項(xiàng)目建設(shè)策劃方案范文

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篇1

關(guān)鍵詞：電網(wǎng)建設(shè)優(yōu)化；安全性決策； 優(yōu)化方法

0 引言

傳統(tǒng)的電網(wǎng)項(xiàng)目建設(shè)側(cè)重經(jīng)濟(jì)性目標(biāo)，主要考慮投資所帶來的經(jīng)濟(jì)效益[1]，缺乏考慮對電網(wǎng)安全性的影響。而安全性是電網(wǎng)運(yùn)行的根本，良好的安全性是電網(wǎng)安全穩(wěn)定運(yùn)行的重要保障。因此，如何根據(jù)電網(wǎng)安全性進(jìn)行電網(wǎng)項(xiàng)目建設(shè)排序，保障其電網(wǎng)安全穩(wěn)定運(yùn)行，是電網(wǎng)十分關(guān)心的課題。

目前，國內(nèi)外對電網(wǎng)建設(shè)排序進(jìn)行一定的研究，主要著重電網(wǎng)投資效益[2]，其注重項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，而電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目排序是一項(xiàng)綜合性工程，所涉及和影響的因素很多，這樣會導(dǎo)致方案在其它方面的適應(yīng)性不強(qiáng)[3]。針對以上問題，本文針對性的提出一種考慮電網(wǎng)安全性決策的電網(wǎng)建設(shè)優(yōu)化方法。首先，根據(jù)某地區(qū)電網(wǎng)220kV變電站負(fù)載率和220kV線路負(fù)載率，設(shè)計(jì)一種基于電網(wǎng)安全性決策的電網(wǎng)建設(shè)優(yōu)化方法。

1 電網(wǎng)建設(shè)優(yōu)化安全性指標(biāo)

本文首先提出一種安全性評價(jià)指標(biāo)體系，包含了變電站負(fù)載率和線路負(fù)載率兩項(xiàng)指標(biāo)，能較科學(xué)合理地反映電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目排序方案水平，為電網(wǎng)提供投資參考和決策支持。綜合評價(jià)指標(biāo)體系如圖1-1所示。

圖1-1 基于電網(wǎng)安全性決策的電網(wǎng)建設(shè)評價(jià)指標(biāo)

1.1 變電站協(xié)調(diào)因子定義

變電站協(xié)調(diào)因子指標(biāo)定義為電網(wǎng)內(nèi)各變電站負(fù)載率的標(biāo)準(zhǔn)差，文獻(xiàn)[4]采用方差計(jì)算，但標(biāo)準(zhǔn)差更能反映一個(gè)數(shù)據(jù)集的離散程度，是一個(gè)全局參數(shù)。變電站協(xié)調(diào)因子用標(biāo)準(zhǔn)差形式的計(jì)算方法，數(shù)學(xué)描述見式（2-1）：

（2-1）

式中 Cs―年度變電站協(xié)調(diào)因子；

Si―第/個(gè)變電站負(fù)載率；

S―變電站負(fù)載率平均值；

Ns―變電站總數(shù)。

變電站協(xié)調(diào)因子Cs數(shù)值越接近于0，表明變電站的空間布局與負(fù)荷分布匹配越好，站間的運(yùn)行情況差異性越小，不存在部分變電站長期重載而部分變電站長期輕載的情況，各變電站布點(diǎn)、建設(shè)時(shí)間安排合適，有利于保障電網(wǎng)安全性較好。

1.2 線路協(xié)調(diào)因子定義

線路協(xié)調(diào)因子CL指標(biāo)定義為電網(wǎng)內(nèi)各線路負(fù)載率的標(biāo)準(zhǔn)差，數(shù)學(xué)描述見式（2-2）：

（2-2）

式中 CL―年度線路協(xié)調(diào)因子；

Li―線路i的負(fù)載率；

―線路負(fù)載率平均值；

NL――線路總數(shù)。

線路協(xié)調(diào)因子CL反映了電網(wǎng)運(yùn)行的線路潮流是否均衡。在同一負(fù)荷水平下，CL的數(shù)值越接近于0，表明電網(wǎng)的各線路潮流越平均，電網(wǎng)運(yùn)行的安全性越高。

2 基于電網(wǎng)安全性決策的電網(wǎng)建設(shè)優(yōu)化方法

電網(wǎng)規(guī)劃的目的是滿足不斷增長的負(fù)荷需求，提高電網(wǎng)可靠性，防止電力系統(tǒng)發(fā)生故障而出現(xiàn)大面積停電，以及由于負(fù)荷的增加出現(xiàn)線路、變壓器及其它電力設(shè)備嚴(yán)重過負(fù)荷情況。因此，電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目的投產(chǎn)方案應(yīng)當(dāng)首先滿足電網(wǎng)安全穩(wěn)定運(yùn)行[5]。

在正常運(yùn)行最大負(fù)荷方式下，為了滿足電網(wǎng)安全性要求，需要新建變電站來緩解重載情況，通過新建項(xiàng)目，可以分擔(dān)重載變電站部分負(fù)荷，降低重載變電站的負(fù)載率[6]。在緩解重載問題過程中，由于重載變電站可以由其附近不同的待建項(xiàng)目來承擔(dān)部分過負(fù)荷，這樣解決變電站過載問題會有不同措施[7]。因此，本文根據(jù)電力系統(tǒng)潮流靈敏度分析，得出機(jī)組出力變化時(shí)，相關(guān)重載變電站和重載線路變化量，變化程度越大，說明該部分線路和主變安全性越低，在電網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃時(shí)應(yīng)優(yōu)先解決該部分的重載變電站和重載線路。本文提出基于電網(wǎng)安全性決策的電網(wǎng)建設(shè)優(yōu)化方法，具體步驟如下：

（a）變電站負(fù)荷預(yù)測

據(jù)該地區(qū)2014年負(fù)荷預(yù)測，可以得到規(guī)劃年即第2015年在不考慮建站前提下的各220kV變電站負(fù)荷預(yù)測值，由最大負(fù)荷預(yù)測值可以得到過載的220kV變電站主變信息和線路信息，文中變電站主變負(fù)載率重載界定值取60%，線路負(fù)載率為50%。

（b）根據(jù)潮流靈敏度制定電網(wǎng)建設(shè)方案

以解決過載變電站主變和過載線路為目標(biāo)，根據(jù)潮流計(jì)算的靈敏度分析，得出改變機(jī)組出力時(shí)，相關(guān)線路和穩(wěn)定斷面變化量[8]。此時(shí)分析線路和主變過載原因，制定電網(wǎng)建設(shè)方案。

所研究電網(wǎng)系統(tǒng)的每一個(gè)電源節(jié)點(diǎn)的發(fā)電功率，給定一個(gè)變化量（？駐Pi ），計(jì)算支路和穩(wěn)定斷面潮流變化量（？駐Pj），將二者的比值zji作為支路和穩(wěn)定斷面潮流功率對電源功率的靈敏度，定義為，如公式（2-3）所示：

（2-3）

（c）安全性指標(biāo)計(jì)算校驗(yàn)

將該建設(shè)方案并入原始電網(wǎng)，可以計(jì)算在2014年基礎(chǔ)上，新站投運(yùn)后的安全性指標(biāo)，校驗(yàn)制定的電網(wǎng)建設(shè)方案實(shí)效性。

3 算例及分析

以某地區(qū)電網(wǎng)為例，該電網(wǎng)系統(tǒng)有11個(gè)節(jié)點(diǎn)，包括8個(gè)220kV變電站和3個(gè)常規(guī)電廠，22條已建支路，系統(tǒng)的初始可行網(wǎng)絡(luò)如圖3-1所示（虛線表示規(guī)劃部分）。如圖所示，該地區(qū)電網(wǎng)大部分負(fù)荷位于北部，而電源位于西部；由于電廠B、C處于居民負(fù)荷區(qū)，考慮環(huán)保減排，規(guī)劃其發(fā)電量將逐年減少，后期電源規(guī)劃著重放在西部，這必然造成西電北送的潮流加劇，進(jìn)一步增加A-D-E-F-G-H-J-K輸電通道壓力，故該地區(qū)電網(wǎng)項(xiàng)目建設(shè)重點(diǎn)一直處在西部地區(qū)。

3.1 變電站負(fù)荷預(yù)測

根據(jù)2014年負(fù)荷預(yù)測，可以得到規(guī)劃年即次年在不考慮建站前提下的各220kV變電站負(fù)荷預(yù)測值，如圖3-2所示，該地區(qū)220kV變電站次年最大負(fù)荷預(yù)測和地區(qū)最大負(fù)荷預(yù)測趨勢一致，預(yù)測趨勢較為合理。由最大負(fù)荷預(yù)測值可以得到過載的220kV變電站信息，具體如表3-2。

表3-1 該地區(qū)電網(wǎng)規(guī)劃年西北部各變電站最大負(fù)荷預(yù)測結(jié)果

表3-2 2014年原始電網(wǎng)重載線路和變電站主變情況

圖3-2該地區(qū)220kV變電站最大負(fù)荷預(yù)測分布圖

3.2通過潮流靈敏度制定電網(wǎng)建設(shè)方案

以解決表3-2過載變電站主變和過載線路為目標(biāo)，根據(jù)潮流計(jì)算的靈敏度分析，得出改變機(jī)組點(diǎn)出力時(shí)，相關(guān)線路和穩(wěn)定斷面變化量。此時(shí)，將過載變電站主變設(shè)置為穩(wěn)定斷面納入靈敏度分析，調(diào)節(jié)西部最大電源A電廠機(jī)組出力，得出支路和穩(wěn)定斷面靈敏度如表3-3。

由表3-3靈敏度分析可以看出GH1、 GH2和G站主變斷面受A電廠影響較大，若A電廠出力越大，該線路和該站安全性越低。綜述可以看出，“D-E-F-G-H-J”輸電通道，目前輸電壓力最大的是福洛線通道，需在“H-G”通道投入變電站實(shí)現(xiàn)了分流，使“H-G”斷面潮流得到了一定改善。故鑒于該地區(qū)目前變電站建設(shè)情況，制定電網(wǎng)建設(shè)方案：在“H-G”通道投入變電站M、Q。

表3-3 2014年原始電網(wǎng)重載線路和變電站主變靈敏度

3.3 安全性指標(biāo)計(jì)算

將該建設(shè)方案并入原始電網(wǎng)，可以得出在2014年基礎(chǔ)上，新站投運(yùn)后的安全性指標(biāo)。

表3-4 該建設(shè)方案并入原始電網(wǎng)重載線路和變電站主變情況

由表3-4可以得出，將該建設(shè)方案并入原始電網(wǎng)2014年重載線路和變電站主變負(fù)載率都大幅度降低。在計(jì)算安全性指標(biāo)時(shí)，以2014年該地區(qū)電網(wǎng)的結(jié)構(gòu)及參數(shù)為基礎(chǔ)，計(jì)算得到該地區(qū)電網(wǎng)220kV重載線路和主變安全性指標(biāo)。如表3-5所示，可以看出按照上述電網(wǎng)建設(shè)方案，變電站投運(yùn)后線路協(xié)調(diào)因子和變電站協(xié)調(diào)因子都相應(yīng)減小，表明該地區(qū)變電站的空間布局與負(fù)荷分布匹配越好；該地區(qū)電網(wǎng)運(yùn)行的線路潮流更加均衡。

表3-5 2014年該地區(qū)220kV重載線路和主變前后安全性指標(biāo)

4 結(jié)論

本文提出一種基于電網(wǎng)安全性決策的電網(wǎng)建設(shè)優(yōu)化方法，并引入一種電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目的安全性評價(jià)指標(biāo)，對于評價(jià)電網(wǎng)安全穩(wěn)定運(yùn)行較為科學(xué)、全面和合理。以某一地區(qū)電網(wǎng)為例，按本文提出方法對制定電網(wǎng)建設(shè)方案，并校驗(yàn)其合理性。總之，本文提出的理論和用的方法具有科學(xué)性和可操作性，對電網(wǎng)建設(shè)項(xiàng)目排序問題有重要的參考價(jià)值。

參考文獻(xiàn)

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[2] 王綿斌，譚忠富，張麗英，等.市場環(huán)境下電網(wǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)評估的集對分析方法[J].中國電機(jī)工程學(xué)報(bào)，2010，30（19）： 91-98.

[3] 馬博.電網(wǎng)建設(shè)投資評估與優(yōu)化方法應(yīng)用研究[D].北京：華北電力大學(xué)（北京）’ 2010.

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；全程策劃

前言

房地產(chǎn)工程管理全程策劃是以市場調(diào)研、科學(xué)定位為基礎(chǔ)的一項(xiàng)策劃活動。房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目的具體開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)，以特有的主題概念為中心，綜合運(yùn)用各種策劃、管理手段，按照一定的程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃及管理，制定出具體可實(shí)施的方案，同時(shí)根據(jù)策劃目標(biāo)和市場需求的改變對方案及時(shí)調(diào)整，最后以具有可操作性的房地產(chǎn)工程管理全程策劃文本作為結(jié)果。如何在新時(shí)期有效的進(jìn)行房地產(chǎn)工程管理全程策劃，是房地產(chǎn)企業(yè)、策劃公司、設(shè)計(jì)單位急需探討的問題。本文就房地產(chǎn)工程管理全程策劃進(jìn)行相關(guān)探討。

1、房地產(chǎn)工程管理全程策劃的作用

（1）房地產(chǎn)工程管理全程策劃能夠防止并糾正項(xiàng)目運(yùn)作出現(xiàn)的偏差。房地產(chǎn)工程管理全程策劃活動一般在項(xiàng)目開始實(shí)施之前進(jìn)行，其策劃成果要求建立在充分的市場調(diào)研和科學(xué)的市場定位的基礎(chǔ)上，在此基礎(chǔ)上形成的策劃成果對項(xiàng)目開發(fā)具有指導(dǎo)性和預(yù)見性，能夠防止項(xiàng)目決策出現(xiàn)失誤。當(dāng)項(xiàng)目開始實(shí)施以后，房地產(chǎn)工程管理全程策劃作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的參謀和顧問，通過跟蹤項(xiàng)目的實(shí)施過程，能夠及時(shí)糾正項(xiàng)目運(yùn)營過程中出現(xiàn)的偏差，使項(xiàng)目實(shí)施回到正確的軌道上來。

（2）房地產(chǎn)工程管理全程策劃能夠修正房地產(chǎn)企業(yè)的定式思維。房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于從企業(yè)和項(xiàng)目的現(xiàn)實(shí)出發(fā)，按部就班地進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和管理控制。但是房地產(chǎn)工程管理全程策劃活動由于遵循客觀事實(shí)，打破房地產(chǎn)企業(yè)的思維定式，為項(xiàng)目開發(fā)、企業(yè)決策提供與時(shí)俱進(jìn)的思維方式。因此，成功的房地產(chǎn)工程管理全程策劃是房地產(chǎn)企業(yè)、策劃公司、設(shè)計(jì)單位之間多向互動得出的共同思維成果。

（3）房地產(chǎn)工程管理全程策劃能夠有效地整合房地產(chǎn)項(xiàng)目各種資源。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要調(diào)動各種社會資源，由于房地產(chǎn)工程管理全程策劃貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，因此成為房地產(chǎn)企業(yè)、策劃公司、設(shè)計(jì)單位、施工單位、營銷單位，以及物業(yè)管理單位之間的橋梁和紐帶，這種紐帶作用賦予房地產(chǎn)工程管理全程策劃整合項(xiàng)目各種資源的職能。

