房奴情形源于房價(jià)高漲

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房奴現(xiàn)象產(chǎn)生源于高漲的房價(jià)以及居民不合理的消費(fèi)習(xí)慣等因素,但在預(yù)期房價(jià)上漲的前提下,根據(jù)購房者博弈模型可以看出成為房奴是居民的理性選擇.目前,房價(jià)上漲也是官員的利益最大化的選擇.房奴問題給購房者帶來沉重的經(jīng)濟(jì)壓力和心理負(fù)擔(dān),成為影響社會(huì)和諧的不利因素.解決房奴問題可以采用預(yù)防和化解兩大類對策,需要政府,銀行和購房者共同采取行動(dòng).

關(guān)鍵詞

房奴經(jīng)濟(jì)學(xué)購房者博弈理性違約

房奴是指在購買住房后背上沉重的經(jīng)濟(jì)壓力和精神壓力的消費(fèi)者.2005年后,房奴成為社會(huì)流行詞匯,房奴現(xiàn)象也成為對經(jīng)濟(jì)宏微觀層面都產(chǎn)生巨大影響的經(jīng)濟(jì)因素.因此,有必要對房奴現(xiàn)象成因,危害性及其預(yù)防與化解策略等進(jìn)行分析.

一房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的原因分析

(一)房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的直觀原因

1,住房價(jià)格快速上漲是居民債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重,成為房奴的首要原因

從2002年左右新一輪房價(jià)上漲周期啟動(dòng)以來,房價(jià)快速上漲,參見表1.上海,北京,深圳等大城市漲幅驚人,已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出普通家庭的承受能力.房價(jià)與人均可支配收入之比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上普遍認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn).目前,上海,北京等地的90平方米住房與年人均可支配收入的倍數(shù)30倍左右.而國外一套住房與人均可支配收人的倍數(shù)為:德國11.41,英國10.3,法國7.68,美國6.43,在一般人認(rèn)為人均土地資源極度匱乏的日本.這個(gè)比例也不過是11.07.

表1部分大中城市2002-2005年房屋銷售價(jià)格(商品房)單位:元/平方米

地區(qū)2005年2004年2003年2002年

全國3168277823592250

北京6788505347374764

天津4055311525182487

上海6842585551184134

南京4077351631482923

杭州5619424839393526

寧波5027338928652613

廣州5366453742114200

深圳7582675662565802

2,居民消費(fèi)觀念"亞健康"是房奴產(chǎn)生的重要原因

"亞健康"的居民消費(fèi)觀念對我國房奴現(xiàn)象的產(chǎn)生具有重大影響.體現(xiàn)在幾個(gè)方面:(1)90年代中后期以來,西方超前消費(fèi)理論在國內(nèi)逐漸被接受,居民逐漸形成消費(fèi)主義觀點(diǎn).(2)由于經(jīng)濟(jì)連續(xù)高速增長,居民收入水平也是連續(xù)較快增長,國內(nèi)居民對未來收入的預(yù)期比較樂觀.(3)居民對擁有自有住房具有強(qiáng)烈的偏好.受"居者有其屋"等傳統(tǒng)思想的影響,加上國內(nèi)的住房租賃市場欠發(fā)達(dá)和完善,大部分國內(nèi)居民尚未形成通過租房解決住房問題的觀念.因此,為了改善住房條件,一些經(jīng)濟(jì)條件一般的居民仍然選擇購買住房或購買過大過好的房屋.(4)從眾心理嚴(yán)重,國內(nèi)居民的攀比心理也是導(dǎo)致居民無法理性消費(fèi)的原因.

3,居民風(fēng)險(xiǎn)教育缺失,商品房市場投機(jī)意識盛行

由于預(yù)期房價(jià)將會(huì)上漲,很多年輕消費(fèi)者沒有住房價(jià)格下跌的經(jīng)驗(yàn).因此以購買商品房作為投資工具的比例也不低.大量國內(nèi)新建已銷售商品房明顯偏高的空置率說明投資比例高于官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù).這些投資者往往不僅僅持有一套住房,計(jì)劃在房價(jià)上漲后擇機(jī)拋售獲利,但如果住房無法以合理價(jià)格售出則其將面臨巨大的還貸壓力.上海出現(xiàn)的房價(jià)下跌趨勢已經(jīng)使不少投資者無法按期還貸,被銀行起訴要求拍賣抵押品還貸.

