租房調查報告范文

導語：如何才能寫好一篇租房調查報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公務員之家整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

［關鍵詞］貴州大學 出租房 調查研究

引言

2007年3月，受院里安排，我接手了04土地管理的《房地產投資分析》，這是新專業的新課，理論上的內容不多，重在實踐性的操作分析。為提高同學們對實際問題的分析能力，也為了更好地撰寫經濟論文，以便為一年后的畢業論文設計打下良好基礎，在教學的第三周，我安排他們進行了為期半個月的題為《貴州大學南北校區及其周邊出租房的學習實踐調查》，并在第五周進行了一次課堂討論。在討論課上，同學們踴躍發言，氣氛活躍，調查報告也寫得非常細致，取得了良好的教學效果。下面是我作為科任老師撰寫的這次學習實踐的調查報告。

一、調查的方法與路徑等

此次調查以04土管全班同學為成員，采取自由分組進行，大組七、八人，小組一、兩人不等。調查從了解該區域內出租房的出租方和承租方的情況入手，通過收集相關資料數據，了解該地段租房市場的情況，研究出租房存在的問題及其對策，并對該市場的健康發展提供參考意見。調查時間為兩周。調查地點為貴州大學北區校內及其相鄰的新、老朝陽村，南校區校內及其相鄰的魚塘村。調查方法主要采用了抽樣法和問卷法，同學們以求租者的身份對房東及承租者進行了咨詢和走訪，獲得了大量的一手資料。

二、調查所取得的基礎數據和相關資料

跟省內外的高校比起來，貴州大學及其周邊的“出租房”市場顯得同樣紅火。在北校區附近的新朝陽村和南校區的魚塘村是“校園租戶族”們比較青睞的地方。

（一）出租房價格及其供給方情況

據了解，租房還分校內、校外兩種，教職工宿舍是校內出租房的主要供給來源。一些退休教師搬到外面，或一些考上研究生的老師去讀書，或老師換了新房，空置的房子均用來租給學生用，有些家庭收入較高但又住在貴陽的老師往往在學校購買第二套甚至第三套房子專門用來出租。北區房租單間在100～150元，套間在300～600元不等。也有的教職工出租自家的儲藏間以增加收入。由于價格不算貴，而且在校內又能保證相對安全，這種出租房比較受學生歡迎。

校內的租房大多配備衛生間，單間10多平方米，租金要150元左右。房子出租出去，就由他們自己打理、負責，雙方互不干涉。有的學生租一兩個月，用于復習考試；有些學生租住長達兩三年。租房者有的是單人租房，有的是合租，合租者有同性合租，也有男女合租，男女合租中10人中將近有三、四個是男女同居合租者，剩下得就是男女合租但不是同居者的情況。

校外就是學校周邊的民居，因為就在學校旁邊，這里的不少居民都靠租房給學生以增加收入。在貴大北區，有很多農民的土地已被征用完畢，只能靠出租房屋維持其日常開銷。自從老朝陽村的土地被大片征用后，這兩年，新朝陽村一帶的房租還有看漲的趨勢。兩年前，一個帶獨立衛生間的單間大概月租200元，但現在月租一般要250元～350元。

在價格方面，南北校區之間存在一定的差異，同等條件下，南校區的房屋價格要比北區低30到70元左右。

（二）租房需求方情況

租房的需求方來自如下幾方面：中青年教師、高年級本科生、研究生、自考生、擬參加各種資格考試的學生及校外人士、畢業不久仍滯留學校的學生、在校園周邊做生意的小商販、民工、外籍留學生和教師等。

（三）租房出現的一些社會新現象

1. 鐘點房與假日夫妻的出現

放假后，個別女生搬進男生宿舍與男友“雙宿雙棲”，還自稱是“假日夫妻”，在宿舍里公然過起了同居生活。對于女生住進男寢室的現象，在平時上課期間也發生過，當放寒、暑假時，趁學校管理部門的老師休息，學生情侶們往往有恃無恐。

2．租房廣告五花八門

在高校周邊，一些貼滿野廣告的墻上、電線桿上形形的租房廣告大行其道，廣告底下常常被剪成類似于流蘇花邊的條狀，只要你信手撕一條，便可以得到聯系電話。

高校的校園廣告欄內發現，盡管是暑假，但出租求租廣告依然不少，出租條件有的還相當誘人，如“房子清幽、寬帶上網、獨立衛生間只要350元”等字樣，一些學生宿舍樓內也可以發現墻上貼著的一些小紙條，上面寫著“尋一文靜女孩同住，房租水電對半”這一類的小廣告。據一些假期沒有回家的學生介紹，每次到快開學時，這些小廣告就成為校園內一道獨特的風景線。

三、對調查結果相關情況的分析

（一）相似條件下北區出租房價格平均比南區高50元左右。究其原因主要來自于如下幾個方面：

（1）北區房屋有著良好的外在環境，房屋周圍有可供娛樂的網吧、迪廳、酒吧等場所，離區中心的距離較近，商業網點密集，公交運輸便利，基礎設施良好，人口密度大，社會治安好等等，相比之下南區情況要差許多，位置級差收益遠不及北區，所以價格（租金）上遠低于北區。

（2）從南北校區的學生構成來看，北區學生是南區學生人數的兩倍左右；南區主要是大一新生，思想相對單純，其考研、交男女朋友等的租房需求尚未出現；南區主要為農學、林學、動科學等農學學科，其生源主要來自于省內的農村地區，家庭收入有限，而北區多為熱門專業，如經濟、管理、計算機等，外省學生比例大，學生家庭條件相對寬裕。

（3）從供給情況來看，北區位于花溪大道旁，土地供給有限，不利于住房擴建，使供給受到一定限制。2004年位于老朝陽村一帶的農民自建房幾乎被貴大征用并拆毀完畢，其地段用來修建供貴大教師使用的經濟適用房，由于各種原因，該批經濟適用房直到現在仍有大量尚未交付使用。一方面農民無地可建房，另一方面建好的房屋又未投入使用，導致供給與需求之間出現較大的缺口，北區租房價格上漲也就成為必然。相對而言，南區周圍土地空曠有利于農民擴建住房，加之許多農民對租房情況認識不足而盲目修建，此外，與北區同時啟動的南區經濟適用房由于不存在扯皮問題，其所建房屋都已投入使用，使得供給與需求之間并無缺口，因此南區的租房價格也就相對平緩。

（4）有許多從貴大畢業出去的學生，畢業后仍選擇學校周圍租房導致房價上漲。貴陽的房屋均價將近4000元每平方米，而貴陽的收入水平又較低，對于剛剛畢業走入社會的這部分人來說，不要說買房，就是在市區租房都非常困難。因此他們自然而然就選擇了相對熟悉、交通便利、價格又能承受得起的學校及其周邊出租房，由于畢業生大多出自北區，因此北區也就成了他們的首選。

（二）房屋租賃市場發展空間很大，但看不到政府的管理。

花溪是個山清水秀的地方，加之民院，貴州大學南、北校區的存在，使得花溪的房屋租賃越來越熱，隨著房價的一路上漲，將有越來越多的人選擇租房居住，花溪房屋租賃市場將具有相當大的發展空間。可是，從花溪房屋租賃管理情況來看，看不到任何政府管理的痕跡。從校內租房情況看，盡管學校明令禁止，但制度并沒有落實到位。農民私房出租，通常是無照經營，學校教師公房出租，同樣也是無照經營。

四、學生租房的原因及其隱患

（一）租房原因分析

高校擴招、生活水平提高、性格、學習（考研、考證等）、生活、經商等是促進校園租房市場火爆的原因。大學生外出租房是目前一個較為普遍的社會問題，其根源在于大學生這段時間處于心理活動活躍時期，心態很敏感，他們思想上強烈要求獨立，而且不喜歡受限制；集體生活有好處，但對于一部分獨立性特強的學生而言，除了不受限制之外，他們也有意識地認為自己在宿舍里的活動會影響他人，為了活動更加自由，外出租房顯然就是一個很好的選擇了。而在外出租房的原因中，喜愛自由的學生偏多。

（二）學生租房存在的隱患

1．房東無營業執照，安全得不到保證。無論是校外還是校內的出租房，房東幾乎都沒有營業執照，有的只要聽說是大學生連證件也不需要出示，只要按時交付租金即可。一些出租房不僅衛生條件較差，而且房東安全意識淡薄，部分出租房連防盜門都沒有，由于居住人員較雜，消防安全方面也存在一定隱患。此外，校外的出租屋離學校教室都較遠，無論是晚自修還是晚間有課，在回去的路上都十分地不安全。

2．學生自制力較差，難抵各種誘惑?，F代大學生同時面臨很多誘惑：戀愛、網絡、酒吧等等，實際上，大學生在校外租房引發的男女同居、酗酒、聚眾賭博等各種社會問題一直是高校后勤管理最頭疼的事之一。

鐘點房、同居和發生性關系的含義差不多，基本上可以等同。像學校周邊的這些鐘點房，甚至還供應避孕用品和黃色光盤，已成為助長校園的溫床，有統計顯示，高校大學生已成為艾滋病的高危人群之一，其中原由是部分學生的造成，可以想象，我們的“天之驕子”在里面能干出什么好事?！扮婞c房”的泛濫不僅給許多大學生的身心健康帶來了不良影響，增加了高校管理的難度，同時也增加了社會的不穩定因素。

3．同居所需要的花費，比如租房子等，更加重家庭經濟負擔。

五、對貴州大學及其周邊租房市場的健康發展提供的參考意見

（一）建立一個完善的房屋租賃管理機構體系。在房屋租賃管理上，我們可借鑒深圳市的做法。即在國土局下設房屋租賃管理辦公室，負責全區房屋租賃的宏觀管理工作。按照行政區劃，設立區房屋租賃管理辦公室，在各街道辦事處和各鎮設立房屋租賃管理所，區租賃辦和各租賃所負責實施具體的房屋租賃管理工作。區租賃辦和租賃所構成房屋租賃的二級管理系統。完善的機構體系在組織和人員上為加強房屋租賃市場管理提供有力的保障。

（二）建立房屋租賃指導價格體系。房屋租賃市場屬于市場經濟的范疇，必須按市場經濟規律辦事。因此應將房屋租賃市場的價格放開，租價隨行就市，由租賃雙方根據市場情況自行議定。同時，為了指導房屋租賃市場的健康發展，須制定房屋租賃指導租金，定期予以公布，為租賃雙方當事人確定租金水平提供價格參照。指導租金是以市場租金價格水平為依據，政府在進行充分的市場調研的基礎上，采取科學的測算方法，定期制定和公布的不同地段、不同結構、不同用途出租屋的階段性租金。指導租金的公布，對房屋租賃市場具有實際的意義，它既為租賃當事人提供了一個價格參考，也為政府部門收繳稅款及管理費，以及非商品房出租補交地價款提供了計價基數，避免了個別當事人為規避稅費而私下約定較低的合同價格。同時為司法機關裁決房地產糾紛提供了一個依據，對于房地產糾紛中各種已經發生、或視同已經發生的房屋租賃關系，在無法確定租金水平或當事人約定的租金不符合法律規定時，司法機關便可依法采用指導租金計算。