2、新時(shí)期房地產(chǎn)工程管理全程策劃方法

2.1 創(chuàng)新是關(guān)鍵

房地產(chǎn)工程管理全程策劃創(chuàng)新手段就是要求策劃時(shí)不墨守成規(guī)，要勇于和善于標(biāo)新立異、獨(dú)辟蹊徑，講求策劃方案的獨(dú)特性和原創(chuàng)性。創(chuàng)新是房地產(chǎn)工程管理全程策劃關(guān)鍵因素之一，尤其是在信息化、產(chǎn)品同質(zhì)化的今天，為了不使房地產(chǎn)項(xiàng)目淹沒在鋪天蓋地的廣告中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和策劃必須要有創(chuàng)新。房地產(chǎn)工程管理全程策劃的創(chuàng)新因素應(yīng)該貫穿于市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、廣告營銷等各個(gè)環(huán)節(jié)，在競爭激烈的房地產(chǎn)市場上體現(xiàn)出項(xiàng)目的獨(dú)特個(gè)性。

房地產(chǎn)工程管理全程策劃的創(chuàng)新體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①項(xiàng)目的主題、概念及理念創(chuàng)新；②產(chǎn)品的創(chuàng)新；③營銷手段與方法的創(chuàng)新。比如市中心房地產(chǎn)開發(fā)過熱的時(shí)候，可以樹立居住郊區(qū)化的理念，以優(yōu)美的宜居環(huán)境和便利的交通來吸引購房者。

2.2 客觀選擇是基礎(chǔ)

客觀選擇是指在房地產(chǎn)工程管理全程策劃運(yùn)作的過程中，策劃部門通過各種努力，使主觀意志自覺符合策劃對象的客觀實(shí)際，即要求房地產(chǎn)工程管理全程策劃方案必須實(shí)事求是、量力而行。房地產(chǎn)工程管理全程策劃方案不是策劃人的主觀臆想，任何一個(gè)成功的應(yīng)用案例的背后都隱藏著某種客觀性與必然性。房地產(chǎn)工程管理全程策劃獲得成功的關(guān)鍵是準(zhǔn)確的市場定位，而客觀的、科學(xué)的市場調(diào)查和市場分析是項(xiàng)目準(zhǔn)確定位的基礎(chǔ)。客觀選擇也是房地產(chǎn)工程管理全程策劃重要因素。

客觀選擇環(huán)節(jié)必須注意以下幾點(diǎn)：①必須重視客觀市場的調(diào)研、分析與預(yù)測，提高策劃方案的準(zhǔn)確性和預(yù)見性；②策劃主題概念要有好的產(chǎn)品品質(zhì)，避免炒作之嫌；③策劃觀念、理念既符合實(shí)際又應(yīng)適度超前。房地產(chǎn)工程管理全程策劃理念太超前了不會被市場接受，太保守又要被市場淘汰，因此要把握尺度，恰到好處。

如上世紀(jì)末，以“小型辦公，居家辦公，亦住亦商”為內(nèi)涵的SOHO住宅概念開始出現(xiàn)并獲得巨大成功，主要就是由于 SOHO概念提倡的靈活多功能的空間布局剛好滿足了當(dāng)時(shí)網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)快速普及后人們渴望彈性辦公、居家辦公的潛在市場需求。

2.3 合理定位原則

定位原則就是要求根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，確定企業(yè)經(jīng)營和項(xiàng)目開發(fā)的具體目標(biāo)和方向。房地產(chǎn)市場很大，但房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的人力、物力和財(cái)力均有限，企業(yè)和項(xiàng)目必須準(zhǔn)確定位，集中優(yōu)勢資源才能在激烈的競爭中脫穎而出。房地產(chǎn)工程管理全程策劃的定位原則具有層次性，上一層次的定位決定下一層次的定位，下一層次的定位體現(xiàn)上一層次的定位。定位原則一般可分為3個(gè)層次：①房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營定位，包括企業(yè)的戰(zhàn)略、品牌、文化等；②房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位，包括項(xiàng)目的主題定位、市場定位、目標(biāo)客戶等；③房地產(chǎn)工程管理全程策劃手段的定位。例如，對于小規(guī)模的樓盤，由于其目標(biāo)客戶群比較單一，進(jìn)行大面積、全方位、高強(qiáng)度的廣告推廣可能并不是很合適，一方面是由于小樓盤無法承受太高的營銷成本，另一方面讓多數(shù)大眾接受項(xiàng)目信息也是不必要的，只要能夠?qū)⒃擁?xiàng)目信息傳達(dá)到潛在消費(fèi)群體就可以了，正如某些高端樓盤選擇淡季入市卻能取得較好的效果。又如，現(xiàn)房銷售是一種比較有效的營銷手段，但是對于那些管理不規(guī)范、工程質(zhì)量粗糙的項(xiàng)目而言，現(xiàn)房銷售反而有可能成為不利因素。

著名房地產(chǎn)企業(yè)萬科集團(tuán)曾經(jīng)1995年在武漢開工建設(shè)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——武漢萬科廣場由于定位失誤，導(dǎo)致該項(xiàng)目停工近十年并最終以“炸樓”結(jié)束，2004年開始改為建設(shè)宜居型住宅項(xiàng)目——“香港路8號”，前后損失逾億元。

2.4 可行性是目標(biāo)

房地產(chǎn)工程管理全程策劃的可行性要求策劃方案必須達(dá)到切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果。房地產(chǎn)工程管理全程策劃方案要求具有經(jīng)濟(jì)性和易操作性。貫徹房地產(chǎn)工程管理全程策劃的可行性需要注意以下幾方面：①策劃方案本身是否可行，是否具有可操作的條件和方法；②策劃方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行，盡可能以最小的投入實(shí)現(xiàn)最好的策劃目標(biāo)；③策劃方案的有效性如何，即方案實(shí)施后能達(dá)到怎樣的效果。

3、結(jié)束語

新時(shí)期房地產(chǎn)工程管理全程策劃效果貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過程，其控制成效直接關(guān)系到工程建設(shè)參與各方的經(jīng)濟(jì)效益。其涉及面廣，所需信息量大，因此，在管理的過程中需要合理的安排各個(gè)部分之間的相互關(guān)系。在實(shí)際操作中要結(jié)合工程特點(diǎn)制定完善的工程管理全程策劃策略，明確重點(diǎn)和難點(diǎn)，才能不斷提高房地產(chǎn)工程管理的水平，達(dá)到效益最大化。

參考文獻(xiàn)：

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[3]馬劍. 從業(yè)主角度看房地產(chǎn)工程管理重點(diǎn)[J]. 經(jīng)營管理者，2010，（21）：149.

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【關(guān)鍵詞】建筑策劃；建筑設(shè)計(jì)；重要性；作用

建筑策劃的主要工作為收集建筑項(xiàng)目的客觀信息，對其進(jìn)行整理和分析，并依據(jù)分析的結(jié)果探索建筑設(shè)計(jì)的各種可能性，從而提出既滿足建設(shè)施工需求，又創(chuàng)意十足的策劃方案。建筑策劃需要策劃者具有嚴(yán)謹(jǐn)、務(wù)實(shí)和科學(xué)的態(tài)度，不能只憑借個(gè)人的臆想與經(jīng)驗(yàn)，策劃的過程要開放化和多元化，要讓建筑設(shè)計(jì)體現(xiàn)其獨(dú)有的特色。

1 建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)之間的關(guān)系

建筑策劃和建筑設(shè)計(jì)兩者之間的有著密不可分的前后關(guān)系，建筑策劃既為建筑設(shè)計(jì)提供了思路與方向，又對建筑項(xiàng)目決策和實(shí)施產(chǎn)生著重要的影響。如果建筑策劃的結(jié)論不同，相同建筑項(xiàng)目在空間內(nèi)容和設(shè)計(jì)思想等方面就有有顯著的差別，進(jìn)而會影響到處于建筑環(huán)境中人們的價(jià)值觀念、文化創(chuàng)造、經(jīng)濟(jì)模式變更和使用方式等，這關(guān)系到建筑策劃的存在價(jià)值和社會責(zé)任。建筑策劃的成功需要建筑設(shè)計(jì)的完美來體現(xiàn)。在策劃的過程中，建筑師的頭腦中要將抽象的策劃結(jié)論與實(shí)際的設(shè)計(jì)形象相互對應(yīng)，兩者相互配合進(jìn)行。此時(shí)的設(shè)計(jì)圖紙所體現(xiàn)的只是建筑策劃的初步構(gòu)想與模式，用來檢驗(yàn)建筑策劃結(jié)論與空間構(gòu)想的可行性，因此可以將其稱為“初步策劃方案”。雖然初步策劃方案只是一個(gè)構(gòu)想，并不屬于真正的建筑設(shè)計(jì)，但是其具備建筑設(shè)計(jì)的所有特性，并可由此的得出建筑設(shè)計(jì)的空間形態(tài)。

2 建筑策劃在建筑設(shè)計(jì)中的必要性

建筑策劃既然為城市規(guī)劃建設(shè)與建筑設(shè)計(jì)之間的非常重要的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，就在兩者中擔(dān)負(fù)著承上啟下的重要作用，向上關(guān)系著城市宏觀規(guī)劃中項(xiàng)目的立項(xiàng)，向下關(guān)系著建筑設(shè)計(jì)中的實(shí)施結(jié)果，確保建筑設(shè)計(jì)方案的科學(xué)性與邏輯性。同時(shí)，建筑策劃相對于建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)商與建筑師兩者來說，也是雙方共贏的結(jié)果：對于建筑開發(fā)商而言，建筑規(guī)劃工作可以幫助開發(fā)商正確認(rèn)識其開發(fā)項(xiàng)目未來的規(guī)劃與前景，明確了投資的目標(biāo)，從而更有利于開發(fā)商控制投入的成本以及建設(shè)項(xiàng)目的利益回報(bào)；對于建筑師而言，建筑策劃使建筑師明確了設(shè)計(jì)的要求與方向，避免了因設(shè)計(jì)方案不合乎要求而反復(fù)修改所耗費(fèi)的精力。相對于不同建筑設(shè)計(jì)項(xiàng)目，建筑規(guī)劃所研究的內(nèi)容與需要解決的問題也有明顯的區(qū)別。例如對于社區(qū)建筑的策劃，要側(cè)重于確立社區(qū)的主題、研究戶型的規(guī)模、充分利用土地及提升其空間價(jià)值、控制建設(shè)成本、有效利用建設(shè)資金和注重經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等；對于商業(yè)建筑的策劃，則側(cè)重于研究和分析市場環(huán)境，以及建筑外觀的人文性和結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)性，具體內(nèi)容不但涉及到標(biāo)準(zhǔn)層的設(shè)置、空間利用和分配、柱網(wǎng)選擇、空間的形象和建筑的形體等，并且還要依據(jù)建筑的商業(yè)特點(diǎn)，充分考慮到市場適應(yīng)和應(yīng)變的策劃。由上述內(nèi)容可以得知，如果要想保證建筑設(shè)計(jì)結(jié)果的科學(xué)合理性以及設(shè)計(jì)實(shí)施時(shí)的順利高效，建筑策劃工作的必要性毋庸置疑。

3 建筑策劃在建筑設(shè)計(jì)中的作用

莊惟敏在其著作《建筑策劃導(dǎo)論》中對建筑策劃的作用進(jìn)行了明確的闡述：結(jié)合建筑學(xué)理論研究和現(xiàn)代的科學(xué)技術(shù)，為建筑設(shè)計(jì)的可行性提供有力的支持。為了更好地體現(xiàn)其價(jià)值，建筑策劃在建筑設(shè)計(jì)中的作用主要為三個(gè)方面：引領(lǐng)建筑產(chǎn)品市場導(dǎo)向、張揚(yáng)建筑產(chǎn)品文化傳承和注重建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究。

3.1 引領(lǐng)建筑產(chǎn)品市場導(dǎo)向

建筑策劃要準(zhǔn)確地把握市場的需求，注重對市場的調(diào)查和研究，使建設(shè)項(xiàng)目的策劃獨(dú)具特色，努力做到建筑產(chǎn)品和市場需求向一致，保持策劃形態(tài)的發(fā)展與創(chuàng)新，以利于引領(lǐng)建筑產(chǎn)品的市場導(dǎo)向。以長沙市星沙區(qū)未來?青年城的建筑策劃為例，其策劃文案總分考慮了建設(shè)項(xiàng)目的位置條件、市場的需求和現(xiàn)代的生活模式等諸多因素，將潛在的目標(biāo)客戶定位于首次置業(yè)者與對生活空間要求較高的置業(yè)群體，以“都市T臺上的未來城”為策劃理念對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行演繹，從而使建筑策劃方案廣受好評，獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可。

3.2 張揚(yáng)建筑產(chǎn)品文化傳承

建筑策劃既要注重引領(lǐng)建筑產(chǎn)品市場導(dǎo)向，又要注重張揚(yáng)建筑產(chǎn)品文化傳承，塑造建筑獨(dú)特的思想內(nèi)涵與氣質(zhì)，為建筑注入有表現(xiàn)力的靈魂，其策劃理念的切入點(diǎn)可以是展現(xiàn)建筑的傳統(tǒng)與歷史淵源，也可以表現(xiàn)建筑生活情趣與藝術(shù)氛圍等等。在這些舉措中，明確建筑產(chǎn)品的主題，營造人文化的建筑環(huán)境，尤其是歷史文化傳承的張揚(yáng)，更可以體現(xiàn)建筑產(chǎn)品不僅從功能與結(jié)構(gòu)方面滿足消費(fèi)者的需求，而且從精神享受方面為消費(fèi)者提供了更愉悅舒適的心理體驗(yàn)，滿足了消費(fèi)者對生活品質(zhì)的追求。

建筑產(chǎn)品的主題策劃是概念策劃的核心所在，在建筑開發(fā)中起著提綱挈領(lǐng)的作用，是房地產(chǎn)商和消費(fèi)者之間溝通最為關(guān)注的焦點(diǎn)，是建筑項(xiàng)目的開發(fā)概念與營銷概念中的基礎(chǔ)理念，貫穿于房地產(chǎn)運(yùn)作的全過程。因此，建筑的主題策劃要將思想性與市場性相互統(tǒng)一，使建筑既具有深厚的思想內(nèi)涵，又有轟動的市場效應(yīng)。仍以未來?青年城為例，策劃者從年輕人的實(shí)際需求出發(fā)，為其設(shè)置了不同的休閑場所，如捉謎公園、水世界和活力廣場等，以彰顯建筑的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)格。

3.3 立足建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)研究

雖然建筑設(shè)計(jì)的過程中，設(shè)計(jì)者已經(jīng)綜合考慮和全面衡量了各種因素，但是對于任何建筑設(shè)計(jì)來說，都有著其不可避免的局限性，如對于市場需求更多的是憑借經(jīng)驗(yàn)和調(diào)查，缺乏直觀感受等。因此，在對建筑進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，做好建筑策劃的工作必不可少。如果缺少建筑策劃環(huán)節(jié)的工作，建筑設(shè)計(jì)即為無本之源，建筑產(chǎn)品無法經(jīng)得起市場檢驗(yàn)。建筑策劃要注重建設(shè)項(xiàng)目所要達(dá)到的價(jià)值目標(biāo)，而價(jià)值目標(biāo)需要建筑師認(rèn)真研究和綜合考量項(xiàng)目建設(shè)中各方面的需求后得出。羅伯特?G?赫什伯格曾在其著作《Architectural Programming and Predesign Managet》中將價(jià)值目標(biāo)總結(jié)為8個(gè)方面的價(jià)值因素：安全、經(jīng)濟(jì)、美學(xué)、人文、技術(shù)、時(shí)間、環(huán)境和文化等，這8個(gè)方面的價(jià)值因素涵蓋了建筑中的所有需求，而建筑策劃的工作就是分析和研究這些需求，然后進(jìn)行各方面的綜合衡量與比較分析，最后得出價(jià)值目標(biāo)的主要需求。

