范的有69家；工作能開展的有72家。鮑大多數機構基本能保證運行，絕大多教工作人員能夠恪盡職守，盡d盡力，積極發揮政策法規優勢和個人主觀能動性。進行了大量認真細致的工作。由于法律及制度建設的滯后，許多業務骨干為了不影響工作，思受著艱辛，付出了心血，成績與貢獻自不多言。

隨著調研區域的擴大和調研思路的拓寬，調研組在認真調查、仔細分析和匯總的前提下，客觀地總結出部分突出問題和共性問題，現概述如下：

1機構設置方面。調研中，21％的機構名稱不規范；21.4％的機構存在編制挪用占用，人員長期外借的情況；28.2％的機構工作人員未按人事部門的規定落實；辦公場所和設施不能保證工作正常開展的占41％；在危房、車庫、外租房、合并在其他科(股)室辦公的占20％；重復納稅的占18％；財務不獨立的占58％；全額事業，差額事業，自收自支，三種鳊制類別齊全。交易機構人員中不在崗的有127人。(離崗的主要原因是：1.待遇低，自收自支，生活無法保障；2.業務時斷時續，荒廢時光；3.違心工作，違規操作，無安全感)。有許多工作人員說：我們是“只收不支”的編制單位。有的說：我們是干兒子，人家是濕兒子。這些不同的說法，一定層面上反映了工作人員的思想波動。對于機制體制、人事制度、工作制度存在著不同程度的期許、抱怨。

2.職能職責方面。調研中，83.2％的機構認為賦予交易機構的職能被行政科(股)室代替；實際工作中僅參與交易環節(信息、公告和拍賣)的占53.4％；連交易工作都不能正常參加的占25％。特別值得注意的是，認為政府及主管部門領導重視交易工作的機構僅僅有40.4％。在某個市甚至出現12家交易機構的業務工作群體性多年由拍賣公司進行，視國土廳2010(104)號文件于空無。這12家機構還是主要依靠收取史易服務費維持現狀，而只有擁有省交易事務中心棱發的交易資質證才能收取交易服務費，行政干預與職責缺位相當明顯。

3.調查中許多同志對交易工作現狀坦誠、坦率的表明了看法，共性的有以下方面：行政監管部門條塊分割，對國務院各部委的法律、法規、制度、條例無實施細則，職責劃分不明確，交易程序不規范，機構編制不合理。行政裁量難避免，意向易泛濫，工作不省心、不安心、不安全，不干不行，干也不行，制度不健全。信息不暢通，辦事不便利，資源浪費，效率低下，交易工作行政監管“越住”與“缺位”并存，違規操作與腐敗現象時有發生等等。

二、深屢次分析

我國建立土地和礦業權有形市場時間較短，盡管在設計交易程序時做了較前瞻的預見，但在不斷變化的社會實踐中暴露出了諸多程序上的破綻，在實施中出現了困境，這主要表現為：

1.法律層級低。《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國礦產資源法》、及其《暫行條例》、《規定》連同中發(97)11號文件、(99)39號文件。均是粗線條的規定和準則，法律規范和行政規則過于簡單?！稌盒袟l例》作為交易程序法規只規定了交易許可制度以度交易方式等，缺乏可操作性。《規定》對交易程序做了較詳細的操作指引，但這種指引仍然是粗獷的?！兑幎ā纷鳛槲覈恋亟灰壮绦虻姆梢罁瑥姆▽W原理上講其法律屢級僅是一個部委規章，同實行嚴格的國土資源管理機制以及依法行政的要求嚴重不匹配。礦業權交易特別是礦業權二級市場。制度建設甚為滯后，礦業權轉讓在許多地方是空白狀態，經濟損失難以估量。

2.缺乏時違法行為的制裁和懲治制度。目前，競買人及個別領導在國土資源交易中違法違規現象普遍存在，如擾亂競買秩序，共進共退，相互串通，指令易，事后交易等。對此類違法行為如何處置，行政干擾證據很難取得，法律法規無明確規定。在調研時。萊市交易中心在一索土地拍賣中。當場制止了一起相互串通的事件，按規則宣布拍賣無效中止，雖然雛護了土地交易的嚴肅性，但因無具體法律依據，無法采取進一步追究的措施，這使得交易工作的權威性、嚴肅性受到極大的挑戰。

3.制度建設在某些環節嚴重滯后。國務院及國土資源部等部委制定的《土地管理法》、《礦產資源法》、《暫行條例》、《規定》等等系列相關法規，都是粗糙的線條，在全國國土資源工作形勢發生變化的情況下仍沒有制定出適時具體的實施辦法。對于山西省這個資源和能源大省，已經處于轉型發展和跨越式發展的新形勢下，這些相關的法規、政策已遠遠落后于工作需要。目前山西省對土地的使用，對礦產資源的使用明顯增多，交易工作量明顯增大。特別是對集體用地和建設用地的使用。另外山西省的礦產資源不僅僅是煤炭資源，有色金屬及非煤礦產的儲存和開采也即將拉開新的序幕。雖然刺度和法規永遠是滯后的，但是在可以預洲的工作范圍內，必須研究出一套適合山西省發展的國土資源交易管理辦法以改善目前國土資源交易工作的局面，使之能夠與山西省國民經濟發展的步伐相一致。甚至于引領和超越發展，確保山西經濟又好又快發展。

地方政府制定的《實施辦法》在形勢發生變化的情況下，解釋不到住。修訂不到住。有

部分同志說：實際工作中戰戰兢兢，如履薄冰而“無抓手”，出現能拖則拖。能緩則緩，非交易不可的，集體決議一致同意才敢去做。效率低下，收益受損，極大影響著當地經濟社會發展進程。

調查中，許多同志對《城市房地產管理法》第三十九條“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，必須完成開發投資總額的25％以上”的規定在現實中該如何執行，25％的比例如何界定，時“國十九條”信息公示內容中的“開工、竣工、戶型、套型”提出質疑――這些牽扯城建、規劃、房地等部門的信息很難落實，又無當地政府協調、協助的文件，信息沒有規定的時間，常常因相關部門信息掌握不到，迫使工作推遲，各界怨聲載道，很無奈。對省政府(2010)4號文件，土地競買人資格的界定很多人認為是自相矛盾的，時至今日，相關部門也未明確解釋和規范，很茫然：類似的這些工作實際中不可避免的疑義不能及時解答形成定論，嚴重影響交易工作人員的熱情和信心。特別提到一點，在調研中，相當大比例的工作人員認為煤炭資源整合從法律角度講應當進行礦業權轉讓交易程序。