（三）確立部門協作機制。出租屋管理不僅是一個簡單的租賃市場管理，更是一項復雜的社會工程。經營性出租屋涉及工商注冊、稅務登記，居住性出租屋涉及承租人的戶籍管理、計生管理、治安管理等，單靠租賃管理部門的力量是遠遠不夠的。對此，須采取部門協作的方式強化管理，并將其制度化，通過出臺相關規定，明確工商、稅務、計生、公安等部門與房屋租賃管理部門的協作關系，要求各有關部門在辦理涉及有關出租屋的業務時，按規定必須認真審查其是否持有房屋租賃管理部門核發的租賃許可證，嚴格按房屋租賃管理部門登記的租賃合同辦理，不得用于超出許可證核準的范圍。同時，房屋租賃部門在進行合同登記時，必須配合有關部門進行計劃生育審查、暫住戶口登記、社會治安管理等工作。在具體工作中，采取租賃所與派出所“房戶合一”管理，租賃所、派出所和物業管理公司合作的“三位一體”管理，以及多部門聯合辦公管理，租賃部門代征租賃稅款等一系列行之有效的協作模式。

（四）學校應加強管理和教育，將大學環境的整治列為系統工程，化堵為疏，做好備案

現代大學的環境是開放的，整治大學環境也是系統工程。筆者認為，大學出現“鐘點房”現象有三點原因：一是由于學校管理混亂，制度形同虛設；二是部分大學生自身素質不高，難抵各種社會誘惑；三是相關部門對出租房管理不善，讓違法經營者有機可乘。只有從以上三個方面入手，學校、學生與管理部門形成聯動機制，從源頭上、渠道上、終端上“各個擊破”，才能讓高?！扮婞c房”無處藏身。

另外，我們必須認識到，任何被管理者都不是消極地適應禁令，任憑禁令去調整自己的行為。他們具有能動性和理性預期能力的。被管理者會不斷地總結經驗教訓，根據有關部門以往的所作所為，形成對政策行為的基本判斷，以尋求自己的最佳對策，避免自己的利益受到損害。一項政策，只有充分體現各方面的利益要求，才能獲得廣泛的支持和認同，才能有效地穩定地調節有關社會主體的社會行為，實現良好的社會效果。

（五）學生應加強自律

學生在校的生活主要取決于學生的自覺、自控。現在的大學生基本已步入成年，要學會對自己的所作所為負責。學校管理不可能事無巨細、面面俱到。作為成年人的大學生更應樹立自我保護意識和自我約束能力，要有充分的責任意識和風險意識?，F代大學生一方面面臨很多誘惑：戀愛、網絡、酒吧等等，而另一方面又面臨著很大的壓力：學習、生活、就業等，應自覺抵制誘惑并投入更多的精力在學習、積累上。學生在大學階段的主要任務還是學習，住在校外自由度太大，自律性差的學生就很容易迷失。在學生時代過集體生活還是有好處的，至少在與寢室同學的交往中能學會許多待人處事的道理。現代大學生中有許多都是獨生子女，家庭條件比較好，從小自主能力較差，朋友也較少，如果能在大學四年多幾個親密接觸的好知己，何樂而不為。大學生是一個處于半成熟階段的特殊群體，而大學是一個規范性的管理機構，不是一般的業余培訓班，大學生既然選擇到大學里來念書，就應該遵守這個組織機構的規則。此外，大學生還不能算是社會人，還沒有足夠的能力或者說權利選擇自己的所謂“生活方式”。既然學生到學校里來學習，和學校之間就是“法權”關系，學校要對學生的安全等負責，是要承擔很大風險的。因此，學生沒有理由以什么“人性化”等為借口提出各種過分的要求，不能因為“人性化”，學生就可以夜間玩樂、白天打瞌睡、遲到、玩電腦……每個年齡段都有一個生活的主題，學生對此要正確認識。應該多呆在校園里，感受大學的氛圍，接觸大學的信息，過上真正的大學生活。

參考文獻：

［1］禁止大學生校外租房引熱議.貴陽晚報，2007-7-17.

篇2

一、現狀調查

（一）調查背景：隨著學校后勤社會化改革的逐步推進，職專生校外租住現象越來越普遍。職專生為什么不住學校公寓，要在校外租房住宿？學校對校外租住現象怎樣看待？如何管理？為此，我們開展了廣泛調查，掌握了職專生在校外租房的第一手資料，并做出了客觀分析。

（二）調查時間區間：xx年9月10日至xx年11月10日，共兩個月。

（三）調查對象：甘肅省環縣職專職高二年級學生196名，其中男生68名，女生128名。

（四）調查方法：

1.問卷調查法：以封閉式問題為主，包括月均消費水平，校外租房價格，校外租住原因，家長、學校對校外租房的態度以及學校住宿條件、被調查人性別等方面。共發出調查問卷200份，收回有效問卷196份。

2.訪談法：選取部分教師、家長、學生進行直面訪談，對校外住宿現象和問題做深入了解。

（五）調查結果：

由上表可以看出，目前在校外租住的學生數遠高于校內住宿的人數，男生高出9%，女生則高出16%，而在家住宿的學生還達不到總數的5%。從學生的愿望來看，愿意在校外住宿的學生達到總數的近30%，且男生高于女生。

二、對調查結果的分析

（一）校外住宿產生的原因

學生選擇校外住宿的主要原因有以下幾類：

1.學習的需要。集體宿舍環境太嘈雜，還定時斷電，不提供熱水。而校外租房環境相對安靜，學習生活時間也相對充足，可以按照自己的計劃來安排。

2.家長陪讀照顧的需要。少數學生由于體質較差、多病，身體不宜受涼，而校外租住可以燒火炕，生火爐，有電褥子，甚至有家長做熱飯。

3.自由方便。少數學生由于不愿服從學校統一管理，住宿校外，聽音樂、看小說電視、甚至上網等，都相對自由，私人空間大。

4.不適應集體生活。部分職專生由于性格孤僻，不善或不愿與同學交往，狂妄自大、目中無人，或自卑畏縮，脫離群體。

5.節約生活費。有超過六成的職專生家庭經濟條件不太寬裕，他們選擇校外住宿，有的自己做飯吃，來降低生活成本。

6.學校住宿條件不足。中等職業學校招生規模不斷擴大，但硬件建設跟不上需要，學生宿舍緊張，一般10人一個宿舍，多者12人一個宿舍，過于擁擠，不夠衛生。

（二）校外住宿的弊端

雖然校內住宿存在諸多制約條件，但租住校外，卻問題不少，弊大于利。

1.容易讓學生放縱自我。校外住宿就有機會逛夜市，出入網吧、歌舞廳，睡懶覺等等，不用擔心會被老師發現。但缺乏規律的生活，容易使學生墜入“墮落”的深淵，甚至違法犯罪。

2.存在安全隱患。校外閑雜人員多，治安難以保障，被搶劫、被入室偷竊、煤氣中毒、交通事故等事件時有發生。

3.疏遠同學。在校外自己那個獨立的空間處的太久，就容易疏遠與同學之間的關系，降低自己在同學中的威信。

4.早戀。職專學生進入人生青春期，但缺乏自控能力，經不住誘惑，極易產生早戀甚至偷食禁果現象，敗壞學風校風，影響自己一生。

三、應對措施

篇3

在租房市場中，房產中介扮演著重要的角色，但由于缺乏監管且又缺乏統一的誠信管理機制，一些不良中介趁機而入，擾亂了租房市場的秩序。

房源信息多作假

隨著互聯網的發展，大部分租戶開始借助于互聯網找房，越來越多的房屋中介也將的租房信息掛到了信息平臺上。通過租房網站，租戶張萌搜索到了心怡的房子。從圖片上看，房間布置溫馨，不僅家用設施齊全，價格也相當便宜。于是，張萌立即撥通了中介的咨詢電話，對方聲稱房子還在，并邀張萌面談。但見面后，中介銷售對張萌之前在網上看中的房子只字不提，而是大力為她推薦其他房源。在張萌的一再催促下，其才告訴她房子已經租出去了。

相較于傳統租房市場而言，互聯網租房似乎讓房產信息更加透明化，但還是存在不少問題，首當其沖的就是重復房源和虛假信息，有數據顯示，租客中約七成人遭遇過假房源的問題，80%的租客上過網絡房源假圖片的當。

“網上‘物美價廉’的房源大都是中介人員杜撰的?！狈慨a中介人宋某向記者透露，“市場上的房源信息太多，為了獲得更多的客源，中介人員一般會在網上低于市場價的房源，同時配有虛假的文字表述和圖片，而大部分租客很難辨別房屋信息的真實性，通常會打電話給中介，這時中介人員會根據租客的需求再去協調別的房子，而這些房子與租客之前在網上看中的相比大相徑庭”。據宋某介紹說，大部分租房網站的搜索結果都可以按照時間、價格排序，為了能讓自己的房源頁面在搜索結果中排名靠前，中介人員會每隔一段時間就去刷新房源?！巴惶追孔訐Q著花樣，內容亦真亦假?！?/p>

一位中介人告訴記者，其實他們也是有苦衷的。中介機構都會制定考核指標，例如每月的房源數量、客戶數量以及帶看數量，他們虛假房源不僅是為了積攢客戶，很大一部分原因是為了完成考核任務。“指標達不到就要扣錢，沒有辦法?！?/p>

那么作為第三方，信息平臺是否對房源的真假有篩選職責呢？58集團品牌公關部金子強告訴《經濟》記者，作為第三方平臺，58同城很難從房產角度去鑒別房源真偽，只能加強對者的審核。“很多房產電商平臺都會出現這個問題，即用戶信息后很難追尋到個人，比如有人用假身份證獲取平臺認證后了一些虛假信息，這個是很難被發現的。再者，追查未實名登記的電話號碼對我們甚至公安機關而言也是有難度的。”

他告訴記者，58同城之前推出的“100%個人房源”業務其實是希望有更多的個人房源入駐，但后來發現還是會有很多中介冒充個人來房源，“這違背了我們的初衷”。為共建真實可信的生活服務平臺，金子強表示，今后對者的審核將會越來越嚴格?！皬?月起，除了提交者個人身份證件以外，所有新的信息需要認證后才能展現，包括支付認證或芝麻信用認證，甚至包括在銀行里消費的信用認證，一經發現有虛假信息，就會把這個賬號及其關聯賬號全部關閉，如果涉嫌到欺詐，還會把這部分信息轉交給公安機關?！?/p>

