物業(yè)區(qū)域內(nèi)設(shè)備維護(hù)與管理

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隨著人們消費觀念的不斷變化，現(xiàn)在業(yè)主買房不單是看價格、看環(huán)境、看質(zhì)量,同時也看物業(yè)管理。先進(jìn)的物業(yè)管理不僅為業(yè)主提供生活上的便利和保障，也是物業(yè)能否保值、升值維護(hù)業(yè)主根本利益的關(guān)鍵所在，然而在物業(yè)區(qū)域內(nèi)，設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與管理又是物業(yè)管理活動中重要的一環(huán)。人們對物業(yè)的工程維修工作常常有這么一個誤區(qū)，認(rèn)為工程維修只要出現(xiàn)問題就去維修。這是片面的，物業(yè)工程維修人員的工作不僅是發(fā)現(xiàn)問題及時處理解決。實際工作中更需要工程人員有綜合管理能力，既要會日常維修，更要精通工程設(shè)施設(shè)備的管理，同時具有良好的客戶服務(wù)意識、服務(wù)理念，有認(rèn)真負(fù)責(zé)的工作態(tài)度以及強(qiáng)烈的責(zé)任感和溝通表達(dá)能力。我們不僅僅要在出現(xiàn)問題時維修，更重要的是對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行有效維護(hù)與管理，制定合理的工程維修養(yǎng)護(hù)計劃，并遵照計劃去實施開展工作。作為一名物業(yè)工程人員不是等出現(xiàn)了問題再去做亡羊補(bǔ)牢的事，還要有防患于未然的工作意識。凡事預(yù)則立，無預(yù)則廢。主動的做好設(shè)備設(shè)施維保工作，既能節(jié)省設(shè)備維修成本，增加其使用壽命，使設(shè)施設(shè)備處于一種良好的運行狀態(tài)。我們管理項目工程部每年12月份開始就制定第二年詳細(xì)的全年維保計劃,小到一個燈頭、一個閥門都有詳細(xì)檢查及維保計劃，然后按照計劃不折不扣實施維保，漸漸地養(yǎng)成了一種好的工作習(xí)慣，并從習(xí)慣到自然。在具體工作中我們是按以下幾點操作的：1、制定詳細(xì)的工程維保管理計劃有了計劃，工作才有目標(biāo)，我們首先把區(qū)域內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施都列入維保計劃之中，需要維保的分一類需要檢查的分一類，設(shè)備按月份維保，比如一月份維保配電房，二月份維保消防泵房，依次類推，維保的設(shè)備必須全年覆蓋。針對運行頻率較高的設(shè)備比如生活泵房、配電房等24小時都運行的設(shè)備，我們列入季度保養(yǎng)。一年做四次維保。一般運行較低的設(shè)備比如潛水排污泵、假山、橋廊泵等一年維保一次，每月檢查一次。設(shè)施類我們小區(qū)重點的是排水部分和游樂設(shè)施。排水部分如果不暢通直接影響到業(yè)主的正常生活，游樂設(shè)施檢查不到位直接給業(yè)主帶來安全隱患。所以我們把排水部分定為每季度一次，游樂設(shè)施每月檢查四次。針對其他設(shè)施（公共照明、電控單元門等）每月檢查一次。我們在制定維保計劃時會根據(jù)小區(qū)的設(shè)備設(shè)施具休情況，因地制宜的制定計劃，重點的設(shè)施我們增加維保的頻率和檢查次數(shù)，具體編制的有年維保計劃、計劃實施方案、設(shè)施設(shè)備檢查記錄等等，同時我們在維保設(shè)備設(shè)施的時候，必須定好維保月份和檢查時間，比如電動伸縮門我們制定每年的七月份做維保，每月20日檢查一次。公共照明每月檢查4次（8、16、24、30日各檢查一次）。）2、按照編制的年度計劃嚴(yán)格實施維保工作，并在日常工作中檢查其落實情況。根據(jù)我們制定的工作計劃，工程部有條不紊的對小區(qū)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理。在工作中我們把所有的計劃表全部掛在我們的工作室墻上，以便及時提醒我們?nèi)ネ瓿晒ぷ饔媱?，我們的計劃定的也比較詳細(xì)，落實到每季，每月、甚至每天，并根據(jù)各類設(shè)備的技術(shù)參數(shù)制定一個實施方案。比如小區(qū)使用頻率較高的電動伸縮門在保養(yǎng)項目上我們制定了5點1、各節(jié)點、機(jī)械部位做潤滑2、手動運行和物探頭靈敏性檢查3、各固定件和接線處螺絲緊固4、機(jī)頭銀屏顯示、照明和前驅(qū)動檢查5、軌道清潔再比如生活泵房我們制定了8點①變頻控制柜內(nèi)一、二次線路螺絲緊固②小故障排除（信號燈、按鈕、繼電器異響等）③電壓和電機(jī)電流檢測④雙電源切換箱和水箱浮球閥可靠性檢查⑤管道、閥門接頭處螺絲緊固和油漆修補(bǔ)⑥出水口和吸水口止回閥檢查和閥芯除垢⑦柜內(nèi)和墻地面衛(wèi)生⑧水箱清洗（每年二次，定于3月、9月份）并制定了具體的清洗要求。在實際的設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作中，管理處工程主管每周進(jìn)行三次以上的監(jiān)督檢查和指導(dǎo)，管理處經(jīng)理每周至少一次進(jìn)行檢查，由于采取了行之有效的層層監(jiān)督管理機(jī)制，從而使我們的設(shè)施設(shè)備維保工作能有效的扎扎實實開展下去。3、完善維保檢查后的記錄我們在維保和檢查設(shè)備、設(shè)施結(jié)束后，必須詳細(xì)記錄在設(shè)備、設(shè)施維保記錄表中。在工作中，常常有的工程維修人員對維保工作記錄的重要性缺乏深刻的認(rèn)識，實際上工程的維保后的記錄也是我們工作中的重要部份，它為給我們的工作留下痕跡，規(guī)范我們工程維保與管理工作，同時區(qū)域內(nèi)的的設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)問題和故障時，也能提供可靠的依據(jù)。例如：按照我們的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，單元排污設(shè)備半年做一次維保，但根據(jù)小區(qū)的實際情況為了使我們的工作做的更細(xì)致，我制定的是每季度一次維保清理，工作完畢后進(jìn)行詳細(xì)的記錄（時間、具體雨、污水口的編號，地點，清理污水井內(nèi)異物的情況、清理人等）如果因業(yè)主使用不當(dāng)，造成管道堵塞，甚至污水漫溢給業(yè)主造成的財產(chǎn)損失，我們拿出定期清理的記錄依據(jù)，也可規(guī)避物業(yè)公司的法律責(zé)任。根據(jù)以上幾點去對區(qū)域內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)與管理，我們的工作就有了一定的條理性，并逐漸地養(yǎng)成一個好的工作習(xí)慣，習(xí)慣成自然。當(dāng)然在實際工作中，我們既要按制定的計劃去做，但是也不能教條，俗話說；計劃不如變化，遇到特殊的情況，特殊季節(jié)也可能增加維保和檢查的次數(shù)，同時在按照計劃正常維保中，會發(fā)現(xiàn)制定的計劃有些方面還不夠完善，我們會及時記錄下來，及時補(bǔ)充和調(diào)整，通過日常工作經(jīng)驗的積累，細(xì)致、完善我們的工程設(shè)施設(shè)備維護(hù)工作。