三、對策和建議

黨的十六屆三中全會、十七大以及十七屆四中全會都系統詳細闡述了科學發展觀，山西宙委、省政府對全省轉型發展和跨越發展進行了科學的戰略部署。從理論上分析土地要素是社會主義市場經濟體系的重要組成部分，礦產資源則是保障民生的催化劑。國土資源工作的特殊性和重要性在此意義上可以說是保障國家戰略安全的重要事業。交易工作作為國土資源管理工作的重要環節，其意義之重大毋庸置疑、根據山西省委袁純清書記的講話精神，解放思想，從根本上突破思維慣性，敢于打破條條框框，據此走出一條引領國土資源交易工作的新路子，服務于山西大局。，根據調研的實際情況，現就建立和完善國土資源交易市場，促進國土資源制度化、法規化的有關現實問題提出如下建議：

1.提高認識，形成共識。再次充分認識建立國土資源交易市場的重要意義。雖然作為調研報告提出這個話題有些哆嗦，但是在調研中，認為政府及主管部門領導重視交易工作的機構僅有40.4％，這個選項和比例應當是反映出了這個話題的沉重。一針見血的講，建立國土資源交易市場，是社會主義市場經濟建設的需要；是改革行政審批制度，轉變政府職能的重要舉措；是積極推進依法行政，建立政務公開的有力措施?？偫矶嗄陙矶啻沃赋觯骸拔覀兊恼侨嗣裾覀円颜k成一個服務性的政府，為市場主體服務就是為人民服務?！苯ㄔO服務性政府是全球經濟競爭的客觀需要，也是社會主義市場經濟發展的內在要求。更是人民群眾的迫切愿望。總書記在全國廉政建設工作會議講話中提出“三個更加注重”――更加注重治本，更加注重預防，更加注重制度建設

而現實中，通過建立國土資源交易市場，規范程序，堵住漏洞，恰恰能從制度上、源頭上有效預防和遏制權力腐敗。實際工作中能有力地促進機關行政管理部門由審批式管理向服務性管理轉變，有效地使相關管理部門盡快從“越位”的地方“退位”，在“缺住”的地方“補位”。，嚴格按照規則辦事，真正做到“政事分開”，樹立服務性政府的良好形象。

2.完善機制，夯實基礎。國土資源市場應具備四個基本功能：場地服務功能、辦理土地交易業務功能、信息服務功能、交易功能為此，應當完善各級交易機構機制，在體制、人員、編制、待遇、辦公場所、硬件設施等方面盡快優化，一能安心工作，：能高效工作。在實際調研中，幾乎所有機構的同志提出，省交易事務中心應當強化行業監管和指導職能，贊同者占到調研機構的99％。事實上根據管理學中統一性管理原則，省交易事務中心對市縣兩級的監管職能，應當認識到轉變職能出效益是一務鐵的定律。另外有41％的機構要求盡快改善辦公場所，優化辦公設施設備，以改變不能正常辦公的困境。因此建議交易機構應該達到“六有”標準，即：一有機構；=有場所，特別是有交易大廳、辦公場所和拍賣會場，窗口就是形象。晉中市交易中心建設的很好，在礦產資源相對不多的情3況下，業務量持續增長；三是有專職人員，時目前普遍存在的挪用占用編制的情況和長期借調的情況，予以糾正。人員不專職不專崗，積極性不高，責任心不強，很難調動工作積極性；四是有規章制度，機構管理，業務流程，財務管理，信息管理，學習培訓，監督機制等，要形成科學系統的模式。獨立事業單位法人的規定要嚴格執行，特別是根據編辦、人事、財政、審計、物價等行業部門要求，應達到“三個必須”的標準：必須進步落實機構負責人與法人代表身份相符，責權匹配，制止各級領導兼職現象；必須逐步落實財務獨立管理制度；必須逐步落實業務工作獨立開展，避免行政干預，避免人為干擾，減少違規交易。五是有必要的交易設備，信息管理系統，觸摸式電腦，電子顯示屏幕等設備，有效運用現代化信息技術。六是有必要的經費，各級機構要有經濟條件去加強業務培訓，參加各類相關資質的培訓學習，提高業務素質，確保交易質量。

3.建章立制，勇于創新。公平和正又始終是人類社會共同的追求，伴隨著社會的不斷發展，人們更加注重利用法律程序在具體運作中實現價值目標。加快國土資源交易程序的法制化步伐，對于構建社會主義和諧社會，合理有效保護資源，利用資源，開發資源，造福社會和人民群眾有著實實在在的益處。維護程序公正、流程嚴謹、制度合法勢在必行，，在調研中，許多年以來困擾工作的政策法規問題應當盡快予以解釋。從法理學角度講，有三個環節必須嚴肅統一：一是制定規范統一的國土資源交易制度規章；二是確立相應的針對雙方的法律責任；三是完善監督機刺，，山西省現行交易程序主要是依據《暫行條例》、《規定》和省《實施細則》，已遠遠落后于開展工作的要求，效力層級過低，有必要提升其效力層級、至少應將交易程序上升到地方性《山西省國土資源交易條例》，以彌補法律體系缺陷。糾正重實體、輕程序的偏差，國土資源交易程序極為嚴謹，應當引入監督機制，主要是法律部門和法律專業人士，而不僅僅是紀檢、監察、審計等黨政部門。

建章立制，要有敢為天下先的勇氣?！皠撔率且粋€民族發展的靈魂”，小平同志一言中的，山西省委書記袁純清同志也強調，解放思想，突破桎梏。只要具備了良好的職業道德，有敢于天下責任勇擔當的良知，管理出效益。創新出管理，所以要有解放思想，敢于創新的責任意識。土地和礦業權交易在國際社會已運行200余年。1999年廣東省已建立完善規范的土地交易市場。2003年浙江省紹興會議在沒有規范性文件，甚至沒有國務院，國家部委法律制度依據的情況下，將招投標建成為全省統一平臺，包含了：建設工程交易中心，政府采購中心，土地交易中心，產權交易所四大合并。此舉得到中央的高度肯定，隨后在工作中大力完