押金難“全身而退”

雖然租房前陷阱重重，但相較而言還算容易，真正的“刁難”其實還在后面。

回想起當初的情景，租戶李敏依然唏噓不已。“真是被中介給算計了。”去年剛來北京的她自己由于沒有時間和精力，就委托了一家房產中介公司，找了一間地理位置不錯、價格也便宜的房子。“居住期間沒有事，沒想到退房的時候中介人說好多電器被我用壞了，墻壁被我抹臟了，維修和涂刷墻壁的錢要從押金里扣。可是電器本來就是壞的，墻壁上的污點也是之前就有的，這些中介人都知道，只是沒有寫在合同里。也怪自己沒有經驗，沒有拍幾張照片當做證據，才被中介鉆了空子。”李敏說。沒有證據的她只能認栽，最后退回的押金所剩無幾，當她要求中介公司出具維修電器和購買涂料的證明和收據時，也因對方百般推脫而無果。

宋某告訴記者，有許多不正規的中介公司在與租客簽訂合同時，通常會隱瞞房屋內的真實情況，若是租客不夠細心，沒有在房屋交割清單里標明房屋附屬家具、電器、裝修及其他設施設備狀況，就被視為全部完好。等租客退租時再以此為由克扣押金，這是中介公司慣用的伎倆。

李敏并非特例，據住建部此前對租房需求大的城市的調查顯示，在3萬多名年輕人中，有43.8%的人曾在租房過程中遇到騙局、黑中介、二房東、亂扣押金、虛假房源等問題。

篇4

自1997年開始，英國的住房市場進入了被普通英國人稱為“黃金十年”的發展時代，這期間的房價上升之劇烈不僅在英國自身的歷史發展中絕無僅有，同時期內其余的發達國家也無法與之比肩。2006年10月，英國最大的按揭貸款機構――哈利法克斯銀行公布報告稱：英國的平均房價已近三倍于十年前的房價，從當年的6.2萬英鎊升至17.9萬英鎊，自1996年2月后增長了187%，倫敦地區更是增長了240%，而同一時期內英國民眾平均工資只增長了54%。2007年4月，英國國家統計局統計報告顯示：從1991年到2005年的15年間，英國平均房價增長了204%，增幅超過兩倍，而同時段的人均收入僅增長92%，首次購房者的住房平均支出在1991年為4.7萬鎊，2005年漲至14.2萬鎊。2007年7月，英國《金融時報》調查報告稱：英國房價自1980年以來漲幅達676%，1997年至今已漲過三倍，當前全國的平均房價收入比約是6比1，倫敦地區達到9比1，其他的一些機構或協會的統計數字更高。

一、英國房價過快上漲的原因

1.人口增長較快，需求較旺。相比于德國、法國、西班牙等其他西歐國家，英國的國土面積較小，但近年來的生育率一直居高不下。2007年7月倫敦大學人口學家起草的報告對英國人口對環境造成的壓力極為擔憂。根據報告統計，2006年英國有近67萬新生兒，在英格蘭和威爾士地區，平均每個育齡婦女生育1.87個孩子，這樣高的生育率在過去20多年間從未出現過。這當然還只是造成房價上漲的預期因素，更為重要的是，近些年來大批量的移民涌入英國，在促進經濟發展的同時對英國的公共服務及住房市場不可避免地造成了巨大的現實壓力。英國國家統計局對1997年工黨上臺后英國人口流動的重大變化進行了調查，在1997年前的20年間，英國平均每年凈吸納移民僅5萬人，20世紀90年代的人口平均年度增幅是0.3%，而2004年英國吸納了多達22.3萬名移民，2005年又吸納移民23.5萬人，占到了當年37.5萬新增人口的2/3，人口增幅達到了0.6%，這是自1962年以來年度人口數量增長最多的一次，也是自1965年以來最大的年度增幅，從1950年至2005年英國人口增加了20%，全國常住人口已達6020萬，加上英國目前超過90%的城市化水平，英國已成為目前世界上人口密度最大的國家之一。大量的移民入境對英國社會帶來了多方面的影響，在住房市場領域便是由這類人群產生的住房需求日益旺盛，對住房供給造成了越來越大的壓力，供需不平衡的矛盾愈益嚴重，直接導致了房產價格的上漲。

2.保障性住房建設滯后。英國是世界上最早實行政府干預住房市場的國家，早在1890年便有正式立法要求地方政府為工薪階層建造經濟適用住房，1896年建成第一個經濟適用房住宅區。二戰后英國逐漸形成以“可負擔住宅”為主要內容的住房保障制度體系，包括廉租房、經濟適用房和低價位商品房三種形式，這些政府補貼房的面對方是那些需要住宅但沒有經濟能力在市場上購買或租賃商品房的中低收入居民。到1979年時，這類住房占到了全國住房總量的1/3，政府對此的建設開支達到了政府總開支的8%。但此后隨著撒切爾的住房福利改革、推行公共住房私有化，同時全面縮減這類保障性住房的建設開支，“可負擔住宅”的發展幾乎處在了停滯狀態，從20世紀70年代的每年10萬個單位降到80年代中期不足3萬個單位，到90年代中期幾乎降為零。英國國家統計局表示，在過去的20年中，“可負擔住宅”的建設幾乎可稱得上是空白，對其需求遠遠超過了供給。據該機構的調查，每年相對于每千人的需求量，供給一方只能有3.1套此類“可負擔住宅”提供，缺口巨大。全國住房聯合會總裁奧爾認為，“可負擔住宅”的建設速度至少應達到每年7萬套的規模比較適宜，因為對于全國160萬戶需要保障性住房的家庭來說，目前的“可負擔住宅”供應短缺已近乎“令人絕望”。

3.住房市場中個人投資行為增多，推動了房價上升。近十年來，住宅市場的個人投資行為在英國發展迅速，2007年6月阿伯丁大學和拉夫堡大學聯合進行的調查提出，如果政府再不采取措施抑制越來越多的“購房以出租”者，英國社會將像19世紀那樣貧富分化日益嚴重，少數人通過剝削他人的勞動成果逍遙度日，其他大多數人只能生活在貧困線邊緣。過去十年間，“購房出租”業在英國幾乎形成為了一項新的產業。到2006年中期，全國的“購房出租”業擁有房產的凈值超過1200億英鎊，每年為國家經濟創造出300億鎊的收入，是汽車業貢獻度的四倍。全國超過100萬戶家庭居住在這些商業性出租房內，租賃費用高昂。按英國住宅出租人聯合會的計算，“購房出租”業的年平均回報率為11.18%，一些組合型投資業戶的年回報率達到21.68%。高回報率的預期刺激著越來越多有一定實力的英國人投身到這一產業中，而英國現行的房貸申請條件較為寬松，民眾可以申請的貸款金額最高可達房價的95%，為投資性住房消費提供了便利。按住宅出租人聯合會的統計，“購房以出租”者平均約73%的購房費用是通過借貸解決的，只有約1/8的投資購房者借貸款額度在購房總費用的50%以下。2003年時全國的這類“購房以出租”的借貸款額為500億鎊，到2006年中便達到了840億鎊，顯示出這三年來英國非自住性住宅投資消費的火熱，這無疑對其房價的持續攀升起到了極大的推波助瀾作用。

4.引起房價上漲的其他一些因素。造成英國房價升高還有其他的一些因素，比如產權意識上升、住房自有率增加。多年來英國的住房產權自有率并不高，基本維持在50%至60%之間，近十年來這一比例提升較快，到2007年7月，英國的住房產權自有率達到71%，超過了美國68%的比例，成為西方發達國家中住房產權自有率最高的國家。這一提升過程直接推動了住房市場的迅速繁榮，住房交易價格也自然水漲船高。此外，英國人婚姻狀況的變化也對房價的上漲有一定的作用。根據國家統計局的數據，2003年離婚案件達16.6萬多起，是1996年以來的最高值，2004年增加到16.7萬多起，年齡在25至29歲的男女保持著最高的離婚率，這個年齡段的人離婚率是千分之二十九，其他年齡段的平均離婚率是千分之十四。這些離婚者基本都有再次置業或租賃房屋居住的需要，而且離婚婦女中職業女性的比例要高出全職家庭主婦29%左右，她們的獨立人格與較強經濟實力使其往往傾向于自己購買房產用于居住或投資，同時也是為將來的再次婚姻生活做好自己的儲備。這種情況比起穩定的傳統家庭生活對住房需求的壓力自然更大，從而帶動起住房價格的走高。

二、對我們的啟示

通過對英國住房市場的上述考察可以看出，相似的問題在我國也不同程度地存在。我國正處于快速城市化的發展階段，每年都有大量人口向城市聚集，預計到2010年每年都有1000萬至1300萬農業人口向城鎮轉移，再加上城鎮人口的自然增長，到2010年我國的城市化水平將達到47%，城市人口將達到6.4億，比目前凈增1.9億人，將形成巨大的住房需求。未來相當長的一段時期內，這種狀況不會發生太大的變化，民眾的購房需求將會是一種長期存在的較大壓力，供求關系將會較長時間處于一種不平衡狀態，這將是我國住房市場的一個長期趨勢。認識到這一基本點，才能對我國住房市場的基本走勢保持比較清醒的頭腦，才能理解努力調控好房地產市場的重要意義。

在我國，經濟適用房、廉租房等保障性住房建設同樣面臨著嚴重的短缺問題。各地的“兩房”供應數量嚴重不足，有研究指出，目前我國平均近94%的住房開發屬于商品房，經濟適用房只占6%，廉租房不足1%。以北京市為例，2006年9月的《北京市住房建設規劃（2006年―2010年）》提出，“十一五”期間北京將新增住房建筑面積1.23億平方米，而廉租房建設規模僅47至60萬平米，約1萬套，經濟適用房建設規模約1500萬平米，約21萬套，新建商品房建設規模則是9250萬平米、90萬套，這種90211的結構自然遠遠無法滿足廣大中低收入人群的需要，迫使他們只能望房興嘆或進入商品房市場成為不堪房貸重負的“房奴”，擴大了對商品房的需求量，引起房價的不斷走高。因此，必須大力加緊對以經濟適用房、廉租房、限價房為基本內容的住房保障體系的建設和完善，這既是控制房價過度上漲的一項重要措施，也是解決百姓安身立業問題、促進社會和諧的重要方面。

