百貨商場可行性研究報告

導語：百貨商場可行性研究報告一文來源于網友上傳，不代表本站觀點，若需要原創文章可咨詢客服老師，歡迎參考。

一．項目背景

xx小區位于xx市中心區西南部，南北長893米，東西長752米，規劃用地為43.18公頃，總建筑面積41.75平方米，距火車站不到2000米，距汽車站不到1000米，與市區最繁榮的一級商圈——華聯商廈實際距離為1300米。龍行路東西貫通其中，運河路、火車站西路、王母閣路、河南路環繞著商城，周邊有3路、8路、9路、21路、25路等條公交路線經過。據城建規劃，市政府還將增加3條公交線路直通龍行路，并設4個公交站點。

xx商城做為xx小區的功能性商業物業，總建筑面積10萬m2，，以龍行路為界，分為南北兩大區域，以一條商業步行街為中樞，力圖規劃魯西南地區首個集購物、休閑、旅游、娛樂為一體的大型購物商城。作為本報告的標的項目——超市及百貨店位于xx商城的兩座標志性建筑—金座、銀座，總建筑面積29000平方米，通過跨越龍行路過街天橋相連，從而使xx商城渾為一體，圍繞金座、銀座的19棟商業建筑分別劃分為品牌街、典雅裝飾城、家居大世界及美麗人生。規劃銀座經營中、高檔次的各類名牌商品和在金座設立大型超級市場。

二、xx商城超市/百貨店項目市場分析

（一）、xx市國民經濟發展概況

據xx統計局20*年統計信息，xx市城區內（3公里范圍內）常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人；xx市國民生產總值630萬元；人均gdp8269元；人均可支配收入6352元，比上年增加578元，增長了10%；農村居民人均純收入2824元，比上年增加148元，增長了5.5%。20*年城鄉居民消費水平有所提高。據統計公報，城市居民人均消費支出4589元，比上年增長了10%，農村居民人均生活費支出1934元，比上年增長了5.4%。物價總水平在20*年由負轉正的基礎上穩中有漲。20*年xx市區居民生活消費價格總水平比上年上升1.4%，商品零售價格點水平比上年上升0.1%。

城鄉全年實現社會消費品零售總額185.9億元，比上年增長11.7%；全年縣及縣以上城鎮實現消費品零售額134.9億元，比上年增長120%；縣以下農村實現消費品零售額51億元，增長了10.9%。在全部消費品零售總額中，個體私營經濟零售額111.3億元，增長了16.1%。城鄉居民人均居住面積14.26平方米，農村居民人均居住面積28.1平方米，至20*年底全市總人口791.42萬人。

（二）、xx小區商圈調查

1.商圈人口基數xx小區用地范圍內，北起越河南路（20米），南至火柴廠北圍墻，西起王母閣路（40米）東至老運河，南北長893米，東西長752米，規劃總用地為43.18公頃，是有江北小蘇州之稱的xx市的老城區。了解到其常駐人口為13.34萬人（轄8個派出所），每戶均人口4.5人。根據xx市城區內（3公里范圍內）常住人口為43萬人，暫住人口為21萬人的總體比例可推算出，xx商城1.5公里范圍內流動人口為6.51萬人，因此，xx商城1.5公里范圍內的總人口應為19.85萬人。

2.商圈人流截面調查總體結果分析：①以目前的狀況，xx小區接入口包括龍行路、健康路及運河路，按人流流入方向，經過xx商城的人流總量為65,000人次，假設經過xx商城的人流30%以上期望流入超市/百貨店，則為19,500人次，考慮到xx商城開業之后吸引效應，預計初期亦不會超過65,000人次，以人流比重計算，商業人流為19,500人次，以平均買單率參考良友廣場買單率30%，買單人數為5850人，平均買單額76.89元，則人均買單額6352×76.89/7300=67元，日營業收入為39萬元。②xx商圈人流的一個重要的流動特點是：由運河路上出到太白路的人流（2.08萬）較顯多于太白路上進入運河路的人流（1.83萬），由建設南路進入健康路的人數（1.5萬）又較多于健康路退出建設南路的人流（1.38萬）。這一事實說明，xx商城還不是人流的聚集地，主要人流走向由太白路進運河路，經健康路出建設南路，或反之，xx商城與此主要人流走向一河之遙，換言之，存在人流聚集的潛力。③商業人流偏低，由于xx小區地理位置處于老運河西岸，作為舊城履行地段，該片區北鄰回教朝拜地——東大寺，雖具歷史文化底蘊，但缺少現代商業氣息，從其物業價格為老運河東岸及開發區物業價格低3成為例，說明其購買力相對較弱，且據觀察，小區南端，位于火柴廠，較多外來人口居住，因此根據觀察結果，xx小區商業人流為30%。④工作日人流較為平穩，休息日變化較大，從人流構成上看，女性約占41%，男性約占59%。