善，終于打造成“陽光工程”。2006年地處西部的貴州省，大膽創新。提出“礦業權儲備與交易統一”的改革思路，在全國率先成立了集礦業權儲備和交易管理與省級礦業權有形交易平臺為一體的“貴州省礦權交易儲備局”。創造了位居全國之首的“五個率先”改革思路，與2007年相比，2008年礦業權出讓宗數下降了44.2％，而礦業權出讓價款卻增長了5.49倍；與2006年相比，礦業權出讓宗數下降了55.1％，礦業權出讓價款增長了7.35倍，年均增長189.0％。2007年9月。遼寧省礦業權交易中心確立了“全國一流，全省統一”的目標，出臺了一系列配套政策。礦業權一律實行市場取得，“三公開，一透明”凈化了政風，遏制了腐敗，效益明顯提高，發展速度急劇加快。因此，對于山西這樣的能源和資源大省，對于處于大發展中的山西，這些無不是鮮活而現實的樣板。山西省農村集體土地流轉試驗了近十年，省政府應當抓緊制定一個基本的指導性意見。調研中“要求盡快制定農村集體用地流轉指導性意見”的有76家。占86.3％。

4.加強學習，提高素質。在調研中，對于“要求省交易事務中心組織業務培訓和學習”的有77家，占87 5％。如此高比例的呼聲，實為驚嘆。同志們直言不諱地說，天天就是干活。越干越迷茫，越干心中越沒底。當然，實踐因形勢發展而不斷變化，但是只有學習能解決實踐中的困惑。特別是國土資源交易工作，僅法律知識就需要懂得和了解三十余部，加上國務院，國土資源部，財政部，稅務總局等等及省政府，省國土廳和相關廳局委，數十個部委廳局，法規、制度、章程、條例、規定、實施細則、暫行辦法、補充意見等等達百部之多，還不算不斷出臺修訂的新的制度條例。許多同志說：昨天的規定令天不能用了，新的沒掌握就不敢干了。這就是自己要求學習的動力，這就是需要加強學習的動力。積極主動保護這種動力和意識，培養主動學習的良好風氣，就是保護工作的積極性，就是提高這支隊伍的戰斗力，在學習中長期與短期結合，專業性與綜合性結合，重點問題與細節問題相結合，省內與省外學習結合，省內兄弟市縣相互學習結合，理論學習與實際操作結合，靈活性與原則性結合。搞好“七個結合”，必將打造出一支具有理論水平高，業務素質強，社會形象好，具有強大戰斗力的山西國土資源史易工作隊伍。

總之，解放思想是前提，科學管理是基礎，制度建設是保障，深化改革是關鍵。

參考文獻：

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2.中華人民共和國礦產資源法

3.中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例，(國務院令第55號)

4.招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定(國土資源部第39號令)

5.關于進一步加強土地管理切實保護耕地的通知，(中發(97)11號)

6.關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知((99)39號)

7.孝艾市農村集體建設用地使用權流轉資料匯編

8.晉中市國土產權交易工作調研匯編

篇5

執行土地宏觀調控的措施、效果和存在的問題

湖北省黃岡市在貫徹執行土地宏觀調控政策中采取了“七個堅持”的措施。堅持用科學發展觀指導國土資源管理工作，解決國土資源部門當前發展過程中的難題，落實“保護資源、保障發展”目標；堅守紅線，嚴格保護耕地，全市基本農田面積保持在33.9萬公頃，保護率達82.5%；堅持規劃計劃用地，嚴格實施1997年編制的土地利用總體規劃，對重點項目涉及占用基本農田的一律進行調整，重新選址，并嚴格按照下達的計劃指標用地；堅持招拍掛方式的市場運作供地，2002年以來，土地收益由原來的不到800萬元，提高到2007年的11.8億元，工業用地逐步實行招拍掛供地，自2007年7月1日開始，執行每畝11.2萬元的最低價標準；堅持保障重點項目用地，先后為伊利、穩健二期等30多個招商引資項目提供了用地保障，可為黃岡增加新的財源、稅源；堅持節約集約用地，通過建立競爭機制、定額指標、規劃預審和查處閑置用地等方法，來節約集約用地；堅持查處違法用地，通過土地執法專項行動、土地執法百日行動和城區個人建房查違行動，對未批先用、以租代征等違法違規行為進行查處，共查處各類國土資源違法案件424起，結案404起，結案率達95%。

貫徹土地宏觀調控政策在黃岡市取得了明顯成效。全市依法用地意識明顯加強，特別是對基本農田的保護意識已經深入人心，耕地保有量和基本農田保護率一直穩定在規定的目標。保障了招商引資用地，黃岡經濟社會發展建設速度明顯加快，近年來，市直財政收入每年以億元速度遞增。農民利益也得到了較好的維護。市區征地補償標準由原來的每畝1.5萬元提高到現在的2.98萬元，并且確保70%直接補償到農民手中。

在執行宏觀調控政策過程中，國土資源部門的工作也存在著不可忽視的問題――

“兩保”兼顧結合難。國土部門同時肩負著保護國土資源和保障地方經濟發展的的雙重職責，在宏觀調控政策背景下，用地計劃越來越緊，報批手續越來越復雜，督察檢查越來越嚴格。國家加強宏觀調控的目的是保護資源，而地方要求以保障地方發展經濟為重點，國土部門很難找準最佳結合點。

“兩閘”調控減速難。國家運用“銀根”和“地根”進行宏觀調控。但就目前的經濟發展態勢來看，用“銀根”和“地根”調控發展還有難度，成效還不是很顯著，經濟還在持續高速發展之中。

規劃和計劃執行難。自1997年以來，土地利用總體規劃一直沒有修編，原來的規劃適應不了現在發展的需要。土地宏觀調控實行的是用地計劃管理，如果不及時修編規劃，不科學調整用地計劃，地方進行經濟建設壓力大，發展更難，對規劃和計劃的執行就難以到位。

“兩違”查處到位難。當前，土地違法違規現象的主要特點是：因公違法違規和政府違法違規占主導地位。對土地違法違規，既要求處理違法違規事實，也要求處理人。國土部門作為政府的組成和職能部門，不可能去查處政府，也查不了政府。查處因公違法違規的人員，往往是前面查了，當事人后面就被調任或升遷了。

宏觀微觀運用難。宏觀上，土地調控是以保護資源為前提，嚴格了用地計劃管理，嚴明了管理紀律，嚴肅了查處規定。微觀上，地方為了經濟發展，要求國土部門搞好用地保障。國土部門統一運用土地宏觀調控政策和微觀搞好用地保障非常難。

“兩子”體制管理難。當前垂直管理體制，主要是指省級以下基層土地部門的用地審批權和領導干部的人事權由地方黨委管理為主，改為由上級國土部門管理為主；省到中央并不垂直管理。通俗說就是“帽子”由省管。但由于財權和物權仍歸所在地政府管，所在地政府管的就是“票子”。地方國土部門一方面要履行國土資源管理職責、執行最嚴格的土地管理政策，另一方面又要服務地方經濟的發展大局。由于兩個“婆婆”一個管人、一個管錢，要找出一條適中的路子非常難，特別是市縣兩級國土部門處境最艱難。