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經歷過2013年的輿論質疑，金融機構對最終房屋將作為抵押物收歸銀行處置的“倒按揭”業務更加謹慎。而更廣義的“以房養老”，包括“租房養老”、“換房養老”等產品，則迅速收到了市場的積極反饋。

多元化為商業性“以房養老”產品落地提供了可能性。

作為基礎養老的補充手段之一，“以房養老”受既有觀念影響被長期誤讀，頻遭冷遇。要想真正讓其符合實際需求，不斷完善獲得長期穩定發展，還需解決法律空白、制度設計、信用建設等諸多問題。 租房養老和換房養老

2013年12月初，上海銀行以“房屋管家”為名正式推出了“以房養老綜合服務平臺”，主要內容是提供租房、房屋買賣等服務。與“倒按揭”受到的冷遇不同，“租房養老”和“換房養老”很快出現了成功案例。

63歲的陳桂娣是一名失獨老人，每月退休金為2000元左右，一直靠出租自己第二處房產補貼生活。但隨著年齡的增長，她對房屋維護、房租追討等繁瑣事務漸漸力不從心。在上海銀行一位工作人員的介紹下，她選擇了由房屋中介機構21世紀不動產提供的“金色管家”業務。

“金色管家”是21世紀不動產的一項既有業務。具體做法是，由中介機構直接與房屋業主簽約，定期向房主支付租金。合同期內的房屋維護、租客選擇，以及實際收取租金等工作，都由中介一手包辦。

上海銀行的養老金客戶在接受“金色管家”服務時，可以獲得一定程度的優惠，包括免傭金，以及“免租期”縮短等。一般在與房主簽約時，中介機構都會預留45天以上的“免租期”，在期間內免予支付房租。

另一種模式——“換房養老”更為簡單。21世紀不動產方面稱，上海銀行的養老金客戶若委托該公司進行房屋置換，可以享受傭金優惠。至于其中的賣房、買房流程，則與普通的房屋買賣無異。

同時，上海銀行還與一些養老社區合作，盡量滿足老人們“換房養老”需求?！扒皟商煲粋€老年人打來電話，要進行房屋置換，但指定要住到親和源去。我們與對方也有合作，可以享受專屬優惠?！鄙虾ｃy行養老金融部副總經理沈潔介紹親和源是上海一處知名的老年人公寓，除硬件設施較為完善，還提供定期保潔、事務代辦和物品代購等服務。

這種金融機構與外部合作的“租房養老”、“換房養老”，可以算是一項新嘗試?！?013年9月12日我們開了養老金融創新研討會，專家提出，“以房養老”并不等于‘倒按揭’。結合專家意見和客戶需求后，我們認為這是一個很大的概念，遠不止融資性的‘以房養老’需求。”沈潔說。

在沈潔看來，“以房養老綜合服務平臺”，主要是協助老年人盤活固定資產，讓他們擁有更多流動資金。

作為全國老齡化程度最高的上海市，在多年前便曾經展開“以房養老”試驗。

2007年，上海市公積金管理中心進行“以房自助養老”試點。但是，由于當時很多房產并非老人獨立自有，子女有分歧，家產傳后的觀念、房價的不確定性及70年產權規定等因素加大了實施的難度。因此，公積金管理中心在經歷三年多的努力之后，無奈停止了這項業務。

國家統計局上海調查總隊2013年9月公布的一項調查結果稱：67.3%的受訪者傾向于“傳統家庭養老”，21.2%傾向“社區居家養老”，僅有11.1%和0.4%分別傾向“機構養老”和“其他方式養老”。而在農村地區和低收入群體中，有74.1%月均收入2000元以下的受訪者傾向于“家庭傳統養老”，高出平均水平6.7個百分點；更有36.2%農村受訪者的主要經濟來源于子女的補貼。

但出人意料的是，調查報告顯示有73.1%的受訪者表示“贊同”或“較贊同”“以房養老”，僅26.9%表示“不贊同”。

清華大學公共管理學院教授楊燕綏分析，這種數據上的矛盾情況，意味著若將以房養老作為一個廣義概念看待，接受度也會相對較大?！氨热缯f老人有兩套房，一套自住一套出租，用租金補貼養老，反對的人自然就少。”

2012年7月，上海市民政局在答復人大代表議案時曾表示，“以房養老”可以有七種形式。除了“倒按揭”，以及前文提及的“租房養老”、“換房養老”、“售房養老”，還包括簽訂遺贈贍養協議，出售房屋后向購房者長期租賃住房以購房款補貼養老，以及家庭內部“以房養老”等。 “倒按揭”前景不明

相對于“租房養老”和“換房養老”，“倒按揭”更接近于“以房養老”的本義。

“倒按揭”是指老人將自有產權房屋抵押給金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計老人去世時房產的價值等因素后，支付給老人一筆固定的資金。同時，老人將繼續享有房屋居住權。在老人去世后，銀行將抵押房產出售，用于償還貸款本息。

“倒按揭”于上世紀80年代中期出現在美國，此后日本、加拿大、新加坡等國也開始實施。

2013年9月13日，國務院的《關于加快發展養老服務業的若干意見》（下稱《意見》）提出，開展老年人住房反向抵押養老保險試點，就曾遭遇輿論質疑，認為政府借“以房養老”推卸基本的養老責任。

為此民政部有關負責人回應，《意見》借鑒國際經驗，提出開展“以房養老”試點，“是積極慎重穩妥的，目的是探索符合國情、滿足老年人不同需要、供老年人自主選擇的養老保險產品，擴大養老服務供給方式”。

在“租房養老”和“換房養老”運行的同時，上海銀行亦悄然推出了“倒按揭”產品，目前僅在兩處網點試探性地接受咨詢，未做任何宣傳推廣，亦不就此接受采訪，就連其他網點甚至客服中心，對此也不甚了解。

據《財經》記者了解，上海銀行為“倒按揭”業務設置了一系列門檻，比如，這項業務僅對其養老金客戶開放，且抵押人必須擁有至少兩套住房；兩套房屋的產權必須為抵押人獨有，或與配偶共同所有，包括子女在內的其他個人不得擁有產權；房屋名下也不得有包括子女在內其他人的戶口。同時，被抵押房屋的評估價，至少要達到150萬元，房齡不得超過30年。此外，房屋抵押款只能用于生活費、醫藥費等養老用途，不得用于理財投資等；抵押人最高可以獲得房屋估值60%的貸款總額，可以選擇一次性發放，也可以按月領取。

按照上海銀行的設計，“倒按揭”抵押期限則分為定期和終生兩種。其中，定期型的抵押期最長為十年；終生型要求房主年滿70周歲。抵押到期或房主去世后，房屋將被拍賣，若屆時仍有結余，余款由房主指定的或法定的繼承人獲得，房價下跌等因素帶來的風險則由銀行承擔。該行一位從事“倒按揭”咨詢的工作人員稱，目前這項業務已有客戶開始辦理。

實際上，上海銀行的“倒按揭”設計并非其獨創。

早在2011年10月，中信銀行就曾推出“倒按揭”產品，也要求辦理者必須擁有多套房屋，對房齡、貸款用途、最高貸款額度等也有類似要求。唯一比上海銀行寬松的是，除了老年人本人，其子女名下房屋亦可用于辦理“倒按揭”。

但是，中信銀行在北京、上海等地推出這一產品后，乏人問津。由此看來，上海銀行的“倒按揭”業務，前景亦未必樂觀。

在中信銀行的“倒按揭”嘗試之前，各地政府部門或商業機構，也曾多次推出以抵押房產為條件的類似產品，但都因效果不理想而放棄。無論是南京的“房屋抵押入住養老公寓”，還是北京的“房屋租賃抵扣養老中心服務費”，最終都因未有成功業務而夭折。上海、杭州由政府部門主導的類似產品，也鮮有成功案例。 建立公信力

盡管已經出現了成功案例，商業性的“以房養老”產品究竟能否持續，仍是一個懸念。無論金融業內人士還是研究者都認為，“以房養老”在中國還處于啟蒙階段，如何讓“以房養老”令老年人信服，是最需要解決的問題。

推出以房養老產品的機構欠缺公信力，曾是南京、北京等地“以房養老”夭折的主要因素。

2005年4月，南京的湯山留園公寓稱，擁有60平方米以上產權房、年滿60歲的孤老，可以房產換取入住其老年公寓的資格，房產則由公寓代為出租，租金超出老年公寓收費標準的部分，交由老人支配，老人去世后，房產歸老年公寓所有。但是作為民營機構，其公信力相對較低，老年人又對其是否盈利存有疑慮，因此難以獲得他們的信任。

上海銀行自1998年起作為首批兩家養老金機構之一，已經從事養老金業務15年，并積累了152個養老金客戶，目前上海近40%的養老金都是通過上海銀行發放的。

上海融孚律師事務所聯合合伙人呂琰認為，上海銀行在其“租房養老”、“換房養老”服務中，“相當于扮演了交易中介的角色，通過它的公信力來促成交易?！?/p>

沈潔稱，目前上海銀行的增值養老服務，多是與外部機構合作，篩選符合老年人需求的，在市場上信譽度較好的產品，并給予該行的養老金客戶一定程度的優惠，“合作機構一般都是微利的?！?她還補充道，“我們的老年客戶基數比較大。在養老特色的產品銷售，或者合作服務上，容易產生規模效應，這點和其他金融機構有所不同”，這樣銀行才不致于“賠本賺吆喝”。

至于“倒按揭”業務，則需要更復雜的前期準備。長期從事金融領域法律服務的呂琰說：“業務簡單就意味著不能盈利。你要讓金融機構有更多動力去做這件事，實際上并不簡單?！?/p>

在為上海銀行的“倒按揭”業務提供法律咨詢時，呂琰指出，國有土地出讓年限的70年限制、房地產市場的不確定性，終生型“倒按揭”可能出現的支付期過長等問題，以及未來房屋處置時可能面臨的遺產法律糾紛，都會讓金融機構遭遇風險。

要解決這些問題，呂琰認為首先要在法律上對“倒按揭”業務給予定義。中國現行法律中，讓與擔保尚未得到完全的承認和肯定。部分學者認為它類似于流押，但為了防止抵押人處于不利地位，《擔保法》第四十條規定，訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有，即禁止“流押條款”?！叭绾谓鉀Q讓與擔保與現行法律制度的沖突，是首先需要處理的問題?！眳午f。

至于資產價值變化帶來的風險，呂琰建議由市場分擔?！氨热缯f債權人如果有一批抵押物，可以將其打包出售給基金公司，或是房地產企業等市場機構。”而更好的做法則是將資產證券化，重新推向市場，以分擔風險。

