林地轉讓合同范文
時間：2023-05-06 18:11:35
導語：如何才能寫好一篇林地轉讓合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。
篇1
受讓方(乙方)：
甲乙雙方按照《森林法》、《農村土地承包法》等法律法規的規定和本著平等、自愿、有償的原則，經充分協商，訂立本林地轉讓合同書范本。
一、 林地基本情況及轉讓期限
1、甲方將坐落在***村麻子沖口的村屬公共山林地 畝，依法轉讓給乙方經營管理。該林地四至是：南至 ,北至 ，西至 ，東至 。森林類別 ：混雜灌木叢。
2、轉讓期限為長期，從 年 月 日起。
3、林地面積、四至及其附圖為準。
二、雙方的權利、義務
1、轉讓后，乙方終生享有林地使用權、林木所有權。甲方確認上述轉讓給乙方的林地林木產權清晰，沒有權屬糾紛，不是甲方債務的抵押物。
2、乙方對轉讓林地依法享有經營權、收益權，有權依法自主生產經營和處置。
三、轉讓價格及支付方式和時間
本合同林地轉讓價格總計 元。支付的時間為年 月 日。
四、其他條款
1、雙方應嚴格履行合同，不得違約。
2、本林地轉讓合同書范本自雙方簽訂之日起生效。
3、本林地轉讓合同書范本未盡事宜，可經雙方協商制定補充協議，依法訂立的補充協議與本合同具有同等的法律效力。
4、本林地轉讓合同書范本一式3份，甲乙雙方、鑒證人各執一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農村林地轉讓合同書范文2甲方： 住址：
身份證號碼：
乙方： 住址：
身份證號碼：
甲乙雙方本著平等協商、自愿有償、誠實守信的原則按照《農村土地承包法》、《森林法》、《合同法》、《民法通則》等有關法律、法規和規章的規定，特訂立本林地的承包經營轉讓合同。
一、林地名稱、坐落、面積、用途
林地名稱：合同檔的為該林地的承包經營權
林地所有人：
甲方林權證號：
坐落：
林地類型：
面積： 畝，共一宗。
第一宗( 畝)，四至界限為：東至 責任山;西至 責任山，南至
責任山;北至 責任山。 詳細四至界線見本合同附件1的附圖。
用途：本轉讓林地必須用于林業生產，未經縣級以上林業行政管理部門依法批準，不得改變林地用途，用于非林建設。
二、轉讓期限和起止時間
以轉讓方式流轉，流轉的期限為 年，從 年 月 日起至 年 月 日止。
三、甲乙雙方權利和義務
(一)甲方的權利
1、依法轉讓已登記取得林權證的林地承包經營權。
2、按照合同約定收取轉讓費。
3、向發包方提供乙方的有關情況。
4、法律、法規、規章規定的其他權利。
(二)甲方的義務
1、本和同生效之日交付林地(法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物、植物和地下礦藏、埋藏物除外)，向縣級以上人民政策申請權屬變更登記，并幫助乙方申領林權證，處理有關流轉的事宜;確保轉讓林地產權清晰、未設定擔保;第三人對本合同轉讓的承包地主張權利的，由甲方負責處理，并不得影響乙方的權利。
2、尊重和維護發包人的林地所有權，既是報經發包方同意。
3、轉讓承包經營權不得損害相鄰森林林地權利和農村集體經濟組織的合法權益。
4、法律、法規、規章規定的其他義務。
(二)乙方的權利
1、于本合同生產之日接受林地(法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物、植物和地下礦藏、埋藏物除外)，向縣級以上林業行政主管部門申領林權證。
2、依法享有甲方對發包人享有的林地承包經營權等權利;對承包的林地占有、使用、收益權及其承包經營權的依法流轉權、收益權(承包經營權可以依法再行轉讓，也可出租、入股或者以其它方式流轉，其它方式承包的，還可抵押);享有國家相關扶持、優惠政策;承包林地被依法征收、征用、占有的，有權利依法獲得相應補償; 對在承包期內非法變更、解除承包合同、收回承包林地的行為進行抗辨，依法行使損害賠償請求權。
3、知悉甲方承包經營情況和林地的有關情況。
4、法律、法規、規章規定的其它權利。
(四)乙方的義務
1、按照合同約定交付轉讓費。
2、全面履行甲方對林地的發包人應當履行的各項義務;維持承包林地的林業用途，未經縣級以上林業行政主管部門依法批準，不得改變林地用途，用于非林建設;依法保護和合理利用林地，不斷加大對承包林地的投入，提高其生產能力，提升其使用價值，推進開發利用進度;不拋荒承包林地，不損害林地和森林資源，不給林地造成永久性損害，不自行或準許他人在承包林地內毀林開荒、采石、取土、建窯等;保護法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物和植物;采伐林木應有計劃地依法進行;制止在林地違章用火的行為，一旦發生森林火災和病蟲害、林木盜伐事件，應積極采取措施，并及時向有關部門報告;服從、支持縣(區)、鄉(鎮)林地利用總體規劃;接受發包人依法進行的監督、指導。
3、向發包人通報有關情況，善意履行合同有關附填義務。
4、法律、法規、規章規定的其他義務。
四、轉讓費及支付時間、方式
轉讓費每年 元，合計 元，(大寫： )，自 年 月 日起以一次性付方式支付。
五、違法責任
甲乙雙方在合同生產后，應當善意履行義務，不符合規定且無合理事由的，應向守約方支付違約金 元(大寫：);若造成損失的，應當采取補救措施，履行減損義務，承擔賠償責任，是否繼續履行合同由守約方決定。
六、爭議的解決
本轉讓合同履行發生爭議時，甲乙雙方可協商解決，也可以提請村民委員會、鄉(鎮)人民政府調解，若當事人不愿協商、調解或協商、調解不成的，可向林地承包仲裁機構申請仲裁，也可直接向人民法院起訴。
七、其他事項
1、本轉讓合同自雙方簽字、蓋章之日成立，經甲乙雙方確認簽字后生產。
2、本合同一式五份，甲乙雙方、鄉人民政府、林地承包合同管理機構(簽證單位)各執一份，發包方備存一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農村林地轉讓合同書范文3原承包方： (以下稱甲方)
接受轉讓方：(以下稱乙方)
甲、乙雙方本著誠實信用、公平、合法原則，依據《農村土地承包法》規定，自愿就甲方從本集體承包的土地向乙方轉讓事宜，達成如下協議，共同遵守：
一、甲方將自己承包土地 塊，地名四至界線分別為
共計 畝非基本農田轉讓給乙方經營。
二、轉讓費為每年每畝 元，合計 元，十年共計 元。大寫 元。乙方于二0一年月一次性支付全部轉讓費
三、轉讓期限為，從 年 月 日至 年 月 日止。
四、因國家的惠農政策，發放的補貼(包括糧食直補款)及其它優惠歸乙方所有。
五、乙方對轉讓土地擁有完全獨立的經營權，有權自主決定種植安排，甲方不得干涉乙方正常生產活動。乙方不得在土地內搞建筑。
六、乙方因經營需要，可以對土地進行合法平整、開發、利用并取得收益。
七、轉讓期滿后，按國家的農村土地政策甲方繼續承包該土地，乙方無條件退出。因轉讓土地經營權屬發生糾紛，或他人非法干涉由甲方負責處理。
八、乙方轉讓土地后如遇政府征收、征用土地，征地補償款歸甲方所有，因征地產生的優惠政策及待遇也由甲方享有。
九、甲、乙雙方不得擅自解除本合同，經雙方協商一致可以書面解除。一方違約向守約方承擔責任 。
十、甲、乙雙方簽字按手印生效，一式三份，甲方執一份，乙方執一份，證明人執一份。
甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________
篇2
農民土地轉讓合同范文一轉讓方(以下簡稱甲方)：____
受讓方(以下簡稱乙方)：_ __
甲乙雙方依據《中華人民共和國農村土地承包法》等有關法律、法規和國家有關政策的規定， 本著平等、自愿、有償的原則，就土地使用經營權轉讓簽訂本合同以供遵守。
一、轉讓標的
甲方將其所擁有的____鄉(鎮)____村____m²土地(地塊名稱、等級、四至、土地用途等 相關資料附后)的使用經營權轉讓給乙方。
二、轉讓期限及土地使用經營權的交付時間和方式
1、轉讓的土地使用經營權年限為：。
2、甲方應于年____月____日前將轉讓使用經營權的土地一次性全部交付乙方。
三、轉讓價格
轉讓的土地使用經營權的轉讓金為____元(大寫 )人民幣。
四、支付方式和時間
現金方式(一次性)支付轉讓金，支付的時間為____年____月____日。
五、使用經營權轉讓和使用的特別約定
1、甲方交付的使用經營土地必須符合雙方約定的標準。
2、乙方獲得土地使用經營權后，依法享有該土地的使用、轉讓、收益、自主經營權。
3、在甲乙雙方簽訂本合同的同時，甲方必須交出甲方對該轉讓土地的使用經營權證明給乙 方，協助乙方辦理土地使用經營權轉讓的相關手續。
4、甲乙雙方在簽訂本合同后，甲方及甲方家屬不得再出示任何該轉讓土地的相關使用經營 權證明向乙方索取利益。如將來除甲方及甲方家屬以外的任何人向乙方出示該轉讓土地的使 用經營權證明并造成乙方損失的，乙方應賠償甲方雙倍該土地轉讓費及該土地上的所有的設 施設備費用、房屋建造費等相關費用。
六、生效條件
本合同須經甲乙雙方簽字按手印，并經____鄉(鎮)政府農村村委干部簽字證明后生效。
七、其他條款
本合同一式兩份，由甲乙雙方各執一份。
甲方代表人(簽章)：____ 乙方代表人(簽章)：____ 身份證號：____ 身份證號：____
住址：____ 住址：____
____年____月____日 ____年____月____日
證明人：村委干部：_ 村委干部：