4,銀行利益驅(qū)動(dòng)是房奴現(xiàn)象的助推器

由于個(gè)人住房貸款是目前國內(nèi)安全性最高,盈利性最好的貸款品種,商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中存在暴利.銀行在預(yù)期收入理論支配下大量發(fā)放貸款,并在同業(yè)競爭的形勢下,不斷降低住房貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn),對借款人的弄虛作假熟視無睹甚至默契配合.

5,市政動(dòng)遷,舊城改造造就了一批"被動(dòng)房奴"

各地政府為改善市容市貌,進(jìn)行了大量的舊城改造,由此產(chǎn)生的市政動(dòng)遷使一些動(dòng)遷戶不得不夠買商品房.由于被動(dòng)遷戶往往具有收入低的,學(xué)歷低,人口多的狀況,動(dòng)遷款不能解決購買住房的全部資金需要,由此背上沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),成為房奴.

此外,如發(fā)生意外事故,經(jīng)營出現(xiàn)臨時(shí)性困難,資金鏈斷裂等因素也可能導(dǎo)致借款人發(fā)生債務(wù)償還困難,淪為房奴.

(二)房奴現(xiàn)象產(chǎn)生的深層原因

經(jīng)營城市,房價(jià)上漲是地方政府官員的理性選擇

根據(jù)現(xiàn)行的政府官員考核機(jī)制,對政府管理部門來講,重要的是要出政績.經(jīng)營城市能夠使城市的市容市貌發(fā)生變化,由此引起的房地產(chǎn)價(jià)格的上升亦可以使房地產(chǎn)業(yè)的GDP快速增長,這些就成為政府官員的重要政績,使官員升遷的機(jī)會(huì)增加.因此,經(jīng)營城市及由此引起的房價(jià)上漲符合地方政府官員的利益.如果考慮到城市在房地產(chǎn)開發(fā)中發(fā)生的大量的腐敗現(xiàn)象,使政府主管部門產(chǎn)生權(quán)力尋租機(jī)會(huì)時(shí),上述選擇更成為部分地方政府官員的最優(yōu)選擇了.

不僅地方政府的執(zhí)政理念中沒有考慮房價(jià)上漲對當(dāng)?shù)鼐用窀＠降挠绊?沒有以提高當(dāng)?shù)鼐用裆钯|(zhì)量為目標(biāo),地方人大也沒有很好地代表當(dāng)?shù)鼐用竦睦鎸Ψ康禺a(chǎn)交易以及房產(chǎn)價(jià)格上漲等進(jìn)行立法限制,以保護(hù)當(dāng)?shù)鼐用竦睦?在國外,議會(huì)對當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)交易進(jìn)行立法-

限制,保護(hù)本地居民利益是常態(tài).如在美國,很多城市的議會(huì)會(huì)對外來購房者征收特別的稅收,以避免涌入大量的外地購房者引起當(dāng)?shù)胤績r(jià)的劇烈上升而影響到本地居民的利益.由于德國房價(jià)上漲速度過快,德國國家議會(huì)在2006年也準(zhǔn)備對外國投資者在德國買房做出征收額外稅收等限制性立法.

政府缺少對房產(chǎn)價(jià)格的有效管理的辦法

房地產(chǎn)商追求利潤最大化,因此房地產(chǎn)商沒有義務(wù)控制房價(jià)上漲,相反,他們希望房價(jià)上漲.由于房價(jià)水平是有關(guān)國計(jì)民生的大事,與百姓的生活質(zhì)量,福利水平密切相關(guān),因此政府有必要對房價(jià)進(jìn)行管理.但我國在80年代末的價(jià)格管理制度改革時(shí),價(jià)格放開的幅度過大,導(dǎo)致政府無法對房地產(chǎn)定價(jià)進(jìn)行有效管理.

