高房價下的集團(tuán)利益分析、房價走勢與對策

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摘要:房地產(chǎn)是近年來中國利益博弈最典型的領(lǐng)域,房價過高已是不爭的事實,集團(tuán)利益決定著房價走勢,高房價下的集團(tuán)利益分析有助于弄清中國房地產(chǎn)價格的來龍去脈,有利于房地產(chǎn)市場政策的制訂和實施。

關(guān)鍵詞:高房價;集團(tuán)利益房價走勢;宏觀策略

一、高房價下的房地產(chǎn)開發(fā)商利益分析

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)市場的利益主體,是高房價最為直接的受益者。高房價為開發(fā)商帶來的好處主要在于:1.高價可促銷差品、積壓品。在高房價形成的需求不足供給過剩的假象掩蓋下,人們關(guān)心更多的是商品短缺而非商品優(yōu)劣,此種“稀缺”業(yè)態(tài),有助于房產(chǎn)商達(dá)到競銷差品、處理存貨的目的。房改之后“九八年積壓”“九九年走高”即是房產(chǎn)商競銷存貨的初始目的。2.扭曲需求,攫取暴利。2000年后,房產(chǎn)價格連續(xù)高漲,消費(fèi)者心理受到強(qiáng)烈打壓,受投資尋租與投機(jī)獲利的動機(jī)驅(qū)使,消費(fèi)資本、商業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)資本在金融資本的助力下,消費(fèi)、投資、投機(jī)三大需求普遍出現(xiàn)集中超前兌現(xiàn)傾向,潛在和現(xiàn)實的需求與現(xiàn)實供給形成巨大需求缺口假象,這使得真實的市場供需關(guān)系受到強(qiáng)烈扭曲,而制造出的“繁榮景象”反過來又成為房產(chǎn)商抬高房價攫取暴利的充分借口和理由。3.轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險,空頭套利。2003年后,房價的走高趨勢、住房信貸、預(yù)售制度致使房產(chǎn)商的投資回報與經(jīng)營風(fēng)險存在著嚴(yán)重的非對等性,讓房地產(chǎn)商實現(xiàn)了無風(fēng)險炒作,這是房地產(chǎn)市場正常發(fā)展與扭曲的分界點。4.高房價下,更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。2004年以來,我國房地產(chǎn)價格在越來越大程度上由少數(shù)開發(fā)商決定,即少數(shù)開發(fā)商憑借其所處的壟斷地位,默契配合,結(jié)成價格聯(lián)盟,哄抬房地產(chǎn)價格(許經(jīng)勇、馬原,2005)。中國的房地產(chǎn)定價已不再是簡單的成本費(fèi)用定價、商品價值定價和市場定價,而是包含了強(qiáng)烈的人為因素,這種定價是通過開發(fā)商的利益協(xié)作與聯(lián)合來完成的,這種定價方式采用的是利益協(xié)同、主觀操控方式,帶有明確的方向性、持久性和擴(kuò)散性。

二、高房價下非金融相關(guān)產(chǎn)業(yè)利益分析

伴隨著過去5年房地產(chǎn)市場需求旺盛、價格持續(xù)走高的趨勢,與房地產(chǎn)市場緊密相關(guān)的產(chǎn)業(yè)部門、單位,獲得了各自利益,實現(xiàn)了較快的發(fā)展(上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,中國房地產(chǎn)業(yè)直接帶動了57個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出增加)。房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和適時調(diào)整所形成的溢出和收縮效應(yīng)牽動的部門廣泛,同時,這種溢出和收縮效應(yīng)存在著高速度、高效益的雙高特點,具有明顯的正向相關(guān)性(郭貴祥,2005)。受到收入分配不公、財富積累偏差、貧富差距加大的影響,形成現(xiàn)實需求不足、消費(fèi)乘數(shù)下降、科技拉動尚不具備的市場背景,在這種背景下,房地產(chǎn)成為一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動、內(nèi)需刺激、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的上佳選擇。房價上漲為房地產(chǎn)市場關(guān)聯(lián)部門、單位現(xiàn)時帶來的實質(zhì)利益使得這些利益相關(guān)群體樂觀房價上漲,甚至助其走高(盡管這些利益可能是即期、暫時的,甚至很可能有損于利益相關(guān)群體自身未來的長遠(yuǎn)發(fā)展)。介于上述房地產(chǎn)市場的高度相關(guān)性,房地產(chǎn)市場調(diào)控與開發(fā)商行為約束應(yīng)注意兩個方面的問題:一是多部門的協(xié)同調(diào)控,二是房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)需求拉動的持續(xù)動力與相關(guān)產(chǎn)業(yè)部門的利益保證。