調控或是雙刃劍

積極效果

一是嚴格了耕地保護，有利于子孫后代生存和發展。土地宏觀調控要求地方各級人民政府主要負責人應對本行政區域內耕地保有量和基本農田保護面積、土地利用總體規劃和年度計劃執行情況負總責，嚴格執行土地利用總體規劃和年度計劃。這對當前嚴峻的耕地保護工作提供了良好的環境。

二是維護了農民利益，有利于社會穩定。《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》共有八條，其中有三條涉及到農民利益問題。第二條單獨強調指出要“切實保障被征地農民的長遠生計，征地補償安置必須以確保被征地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障為原則。……被征地農民的社會保障費用，按有關規定納入征地補償安置費用，不足部分由當地政府從國有土地有償使用收入中解決。社會保障費用不落實的不得批準征地”。第三條和第八條分別規定“土地出讓總價款必須首先按規定足額安排支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費以及補助被征地農民社會保障所需資金的不足，其余資金應逐步提高用于農業土地開發和農村基礎設施建設的比重，以及用于廉租住房建設和完善國有土地使用功能的配套設施建設”。嚴肅懲處土地違法違規行為包括“未按期足額支付征地補償安置費而征占土地”。

三是規范了行政行為，有利于廉政和法制建設。土地宏觀調控政策既強化了對土地管理行為的監督檢查，又嚴肅了懲處土地違法違規行為，實行了國家土地督察制度，加強了對地方人民政府土地管理行為的監督檢查。對、、、不執行和不遵守土地管理法律法規的國土資源管理部門及其工作人員，規定了將依照有關法律法規追究有關領導和人員的責任；對國家機關工作人員非法批準征收、占用土地，或者非法低價出讓國有土地使用權，觸犯刑律的，依法追究刑事責任。同時，完善了土地違法案件的查處協調機制，加大了對土地違法違規行為的查處力度。

四是推進了市場運作，有利于節約集約用地。繼2002年7月1日開始實行經營性用地招拍掛出讓后，根據《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》規定，建立了工業用地出讓最低價標準統一公布制度，明令自2007年7月1日起，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價標準。低于最低價標準出讓土地，或以各種形式給予補貼或返還的，屬非法低價出讓國有土地使用權的行為，要依法追究有關人員的法律責任。這些舉措對于規范土地市場、節約集約用地發揮了重要作用。

不利影響

1．因為堅守紅線、保護耕地的要求，推遲了規劃修編，影響到欠發達地區的經濟發展。由于黃岡是傳統的農業大市，1997年編制的規劃注重耕地保護工作，保護面積大，范圍廣，甚至在現在的城區內還劃定有基本農田，城市預留地極少。近幾年，由于經濟的快速發展，1997年編制的土地利用總體規劃已經與現在的實際用地情況不相符，用地極為緊張，原來規劃的預留用地基本用完。黃岡城區現在僅剩下4000畝的工業用地，其中，如果按照工業用地的性質、規劃用途等來確定工業用地，還不到4000畝。由于規劃修編工作滯后，影響了地方發展經濟的用地需求，對招商引資形成了障礙，影響了一大批發展前景好的項目落戶，一定程度上影響了黃岡的經濟發展。

2．因為計劃控制，加重了用地供需矛盾，影響到欠發達地區發展進程。2003年以前，黃岡經濟開始進入發展階段，由于發展速度不是很快，用地需求量還不是很大，每年都有節余的計劃用地指標，多的年度還節約了80%的計劃指標。2003年以后，黃岡市進入了經濟發展的快車道，但每年的用地計劃只有原來的三分之一，根本滿足不了發展建設用地的需求。要保障發展用地就只有走爭取追加用地計劃指標的路子了。

3．因為門檻太高，增加用地成本和資金壓力，影響了欠發達地區招商引資。由于土地征收征用成本增加，土地補償和報批費用成倍增長。像黃岡這樣的欠發達地區，屬于典型的“吃飯”財政，用地門檻抬高后給政府增加了征地成本。國務院下發《關于加強土地調控有關問題的通知》前，黃岡城區征收土地每畝為9700多元，現在已經達到每畝18000元，增長近一倍。另外，工業用地確定了最低價標準、新增建設用地有償使用費提高一倍、農民補償標準提高也在一定程度上影響了招商引資工作。欠發達地區吸引客商投資既沒有優越的區位優勢，也沒有便利的交通、能源等方面的資源條件，客商投資關注的就是土地成本。抬高用地門檻、提高土地成本就直接影響了招商引資工作。

4．因為手續繁瑣、環節復雜，形成“小馬拉大車”的格局，影響了國土資源管理的質量和效率。國務院《通知》出臺后，新增建設用地報批有預審、土地征收、報批、土地供應、土地登記發證多個環節，每個環節又有非常具體明確的規定和要求。僅土地征收環節就要求做好“一書四方案”（建設用地呈報說明書、土地征收方案、農用地轉用方案、耕地補充方案、供地方案）。國土部門除按照本部門規定的程序辦理相關手續外，還要請政府出具耕地占補承諾的文件，找勞動社會保障部門出具對失地農民就業等的保障承諾，負責代稅務部門收取新菜地開發基金。為維護被征地農民的知情權、參與權、告知權，國土部門還要組織由村民代表參加的聽證會。如此等等，由于手續越來越復雜，國土部門任務不斷加重，職能不斷增多，壓力不斷增大?？梢哉f，國土部門目前是“小馬拉大車”，不堪重負。

改進宏觀調控措施的對策和建議

欠發達地區要切實落實土地宏觀調控要求，應該從以下幾點加強工作：

強化黨政領導責任，實行“兩保”責任追究，進一步明確土地管理和耕地保護的責任。地方政府主要負責人應對本行政區域內耕地保有量和基本農田保護面積、土地利用總體規劃和年度計劃執行情況負總責。不僅要對審批的用地負責，而且要對實際發生的用地負責。

深化科學發展認識，轉變業績、政績觀念?，F行的政績考核指標主要包括人均生產總值及增長、人均財政收入及增長、城鄉居民收入及增長等，而對耕地保護及資源消耗等指標并未列入考核的指標體系。因此，許多地方為了地方發展，不得不追求GDP增長。為吸引更多項目投資，以較低的地價招商引資，或者承諾企業交納了土地出讓金后，還可以以各種優惠方式返還給企業。在這樣的指導思想下，建設用地規模想不增加都難。