4 結(jié)束語

總之，建筑是一項(xiàng)藝術(shù)，有著人文性和時(shí)代性的要求，建筑設(shè)計(jì)師體現(xiàn)這些特性的有效途徑，而建筑策劃則是建筑設(shè)計(jì)中具有舉足輕重地位的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其既是城市整體規(guī)劃建設(shè)和建筑設(shè)計(jì)之間的橋梁，也在建筑設(shè)計(jì)中發(fā)揮著引領(lǐng)市場導(dǎo)向、張揚(yáng)文化傳承和立足設(shè)計(jì)研究的作用。合理有效的建筑策劃可以為建筑營造人文化的居住環(huán)境，提升建筑設(shè)計(jì)的質(zhì)量和建筑的人文價(jià)值，進(jìn)而取得設(shè)計(jì)單位、開發(fā)單位和建設(shè)單位共贏的結(jié)果。

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篇4

以下是為大家準(zhǔn)備的2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文【三篇】，供您借鑒。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文__房地產(chǎn)公司在董事會的領(lǐng)導(dǎo)下,經(jīng)過全體員工的努力,20__年的各項(xiàng)工作取得了豐碩的成果,"__"品牌得到了社會的初步認(rèn)同。總體上說,成績較為喜人。為使公司的各項(xiàng)工作在新的一年里更上一個(gè)臺階,特制定本方案。

一、總體經(jīng)營目標(biāo)

1.完成房地產(chǎn)開發(fā)面積__萬平方米。

2.實(shí)現(xiàn)樓盤銷售額__萬元。

3.完成土地儲備__畝。

二、總體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)

為確保20__年度經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),各部門需要做好如下工作。

(一)完成__項(xiàng)目開發(fā)及后期銷售工作

__項(xiàng)目是省、市的重點(diǎn)工程。市委、市政府對其寄予了殷切的期望。由于該項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益,我們必須高質(zhì)量完成。因此,公司做出如下計(jì)劃。

1.確保一季度__工程全面開工,力爭年內(nèi)基本完成一期建設(shè)任務(wù)

__項(xiàng)目一期工程占地面積為__畝,總投資__億元,建筑面積__萬平方米。建筑物為__商業(yè)廣場裙樓、__大廈裙樓和一棟物流倉庫。

(1)土地征拆工作

春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底調(diào)查,二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋拆遷,三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國土儲備中心土地和集體土地的征收工作。

(2)工程合同及開工

一月份簽訂招投標(biāo)合同,工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并簽訂施工合同,確定監(jiān)理企業(yè)并簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。

(3)報(bào)建工作

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批,跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。一月份完成方案圖的設(shè)計(jì),二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過程中,工程部應(yīng)善于協(xié)調(diào)與相關(guān)部門的關(guān)系,不得因報(bào)建拖延而影響工程如期開工。

2.全面啟動細(xì)化__項(xiàng)目招商工作

招商工作是__建成后運(yùn)營的重要基礎(chǔ)。該工作開展得順利與否,也直接影響企業(yè)的樓盤銷售。因此,在新的一年必須實(shí)現(xiàn)招商__戶。

(二)加快__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的施工速度

協(xié)調(diào)與施工單位的關(guān)系,加快__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的施工速度,確保__項(xiàng)目的一期工程、__項(xiàng)目的二期工程在4月底前完成竣工驗(yàn)收。

(三)完成__項(xiàng)目、__項(xiàng)目的銷售工作

__項(xiàng)目、__項(xiàng)目已全部竣工完成,為了迅速實(shí)現(xiàn)資金回流,結(jié)合項(xiàng)目所處地段及同類項(xiàng)目的價(jià)格,可以考慮采取適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠措施,提高成交量。今年的目標(biāo)銷售額為__萬元,銷售率達(dá)到__%。

(四)參加土地招標(biāo)

項(xiàng)目開發(fā)部要根據(jù)公司的實(shí)際情況,積極參與土地的招投標(biāo)工作,確保企業(yè)土地儲備達(dá)到__畝以上。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文隨著企業(yè)之間競爭態(tài)勢的發(fā)展，企業(yè)的市場觀念發(fā)生了巨大的變化，已經(jīng)有越來越多的企業(yè)放棄了以往站在自身的立場上，為生產(chǎn)而生產(chǎn)的導(dǎo)向，開始以市場和消費(fèi)者的需求為產(chǎn)品生產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)，并且在銷售活動中，也正在放棄具有"強(qiáng)銷"色彩的推銷觀念，轉(zhuǎn)而根據(jù)市場需求和市場需求的變化進(jìn)行市場營銷活動。

企業(yè)的廣告活動原來只擔(dān)負(fù)站在企業(yè)立場上向消費(fèi)者推銷產(chǎn)品的任務(wù)，成為企業(yè)推銷觀念的翻版。而策劃觀念的引入，則使市場和消費(fèi)者受到了高度重視，市場分析、消費(fèi)行為分析、產(chǎn)品分析、競爭對手分析成為廣告決策的前提，從而順應(yīng)了企業(yè)從推銷導(dǎo)向向營銷導(dǎo)向的變化。

在房地產(chǎn)行業(yè)，廣告策劃不僅要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況、而且要考慮地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周圍的市場情況和區(qū)位情況。房地產(chǎn)策劃是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)，缺一不可，密切聯(lián)系，有機(jī)統(tǒng)一。同時(shí)它的理念、創(chuàng)意、手段應(yīng)著重表現(xiàn)為超前、預(yù)見性。在市場調(diào)研階段，要預(yù)見到幾年后房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場情況;在投資分析階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本、售價(jià)、資金流量的走向;在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在小區(qū)規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢;在營銷推廣階段，要弄清當(dāng)時(shí)的市場狀況，并在銷售價(jià)格、推廣時(shí)間、樓盤包裝、廣告等方面要有超前的眼光。

另外，房地產(chǎn)策劃要適應(yīng)市場的需求，吻合市場的需要。一是房地產(chǎn)策劃自始至終要以市場為主導(dǎo);二是房地產(chǎn)策劃要隨市場的變化而變化;三是房地產(chǎn)策劃要造就市場、創(chuàng)造市場。它的策劃要比較和選擇多種方案。房地產(chǎn)策劃方案不是一成不變的，應(yīng)在保持一定穩(wěn)定性的同時(shí)，根據(jù)其市場環(huán)境的變化，不斷對策劃方案進(jìn)行調(diào)整和變動，以保證策劃方案對現(xiàn)實(shí)的適應(yīng)狀態(tài)。

房地產(chǎn)策劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)中自始至終貫穿一起，為項(xiàng)目開發(fā)成功保駕護(hù)航。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)要完成一個(gè)項(xiàng)目周期，需要經(jīng)過市場調(diào)研、項(xiàng)目選址、投資研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷推廣、物業(yè)服務(wù)等一系列過程，房地產(chǎn)策劃參與項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)，通過概念設(shè)計(jì)及各種策劃手段，使開發(fā)的商品房適銷對路，占領(lǐng)市場。

目前，一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)策劃的思想活躍、理論豐富，這些都給房地產(chǎn)企業(yè)以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產(chǎn)企業(yè)出謀劃策，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。基于此，我們小組對選出的三篇房地產(chǎn)策劃書進(jìn)行了如下分析：

案例：《天河花園》

1、市場分析

1.1、區(qū)域市場分析

天河區(qū)位于廣州市東部，東與黃埔區(qū)相連，南瀕珠江，西南接?xùn)|山區(qū)、北連白云區(qū)。總面積147.77平方公里，人口41.8萬人。天河區(qū)交通四通八達(dá)，是廣州市連接珠江三角洲及粵北粵東地區(qū)的要通。全區(qū)有中山大道，黃埔大道等63條主要干道，廣深高速公路共穿東西，廣州火車東站和地鐵號線天河終點(diǎn)位于區(qū)內(nèi)。天河區(qū)是廣州的科研高教區(qū)，有超過22所大專院校，34間科研院所，15所中學(xué)、1所職中、61所小學(xué)、95所幼兒園。區(qū)內(nèi)社會保障事業(yè)發(fā)展較快。

由于城市中心東移，天河區(qū)作為新興區(qū)域，也就成為了廣州市商品樓集中地。天河區(qū)樓盤分布相對集中，主要分布在以天河北、員村、天汕路、東圃為中心的集中區(qū)域。

1.2、定向市場分析

員村位于天河區(qū)南部，毗鄰天河公園和天河區(qū)政府，地理位置優(yōu)越。附近工廠較多，居民較為密集，消費(fèi)群體以工薪階層為主。隨著多年發(fā)展，該外來人口越來越多，逐漸發(fā)展成了外來人口聚居地，由于天河區(qū)政府的搬遷和落成，使該區(qū)的環(huán)境和市政設(shè)施得到了逐步的完善和健全，加速了區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，吸引不少在城東工作的人士在此置業(yè)安居。

1.3、項(xiàng)目分析

1、項(xiàng)目名稱：海景中心

2、項(xiàng)目規(guī)模：由2幢28層組成

3、推售情況：現(xiàn)推都景軒，海都軒的7～28層

4、宣傳主題：只交一成，即做業(yè)主

5、價(jià)格：4076～5598元/m2，均價(jià)4708元/m2

6、裝修標(biāo)準(zhǔn)：一級一類裝修(高級錦磚地面，雙面豪華門，全景落地玻璃門)

7、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

1、本項(xiàng)目由海景公司開發(fā)，發(fā)展商實(shí)力雄厚，能給買家充足的信心。

2、位于廣州新城市中軸線，發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

3、地處交通主干道黃埔大道和華南大道交匯點(diǎn)，交通十分便利;

4、項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。

5、社區(qū)配套設(shè)施較完善，有學(xué)校、醫(yī)院、市場、天河公園、_場等;

(2)劣勢分析

1、珠江新城配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展尚須時(shí)日。

2、競爭對手的廣告宣傳及促銷活動皆比本案強(qiáng)，形象已經(jīng)廣為人知。

3、項(xiàng)目三面被樓宇包圍，景觀被遮擋了一大部分。

4、外來人員多，治安問題多，影響買家心理;

1.4、競爭對手資料分析

對手一

1、項(xiàng)目名稱：僑穎苑

2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢12層及一幢9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C棟C1～C4梯的3～12層，B2棟的2～12層

4、宣傳主題：新天河、新市民、新文化

5、價(jià)格：4481～5145元/m2，均價(jià)4655元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤已為現(xiàn)樓，可即買即入住，易于吸引買家入住;

②價(jià)格較同區(qū)域其他樓盤為低，有競爭優(yōu)勢;

③位于內(nèi)街，可避免主干道噪音及空氣污染影響，但亦可方便出入主干道，屬旺中帶靜，有一定的升值潛力;

⑵劣勢分析

①周邊外來人口較多，人流復(fù)雜，治安環(huán)境較差，影響買家購買心理;

②樓盤周圍環(huán)境欠佳，影響樓盤檔次;

③戶型設(shè)計(jì)一般，凸柱位較多，影響使用率;

對手二

1、項(xiàng)目名稱：紫林居

2、項(xiàng)目規(guī)模：由3幢連體9層組成

3、推售情況：現(xiàn)推C—H座的3～9層

4、宣傳主題：品味家在公園旁的舒適與休閑

5、價(jià)格：4511～6208元/m2，均價(jià)5320元/m2

6、優(yōu)劣勢分析

⑴優(yōu)勢分析

①該樓盤是員村一帶為數(shù)不多的小區(qū)樓盤，且內(nèi)部環(huán)境優(yōu)美，易于吸引買家購買;②鄰近交通主干道黃埔大道，交通異常便利;

③該樓盤緊靠天河新區(qū)府，天河公園近在咫尺，對樓盤檔次的提升有莫大的幫助;⑵劣勢分析

①該樓盤部分單位靠近馬路，受噪音影響大，空氣污染大，影響銷售;

②周邊外來人員多，且時(shí)常有治安事件發(fā)生，影響買家入住信心;

③戶型設(shè)計(jì)上有一定的不足，有凸柱現(xiàn)象;

1.5、項(xiàng)目周邊配套狀況

1、社區(qū)配套

①大學(xué)：暨南大學(xué)、華師大、民族學(xué)院、廣州市環(huán)境保護(hù)學(xué)校

②中學(xué)：四十四中學(xué)、華師大附中、天華中學(xué)

③小學(xué)：昌樂小學(xué)

④銀行：中國建設(shè)銀行

⑤康體：天河體育中心、羽毛球館

1.6、項(xiàng)目企劃思路

由于項(xiàng)目為廣電成熟生活區(qū)物業(yè)，有優(yōu)良的先天條件。區(qū)域的外部條件劣勢較為明顯，做好項(xiàng)目的銷售企劃工作，是項(xiàng)目能否取得成功重點(diǎn)。我們得企劃思路：

1、充分利用先天優(yōu)越的交通環(huán)境

項(xiàng)目的交通環(huán)境較為優(yōu)越，故可利用具備的先天優(yōu)越的條件來諦造一個(gè)"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"，塑造獨(dú)特的品牌形象。

2、把握市場需求，迎合買家心理

隨著房地產(chǎn)市場由賣方市場轉(zhuǎn)為買方市場后，供方面臨的嚴(yán)峻問題就是，產(chǎn)品的消費(fèi)是否迎合客戶的需求。

3、營造現(xiàn)場舒適環(huán)境，引起客戶購買沖動

在吸引大量客流后，現(xiàn)場環(huán)境的好壞便是銷售能否成功的關(guān)健。項(xiàng)目應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林綠化、接待中心、等方面營造舒適的內(nèi)部環(huán)境。

4、體現(xiàn)"以人為本"的經(jīng)營理念

面對多元化的目標(biāo)客戶，我們必須抓住人的特點(diǎn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)更加"人性化"。2、項(xiàng)目市場定位

2.1市場定位

員村附近的樓盤可謂良莠不齊，檔次不一，而且價(jià)格相差懸殊，可以說"一路之隔，樓價(jià)翻一番"。所以，本項(xiàng)目的區(qū)域劃歸應(yīng)與珠江新城——未來新城市社區(qū)緊密掛鉤，淡化員村區(qū)域概念才是本項(xiàng)目獲勝的前提。結(jié)合區(qū)域市場情況和自身特點(diǎn)，敝司建議塑造獨(dú)特的品牌形象

——-"天河中心區(qū)宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市場，進(jìn)而突破市場，形成本區(qū)域的熱點(diǎn)，當(dāng)然，要達(dá)到這樣的目標(biāo)，必須需要合適的規(guī)劃及硬件配合。在下述項(xiàng)目建議中會逐一闡述。

2.2、項(xiàng)目形象定位

在項(xiàng)目形象定位上應(yīng)揚(yáng)長避短，抓住市民向住環(huán)境好的綠化小區(qū)的心態(tài)，帶給客戶一種"既享有成熟小區(qū)環(huán)境，又座擁未來新城中心"的雙重"抵買"價(jià)值。初步提供以下項(xiàng)目形象定位供貴司參考：廣州新城市中心區(qū)?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通過上述的形象定位，給本案賦予現(xiàn)代高質(zhì)素生活的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，使項(xiàng)目從低沉的環(huán)境氣氛中擺脫出來，從而體現(xiàn)項(xiàng)目內(nèi)外環(huán)境的優(yōu)越。

2021房地產(chǎn)銷售工作計(jì)劃范文一、加強(qiáng)自身業(yè)務(wù)能力訓(xùn)練。在20__年的房產(chǎn)銷售工作中，我將加強(qiáng)自己在專業(yè)技能上的訓(xùn)練，為實(shí)現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基矗進(jìn)行銷售技巧為主的技能培訓(xùn)，全面提高自身的專業(yè)素質(zhì)。確保自己在20__年的銷售工作中始終保持高昂的斗志、團(tuán)結(jié)積極的工作熱情。