（三）、xx市商業競爭環境

據市統計局統計公報，20*年xx市全年實現社會消費品零售總額185.9億元，全市縣及縣以上城鎮實現消費品零售額134.9億元。在全部消費品零售總額中，個體私營經濟零售額111.3億元，比2000年增長了16.1%，說明個體私營經濟在商品流通產業中占有主導地位。

⑴競爭者基本狀況除了華聯商廈、市百貨大樓為標志性商業設施外，三聯家電、巨龍家電商城、中百超市、時代超市及眾多品牌服裝專賣店和化妝品專營店，構成了市中心商圈的主流。其中零售巨頭華聯商廈經營面積20000平方米，20*年銷售額不到1億3千萬元，毛利率18.24%，毛利額為2175萬元，其20*年的年度目標為1.5億，毛利額2500萬。穩坐第二把交椅的市百貨大樓經營面積25,000平方米，擁有員工1200多人，20*年銷售額據推測應低于1.2億元。綜合評價，兩大零售大戶20*年銷售額總和應低于2.5億元，由此可以推出，專業市場（商場）在xx市零售業占有絕對優勢的份額，其中個體私營經濟穩占市場絕對份額。

⑵競爭者分析①從目前社會零售總額及兩大龍頭商場的銷售額外負擔，我們可以看到專業市場（商場）在xx市零售業中占有絕對優勢的份額，其中個體私營經濟穩占零售商場絕對份額。②商業業態較齊全，大型綜合商場、超市、專業零售商場、專賣店及批發市場、夜市各領風騷，并針對不同的消費群體，占有相當市場份額，諸多初級市場形態的并存，也間接說明xx市購買力和生活處于小康水平。③華聯商廈及市百貨營業面積均在20000平方米以上，從建筑物品質、地理位置、經營業態、管理模式、服務功能等多方面來看，它們代表了目前零售業的主流，其購物環境相對滯后，商品附加值不高，管理缺乏創新，但應列為本論證項目直接競爭者。④市中心商圈眾多的服飾品牌專賣店，構成了xx市商業的一道風景線，也成為時尚消費的主要場所。但其價格的不透明性及對品質的擔心，成為廣大時尚品牌消費者的一道潛在屏障。

（四）、居民商場消費習慣調查

為了更好地把握xx市居民的消費心理及消費行為，配合xx商城市場調研，特此設計了一組問卷，并通過實地詢問得到相關數據37份。本問卷分四部分，第一部分是消費者自然狀況；第二部分析解消費者商場消費習慣及原因；第三部分是商業環境滿意度；第四部分試圖解釋消費者對xx商城的認知度及其評價。