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關鍵詞:房價調控發展超量累進稅率

一、引言

人類社會的發展進步很大程度體現在衣食住行的變化上。作為人類基本需要之一的“住”的論題，一直都是民眾、政府、新聞媒體、學術界關注的焦點。安得廣廈千萬間，使十幾億國人安居樂業，各路英雄豪杰都從未停止對此的探究。

中國人民銀行近日公布的“2011年第一季度儲戶問卷調查報告”顯示，居民認為目前房價過高，對調控效果不樂觀。報告顯示，對當前房價水平， 74.4%的居民認為“過高，難以接受”，是僅低于上年末(75.5%)的第二高值。

衡量房價水平的高低，一個常用的指標是房價收入比，即住房價格與城市居民家庭年收入之比。世界銀行制定的房價收入比標準是5∶1，聯合國的標準是3∶1。按照國際慣例，房價收入比的合理區間為[3,6]。從近兩年數據來看，北京、上海、深圳、杭州等一線城市和東部大城市，房價收入比明顯偏高，均在10以上，個別城市甚至遠高于10。排名前五位的北京、深圳、上海、杭州、廈門2010年房價收入比分別達到17.44、15.62、15.45、14.65、12.75。該數值遠遠超出警戒線，泡沫現象嚴重。

針對房價持續較快增長問題，筆者也進行了如下思考。

二、遏制房價方法的建議

(一)發展落后地區，緩解一線城市膨脹壓力

引發一線城市房價畸高的原因之一就是各地區發展過于集中，各地發展水平嚴重失衡，進而導致的大量人口涌入北京、上海、深圳等一線城市。而在這些城市，住房供應量是有限的，急劇增加的需求量必然引起房價飛漲。

■

通過上面兩組數據的對比作為縮影，我們可以窺見中國目前發展的大體狀況。一線城市與落后地區的差距達到了一個觸目驚心，難以置信的程度。誠然，先富帶后富是無可厚非的，但是在傾舉國之力使先富地區的發展取得了一定成就之際，我們應該開始關注那些先天不良，后天又營養不足的弱勢地區，為這些地區提供有利于其發展的資源。

德國房價穩定，實現十年未漲，一個重要的原因就是人口分布合理、地區發展比較均衡。當年東西德分裂之后西德建都波恩，目的就在于拉動相對落后的波恩地區的經濟發展。這種雪中送炭的發展模式和我國熱衷錦上添花的思路截然不同。貫徹均衡理念的經濟發展實例比比皆是。例如奧迪公司的總部就設在英戈爾施塔特這樣的小城市。這種模式對于遏制不堪重負的中國一線城市的房價值得引以為鑒。

如今政府出臺限購措施試圖遏制住房價， 在一定程度上可以降低住房需求量，但是此舉不乏歧視色彩，無形中劃分了二等公民。而且一味地堵塞需求量并不是治本之舉。仔細分析大量人口選擇背井離鄉到一座奮斗終身都未必能安一處家的城市這種現象，不難發現歸根結底就在于自己的家鄉與那些大城市相比無論基礎設施、工作機會還是文化水平都大相徑庭。目前很多中西部農村地區還基本處于工業革命之前的狀況，完全沒有通水、電、氣、網或是只覆蓋了少數家庭。交通也不便捷。沒有通路，或即便是通了路，公共交通系統還處于零發展狀況。面對生活不方便、出行不便捷、信息閉塞、文化水平低的家鄉，落后地區的公民當然希望能在一線城市獲得更高品質生活。

對落后地區的扶持政策的建議：

(1)政府提供補助建設現代給水排水系統、電力系統、燃氣管網系統、光纜網絡等，覆蓋到家家戶戶，讓所有人都能夠便捷地使用水、電、氣、網等。

(2)加大對落后地區進行稅收減免的力度。例如，對落后地區的企業，允許其增值稅進項稅額加計10%扣除；對落后地區的個人所得稅的應納稅額減征20%。

(3)一方面要在落后地區內部構建合理的交通網絡，對公共交通系統實施補助，使人們的出行成本降低。另一方面，要改變落后地區閉塞的現狀，使其在陸空都能更好地與其他地區交換物資、進行交流和人口流動。

(4)從城市發展起步階段就形成自己的特色，灌輸高綠化率理念，不同于一線城市的高樓林立，側重于發展低密度住宅，進而達到吸引人口流入的目標，助推中國的“西進運動”。

倘若政府加大對這些落后地區的扶持力度，完善其基礎設施，再給予稅收等方面的優惠，屆時人們將樂意在西部尋求商機，進而能提供更多就業機會，中國自西向東的單向人流便會變為雙向，適宜居住、充滿生機的新城便能緩解一線城市的超載現象。這樣，我國才能地盡其用，幅員遼闊才能實至名歸，房產的供給量才能獲得較大的提升空間。

(二)房產稅實行超量累進稅率

由于公租房和廉租房的供應量有限，并不能滿足所有租房需求，所以必須有商業性質的出租房存在來封堵未能被公租房、廉租房滿足的需求缺口。

如果對所有第二套及以上房都按相同的稅率征收房產稅，那么勢必會引起房租整體上漲，最后稅收負擔還是轉嫁到承租人上了。

超量累進稅率是指把納稅義務人的應納稅房產按數量的多少分成若干等級，每一等級規定一個稅率，稅率依次提高，但每一納稅人的征稅對象則依所屬等級同時適用幾個稅率分別計算，將計算結果相加后得出應納稅款。也就是對第一套房不征收房產稅。從租計征下，假定第二套的稅率設定為2%，第三套的稅率6%，第四套10%，第五套14%，第六套18%，第七套以上22%.從價計征下，假定第二套0.6%，第三套1.2%，第四套1.8%，第五套以上2.4%.

倘若實行超量累進稅率，對于類似的兩套房A和B，分別是第二套房和第三套房，則第三套房的出租成本會高于第二套房，在租金的市場價格一定的情況下，B房的利潤就會低于A房，依次類推，對于大量囤房者來說就無利可圖了。

實行超量累進稅率，不僅可以滿足租房需求，還可以在很大程度上遏制炒房現象，通過宏觀調控手段使房產資源得到合理配置，形成置業基本作為自住，不能博資產升值的局面，這樣便可以遏制一部分房產需求量――投機需求。

限購令等行政強制干預措施確實有點過狠，推行超量累進房產稅作為一種宏觀調控的手段對于遏制房價力度適中，不失為一劑良方，政府在此起著導向作用，剩余的工作就交由市場了。

(三)逐步改變地方政府對房地產行業的依賴局面

借助發展房地產行業，地方政府的財政稅收不僅得到大幅增加，地方經濟增長速度也獲益良多。為了繼續維持經濟高速增長的態勢，地方政府需要房地產行業這駕拉動經濟發展的馬車，因此，地方政府不愿意看到房地產市場“活力不足”。

但是,地方政府應認識到,賣地謀生最多可以作為維持眼下生計的權宜之策,做大做強地方實體經濟才能使經濟增長源遠流長。

首先,考核地方政府政績應該有一套剔除房地產因素的指標體系，使房地產行業對經濟增長的貢獻率保持在一個健康合理的水平。

其次，對政府收取的與房地產相關的稅收與土地出讓金實行制度化、透明化管理。政府在每年的預算中明確稅收或土地出讓金分別用于廉租房、公租房、經濟適用房的建設或維護，基礎設施建設或維護，環境保護等等方面的比例。另外需要預留一部分作為活動款項用于支付各項目不足的部分。對于各筆?？疃嘤嗟牟糠郑€是留在該賬戶內以后使用。每一季度末，政府對該期的預算執行情況進行報告。這樣可以減少政府從房地產漁利的空間，增加政府的社會責任感。

政府的自覺性提高了，能積極主動貫徹各種調控措施，才能使房價調控落到實處，不會止步于紙上談兵。

篇7

（一）積極落實《社區物業管理工作意見》，不斷強化物業管理工作。

我們召開了全市物業管理工作會議，在此基礎上，結合**實際，進一步理清工作思路，強化工作措施，不斷完善物業管理服務體系。

一是針對存在問題和不足，不斷規范和完善物業管理。根據全市物業管理工作會議的精神要求，結合**物業管理的實際，我們進一步理順了工作思路，即：“以實現物業保值增值為核心，以物業管理的規范運行為目標，抓好前期物業管理和老舊小區改造，加大監督管理和業務指導力度，全力推動全市物業管理上臺階上水平?！卑凑者@個工作思路，為了從根本上解決物業管理中存在的問題，我們依據海政發［20**］21號文《關于進一步規范和完善房產市場管理的意見》精神，積極建立健全前期物業管理制度。在實際工作中，首先從預售環節增加審批要件，約束開發建設單位落實物業管理方案，明確服務內容、服務等級、收費標準和經營方式，突出合同和公約在前期物業管理中約定的效力和承諾的效力。其次，調[此文章由21秘書寫作網/獨家原創]整了專項維修資金收繳的方式，由建設單位在預（銷）售時一次納，避免了專項維修資金收繳參差不齊，使用困難的問題。第三，在老舊小區管理方面，制定了《**市老舊小區物業管理實施意見》和《**市專項維修資金使用意見》，努力做到“兩個結合”，即先期保潔和后期改造相結合，主管部門業務指導與社區參與相結合，為老舊小區的物業管理提供了保障。

二是認真調查研究，摸清底數。為了全面了解、掌握**全市物業管理的現狀，入春以來，我們組織專門班子，對全市住宅小區的物業管理狀況進行了一次大規模的調查摸底，**市現有當地和外地物業管理企業20個，其中具有二級資質以上資質的3個，三級資質的17個，物業管理從業人員400余人；現有實行物業管理面積120萬平方米，其中新建住宅小區管理面積90萬平方米，物業管理用房7812平方米；收集專項維修資金527萬元。通過調查分析，當前**市物業管理工作中存在的問題和不足，主要表現在物業管理企業經營水平不高，服務質量不高；業主自律意識淡薄，對物業管理的認同程度有待提高；老舊小區物業管理難度較大；物業管理收費困難等等。通過調查，使我們**對物業管理的現狀和存在問題有了更加清醒的認識，為今后更好地開展工作打下了有力基礎。

三是發揮職能作用，確保物業管理規范運行。為了保證物業管理各項工作的落實，我們充分發揮職能部門作用，將物業管理工作的各項指標進行量化，對物業管理企業和從業人員進行量化管理和考核?？己四繕税ǎ簶I主委員會的組建，計劃全年新組建業主委員會5個；物業管理公司的報批，今年已報批物業管理企業3個；物業管理糾紛的調處；物業管理用房的歸集；前期物業管理方案的落實；專項維修資金的使用等等，上述指標的完成情況作為考核和管理物業企業的依據，作為物業企業升級達標的依據。同時，結合房地產市場秩序整治活動的開展，加強監督管理，定期對物業管理公司的從業行為和服務情況進行檢查監督，不斷規范物業企業的服務行為。今年以來，已落實物業管理方案9件；參與物業綜合驗收4次；歸集物業管理用房5100平方米，其中辦公用房2030平方米，商業用房3**0平方米；使用專項維修資金6萬元，維修房屋屋頂面積達5700平方米；調處物業管理糾紛6起，其中辦結4起；組建物業管理企業2個；組建業主委員會1個。對老舊小區新實施以保潔、綠化為主的物業服務面積達15萬平方米。