農民土地轉讓合同范文二轉讓方(以下簡稱甲方)：_________
受讓方(以下簡稱乙方)：_________
甲乙雙方依據《中華人民共和國農村土地承包法》等有關法律、法規和國家有關政策的規定，本著平等、自愿、有償的原則，就土地承包經營權轉讓簽訂本合同以供遵守。
一、轉讓標的
甲方將其承包經營的_________鄉(鎮)_________村_________組_________畝土地(地塊名稱、等級、四至、土地用途附后)的承包經營權轉讓給乙方從事_________(主營項目)生產經營。
二、轉讓期限
轉讓的土地承包經營權年限為_________年，即自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。
三、轉讓價格
轉讓的土地承包經營權的轉讓金為_________元人民幣。甲方承包經營相關地塊時對該地塊實際投入資金和人力改造的，可收取合理的補償金。本合同的補償金為_________元(沒有補償金時可填寫為零元)。兩項合計總金額為_________元人民幣。
四、支付方式和時間
乙方采取下列第_________種方式和時間支付轉讓金和補償金：
1、現金方式(一次或分次)支付轉讓金和補償金(無補償金時可劃去)，支付的時間為_________。
2、實物方式(一次或分次)支付轉讓金和補償金(無補償金時可劃去)，實物為_________(具體內容見附件)。時間為_________。
五、土地承包經營權的交付時間和方式
甲方應于_________年_________月_________日前將轉讓承包經營權的土地交付乙方。
交付方式為_________或實地一次性全部交付。
六、承包經營權轉讓和使用的特別約定
1、轉讓土地承包經營權必須經發包方同意，并由甲方辦理有關手續，在合同生效后甲方終止與發包方的承包關系。
2、甲方交付的承包經營土地必須符合雙方約定的標準。
3、乙方必須與發包方確立新的承包關系，變更土地經營權證書，簽訂新的土地承包經營合同，方能獲得土地承包經營權。
4、乙方獲得土地承包經營權后，依法享有該土地的使用、收益、自主組織生產經營和產品處置權。
5、乙方必須按土地畝數承擔農業稅費和國家政策規定的其他義務。
6、乙方必須依法保護和合理利用土地，不得掠奪性經營，不得給土地造成永久性損害，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產。
7、乙方不得改變土地的農業用途，不得用于非農建設。
8、其他約定：_________。
七、違約責任
1、甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數額為_________。
2、如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數額依具體損失情況由甲乙雙方協商或土地承包仲裁機構裁決，也可由人民法院判決。
八、爭議條款
因本合同的訂立、效力、履行、變更及解除等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第_________種方式解決：
1、提請村民委員會、鄉(鎮)人民政府、農村土地承包管理機關調解;
2、提請_________仲裁委員會仲裁;
3、向有管轄權的人民法院提起訴訟。
九、生效條件
甲乙雙方約定，本合同須經雙方簽字、發包方同意并經_________鄉(鎮)政府農村經營管理機構備案(或鑒證)后生效。
十、其他條款
本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙雙方、發包方和鑒證、備案單位各
執一份。
甲方代表人(簽章)：_________ 乙方代表人(簽章)：_________
身份證號：_________ 身份證號：_________
住址：_________ 住址：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
農民土地轉讓合同范文三轉讓方(即承包方、流出方，以下簡稱甲方)：
1、農村集體：
戶代表數： 戶
2、負責人： 職務：
3、負責人身份證號碼：
受讓方(即受讓方、流入方，以下簡稱乙方)：
1、單位：
2、法定代表人：
3、單位地址：
4、法人居民身份證號碼：
為了明晰產權，辦理林權過戶手續，甲乙雙方經平等協商，本著公開、公平、公正和誠實信用的原則，對不宜采取家庭承包方式的荒山荒地，通過公開協商方式，按照法定程序，依據《農村土地承包法》、《森林法》、《民法通則》、《合同法》等有關法律、法規和規章的規定，特訂立本轉讓補充合同。
一、荒山荒地名稱、坐落、面積和用途
荒山荒地名稱：(小地名)。合同標的為荒山荒地承包經營權(是指荒山荒地的占有、使用、收益和依法處分權)。坐落：
面積： 畝(大寫)
四至界限為：
東至：
南至：
西至：
北至：
詳細四至界限見本合同附件1的附圖。?
用途：本合同轉讓的荒山荒地必須用于林業生產，未經縣級以上林業行政主管部門依法批準，不得改變林地用途、用于非林建設。?
二、流轉方式、期限和承包費及支付方式、時間
以轉讓方式承包，承包期 年，從 年 月 日起至 年 月日止。
承包費經雙方商議確定為：每畝每年計 元，共畝，應支付承包費合計 元(大寫： )。承包費每年支付一次，一次支付 元，每年承包費必須于 月日以前支付。
三、甲乙雙方的權利和義務
(一)甲方的權利。
1、發包的荒山荒地屬本集體所有。
2、依照合同約定收取承包費。
3、依照法律法規規章和政策監督、指導乙方依照承包合同約定的用途合理利用荒山荒地，制止非法損害承包地的行為。
4、執行 林地利用總體規劃，辦理征收、征用、占用的補償事宜。
5、法律、法規、規章規定的其它權利。
(二)甲方的義務。?
1、于本合同生效之日交付權屬清楚、未設定擔保的荒山荒地(法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物、植物和地下礦藏、埋藏物除外)，及時向縣林業行政主管部門申請權屬變更登記，并幫助乙方申領林權證;第三人對本承包地主張權利的，由甲方負責處理，并
不得影響乙方的權利。
2、尊重乙方的生產經營自主權，不干涉乙方依法進行正常的生產經營活動。
3、維護乙方承包的荒山荒地的占有、使用、收益權及承包經營權的依法流轉權，承包后所種植的林木所有權;
4、承包期內，不得非法變更、解除承包合同和收回承包地。
5、法律、法規、規章規定的其它義務。?
(三)乙方的權利。
1、于本合同生效之日接受荒山荒地(法律規定保護的珍貴、瀕危、稀有、有益的野生動物、植物和地下礦藏、埋藏物除外)，在甲方的配合、幫助下向縣級以上林業行政主管部門申領林權證。
2、對承包的荒山荒地依法享有占有、使用、收益權，依法登記取得林權證書后，其承包經營權可以依法轉讓、出租、入股、抵押或者以其它方式流轉;正常的生產經營活動不受干涉。
3、對承包期內非法變更、解除承包合同、收回承包地的行為進行抗辯，依法行使損害賠償請求權。
4、享受國家有關扶持、優惠政策;承包經營地被依法征收、征用、占用的，有權依法獲得相應的補償。
5、法律、法規、規章規定的其它權利。
(四)乙方的義務。?
1、維持承包荒山荒地的林業用途，未經有權的林業行政主管部門依法批準，不得改變林地用途、用于非林建設。
2、依法保護和合理利用承包地。不斷加大對承包土地的投入，提高其生產能力，提升其使用價值，依約推進開發利用進度;不自行或準許他人在承包地內開荒、采石、取土、建窯等，不進行破壞性、掠奪式開發、經營，不給林地造成永久性損害;采伐林木應有計劃地依法進行;制止在野外違章用火行為，一旦發生森林火災和病蟲害、林木盜伐事件，應積極采取措施，并及時向有關部門報告。
3、服從、支持 林地利用總體規劃，接受甲方依法進行的監督和指導。
4、法律、法規、規章規定的其它義務。
四、合同期內荒山荒地及荒山荒地開發后資源收益的處置：
五、合同期滿時，荒山荒地及荒山荒地開發后資源資產的處置：
六、違約責任
甲乙雙方在合同生效后，應當善意履行合同，如一方當事人不履行合同義務或者履行義務不符合規定且無免責事由的，應向守約方支付違約金 元(大寫：);若造成損失的，應當采取補救措施，履行減損義務，承擔賠償責任，是否繼續履行合同由守約方決定。
七、合同的變更和解除(一)以下條件成就時，可以變更或解除承包合同：
1、經雙方協商一致且不損害國家、集體和社會公共利益;
2、發生不可抗力以致部分或完全不能履行合同義務;
3、乙方主動放棄承包期或喪失承包經營能力且自愿要求的。
(二)以下條件成就時，應當變更或解除承包合同：
1、乙方不依照合同交付承包費;
2、乙方破壞性、掠奪性經營，或拋荒，或擅自改變林地用途，經甲方制止無效的;
3、承包林地部分或全部依法轉為其他建設用地;
4、一方違約致使承包合同無法履行或已無履行必要;
5、承包合同期限屆滿。
變更或解除承包合同應提前60天書面通知對方，若使一方遭受損失的，應由責任方賠償損失。
八、爭議的解決
本承包合同履行發生爭議時，甲乙雙方可協商解決，也可以提請村民委員會、鎮人民政府調解;若當事人不愿協商、調解或協商、調解不成的，可向林地承包仲裁機構申請仲裁，也可直接向人民法院起訴。
九、其他事項
1、本承包合同自雙方簽字、蓋章之日起成立，經勐烈鎮人民政府鑒證后生效，不因甲方承辦人或負責人及乙方代表人的變更而影響法律效力。
2、本合同未盡事宜，雙方協商制定補充協議，依法訂立的補充協議與本合同具有同等法律效力。?