量化目標考核體系，實行一票否決制度。實行耕地保護一票否決制，將轄區內的耕地增減和土地管理納入政績考核之中。

優化土地利用總體規劃修編，分類實行計劃管理。土地利用規劃修編已經拖了四、五年，原來的規劃遠遠不能適應經濟的快速發展。土地利用總體規劃修編工作應及早進行，用分類指導的辦法解決地方發展用地的需求，調整建設用地規模，分解下達用地計劃，在有保有壓的前提下，制定符合實際的規劃。

簡化行政審批程序，提高為民服務的質量和效率。國土部門責任大、職能多、任務重。但由于國土部門是政府的組成部門和職能部門，在執行土地宏觀調控政策過程中，國土部門協調起來就非常困難。要建立由政府統一協調，各部門共同參與的機制，確保執行好、落實好土地宏觀調控的各項政策。

同時，根據欠發達地區的實際情況，在土地宏觀調控工作中，建議從以下幾個方面對欠發達地區予以一定的扶持：

1．在規劃修編和計劃下達上，對經濟欠發達地區發展予以傾斜。欠發達地區原來節約的計劃指標，可以考慮重新追加。在土地利用總體規劃修編過程中，對欠發達地區的發展用地預留應該結合地方實際著重加以考慮。

篇6

關鍵詞：土地登記 土地可持續利用 可持續

可持續發展的農地資源自20世紀80年代以來作為資源基礎，被許多人關注。以農地為例，要想實現土地的可持續利用，農地的存量要有保障，農地的質量和生產能力也要維持在一定的高度。而這些都需要政府的宏觀調控政策和農戶的微觀土地利用。農地可持續利用受產權這一經濟因素影響，國家對產權正式的確認方式是土地登記，以國家的公信力來保障產權的安全，使得農民對土地投資的積極性提高。土地登記提供的豐富信息，使得日常工作的優勢更多，政府的監管效率也會有所提高。現在較少將土地登記問題和土地可持續利用一起研究。所以本文探討了土地登記制度對土地可持續利用的影響。

一、土地登記與農地可持續利用

1.1土地登記與農戶經濟行為

土地登記制度是為了保障土地產權權益的安全性，是正式的制度安排。從發展經濟學方面來說，土地產權的不完善是發展中國家政策的嚴重失效，皮爾斯認為土地產權的不完善會導致土地資源退化。沒有土地出讓權，就不能認識到土地改善的價值。沒有土地的產權，市場上就不能公開出售土地，這樣就不能利用土地最高的價值，土地的用途也不會是增值最高的。沒有產權就不能向正規的信貸部門申請借款，因為無產權是不能作為附屬擔保品。這些都會使得農民對土地投資的積極性降低。

土地登記制度是國家提出具有權威的產權保障制度，產權遭受侵犯的紀律機率也會減少，保護產權的成本也會減少[1]。產權得到保障，農民對土地投資的積極性也會提高，也會更積極的投資其他利于土地可持續發展的項目。

1.2土地登記與信貸資金的獲得

土地的投資創造它的生產力，不管是長期還是短期。很多投資的過程很長，需要的成本也就多，這就需要向信貸部門申請借款來投資。但是信貸較易存在一定的危險性，會有信息不對稱的情況。出現這種情況，銀行為了減少風險，就會提高借款的利率。這樣的話，長期投資的資金成本就會很高，投資的積極性就減小。比起非正式的信貸機構正式的信貸機構提供的貸款利息會低一些，他們會一抵押貸款來降低風險，貸款利率也低。土地以自身的優勢成為受歡迎的抵押品，但是這是在土地有真實的產權。所以要有公信力的土地登記保障土地產權的真實性，這樣農民才能在投資貸款中用土地抵押貸款，加強農民的投資積極性。

1.3土地登記與土地市場

在市場上產權是土地交易的基礎，要改善市場土地資源的配置需要清晰界定土地產權。土地登記還能活躍土地市場，提高土地交易收益，土地生產力和農民土地投資的積極性。在產權沒有被制度正式確認下，會因為信息的不對稱，使得在購買時會花費較多的時間和成本。土地在市場上的交易就會受到限制，就不能實現土地產出的最好水平。土地在登記后產權得到政府權威確認，就能得到土地產權的真實信息，這樣土地在市場上交易的成本就會降低。這樣也會提高市場的活躍性和土地的投資價值，農民也會積極投資。

1.4土地登記與政府土地利用調控

規劃控制和用途管制是政府保障土地可持續利用的兩種手段，它們都需要詳細的土地資料。我國的土地信息主要是來自于土地的詳查資料。在實施規劃時，需要規劃控制區域土地權利人來積極參與整個過程，但是詳查資料還不能提供關于權利人的詳細信息。一系列的事例和經驗表明，土地詳查的數據資料沒有土地登記建立的信息數據詳細，有價值。

保護耕地的一個措施就是實施土地用途管制制度。但是要實施土地用途管制制度，現狀用途和規劃用途都需要明確，政府必需控制土地的用途轉變。因為我國沒有對集體土地的所有權進行登記，所以現在農地資源逐漸減少，使得在變更土地用途時，不能查證，經常會有土地非法轉用的情況出現。土地登記就能很好的避免這種情況出現。

二、中國農地登記制度存在的問題

我國在1949年后，土地權利不在是財產法的范疇，沒有了土地登記制度。到了1984年，《森林法》的頒布使得農地重新進入了財產法的范疇，土地登記制度也重新建立。不同部門的土地登記用途也不一樣，所以構成了以用途劃分的農地產權登記體系【2】。從以往的農地登記制度發展歷史來看，我國土地登記的出發點是不動產部門的行政管理。登記不動產是為了完成物權變動，有一定的的法律保護。但由于出發點出現偏離，不能很好的發揮我國的土地登記制度的優點，所以就引發了許多土地登記中出現的問題。

2.1土地登記機構不統一

我國的土地登記法都不完整統一?，F在的《民法通則》、《草原法》、《森林法》、《漁業法》《土地管理法》等法律條例關于確定集體土地所有權和集體土地使用權登記的操作不完善，而《土地登記規則》、《確定土地所有權和使用權的若干規定》則沒有專門實施土地登記的法律的效力。新出臺的《農村土地承包法》對地承包經營權的登記規定比較有原則，但是側重于合同管理。不同資源行政管理部門會根據自己的管理范圍來制定相關的登記制度。

2.2土地登記的產權保護功能低

土地登記使得土地的權益受到法律保障，也確保了土地市場的交易安全。但是我國原有的土地登記制度主要是執行國家行政管理的職能。登記的土地信息只是為了保護農地，管理土地，為了財政稅收的管理。所以，現在的土地登記制度的管理服務的導向很清晰。在這個前提下，土地登記下的保護產權的功能就較低，有的土地登記的土地產權只是憑白頭文件或是領導的一句話就不能批下來。鄉村干部的個人想法使得村土地承包經營地被頻繁調整，使得土地承包經營權證沒有行使到應該行使的權益。