3,成為房奴是消費(fèi)者理性選擇的結(jié)果

2005年以深圳市為代表,各地陸續(xù)出現(xiàn)一些抵制買房聯(lián)盟,甚至廣州某主管官員也呼吁消費(fèi)者三年不買房,通過抵制購買住房的行為促使房價(jià)下跌.但是在房價(jià)上漲的預(yù)期中,這種行為是根本不可能實(shí)現(xiàn)的.我們可以通過建立博弈模型說明:如果消費(fèi)者有能力購房,則現(xiàn)在買比將來買劃算.

設(shè)將來的房價(jià)為,當(dāng)前的房價(jià)為,為雙方都購房的情況下預(yù)期未來的房價(jià)水平,為只有一方采取購房行動(dòng)時(shí)預(yù)期未來的房價(jià),基于房價(jià)上漲的實(shí)際情況以及住房的供求關(guān)系影響房價(jià)水平的經(jīng)濟(jì)學(xué)共識,必然有:,.現(xiàn)在我們可以通過構(gòu)建一個(gè)簡化的購房者之間的博弈模型來分析購房者在預(yù)期房價(jià)不斷上漲的前提下的理性的行為選擇.在購房者博弈中,購房者甲和乙的收益矩陣可以表示如下:

甲買房不買房買房乙不買房

購房者博弈收益矩陣

顯然,由于,,因此在購房者博弈中有唯一的均衡(買房,買房),收益是(,),現(xiàn)時(shí)購房是消費(fèi)者的占優(yōu)策略.

由此可見,消費(fèi)者之間的博弈必然會(huì)使抵制購房聯(lián)盟無法成局或迅速破局,因此這類行動(dòng)只能體現(xiàn)出社會(huì)對房價(jià)快速上漲的不滿,但對抑制房價(jià)上漲不會(huì)有明顯的影響.因此,成為房奴倒成了他們"自我救贖"的選擇了.

二房奴現(xiàn)象的危害性

房奴現(xiàn)象的普遍存在,將對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展,社會(huì)的穩(wěn)定及發(fā)展,居民的生活質(zhì)量,居民的心理健康等方面造成嚴(yán)重的消極影響.房奴現(xiàn)象具有嚴(yán)重的危害性,已經(jīng)成為影響社會(huì)和諧的重要消極因素.

1,過高的債務(wù)負(fù)擔(dān),導(dǎo)致貸款購房者沉重的經(jīng)濟(jì)壓力

以貸款平均余額2萬億,年貸款利率6%計(jì)算,住房貸款消費(fèi)者僅利息支出一年就高達(dá)1200億元,加上本金償還,借款人的還款壓力巨大.根據(jù)新浪網(wǎng)的調(diào)查,我國按揭貸款月還款額占月收入的比重20%~50%有54.1%,占月收入50%以上的有31.8%,占月收入20%以下的占14.1%.根據(jù)國內(nèi)一般認(rèn)可的月供收入比超過50%就是房奴的標(biāo)準(zhǔn),按揭貸款者中有31.8%成為"房奴",以600萬~650萬人按揭貸款使用者估算,所謂"房奴"大致達(dá)到近200萬人,而"準(zhǔn)房奴"的群體則更龐大.而根據(jù)央行的一項(xiàng)調(diào)查,月供收入比上海,北京和天津的抽樣調(diào)查結(jié)果分別是45%,42%和39%,接近銀監(jiān)會(huì)規(guī)定的50%的上限.

月供收入比過高,一旦借款人生病,失業(yè)或發(fā)生意外,借款人都有可能喪失償債能力,在海外,無法償還房貸已成為導(dǎo)致個(gè)人破產(chǎn)的重要原因.如香港在東南亞金融危機(jī)以后,由于房價(jià)跌去一半左右,導(dǎo)致大量的負(fù)翁出現(xiàn),加上經(jīng)濟(jì)不景氣,就業(yè)不理想,因此出現(xiàn)了個(gè)人破產(chǎn)高峰,根據(jù)2002年香港特區(qū)政府破產(chǎn)管理署統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),香港破產(chǎn)人數(shù)高達(dá)25,328人.