篇3
[關鍵詞]房地產稅收 個人建房 征管漏洞
一、調查基本情況
新晃縣月塘路建筑用地為開發商尤某某所開發,共有土地建筑面積9967.77,分為22塊不等面積進行轉讓,其中19塊轉讓給何某某等157人,實際上在土地轉讓合同上的有具體姓名的為75人,在土地使用權轉讓合同上簽名的有98人,其中有3人是明顯后來增加的,剩下3塊轉讓給了新晃某某房地產開發公司和新晃縣某某房地產開發有限公司,總轉讓金額為9674773元,每平方米的均價970.61元。在地稅部門開具完稅證明的有4份,占總應開具完稅證明的21%,在4份地稅部門開具的完稅證明中,有三份涉及到通過對土地使用權轉讓合同的受人方的模糊表述,以達到偷漏稅款的目的的情況,占總開具的完稅證明的75%。
二、稅收情況分析
個人建房涉及當前征收的稅種共計9個,其中直接以房地產為課稅對象的稅種有5個,即土地增值稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、房產稅、契稅;與房地產緊密相關的稅種有4個,即營業稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅。我們從個人建房的流轉過程進行調查,大體分為以下四個部分:
1、與房地產開發相關的稅收情況
房地產開發涉及到5稅1費,分別是耕地占用稅、固定資產投資方向調節稅、印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。月塘路的建筑用地開發前為林地,不繳納耕地占用稅;固定資產投資方向調節稅目前已停征;在房地產開發經營過程中,需要繳納印花稅的有按合同金額萬分之五貼花的建設工程勘察設計合同和按承包金額的萬分之三貼花的建筑安裝工程承包合同;涉及營業稅的范圍是建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業,就其工程價款按3%的稅率繳納營業稅;城市維護建設稅和教育費附加則分別按照營業稅稅額的5%和4.5%附征。
就月塘路的個人建房在房地產開發環節所涉及的稅種為印花稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加,由于城市維護建設稅和教育費附是隨營業稅而附征,印花稅征收的合同和營業稅又緊密相連,因此這四個稅種征收的關鍵在于營業稅的征收。
根據我們的調查,這一環節存在房屋竣工后有部分房屋所有者干脆不辦證,認為反正是自己住,等有人購買后再按自建房辦證,從而使得與房地產開發有關的稅收流失嚴重;在月塘路附近的晃山路,甚至存在辦理房產證并出具了地稅部門納稅證明單卻在地稅部門沒有電子存檔的現象,調查后得知,其完稅證明可能是其只是交納了部分稅收預收款而沒有開具具體稅種的發票;在人民路至通達路之間的月塘路的536.18的建設用地為受讓方某某等16戶,實際上就某某等三人在土地使用權轉讓合同上簽字,由于相關人員為相關協稅部門領導,還可能存在未繳納稅款而辦理房產證的情況,盡管月塘路的個人建房的包工頭或施工方需要首先去建設局進行審核和備案,房屋建造好以后又需要去地稅部門出示已經繳納這四個稅種以獲得地稅部門的完稅證明才能夠在房產局辦理房產證,因而與房地產開發有關的稅種從體制機制上看得到了一定控制,但是上述情況的存在表明,地稅部門在缺乏對協稅單位的有效監督之前不能過于依靠其它單位為稅收把關。
2、與房地產交易相關的稅收情況
房地產交易涉及5稅1費,分別是契稅、印花稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。契稅專門對轉移土地、房屋權屬的行為課征的稅種,由于現階段的征收機關為財政部門,因此可以暫不考慮;印花稅在銷售房屋時按房屋購銷合同金額的萬分之三貼花,在辦理房屋產權證書及其相關權利證照時按5元貼花;土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,采用四級超率累進稅率進行計征;涉及的營業稅主要就其土地使用權的轉讓和銷售不動產的營業額的按5%的比例稅率計征營業稅,城市維護建設稅和教育費附加則分別按照營業稅稅額的5%和4.5%附征。
月塘路的個人建房在房地產開發環節所涉及的由我們征收的稅種為印花稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。由于城市維護建設稅和教育費附是隨營業稅而附征,印花稅征收的合同和營業稅又緊密相連,土地增值稅是以轉讓房地產為前提條件,因此這五個稅種征收的核心也在于營業稅的征收。
我們通過調查發現,月塘路的個人建房在與房地產交易有關的稅收方面偷稅漏稅情況嚴重,主要是通過以下幾種方式進行的:
(1)通過對土地使用權轉讓合同的受人方的模糊表述,以達到偷漏稅款的目的。
在簽訂土地使用權轉讓合同的過程中,虛構合同的受讓方當事人,憑虛構的合同當事人到地稅等部門申報辦理稅務結算手續,以達到其合同上未進行土地使用權轉讓,同時屬于自用的行為,從而可以避免銷售不動產這道稅款而又順利辦到房產證,這樣就把與房地產轉讓有關的印花稅、土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加全部漏掉。具體操作過程如下:如在土地使用權合同中列明受讓方為某某某等16戶,其中能列出具體姓名而在土地使用權轉讓合同上簽字的只有上述4人,在辦理房產證時房屋產權為22人集資建房所有,且只有某某某兩人辦理了房屋產權證,其他兩人并沒有出現在相關房屋產權證上,而其余的擁有房屋產權的20人根本沒有在當初的土地使用權證上簽名;在土地使用權轉讓合同上為某某某等8戶,實際上只有某某某四人在土地使用權轉讓合同上簽字,而在辦理房產證時卻有某某某8人;土地使用權證上受讓方為某某某等18戶,實際上只有某某某英等11人,辦理住房房產證時,卻出現了35人,其中24人并未出現在土地使用權轉讓合同中,在辦理門面房產證時,出現了13人,其中10人并未出現在土地使用權轉讓合同中,在辦理柴棚車庫的房產證時,有10人,其中7人并未出現在土地使用權轉讓合同中。月塘路轉讓土地使用權的22份合同中,通過對土地使用權轉讓合同的受人方的模糊表述的情況有13起,占59%。
(2)利用各部門控制不嚴,管理不及時的弱點打時間差,如購地后先辦理土地使用權證,然后動工修建并對外宣傳預售房屋。待買主確定后再通過其他渠道更改土地使用權證上的姓名,再進行報建,完善相關手續后再按自建自用房屋辦證結算,從而給少繳土地和房屋轉證環節的稅收。
3、與房地產保有相關的稅收
房地產保有涉及到房產稅和城鎮土地使用稅,月塘路與房地產保有的稅收主要是針對其門面,按其土地建筑面積9967.77計算,其門面面積在9000左右,每個門面售價主要每平方米2800元―3000元不等,也存在每平方米4000元左右的,由于相當部分房屋尚處于建設之中,相關的房產稅和土地增值稅尚未開征。
4、與房地產所得相關的稅收
企業和個人應當就其開發、經營、轉讓和租賃房地產所取得的所得及收益繳納企業所得稅或個人所得稅。月塘路的個人建房行為主要涉及到個人所得稅,個人因房產租賃所得,每次收入不超過4000元的,減除800的費用;4000元以上的,減除20%的費用,其余額為應納稅所得額,適用20%的比例稅率;對于財產轉讓所得,以轉讓房產的收入額減除房地產的原值和合理費用后的余額作為應納稅所得額,適用20%的比例稅率。
與房地產所得有關的稅收中,租賃所得繳納的個人所得稅與房產稅聯系緊密,財產轉讓有關的個人所得稅與房地產交易的相關稅收關系密切,由于月塘路個人建房者對房地產交易的相關稅收進行了故意偷漏,而相關的房產稅尚未征收,因而,個人所得稅的偷稅漏稅現象也非常嚴重。
三、征管建議
通過調查與分析,我們針對個人建房稅收征管有如下建議:
1、對尚未辦理房產證的集資合資建房,實行綜合管理,加強多部門協調聯動管理,堵塞稅收漏洞
2、加強稅收宣傳,增強公民納稅意識
3、做好源泉控管,完善代征代繳機制,從源頭管理房地產交易實行一站式審批和結算的聯合辦公模式
具體設想如下:
(1)與國土局建立工作協作關系,資源共享,定期進行土地使用權數據比對,及時掌握土地使用權的變動信息;
(2)對稅收管理區域內的土地利用網絡實行分戶管理。當改變用途、改變權屬時,區別情況跟蹤管理,凡用于新建改建房屋的, 則收取保證金或預征稅款。工程動工時即按圖紙落實每套住房及門面的產權人及其家庭成員姓名等相關資料,辦證時如產權人有變更則可初步確定為交易性房產并已進行交易;
(3)參與房地產交易辦公大廳的設立,與國土、房產、城建規劃等部門集中辦理房地產相關審批結算業務。
篇4
5 農村土地流轉政策解讀
當前農村土地流轉的主要類型為土地互換、出租、入股、合作等方式。流轉土地要堅持農戶自愿的原則，并經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉合同。
為了適應經濟建設的需要，為人民建設更美好安寧的家園，方便交通，充分發揮現代交通工具的便捷，用時間縮小邊遠地區的距離，實現城鄉一體化，希望廣大人民群眾支持配合，特制定《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。
征地補償
征收耕地補償標準：旱田平均每畝補償5.3萬元；水田平均每畝補償9萬元；菜田平均每畝補償15萬元；
征收基本農田補償標準：旱田平均每畝補償5.8萬元；水田平均每畝補償9.9萬元；菜田平均每畝補償15.6萬元；
征收林地及其他農用地平均每畝補償13.8萬元；
征收工礦建設用地、村民住宅、道路等集體建設用地平均每畝補償13.6萬元；
征收空閑地、荒山、荒地、荒灘、荒溝和未利用地平均每畝補償2.1萬元。
其他稅費
耕地占用稅，按每平方米2元計算。
商品菜地開發建設基金，按每畝1萬元計算。
征地管理費，按征地總費用的3%計算。由國土資源部門嚴格按有關規定使用。
耕地占補平衡造地費，平均每畝4000元，統籌調劑使用，省國土資源廳負責監督驗收。
征地工作程序
第一，告知征地情況。在征地依法報批前，當地國土資源部門應將擬征地的用途、位置、補償標準、安置途徑等，以書面形式告知被征地農村集體經濟組織和農戶。在告知后，凡被征地農村集體經濟組織和農戶在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物和青苗，征地時一律不予補償。
第二，確認征地調查結果。國土資源部門會同交通、林業部門，對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人、各市動遷辦公室共同確認。
第三，組織征地聽證。在征地依法報批前，國土資源部門應告知被征地農村集體經濟組織和農戶，對擬征土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。