（二）積極構建新的住房保障體系，經濟適用房和廉租房工作不斷取得新的進展。

一是積極爭取政府啟動經濟適用房和廉租房建設計劃。據調查統計，**市近三年城市居民家庭平均年收入為23728元，家庭年收入低于全市平均水平的中低收入(含最低收入)家庭中的無房戶和住房困難戶共有1705戶，其中無房戶232戶，住房困難戶1473戶。針對這種實際狀況，今年以來，我們根據上級文件精神和要求，結合本市實際，把構建新的住房保障體系作為房管部門的重點工作之一，在深入調查研究的基礎上，向政府呈報了《**市經濟適用房和廉租房需求調查報告》、《建設方案》及《測算數據報告》，以詳盡、科學的數據，闡述了盡快建立新的住房保障體系的重要性和迫切需要，并多次向政府呈請，盡快啟動建設計劃、出臺相關政策。

二是抓好政策的制訂工作。為了使經濟適用房廉租房建設能夠切合實際，真正惠及廣大百姓，今年以來，我們在參照外地先進經驗的基礎上，結合本市實際，經過周密研究，反復測算，先后幾異其稿，向政府呈報了《**市經濟適用房貨幣直補實施辦法》和《關于推行經濟適用房貨幣直補辦法的意見》及《關于對城市最低收入家庭租賃住房實行貨幣補貼的意見》和《**市城市低收入家庭租賃住房貨幣補貼辦法》，力請政府積極推行經濟適用房廉租住房貨幣直補辦法，對城市中低收入家庭中的住房困難戶購買經濟適[此文章由21秘書寫作網/獨家原創]用房和租賃住房，直接發放貨幣補貼。經過積極陳請和市政府的通盤考慮，四月二十日，**市政府先后以海政發[20**]20號和21號，出臺、下發了《關于印發**市最低收入居民家庭廉租住房保障管理辦法的通知》和《關于印發**市經濟適用房貨幣直補實施辦法的通知》兩個文件。文件確定，對城市最低收入家庭中的無房戶和住房困難戶租賃住房按照人均建筑面積15平方米予以補貼，每月每平方米補貼3元；對申請購買經濟適用房的中低收入家庭，每戶補貼面積確定為80平方米，每平方米補貼200元，即每戶補貼1.6萬元。兩個文件的出臺，標志著**經濟適用房和廉租房制度的初步建立。

三是積極擬訂實施細則，做好政策實施準備。為了保證經濟適用房和廉租住房制度的順利實施，我們在政策出臺的基礎上，抽調精兵強將，成立了專門班子，結合實際，認真制訂實施細則及具體的操作辦法和流程，并不斷修訂完善。同時，積極協調相關部門，抓緊對相關業務人員進行政策實施前的培訓。目前，具體的實施細則和操作規程已上報市政府。自6月1日起，**市經濟適用房和廉租住房保障制度的實施工作將正式全面啟動。

（三）強化房地產市場監管，房地產市場秩序整治活動不斷深入。

為了進一步規范我市的房產市場管理，保障我市房地產市場的健康發展，今年以來，我們在20**年**市房地產市場依法治理活動和**市房產市場交易秩序專項治理活動深入開展的基礎上，進一步加大工作力度，強化房地產市場監管，推動房地產市場秩序整治工作不斷走向深入。

一是廣泛宣傳發動。繼續通過廣播電視講話、公告、下發文件、街頭宣傳、發放明白紙等形式，大張旗鼓地宣傳房地產法律法規，廣造輿論聲勢。上半年先后播發電視講話和公告3期，下發文件2個，開展街頭宣傳4余次，發放宣傳材料和通知千余份，使房地產法律法規意識不斷深入人心。

二是加強檢查監督。在廣泛宣傳發動的基礎上，組成專門班子，對全市所有房地產開發企業、中介公司和物業管理企業等從業機構進行全面檢查，重點查處房地產開發、預（銷）售、中介等各環節中存在的面積短缺、隱價瞞價、虛假廣告、價格欺詐等各種違規行為，共檢查從業機構50余家，發放備案通知書3份。

三是不斷深化房產市場的治理整頓。為了保證房地產市場的長治久安，活動開展中，我們與建設、工商、物價等部門，成立了協調領導小組，建立了協調聯動機制和通報制度，定期召開聯席會議，通報房地產市場動態，對市場上出現的各種問題苗頭，抓住不放，認真分析原因，根據各自職能和工作分工，積極開展工作，力求防患于未然，把問題扼殺在萌芽狀態。在此基礎上，各部門組成聯合檢查組，定期對房地產從業機構進行檢查，發現違規行為或接到群眾投訴，立即進行調查、處理，上半年共組織檢查3次，未發現任何問題。目前，全市50余家房地產從業機構，已全部登記備案。由于管理到位，今年以來，全市房地產市場未發現任何違規行為。

四是健全和落實準入、登記備案和資質審核制度。針對整頓治理過程中發現的各種問題，我們報請政府，以海政辦發[20**]21號文件，出臺下發了《關于進一步規范和完善房產市場管理的意見》，進一步健全和完善了開發企業登記備案制度、中介機構準入制度和物業企業資質審核制度，建立了復核審查[此文章由21秘書寫作網/獨家原創]制度，從落實制度入手，嚴格、規范管理。在強化檢查監督的基礎上，實際業務工作中從預（銷）售、產權登記等環節對開發企業、物業公司和中介機構進行前置管理，增加審批要件，對各種從業行為進行預審和復審。目前，各項制度已全面得到落實，從而有效地杜絕了各種違規行為。

（四）今后工作打算

一是積極做好經濟適用房和廉租房制度的實施工作。周密部署，精心操作，穩步推進，確保各項工作落到實處，不出紕漏，使政府放心，群眾滿意。

二是進一步強化住宅小區的物業管理。加強新建住宅小區物業管理的前期介入。從預售和產權登記環節入手，增加物業管理合同審批要件；新建小區投入使用后，入住率達到60%，即成立業主委員會，由業主委員會選聘物業管理公司開展物業管理。加大老舊居民小區改造力度，爭取利用二至三年時間，將櫻桃園、民主、環保等老舊小區改造完畢，達到三級小區標準，以便更好地推進物業管理。強化對物業企業的管理，抓好物業企業招投標和資質審核，加強從業人員的管理和培訓，不斷規范物業管理行為。

三是推動房地產市場秩序整頓不斷走向深入。根據**市四部門關于房地產交易秩序專項整治工作的部署和要求，深入開展房地產市場整頓工作，加大檢查、監督力度，嚴厲查處各種違規行為，不斷規范房產市場管理。

篇8

關鍵詞：房地產；保障房；轉移支付

中圖分類號：F832.51

文獻標志碼：A

文章編號：1673-291X（2012）23-0079-02

最新一輪的房地產市場調控已滿兩年，房價過快上漲的勢頭得到有效遏制，部分地區的房價開始松動，但溫總理也表示，房價還遠遠沒有回到合理價位。近期央行的《2012年第2季度儲戶問卷調查報告》顯示，有68.5%的居民認為房價“高，難以接受”。受居民收入提高、城鎮化加快、原材料價格上漲等多重因素影響，長期內房價上漲的壓力將持續存在，未來我國的住房形勢將依然嚴峻。因此，我們需要住房制度的“頂層設計”，完善住房制度建設，特別是強化住房保障的作用，彌補商品房市場發展的不足與缺陷，促進房地產業合理健康發展，早日實現國民“住有所居”的夢想。

一、房地產市場存在長期的供需矛盾

（一）城鎮化的加快發展將極大增加對住房的首次需求

作為13億人口的大國，又處在工業化、城鎮化進程中，房地產需求從長期講是剛性的。2011年底，我國城鎮化率達到51.27% ，但較發達國家70%以上的水平還有很大提升空間。誠然，當前的城鎮化質量偏低，大量的農村產業工人雖然居住在城市，卻無法同等享受到城市的基本保障和公共服務。但隨著戶籍政策的逐步改革，醫療社保的全覆蓋，城鄉二元結構勢必將被打破，這部分人群最終將成為真正的市民。同時，未來15年中國城鎮化將保持年均0.8—1個百分點的增長速度，農村勞動力的大規模轉移，接近2億農民變為市民，在城市安家落戶，這些都將帶來巨大的住房需求。

（二）居民住宅消費結構升級帶來的改善型需求

從國際上看，人均GDP達到5 000美元，意味著居民消費將從溫飽型向小康型升級，步入享受型、發展型。這也是房地產起飛和快速發展時期，并將延續到人均GDP13 000美元的水平才會出現下降。2011年我國人均GDP達到5 500美元，正是步入地產高速發展的軌道中。隨著經濟快速發展和個人可支配收入的提高，居民不僅對住房需求的數量越來越大，而且對住房質量和功能的要求也會越來越高。然而許多老舊住宅由于面積偏小，設計落后，配套設施不完善等原因，已經無法滿足現代生活需要，因此，對新房的需求會穩步提升。

（三）我國主要城市對土地和住房有效供給明顯不足

相對于快速城鎮化進程所帶來的住房需求，我國主要城市對土地和住房有效供給明顯不足。2001年至今的10年內，構成我國房地產供給的四項重要指標，除施工面積外，土地購置面積、完成開發面積和竣工面積的增幅均呈整體下降趨勢。10年間，除2008年和2011年外，其余年份的商品房銷售面積增幅均大于竣工面積增幅。這一趨勢從2006年以后更為明顯。近5年來，商品房銷售面積比竣工面積多出10.04億平方米。從長期看，我國土地資源相對不足，新建商品房數量趨于減少。二手房交易市場缺乏規范，租賃市場仍不完善，難以將存量住房有效轉化為實際供給。綜上所述，房價上漲、房地產供需矛盾在現階段和未來一段時間內都將十分突出。

二、目前商品房市場發展不足對經濟的負面影響

（一）造成房價過快上漲進一步拉大居民收入差距

進入新世紀以來，我國的房地產行業出現連續多年高速增長，盡管中央政府屢次調控，但價格總體呈不斷攀升之勢。當前我國不同階層的收入差距很大，出現了典型的二元結構房地產市場。一方面，高收入人群對房地產的強烈投資需求，拉動房地產價格不斷上漲；另一方面，中低收入人群由于收入水平低下，已經失去購房能力[1]。這是典型的“馬太效應”：貧者愈貧，富者愈富，反映贏家通吃的經濟學中收入分配不公的現象[2]。房價快速上漲進一步擴大了不同收入階層在財富創造和財富積累上的差距。

