試議公共管理與公共用地的價(jià)值

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一、公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)影響因素

公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)影響因素，與一般土地價(jià)格的影響因素差不多，包括一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素三種。

1一般因素所謂一般因素，就是指那些影響土地價(jià)格普遍的共同的因素。這些因素包括很多方面，像自然條件、行政區(qū)劃、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況、發(fā)展前景等等。其實(shí)，這和房市中劃分一線城市、二線城市一樣，這是各個(gè)方面的因素共同影響的結(jié)果。

2區(qū)域因素土地地理位置對(duì)地價(jià)影響比較顯著。區(qū)域內(nèi)的各種條件決定區(qū)域地價(jià)水平。①繁華程度②交通條件不同③其他公共設(shè)施水平④環(huán)境質(zhì)量⑤其他因素。影響公共用地價(jià)格評(píng)估的其他原因。

3個(gè)別因素影響公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)的個(gè)別因素，指的是宗地的個(gè)性特質(zhì)，像宗地的面積、形狀、用途限制和土地利用強(qiáng)度等，都可以對(duì)公共用地地價(jià)產(chǎn)生一些影響。

二、公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)評(píng)估方法探索

1評(píng)估因素制衡評(píng)估公共用地地價(jià)時(shí)，要注意考慮公共用地中不同的種類、用地的特點(diǎn)和收益水平存在差異，不同種類公共用地的投資風(fēng)險(xiǎn)和增值效益也有差異。

2地價(jià)水平參照地價(jià)水平就是一個(gè)橫向?qū)Ρ龋灿玫貞?yīng)該和同等土地條件的住宅用地地價(jià)水平相當(dāng)，有這樣一個(gè)參照物，就不會(huì)給評(píng)估造成太多偏差。

3具體評(píng)估方法公共用地評(píng)估方法有很多種，包括收益還原法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場(chǎng)比較法、間接比較法、剩余法、成本逼近法等。公共建筑用地的地價(jià)評(píng)估方法，一般可采用成本逼近法、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

3.1市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法就是指相同宗地情況下，公共用地的市場(chǎng)價(jià)值是多少，就可以簡(jiǎn)單以此類推，找到一個(gè)價(jià)格相近點(diǎn)，以此來(lái)確定公共用地的地價(jià)水平。由于公共用地交易、出讓、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)案例很少，市場(chǎng)比較就很難找到比較對(duì)象。這種地價(jià)評(píng)估方法，適用范圍比較小。

3.2成本逼近法公共用地地價(jià)評(píng)估中，成本逼近法是最簡(jiǎn)單的評(píng)估方法。成本逼近規(guī)避了公益性用地利用效益很難確定的缺陷，在市場(chǎng)交易案例難找的情況下，通過(guò)成本計(jì)算逼近公共用地地價(jià)。具體計(jì)算方法是：公共用地地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開(kāi)發(fā)成本+管理成本+投資利息+稅金+經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。采用成本逼近法，比較適合新開(kāi)發(fā)用地和即將開(kāi)發(fā)用地，因?yàn)榈貎r(jià)組成中的各種數(shù)據(jù)比較好掌握，計(jì)算也比較實(shí)用。成本逼近法也有不可忽視的缺陷，就是成本價(jià)并不能準(zhǔn)確反映土地價(jià)值。成本價(jià)高不代表土地價(jià)值就高，成本價(jià)低也不說(shuō)明土地價(jià)值就不高。特別是我國(guó)公共用地供給中，一些土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在不確定性不合理性，這就直接影響了公共用地地價(jià)的評(píng)估結(jié)果。

3.3收益還原法收益還原法就是將公共用地未來(lái)正常情況下的年純收益，用一定的土地還原利率還原，來(lái)作為估算土地價(jià)格的方法。如公園用地，就是按照正常客流量來(lái)計(jì)算門(mén)票年總收入，加上其他租賃收入，然后去除建設(shè)成本折舊、管理費(fèi)用、維修費(fèi)用、利息等費(fèi)用，就可以計(jì)算出年總收益。可以用公式表示：V=（a/r）[1-1（/1+r）n]V：代表土地收益價(jià)格。a：代表未來(lái)正常的土地純收益（或地租）。r：代表土地還原率。n：代表未來(lái)土地使用年期。收益還原法也有一定的局限性，只對(duì)公共用地中有明顯收益的用地比較適用，像學(xué)校、機(jī)關(guān)等經(jīng)營(yíng)性不強(qiáng)、收益不明顯性的公共用地，就不適合用收益還原法來(lái)評(píng)估地價(jià)。

3.4基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表，利用替代原則，用待估宗地區(qū)域條件和其所處區(qū)域的平均條件相比較，然后根據(jù)修正系數(shù)表選取對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)，對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正。這種地價(jià)評(píng)估方法適用范圍廣泛，評(píng)估結(jié)果相對(duì)客觀科學(xué)，被普遍認(rèn)可，是公共用地地價(jià)評(píng)估的常用方法。基本公式：V=V1b×(1±∑Ki)×KjV：土地價(jià)格。V1b：表示某一用地在某一土地級(jí)上的基準(zhǔn)地價(jià)。∑Ki：代表宗地地價(jià)修正系數(shù)。Kj：表示估計(jì)日期、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)。具體操作還要按照一定的程序進(jìn)行。首先是收集相關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料，根據(jù)這些材料確定公共用地所處級(jí)別的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)。其次是分析這些公共用地影響原因，綜合考量這些地價(jià)影響因素和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表，來(lái)確定待估地地價(jià)修正系數(shù)。第三步是對(duì)骨架期日、容積率和土地使用年期等進(jìn)行修正計(jì)算。最后求出待估宗地地價(jià)。當(dāng)采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法時(shí)，公共用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系應(yīng)當(dāng)參照住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及其修正體系。

三、結(jié)語(yǔ)

公共管理與公共服務(wù)用地主要由政府無(wú)償、無(wú)限期提供，人們對(duì)公共用地地價(jià)評(píng)估重視不夠。開(kāi)展相關(guān)技術(shù)研究，可以改變?nèi)藗儗?duì)土地資源合理配置的認(rèn)識(shí)，可以對(duì)公共用地產(chǎn)權(quán)變化進(jìn)行公平合理的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。參照住宅用地評(píng)估方法，對(duì)公共用地地價(jià)進(jìn)行評(píng)估，對(duì)公共用地資產(chǎn)核算，具有現(xiàn)實(shí)意義。

作者：梁航黃理莉梁宇單位：廣西大學(xué)