第四，簽訂征地補償協議。國土資源部門要按照本方案制定的補償標準，與被征地農村集體經濟組織和農民個人簽訂征地補償協議，并將協議作為征地報件必備件附征地卷一同上報。
第五，公開征地批準事項。經依法批準征收的土地，除涉及國家保密規定等特殊情況外，省國土資源廳通過媒體向社會公示征地批準事項。縣國土資源部門應按照《征用土地公告辦法》規定，在被征地所在村、組公告征地批準事項。
第六，支付征地補償安置費。征地補償安置方案經市、縣政府批準后應按法律規定的時限向被征地農村集體經濟組織按時支付征地補償安置費用。當地國土資源部門要協同農業、民政等有關部門對被征地集體組織內部征地補償安置費用的分配和使用情況進行監督。
6土地使用權轉讓流程
我國的土地不是歸國家所有就是歸集體經濟組織所有，但土地的使用權是可以進行轉讓的。
何為土地使用權轉讓？
土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉讓的行為，包括出售、交換和贈與。
土地使用權轉讓流程
（一）申請土地使用權轉讓
申請土地使用權轉讓應提交下列文件資料：
土地轉讓申請書；土地使用權證（正本）；原土地出讓合同書或原土地轉讓合同書（復印件）；
土地使用權轉讓合同書或者贈與書（經公證），或交換協議書，或人民法院依法作出的已經生效的判決書、裁定書、調解書，或有關行政機關的行政決定書，以及合法方式轉移土地使用權的文件、證明等；
雙方或多方營業執照、法定代表人證明、授權委托書及人身份證明、通訊地址和聯系電話；
同一建筑物分割轉讓（如商品樓房分層分套出售）土地使用權隨之轉讓的，應提交規劃部門的有關文件以便計算房屋權利人分攤的土地面積；屬劃撥土地的還要補辦出讓手續，補交往地價款、補簽出讓合同并提交相應文件；
屬土地分割轉讓的提交規劃部門的規劃文件或轉讓地塊的規劃要求；
軍隊空余土地使用權轉讓須持批準補辦出讓文件和軍隊土地管理部門的證明文件；
提交具有資格的地產評估機構對轉讓土地使用權的估價報告書和市土地管理局的確認書；
地塊開發投資或建筑物資產凈值財務報告；
市政道路規劃網絡圖；
其他法律、法規規定的文件。
（二）受理申請（1天）
窗口收件人審查當事人所提交的文件資料是否真實、齊備。申請文件資料齊全又符合規定的，則予受理；
給受理的申請編號并發給回執，回執注明所收取的文件資料，受理日期并編號。
（三）初審（5天）
土地交易所接收提供的文件資料負責到檔案室進行查核，在5天內作出是否受理申請的書面簽復。
審查人員審查上述文件資料是否真實，齊全有效，是否違反《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法規規定以及省、市和規劃部門的有關規定。
審查人員查明有下列情形之一的，則駁回轉讓申請。
（1）未依法登記領取權屬證書的；
（2）權屬來源的性質是不許轉讓而又未取得批準的；
（3）根據城市規劃，市政府決定收回土地使用權的或市政府批準列入征用、拆遷范圍內的和不符合城市規劃的；
（4）司法機關、行政機關依法裁定，決定查封或者以其他形式限制的；
（5）共有土地使用權，未經其他共有人書面同意的；
（6）設立抵押權的土地使用權，未經抵押人書面同意的；
（7）權屬有爭議的；
（8）以出讓方式取得土地使用權，不按照出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金的（包括征地協議未全部兌現的），不按照出讓合同約定進行投資開發的，達不到建設用地條件或投資額達不到總投資額25%以上的；
（9）轉讓土地使用權權屬來源屬行政劃撥的（即未注明使用期限的），未取得土地部門批準，補辦土地出讓手續，補交地價款和簽訂《土地出讓合同》的；
（10）轉讓已出租的土地使用權，轉讓人或受讓人與承租人未達成協議的；
實地勘察。
屬于地塊分割或面積變化的由局測量隊提供定線作業表和宗地圖。
（四）審核（3天）
經辦人提出初審意見，經所領導審核不合格的，轉窗口復函不同意辦理轉讓手續并退文；審核合格的提出審核意見報局領導審批。
交易所根據局領導的審批意見，將批準文件資料轉交地籍科（屬成片開發土地的先報市政府評審）。
（五）繳納稅費
經辦人員按照有關規定通知當事人到指定的部門繳納稅費，申報人應及時將完稅或免稅證明提供給地產交易窗口。
（六）地籍科根據上述文件資料核發土地使用權證
（七）立卷歸檔
7轉讓土地使用權營業稅如何繳納
根據《營業稅暫行條例》的規定，企業在中國境內轉讓土地使用權，應按規定繳納營業稅。對于土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不繳納營業稅。將土地使用權轉讓給農業生產者用于農業生產，免征營業稅。
納稅事項：土地使用者轉讓土地使用權
稅目：轉讓無形資產―轉讓土地使用權
稅率：5%
計稅依據：企業轉讓其受讓的土地使用權，以全部收入減去土地使用權的受讓原價后的余額為營業額；企業轉讓抵債所得的土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項土地使用權作價后的余額為營業額。
納稅義務發生時間：營業稅的納稅義務發生時間，為納稅人收訖營業收入款項或者取得索取營業收入款項憑據的當天。企業轉讓土地使用權采用預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。
納稅期限：以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內申報納稅；以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內預繳稅款，于次月一日起十日內申報納稅并結清上月應納稅款。不能按照固定期限納稅的，可以按次納稅。
納稅地點：企業應向土地所在地主管稅務機關申報納稅。
8 劃撥土地使用權轉讓的條件是什么
劃撥土地使用權的轉讓，是指劃撥土地使用權再轉移，包括出售、交換、贈與等行為。土地使用權轉讓的實質是土地使用權受讓人在法定條件下把自己取得的剩余期限的土地使用權有償轉讓給再受讓人的行為。劃撥土地使用權轉讓是土地使用權的占有、使用、收益和有限處分權利全部轉移給新的權利人，土地使用權的轉讓對國家土地所有權并不產生影響，國家仍然享有對該土地的所有權。
劃撥土地使用權轉讓的條件
依照行政劃撥方式取得的土地使用權，一般不得進行轉讓，但經過市、縣人民政府土地管理部門批準，并符合下列條件者，可進行轉讓：
土地使用者是公司、企業、其他經濟組織和個人；
領有國有土地使用權；
對土地上的建筑物、其他附著物擁有合法的產權；
依照《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金，或以轉讓劃撥土地使用權所獲收益抵交土地使用權出讓金。
劃撥土地使用權轉讓的特點
（一）行政干預性強。
由于劃撥土地使用權與國家的產業政策有著密切聯系，因此其轉讓須經土地行政主管部門審查并經有批準權的人民政府審批后才可有效，審查的內容包括轉讓雙方的情況及轉讓協議是否合法、轉讓后用途及土地使用權類型是否符合規劃和國家供地政策、土地權屬是否清楚等，其目的是保證國有土地收益不流失和防止劃撥土地使用權流入市場對國有土地市場造成不必要的沖擊。
在劃撥土地使用權轉讓中行政管理機關雖然不是一方當事人，但十分重要，它不僅僅限于土地使用權辦理變更登記手續，而還要進行之前的審查，只有存在它許可以后，劃撥土地使用權轉讓行為才可發生。
（二）不對稱性。
由于劃撥土地使用權是一種特殊的土地使用權，這種權利在市場中的轉讓也必須受不定期的條件限制，劃撥土地使用權在流轉過程中作為一個整體進行流通的情況極少，只有兩個同時符合使用劃撥條件的主體之間才存在著一個完整意義上的劃撥土地使用權轉移。
在多數情況下是受讓方不符合使用劃撥土地的條件，轉讓過程中要通過補辦手續，將劃撥土地使用權變為出讓土地使用權或上繳劃撥土地的收益金。
（三）有償性。
2008 年2月13日國土資源部了《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，首先明確了企業國有劃撥土地權益，承認劃撥土地使用權是一種財產權，這就為其流轉提供了可靠的內部動力，國有劃撥土地使用權人長時間使用土地不可能對土地沒有投入，況且用地者在取得劃撥土地時也并非是“無償”，也付出了補償、安置等相關費用。
《中華人民共和國城市房地產管理法》第23條：“土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為?！?/p>
9 農村土地轉讓協議范本
轉讓方（以下簡稱甲方）：
受讓方（以下簡稱乙方）：
甲乙雙方按照《中華人民共和國農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等有關法律法規和國家有關政策的規定，本著依法、自愿、有償的原則，經雙方協商一致，就農村土地承包經營權轉讓事宜，訂立本合同。
一、轉讓標的：
甲方將其承包經營的位于____鄉（鎮）____村____組____畝土地的承包經營權轉讓給乙方從事（主營項目）生產經營。
地塊名稱：
坐落（四至）地塊數（塊） 面積（畝）質量等級（肥力水平）備注
二、轉讓期限
轉讓的土地承包經營權年限為____年，即自____年____月____日起至____年____月____日止（轉讓期限不得超過承包期的剩余年限）。
三、轉讓費
轉讓土地承包經營權的轉讓金為____元。對甲方實際投入資金和人力改造該地塊的補償金為元（沒有補償金時可填寫為零元）。
四、支付方式和時間
乙方采取下列第____種方式和時間支付轉讓金和補償金：
1.乙方采用現金方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），支付的時間和方式為。（為____年____月____日前一次或多次付清）
2.乙方采用實物方式支付轉讓金和補償金（無補償金時可劃去），實物為____。支付的時間和方式為____。（為____年____月____日前一次或多次付清）
五、承包經營權轉讓土地的交付時間和方式
甲方應于____年____月____日前將轉讓土地交付乙方。交付方式為____。（雙方須提請所在地鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門、發包方、雙方指定的第三者中的任一方鑒證，乙方應向甲方出具乙方簽名的轉讓土地交付收據）
六、承包經營權轉讓和使用的特別約定
1.甲方轉讓土地承包經營權須經發包方同意，并由甲方辦理轉讓認可手續，在合同生效后終止與發包方的承包關系。