2,借貸過度使借款人出現(xiàn)嚴(yán)重的心理壓力

北京博愛心理咨詢中心的孫欲曉博士認(rèn)為,房奴們承受著巨大的心理煎熬,出現(xiàn)了困惑,迷茫,焦慮,壓抑等心理問題.房奴基本上是22歲至35歲的青年,由于欠缺足夠的經(jīng)濟(jì)和心理承受力,一旦面對風(fēng)險(xiǎn)就要承受更多的負(fù)面心理因素.這個(gè)因素有可能改變他們的生活軌跡和現(xiàn)狀,其心理就容易處于亞健康或疾病狀態(tài).重慶市社科院孫元明研究員認(rèn)為,高達(dá)98.09%背有房貸的人有焦慮情緒,而這種焦慮情緒還蔓延到許多準(zhǔn)備買房的人,這無疑會(huì)在一定程度上影響到我們社會(huì)的"幸福指數(shù)".廣西社科院社會(huì)學(xué)研究所所長羅國安認(rèn)為,房奴現(xiàn)象呈現(xiàn)的是一種值得警惕的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn).房奴心理疾病不僅源于現(xiàn)實(shí)中的壓力,也源于對未來的不確定性預(yù)期.有專家分析,高漲的社會(huì)消費(fèi)水平,加上有限的工作機(jī)會(huì)及收入,到最后,這群被債務(wù)扭得喘不過氣的年輕人,在還沒有正式踏出社會(huì),就選擇了放棄.如此惡性循環(huán)使整個(gè)社會(huì)的進(jìn)步和發(fā)展是很讓人擔(dān)憂的.在國外,由于近年的房價(jià)飛漲,也出現(xiàn)了類似情況.如英國出現(xiàn)了iPod一代(ipodgeneration),年輕一代承受沒安全感(insecure),壓力大(pressured).同時(shí)承擔(dān)過重的稅負(fù)(overtaxed)及高筑的債務(wù)(debt-ridden)四種扭力,對人生喪失熱情.

3,房奴現(xiàn)象將導(dǎo)致中間階層減少,貧富分化加劇

房奴現(xiàn)象往往發(fā)生在中等及中下收入階層,如在上海市,由于在2003年以前實(shí)行購買商品房退還個(gè)人所得稅制度,因此上海市的高收入階層一般已經(jīng)在取消退稅制度前購房,而2003年以后上海的房價(jià)上漲了一倍以上.高收入階層買的是便宜住房還可以退稅,中低收入階層則承擔(dān)高房價(jià).這將使培育中間收入階層變得困難,并導(dǎo)致社會(huì)階層間的貧富差距擴(kuò)大.

在國際房價(jià)普遍上漲的情況下,各國普遍出現(xiàn)了M型社會(huì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象,即社會(huì)各階層中中間階層變少,社會(huì)向下流.如日本以貧富差距小著稱,但是最近的熱門話題,卻是"下流社會(huì)".根據(jù)日本內(nèi)閣府調(diào)查,二十到三十四歲的年輕族群,認(rèn)為自己在社會(huì)上居于中間階層的人十年來掉了近十個(gè)百分點(diǎn);而認(rèn)為自己屬于下層階級的,卻增加13.3%.

4,擠出效應(yīng)將導(dǎo)致內(nèi)需不足,影響經(jīng)濟(jì)長期持續(xù)增長

中國社會(huì)科學(xué)院的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示,北京,上海兩大城市的居民家庭整體負(fù)債率高于歐美家庭.上海的家庭負(fù)債率高達(dá)155%,北京的家庭債務(wù)比例也達(dá)到122%,均超過了2003年美國家庭債務(wù)的比例115%,青島,杭州,深圳,寧波等城市家庭債務(wù)比例分別達(dá)到95%,91%,85%,79%.高度負(fù)債迫使家庭用大量的資金養(yǎng)房,必然導(dǎo)致消費(fèi)者減少其它消費(fèi)的支出,產(chǎn)生"擠出效應(yīng)",不利于居民消費(fèi)的長期增長,將可能導(dǎo)致內(nèi)需不足,影響經(jīng)濟(jì)成長.