（1）xx市樣本消費者概況本次市調隨機采訪居民37人，其中女性居民15人，占樣本基數的40%，男性居民22人，占樣本基數的60%，基本符合截面調查人流構成（男性51%，女性49%）。（2）居民商場消費習慣居民商場消費習慣反映了居民的消費模式，影響甚至制約著商業形態。從城市居民收入狀況來看，城市居民整體上尚處于“小康”水平，雖收入分層差距較大，絕大多數中低收入層（500-600元）與高收入層（1000元以上）的消費判別卻不甚明顯，傾向于超市消費。反映出超市業態方便、快捷及平價的經營宗旨和良好的購物環境得到了居民的認可。（3）居民偏愛商場購物的原因調查表明，信譽好（38%）、購物環境好（22%）是商場購物的兩大因素。xx市與其他大、中型城市的消費者的消費心理具有明顯不同，商品質量和商業信譽是消費者最關心的問題，這也反映出，商業環境還處在相對商業發展的轉型階段，商業環境及商譽相對滯后，其經營方式和理念有待提高，這也釋解出為什么消費者對大商場給予了滿意的答復。分析結果表明，商譽和商品質量是xx市消費者最關心的購物因素，也是我們作為競爭者需要利用的直接的市場契入點和競爭優。（4）對xx商城的認知度和評價xx商城作為xx市政府的重點改造項目，得到了社會的廣泛關注，調查結果顯示73%的樣本消費者知道xx商城，反映出該項目除了開發商的人為炒作外，政府力也產生了強大的社會效應。由社會效應而產生的吸引力效應則解釋了xx市居民近乎92%的消費者對xx商城的光顧傾向。另外，對于未來xx小區的定位測試表明，52%的xx小區認知消費者認為，未來xx小區是居民及商業混合區，41%的認知消費者更潛在定位為休閑小區，此潛在定位對小區商業投資商具有一定優勢。

（三）、xx商城超市/百貨店內部力量分析

xx小區的社會效應帶來的對xx商城的社會關注，成為本項目突出的吸引力效應;良友商業近三年的商業運作積累的經驗，可以直接稼接到新項目，成為新項目動作的技術保障；山東xx房地產開發有限公司與本項目投資方的經營模式和價值理念存在共性，形成利益互補，利于本項目的平衡動作；本超市/百貨店項目規模較大，起點較高，較易形成轟動效應，引領xx市商業趨勢。

（四）、xx商城超市/百貨店項目財務分析

1、投資估算項目總投資為4070萬元，其中：設備購置費726萬元，裝修及裝飾費644萬元，開辦費500萬元（包括廣告費150萬元），正常年份的流動資金2200萬元。

2、總成本費用估算商品銷售成本按預測商品銷售收入12480萬元的85%進行計算；場地租金按每天0.46元/每平方米，每兩年遞增1.6%進行計算；財務費用按貸款額3000萬元，年貸款利率6%進行計算；按職工總人數800人，年人均工資4500元，估算的年工資總額為360萬元。設備的價值為726萬元，預計殘值36萬元，折舊年限5年，年折舊費用138萬元；裝修及裝飾費、開辦費均按5年攤銷，年攤銷額分別為129萬元、100萬元。以上各項數據計入總成本費用表中，再加上其他費用，即可得項目各年的總成本費用。

3、商品銷售收入、應交增值稅、銷售稅金及附加與應交所得稅的估算商品銷售收入按每天40萬元進行計算，年銷售收入為14600萬元，銷售額為12480萬元（不含稅）；應交增值稅按銷售額的1.8%進行計算；銷售稅金及附加按應交增值稅的10%進行計算；應交所得稅按33%的稅率，虧損在五年之內予以彌補進行計算（未考慮稅收優惠政策）。項目各年的商品銷售收入、應交增值稅、銷售稅金及附加與應交所得稅。

4、財務分析（1）盈虧平衡分析項目正常營業時，年平均費用為1860（即27892/15）萬元，銷售成本為銷售額的15%，銷售稅金及附加為銷售額的0.18%，不考慮貨幣的時間價值，不考慮所得稅的因素，以銷售額表示的盈虧平衡點為：1860/（1-0.85-0.0018）=12550（萬元）計算結果表明，該項目年銷售額達到12550萬元時，企業可以不虧不盈。（2）敏感性分析就項目的銷售毛利率、銷售收入、投資總額三個因素變化對所得稅前的凈現值進行敏感性分析。據分析銷售毛利率最為敏感，當銷售毛利率增加4%時，項目可行；其次是銷售收入；投資總額為最不敏感的因素。

5、評價結論財務評價該項目在銷售毛利率達到19%時，凈現值為310萬元，因此，該項目在實施過程中，如果能夠實現較高的銷售毛利率，從財務評價的角度看，是可以接受的。