三、高房價下相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)部門利益分析

銀行不是房地產(chǎn),房地產(chǎn)也不應(yīng)當(dāng)是銀行。時下的“銀行房地產(chǎn)、房地產(chǎn)銀行”(銀行擔(dān)風(fēng)險、房地產(chǎn)分紅利)現(xiàn)象,是雙方責(zé)權(quán)、利益交叉、替代、合作、依賴失“度”的結(jié)果,縱容的是房地產(chǎn)炒作投機(jī)。我國的房地產(chǎn)金融主要是以銀行為主導(dǎo)的房地產(chǎn)借貸資本。房地產(chǎn)商品保值、增值的穩(wěn)定性使得房地產(chǎn)商能夠得到金融融資的信賴,致使金融利益與房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合得高度緊密。但這種緊密必須有個“度”的問題,這個“度”在市場經(jīng)濟(jì)條件下即是銀行金融商品的保值增值。既有助于產(chǎn)業(yè)發(fā)展又實現(xiàn)自身的保值、增值是金融資產(chǎn)運(yùn)作的基本法則,但在有計劃的市場經(jīng)濟(jì)條件下,國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控任務(wù)則顯得更為重要。1997年亞洲金融危機(jī)中中國方面為幫助鄰國早日擺脫危機(jī)保持匯率不變的承諾損失,充分驗證了中國金融國家金融宏觀調(diào)控的突出地位。站在保值獲利的角度上,房地產(chǎn)價格的適度上揚(yáng)帶動房地產(chǎn)投資信貸的保值和增值理所當(dāng)然地成為銀行信貸支持房價上漲的合理依據(jù)。房地產(chǎn)炒作行為帶來的價格虛漲套利風(fēng)險是銀行借貸所不愿意看到的,特別是當(dāng)房地產(chǎn)市場的價格泡沫致使房地產(chǎn)的“炒作套利”發(fā)展為房地產(chǎn)的“炒作套貸”更是銀行資產(chǎn)所不允許的。但站在國家宏觀調(diào)控的“度”上,上述現(xiàn)象中的“炒作套利”是默認(rèn)的,后一種現(xiàn)象中的“炒作套貸”則要看對國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度和宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的指向性要求。