二、密切關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及政策走向。在新的一年中，我將仔細(xì)研究國內(nèi)及本地房地產(chǎn)市場的變化，為銷售策略決策提供依據(jù)。目前政府已經(jīng)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)市場的一系列政策，對20__年的市場到底會造成多大的影響，政府是否還會繼續(xù)出臺調(diào)控政策，應(yīng)該如何應(yīng)對以確保實(shí)現(xiàn)20__年的銷售任務(wù)，是我必須關(guān)注和加以研究的工作。

三、分析可售產(chǎn)品，制定銷售計(jì)劃、目標(biāo)及執(zhí)行方案。我在20__年的房。產(chǎn)銷售工作重點(diǎn)是___公寓，我將仔細(xì)分析可售產(chǎn)品的特性，挖掘產(chǎn)品賣點(diǎn)，結(jié)合對市場同類產(chǎn)品的研究，為不同的產(chǎn)品分別制定科學(xué)合理的銷售計(jì)劃和任務(wù)目標(biāo)及詳細(xì)的執(zhí)行方案。

四、針對不同的銷售產(chǎn)品，確定不同的目標(biāo)客戶群，研究實(shí)施切實(shí)有效的銷售方法。我將結(jié)合20__年的銷售經(jīng)驗(yàn)及對可售產(chǎn)品的了解，仔細(xì)分析找出有效的目標(biāo)客戶群。我將通過對工作中的數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，以總結(jié)歸納出完善高效的銷售方法。

五、貫徹落實(shí)集團(tuán)要求，力保銷售任務(wù)_達(dá)成。我將按計(jì)劃認(rèn)真執(zhí)行銷售方案，根據(jù)銷售情況及市場變化及時(shí)調(diào)整銷售計(jì)劃，修正銷售執(zhí)行方案。定期對階段性銷售工作進(jìn)行總結(jié)，對于突然變化的市場情況，做好預(yù)案，全力確保完成銷售任務(wù)。

篇5

自參加工作以來，本人參建多項(xiàng)房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理，在實(shí)際工作中，我始終保持認(rèn)真負(fù)責(zé)、嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，虛心學(xué)習(xí)努力工作，不斷加強(qiáng)理論知識，提高專業(yè)水平，經(jīng)過6年的鍛煉，已經(jīng)成長為房產(chǎn)前期開發(fā)工程管理技術(shù)骨干。

2012~2014年期間，我學(xué)校畢業(yè)后既入職新疆北新投資建設(shè)有限公司下屬重慶蘊(yùn)豐建設(shè)工程有限公司，主要負(fù)責(zé)重慶北·御龍灣城市綜合體開發(fā)管理協(xié)調(diào)工作，在現(xiàn)場管理中，因城市綜合體項(xiàng)目尚未步入全面建設(shè)，我首先對整個(gè)項(xiàng)目地段進(jìn)行了熟悉了解，隨同領(lǐng)導(dǎo)多次對項(xiàng)目地塊進(jìn)行了實(shí)地勘察研究學(xué)習(xí)，對區(qū)域邊線、區(qū)域內(nèi)地勢地貌、水文特點(diǎn)等有了深入了解，對前期的整體項(xiàng)目策劃方案進(jìn)行了仔細(xì)閱讀學(xué)習(xí)，并報(bào)名參加了房地產(chǎn)策劃師考試，順利取得房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格證書；另一方面，我還負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期圍墻砌筑及地塊內(nèi)建筑拆遷工作，能夠按照公司計(jì)劃及時(shí)完成拆遷及圍墻砌筑。同時(shí)在工作之余對房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行深入了解，學(xué)到了有個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)、法律法規(guī)、開發(fā)流程、營銷策劃、后期管理等各個(gè)方面的知識。

2014年4月，因工作原因我由重慶蘊(yùn)豐建設(shè)工程有限公司調(diào)動至新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并工作至今，負(fù)責(zé)“北新集團(tuán)大廈”項(xiàng)目及“北新雅居小區(qū)”項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃施工報(bào)建、市政配套辦理、外圍關(guān)系對接及各部門工作配合等前期工作。

2014年完成規(guī)劃施工報(bào)建：取得“北新集團(tuán)大廈項(xiàng)目”建設(shè)用地規(guī)劃許可證、紅藍(lán)線圖、建設(shè)用地批準(zhǔn)書等重要規(guī)劃類證書，提前完成人防圖紙審查、施工藍(lán)圖審查工作并取得審圖合格證，同時(shí)完成施工、監(jiān)理單位招標(biāo)；施工、監(jiān)理合同備案；質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督備案等重要節(jié)點(diǎn)工作，市政配套辦理完成項(xiàng)目臨時(shí)用水用電對接，完成項(xiàng)目門牌號碼辦理等工作。

   2015年完成北新雅居項(xiàng)目拿地前期工作：取得區(qū)長和管委會領(lǐng)導(dǎo)的批示意見，按照市委要求實(shí)現(xiàn)土地掛牌，辦理了《關(guān)于新疆北新蘊(yùn)豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北新總部基地生活配套項(xiàng)目備案的批復(fù)》；完成了項(xiàng)目競買保證金的繳納工作和相關(guān)掛牌資料的提交。

北新大廈項(xiàng)目前期工作方面，取得了《建設(shè)工程施工許可證》（正本），并完成了除1263萬元城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和供熱配套費(fèi)依據(jù)綠色建筑優(yōu)惠政策按照保函形式支付以外的勞保統(tǒng)籌費(fèi)、墻改基金、散裝水泥專項(xiàng)基金的繳納工作。取得了建筑物標(biāo)準(zhǔn)化命名的批復(fù)，取得項(xiàng)目名稱和門牌號證明的批復(fù)。完成了項(xiàng)目測繪報(bào)告的修改、定稿與審核；完成了外裝施工圖網(wǎng)上申報(bào)、專家意見回復(fù)和《施工圖審圖合格證》的辦理。；完成了商業(yè)街資料的申報(bào)，并進(jìn)一步與建工師發(fā)改委和商務(wù)局溝通洽談，取得項(xiàng)目在建工師層面上的宣傳、推廣及優(yōu)惠政策的及時(shí)對接溝通；完成樓盤審核、鑰匙盤資料修改、項(xiàng)目信息備案和預(yù)售許可申報(bào)、審批，取得了《商品房預(yù)售許可證》；辦理完成了《防雷設(shè)計(jì)核準(zhǔn)書》。

2016年完成“北新大廈”臨時(shí)用地”延期審批工作；完成夜景亮化”設(shè)計(jì)方案審批；完成公共部分裝修（內(nèi)裝）施工圖設(shè)計(jì)審查、公共部分裝修（內(nèi)裝）消防設(shè)計(jì)審核；協(xié)調(diào)各類施工檢測和竣工驗(yàn)收工作，保證了“北新大廈”項(xiàng)目順利完成竣工驗(yàn)收。

“北新雅居項(xiàng)目”前期工作方面，完成申請納入“2017年度烏魯木齊市和開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目”；辦理完成“用地規(guī)劃條件”和1:500測繪地形圖辦理地塊土地手續(xù)、”地塊“評估“工作；辦理“建筑物命名”和“門牌號證明”；協(xié)調(diào)搭設(shè)臨時(shí)施工圍擋工作。

篇6

金融市場的變化對項(xiàng)目融資造成的風(fēng)險(xiǎn)。在BT模式中，項(xiàng)目投資總額的25%～30%由項(xiàng)目投資建設(shè)方自行出資，其余的70%～75%由項(xiàng)目公司通過各種渠道融資籌集。目前，BT項(xiàng)目公司廣泛采用的是向金融機(jī)構(gòu)貸款的債務(wù)融資模式，貸款年限一般為3～8年，因此對金融市場上的利率變動較為敏感，如果涉及海外投資項(xiàng)目，受匯率影響也將十分明顯。在BT項(xiàng)目實(shí)施過程中，如果借貸雙方采用固定利率，利率下降項(xiàng)目投資建設(shè)方將承擔(dān)利息損失。如果采用浮動利率，利率上升會將會增加借款人即項(xiàng)目投資建設(shè)方的利息負(fù)擔(dān)，為此付出更高的利息代價(jià)，使其資金回報(bào)與預(yù)期產(chǎn)生偏差，嚴(yán)重時(shí)將會導(dǎo)致其不能如期還款而發(fā)生違約行為；反之，利率下降，將會增加項(xiàng)目投資建設(shè)方的機(jī)會成本，使其獲取利息差額的收益。從BT項(xiàng)目的資金構(gòu)成來看，大部分資金（約占投資總額的70%～75%）是通過向金融機(jī)構(gòu)貸款獲得的，如果由于銀行政策變化、銀根縮緊等原因造成預(yù)期的貸款無法按時(shí)足額發(fā)放，將會造成項(xiàng)目現(xiàn)金流短缺，嚴(yán)重時(shí)將會導(dǎo)致項(xiàng)目停工，投資建設(shè)方將會為此承擔(dān)違約責(zé)任。

項(xiàng)目投資方資金狀況對項(xiàng)目融資造成的風(fēng)險(xiǎn)。由于BT模式的相關(guān)法律法規(guī)尚未健全，項(xiàng)目資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸屬尚未明確，導(dǎo)致項(xiàng)目行政審批程序復(fù)雜、貸款手續(xù)繁瑣、擔(dān)保條件多變，使投資建設(shè)方融資成本上升，融資風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，融資方式的選擇對融資效率的影響也非常大，目前，我國BT項(xiàng)目大多采用向金融機(jī)構(gòu)貸款的債務(wù)融資模式，融資渠道比較單一，一旦國家政策發(fā)生變化或者金融機(jī)構(gòu)自身出現(xiàn)問題，項(xiàng)目的資金來源將被切斷，項(xiàng)目面臨停工風(fēng)險(xiǎn)。投資方資金周轉(zhuǎn)率的高低將對融資風(fēng)險(xiǎn)的大小產(chǎn)生直接影響，由于投資方有可能同時(shí)承擔(dān)多個(gè)BT項(xiàng)目，這就要求其通過資金集中管理和企業(yè)內(nèi)部拆解等各種手段不斷提高自身資金周轉(zhuǎn)率，保證資金鏈的暢通，確保各個(gè)項(xiàng)目順利進(jìn)行，從而將融資風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

融資方式的確定要合理。將項(xiàng)目公司作為融資主體，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求本著降低融資成本、本息還款有保障的原則選擇科學(xué)合理的融資方式，制定切實(shí)可行的融資方案。目前，采用較多的融資方式有銀行貸款、信托資金和資產(chǎn)證券化等。

銀行貸款融資主要是項(xiàng)目公司向銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款來獲得除資本金外的項(xiàng)目建設(shè)所需資金，由于BT項(xiàng)目建設(shè)周期較長，加之金融市場利率波動較為頻繁，一般情況下應(yīng)采用浮動利率的方式進(jìn)行貸款，并在BT項(xiàng)目公司與BT項(xiàng)目發(fā)起人簽訂的項(xiàng)目回購合同中予以明確。

信托資金是委托人將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司按委托人的意愿和雙方的約定，通過實(shí)施信托計(jì)劃來進(jìn)行融資。對于具有穩(wěn)定預(yù)期收益的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，此種融資方式在融資期限、融資成本和風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避上具有較高的靈活性。

資產(chǎn)證券化是發(fā)起人將缺乏流動性但能在未來產(chǎn)生較高或穩(wěn)定收益的資產(chǎn)，出售給具有特殊目的載體，通過結(jié)構(gòu)調(diào)整，分離整合資產(chǎn)的收益與風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)資產(chǎn)的信用，轉(zhuǎn)化成可自由流動的證券，并將其出售給投資者以實(shí)現(xiàn)融資。運(yùn)用BT模式的項(xiàng)目，一般為非經(jīng)營性的公共基礎(chǔ)設(shè)施，其建設(shè)資金一般由政府的財(cái)政預(yù)算支出作為擔(dān)保，或者由政府指定的相關(guān)機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，回購款較為穩(wěn)定。BT項(xiàng)目投資建設(shè)方可以將BT項(xiàng)目回購款按其利率、期限和類型加以清理、估算和審核，組建一個(gè)資產(chǎn)池，將其出售給以經(jīng)營資產(chǎn)證券化為唯一目的的特殊載體，進(jìn)行證券化資產(chǎn)的“銷售”，實(shí)現(xiàn)融資。

資金周轉(zhuǎn)能力要高效。一是從投資方層面，要加大資金集中管理力度，全部資金由公司統(tǒng)一調(diào)度、管理和運(yùn)用，從而實(shí)現(xiàn)整個(gè)公司內(nèi)的資金資源整合與宏觀調(diào)配，提高資金使用效率，降低金融風(fēng)險(xiǎn)；要加強(qiáng)現(xiàn)金流入流出全過程預(yù)算控制，做好資金預(yù)算執(zhí)行情況分析、監(jiān)督與考核，跟蹤監(jiān)測現(xiàn)金流量增減變動情況，以便于科學(xué)合理地調(diào)配資金。

二是從項(xiàng)目公司層面來要求，要專設(shè)項(xiàng)目資金管理機(jī)構(gòu)，明確責(zé)任人，健全監(jiān)督管理體系，制定好資金投入計(jì)劃和使用方案，定期監(jiān)督檢查，采取有效措施保證資金及時(shí)足額到位，防止由于資金籌劃不到位而造成項(xiàng)目建設(shè)資金鏈中斷；要按照相關(guān)規(guī)定管理和使用項(xiàng)目建設(shè)資金，做到專款專用，專戶存儲；要按照工程進(jìn)度，及時(shí)支付工程款，按照規(guī)定期限及時(shí)辦理工程結(jié)算，不得無故拖欠工程款，不得擠占挪用建設(shè)資金。

建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的合法合規(guī)性主要包括項(xiàng)目的依法立項(xiàng)、工程項(xiàng)目用地的審批、初步設(shè)計(jì)方案的批準(zhǔn)、項(xiàng)目運(yùn)作模式的批復(fù)、環(huán)境評價(jià)、壓覆礦床和工程地質(zhì)災(zāi)害評價(jià)、地震評價(jià)、文物評價(jià)等環(huán)節(jié)，每一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會導(dǎo)致項(xiàng)目中斷甚至停止，從而給投資建設(shè)方造成巨大損失。導(dǎo)致項(xiàng)目合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素就是上述環(huán)節(jié)中涉及到的事項(xiàng)是否已經(jīng)確定，并附有批復(fù)文件。

成本超支風(fēng)險(xiǎn)。對項(xiàng)目建設(shè)成本產(chǎn)生影響的主要因素有原材料價(jià)格的上漲、勞動力成本的增加、項(xiàng)目的征地拆遷、設(shè)計(jì)方案的變更、施工管理水平、不可抗力等。對于投資建設(shè)方來講，如果項(xiàng)目建設(shè)成本超支，將會增加其資金投入，降低其投資收益率，增加其再融資的壓力。因此，成本超支風(fēng)險(xiǎn)的控制顯得尤為重要。

技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。造成技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有項(xiàng)目工程復(fù)雜程度、工程區(qū)域地質(zhì)條件以及勘察設(shè)計(jì)水平的高低、原材料質(zhì)量的好壞、施工方案的優(yōu)劣、管理能力的強(qiáng)弱等。在BT模式中，如果BT工程的技術(shù)質(zhì)量不能達(dá)到回購協(xié)議中約定的標(biāo)準(zhǔn)，BT項(xiàng)目發(fā)起人將只對工程進(jìn)行部分回購甚至不予回購，從而導(dǎo)致投資建設(shè)方不能足額回收資金甚至無法收回投資，加之質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)無法轉(zhuǎn)移或分散，只能由投資建設(shè)方承擔(dān)，因此，項(xiàng)目技術(shù)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)對投資建設(shè)方造成的損失最大。