2.甲方交付的轉讓土地必須符合雙方約定的標準。
3.乙方依據合同獲得土地承包經營權后須與發包方確立新的承包關系，辦理有關手續。
4.乙方獲得土地承包經營權后，承包期內依法享有該土地的使用、經營決策、產品處置和收益等權利。
5.乙方獲得土地承包經營權后，必須按土地畝數承擔國家政策規定的費用和其他義務。
6.乙方必須管好用好承包土地，保護地力，不得掠奪性經營，并負責保護好承包土地上的林木、排灌設施等國家和集體財產。
7.乙方不得改變土地的農業用途。
8.其他約定：____。
七、違約責任
1.甲乙雙方在合同生效后應本著誠信的原則嚴格履行合同義務。如一方當事人違約，應向守約一方支付違約金。違約金的數額為____。
2.如果違約金尚不足以彌補守約方經濟損失時，違約方應在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的具體數額依具體損失情況確定。
八、爭議條款
因本合同的訂立、效力、履行、變更及終止等發生爭議時，甲乙雙方應協商解決，協商不成的按下列第種方式解決：
1.提請村民委員會、鄉（鎮）人民政府、農業承包合同管理機關調解；
2.提請仲裁委員會仲裁；
3.向有管轄權的人民法院提訟。
九、生效條件
甲乙雙方約定，本合同須經雙方簽字并經轉讓承包經營權土地的所在地鄉（鎮）人民政府農村經營管理機構鑒證、備案后生效。
十、其他條款
本合同未盡事宜，可經雙方協商一致簽定補充協議。補充協議與本合同具有同等效力。
本合同一式四份，由甲乙雙方、發包方和鑒證單位各執一份。
甲方：（簽章）____乙方：（簽章）____法定代表人：____法定代表人：____法定代表人身份證號：____法定代表人身份證號：____住址：____住址：____
簽約日期：____年____月____日
篇5
內容提要: 農村土地承包經營權的出租、代耕是土地承包經營權的債權性流轉方式，反租倒包模式本質上是在農村土地承包經營權的基礎上建立起的雙層租賃結構。土地承包經營權的轉讓、互換、抵押是導致物權變動或設定的流轉方式。土地承包經營權的轉包行為是一種設定與永佃權相當的次級承包經營的行為。在土地承包經營權入股的運作過程中，農民一般是在其土地承包經營權上設定次級承包經營權并將該權利移轉給合作社或者公司，從而獲得相應的股權。
“流轉”是一個來自于生活的術語，它包含了一系列法律性質與法律效果各異的由法律行為所引起的法律關系。從農村土地承包經營權人的角度來看，農村土地承包經營權流轉是指農村土地承包經營權人所進行的依法處分自己的農村土地承包經營權或者在農村土地上設定物權性負擔、債權性負擔或者其他相關權利的行為。從目前的實踐來看，農村土地承包經營權的流轉包括農村土地承包經營權的轉讓、轉包、抵押、出租、入股等。據統計，到 2008 年底，全國土地承包經營權流轉面積達到1． 09 億畝，占農戶承包耕地總面積的 8． 9% ，其中通過轉包占 54% ，出租占 26． 2% ，轉讓占 6． 2% ，互換占 4． 4%，入股占 4． 4%，其他占 4． 8%（注：數據來自朱雋： 《農業部： 土地流轉要充分尊重農民意愿》，人民日報 2009 年 8 月 2 日，參見 http： / /nc． people． com． cn/GB /61154 /9771278． html，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。到 2009 年 9 月，全國土地承包經營權流轉比例升至約11% ，在浙江等省份，流轉比例已近 30% ，各種流轉形式所占之比例基本與 2008 年底持平（注：數據來自劉凌云： 《土地流轉改變中國農村》，新財富 2009 年 11 月 13 日，參見網頁 http： / /www． p5w． net/newfortune/qian-yan /200911 / t2670878． htm，最后瀏覽日期 2010 年 2 月 15 日。）。在農村土地承包經營權的流轉發展異常迅速的形勢下，探討實踐中普遍存在的出租、代耕、反租倒包、互換、轉讓、抵押、轉包以及入股等農村土地承包經營權流轉形式的法律屬性、法理內涵及制度完善問題，對于夯實社會主義新農村建設的土地權利基礎具有重大意義。
《土地承包經營法》第 32 條以及《物權法》第 128 條集中對土地承包經營權的流轉作出了規定。從其內容來看，我國將土地承包經營權區分為家庭承包方式獲得承包經營權與通過非家庭承包獲得承包經營權，并分別對其做出了規定。通過家庭承包取得的土地承包經營權可以依法采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉，但不能用來抵押，流轉方式受到一定的限制； 通過非家庭承包方式取得的承包經營權的流轉則幾乎不受限制，可以轉包、出租、互換，可以進行抵押，下面我們主要對通過家庭方式取得的土地承包經營權的流轉問題進行探討。
一、農村土地承包經營權出租、代耕、反租倒包的法理分析
從法理分析的角度，農村土地承包經營權的出租、代耕、反租倒包是三種典型的債權式流轉方式。出租是產生租賃關系的土地承包經營權流轉方式?！掇r村土地承包經營權流轉管理法辦法》對此解釋道： “出租是指承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限租賃給他人從事農業生產經營。出租后原土地承包關系不變，原承包方繼續履行原土地承包合同規定的權利和義務。承租方按出租時約定的條件對承包方負責?！背鲎馐且环N產生租賃關系的行為，在出租人與承租人之間因承包經營權出租合同而產生債權債務關系。租賃契約的有效存在與承租人對土地的實際占有為承租人支配土地的權利依據與事實基礎。承租人在占有承租土地的占有關系之長期存在進一步強化了承租人對承租地的權利，使承租人近乎享有一種基于債權關系而產生的對物的支配效力，但這并不能改變土地租賃法律關系依然是債之法律關系的基本屬性。出租承包經營權合同除了需遵守農村土地承包經營權流轉的原則外，可以由出租人與承租人自由協商確定。由于出租對應規范的租賃契約形態，出租這一流轉方式在實踐中獲得普遍認同，相關糾紛也較容易按照租賃合同約定而解決。
我國農村地區還普遍存在代耕現象?！八^代耕，是指承包人在不改變與集體的承包關系的情況下，以支付一定對價為條件，委托他人或經濟組織在其承包地上進行耕種的行為?！盵1]在代耕關系中土地承包經營權仍由承包方享有，土地承包經營權并不發生移轉，受托人以承包方的名義在承包地上進行耕種，代耕實質上是一種創設債權債務關系的普通債權行為。在代耕法律關系中代耕人以代耕合同為基礎，享有基于債權與占有事實而產生較租賃關系更為短暫的對農地的支配性權利。代耕形式在實踐中的進一步發展導致了帶有一定代耕特征的“托管”流轉方式出現?！巴泄堋绷鬓D模式在實踐中具體的做法是由農戶組建的農業生產合作社( 或稱土地合作社) 為無暇或無力耕種土地的農戶代為管理和耕種土地，由被代耕的農戶向合作社繳納一定的管理及生產費用。托管農地的合作社可以對委托其代耕的農地進行統一的規劃、統一的管理和規?；洜I，表明“托管”模式下的代耕并不完全同于農戶之間自發的代耕[2]。
我國一些農村地區出現了反租倒包的經營形式。反租倒包的雛形可以追溯到改革開放初期在北京順義地區進行試驗農場規模經營，該試驗農場經營的基本方式是土地承包給農民，在此基礎上土地再租賃給集體或者集體中的具有機械化或者規模經營能力的大戶。目前反租倒包在沿海地區發展較為迅速。反租倒包的基本做法是在堅持農民土地承包經營權的基礎上，將土地反租給集體經濟組織或村委會，再由集體經濟組織或村委會將土地租給種田大戶或者農業公司，由他們進行土地的規模經營。反租倒包后種糧大戶或農業公司會雇傭農民進行農業生產，因此，反租倒包會在一定程度上提高農民的收入，也會提高農業的集約經營程度。反租倒包為主要形式的規模經營需要農民有穩定的非農收入來源來保障，并須在保障農民的承包經營權及其收益權的前提下才能實施。同時，反租倒包要求種糧大戶和農業公司必須進行高附加值的農業經營以彌補農業產業自身的不足，這也制約反租倒包的發展。反租倒包模式的特點是在農村土地承包經營權的基礎上建立起了雙層租賃結構，即農戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過轉租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。在反租倒包中，集體再次將土地權利流轉第三方時使用了“包”的用語，但實質該次流轉依然是一種土地權利的租賃。由于集體通過反租形式從出租農戶那里獲得的是一種以土地為標的物的債權以及依據該債權而享有的基于債權關系的支配權，所以集體在“倒包”中所能轉移給種糧大戶或者公司也是一種債權和基于債權關系的支配權?！胺底獾拱敝械陌值膽谜f明了現實中存在著強化租賃權保護承租人的現實需要。在反租倒包的過程中，要謹防集體經濟組織或者村民委員等集體土地所有權行使主體強迫農民出租自己享有土地承包經營權的土地，導致農民難以再以土地為基礎進行農業經營，形成種田大戶與農業公司對農民土地的變相兼并。
二、土地承包經營權的互換、轉讓的法理分析
土地承包經營權的轉讓、互換是涉及到農村土地承包經營權變動的兩種重要的農村土地承包經營權流轉方式。
土地承包經營權的轉讓，是對農村土地承包經營權進行法律處分的最徹底方式，是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地承包經營權移轉給他人的行為。土地承包經營權的轉讓導致了原承包經營權人的承包經營權的消滅和受讓人的土地承包經營權的產生。為了保障農地被合理用于農業經營，《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》都要求“受讓方須有農業經營能力”。除此之外，法律針對“家庭承包”和“其他方式的承包”做出了不同的規定。對于家庭承包，轉讓前提是原土地承包經營權人有穩定的非農職業收入或者有穩定的收入來源，并經發包方同意（注：《農村土地承包經營法》第 41 條規定： “承包方有穩定的非農職業或者有穩定的收入來源的，經發包方同意，可以將全部或者部分土地承包經營權轉讓給其他從事生產經營的農戶，由該農戶同發包方確立新的承包關系，原承包方與發包方在該土地上的承包關系即行終止?！边@實際上是繼承、總結并提升了司法實踐最初對土地承包經營權轉讓的規定。）； 對于“其他方式的承包”，農村土地承包經營權的轉讓并沒有被設定任何的限制。在土地承包經營權的轉讓過程中，存在一個土地承包經營權的轉讓是否要經過發包方的同意的問題?！掇r村土地承包法》第37 條“采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意”的規定并不符合法理?！翱紤]到農村土地承包經營權的相當所有權屬性，考慮到土地承包經營權的轉讓對集體成員變動的積極影響，也考慮到歷史上中國的土地權利是高度流轉的以及宅基地使用權的轉讓不需要代行主體同意的狀況，筆者認為未來立法應當取消農民轉讓土地承包經營權需經過發包方同意的限制。”[3]