四、高房價下相關(guān)政府部門的利益分析

政府機(jī)構(gòu)作為公益部門,除非具有引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、扶持產(chǎn)業(yè)的必要,不應(yīng)將公共管理權(quán)傾向某一產(chǎn)業(yè)部門甚至與產(chǎn)業(yè)部門的利益捆綁在一起。公共權(quán)利與產(chǎn)業(yè)利益的捆綁必將刺激產(chǎn)業(yè)部門與公共權(quán)力的共同利益,通過行政、經(jīng)濟(jì)的互助互益攫取更高的共同利益的同時犧牲的是公共權(quán)力整體的公益性。這也就是說公共權(quán)利的逐利性行為是以其公益權(quán)利正常執(zhí)行的偏離為代價的。由于房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲產(chǎn)生的需求拉動效應(yīng)符合政績考核中的價值考核要求,使得價值考核較為容易地轉(zhuǎn)化為對房地產(chǎn)市場價格的默認(rèn)與支持。又由于我國房產(chǎn)和地產(chǎn)是結(jié)合在一起的,土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是由地方政府壟斷的(即只有政府可以倒賣土地),房地產(chǎn)稅也是歸政府支配的,因而地方政府對發(fā)展房地產(chǎn)的積極性很高,地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的利益和目標(biāo)往往是一致的(許經(jīng)勇、馬原,2005)。央行在2005年5月的《2004年中國區(qū)域金融運(yùn)行報告》中指出,最近幾年來,上海房地產(chǎn)的財富增長值估計超過2萬億元,房地產(chǎn)市場給上海市政府帶來的地方財政收入約占該地方財政收入的35%。但是政府的部門利益具有明顯的社會輿論與宏觀政策的約束性,它不可能一味地支持房價上漲。當(dāng)房價上漲能夠帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并能反映出政績、業(yè)績時,提倡、鼓勵、支持甚至主動推動房價上漲,由于過分的虛漲致使風(fēng)險大于收益而形成的需求拉動下降,甚至由于對過高風(fēng)險的擔(dān)憂而產(chǎn)生的負(fù)拉動,特別是受到輿論、宏觀政策調(diào)整壓力的影響,當(dāng)部門利益受到影響而必須割舍時,利益分割中的相關(guān)部門便會真正正視房價泡沫帶來的負(fù)面作用,整頓房價規(guī)范房地產(chǎn)市場的行動才會真正開始。從贊成開發(fā)商漲價到“保價托市”再到調(diào)控抑價措施的不斷出臺反映的是政府部門利益及其政策運(yùn)作方式的不斷轉(zhuǎn)換過程。

五、高房價下消費(fèi)者的利益分析

房地產(chǎn)商品消費(fèi)者是房地產(chǎn)商品的最終使用者,也是房地產(chǎn)市場各項費(fèi)用的最終承擔(dān)者,房價上漲為他們帶來的利益可以分為兩類:一是隨著房價上漲成為自身居住房產(chǎn)的百萬富翁卻依然過著與過去生活沒有什么兩樣的原有住房戶的“正利益”。另一類則是為了購房承受著巨大還貸壓力的“房奴”們的負(fù)利益。原有住房者在房價上漲的過程中獲得的“正利益”,可能是實際利益也可能是名義利益,其主要取決于其自有房產(chǎn)的出售與否。對于房屋自住的消費(fèi)者來說,得到的只是資產(chǎn)的名義計價價值的增加與住房折舊、居住成本的上升。房地產(chǎn)價格上漲只有售出的房產(chǎn)才能在出售的過程中通過房產(chǎn)漲價獲得膨脹利潤。房地產(chǎn)消費(fèi)者是房地產(chǎn)市場中尚未形成合作,因而不具備組織行為的群體。消費(fèi)者所發(fā)生的分散的、非專業(yè)的購買行為,有著較強(qiáng)的可誘導(dǎo)性。房價上漲的過程中他們較多得到的是負(fù)利益,房產(chǎn)炒作、囤積房源是目前中國市場上公開的、最大的“宰客”行為。正是這些非正當(dāng)?shù)氖袌鲂袨橹率狗康禺a(chǎn)消費(fèi)者背負(fù)了巨額的房貸債務(wù),房地產(chǎn)價格飛漲直接剝奪的是消費(fèi)者應(yīng)有的住房權(quán)利,間接剝奪的是對社會成果的正常享受。相對于人力、物力、財力、信息、部門組織利益的聯(lián)合,消費(fèi)者行為的物資實力與精神基礎(chǔ)明顯單薄,作為房地產(chǎn)市場中的弱勢群體,在房地產(chǎn)市場行為的博弈中他們的力量不成比例,力量的懸殊對比使得消費(fèi)者需求較其它利益因素對房價走勢的影響很小,甚至可以忽略不計。對房地產(chǎn)市場具有最終決定性影響力的是自然需求,自然競爭市場條件下自然需求對價格的決定是十分明顯的,但在壟斷競爭、完全壟斷的市場條件下,消費(fèi)需求表現(xiàn)較多的是購買力的最終決定,特別是當(dāng)今現(xiàn)實狀況,在金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、投機(jī)資本支撐的房地產(chǎn)市場下,即使是房地產(chǎn)的自然需求也一樣顯得微乎其微。房地產(chǎn)消費(fèi)者作為社會稅賦的來源,相關(guān)政府部門有責(zé)任也有義務(wù)支持和保護(hù)其正當(dāng)權(quán)益。政府部門為了政績考核的需要,放棄百姓利益而與開發(fā)商的相互應(yīng)和,共同抬高房價、虛漲房市價格的做法,是政府公共管理“錯位”“倒位”、錯誤的政績觀造成的,是一種對百姓利益不負(fù)責(zé)任的行為。