工程延期風(fēng)險(xiǎn)。在BT模式中，項(xiàng)目公司不具備征地拆遷的資格和條件，很難控制拆遷進(jìn)度，進(jìn)而影響施工進(jìn)度；設(shè)計(jì)方案的變更將直接打亂原有工程進(jìn)度的安排，項(xiàng)目公司的融資能力將決定工程建設(shè)資金是否能投放到位，施工管理水平的高低將決定工程是否能按期完工，進(jìn)而影響到工程進(jìn)度。工程延期將直接導(dǎo)致項(xiàng)目成本的增加，致使項(xiàng)目不能按期回購，對投資建設(shè)方的經(jīng)濟(jì)收益帶來極大損失。

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

項(xiàng)目前期準(zhǔn)備要充分。一是項(xiàng)目的規(guī)劃應(yīng)該得到國家或者地方政府的批復(fù)，具有合法、合規(guī)性；項(xiàng)目工程用地、環(huán)境評價(jià)、壓覆礦床和工程地質(zhì)災(zāi)害評價(jià)、地震評價(jià)、文物評價(jià)等已獲得政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，并有相關(guān)批復(fù)文件。二是項(xiàng)目投資建設(shè)方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際編制完善的投資項(xiàng)目策劃方案，就投資項(xiàng)目建設(shè)的征地拆遷、制度建設(shè)、管理體系、安全質(zhì)量保障、交竣工驗(yàn)收、應(yīng)急機(jī)制等進(jìn)行系統(tǒng)的策劃，并建立相應(yīng)的實(shí)施保障措施。三是要根據(jù)工程特點(diǎn)編制施工組織設(shè)計(jì)、施工方案，按程序報(bào)有關(guān)方審批，并嚴(yán)格按批復(fù)后的方案執(zhí)行，對危險(xiǎn)性較大的分部分項(xiàng)工程必須編制專項(xiàng)方案，按要求進(jìn)行評審，并嚴(yán)格執(zhí)行。

施工招投標(biāo)要規(guī)范。項(xiàng)目公司按照國家有關(guān)規(guī)定，根據(jù)地方政策規(guī)定或項(xiàng)目發(fā)起人的招標(biāo)文件要求，選擇的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工承包商等要具備與項(xiàng)目建設(shè)相符的資質(zhì)等級，不需要以招投標(biāo)形式選取施工單位的可由項(xiàng)目投資建設(shè)方直接指定，但指定的施工承包商亦應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)等級，堅(jiān)決杜絕“非法中介”現(xiàn)象發(fā)生。確定的監(jiān)理單位要與被監(jiān)理工程的施工單位以及建筑材料、建設(shè)構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位沒有隸屬關(guān)系或其他利害關(guān)系，確保監(jiān)理工作的科學(xué)性、獨(dú)立性和公正性。同時(shí)，要加強(qiáng)對承包商履約過程的嚴(yán)格管控，建立健全監(jiān)督檢查機(jī)制，全面自查自糾工程承包過程中的違規(guī)違紀(jì)問題，強(qiáng)力清退不合格承包商，嚴(yán)禁違法分包、杜絕轉(zhuǎn)包，不得以包代管、包而不管，確保工程成本和施工生產(chǎn)始終處于受控狀態(tài)。

征地拆遷主體要明確。一般由項(xiàng)目發(fā)起人即政府來負(fù)責(zé)征地拆遷工作，由投資建設(shè)方負(fù)擔(dān)征地拆遷所需費(fèi)用，并一次性支付給項(xiàng)目發(fā)起人包干使用，并納入投資成本，計(jì)算利息與投資回報(bào)。為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，征地拆遷費(fèi)用也可不納入BT項(xiàng)目投資總額，由項(xiàng)目發(fā)起人負(fù)責(zé)并承擔(dān)費(fèi)用。

協(xié)調(diào)溝通機(jī)制要暢通。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，形成了以經(jīng)濟(jì)合同為紐帶，以甲方、承包商和監(jiān)理為主體的三元管理體制，盡管三者有著一致的建設(shè)目標(biāo)，但每個(gè)主體都有各自的利益訴求，作為甲方的項(xiàng)目公司要做好協(xié)調(diào)溝通，解決矛盾，創(chuàng)造融洽的工作氛圍，確保工程建設(shè)順利進(jìn)行。同時(shí)，項(xiàng)目投資建設(shè)方及項(xiàng)目公司也應(yīng)加大與項(xiàng)目發(fā)起人的協(xié)調(diào)力度，督促其落實(shí)已承諾和達(dá)成協(xié)議的各種優(yōu)惠條件及政策，督促其完成應(yīng)承擔(dān)的各項(xiàng)工作，為項(xiàng)目正常建設(shè)提供有利條件。

工程質(zhì)量控制要嚴(yán)格。堅(jiān)持“質(zhì)量零缺陷，管理零起點(diǎn)”的理念，以合同為基礎(chǔ)，加強(qiáng)原材料、工程設(shè)備等物質(zhì)資源質(zhì)量的控制；加強(qiáng)施工及安裝生產(chǎn)過程質(zhì)量控制，嚴(yán)格工序驗(yàn)收，實(shí)行自檢、互檢、交接檢制度；加強(qiáng)單項(xiàng)工程、階段性工程和關(guān)鍵性工程成品質(zhì)量控制與驗(yàn)收；要為監(jiān)理單位創(chuàng)造良好的工作氛圍，不得影響其監(jiān)督管理職能，充分發(fā)揮監(jiān)理單位的作用，要求其按照法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)理，并對建設(shè)工程安全生產(chǎn)承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。

工程成本控制要高效。工程成本控制應(yīng)以回購協(xié)議為核心，通過優(yōu)化工程設(shè)計(jì)和施工方案以及科學(xué)合理分配人力資源來控制施工成本，爭取回購基數(shù)與投資總額之間的差額利潤。

同時(shí)，建設(shè)期風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)責(zé)權(quán)要明晰，對于原材料價(jià)格上漲、勞動力成本增加、利率變化、征地拆遷標(biāo)準(zhǔn)變化等導(dǎo)致的成本增加，應(yīng)制定相應(yīng)的調(diào)差條款；施工條件變化、設(shè)計(jì)變更引起的投入增加必須得到合理的補(bǔ)償；對于不可抗力風(fēng)險(xiǎn)，合同中應(yīng)有明確有效的規(guī)避方式。

工程進(jìn)度控制要超前。一是編制施工進(jìn)度計(jì)劃，根據(jù)工程項(xiàng)目各階段的工作內(nèi)容、工作程序、持續(xù)時(shí)間和銜接關(guān)系編制合理的工程進(jìn)度控制方案，確定進(jìn)度控制的關(guān)鍵點(diǎn)和難點(diǎn)。二是做好進(jìn)度計(jì)劃的監(jiān)督和管理，在方案的實(shí)施過程中，定期檢查實(shí)際進(jìn)度是否按計(jì)劃要求進(jìn)行，對出現(xiàn)的偏差進(jìn)行分析，采取補(bǔ)救措施，調(diào)整或修改原計(jì)劃，直至工程竣工，確保項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

回購階段的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)分析

政府的信用狀況對項(xiàng)目回購產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。影響政府信用狀況的主要因素有政府機(jī)構(gòu)的行政級別、服務(wù)機(jī)制、信譽(yù)水平、廉政狀況等，由于BT項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、涉及參與方眾多、相關(guān)法律法規(guī)不健全等特點(diǎn)，國家政策的變化、相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)整和政府班子的換屆等因素也對政府的信用狀況產(chǎn)生重要影響。通常情況下，我們可以從當(dāng)?shù)匾褜?shí)施的同類項(xiàng)目的實(shí)踐情況來判斷政府的信用狀況，如果當(dāng)?shù)仨?xiàng)目運(yùn)作規(guī)范、政府廉潔高效、履約情況良好，則說明其信用狀況好，回購風(fēng)險(xiǎn)低。

政府的財(cái)政情況對項(xiàng)目回購產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。一般情況下，經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，財(cái)政預(yù)算總收入較高，預(yù)算收入增長率上升可能性較大，財(cái)政負(fù)債率較低，如果建設(shè)性支出比例合理、投資建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)良好的話，項(xiàng)目回購風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較低。同時(shí)，項(xiàng)目回購是否有明確的資金來源、項(xiàng)目回購資金是否納入當(dāng)?shù)刎?cái)政預(yù)算、是否有覆蓋投資總額的回購擔(dān)保等也是影響項(xiàng)目回購風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

項(xiàng)目投資環(huán)境要考察好。一般情況下，應(yīng)選擇地理人文環(huán)境較好、政治社會環(huán)境穩(wěn)定、區(qū)域經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上項(xiàng)目所在地政府應(yīng)與公司及系統(tǒng)內(nèi)單位具有長期的良好的政企合作關(guān)系。其次，要摸清楚項(xiàng)目所在地政府對項(xiàng)目的支持情況，包括相關(guān)稅費(fèi)政策、征地拆遷政策、協(xié)調(diào)配合政策等；考察好項(xiàng)目所在地的土地狀況，建筑材料分布情況，礦產(chǎn)、林業(yè)、旅游資源布局情況等；了解好項(xiàng)目所在地省級政府及行業(yè)主管部門對于項(xiàng)目運(yùn)營的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)體系、營運(yùn)管理模式等。同時(shí)，還應(yīng)注重考察作為BT項(xiàng)目發(fā)起人的地方政府或其代表機(jī)構(gòu)（或其他項(xiàng)目發(fā)起人）是否取得有權(quán)機(jī)關(guān)的充分授權(quán)，以及是否擁有足夠的回購能力。

項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬要明確好。目前，對于項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)歸屬的問題，“政府所有權(quán)說”和“項(xiàng)目公司所有權(quán)說”兩大觀點(diǎn)爭執(zhí)不休，尚無定論。從項(xiàng)目投資建設(shè)方的角度來講，如果項(xiàng)目公司擁有項(xiàng)目工程產(chǎn)權(quán)，有利于在建設(shè)特許期內(nèi)避免產(chǎn)權(quán)不清造成的諸多不便，便于項(xiàng)目公司對相關(guān)資產(chǎn)的管理、使用和維護(hù)，同時(shí)，也將減少政府一方對項(xiàng)目公司的過多干涉，便于投融資和建設(shè)管理工作的順利開展。在談判初期應(yīng)當(dāng)明確，項(xiàng)目公司在項(xiàng)目設(shè)施被回購前應(yīng)擁有項(xiàng)目工程的產(chǎn)權(quán)或控制權(quán)。并且，如果項(xiàng)目發(fā)起人未履行支付回購款或合同約定的其他義務(wù)，項(xiàng)目工程的產(chǎn)權(quán)或控制權(quán)仍應(yīng)屬于項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司有權(quán)對工程進(jìn)行處置，以彌補(bǔ)自己的損失。

項(xiàng)目回購擔(dān)保要落實(shí)好。欠發(fā)達(dá)地區(qū)所提供的擔(dān)保價(jià)值一般應(yīng)達(dá)到回購資金總額的1.3倍。擔(dān)保的方式包括銀行保函，土地使用權(quán)、上市公司股權(quán)及運(yùn)營資產(chǎn)收費(fèi)權(quán)或貸款銀行認(rèn)可的其他資產(chǎn)的抵押或質(zhì)押，貸款銀行認(rèn)可的具有擔(dān)保能力的第三方連帶責(zé)任保證等。項(xiàng)目實(shí)施單位必須要求擔(dān)保方完善擔(dān)保的形式要件，以抵押或質(zhì)押方式提供擔(dān)保的，必須到相關(guān)部門作抵押或出質(zhì)登記。在確定擔(dān)保物的價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮其是否已屬再次擔(dān)保。項(xiàng)目實(shí)施單位不得將政府提供保證作為擔(dān)保足額有效的充分條件。項(xiàng)目發(fā)起人提供實(shí)物資產(chǎn)作為回購資金擔(dān)保的，必須經(jīng)銀行認(rèn)可的第三方資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，而且此部分資產(chǎn)應(yīng)可作為銀行貸款的擔(dān)保。

篇7

把地質(zhì)災(zāi)害防治經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算，每年安排一定額度的專項(xiàng)資金，用于地質(zhì)災(zāi)害群防網(wǎng)絡(luò)體系的建立和維護(hù)，地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)急調(diào)查、勘查設(shè)計(jì)和工程治理等。以下是為大家整理的安全管理策劃方案資料，提供參考，歡迎你的閱讀。

安全管理策劃方案一

一、立卷歸檔范圍

此次整理收集20xx年以前的各種材料檔案管理工作提升方案檔案管理工作提升方案。有以下幾個(gè)方面內(nèi)容：

1、人事檔案，勞動合同、履歷材料、學(xué)籍材料、組織關(guān)系材料、工資材料、獎勵材料、處分材料、任免材料、考核材料等。

2、會計(jì)檔案，包括憑證、賬簿、會計(jì)報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)告、其他等;

3、文書檔案，包括黨群類、行政管理類、經(jīng)營管理類、生產(chǎn)技術(shù)類、財(cái)務(wù)審計(jì)類、人事勞資類。

4、科技檔案，包括產(chǎn)品、科學(xué)研究、基本建設(shè)、設(shè)備儀器等。

5、聲像檔案，包括照片、底片、光盤、磁盤、幻燈片等。6、實(shí)物檔案，包括各類證書、獎狀等。

二、立卷歸檔時(shí)間(鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)雷鋒活動方案)

從xx日開始到12月底止，歷時(shí)5個(gè)月時(shí)間檔案管理工作提升方案活動方案。

三、責(zé)任人

檔案管理部門負(fù)責(zé)人，具體責(zé)任人檔案室主任及檔案管理員。

四、實(shí)施步驟

安全管理策劃方案二

為有效開展地質(zhì)災(zāi)害防治工作,最大限度地避免和減少地質(zhì)災(zāi)害人員傷亡，減輕財(cái)產(chǎn)損失,維護(hù)社會穩(wěn)定，促進(jìn)我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的可持續(xù)發(fā)展。根據(jù)《地質(zhì)災(zāi)害防治條例》第十八條的規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，特制訂本防御方案。

一、20xx年全區(qū)地質(zhì)災(zāi)害趨勢預(yù)測分析

我區(qū)系丘陵地形，地面起伏大，背斜陡急帶巖層傾角大，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和街許多地方起伏較大，巖層穩(wěn)定性較差，易發(fā)生山體滑坡和危石崩塌等地質(zhì)災(zāi)害，就其誘發(fā)因素多為降雨量集中、持久或人為活動不當(dāng)。根據(jù)氣象部門20xx年氣候趨勢預(yù)測：我區(qū)20xx年總降水量比20xx年偏少，與多年同期平均值基本持平，為750mm左右;汛期旱澇交錯(cuò)，有中等強(qiáng)度的夏旱，有一般性的伏旱，干旱比20xx年偏重;主要降雨時(shí)間為5—9月，預(yù)計(jì)5月份降雨量60-80mm、6月份降雨量180-220mm、7月份降雨量140-160mm、8月份降雨量220-260mm、9月份降雨量70-90mm。上述5個(gè)月為我區(qū)地質(zhì)災(zāi)害的主要發(fā)生時(shí)段。

二、20xx年地質(zhì)災(zāi)害防御重點(diǎn)

(一)重點(diǎn)防御區(qū)域

1.黃桷坡斷裂帶：

2.河谷岸邊陡坡帶：

3.巖層穩(wěn)定差易滑坡地帶：

(二)重點(diǎn)防災(zāi)點(diǎn)