5,增加個(gè)人住房貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn),影響銀行經(jīng)營的安全性

由于個(gè)人住房貸款是目前國內(nèi)安全性最高,盈利性最高的信貸資產(chǎn),因此,從1998年以來,個(gè)人住房貸款的已經(jīng)取得了極大的發(fā)展,2005年末,商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額為1.84萬億元,占金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款余額的8.9%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的10%.見下表.但房奴現(xiàn)象卻可能使銀行面臨潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn).截止到2005年末,房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款余額已達(dá)1093億元,居行業(yè)排名第四的高位,個(gè)人住房貸款不良率已經(jīng)上升到1.5%左右.

表2全國個(gè)人住房貸款余額一覽表單位:億元

年份19981999200020012002200320042005

住房消費(fèi)貸款余額426770337755988258117821585318400

資料來源:中國個(gè)人消費(fèi)信貸狀況及風(fēng)險(xiǎn)防范研究金融論壇楊大楷俞艷2005.7及2005年房貸數(shù)據(jù)

6,房地產(chǎn)綁架國民經(jīng)濟(jì),影響宏觀調(diào)控有效實(shí)施

房地產(chǎn)綁架國民經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)在兩個(gè)方面,一是房地產(chǎn)商階層對政策的巨大影響力影響了政府對經(jīng)濟(jì)形勢的判斷力和出臺的政府政策的方向,內(nèi)容和力度;二是巨額的個(gè)人住房貸款以及嚴(yán)重的房奴現(xiàn)象使央行在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)投鼠忌器,不敢采用較大幅度加息的手段來抑制貨幣供應(yīng)量增加過快,經(jīng)濟(jì)增長過熱的現(xiàn)象.我們認(rèn)為,加息其實(shí)是抑制經(jīng)濟(jì)過熱的一種常用手段,在2006年讓位于調(diào)整存款準(zhǔn)備金政策實(shí)際上與房地產(chǎn)業(yè)綁架國民經(jīng)濟(jì)有一定的關(guān)聯(lián).

三房奴現(xiàn)象的對策

(一)房奴現(xiàn)象的預(yù)防策略

所謂預(yù)防策略是指在消費(fèi)者成為房奴之前就采取有效措施,避免其因購買昂貴的商品房而成為沉重債務(wù)負(fù)擔(dān)的奴隸.

轉(zhuǎn)變政府績效評估機(jī)制,落實(shí)一把手房價(jià)負(fù)責(zé)制

房價(jià)上漲導(dǎo)致的對政府工作的不滿和人民生活質(zhì)量的實(shí)際下降,已經(jīng)構(gòu)成創(chuàng)建和諧社會(huì)的重要障礙.當(dāng)前必須努力消除這一不利因素.既然房價(jià)上漲與政府行為之間存在密切關(guān)系,因此必須切斷房價(jià)上漲——政績——升遷的利益機(jī)制.政府績效的評估應(yīng)該轉(zhuǎn)變到以居民的福利提高為主要依據(jù),以促進(jìn)人民生活水平提高,"幸福指數(shù)"上升為目標(biāo).現(xiàn)階段政府一把手房價(jià)負(fù)責(zé)制是符合經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)則的有效措施,各級政府和人大應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)督管理,落到實(shí)處,確保房價(jià)水平能夠穩(wěn)中有降,逐步降低居民購房負(fù)擔(dān),避免產(chǎn)生更多的新房奴.

2,加強(qiáng)對傳媒監(jiān)督,引導(dǎo)居民住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變

提前消費(fèi),貪大求高檔的住房消費(fèi)觀念形成與一些媒體的誤導(dǎo)存在很大的聯(lián)系.部分媒體以及經(jīng)濟(jì)學(xué)者以專家或權(quán)威身份替房地產(chǎn)商鼓吹,抬轎是形成消費(fèi)者恐慌性購買的重要原因.主管部門應(yīng)該加強(qiáng)對這些行為幕后交易的監(jiān)管,對故意散布誤導(dǎo)信息的媒體和專家進(jìn)行必要的懲戒,塑造一個(gè)準(zhǔn)確,有效的房產(chǎn)信息平臺,幫助消費(fèi)者樹立正確的消費(fèi)觀念,量力而行.