土地承包經營權的互換，是土地承包經營權人將自己的土地承包經營權交給他人行使，自己行使從他人處換來的土地承包經營權。互換一般只限于在集體經濟組織內部進行，針對這一點《農村土地承包法》第 40 條規定： “承包方之間為了方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經濟組織的土地承包經營權進行互換。”互換所導致的物權法效果是兩個土地承包經營權的權利人發生變動。從性質來說，互換在量上是兩個土地承包經營權相互轉讓行為的結合； 在質上，互換是一種特殊的轉讓承包經營權的行為，即這種轉讓僅僅限于集體經濟組織內部，不會引起集體共有人的變動。因此，互換這種土地承包經營權流轉的方式發揮作用的范圍有限。農戶互相之間互換耕地，可以達到便利耕作、避免農地的過分細碎化的效果。
在農村土地承包經營權在轉讓與互換時，存在的問題是何時發生土地承包經營權變動的效力?！段餀喾ā返?129 條規定： “土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權登記； 未經登記的不得對抗第三人?！睆脑摋l的規定來看，農村土地承包經營權的轉讓與互換不需要經過登記就可以實現，即農村土地承包經營權轉讓與互換合同發生效力則農村土地承包經營權變動，在土地承包經營權的變動中土地承包經營權的登記僅僅是發生對抗效力的要件。
將登記作為農村土地承包經營權變動的對抗要件，優點是農村土地承包經營權的變動可以較為容易的實現，缺點是其會帶來糾紛并危及交易安全。由于未經登記就可以產生土地承包經營權變動的效力，土地承包經營權人客觀上可以將土地承包經營權多次轉讓，產生一個土地承包經營權多次轉讓問題。理論上，承包經營權人將承包經營權第一次轉讓后，就不再享有土地承包經營權，但是由于未經登記原承包經營權依然存在著權利的外觀，其依然存在著再次轉讓原承包經營權的可能性。在原承包經營權人將土地承包經營權轉讓給數個權利人的情況下，誰才是真正的享有土地承包經營權，誰才是真正的權利人的問題就產生了。確立“未經登記的不得對抗第三人”的規則僅僅在有限范圍內解決了這一問題，它明確了登記人享有的“土地承包經營權”具有最優的效力，從而在確立了一個判定誰是真正權利人的規則。但是這一模式在理論上存在著諸多的矛盾。在理論上轉讓土地承包經營權的行為是一個處分行為，權利人僅能進行一次該種行為，即原土地承包經營權人在將權利轉讓給第一個受讓人時，他就應不再享有土地承包經營權，它將不能再次進行以下的土地承包經營權轉讓，即按照物權變動的基本法理，在僅依轉讓合同就可以實現土地承包經營權轉讓的情況下，第一受讓人將取得承包經營權。轉讓合同產生轉讓效力的邏輯結果應當是僅僅第一個受讓人才能取得承包經營權，其承包經營權的絕對性應當具有排斥一切干涉的效力。第一受讓人的承包經營權具有排斥任何其他的承包經營權的效力，即它的承包經營權的存在將導致其他任何土地承包經營權的設定不能。但是，問題在于由于未經登記，原承包經營權人依然享有權利的外觀，依然會有第三人與之簽訂轉讓協議而受讓承包經營權。嚴格的講，由于原承包經營權人已經將土地承包經營權轉移，其第二次轉讓土地承包經營權的行為就成為了無權處分，不能再直接發生權利變動的效力。在現實的生活中，很多第三人都會信賴原承包經營權人的權利外觀，而與之共同進行再次轉讓的行為。在這種情況下，由于第三人代表了交易的秩序，保護第三人的利益就具有合理性，“未經登記的不得對抗第三人”的規則正是在這種意義上提供了一個保護第三人的合理規則?！拔唇浀怯浀牟坏脤沟谌恕钡囊巹t一個形式前提是原承包經營權人的受讓人都取得了“承包經營權”，只是效力上有所不同，登記的“承包經營權”的效力強于未經登記的“承包經營權”，其貫徹的結果也正是登記的權利人的權利排斥了其他權利人。顯然，“未經登記的不得對抗第三人”的規則與其前提轉讓合同生效時權力轉移的規則相矛盾?？傊?，《物權法》為土地承包營權轉讓所設定的轉讓合同生效時，承包經營權轉讓，未經登記的不得對抗第三人的規則存在著邏輯上的混亂與矛盾，既不利于物權與債權的真正區分，也不利于交易安全的真正實現。
《物權法》確立的土地承包經營權變動的這一規則著眼于農村土地承包經營權未普遍進行登記與農村土地承包經營權很少轉讓的現實，帶有現實主義的氣息。在當前中國農村依然保存著歷史上形成的“差序格局”，依然是“熟人社會”情況下，這一規則還具有一定適應性。但是，現在農村人口流動的趨勢已經出現，很多農民已經開始流入城市進行非農勞動，并試圖在城市定居； 相對發達地區的農民也已經開始就近工業化，在當地轉變為產業工人，土地承包經營權轉讓的需要已經出現。隨著中國城市化與工業化的發展與農業人口向城市轉移以及農村土地承包經營權轉讓的普遍化，這一模式不利于交易安全弊病必將會帶來大量的農地轉讓糾紛，危及農地流轉秩序的建立。
此外，互換與轉讓中展現出來的土地承包經營權變動模式偏離了《物權法》總則部分要求基于法律行為發生的不動產物權變動在登記時實現的物權形式主義立法模式。雖然這一模式是對歷史經驗的總結而且在土地登記機關在農村并未普遍建立的情況下，具有現實合理性。但是，由于農村土地承包經營權是中國農村中最重要的物權，它對《物權法》總則中的物權變動模式的偏離，會使農村土地物權變動模式呈現出總體上偏離《物權法》總則的危險。從各國( 地區) 立法的經驗來看，各國( 地區) 不動產物權的變動模式一般都是統一的，德國、日本、韓國以及我國臺灣地區的民法典均是如此。因此《物權法》應當在未來適當的時候修改農村土地承包經營權的設定與變動規則，應當在承認已經設定的農村土地承包經營權的基礎上，逐步將其變更為農村土地承包經營權在登記時設立與變動的規則。在統一的不動產登記制度在農村普遍建立之后，需要逐步實現對農村土地承包經營權的普遍登記，對于歷史上已經設定的農村土地承包經營權而未登記的土地承包經營權，需要限制其轉讓，建立起不登記不能轉讓的規則。對于通過招標、拍賣、公開協商等方式取得承包經營權，《農村土地承包法》第 49條確立一個近似的不取得承包經營權證不能流轉的原則，該原則在實踐中的貫徹也取得了較好的效果，未來的農村土地立法可以吸取這一經驗（《農村土地承包法》第49 條規定： “通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉?！睂Υ俗鞣疵娼忉?，則為未取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，不能流轉?！掇r村土地承包法》第 49 條確立了一個通過其他方式取得農村土地承包經營權未獲得權利證書不能變動，甚至是不能流轉的原則。從實現來看，它在運作中取得了良好的效果。未來我國《物權法》的修改需要在建立完善的不動產登記制度的基礎上，建立已經設立的農村土地承包經營權未經登記不得轉讓的規則。）。
三、土地承包經營權轉包的法理分析與次級承包經營權的創設
轉包是一種產生時間最早的土地承包經營權流轉方式，也是現實中農村土地承包經營權流轉的最重要形式之一。轉包最初發生在集體經濟組織成員之間，后來也主要被界定為發生在集體經濟組織成員之間的農村土地承包經營權流轉方式。農業部的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》( 2005 年) 將農村土地承包經營權轉包定義為“承包方將部分或全部土地承包經營權以一定期限轉給同一集體經濟組織的其他農戶從事農業生產經營”，轉包農村土地承包經營權的農戶一般被稱為“轉包戶”，接受轉包的同一集體經濟組織內的農戶被稱為“接包方”。由于轉包是來源于實踐而且未經過準確定義的詞匯，因此，在調研中筆者發現該詞在農村土地承包經營權的流轉實踐中含義很不確切。轉包這一詞匯在實踐幾乎包含了集體成員之間的大部分的農村土地承包經營權流轉關系，短期的、長期的、不定期的轉包都存在。
從法律規定來看，轉包是一種與農村土地承包經營權出租、互換、轉讓并列的流轉方式。問題是轉包與農村土地承包經營權的出租、轉讓之間到底存在什么樣的區別? 轉包到底會產生什么樣的法律后果? 涉及到轉包的一個最重大的法律問題就是轉包的法律定性問題。從《農村土地承包經營權流轉管理辦法》( 以下簡稱《管理辦法》) 第 35 條來看，該辦法依據中國農村中對這一用語的現實使用狀況，將轉包和出租的區別主要界定為流轉對象不同，前者限于集體經濟組織內部，后者無限制性規定。但是這種區別顯然不是本質性的，如果僅僅是流轉的對象不同，但是權利屬性上卻完全一致，那么土地承包經營權的轉包就可以完全并入到農村土地承包經營權租賃的范疇。但是，法律一直以來都是將轉包作為與租賃相區別的方式，而未將其并入到租賃之中。如果轉包確實是與租賃不同的農村土地承包經營權流轉方式，那么就需要深刻探討兩者之間的區別。
從法理上講，轉包應當被定性為一種在農村土地承包經營權的基礎上，再次設定一種與永佃權相當的新物權的法律行為。
首先，轉包行為是一種包含著設定支配權意思表示的法律行為?！鞍弊衷谥袊r村土地承包經營權的實踐中出現了一種用來指稱農地物權設定的趨勢，“包”的這種含義最初起源于農村土地承包經營權的設定，在轉包的實踐中得到進一步應用。在大部分農民群眾樸素的法律意識中，“包”和“租”字是有區別的，這種區別就是通過“包”獲得的農地權利在效力上強于通過“租”獲得農地權利。在農民樸素的觀念中，在轉包的過程中，原承包經營權人所享有的承包經營權所具有的效力( 絕對效力) 通過“包”的方式傳遞給了“接包方”。因此，轉包所產生出來的效力高于出租。這種權利傳遞的結果使得“轉包戶”不得以任何理由干涉“接包方”，不得以支付違約金解除承包合同為由而排斥掉接包方對接包地的權利，正如同在農村土地承包中發包方不得干涉、收回承包地一樣，即一旦轉包后就形成了一個直接對農地的權利，在轉包合同規定的空間內既使原承包經營權人也難以排除接包人的農地權利。農民的這種樸素觀念是簡單的，但是其中卻蘊含著物權與債權區分的深刻法理。轉包后既使轉包人也不得排除“接包方”的農地權利，說明“接包方”的農地權利是一種對物的支配權，是一種絕對性的權利。