2.3集體土地登記激勵不足

土地登記的激勵主要是土地在登記后產權可以得到有效的保護和產權收益。但是現在我國的農村土地產權登記立法比較滯后，功能也不全面，對于農民來說農地產權只是一個耕作權的問題，對于用土地來獲取收益不大，還不穩定，而且在登記土地使用權時還需要支付相關的手續費用，調查地籍還需要時間。所以農民對于登記土地使用權的積極性很小【3】。

三、結論

通過本文的論述，土地登記能夠保障土地產權的安全，能激勵農民對土地投資的積極性，使得他們更多的投資到其他的土地保護項目上，提高土地的生產力，來促進農地的可持續利用。許多的數據經驗表明正式有效的土地產權保障，能提高農民對土地保護投資的積極性。現在我國的法律規定是不能把承包的土地作為抵押品，土地登記制度所有的權益被限制了。在水平較低的農村土地市場和農產品市場也不能發揮土地登記的權益。許多部門的土地登記會使得登記信息混亂，土地登記的成本也會提高，會使得登記效率不高，地籍信息不能很好的運用，不能很好的發揮土地登記的效用。為了更大的發揮土地登記的有效權益，土地登記的工作就要盡快完成。在物權化土地承包經營權上，可以適當放寬限制，來促進土地市場的發育，促進土地的可持續利用。

參考文獻：

[1] 黃霞，肖攀. 土地登記在建設用地動態監管中的應用[J]. 中國國土資源經濟. 2011（03）

篇7

一、房地產權現狀和農村宅基地使用權

談農村房屋買賣，首先要分析目前我國的房地產權現狀，我國的土地所有權有二種所有制：國有和集體所有.所以任何單位和個人都無法取得土地所有權，且土地所有權是不允許買賣的。而對于房屋是指建筑于地上的供人居住和從事營業或其他社會活動的建筑物，其總是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，對土地的占有、利用在一定時期內已完成，以后主要表現為對房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事實上在兩個所有權不一致時只能表現為一種占有使用?，F實中土地所有權人使用他人所有的房屋，對房屋享有使用權，房屋所有權人失去占有使用房屋的權利這種情形很少見，這是由于購房、建房的目的所決定的。而擁有房屋的所有權而占有土地使用權的情況大量存在，如所有的私有建造（包括農村在宅基上建設的房屋）和商品房屋的所有權人，所以通常情形下，我國目前都是表現為房屋所有權人占有使用土地，而不是土地所有權人占有使用房屋。國家為了發展房地產也建立了國有土地使用權出讓的有關法律法規，在日常中只要土地使用權還在使用期限內，應是地隨房走，而當土地使用權使用期限已到，這時才有一個房隨地走還是地隨房走的問題。而土地使用權的有期限性，這就會發生土地使用權的有期限性和房屋所有權長久性沖突，導致不動產存在天然的缺陷，而農村宅基地上的房屋不存在這個問題，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用權，除非房屋倒坍、滅失重新建造，則要審查使用人是否符合條件。

宅基地使用權是用益物權的一種，為我國所特有。它指的是農村居民及少數城鎮居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權利。宅基地使用權一般分為兩種：農村宅基地使用權和城鎮宅基地使用權。農村宅基地和城鎮宅基地的區別在于：農村宅基地是與集體經濟組織成員的資格是聯系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社會福利和社會保障的功能，而城鎮宅基地則不具有這一特質。本文所講的即是農村的宅基地及其上的土地。

關于宅基地使用權的性質，我國學者大都認為，宅基地使用權本質上屬于土地使用權。宅基地使用權具有如下的特點：

1、農村的宅基地與集體經濟組織成員的權利和利益是聯系在一起的。也就是說，農民申請宅基地很大程度上是因為農民是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或者戶的名義申請宅基地。

2、宅基地使用權是特定主體對于集體土地的用益物權。宅基地作為用益物權，首先表現在權利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權利。對于宅基地，權利人有權在宅基地上建屋和附屬物。由于房屋可以繼承所以宅基地使用權實質上也可以繼承，因此宅基地使用權是一種無期限限制的權利。

3、集體經濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有效性，不可能給每個農村居民提供更多的宅基地，而每戶申請到一處宅基地，即足以保證其基本的生活需要，如果允許申請多處，則將導致土地資源的浪費。

從以上定義可知，不僅是農村村民所享有，也有極少數城市居民所享有，在宅基地上建造的房屋對于土地的使用權是永久占有的，所有地隨房走是必然的，由于建造人對于房屋所有權的長久性，而房屋只要沒有倒塌、滅失，即便申請人失去社員的資格，也是享有宅基地使用權的。

二、農村房屋買賣現狀和法條分析

目前，對于城市房地產買賣國家也出臺了相關的法律法規來規范城市房地產的交易。相對于城市來講，規范農村房地產的買賣的法律法規只有零星的幾條，而發生在我們周圍的農村房屋買賣的糾紛卻是時有耳聞，這就給法院的判決帶來了不便，也不利于交易的雙方了解自己的權利義務。同時對于宅基地使用權不得轉讓而使農村房屋所有權人無法行使所有權中的處分權，讓我們先來看看下面兩個案例：

1、1992年某城市居民向北京市順義區后沙峪一村民趙某的丈夫購買了一處民房，由于趙某的丈夫是居民，趙某是農民，所以1993年宅基地確權時使用權人登記為趙某。這個民房買賣是趙某的丈夫將夫妻共同民房轉讓給了城市居民。2002年趙某以未經其本人同意被丈夫私自出售房屋為由這個城市居民，要求法院確認房屋買賣合同為無效合同，要對方返還房屋。一審法院審理認為，趙某是知道并同意其丈夫出售該房屋，該房屋買賣是意思表示真實，買賣合同有效，駁回趙某的訴訟請求。

2、于某系城郊某村農民，其經有關部門批準在村里建了樓房一幢及兩間廚房，該房屋的宅基地所有權屬于村委會。被告諸某系城鎮定量戶口人員。2001年8月，于某得知諸某欲購房屋的信息后，請黃某作介紹人，向諸某售房，并給付了黃某中介費。同月25日，于某與諸某達成了購房協議書一份。該協議約定原告將樓房一幢及兩間廚房等賣給被告，價款18萬元；房屋的產權證和宅基地使用權證書由原告負責辦理，被告預交房款10萬元，余款8萬元在兩證交付后付清。該協議簽訂后，原告將房屋交給了被告，被告也實際給付了原告10萬元，并住進了該房屋。后因土地管理部門和房地產管理部門拒絕辦證，于某遂訴至法院要求判令其與被告諸某簽訂的房屋買賣協議無效，并責令各自返還財產，一審判決原告于某與被告諸某的買賣協議無效，同時判令被告將房屋返還給原告，并賠償原告各項損失3750元，原告返還被告房款10萬元。