3,修正相關(guān)法律,加強(qiáng)政府對房價(jià)調(diào)控能力

應(yīng)該通過修正價(jià)格法等方式,賦予政府部門或各級人大對住房價(jià)格的管理權(quán)限.住房價(jià)格對居民的影響程度遠(yuǎn)大于汽油,柴油價(jià)格,對事關(guān)國計(jì)民生的住房價(jià)格,政府或人大應(yīng)該承擔(dān)管理與監(jiān)督的責(zé)任.如果住房價(jià)格能夠得到有效管理,就可以打破購房者博弈模型中的假設(shè)房價(jià)上漲的前提,博弈參與者的收益函數(shù)將發(fā)生變化,博弈類型就不會(huì)是一種囚徒困境模式,最終改變博弈的均衡策略.

同時(shí),各級人大也可以借鑒國外的立法經(jīng)驗(yàn),為保護(hù)本國或本地居民的利益,對外來投資者進(jìn)行立法限制.

4,大力推廣經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房制度,解決低收入階層的居住問題

各級政府必須統(tǒng)一到以建設(shè)和諧社會(huì)的指導(dǎo)思想下,政府有責(zé)任使社會(huì)低收入階層獲得較好的居住條件.從表3可以看出,當(dāng)前各地方政府對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)重視力度是不夠的,在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上投入的資金,土地等資源必須加強(qiáng).考慮部分低收入階層連經(jīng)濟(jì)適用房都無力承擔(dān)以及北京等地經(jīng)濟(jì)適用房銷售中存在的重大弊端,我們認(rèn)為,廉租房建設(shè)更應(yīng)該成為政府解決房奴問題的工作的重要內(nèi)容.

表32002-2005全國住宅,經(jīng)濟(jì)適用房數(shù)據(jù)

項(xiàng)目\時(shí)間單位2005年2004年2003年2002年

全國經(jīng)濟(jì)適用房投資額萬元5,191,8066,063,8806,219,8335,890,445

全國住宅投資額萬元108,609,32288,369,53267,766,86152,277,560

住宅萬元145,637,61686,193,66765,434,49249,578,501

經(jīng)濟(jì)適用房萬元/5,028.25,547.65,136.9

住宅萬平方米49,587.8333,819.8929,778.8523,702.31

經(jīng)濟(jì)適用房萬平方米3,2053,261.84,018.94,003.6

5,加強(qiáng)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),大力發(fā)展公共交通,以區(qū)域視角布局城市人口分布

城市是經(jīng)濟(jì)集聚的產(chǎn)物,在中心城區(qū)土地價(jià)格昂貴,房價(jià)高是正常現(xiàn)象.因此,在大城市中,中心城區(qū)往往作為商務(wù)區(qū)使用,居住郊區(qū)化現(xiàn)象相當(dāng)普遍.以紐約,東京為例,城市核心區(qū)域白天與晚上的人口數(shù)量存在巨大反差.見表

對北京上海等大都市來講,應(yīng)該建立區(qū)域視角,從都市圈角度,在主城周邊大力促進(jìn)中小城市,城鎮(zhèn)的發(fā)展,讓其發(fā)展成為"臥城".為此,政府必須加強(qiáng)主城與周邊"臥城"間的交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),縮短交通的"時(shí)間距離".同時(shí),大力發(fā)展主城與周邊城市,城鎮(zhèn)間的公共交通,使中低收入階層能夠有能力負(fù)擔(dān)往返交通費(fèi)用.為降低交通費(fèi)用,政府應(yīng)該借鑒香港政府開發(fā)地鐵的模式,將交通線與沿線的土地合并開發(fā),通過讓開發(fā)商享受土地增值收益的辦法降低成本,使廣大市民能夠利益均沾.