其次，轉包迥異于產生債權的農村土地承包經營權出租。從《流轉管理辦法》第 35 條來看，該辦法依據中國農村中對這一用語的現實使用狀況，將轉包和出租的區別主要界定為流轉對象不同，前者限于集體經濟組織內部，后者無限制性規定。但是這種區別顯然不是本質性的。在理論上，出租是一種產生租賃關系的法律行為，在出租人與承租人之間因承包經營權出租合同而產生債權債務關系。通過租賃方式設定的農地權利首先表現為承租人對出租人的權利，這種權利對出租人的約束性使得承租人可以以此為紐帶而使用農地，即在租賃關系中，承租所獲得的權利首先是指向出租人的，以此為基礎才表現為對農地的權利。在租賃關系中，出租人負有一項將農地提供給承租人使用的義務，在他遵守契約的情況下，他可以通過自己履行契約的行為而使承租人得以使用農地。但是，他同樣可以選擇不履行契約義務，承擔違約責任而排除承租人的權利。在轉包關系中，“接包方”享有一個直接支配農地并排除包括轉包人在內的所有人進行非法干涉的權利。從法理的角度來看，轉包與租賃的本質區別在于轉包是一種產生新物權的農村土地承包經營權流轉行為，而租賃僅僅是一種產生債權性土地權利的農村土地承包經營權流轉方式。
再次，轉包完全不同于徹底變動農村土地承包經營權的轉讓。雖然政策文件與立法文件都一向將轉包與轉讓并列，但轉包與轉讓的區別是明顯而根本的。土地承包經營權的轉讓，是對農村土地承包經營權最徹底的處分方式，是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地承包經營權移轉給他人的行為。土地承包經營權的轉讓導致了原承包經營權人之土地承包經營權的消滅和受讓人的土地承包經營權的產生。在轉包的情況下，原承包經營權人的承包經營權并不消滅，只是在其上又產生了一個新的物權性的農地權利。由于在同一時刻只能存在著一個直接占有與使用農地的土地權利，因此，轉包的結果只能是“接包戶”直接占有承包地進行經營，而原土地承包經營權人的土地承包經營權虛化為一種間接占用農村土地虛化性權利。在轉包關系中，原土地承包經營權人仍可以以其土地承包經營權為基礎而保持著其與集體之間的聯系，并以此為基礎向接包人收取地租； “接包人”以其所享有的支配農村土地的權利為基礎，占有并使用著農村土地。
在理論上，轉包的法律性質應當定位為新物權———次級承包經營權的創設。實際上，轉包的結果是產生了一個新的與永佃權相當物權，接包人所享有的權利基本符合承包經營權的定義，接包人享有了對農地進行占有、使用和收益的權利。但是，接包人所享有的這樣的一個新的承包經營權又與原承包經營權人的承包經營權不同。接包人的承包經營權是以原承包經營權人的承包經營權為基礎設定的，并事實上限制了原承包經營權人的承包經營權，使后者僅僅只能在價值形態上實現。由于接包人的承包經營權是以原承包經營權人的承包經營權為基礎設定的，因此，可以將之稱為次級承包經營權。由于原承包經營權人不再直接對農村土地進行直接的占有和使用，僅僅由次級承包經營權人對農地進行直接的占有和使用，因此，承包經營權與次級承包經營權是可以同時存在于農村土地之上的。承包經營權與次級承包經營權可以同時存在于農地之上的事實說明通過家庭承包經營方式取得承包經營權更接近所有權，而不能被簡單的歸入用益物權的行列。從大陸法系的農地權利設置狀況來看，他們一般在農地所有權基礎之上再設定永佃權( 農用權) 或者農地租賃權，通過永佃權( 農用權) 來實現非所有權人( 永佃權人) 對農地的穩定性的支配與利用。由于通過家庭承包方式取得承包經營權在性質上與西方國家的農地所有權最為接近，因此，我國允許在通過家庭方式取得承包經營權上設定次級農村土地承包經營權與其他國家或地區允許在農地上設置永佃權( 農用權) 是相同的。
雖然我國的農村土地承包經營權流轉立法已經明確肯定了轉包這種流轉方式，但是并未能明確地將轉包的后果界定為次級承包經營權的設定，這導致了現實轉包狀況的復雜與混亂。實踐中，農民一方面樸素地認為轉包產生的權利強于租賃產生的權利，轉包合同較之于租賃合同具有更強的約束力。轉包合同中一般含有特定期限內不得變動的條款，這些條款也在糾紛中為法院強制履行的判決所認可。另一方面，由于轉包所產生的農地權利的物權效力沒有被法律所明確確認，轉包在事實上處在一個模糊的灰色區間。在通過轉包設定次級農村土地承包經營權的現象在現實中已經普遍存在的情況下，《物權法》應當及時對之進行歸納和總結，明確將轉包的效果界定為次級承包經營權的設定。《物權法》第 128 條著重列舉了轉包、互換與轉讓等三種流轉方式，將轉包與帶有物權變動性質的互換與轉讓方式并列在了一起，說明了立法者已經意識到現實中的轉包帶有設定次級承包經營權的性質，只是鑒于對轉包的設定次級土地承包經營權的屬性認識還不夠清晰，而沒有明確規定。因此，筆者認為應當將現實中的帶有租賃性的轉包關系抽離出轉包的概念，將其還歸入租賃的范疇； 同時，歸納現實中轉包設定次級承包經營權行為共同特定，建立起可以在通過家庭承包方式取得的承包經營權之上設立次級土地承包經營權的規則，并最終將這一規則擴展到通過其他方式設定的承包經營權之上。在理論上，將轉包的效果界定為物權性次級承包經營權的設定，并構建完全不同于租賃的次級承包經營權制度，有利于實現民法體系的完整與清晰，是最優的制度選擇。
對于因轉包而產生的次級承包經營權的存續期期限，筆者認為立法應當斟酌現實狀況酌情設定之。在日本，永佃權的存續期間為 20 年以上，50 年以下。如果設定的永佃權期間超過 50 年，將被縮短為 50 年。這一期間可以進行更新，但從更新之日起，不能超過 50 年。未以設定行為確定的永佃權的存續期間，除有特別習慣外，其期間為 30 年( 《日本民法典》第 278 條)[4]。我國舊民法則認為永佃權應當是永久性，不得約定期限，否則將被視為租賃( 第 842 條) 。我國臺灣地區在長期沿用舊民法的規定后，將永佃權修改為了農用權。按照相關規定“農用權之期限不得逾20 年，逾20 年者，縮短為20年”，其立法理由是農用權的期限，如果“過于長久，將有害公益，經斟酌農業發展、經濟利益等因素，并參酌‘民法’第 449 條規定而為規定”[5]?？紤]到我國歷史的永佃權一般都是長期的，舊民法也未設定最高期限限制，而我國現實中出現的轉包其期限也長短不一，筆者認為對于因轉包而生的次級承包經營權應以不設定最高期限為宜。我們可以考慮借鑒日本民法的規定，為次級承包經營權的設定，設置一個最低期限?？紤]到現實中轉包的期限一般都不太長以及次級承包經營權的物權性，筆者認為可以將其規定為不低于 2 年，低于 2 年的應當延長至 2 年； 2 年以上的期限可以由當事人以設定契約設定之； 對于以集體土地所有權或者農村土地承包經營權為基礎而進行的農地租賃，筆者認為應當繼續貫徹《合同法》中設定的農地期限的下限性規定，即農地租賃在期限上不能超過 20 年，超過 20 年的縮短為 20 年。
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四、土地承包經營權抵押的法理問題分析及制度創新
土地承包經營權抵押在本質上是一種旨在設定擔保物權的法律行為。關于土地承包經營權是否可以通過抵押的方式進行流轉，1995 年頒布的《擔保法》第 34 條允許荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權在獲得發包方同意后抵押，第 37 條第 2 款明確規定耕地、宅基地、自留地、自留山這些集體所有的土地之土地使用權不能抵押。1996 年國務院辦公廳的《關于治理開發農村“四荒”資源進一步加強水土保持工作的通知》，重申了四荒土地使用權可以抵押的法律政策。原最高人民法院《關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第 15 條規定： “承包方以其土地承包經營權進行抵押或者抵償債務的，應當認定無效。對因此而造成損失的，當事人有過錯的，應當承擔相應的民事責任。”該解釋否定了在通過家庭方式承包取得的土地承包經營權進行抵押的可能性?！掇r村土地承包法》基本上繼承了《擔保法》及最高人民法院司法解釋的相關規定，其第 49 條規定農民可以通過抵押方式將“四荒”土地的承包經營權流轉。
在物權法制定過程中，土地承包經營權是否可以抵押問題一直都是理論界爭論的一個焦點問題。反對者認為農村的社會保障尚未建立，允許土地承包經營權抵押會導致農民喪失農地，從而誘發農村社會的不穩定； 同時，土地承包經營權抵押后，執行抵押后的土地承包經營權也存在著困難。支持者認為農民有著通過土地承包經營權進行抵押從而獲取貸款的巨大需求，不允許土地承包經營權進行抵押會妨礙農民的自主權，使土地承包經營權的財產權價值難以顯現； 在農村金融體系還不健全，農民融資渠道不暢的情況下，禁止農民土地承包經營權的抵押會進一步造成農民從事農業資金的短缺。在農村土地承包經營權是否能夠抵押的爭論中，反對農地抵押的觀點占據了上風。最終，《物權法》仍舊繼承了《擔保法》與《農村土地承包法》的相關規定，禁止了通過家庭方式的農村土地承包經營權的抵押，而認可了通過招標、拍賣、公開協商方式獲得的農村土地承包經營權的抵押?！段餀喾ā返?180條第 1 款規定“以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權”可以抵押； 同時，《物權法》第 184 條又規定耕地、宅基地、自留山、自留地等集體所有的土地使用權，除法律有特別規定可以抵押的外，不得抵押，否定了通過家庭承包方式取得的土地承包經營權的抵押?！段餀喾ā返?187 條規定，以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權“抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”。由于抵押合同的簽訂并不直接導致抵押權在土地承包經營權上設定，而僅僅使當事人負有進行抵押登記設定抵押權的義務，因此，抵押合同在本質上為設定義務的負擔法律行為。事實上，當事人在抵押權設定意思表示推動下進行的抵押登記行為直接導致了抵押權的設定，是一種典型的處分法律行為。