六、房價走勢與對策

從上述看,除去房屋潛在的購買者,再難找到其他的降價因素。由于降價與國家的宏觀經(jīng)濟(jì)繁榮目標(biāo)的運(yùn)行相違背,很難將其作為宏觀調(diào)整的目標(biāo)。自2005年3月26日《國務(wù)院辦公廳關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》以來,多次的調(diào)控文件提出的都是“平抑限漲思路”已經(jīng)充分說明了這一點。但就目前的市場條件,房價的理性回落不太現(xiàn)實,其原因在于市場上缺乏這種理性回落的因素和動力。特別是在當(dāng)前的“消費(fèi)資金不足,銀行買單”的情形下,房地產(chǎn)市場價格的未來走勢應(yīng)該是穩(wěn)中有升甚至?xí)^續(xù)“飆升”。只要購房者的首付、還貸能力、銀行的房地產(chǎn)信貸能夠得到繼續(xù)維持,房地產(chǎn)開發(fā)商能夠在這種持續(xù)中將經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)化為消費(fèi)風(fēng)險與金融風(fēng)險,并能得到較為高額的投資回報,利益集團(tuán)的漲價行為便不會停止,消費(fèi)者的利益就難以保障。但房價不可能無限地上漲,集團(tuán)利益、漲價欲望最終考驗的是消費(fèi)者現(xiàn)實房地產(chǎn)消費(fèi)支出、房地產(chǎn)信貸的潛力與承受力。消費(fèi)需求、住房信貸的耐力與疏通能力即是房地產(chǎn)價格上漲的極限,超過這個極限的接受程度將是市場規(guī)律強(qiáng)制懲罰下的自然回歸。在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控的過程中,既能惠及百姓的住房需求又能有效地促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)當(dāng)是國家政策對房地產(chǎn)市場調(diào)整的初衷目的和基本要求。房地產(chǎn)市場價格的調(diào)整抑漲對產(chǎn)業(yè)需求拉動的影響,應(yīng)通過策略的調(diào)整給予減少或補(bǔ)足。房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本導(dǎo)向應(yīng)當(dāng)是,限制“百姓買不起”的房地產(chǎn)供給所引起的市場需求減少,通過“百姓買得起”的住房供給的增加引起居民現(xiàn)實住房需求的增長來補(bǔ)足?！皣藯l”中兩次提到的限制高價位、大面積房產(chǎn)、別墅,提高小面積、低價位經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房供給比率的目的就在于此。市場運(yùn)行的不同階段出現(xiàn)的不同情形要求不同的調(diào)控方法,利息的調(diào)整不可能適用于一切情況。貸款利息率的上調(diào)適用于借款還貸的人群,抑制的是房地產(chǎn)市場中的“炒作套利”行為與住房需求的正常消費(fèi),對于借貸不還的“炒作套貸”沒有作用。炒作房產(chǎn)的目的是借助住房信貸轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險套取貸款,對其具有抑制作用的是購房首付比例的增加與房貸成數(shù)的減少。銀行套利反而被套,是操作失誤還是刺激需求的調(diào)控需要尚需探討。當(dāng)務(wù)之急應(yīng)當(dāng)是快速關(guān)上銀行大門提高首付比例,特別是限制高價房、奢侈房產(chǎn)的貸款比例。這在宏觀調(diào)控政策中的力度明顯不夠。

[參考文獻(xiàn)]

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