6,加強(qiáng)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)制度建設(shè),推動(dòng)住房交易,租賃市場的發(fā)展

國內(nèi)居民不愿意以租賃作為購買自有住房的替代方案,在一定程度上是由于住房租賃市場不發(fā)達(dá).筆者在上海市做過的調(diào)查問卷發(fā)現(xiàn),有一定比例借款人已經(jīng)意識到在房價(jià)很高時(shí)購買房子是不經(jīng)濟(jì)的行為,但由于租賃住房的不穩(wěn)定性,他們?nèi)匀贿x擇了購買住房.同樣,二手房的銷售,售后回租的發(fā)展對借款人來講也具有重要意義.

(二)房奴現(xiàn)象的化解策略

所謂化解策略是指對貸款購房者已經(jīng)背負(fù)較高債務(wù)負(fù)擔(dān)的狀況下,通過消費(fèi)者自身,政府,銀行等方面的行動(dòng),減輕其承擔(dān)的壓力,避免其走向失敗的各種有效措施.

1,建立政府住房貸款擔(dān)保制度,減輕借款人借款成本

住房抵押貸款需要投入的資金多,期限長,金融機(jī)構(gòu)在操作過程中需要承擔(dān)很大的信用風(fēng)險(xiǎn).30年代"經(jīng)濟(jì)大蕭條"期間,美國居民支付能力急劇下降,200多萬居民因無力償還銀行的抵押貸款而喪失了房產(chǎn)權(quán),1600多家銀行和儲(chǔ)蓄信貸協(xié)會(huì)因無法收回貸款而破產(chǎn),嚴(yán)重危及美國的社會(huì)穩(wěn)定和銀行業(yè)的安全.1934年,根據(jù)《聯(lián)邦住宅法》成立了聯(lián)邦住房管理局(FHA),專門致力于為普通居民購買住房提供抵押貸款擔(dān)保,直接介入居民住房市場.1944年,為保障二戰(zhàn)期間大量退伍軍人的基本生活,美國又成立了退伍軍人管理局(VA),其主要職責(zé)是為軍方提供有關(guān)官兵購房的抵押貸款擔(dān)保.由此,形成了現(xiàn)今美國住房抵押政府擔(dān)保的機(jī)構(gòu)體系.美國聯(lián)邦住房管理局對符合標(biāo)準(zhǔn)的常規(guī)性貸款(指固定利率,期限長達(dá)15-30年,貸款一一房產(chǎn)價(jià)值比為80%左右的住房抵押貸款)提供全額擔(dān)保.中,低收人者在購房時(shí)可以申請政府擔(dān)保,借款人只需要按月支付貸款額的0.5%-1%的保險(xiǎn)費(fèi),并交納為貸款額2.25%(1995年標(biāo)準(zhǔn))的前端費(fèi)就可以得到保障.

我們應(yīng)該借鑒美國的做法,建立政府出資或政府主導(dǎo)的住房貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu),解除中低收入購房者的后顧之憂.

2,加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新,為消費(fèi)者提供人性化服務(wù)

國內(nèi)的住房抵押貸款始于1998年,因此目前國內(nèi)商業(yè)銀行的貸款服務(wù)水平確實(shí)不能讓人滿意.貸款品種單一,償還方案缺乏彈性是兩個(gè)主要問題.為滿足購房者的不同貸款需要,國外金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)了適合不同支付能力居民和實(shí)際情況的多樣化貸款品種,如美國的住房貸款就有分級償還抵押貸款,可調(diào)整抵押貸款,分離增值抵押貸款,漂浮式付款抵押貸款,循環(huán)住房抵押貸款,"一攬子"交易抵押貸款,反向抵押貸款等.

為緩解房奴們還貸壓力,我們認(rèn)為當(dāng)前國內(nèi)商業(yè)銀行應(yīng)該重點(diǎn)考慮兩方面的創(chuàng)新.首先是倒按揭業(yè)務(wù).美國在20世紀(jì)80年代中期即已推出倒按揭貸款,借款人以其自有住房作抵押向銀行貸款,銀行則定期向借款人放貸,在規(guī)定時(shí)期,借款人以出售自有住房的收入或其他資產(chǎn)還貸.這種貸款方式最大的特點(diǎn)就是分期放貸,一次償還,貸款本金隨著分期放貸而上升,負(fù)債也相應(yīng)增加,自有資產(chǎn)則逐步減少.對背負(fù)巨額債務(wù)的住房貸款借款人,特別是老年借款人來講,倒按揭的重要意義不言而喻.其次是彈性還貸方案.在借款人出現(xiàn)臨時(shí)性資金困難無法按時(shí)償還貸款時(shí),商業(yè)銀行的貸款條款應(yīng)該允許這種現(xiàn)象的偶爾產(chǎn)生,不要將偶然發(fā)生的支付困難記入借款人的信用檔案.當(dāng)借款人出現(xiàn)償債困難時(shí),應(yīng)該允許借款人與銀行就貸款重組進(jìn)行協(xié)商.