20xx年汛前地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)排查出的36個(gè)地質(zhì)災(zāi)害隱患點(diǎn)。

(三)重點(diǎn)防御時(shí)間

1.春、秋綿雨期。綿雨季節(jié)，雨水長期浸潤巖土或沿巖石裂隙滲透，易形成滑坡泥石流和巖石垮塌。

2.夏季暴雨期。山洪和洪水暴發(fā)，容易造成河岸陡巖垮塌危巖危石滑坡、墜落。

三、20xx年地質(zhì)災(zāi)害防治措施

(一)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，明確責(zé)任

為加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害的監(jiān)測與防范工作，區(qū)政府成立了由主要領(lǐng)導(dǎo)為組長的“區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室(設(shè)在區(qū)國土資源局)，辦公室主任由鐘xx同志兼任，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道及區(qū)級相關(guān)部門要成立地質(zhì)災(zāi)害防治領(lǐng)導(dǎo)小組，建立健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，充實(shí)和加強(qiáng)地質(zhì)災(zāi)害防治人員，構(gòu)筑區(qū)、鄉(xiāng)(街道)、村(社區(qū))防災(zāi)網(wǎng)絡(luò)體系，做到各司其職、各負(fù)其責(zé)，共同抓好地質(zhì)災(zāi)害防治工作，使防災(zāi)工作真正落到實(shí)處。

1.區(qū)發(fā)改局

(1)負(fù)責(zé)把地質(zhì)災(zāi)害防治工作納入國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃。

(2)對選址在地質(zhì)災(zāi)害易發(fā)區(qū)的工程建設(shè)項(xiàng)目，其可行性研究報(bào)告未包括地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評估結(jié)果的，不予批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)其可行性研究報(bào)告。

2.區(qū)教育局

(1)組織排查學(xué)校地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)，并對威脅學(xué)校安全的地質(zhì)(隱患)點(diǎn)落實(shí)險(xiǎn)情巡查、監(jiān)測、預(yù)警預(yù)報(bào)等安全防范責(zé)任人和措施。

(2)負(fù)責(zé)督促各學(xué)校的地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)的治理工作，普及中小學(xué)生地質(zhì)災(zāi)害防范知識。

3.區(qū)財(cái)政局

(1)負(fù)責(zé)按照國家和省、市、區(qū)有關(guān)規(guī)定，把地質(zhì)災(zāi)害防治經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算，每年安排一定額度的專項(xiàng)資金，用于地質(zhì)災(zāi)害群防網(wǎng)絡(luò)體系的建立和維護(hù)，地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)急調(diào)查、勘查設(shè)計(jì)和工程治理等。

(2)對地質(zhì)災(zāi)害防治專項(xiàng)資金的使用情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

4.區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)住房保障局

(1)負(fù)責(zé)對因建設(shè)而形成或存在安全隱患的高坡、陡崖進(jìn)行監(jiān)督管理。

(2)組織開展因工程建設(shè)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)的排查、監(jiān)測。

(3)制定基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項(xiàng)目建設(shè)等工程建設(shè)誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的應(yīng)急排危方案并監(jiān)督實(shí)施，負(fù)責(zé)組織開展相關(guān)治理工程竣工驗(yàn)收工作。

(4)指導(dǎo)監(jiān)督相關(guān)房屋開發(fā)、建設(shè)單位在規(guī)劃和建設(shè)工作中開展相關(guān)地質(zhì)災(zāi)害防治工作。

(5)評估、核實(shí)、統(tǒng)計(jì)因地質(zhì)災(zāi)害引發(fā)的危房情況。

5.區(qū)交通運(yùn)輸局

(1)組織本行業(yè)本部門地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查、汛期地質(zhì)災(zāi)害檢查和地質(zhì)災(zāi)害專項(xiàng)治理;負(fù)責(zé)全區(qū)縣道及以上公路沿線及兩側(cè)地質(zhì)災(zāi)害隱患的治理，落實(shí)險(xiǎn)情排查、巡查、監(jiān)測、預(yù)警預(yù)報(bào)等安全防范責(zé)任人和措施，檢查與維護(hù)危險(xiǎn)路段安全標(biāo)志，督促公路部門有關(guān)單位加強(qiáng)巡查排查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)公路安全隱患，并立即采取有效防范措施。

(2)督促因公路建設(shè)引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的責(zé)任單位對地質(zhì)災(zāi)害進(jìn)行治理，督促業(yè)主落實(shí)險(xiǎn)情巡查、監(jiān)測、預(yù)警預(yù)報(bào)等安全防范責(zé)任人和措施。

6.區(qū)水務(wù)局

(1)及時(shí)向區(qū)政府、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和國土資源等有關(guān)部門提供汛情、水情、雨情等實(shí)時(shí)信息，并向公眾提供相關(guān)信息。

(2)組織本行業(yè)本部門地質(zhì)災(zāi)害調(diào)查和汛期地質(zhì)災(zāi)害檢查;負(fù)責(zé)對水庫周邊、水利設(shè)施沿線地質(zhì)災(zāi)害的巡查排查，發(fā)現(xiàn)隱患或險(xiǎn)情時(shí)，應(yīng)及時(shí)落實(shí)監(jiān)測、巡查，并采取有效防范措施。

(3)組織本行業(yè)本部門地質(zhì)災(zāi)害專項(xiàng)治理。督促因水利工程施工引發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的責(zé)任單位對地質(zhì)災(zāi)害進(jìn)行治理，督促業(yè)主落實(shí)險(xiǎn)情巡查、監(jiān)測、預(yù)警預(yù)報(bào)等安全防范責(zé)任人和措施。

7.區(qū)安監(jiān)局

督促礦山企業(yè)安全開采、科學(xué)堆放尾礦，防止發(fā)生崩塌、滑坡、泥石流等地質(zhì)災(zāi)害，落實(shí)安全防范責(zé)任人和措施。

8.區(qū)國土資源局

(1)負(fù)責(zé)全區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治的組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

(2)組織編寫區(qū)本年度地質(zhì)災(zāi)害防災(zāi)預(yù)案，報(bào)區(qū)政府批準(zhǔn)實(shí)施，并對執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督。

(3)組織相關(guān)部門在汛期期間進(jìn)行地質(zhì)災(zāi)害汛期檢查，指導(dǎo)、監(jiān)督做好汛期內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害的預(yù)測預(yù)警工作。

(4)對較大級地質(zhì)災(zāi)害(包括突發(fā)性地質(zhì)災(zāi)害)組織專家和專業(yè)單位制定突發(fā)性地質(zhì)災(zāi)害的搶險(xiǎn)救災(zāi)方案。

(5)組織開展地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)急調(diào)查工作。

(6)指導(dǎo)群測群防，組織監(jiān)測員的培訓(xùn)，核準(zhǔn)地質(zhì)災(zāi)害搬遷避讓，界定地質(zhì)災(zāi)害治理責(zé)任。

9.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道辦事處

(1)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)地質(zhì)災(zāi)害的群測群防工作,健全鄉(xiāng)(街道)、村(社區(qū))、組三級地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)的群測群防監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)群測群防監(jiān)測責(zé)任人，落實(shí)各項(xiàng)地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)防治責(zé)任。

(2)組織基層群眾及相關(guān)單位認(rèn)真開展汛前排查、汛中巡查、汛后核查、定期檢查和監(jiān)測管理工作，發(fā)現(xiàn)地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)要及時(shí)設(shè)立警示牌，并立即采取有效防范措施，一旦出現(xiàn)異常情況立即按速報(bào)制度規(guī)定程序上報(bào)，并迅速撤離可能遭受災(zāi)害的人員和重要物資。

(3)負(fù)責(zé)編制轄區(qū)內(nèi)已確認(rèn)為地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)的單獨(dú)防災(zāi)預(yù)案，并安排專人定點(diǎn)、定時(shí)監(jiān)測記錄，按時(shí)報(bào)告。同時(shí)將地質(zhì)災(zāi)害防治工作明白卡和避險(xiǎn)明白卡發(fā)放到監(jiān)測責(zé)任人和受地質(zhì)災(zāi)害威脅的群眾手中。由監(jiān)測責(zé)任人和監(jiān)測員對危險(xiǎn)區(qū)內(nèi)的群眾宣傳避險(xiǎn)常識，告之報(bào)警信號、受災(zāi)時(shí)撤離路線、疏散順序和避險(xiǎn)安置點(diǎn)，并向當(dāng)?shù)厝罕姽尽?/p>

(4)臨災(zāi)時(shí)啟動突發(fā)性地質(zhì)災(zāi)害防災(zāi)預(yù)案，組織做好突發(fā)性地質(zhì)災(zāi)害搶險(xiǎn)、救助的部署和協(xié)調(diào)工作，組織受災(zāi)群眾的避險(xiǎn)安置和搬遷工作。

(5)負(fù)責(zé)治理轄區(qū)內(nèi)因自然因素造成的地質(zhì)災(zāi)害。

(6)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)災(zāi)情、隱患點(diǎn)的統(tǒng)計(jì)和上報(bào)。

(7)組織開展地質(zhì)災(zāi)害防治知識宣傳。

10.其它各有關(guān)部門：

(1)按照各自職責(zé)做好地質(zhì)災(zāi)害防治工作。

(2)服從區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一指揮。

(3)發(fā)生地質(zhì)災(zāi)害災(zāi)情或者險(xiǎn)情時(shí)，各有關(guān)部門要按照有關(guān)規(guī)定做好應(yīng)急工作。

(二)強(qiáng)化措施，確保安全

1.“以防為主、避讓與治理相結(jié)合”是地質(zhì)災(zāi)害防治的基本原則，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和區(qū)級相關(guān)部門要進(jìn)一步提高對地質(zhì)災(zāi)害防治工作的認(rèn)識，編制完善本轄區(qū)、本部門的防災(zāi)預(yù)案，建立汛期24小時(shí)值班制度，同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)行災(zāi)情速報(bào)制度。

2.各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和區(qū)級相關(guān)部門在汛期前對本轄區(qū)內(nèi)的地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)進(jìn)行一次全面的排查，圈定地質(zhì)災(zāi)害(隱患)點(diǎn)、易發(fā)區(qū)和危險(xiǎn)點(diǎn)，并將相關(guān)情況及時(shí)上報(bào)區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，同時(shí)要及時(shí)向周邊群眾發(fā)放地質(zhì)災(zāi)害防災(zāi)、避險(xiǎn)明白卡，設(shè)置警戒標(biāo)志，明確具體的防災(zāi)責(zé)任人，落實(shí)監(jiān)測責(zé)任人員，建立以人員、財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移為主的防范措施。

3.地質(zhì)災(zāi)害發(fā)生時(shí)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道和區(qū)級相關(guān)部門必須及時(shí)、準(zhǔn)確地向區(qū)地質(zhì)災(zāi)害防治領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)告(同時(shí)報(bào)政府辦和區(qū)政府應(yīng)急辦)，要及時(shí)趕赴災(zāi)害點(diǎn)現(xiàn)場，按規(guī)定程序啟動《區(qū)突發(fā)性地質(zhì)災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案》，確保安全、有序、高效的開展地質(zhì)災(zāi)害搶險(xiǎn)救災(zāi)工作。

安全管理策劃方案三

各縣(市、區(qū))農(nóng)機(jī)管理站：

為認(rèn)真做好20xx年春運(yùn)期間(20xx年2月1日開始至月12日，共計(jì)40天)農(nóng)機(jī)安全生產(chǎn)工作，確保廣大人民群眾度過一個(gè)平安、歡樂、祥和的節(jié)日，根據(jù)20xx年1月4日市政府召開的第一季度防范生產(chǎn)安全事故會議和1月8日召開的全國、全省、全市春運(yùn)電視電話會議精神，遵照市春運(yùn)辦的統(tǒng)一部署，現(xiàn)就做好20xx年春運(yùn)期間農(nóng)機(jī)安全生產(chǎn)工作有關(guān)事宜通知如下：

一、加強(qiáng)責(zé)任落實(shí)

20xx年春節(jié)將至，農(nóng)村人員流動性大，拖拉機(jī)等農(nóng)業(yè)機(jī)械作業(yè)繁忙。各級農(nóng)機(jī)管理部門要強(qiáng)化紅線意識，強(qiáng)化責(zé)任，認(rèn)真按照“以人為本、安全第一”的原則和省、市政府關(guān)于抓好歲末年初安全生產(chǎn)工作的指示精神及安全生產(chǎn)大檢查第三階段工作的有關(guān)要求，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，采取有效措施，認(rèn)真落實(shí)農(nóng)機(jī)安全生產(chǎn)責(zé)任，扎實(shí)做好20xx年春運(yùn)期間的農(nóng)機(jī)安全管理各項(xiàng)工作;各農(nóng)機(jī)生產(chǎn)經(jīng)營單位要切實(shí)負(fù)起安全生產(chǎn)主體責(zé)任，有效防范與及時(shí)排查各類農(nóng)機(jī)安全隱患，保障農(nóng)機(jī)安全生產(chǎn)。

二、加強(qiáng)聯(lián)合執(zhí)法與農(nóng)機(jī)安全“雙隨機(jī)”檢查工作

各縣(市、區(qū))農(nóng)機(jī)管理部門要加強(qiáng)農(nóng)機(jī)安全聯(lián)合執(zhí)法與檢查工作，一是要積極組織力量，與安監(jiān)、公安交警、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府等有關(guān)部門密切配合，緊緊依托當(dāng)?shù)氐腊厕k，積極參加當(dāng)?shù)卣?道安辦)組織的每月逢、10日的聯(lián)合執(zhí)法行動，切實(shí)加大上道路行駛拖拉機(jī)監(jiān)管力度，特別在春節(jié)、正月期間，對農(nóng)村趕集、廟會、探親等活動，重點(diǎn)查處拖拉機(jī)違法載人、超載超速、無牌行駛、酒后駕駛等嚴(yán)重違法行為。二是要結(jié)合農(nóng)機(jī)安全檢查“雙隨機(jī)一公開”抽查工作要求，開展農(nóng)業(yè)機(jī)械安全監(jiān)督檢查，要強(qiáng)化監(jiān)管手段，落實(shí)農(nóng)機(jī)安全生產(chǎn)監(jiān)管措施，加強(qiáng)對農(nóng)機(jī)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、農(nóng)機(jī)維修網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)機(jī)專業(yè)合作社等生產(chǎn)單位的拖拉機(jī)等農(nóng)業(yè)機(jī)械檢查工作，及時(shí)排查各類農(nóng)機(jī)隱患，有效遏制農(nóng)機(jī)亡人事故的發(fā)生。

三、加強(qiáng)安全宣傳教育工作

要根據(jù)節(jié)日與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)特點(diǎn)，組織力量深入鄉(xiāng)村、農(nóng)村集市、農(nóng)機(jī)作業(yè)現(xiàn)場等場所，大力宣傳農(nóng)機(jī)安全生產(chǎn)法律法規(guī)與安全知識，采取設(shè)立安全咨詢點(diǎn)、發(fā)送農(nóng)機(jī)安全短信，書寫標(biāo)語、出動宣傳車、舉辦農(nóng)機(jī)事故防范知識講座與專題典型案例分析教育、充分利用廣播電視等多種形式，開展豐富多彩、喜聞樂見的農(nóng)機(jī)安全宣傳教育活動，特別是組織開展春節(jié)期間專題農(nóng)機(jī)宣傳教育，加強(qiáng)違法違規(guī)行為危害性教育，進(jìn)一步提高廣大農(nóng)民群眾特別是農(nóng)機(jī)駕駛操作人員的守法意識與安全意識。