總體而言，按照現行的法律規定，除招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等的土地承包經營權可以抵押外，以家庭方式取得的土地承包經營權不能抵押。但是，在現實生活中，出現了很多農民在交往中自愿簽訂“抵押協議”，在債務不履行或者無法履行情況下，協議將土地承包經營權抵債的情況。這種情況說明，法律禁止土地承包經營權抵押的情況下，并不能達到防止農民因債務負擔等而被迫轉讓土地承包經營權的可能性，相反，它只會造成農民的融資渠道不暢與財產價值的低估。此外，從現實的角度來看，在法律不承認農地抵押的情況下，上述“抵押協議”并不產生農村土地承包經營權抵押的效果。但是，債務人如果在債務到期后，仍然愿意用土地承包經營權的轉移來抵銷債務，在沒有任何公權力介入的情況下，會最終發生承包經營權“事實上”轉移的實踐效果。另外，在土地承包經營權轉讓獲得法律認可的情況下，而法律卻限制土地承包經營權的抵押，實有難以解釋之處。既然《農村土地承包法》、《物權法》已經允許土地承包經營權在一定條件下轉讓，而土地抵押的最為嚴重的預期法律后果就是土地承包經營權的轉讓，因此，按照舉重以明輕的原則，既然法律允許了土地承包經營權的轉讓就應當允許土地承包經營權的抵押。其次，在法律上，土地是可分物，農民都可以對土地承包經營權進行量上的分割，對部分土地承包經營權進行抵押。在時間上，既可以將剩余的全部承包期限的承包經營權抵押，也可以抵押一段期限內的承包經營權。如果農戶對土地承包經營權進行部分抵押或者一定期限內的抵押，農戶仍然在一定程度上保留著土地這一基本的生活保障手段，即抵押權的實現并不必然導致原承包經營權人喪失承包經營權，農戶的生活也不會因此而遭受毀滅性打擊。同時，農戶抵押進行融資的結果往往是從事新的生計行業，可能為承包經營權人最終提供新的生活支持。在對部分時間的土地承包經營權進行抵押時，在制度上可以考慮，一旦拍賣成功，則原土地承包經營權上設定一個次級的土地承包經營權。該次級承包經營權期限屆滿或者權利人放棄次級承包經營權后，原承包經營權人的權利恢復至原初對土地的支配狀態。另外，我們必須注意到，隨著我國的農村的非農產業的發展和非農就業的途徑的增加，農民對土地依賴性已經大大降低，農民的就業渠道日益多元化，非農收入在農民收入中的比重也日益增大，土地對農民的自我保障功能日趨弱化。在東部的很多地方與中西部城鎮郊區，農民已經不再以農業收入為主要生活來源，很多農民需要通過融資來轉換自己的身份，從事新的產業經營。另外，農地的不能充分流轉導致了西部很多地方出現了棄田拋荒現象，土地資源出現浪費，允許農民在土地上設定抵押權可以起到整合土地資源的作用。筆者認為隨著農村經濟的發展、農民就業渠道拓寬，以及農民生活保障的建立，農村土地承包經營權抵押的條件已經基本成熟，立法應當適時承認農村承包經營權的抵押，并在此基礎上建立完善的農村土地承包經營權抵押制度。另外，考慮到農村土地承包經營權所具有的相當于所有權的性質，中國傳統的土地物權具有充分流轉的傳統，也應當允許土地承包經營權的抵押，滿足農民融資的需要。如果僅僅是擔心農民徹底失去土地承包經營權，可以考慮恢復中國古代的典權制度，實現土地承包經營權的“活賣”，在制度留下農民重新獲得自己的承包經營權的可能性。
與土地承包經營權抵押密切相關的一個法律問題是通過家庭承包方式獲得的承包經營權可否抵押的問題。考慮到抵押權的設定和執行完全有可能導致農民土地承包經營權的喪失，我國現行立法一直采行禁止通過家庭承包方式取得的承包經營權抵押的立法規定。但從實踐角度來看，2009 年前后，用于抵押貸款的林地其實已經遠遠超出了四荒地的范疇，此時如果嚴格貫徹《物權法》規定，采信嚴格的物權法定主義，則通過家庭承包方式取得的一切土地承包經營權———包括通過家庭承包方式取得的林地承包經營權———都不能作為抵押的客體，那么即使已經就此簽訂抵押合同并進行了抵押登記，也不能產生抵押權設定的效果，以家庭承包方式取得的林地承包經營權之抵押貸款將轉變為沒有抵押權擔保的貸款。這樣的結果既打擊了金融機構對農民發放抵押貸款的熱情，也抑制了農民的現實融資需求，啟迪著立法機關去重新思考農村土地承包經營權的抵押問題，突破農村發展的瓶頸。事實上，農民都可以對自己的土地承包經營權進行量上的分割，而自主決定抵押哪部分土地承包經營權，既可以將剩余的全部承包期限內的承包經營權抵押，也可以抵押一段期限內的承包經營權。當農戶僅將一定時間段內的土地承包經營權抵押時———如林權的抵押多是如此，抵押權實現時其仍保留有剩余時段的承包經營權，就不會因抵押權的實現而完全喪失承包經營權。當農戶將全部剩余的土地承包經營權進行抵押時，可以考慮前述在原土地承包經營權上新設定一個“次級承包經營權”的辦法，抵押權實現時，該次級承包經營權轉移，但當其期限屆滿或者權利人放棄后，原承包經營權人的權利就回復至原初對土地的支配狀態。
五、農村土地承包經營權入股的法理分析
《農村土地承包法》對于土地承包經營權入股采取了一種慎重對待的態度。對于通過家庭承包方式獲得承包經營權入股，《農村土地承包法》的表述是“承包方之間為發展農業經濟，可以自愿聯合將土地承包經營權入股，從事農業生產”，對于通過其他方式獲得承包經營權該法僅僅用了入股這一術語進行了表述。在政策導向上，目前國家的政策導向是鼓勵農民通過入股方式組建農業專業合作社，而不鼓勵農民組建農業公司。在這里，論文主要以物權法為視角對農村土地承包經營權入股中的權利轉移問題進行分析。
農村土地承包經營權入股的法理分析，以對農村土地承包經營權性質的正確認識為基本入手點，即我們在理解農村土地承包經營權入股時，必須認識到農村土地承包經營權是一項對農村土地進行占有、使用與收益的物權，是一項可以由權利人對該項權利進行一定處分的物權； 通過家庭承包方式取得農村土地承包經營權基本上相當于傳統民法中的農地所有權，它居于農地物權體系基礎性層次；以農村土地承包經營權為基礎可以再在其上設定次級土地承包經營權并可進行土地權利租賃，從而形成土地物權或者土地債權疊加的不同層次。以此為基礎，筆者認為大部分農地股權都是以物權為基礎，以債權為基本運作形式，帶有復合性權利特征的土地權利。
首先，農村土地承包經營權入股的結果是產生一個新的獨立于原來的農村土地承包經營權的農地使用權。這一新的農地使用權在形態上表現為原有的農村土地承包經營權的客體結合在一起，或者依舊獨立的成為一個或幾個新的土地權利的支配對象，但是通常情況是以將原有土地承包經營權客體結合為一個新的土地權利的客體為常態。正是因為如此，有學者提出土地承包經營權的入股是一種土地承包經營權的聚合，即若干集體組織成員依農村土地承包經營權變更或者變動方式，以統一的行為，或使數個農村土地承包經營權所涵蓋的標的農地歸于一主體，或使數個農村土地承包經營權合并于一主體的流轉方式[6]。入股后通常會產生一種新的農地權利( 大多數情況下是物權) ，這一新的土地權利一般都要歸屬于新成立的或者已經存在的合作社或者農業公司等法人機構。這些機構在人格上獨立于原有的農村土地承包經營權主體，可以在入股后使用原有的農地，也說明了入股后產生了一種新的土地權利。這些法人機構以新產生的農地權利( 主要是物權) 為基礎來實現對入股的農村土地的支配，這是農地股權中所包含的物權性一面。
其次，通過家庭承包方式取得的承包經營權入股與通過其他方式取得的承包經營權入股并不完全相同。通過家庭方式取得的承包經營權入股本身并不能完全消滅原有的農村土地承包經營權。家庭承包方式取得的承包經營權在很大程度上是將集體土地所有權直接針對具體地塊進行個人化的結果，集體土地所有權在經過客體范圍的分割并個人化后內化到了家庭承包方式取得農村土地承包經營權之中，因此，集體土地所有權彈力性與回復性也使得家庭承包經營權具有了彈力性與回復性。家庭承包方式取得承包經營權在承包經營期滿后按國家規定的繼續承包意味著原來的土地承包經營權仍然延續存在，即家庭承包方式取得承包經營權可以通過不斷繼續承包而獲得新生。在這種情況下，家庭承包方式取得承包經營權入股不是一種原有土地權利的轉讓，而應當是一種新的次級農村土地承包經營權的產生。在實踐中，農村土地承包經營權的入股一般都是將一定期限的農村土地承包經營權入股或者是將一個承包期內剩余期限的農村土地承包經營權入股。在這種情況下，可以認為承包經營權入股是一個異于原承包經營權的次級承包經營權設定并轉移的過程，承包經營權人的原承包經營權在入股后依然存在，只不過是受到新的次級農村土地承包經營權限制。對于通過非家庭承包方式取得承包經營權，由于其屬于帶有期限的典型他物權，因而，其入股可以通過轉讓這種土地權利的方式來實現。
最后，入股以后，農民原來的土地承包經營權大都轉變為另外的一種運作方式。首先是最基本的債權式的運作方式，即向合作社或者農業公司進行請求獲得一定的利益的權利。農民將土地承包經營權入股的一個最重要目的就是要通過轉讓、創設一個限制原有農村土地承包經營權的物權，來實現農地權利形態的價值化，獲取一定的農地收益。換言之，合作社或者農業公司獲取對農地支配性的權利或者其他權利是有代價的，即是以為自己設定一項義務或者負擔為代價。在農民放棄原有的農村土地承包經營權或者在農村土地承包經營權上設定新的物權( 次級農村土地承包經營權) 并將該項權利移轉后，農民向合作社或者公司等請求獲得利益的請求權就成為農民最為重要的權利。與此同時依據股權的特性，農民將土地權利入股的同時，也產生了一項參與合作社或者公司的管理與決策的權利。
總之，農地股權，大都屬于以物權為基礎、以債權為運作形式的復合性土地權利。農戶在將其通過家庭承包方式取得的承包經營權入股時，一般是在該承包經營權上再設定一個低于剩余承包期限的“次級承包經營權”，并以此入股組建公司。農戶入股時仍保留原承包經營權、而僅向合作社或者公司移轉次級承包經營權，因此合作社或者公司破產時，受到處分的僅僅是次級承包經營權，而不會導致原承包經營權的徹底變動。
結論
農村土地承包經營權的出租、代耕是土地承包經營權的債權性流轉方式，在出租與代耕法律關系中，承租人與代耕人均享有基礎債權關系與占有事實而產生的對農地的控制性權利。反租倒包模式本質上是在農村土地承包經營權的基礎上建立起了雙層租賃結構，即農戶以租賃的方式將土地租賃給集體，集體再通過轉租的形式將土地租賃給種糧大戶或者公司。轉讓、互換是導致物權變動的流轉方式。在法律已經允許通過家庭承包方式設定的土地承包經營權轉讓、互換的基礎上，應當逐步允許該種土地承包經營權抵押。為了保護農民的土地權利，可以允許農民在土地承包經營權上設定次級承包經營權，并將給次級承包經營權抵押。土地承包經營權的轉包明顯不同于土地承包經營權的轉讓與出租，轉包行為是一種包含著設定支配權意思表示的處分法律行為，轉包的后果是設定與永佃權相當的次級承包經營。在土地承包經營權入股的運作過程中，農民一般是在其土地承包經營權上設定次級承包經營權并將該權利移轉給合作社或者公司，從而獲得相應的股權。土地承包經營權入股后形成的農地股權是以物權為基礎，以債權為基本運作形式，帶有復合性權利特征的土地權利。鑒于土地承包經營權各種流轉形式的法律屬性與運作機制的差異性與復雜性，立法機關必須在準確把握土地承包經營權的各種流轉形式的法律屬性與運作機制的基礎上，進行法律塑造； 司法機關也必須在準確把握各種流轉形式的法律屬性的前提下，進行司法裁判。
注釋:
[1]孟勤國，等． 中國農村土地流轉問題研究[M]． 法律出版社，2009． 81．
[2]李軍波． 農村土地承包經營權流轉的現狀、分析及其法律思考[J]． 河北法學，2009，( 8) ．
[3]袁震． 論集體土地所有權與土地承包經營權之間的沖突與協調[J]． 河北法學，2010，( 9) ．
[4][日]三瀦信三． 孫芳譯． 物權法提要[M]． 中國政法大學出版社，2005． 118、119．