加強(qiáng)對違約房奴的政府救濟(jì),司法救濟(jì)

一方面政府要加強(qiáng)對因違約而失去住房的借款人的救濟(jì),通過提供廉租房或周轉(zhuǎn)房等方式避免使失房居民居無定所,同時(shí)也可以鼓勵(lì)慈善機(jī)構(gòu)為失房民眾提供庇護(hù).另一方面通過制定個(gè)人破產(chǎn)法等方式對債務(wù)失敗的民眾提供司法救濟(jì).允許自然人破產(chǎn)可以保護(hù)債務(wù)人的基本生活,對于債務(wù)失敗者,社會(huì)不能將其所有的私有財(cái)產(chǎn)用于償債,有助于他們憑借自己的私有財(cái)產(chǎn)健康體面的生活,并獲得重新起步的機(jī)會(huì).而且自然人破產(chǎn)制度也有利于保證債權(quán)人公平受償,維護(hù)債權(quán)人利益.國外的研究發(fā)現(xiàn),如果銀行在發(fā)放住房抵押貸款時(shí)對借款人的信用評分進(jìn)行控制,那么對個(gè)人破產(chǎn)的債務(wù)豁免對銀行的個(gè)人住房貸款沒有顯著影響.White(1998)發(fā)現(xiàn)由于個(gè)人破產(chǎn)存在很多非貨幣性成本,雖然至少有15%的人發(fā)現(xiàn)宣布個(gè)人破產(chǎn)在財(cái)務(wù)上是有好處的,但只有約1.5%左右的申請個(gè)人破產(chǎn).DomowitzandEovaldi(1993)發(fā)現(xiàn),1999年對美國破產(chǎn)法更寬松的修訂的BA78條款的實(shí)施并沒有明顯改變借款人申請破產(chǎn)的比率.

4,選擇理性違約是房奴自我解壓的明智選擇

理性違約理論認(rèn)為,住房貸款相當(dāng)于銀行持有的一個(gè)由一份價(jià)值為貸款面值F的無風(fēng)險(xiǎn)債券多頭與一份執(zhí)行價(jià)格為F的價(jià)值為V(住房價(jià)值)的看跌期權(quán)的空頭構(gòu)成的投資組合.購房者可以被視為看跌期權(quán)的持有人,當(dāng)住房的價(jià)值高于購房者的債務(wù),購房者就會(huì)放棄行使其持有的看跌期權(quán),按合約償還債務(wù),反之,當(dāng)住房的價(jià)值低于購房者的債務(wù),購房者就應(yīng)該執(zhí)行其持有的看跌期權(quán),進(jìn)行貸款違約.易憲榮(2004)建議房奴在房價(jià)較高時(shí)應(yīng)該及早將手中的房屋出售,換成較小的住房,以化解個(gè)人債務(wù)壓力.因此,當(dāng)房奴無法承擔(dān)債務(wù)支付壓力時(shí),選擇違約不失是一個(gè)理性選擇.

參考書目

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其實(shí),央行如果能夠消除對商業(yè)銀行的父愛主義,放開對個(gè)人住房貸款利率的下限管理,允許商業(yè)銀行進(jìn)行價(jià)格競爭,在商業(yè)銀行擁有房貸暴利的情況下(參見作者的《個(gè)人住房貸款合理利率水平的探討》,上海金融學(xué)院學(xué)報(bào),2006.5),就算中央銀行提高貸款利率水平,個(gè)人住房貸款的利率水平還是會(huì)明顯下降.

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