四、加強(qiáng)值班與信息報(bào)送工作

篇8

關(guān)鍵詞：大型群體；計(jì)劃管理；進(jìn)度控制

1 問題提出和分析

1.1 計(jì)劃管理不清楚

大型項(xiàng)目的管理，由于工序多，交叉多，相互干擾多，不再是一個(gè)單體工程獨(dú)立施工。如共用一條道路，計(jì)劃安排時(shí)沒有考慮到道路的通行能力，相互之間干擾，造成了排定的計(jì)劃無法有效實(shí)現(xiàn)，出現(xiàn)了天天修改計(jì)劃的事件。使各種資源的調(diào)配處于一種無序混亂的狀態(tài)，參建方利益受到極大的損害，嚴(yán)重影響了各方的積極性。

1.2 項(xiàng)目規(guī)模大，資源準(zhǔn)備不足

由于本項(xiàng)目地處三線城市，許多資源當(dāng)?shù)厥袌鰺o法滿足這種大型群體項(xiàng)目的需求，因此必須由外地采購。但是由于前期對市場調(diào)研不充分，沒有考慮到當(dāng)?shù)刭Y源的狀況，致使需要大批資源時(shí)，無法及時(shí)供應(yīng)，延誤了工期。

管理組織機(jī)構(gòu)不合理，無法適應(yīng)某大型群體工程管理的要求。承包商沿用傳統(tǒng)的項(xiàng)目經(jīng)理部模式來設(shè)立組織機(jī)構(gòu)，沒有意識到大型工程已經(jīng)不是一個(gè)單體項(xiàng)目了，而是一個(gè)項(xiàng)目群。因此在項(xiàng)目設(shè)置機(jī)構(gòu)時(shí)，各個(gè)部門的管理職能還是傳統(tǒng)的職能，造成了各項(xiàng)管理工作脫節(jié)，協(xié)調(diào)困難，自我障礙非常多。

2 進(jìn)度控制體系對策

通過以上分析，工期的實(shí)現(xiàn)和保障需要各個(gè)方面和環(huán)節(jié)的聯(lián)動，需要一個(gè)全系統(tǒng)的運(yùn)作和協(xié)調(diào)。

2.1 資源管理計(jì)劃

項(xiàng)目的資源計(jì)劃與項(xiàng)目實(shí)施方案、工期計(jì)劃、成本計(jì)劃互相制約、互相影響。由于所用資源種類多、數(shù)量多、供應(yīng)過程復(fù)雜、限制條件多，所以資源的采購、供應(yīng)、使用過程，必須建立完備的控制程序和責(zé)任體系。資源計(jì)劃中要求收集大量市場信息，以便多方進(jìn)行對比分析。

2.1.1 資源計(jì)劃的編制

在工程設(shè)計(jì)和施工方案的基礎(chǔ)上確定資源的種類、質(zhì)量、用量。資源供應(yīng)情況調(diào)查和詢價(jià)。確定各種資源的約束條件，包括供應(yīng)限制、用量限制等因素。在工期計(jì)劃的基礎(chǔ)上，確定資源使用計(jì)劃，即資源投入量與時(shí)間關(guān)系表，確定每項(xiàng)資源的使用時(shí)間和地點(diǎn)。確定各項(xiàng)資源的供應(yīng)方案、各個(gè)供應(yīng)環(huán)節(jié)，并確定他們的時(shí)間安排。確定資源的運(yùn)輸、保存等保障體系。

2.1.2 資源計(jì)劃的優(yōu)化

根據(jù)資源的優(yōu)先級確定資源的重要程度，如數(shù)量大價(jià)值高的資源、獲得過程較為復(fù)雜需前定制加工的資源、供應(yīng)情況直接影響到工程能否順利進(jìn)展的資源等；資源的平衡及限制：通過合理的安排、在保證預(yù)訂工期的前提下，使資源使用更為連續(xù)、均衡。資源在采購、運(yùn)輸、儲存、使用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，選用在保證目標(biāo)完成的前提下的最合理或收益最大的方案。項(xiàng)目間的資源共享：總包商對資源的利用可以在項(xiàng)目和項(xiàng)目間進(jìn)行充分的協(xié)調(diào)調(diào)動。

2.1.3 物資管理計(jì)劃

依據(jù)項(xiàng)目施工進(jìn)度安排編制物資招議標(biāo)及采購進(jìn)場計(jì)劃。由項(xiàng)目物資部依據(jù)施工總進(jìn)度計(jì)劃及物資需用總計(jì)劃編制出物資采購招議標(biāo)總計(jì)劃，依照各施工工序節(jié)點(diǎn)提前30日擬制招議標(biāo)文件，并組織物資采購招標(biāo)工作。

落實(shí)市場物資資源，制定物資采購策劃方案。結(jié)合圖紙技術(shù)要求、預(yù)計(jì)物資需求量、現(xiàn)場實(shí)際情況及市場資源信息，制定物資采購策劃方案，將物資供應(yīng)商納入項(xiàng)目部統(tǒng)一管理范疇，提前落實(shí)各物資市場資源情況，同大型物資供應(yīng)商建立長期戰(zhàn)略合作關(guān)系，充分利用物資供應(yīng)商倉庫場地資源，建立倉儲資源體系，保證物資供應(yīng)資源足量持續(xù)。

加強(qiáng)物資現(xiàn)場管理，制定物資供應(yīng)方案。鑒于此工程體量大，施工隊(duì)伍數(shù)量相對較多，場地環(huán)境復(fù)雜，為保證物資供應(yīng)及時(shí)有序，應(yīng)加強(qiáng)物資的現(xiàn)場管理，合理規(guī)劃場內(nèi)料具加工及堆放的區(qū)域布局，保證場內(nèi)環(huán)路暢通。

2.2 資源配置保障

大型群體項(xiàng)目的資源配置保障可以分為勞動力保障、材料、設(shè)備保障。

2.2.1 勞動力保障

由于某大型群體工程一次性開工面積巨大，而且各工序穿插緊湊，這對勞動力的依賴程度非常高。本工程，其高峰期勞務(wù)分包及專業(yè)分包隊(duì)伍達(dá)300多個(gè)，高峰期平均月施工人數(shù)保持在5300人左右，面對如此龐大的勞務(wù)群體，總承包項(xiàng)目部對勞務(wù)的管理是重中之重。所以本工程選用優(yōu)質(zhì)勞務(wù)隊(duì)伍，優(yōu)先選用有同等工程經(jīng)驗(yàn)，最好在本地區(qū)或周邊有2～3個(gè)在建工程，便于搶工階段勞務(wù)人員抽調(diào)的隊(duì)伍。每支隊(duì)伍人數(shù)控制在300以內(nèi)。總包項(xiàng)目部要準(zhǔn)備一支人員不少于200人的搶工隊(duì)伍（攻堅(jiān)隊(duì)）。對于拆模、垃圾清運(yùn)等工作，分包上不去時(shí)，搶工隊(duì)要隨時(shí)做好補(bǔ)位準(zhǔn)備。

2.2.2 材料、設(shè)備保障

周轉(zhuǎn)材料：同時(shí)選擇6家交通便利的周轉(zhuǎn)材料租賃公司作為儲備，在周轉(zhuǎn)材料出現(xiàn)問題時(shí)及時(shí)進(jìn)行租賃調(diào)配，保證不耽誤施工生產(chǎn)需求。

鋼筋的采購：由總包商統(tǒng)一進(jìn)行調(diào)配，選擇融資能力大、信譽(yù)較好的長期合作的供應(yīng)商，鋼筋采購供應(yīng)商的選擇了4家。

混凝土的采購：總包商資源庫內(nèi)選擇供應(yīng)能力強(qiáng)、信譽(yù)好的混凝土攪拌站，且根據(jù)本項(xiàng)目的體量選擇6家供應(yīng)商同時(shí)供應(yīng)。施工平穩(wěn)狀態(tài)下各供應(yīng)商分區(qū)供應(yīng)，特殊條件下可打亂順序，以保證混凝土的供應(yīng)要求。

塔吊的選擇：在本項(xiàng)目中，如何選擇塔吊是影響工程進(jìn)度的關(guān)鍵因素，必須合理安排機(jī)械設(shè)備的配置。選擇性能接近的塔吊，塔身標(biāo)準(zhǔn)節(jié)的長度，塔吊的自由高度及扶墻間距，嚴(yán)格按方案進(jìn)行。安裝單位必須派人常駐現(xiàn)場，并配置現(xiàn)場機(jī)械維護(hù)班組和配備足夠的維修人員，才能確保工期。

2.2.3 業(yè)主供應(yīng)的材料、設(shè)備等

對工程工期影響較大的往往是業(yè)主供應(yīng)的材料設(shè)備等，為避免因業(yè)主供材而延誤工期的情況出現(xiàn)，提前協(xié)助業(yè)主超前編制準(zhǔn)確的甲供材、設(shè)備計(jì)劃，明確和細(xì)化進(jìn)場時(shí)間、質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)等，并由專人負(fù)責(zé)監(jiān)督和對接，確保不影響總體進(jìn)度。

2.2.4 資源使用核算及資源使用效果分析

進(jìn)行資源投入、使用與產(chǎn)出的核算也是資源管理的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。通過資源使用的核算及使用效果分析，可以使管理者心中有數(shù)，知道哪些資源該投入、使用以及是否恰當(dāng)和需要調(diào)整。

2.2.5 管理人員保障

一定要按照詳細(xì)的工作包分解，然后配備足夠人員，后期總包商意識到管理人員不足后，大量補(bǔ)充了管理人員，總數(shù)達(dá)到了98人。項(xiàng)目經(jīng)理一定要在前期做好功課，說服總包商總部，配備足夠的管理人員，保證前期各項(xiàng)工作能高效開展。

篇9

【關(guān)鍵詞】安裝造價(jià)；成本造價(jià)；工程造價(jià)控制；全過程控制

中圖分類號：TU723 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

引言

一般來講，安裝工程（Installation Engineering）的造價(jià)只占總造價(jià)相對較小的部分，但是由于安裝工程的技術(shù)含量較高，同時(shí)覆蓋到的行業(yè)面較廣、涉及到的管理部門也較多，所以安裝工程的造價(jià)并不容易進(jìn)行控制。

因此，為了確保安裝工程項(xiàng)目的所有環(huán)節(jié)都可以控制在科學(xué)合理的造價(jià)控制范圍內(nèi)，應(yīng)該在安裝項(xiàng)目工程的全部實(shí)施階段中進(jìn)行全過程的造價(jià)控制（Cost Control of The Whole Process），如此方能真正地降低安裝項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保安裝工程保持投資可控的穩(wěn)定狀態(tài)。

本文將安裝造價(jià)的控制分三個(gè)過程進(jìn)行分析：立項(xiàng)決策過程、項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程、施工及竣工過程，只有在這三個(gè)階段都能科學(xué)合理地進(jìn)行造價(jià)控制，才可以稱為安裝造價(jià)成本造價(jià)的全過程控制。

控制安裝造價(jià)的前提：立項(xiàng)決策過程的造價(jià)控制

立項(xiàng)決策是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)，同時(shí)也是安裝造價(jià)控制的前提，決策是否合理將直接影響到整個(gè)安裝工程的投資有效性和造價(jià)控制的成敗。在立項(xiàng)決策階段，造價(jià)控制的關(guān)鍵在于能否針對市場的環(huán)境進(jìn)行科學(xué)理性的分析，也就是通過項(xiàng)目可行性的分析來規(guī)避盲目的立項(xiàng)和投資，從而對項(xiàng)目自身的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制；同時(shí)還必須對安裝工程的投資預(yù)算進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)木幹疲_保安裝工程的投資預(yù)算具備足夠的指導(dǎo)性和準(zhǔn)確性，這就要求在編制預(yù)算投資的過程中綜合考慮項(xiàng)目實(shí)施過程中所能遇到的全部風(fēng)險(xiǎn)因素，從而提高項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)意識同時(shí)預(yù)先建立好項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對手段，為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

對于安裝項(xiàng)目來說，在立項(xiàng)決策階段都必須選擇合理的項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目建設(shè)水平、技術(shù)裝備以及項(xiàng)目建設(shè)的地點(diǎn)。

任何一個(gè)安裝項(xiàng)目都應(yīng)當(dāng)懸著合理的建設(shè)規(guī)模，規(guī)模過大或者規(guī)模過小都將造成不必要的成本浪費(fèi)。如果規(guī)模過大，則會使安裝工程無法符合市場的需求，致使經(jīng)濟(jì)效益降低；如果規(guī)模過小，則將無法有效地對資源進(jìn)行配置，致使生產(chǎn)和建設(shè)的成本變高。因此，合理的建設(shè)規(guī)模是決策階段控制安裝工程造價(jià)的關(guān)鍵。

安裝項(xiàng)目的建設(shè)水平一般是指安裝項(xiàng)目的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)設(shè)備以及配套工程等，其中技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)是編制投資預(yù)算和進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析的重要依據(jù)。能否提供科學(xué)合理的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)將直接決定安裝工程的造價(jià)控制，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該依據(jù)投資者的實(shí)際情況以及技術(shù)發(fā)展的情況來進(jìn)行制定。一旦標(biāo)準(zhǔn)太高，將會增加許多無謂的成本；一旦標(biāo)準(zhǔn)太低，就無法達(dá)到安全可行與高效先進(jìn)的要求，不利于技術(shù)的發(fā)展與進(jìn)步。因此，我們既要考慮到當(dāng)前的投入，同時(shí)也要對安裝項(xiàng)目的長遠(yuǎn)效益進(jìn)行評估，在比較過綜合效益的基礎(chǔ)上，采用既安全可行同時(shí)又適當(dāng)超前的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

能否科學(xué)地選擇安裝項(xiàng)目的建設(shè)地點(diǎn)也將在一定程度上影響到安裝項(xiàng)目的工程造價(jià)與成本，同時(shí)也將在一定程度上決定安裝項(xiàng)目今后的命運(yùn)。安裝項(xiàng)目建設(shè)的地點(diǎn)要根據(jù)項(xiàng)目自身的需求以及特點(diǎn)選擇那些相對較近的原材料以及能源水源提供地，從而降低采購和運(yùn)輸?shù)馁M(fèi)用。

二、控制安裝造價(jià)的關(guān)鍵：項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程的造價(jià)控制

在安裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，造價(jià)控制的主要工作就是篩選最優(yōu)化的施工設(shè)計(jì)圖紙，同時(shí)嚴(yán)格甄別設(shè)計(jì)單位，從根本上對施工階段的投資進(jìn)行控制。在設(shè)計(jì)單位的造價(jià)控制上，要嚴(yán)格實(shí)施細(xì)化的限額設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，將限額工作細(xì)化到全部的設(shè)計(jì)專業(yè)，從而在設(shè)計(jì)過程中確保設(shè)計(jì)方案能夠滿足安裝項(xiàng)目的投資要求的同時(shí)，將投資限額的觀念深深地印入每一位專業(yè)設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)理念中。

可以說，設(shè)計(jì)過程是安裝項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃和具體安排實(shí)施意圖的關(guān)鍵步驟，是安裝工程的靈魂，是處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是否合理對控制工程造價(jià)具有重要影響。安裝項(xiàng)目一經(jīng)決策，設(shè)計(jì)就成了工程建設(shè)和控制造價(jià)的關(guān)鍵。初步設(shè)計(jì)決定了工程建設(shè)的規(guī)模、方案、結(jié)構(gòu)形式和建筑標(biāo)準(zhǔn)及使用功能，形成設(shè)計(jì)概算，確定了投資的最高限額；施工圖設(shè)計(jì)完成后，就能準(zhǔn)確地計(jì)算出工程造價(jià)。