同樣是城市居民購買農村房屋的糾紛，但法院有兩種截然不同的判決，說明法律在購買農村房屋的糾紛中存在不同的看法，有關法律還不夠完善。

目前，我國關于農村房屋轉讓，主要依據的法條是《中華人民共和國土地管理法》第62條：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。

農村村民住宅用地，經鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。

從62條可以看出這是對宅基地使用權的一種規定，且是針對農村宅基地申請及建房的規定，而此條中對于農村村民出賣、出租住房沒有禁止性規定，只是說農村村民出賣、出租房屋后，再申請宅基地的，不予批準，這是對一戶只能申請一次宅基地的限制。從此條可以看出農村村民房屋是可以出賣、出租的。但此處表述是一戶只能擁有一處宅基地，而事實是目前農村申請宅基地時對于你是否有宅基地會進行嚴格審查，對于目前一戶擁有多處宅基地現實中已普遍存在，大多是申請建房后又繼承房屋和購入房屋的，如規定一戶只能擁有一處宅基地，那么使農民在繼承權房屋遺產上存在矛盾，還有法院在執行時也對房屋很難拍賣，故在鄞州區法院執行農村的房屋拍賣時只要求是本村村民即可，所以這個規定如嚴格執行，可以說農村房屋是沒有人可買的，如不是自住其價值不能實現的。

第63條：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設；但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。

從上可知，這條是針對建設用地來說，除了第二款規定外，農民集體所有的土地如果是為了非農業建設，就不得出讓、轉讓或者出租，此款筆者認為不能否認農村房屋不能買賣，而宅基地建房屋是經批準的，所有權人依法轉讓房屋法律應是允許的。

第2條：中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。

任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。

從上面法條可知集體土地使用權可以依法轉讓，所以集體土地使用權是可以依法轉讓在法律上不存在障礙的。對于使用權是不是同意轉讓或轉讓給誰因是由土地所有權人決定，也就是說因由村集體決定，所以對于村民免費獲得的宅基地使用權建房后轉讓房屋時涉及土地使用權移轉的，必須附條件是肯定的，如經村集體同意，或免費改收費補交，至于購入房屋者不應有身份的限定。

1982年1月7日《國務院批轉<第二次全國農村房屋建設工作會議紀要>的通知》明確規定：“……社員建房和村鎮建設用地，必須履行申請審批手續。集體劃轉給社員的宅基地，社員可長期使用，所有權仍歸集體，嚴禁買賣、出租和違法轉讓?！?/p>

筆者認為這條規定是針對宅基地所有權嚴禁買賣、出租和違法轉讓。

在1999年5月6日的《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》的第二條規定：加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發。農民集體土地使用權不得出讓、轉讓或出租用于非農業建設；對符合規劃并依法取得建設用地使用權的鄉鎮企業，因發生破產、兼并等致使土地使用權必須轉移的，應當嚴格依法辦理審批手續。

此條也是針對禁止集體土地出讓、轉讓或出租用于非農業建設用地。對于已批宅基地農民建房后賣房而引起的宅基地使用權的移轉并沒有禁止。

農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。

此條應是明確規定居民不能向農民購買農村的住宅和使用集體土地建造，這同原城市的房屋農村戶口不能購買的規定相類似，而以上的規定據合同法規定規定不能用來否定農村房屋買賣合同無效。

2001年8月31日《山東省人民政府關于加強農村宅基地管理的通知》明確規定：“嚴格禁止村民或集體組織以任何名義向本村以外的公民轉讓、買賣宅基地，擅自轉讓、買賣的，土地、建設等行政管理部門不得辦理有關手續，并由土地行政主管部門按照擅自轉讓土地使用權的規定依法處理?！?/p>

《山東省高級人民法院關于審理房地產案件若干問題的意見》第56條更加明確的規定：“農村宅基地使用權的轉移，必須經合法批準……未經審查批準，宅基地使用權不能隨房轉移給買主，房屋買賣、贈與等行為也應認定為無效?！?/p>

以上這些規定筆者認為從物權的法理上分析都有其欠缺的一面，既然房屋的產權是村民所有的，建房也是經審批的，而宅基地所有權是村集體所有，一戶只能一次申請，也就是說在房屋的自然壽命中法定占有宅基地的使用權是經審批的，所以宅基地使用權是依附于房屋上表現出來，所有權人不能單獨行使占有土地，只能是地隨房走，而現房屋贈與、買賣是對所有權的一種處分，是否有效筆者認為應按法律和國務院的法規，其他的規章和地方性法規都不能否認合同的效力。

當然從這些從中央到地方的法律法規說明，政府是禁止農民的住宅向城市居民出售轉讓的，所以大多數的法院也是按照這個原則判令買賣無效。但從房地產權現狀為土地使用權在法定的期限內表現為對房屋的占有使用，房屋所有權人有權處分房屋的所有權及買賣雙方意思自治原則出發，判令買賣合同無效在城鄉一體化的今天不是最好的解決辦法。也不符《合同法》、《民法通則》關于合同無效的規定

還有筆者認為在實際的操作中，嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租是不完全合理的。在第一部份筆者分析了在土地使用權有效期內，地隨房走是我國現行法的一項基本原則，法律不能禁止農村私有房屋的轉讓，對于禁止單獨宅基地使用權的轉讓是合理的，但對于建房后如果禁止宅基地使用權隨房一起轉讓，從而禁止房屋的轉讓是法律依據是有欠缺的，把宅基地的使用權和房屋的所有權分離，國家或所有人控制對宅基地的使用權，但實際上卻損害了村民對自己房屋的所有權的完全行使。地方政府嚴格禁止宅基地使用權的買賣、轉讓和出租有其有利的一面，雖然宅基地使用權具有一定的身份性質，但筆者認為這里的身份主要是取得時的身份性質，這如城市居民取得房改房，經濟適用房時需審批，而取得一定時間后允許上市交易，交易時有一定的附加條件。同樣對于農村村民申請取得宅基地并建房后，對于房屋的所有應采完全權利的態度，應允許有條件轉讓。對此人們可能會擔心一旦允許農村房屋可以向任何人轉讓，則宅基地就不再與農村集體的成員權聯系在一起，這不符合宅基地使用權的固有屬性，是沒有必要的，因為國家規定了一戶一次申請的原則，社員的身份屬性主要在申請時體現出來，申請建房后強調房屋所有權完全行使的權利，只是轉讓時設定一定的條件，如需經村集體同意、征為國有土地、需補交土地費用等。我們也應該看到，如果不允許農村房屋轉讓，這會使得農村的不動產難以進入市場進行交易，使房屋的交換價值不能實現，在一定程度上會限制農民的融資的手段，甚至會阻礙農村經濟的發展。尤其是現階段，許多農民已經進城打工，在城里已經購置了房產，在農村的房屋已經閑置，如果不允許農民轉讓房屋，將會造成農村房屋的長期空閑，不符合物盡其用的原則。