（二）“土地財政”的發展模式抑制消費水平

從宏觀層面看，土地財政下的粗放型經濟增長模式所積累的結構性問題和矛盾仍在加劇，地方政府為完成中央GDP考核，加大固定資產投資力度，特別是依靠房地產這架馬車，既拉動經濟增長又帶來財政稅收。2011年，全社會固定資產投資30.19萬億，占GDP的64%，其中房地產開發投資高達6.17萬億。投資過快對消費造成了擠出效應，使居民消費支出占GDP比重持續下降，從1980年的55.8%下降到2011年的33.8%。土地財政引發的高房價則進一步抑制了居民消費，目前我國城鄉居民正處在消費升級時期，房價過高會從兩方面抑制消費：第一，高房貸使一部分購房者淪為房奴，過高的月供壓縮了日常開支，造成沒錢消費。第二，不斷上漲的房價改變了消費者的心理預期，增加了預防性儲蓄，造成不敢消費。

（三）泡沫積累威脅宏觀經濟穩定

房地產業的突出特點是產業鏈延伸較長，上下關聯度強，長期以來，我國一直以房地產為支柱產業，拉動經濟快速發展。但眾所周知，房地產市場屬于商品市場的一部分，遵循商品市場一般規律，本身并不能避免市場失靈的出現，無法自行遏制泡沫的產生和破滅。在中國，由于土地壟斷性，供需雙方信息不對稱，交易缺乏透明等多重因素影響，市場失靈的問題更加突出。市場失靈造成的房地產泡沫，直接威脅我國經濟平穩健康發展，甚至產生經濟危機。美國次貸危機、日本90年代地產泡沫均警示了泡沫破裂后對宏觀經濟的災難性影響，必須加以警惕。

三、保障房在經濟發展中對商品房不足的彌補

篇9

關鍵詞:中低收入;城鎮居民;高房價;住房保障

近年來，我國不少城鎮的房價上漲過快、過猛，已經成為了政府和很多學者關注的經濟熱點和擔憂的社會問題。總書記明確指出，要切實解決人民群眾最關心、最直接、最現實的利益問題，強調要堅持把解決涉及人民群眾切身利益的問題放在突出位置，權為民所用、情為民所系、利為民所謀。要求各地官員要走進老百姓的“民生”之中。中國社會科學院經過在全國范圍內的調查和研究，得出的“買房貴、上學貴、看病貴”已成為新民生三大問題，而在這新民生的三大問題中，“住房貴”，又因為和百姓收入的關聯度最高、影響他們生活水平的力度最大，已成為民生中的頭號難題。

一、中低收入城鎮居民住房現狀及原因

目前，我國城鎮居民住房人均建筑面積25平方米，但不同地域不同收入家庭間住房狀況貧富懸殊。相當大部分低收入家庭仍然居住于危房、陋房中，甚至根本沒有住房。據相關資料，目前尚有1.5億平方米的危舊房屋需要改造，156萬個家庭缺房，35萬個家庭人均建筑面積在8平方米以下[1]。但同時，中國的空置房面積卻占很大比例，其中主要是高檔的豪宅、別墅、公寓和寫字間。住宅供給與需求嚴重脫節，形成了住房供應的絕對短缺和因住房價格極大高于中低收入家庭的支付能力，而引起的住房有效需求不足的矛盾。歸納起來，中低收入城鎮居民住房困境主要表現在以下幾個方面:

(一)住房使用面積小，住房擁擠

改革開放以來，雖然我國居民整體住房水平有了很大的提高，但對于處于中低收入的城鎮居民來說，他們的住房使用面積還比較小。根據國家統計局城市調查報告，1999年年收入低于0.5萬元的家庭住房面積在60平方米以下的比例為87%，年收入0.5—1萬元的家庭住房面積在平方米以下的比例為80.9%，年收入1—2萬元的家庭住房面積在平方米以下的比例為73.2%，年收入在2—3萬元的家庭住房面積在60平方米的比例為64%?？梢?，大多數中低收入城鎮居民的住房面積是比較小的。據統計，2004年在北京和上海兩地的低收入的家庭超過了10000戶，這些家庭的人均居住面積都不足5平方米。這說明了我國的中低收入居民的住房面積小的問題還是相當嚴重的，應當引起我們的重視。

(二)居住位置偏僻

中低收入城鎮居民的住房一般都是距離城市中心較遠的地方，那里多是交通不很方便，居住條件比較差的郊區，這些地方在受教育水平、收入、消費和居住水平等客觀條件方面處于一個相對較低的位置，而且在社會地位的主觀認知方面也給了他們較低的評價。隨著中心城區建設日益發展，在老城區和“城中村”改造中，更有一部分被拆遷低收入的居民的住房問題更加困難，商品房買不起，只有到處租房，卻又難以找到價格合適的房子。

(三)“房奴”現象明顯

北京師范大學金融研究中心的《中國房地產金融安全評估報告》，根據東部地區商品房均價得出70%城市居民沒有購買新房能力的結論。對于中低收入的城鎮居民更是沒有購買新房的能力了，如果真的要買房，那就不得不貸款了，那么問題就隨之而來，他們貸款買了房子，不但把家庭里的前半生的收入當成首期付款，有些人還得再向親戚借上一些才足夠支付首期付款，并且還要把剩余的后半生中最美好的時光用來還債，每月“供”出大半收入，不得不背上沉重的生活負擔。

總體說來，我國中低收入居民目前的住房情況比較差，他們也沒有購買住房的能力，這應該引起我們的重視，中低收入城鎮居民已經成為城市住房弱勢群體。那么中低收入城鎮居民為什么會成為城市住房弱勢群體呢，筆者認為有以下幾點原因:

(一)城鎮房價收入比過高

世界銀行將房價收入比定義為:某個住宅市場上某個指定時期內銷售住宅的自由市場價格平均數和該市場上家庭年收入平均數的比值。通常市場經濟國家認為合理的房價收入比值是4—6[2]。有些學者認為，目前我國房價漲是很正常的，理由是我國經濟持續、快速發展，人們的收入水平也有了很大提高。人們的收入水平提高了，這是事實，房價漲也是應該的，但把握尺度，房價漲應該是適度地漲，漲幅是要以收入的增加幅度為基準的。我們來看看我國2008年3月末幾個主要的城市的房價與居民收入的情況。

我們可以看出，在2008年3月末，深圳的房價收入比達到了16，北京、上海、廣州、杭州等城市的房價收入比都超過了10，遠遠高于國際認為合理的房價收入比4—6的標準，這就說明了目前我國房價漲的幅度不合理了。如果考慮我國在醫療、教育等方面的社會保障體系的不完善，大部分居民的實際住房支付能力就更低了，而對于中低收入的城鎮居民來說，面對如此高的房價更加買不起房子。

(二)住房供給體制不完善

廉租房是專門面對城鎮中低收入家庭的一種具有一定住房保障性質的住房供應機制，然而就全國平均而言，廉租房的資金來源中政府的投資比重還不到一半，有1/3的資金來源于住房公積金的收益，其他1/4多來源于不穩定資金，這說明，目前廉租房政策仍然沒有獲得政府足夠的重視，缺乏穩定和充足的資金。據統計，從1998年國家提出建設廉租房保障體系的設想，到2002年的4年中，全國受益的僅有幾千戶，這就是說，僅有7%左右的中低城鎮收入者從廉租房制度中獲得好處，這說明，廉租房建設還沒有真正地解決實際問題。經濟適用房是目前另外一種解決城鎮中低收入家庭住房問題的供應機制，作為經濟適用房，土地是無償劃撥的，相關行政事業性收費也要減免一半。國家規定，對經濟適用房免征土地出讓金。而土地出讓金恰恰又是地方政府收入的重要來源之一。這項明顯帶有給中低收入人群福利保障痕跡的政策與地方政府的財源站到了對立面上。因此，土地供應地方政府并不向經濟適用房傾斜。中低收入家庭想要買到經濟適用房就不容易了。國家制定經濟適用房政策本意是想給中低收入家庭予以補貼，以幫助其實現購房意愿。但事實上這一政策并不到位，國家因此減少了大量土地轉讓收入和稅收收入，這些利益很多進了高收入家庭和開發商的口袋。雖然國家及地方對購房者的申請條件進行了限制，但大量的經濟適用房被富人買走，中低收入的城鎮居民并沒有得到太多的好處。

(三)農民市民化也是很重要的有原因

農民市民化，指的是在城市化進程中，讓生活在農村的大部分農民，離開土地和農業生產活動，進入城市從事非農產業，其身份、地位、價值觀念及工作生活方式和交際方式向城市市民轉化的經濟社會過程。據統計，我國農民居民化的比例為70年代12%，80年代25%，90年代30%[3]。即隨著城市化的發展，越來越多的農民進入了城市，他們中絕大多數人成為城鎮的中低收入者。由于其在身份、地位、工作生活方式和技能等的弱勢導致了他們收入的低下，經濟實力也非常有限，因此，他們在城鎮住房上都處于弱勢地位。

二、解決好中低收入城鎮居民住房問題的必要性

聯合國人居宣言明確指出，享有適當的住房是居民的基本人權。住房不僅為人們提供日常安全生活的保障，而且也為人們創造一個相對獨立與私密的個人空間，它也是滿足人們生存與發展需要的不可或缺的基本物質條件。而目前我國中低收入城鎮居民住房問題比較困難，這就是說我們必須解決好中低收入城鎮居民的住房問題。

(一)解決好中低收入城鎮居民住房困難問題是我國城鎮化和工業化的必要基礎

黨的十七大提出，“要全面認識工業化、信息化、城鎮化、市場化、國際化深入發展的新形勢新任務，深刻把握我國發展面臨的新課題新矛盾，更加自覺地走科學發展道路，奮力開拓中國特色社會主義更為廣闊的發展前景”。而我國城鎮化發展的過程必然就會遇到中低收入城鎮居民困難問題，這個問題不解決好，就談不上發展城鎮化，而城鎮化又是實現工業化的前提，城鎮化出了問題，工業化也就實現不了了?？梢哉f，廣大中低收入城鎮居民住房困難問題不妥善解決，會影響我國經濟的發展和現代化的實現。