總之，安裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段成本控制的目的要兼顧工程進(jìn)度及工程質(zhì)量，前期的規(guī)劃方案、建筑方案、結(jié)構(gòu)方案、部品策劃方案、景觀方案、示范區(qū)策劃、施工圖等要進(jìn)行重點(diǎn)優(yōu)化。同時(shí)將范圍延伸到用料選材上，積極采用組織技術(shù)、經(jīng)濟(jì)合同等各方面能夠采用的措施，正確處理技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。運(yùn)用層層遞進(jìn)、層層把關(guān)的成本結(jié)構(gòu)分析方法，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和市場調(diào)查形成的數(shù)據(jù)庫，形成相對準(zhǔn)確的成本目標(biāo)。

三、控制安裝造價(jià)的重點(diǎn)：施工及竣工過程的造價(jià)控制

在整個(gè)的安裝項(xiàng)目實(shí)施過程中，施工費(fèi)用占整個(gè)工程造價(jià)可以達(dá)到超過60%的比例，這個(gè)階段對安裝工程造價(jià)控制的影響最大，造價(jià)控制最為關(guān)鍵的階段就是施工及竣工過程中的造價(jià)控制。在這兩個(gè)階段中，必須對施工單位所提交的施工方案進(jìn)行嚴(yán)格的審核，并通過施工圖預(yù)算以及合同單價(jià)的方式來實(shí)現(xiàn)對安裝工程施工及竣工階段造價(jià)控制的目標(biāo)。

第一，必須尋求到在經(jīng)濟(jì)要求和技術(shù)要求之間最優(yōu)化的平衡線，進(jìn)而選擇最科學(xué)合理的施工組織設(shè)計(jì)，最終使得安裝工程既能夠滿足既定的施工進(jìn)度要求，同時(shí)也使得施工質(zhì)量得到充分地保障。

第二，一定要對在施工過程中發(fā)生的設(shè)計(jì)變更進(jìn)行嚴(yán)格的控制，從而達(dá)到控制由設(shè)計(jì)變更所產(chǎn)生的額外費(fèi)用的目的。這就要求造價(jià)控制者必須嚴(yán)格審核由施工過程中設(shè)計(jì)變更所產(chǎn)生的工程量，并依據(jù)合同中已經(jīng)規(guī)定好的計(jì)價(jià)方式進(jìn)行費(fèi)用核算。

如果在施工階段一定需要設(shè)計(jì)變更，則應(yīng)該把握應(yīng)盡量提前的原則，因?yàn)樽兏l(fā)生得越早則損失越小。而一旦產(chǎn)生了設(shè)變更，對變更的審查工作就極其重要，無論哪一方提出設(shè)計(jì)變更，都應(yīng)該讓監(jiān)理部門會同設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位與施工單位進(jìn)行協(xié)商，在得到確認(rèn)后有設(shè)計(jì)部門發(fā)出通知，再由監(jiān)理工程師簽發(fā)之后才能付諸實(shí)施。同時(shí)，設(shè)計(jì)變更審查要注意一下五個(gè)方面：

1、原設(shè)計(jì)若無法滿足工程質(zhì)量要求，如有設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或與現(xiàn)場不符無法施工的非改不可，但必須給出設(shè)計(jì)變更的原因；

2、即使變更是技術(shù)合理的，也要綜合考量，在將變更后所產(chǎn)生的效益與增加的費(fèi)用損失（包括可能產(chǎn)生的索賠）加以比較之后再做決定；

3、變更后工程造價(jià)控制能否在總預(yù)算范圍內(nèi)，若可能超出總預(yù)算，必須更加慎重，同時(shí)上報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)；

4、杜絕更改內(nèi)容不明確，缺少詳細(xì)圖紙以及具體使用部位而只是增加材料用量的變更；

5、杜絕未做好開工準(zhǔn)備或者設(shè)計(jì)深度不夠，招標(biāo)文件和承包合同不完善，造成邊設(shè)計(jì)邊施工、邊施工邊更改的變更。

第三，要避免管理上的疏忽以及管理疏忽所帶來的不必要的投入和損失，尤其要預(yù)防安裝工程施工過程中可能出現(xiàn)的索賠事件。

第四，在工程竣工階段的造價(jià)控制中，還必須對安裝工程施工過程中的工程量進(jìn)行嚴(yán)格地核實(shí)，杜絕工程量計(jì)算過程中的漏算、多算、重算等現(xiàn)象，在核實(shí)的過程中要依據(jù)施工圖紙以及合同變更簽證等有關(guān)材料對施工過程中發(fā)生的工程量進(jìn)行逐一的審核。同時(shí)，為了提高施工過程中工程量計(jì)算的準(zhǔn)確度，造價(jià)控制人員也應(yīng)該對施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)地跟進(jìn)，通過深入施工現(xiàn)場的方式來保障工程量確認(rèn)的嚴(yán)謹(jǐn)性。

四、結(jié)束語

為了確保整個(gè)安裝工程項(xiàng)目的造價(jià)控制目標(biāo)，造價(jià)控制人員應(yīng)該將造價(jià)控制深入貫徹到安裝工程項(xiàng)目實(shí)施的全過程。如此，就必須對安裝工程造價(jià)在三個(gè)過程中的把控：立項(xiàng)決策過程、項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程以及施工及竣工過程的造價(jià)控制。

由于安裝工程項(xiàng)目前一個(gè)過程的造價(jià)控制對于后面過程的造價(jià)控制有著指導(dǎo)性和決定性的意義，所以在立項(xiàng)決策階段就一定要本著科學(xué)研究的態(tài)度做好安裝工程的可行性研究，編制準(zhǔn)確的項(xiàng)目投資預(yù)算；在安裝項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段則要遴選最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，嚴(yán)格實(shí)施細(xì)化的限額設(shè)計(jì)準(zhǔn)則；在安裝項(xiàng)目的施工以及竣工階段，則要嚴(yán)格按照合同規(guī)定的計(jì)價(jià)方式，認(rèn)真審核施工過程中所產(chǎn)生的工程量。

只有每一個(gè)過程的造價(jià)控制都能夠讓安裝工程均處于造價(jià)可控的范圍內(nèi)，才能讓投資者的資金得到有效地運(yùn)用，同時(shí)確保安裝工程的順利實(shí)施，最終達(dá)到安裝造價(jià)成本造價(jià)全過程控制的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)

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篇10

關(guān)鍵詞：建筑工程 項(xiàng)目管理 管理策劃 相互影響

一、前言

在新時(shí)代下，建筑工程項(xiàng)目管理內(nèi)涵是“自項(xiàng)目開始至項(xiàng)目完成，通過項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目管理控制，以使項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)”，由此可見建設(shè)工程的項(xiàng)目策劃與實(shí)施后的有效管理是項(xiàng)目建設(shè)成功的前提。一個(gè)好的工程項(xiàng)目管理策劃可以在項(xiàng)目開始前通過策劃文件的形式很好地解決這些問題。

項(xiàng)目管理策劃的主要內(nèi)容而言首先要確定組織架構(gòu)。組織架構(gòu)是指一個(gè)項(xiàng)目內(nèi)各組成要素以及它們之間的相互關(guān)系，主要涉及到項(xiàng)目的各單位構(gòu)成、職能設(shè)置和權(quán)責(zé)關(guān)系等，所以說組織架構(gòu)是整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的靈魂所在。組織架構(gòu)可以用組織架構(gòu)圖來描述，通常線性組織架構(gòu)是建設(shè)項(xiàng)目管理的一種常用模式，這種模式避免了由于指令矛盾而影響項(xiàng)目的運(yùn)行。

二、項(xiàng)目的分解

項(xiàng)目分解是工程項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容。在項(xiàng)目管理策劃中應(yīng)制定項(xiàng)目的總控目標(biāo)，包括投資、進(jìn)度、質(zhì)量、安全等控制目標(biāo)，然后在將這些整體目標(biāo)進(jìn)行分解，分解成各個(gè)可具體執(zhí)行的組成部分，通過各種有針對性的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、組織和管理措施，保證各個(gè)分解目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的整體目標(biāo)。筆者將項(xiàng)目管理目標(biāo)分解為前期管理和后期施工兩個(gè)方面。

前期分為：

1.項(xiàng)目合同分解。工程項(xiàng)目管理是在市場條件下進(jìn)行的特殊交易活動的管理，交易活動持續(xù)于工程項(xiàng)目管理的全過程，且在綜合大型項(xiàng)目中合同種類多、數(shù)量大，因此必須進(jìn)行合同的分解，在合同分解后監(jiān)督合同履行、配合項(xiàng)目實(shí)施、處理合同變更等。項(xiàng)目管理工作內(nèi)容分解。

2.主要管理工作內(nèi)容為：對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的環(huán)境調(diào)查，分析其規(guī)劃情況；編寫可行性研究報(bào)告，進(jìn)行可性性研究分析和策劃；編制項(xiàng)目報(bào)建總體構(gòu)思報(bào)告，明確報(bào)建事項(xiàng)及確定報(bào)批工作計(jì)劃，確定對各報(bào)建事項(xiàng)人員分工。

后期分為：

1.設(shè)計(jì)管理。其內(nèi)容為：確定整個(gè)項(xiàng)目的建筑風(fēng)格和規(guī)劃方案，對設(shè)計(jì)中選方案進(jìn)行優(yōu)化；制定勘察、設(shè)計(jì)進(jìn)度控制計(jì)劃，明確設(shè)計(jì)指責(zé)；跟蹤、檢查報(bào)建設(shè)計(jì)進(jìn)展；參與分析和評估建筑物使用功能、面積分配、建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等；審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)文件；控制設(shè)計(jì)變更，檢查設(shè)計(jì)變更的合理性、經(jīng)濟(jì)性。

2.招標(biāo)（采購）管理。即初步確定整個(gè)項(xiàng)目的合同結(jié)構(gòu)、策劃項(xiàng)目的發(fā)包方式；按確定的合同結(jié)構(gòu)、發(fā)包方式編制項(xiàng)目招標(biāo)（采購）進(jìn)度規(guī)劃，明確相關(guān)各方職責(zé)：起草需甲供的主要材料、設(shè)備清單；委托招標(biāo)單位審核不同專業(yè)工程招標(biāo)文件，在招標(biāo)過程中制訂風(fēng)險(xiǎn)管理策略；審核最高限價(jià)預(yù)算：組織合同談判，簽訂合同。

3.施工管理。編制項(xiàng)目施工進(jìn)度規(guī)劃，確定施工進(jìn)度總目標(biāo)，明確相關(guān)各方職責(zé)；組織設(shè)計(jì)交低、檢查施工準(zhǔn)備工作落實(shí)情況；審查施工組織設(shè)計(jì)、人員、設(shè)備、材料到位情況；辦理開工所需的政府審批事項(xiàng)；審核和檢測進(jìn)場材料、成品、半成品及設(shè)備的質(zhì)量；審核監(jiān)理組織架構(gòu)、監(jiān)理規(guī)劃；編制施工階段各年度、季度、月度資金使用計(jì)劃并控制其執(zhí)行；檢查施工單位安全文明生產(chǎn)措施是否符合國家及地方要求。

4.竣工結(jié)算和投資總控管理

這一階段的主要內(nèi)容是編制項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和結(jié)算規(guī)劃，確定各單位工程驗(yàn)收、移交及結(jié)算總目標(biāo)，明確相關(guān)各方職責(zé)；總結(jié)合同執(zhí)行情況、竣工資料整理情況；組織編制重要設(shè)施、設(shè)備的清單及使用維護(hù)手冊給使用部門，組織對項(xiàng)目運(yùn)行、維護(hù)人員的培訓(xùn)。對項(xiàng)目總投資進(jìn)行分解，分析總投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，編制投資風(fēng)險(xiǎn)管理的方案、編制各種投資控制報(bào)表，明確相關(guān)各方指責(zé)；編制設(shè)計(jì)任務(wù)書有關(guān)投資控制的內(nèi)容及各階段資金使用計(jì)劃并控制其執(zhí)行；根據(jù)投資計(jì)劃控制指標(biāo)進(jìn)行限額設(shè)計(jì)管理；評審項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)概算及施工圖預(yù)算，采用價(jià)值工程方法，挖掘節(jié)約投資的潛力；進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際值的動態(tài)跟蹤比較。

如果說工程項(xiàng)目管理策劃是宏觀意義上的管理框架，那么工程各階段管理的實(shí)施則是微觀的管理方法方案實(shí)踐，它也檢驗(yàn)管理策劃方案的成效和好壞，好的管理策劃具體實(shí)施時(shí)會使工程各階段、管理程序的銜接有條不紊，對實(shí)現(xiàn)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)等目標(biāo)有極大的促進(jìn)作用。下面以施工管理來分析介紹說明工程項(xiàng)目管理實(shí)施過程中的特點(diǎn)，借此說明二者之間相互關(guān)系相互作用。

三、建筑工程項(xiàng)目的策劃思維

我們再來看看策劃思維。

策劃思維有其獨(dú)有的個(gè)性特質(zhì)，但決不排斥認(rèn)識過程的一般規(guī)律和科學(xué)思維的基本程序。從信息論的角度，可以把策劃思維的全過程看成為"信息的輸入、加工、輸出、反饋"等構(gòu)成的信息流動過程。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產(chǎn)生方案、效果評估四個(gè)階段，對應(yīng)項(xiàng)目策劃的市場調(diào)研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個(gè)環(huán)節(jié)。各階段、各環(huán)節(jié)的思維方法都離不開人們思維歸納、推理的兩種基本模式。

1、策劃思維的歸納模式

從自然資源的利用上可把房地產(chǎn)項(xiàng)目歸納分類為：山景項(xiàng)目、水景（江河景湖景及海景）項(xiàng)目、名勝項(xiàng)目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國的比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍(lán)海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸的中海錦苑，上海的康橋半島等都是典型的水景項(xiàng)目。深圳的中海怡翠山莊，廣州的翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項(xiàng)目。成都的浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項(xiàng)目。

從區(qū)位上可分為市區(qū)項(xiàng)目、郊區(qū)項(xiàng)目；從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū)；從品質(zhì)檔次上可分為安居房、經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點(diǎn)式住宅等。從渠道上可分為內(nèi)銷房、外銷房（異地銷售或涉外銷售）；從建筑結(jié)構(gòu)上可分為磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)等，此外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風(fēng)格、社區(qū)文化、生活方式等方面進(jìn)行分類。這種分析歸納的模式或方法在策劃思維的"獲取信息"階段，也就是市場調(diào)研階段的作用主要體現(xiàn)在對市場信息科學(xué)、有效、準(zhǔn)確的把握上。面對目標(biāo)市場復(fù)雜多元的信息資源，根據(jù)市場細(xì)分的原理，采用分類歸納的辦法，進(jìn)行梳理整合，展開分門別類的經(jīng)常性研究，尋找市場空缺，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要的新項(xiàng)目。在策劃思維的信息加工處理階段，對于明確項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、市場定位十分重要。

2、策劃思維的推理模式

策劃思維的推理模式主要反映在策劃思維全過程的輸出階段，在對市場信息獲娶整理、加工的基礎(chǔ)上，進(jìn)行深入的分析論證和創(chuàng)造性的策劃構(gòu)思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場脈搏，洞察市場先機(jī)。廣東順德碧桂園正是因?yàn)槠溟_發(fā)商和項(xiàng)目策劃人，順應(yīng)了中國人千年傳承、望子成龍的民族文化傳統(tǒng)，以及富裕起來的當(dāng)?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)的對子女就學(xué)的關(guān)心和重視，創(chuàng)造性地采取先辦學(xué)校，再推住宅的開發(fā)模式，演繹出所謂的碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道的輝煌成就。同樣，北京現(xiàn)代城是因?yàn)榭礈?zhǔn)了都市SOHO一族大量涌現(xiàn)，認(rèn)定了居家式辦公群體的市場需求，推出了獨(dú)步一時(shí)，領(lǐng)導(dǎo)潮流的"SOHO"空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。