住宅小區業主自治組織建設工作方案

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為加強我市住宅小區業主自治組織建設，充分發揮業主自治自律作用，提升物業服務和城市社區治理水平，根據《省物業管理條例》《業主大會和業主委員會指導規則》《市物業管理辦法》和《關于黨建引領紅色物業助力精致社區建設的意見》等有關規定，結合我市實際，制定本方案。

一、指導思想

按照“黨建引領、行業指導、基層主抓、業主參與”的原則，著力推進住宅小區業主自治組織建設，加強業主自治自律，理順物業服務關系，促進住宅小區由前期物業服務向業主自治物業服務轉變。

二、目標任務

由市物業主管部門負責行業指導，市民政等相關部門協同，鎮區和社區居委會具體落實，堅持關口前置、摸清底數、倒排計劃，實行“掛圖作戰、銷號管理”，力爭2021年年底前完成全市住宅小區業委會的組建工作，并實現業委會黨組織全覆蓋，進一步理順物業服務關系，構建社區黨組織領導下，居委會、業委會和物業服務企業共同參與、協商議事的“四位一體”機制，加強物業服務監督，化解矛盾糾紛，做到“小事不出小區、大事不出社區”。

三、實施步驟

（一）制定工作計劃。由相關鎮區組織社區居委會對轄區范圍內的住宅小區進行全面摸底，制定工作計劃，符合條件、未成立業委會的住宅小區，要在年底前健全業委會組織和黨組織，實現業委會全覆蓋。

業主大會召開和業委會成立（改選）工作計劃應當報市物業主管部門備案。

（二）整合物業區域。鼓勵以社區為基礎，實行區片制、街區制物業管理。列入2021至2025年改造計劃的老舊小區，相關鎮區要根據改造計劃，劃定大片區物業管理范圍，組織召開業主大會、成立或改選業委會。

其他宜實行區片整合的住宅小區，由社區居委會按照上述原則處理。

（三）加強組織實施。已納入“工作計劃”的住宅小區，相關鎮區要及時督促社區居委會組織召開業主大會。

成立（改選）業委會、理順物業服務關系等應當納入業主大會議事內容。

（四）實行備案管理。業委會應當自成立（改選）之日起30日內，持法定資料，向相關鎮區和市物業主管部門備案。

業委員成員黨員比例和黨組織建設納入業委會備案要求。

（五）強化黨的建設。業委會成立（改選）之后，應當在社區居委會的組織下，成立黨支部或黨小組，強化黨的建設。業委會成員的黨員關系應當轉入業委會或者所在社區居委會的黨組織。

四、工作要求

（一）業委會由3人以上單數組成。在成立或改選過程中，重點吸收常住（連續兩年，每年累計居住時間在半年以上的）業主中的社區“兩委”成員、黨員業主、樓長等擔任業委會成員候選人。新增和換屆的業委會黨員比例不低于60%。

業主大會可以選舉業委會輪候成員。業委會成員長期缺位、不能履行職責的，由輪候成員根據得票順序依次遞補。

（二）存在違章搭建、侵占樓道、毀壞綠地等不法和不文明行為，不按時繳納黨費、物業服務費、水電費或住宅專項維修資金等不模范履行義務行為的業主，不得擔任小區業委會、物業管理委員會、環境和物業管理委員會的成員候選人。

（三）采取書面征求意見方式召開業主大會的，已送達征求意見書或者無法送達但已在物業管理區域和業主所在樓宇內公告，業主不參加投票或反饋書面意見的，其投票權數是否可以計入已表決的多數票數，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

（四）住宅小區戶數低于500戶或者居住面積低于5萬平方米，以及鎮區聯席會議研究決定的住宅小區，可以不組建籌備組，由社區居委會組織區樓長、業主代表，采取集體討論、書面征求全體業主意見等形式，成立或改選業委會、理順物業服務關系。

（五）不能或者暫未成立業委會的住宅小區，可以由鎮區牽頭組織成立物業管理委員會，代行業委會職責，指導監督日常物業服務工作。物業管理委員會可以單獨成立，也可以由環境和物業管理委員會下設物業管理委員會。

社區居委會、環境和物業管理委員會或物業管理委員會等應當根據業主大會或者業主集體表決決議，代行業委會職責，代位簽訂物業服務合同，理順物業服務關系。

（六）沒有成立社區居委會的鎮，由鎮政府負責組織召開業主大會，并負責監督日常物業服務工作。不能或者暫未成立業委會的住宅小區，由鎮區牽頭組織成立物業管理委員會，并加掛環境和物業管理委員會牌子，并根據業主大會或者全體業主表決決議，代位簽訂物業服務合同，理順物業服務關系。

（七）物業管理委員會、環境和物業管理委員會的黨員比例不低于60%。

（八）業委會的活動經費從業主共有收益中提取或者由全體業主承擔，社區黨組織可以從為民服務專項經費中給予適當補貼。物業管理委員會、環境和物業管理委員會的活動經費由鎮區和社區居委會承擔。

五、責任分工

（一）市物業主管部門：負責加強行業指導，督導相關鎮區按照工作計劃落實業主大會召開和業委會成立（換屆）工作。加強行業考核，并將業主大會召開和業委會成立進度納入紅色物業考核。

（二）市民政部門：負責監督“四位一體”機制的建立和落實工作。

（三）相關鎮區：負責組織摸底、制定工作計劃，指導轄區居委會組織召開業主大會和成立（改選）業委會，辦理業委會備案工作。

（四）社區居委會：負責本社區摸底工作，具體組織召開業主大會和成立（改選）業委會，領導監督業委會、物業管理委員會、環境和物業管理委員會的日常工作和黨建工作，并進行日常物業服務監督考核。

（五）小區業委會：業主大會的執行機構，接受社區居委會的指導和監督，負責執行業主大會的決議和決定，根據大會決議選聘物業服務企業，并簽訂物業服務合同；督促業主按時交納物業服務費；監督和協助物業服務企業履行物業服務合同，監督業主遵守管理規約、履行業主義務。

（六）環境和物業管理委員會：社區居委會的下設機構，協助社區居委會加強日常物業服務監督，排查化解物業服務矛盾糾紛，督促業委會和物業服務企業履行職責；業委會缺位時，協助居委會代行業委會職責。

鼓勵環境和物業管理委員會、業委會“雙組建”，進一步強化業主自治自律工作。

（七）物業管理委員會：由鎮區組織成立，代行小區業委會職責，接受社區居委會的指導和監督，負責日常物業服務監督，排查化解物業服務矛盾糾紛，督促物業服務企業履行職責。住宅小區組織成立業委會成立后停止履行職責。