三、目前在對于農村房屋買賣法律欠缺的情況下，農村房屋買賣應采有條件有效原則

筆者曾經碰到過這樣一個案子，一城市老婦購買了農村的民房用以養老，當地集體組織也是知道的，從沒有反對過，從集體組織方面考慮認為宅基地使用權已給村民使用建房，村民賣房這是很正常的，但十幾年過去了，法院卻判令買賣合同無效。這使得老婦住了十幾年的房子一轉眼就不屬于自己了，現在無家可歸，境況十分可悲。所以，這樣的規定不利于社會的穩定，會帶來某些不安定因素，也違反了所有權人可行使房屋所有權處分原則，在沒有改變宅基地所有權現狀和對土地的占有和利用狀況下，也違反了合同意思自治的原則，不管是買方還是賣方都不利，而對集體土地的使用權也沒有實質的影響

而農村房屋也應享有完全的物權，所謂物權，是指公民、法人依法享有的直接支配特定物并對抗第三人的財產權利。物權本質上是一種支配權，是權利人對物的直接支配；它具有對抗第三人的效力。對房屋的所有權是屬于物權的一種。從法理上分析，村民對其房屋具有絕對的支配權。但是，從實踐上，村民對其房屋并沒有享有該種權利，這對村民是很不公平的。同時，按照意思自治原則，對于買賣合同，以雙方意思達成一致為準。但是，在農民房屋轉讓的問題上，并沒有采意思自治原則。這些與法理上相悖。

在這里，土地和房屋是兩個物，只是因為土地和房屋自然上的不可分，法律才創制了房屋所有權人享有土地使用權，并使兩權主體一致，以簡化因房屋與土地權利不一致帶來的麻煩和不便。這樣，雖然房屋和土地是相互獨立的物，但土地和房屋使用權的一體性，使我國的房地產權也一體化。由此便創立了土地使用權隨房屋的處分而處分，即地隨房走和房屋隨土地使用權的處分而處分，即房隨地走這兩個原則。

宅基地所有權屬農村集體經濟組織所有，其使用權由集體組織按法律規定的條件和程序劃撥給村民使用。作為宅基地使用權人，有權在取得的土地上享有占有、使用的權利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為使用權人無權單獨轉讓宅基地，但如果使用權人在宅基地上以建造了房屋，房屋的所有權的完整權能屬于宅基地的使用權人。此時，房屋的所有權與土地的使用權分屬不同的權利主體，雙方在權利行使方面必然相互牽制。而房屋與土地緊密結合的特點決定了二者必有一方要妥協，或者地隨房走或者房隨地走。在我國，城市和農村私有房屋的宅基地均不得單獨轉讓，故此在這里只存在地隨房走的現象。

如果只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的使用權將影響其房屋的所有權的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、使用、收益的權利，而無從行使最重要的處分的權能。如果宅基地上使用權人欲走出農村，到外面的世界開辟一番事業，其宅基地上的合法建筑只能通過出租來發揮物的效用。無疑，這使其權利的行使很不充分。如果允許地隨房走，即村民有權出售住房，村民對房屋所有權的行使將不存在任何障礙，此舉并不影響集體經濟組織對土地享有的所有權。宅基地一旦劃撥給村民使用，集體經濟組織對其所有的土地實際上并不能行使更多的權利。當村民出售房屋時，僅僅是宅基地的使用權人換了另外的主體，村民并不能通過出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。因此，對集體經濟的經濟利益并不存在侵犯的問題。且允許村民房屋自由轉讓，將使村民的房屋發揮最大的效用。

據《人民日報》報道，根據最新出臺的蘇州市農民宅基地轉讓相關條例，蘇州將允許農民住宅有條件轉讓。報道說，作為全國首創的重要舉措，蘇州農民進城后，農宅將可以轉讓、出售。日前，蘇州各鄉鎮正緊鑼密鼓，成立農民住宅置換中心。屆時，農民宅基地將可通過住宅置換中心自由轉讓。蘇州土地部門負責人介紹說，制訂這一政策的主要目的是推動蘇州農村的城市化進程。長期以來，農村住宅一般只有宅基地使用證，土地屬集體所有。由于農村住宅缺少土地證、房產證，交換一直存在著困難。農民進城后，原先的住宅要么轉讓給屬于同一集體組織的農民，要么就只有空置。這樣做的后果是：一方面，城市居民或外來者根本無權購買農民房，另一方面，也導致農村住宅價格低廉，一定程度上影響了農民進城購房、定居的速度。

因此，蘇州的作法是，對城市規劃以確定為居住區范圍內的農民宅基地，將由政府確權或征為國有土地，土地上的農民住宅則納入城市私房管理，只要補交土地出讓金，這些農宅就可以進行房產交易。而在各鄉鎮，則將成立農民住宅置換中心，進城農民的住宅可由中心預付一定住房交易款后收購儲備后進入市場。

這樣做的好處是城里人有了在農村買房的可能，也將大幅提高蘇州農宅價格，讓農民也享受到城市化的成果。

因此，筆者也想從法理和目前現有法律法規闡述一下自己的拙見，認為農村房屋產權登記、買賣一是應盡快完善立法，在今年的二會上已有委員提出這個問題，二是在目前沒有法律禁止轉讓的情況下采有條件有效為妥，具體的設想如下：

1、盡快完善立法，規定農村房屋可自由買賣的辦法。對于一戶只能擁有一處宅基地修改為在沒有宅基地的情況下一戶只能申請一處宅基地，宅基地使用不是永久的，為房屋的壽命內（或規定年限如70年），房屋到塌或滅失重建時重新申請批準（目前農村重建房屋也是要批準的），放寬農村房屋買賣時宅基地使用權在房屋自然壽命內（或規定年限70年）隨房移轉的條件。版權所有