(二)解決中低收入城鎮居民住房困難問題是提高我國國際競爭力的需要

雖然中國改革開放取得了世界矚目的成就，但很多西方發達國家還是抓住我國處于低收入人群的生活狀況這一話題大做文章，認為我國人權問題比較嚴重，其中也包括中低收入城鎮居民生活狀況令人擔憂這些話題。城鎮高收入者與低收入者的差距教大，并且還有進一步擴大的趨勢，而70%左右的城鎮居民無力購買住房的情況無疑更加體現了我國目前的公平建設存在著極大的不平衡。中低收入城鎮居民住房困難的問題為國外一些居心叵測的人提供了把柄，這嚴重影響我國在國際上大國的形象，不利于提高我國國際競爭力水平。因此，解決中低收入城鎮住房困難問題亟須解決。

三、解決好中低收入城鎮居民住房問題的對策

住房是人們的基本生活保障之一，住房問題解決不好，就無所謂社會和諧。面對目前我國中低收入城鎮居民住房困難問題，我們亟需采取相關的對策加以解決。

(一)促進充分就業，從源頭上解決致貧根源

中低收入城鎮居民的一個最大特點就是收入低且收入增長慢，這也就成為了他們買不起房的根本原因。我國中低收入城鎮居民的收入水平和收入增長速度遠遠低于全國平均收入水平和收入的增長速度。因此，政府部門應采取最大化就業的政策，設法解決失業人員和下崗人員的就業問題，讓盡可能多的人通過就業得到相對穩定的收入。如要在稅收減免、小額貸款、再就業培訓補貼、增值稅和營業稅起征點等方面給予優惠政策，以增加下崗、失業人員的就業機會，提高中低收入城鎮居民的收入水平，從源頭上解決他們的住房問題。

(二)降低高房價，促進社會和諧

高房價已經成為普通百姓正常住房消費的最大障礙。在現有的導向下，中國城鎮居民要實現住房的全面小康，已經成為越來越不可能完成的“歷史任務”。而在幾十年小康社會建設中，人們有一條重要的經驗就是“小康不小康，關鍵看住房”。如果城鎮居民在住房上實現不了小康，那么至少在中國的一半人口中，能否按照既定的目標實現全面小康，就會成為一個不能忽略的大問號。建設全面小康社會時不我待，解決住房小康的問題，更是刻不容緩。從這點來說，降低高房價，已經成為促進社會和諧的重要的一步。規范土地價格同降低房價之間存在著內在聯系。國家要加強對房地產業的宏觀管理，加強對國有土地出讓的計劃、規劃管理，制止越權批地、多頭批地的行為。在當前及今后一個時期，物價部門應會同有關部門，從體制、機制、法制三位一體的角度，多管齊下，規范土地價格，特別是要規范土地一級市場，從而為降低房價打下基礎。加大打擊非法操控房地產市場行為的力度，嚴懲住房腐敗行為。

(三)將住房保障納入社會保障體系

改革開放以來，我國經濟持續、快速、健康發展，不僅充分滿足了公民生活最基本需要的溫飽問題，也極大提高了社會物質文化生活水平。相應地，人們的需求層次和生活追求也顯著提高，住房問題首先凸顯出來，中低收入家庭的居住困難問題比較突出。這需要我們不斷完善社會保障制度。從社會安定的角度看，住房保障是避免貧富差距過大、保證社會公平的重要措施，對維護社會穩定有著重要意義。隨著我國住房制度改革的不斷深化及住房市場化進程的不斷加快，城鎮居民的住房條件得到了極大改善，與此同時，通過市場機制無力解決的住房保障問題也日益突出。在這種情況下，只有將住房保障真正納入社會保障體系當中，結合我國國情建立住房保障的長效機制，才會更好地解決這一問題。

結語

在我國改革開放取得巨大的成就的同時，我們應該更加關注城市的中低收入者，讓他們能夠在為城市的建設做出了巨大貢獻后，分享社會建設的成果，而住房是他們最為關注的民生問題，只有解決好了中低收入城市居民的住房問題，我們才能順利地推行工業化和城市化，才能真正地實現社會的和諧發展。

參考文獻:

[1]張志剛.城市貧困家庭住房困境的表現、成因及對策[J].遼寧經濟，2007，(4).

篇10

筆者認為，從整體上看，房地產價格的上漲是一種長期趨勢，稅收對房地產市場的調控，應注意把握調控時機和調控力度。稅收政策不應該簡單地以調控房價為方向，而應該以促進房地產市場健康、有序發展為目標，在稅制結構、課稅對象、稅負水平和征收管理上重新進行系統設計，最終建立起規范、健全的房地產稅收體系。

房地產價格總體上漲是一種趨勢

從理論上分析，世界各國的房地產價格，既有價格上漲的狀態，也有價格下降的狀態，因為在不同的歷史時期，房地產價格的供需關系是不相同的。

推動房地產價格上漲的因素主要包括：一是居民可支配收入增加，購買力增強；二是城鎮化步伐加快，對住宅的需求增多，這是一個世界性趨勢；三是作為不可再生資源的土地減少，導致土地價格上漲；四是房地產投機因素推動房地產價格上漲；五是其他因素，包括人口增加和政府政策改變等。影響房價下降的因素主要包括：一是經濟不景氣，房價在短期內下降；二是政府干預，抑制房價上漲；三是自然災害，如地震、海嘯等，導致居民離開；四是突發事件的影響，如美國的“9·11”事件，引起人們恐慌；五是金融危機，如20世紀90年代的亞洲金融危機和目前在全球范圍內發生的金融海嘯，導致房地產價格下跌甚至崩潰等。

比較上述兩方面因素，從中短期看，有時是下降因素影響大，有時是上漲因素影響大，并無規律可循；但從長期趨勢而言，房地產價格的整體上漲是一種趨勢，因為隨著經濟不斷發展，居民收入水平提高，人們改善住房條件的要求會不斷提高，地價上漲的趨勢難以改變。從長期來說，房地產價格必然是持續上升的。

從現實情況看，世界各國房價的變化也證明了這一趨勢。如美國，從1950年～20__年，美國有代表意義的300多個城市的房價是穩步上升的，而同期所對應的建筑成本變化幅度并不大。

準確運用稅收調控政策

稅收調控政策的運用，無疑能對房地產市場價格產生影響，因為房地產稅負的提高或降低，都能對供給和需求雙方產生不同的影響，問題的關鍵在于如何適度地運用稅收工具。

對于房地產價格上漲的不同情況，稅收應采取不同的對策。當房地產價格正常變化或正常上漲時，稅收政策應該保持穩定，通過中性的稅收政策促進房地產市場的發展。如上所述，房地產價格總體上漲是一種趨勢，屬于一種正常的狀態，這就不需要政府對之進行調控，政府只需要為其提供外部的發展環境。從稅收政策上講，需要不斷完善房地產稅制，保持稅制的合理性。

當房地產價格上漲處于不正常狀態時，就有必要運用稅收工具對之進行調控。稅收政策的基本手段就是增加稅收，提高購房者成本，減少對住房的不合理需求，進而降低房地產價格上漲的水平。因為房地產價格的過快上漲，不僅加大購房人的成本，更主要的是會給國民經濟發展帶來一系列不利的影響，所以必須運用宏觀政策手段進行調節。

在稅收政策實際運用的過程中，尤其要注意稅收調節的度，要辯證評估稅收政策的效用，不能過分夸大稅收調控的效果，而應該注意綜合運用多種宏觀經濟工具進行全面調節，實現信貸政策、土地政策和稅收政策的協調與配合。從世界各國的情況來看，不管是美國、日本等經濟發達國家對房地產市場的調控，還是亞洲“四小龍”在亞洲金融危機時對房地產市場的調控，實際效果都并不理想。這說明政府的調控有諸多局限性，與房地產市場的發展有一定距離，不能對其期望過高，這一點尤其值得我國在下一步調整和改革房地產市場稅收政策時借鑒和參考。

我國房地產稅收政策目標的選擇

近年來，由于房價上漲過快，給經濟發展和社會穩定帶來了一系列不良影響，我國政府出臺了一系列的調控措施。在稅收政策上，通過對二手房交易征收營業稅、個人所得稅、土地增值稅等措施，在一定程度上抑制了房屋的交易，進而減少了一部分投機性需求。20__年以來，又大幅調整了印花稅、營業稅、土地增值稅等稅收政策。但是應該認識到，這些措施只是一些過渡性政策，并未實現調控的最終目標。從房地產稅收政策調整的方向而言，必須堅持稅收的公平原則、效率原則和宏觀調控原則，以促進房地產市場健康、有序發展為方向，至少實現調控有力、房地產稅收穩步上漲、房地產稅制結構合理三大目標。

第一，促進房地產業健康發展。政府對房地產市場的調控，并不以打壓房價為目的。阻止房地產價格的過快上漲只是手段。調控的最終目標應該是建立一個有序、平衡和健康發展的房地產市場。稅收政策必須服從并服務于這一目標。那么，應如何判斷房地產市場是否健康？衡量的標準是什么？筆者認為，一是應該保持房地產業和國民經濟的同步發展。房地產業的發展速度應與經濟發展速度基本同步，房地產投資額的增加速度長時期超越經濟增長速度是不正常的，必然會影響經濟的均衡發展。二是應該考慮居民的購房承受能力，使居民的收入與房價保持一個較合理的水平。國際上通常用房價收入比，即住房平均價格與居民平均年收入之比來衡量房價是否合理。1998年，聯合國人居組織對96個國家和地區進行了調查，統計結果表明，大多數國家的房價收入比為3～7，即大多數家庭要用3年～7年的全部收入才能買一套住房。當然，這一指標在不同國家會有差異。對于我國而言，由于目前居民收入水平整體上偏低，加之收入分配很不規范，只能將房價收入比指標作為衡量房價是否合理的一種參考。但是這一指標如果高于15，那就肯定不合理了。三是考慮投資收益率。對于進行投資的購房人來說，其投資房地產獲得的收益率，應該相當于全社會投資的平均回報率，如果相差太遠，就表明房地產市場存在問題。還有一部分居民處于購房和租房的選擇狀態，當房價收入比太高時，這部分人會選擇租房。從理論上講，租房的年成本應略低于購房的年成本，才會有利于租房者，但當租房成本十分低廉，大大低于購房者的年成本時，也就是說購房者的投資回報率十分低時，則表明房地產價格過高。綜合考慮上述三個因素，就可以分析出一定時期內房地產市場發展的情況，并采取有針對性的調控措施。前一個時期，我國房地產投資膨脹，房地產價格上漲過快，已經超過了經濟正常發展的速度以及大部分居民的負擔能力。目前，全國房價的總體水平有所下降，尤其是深圳、廣州等城市的房價回落較快，但仍然存在一些泡沫。

第二，保持房地產稅收和房地產市場同步發展。房地產具有透明、不可