探析房產物業管理系統構建策略

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建設系統物業的一個主要特征是：城建資金的投入為城市建設服務。每個城市建設必須經歷這樣的一個循環，即拆遷－安置－建設，這個循環涉及城市的千家萬戶，涉及城市改造的順利與否，為做到這一點，廣州市建委在規劃建設前，曾拿出大量資金興建了相當一批房產物業，作為城市建設中拆遷戶的安置房和周轉房，這樣就形成了城建系統中的一批物業。由于政策的變化，這些物業現在沒有發揮應有的作用，并占用了相當一部分的城建資金，為此，如何盤活這部分城建物業的問題，就擺在我們的面前。

一、城建系統物業及其管理現況

城建系統擔負著全市城市建設與管理，在長期的城市建設和開發中積累了不少的房產與物業，并且總量還在呈不斷增長趨勢。在計劃管理、政企合一時期，很多房產建設與開發由政府直接完成，政府是當然所有者，建委直接控制大量房屋與物業。

政府與企業分離后，建委不直接進行項目建設與房產的開發，很多建設項目由下屬企業或事業單位完成，由此增加了不少的城建物業，特別是近年來，舊城改造與建設項目不斷增大，為妥善安置城區拆遷戶，廣州市在海珠區、白云區、天河區等地修建了大量拆遷房并有不少剩余，使城建系統的物業達到一個可觀的規模。

隨著廣州城市的發展及市場經濟意識的不斷增強，人們對土地房產價值的認識度不斷提高，為利用不斷增長的物業，發揮物業的商業價值與經濟效益，各物業使用單位抓住商機，利用物業的地段優勢，根據不同情況與特點，以不同方式提高物業的使用率，挖掘物業的經濟價值。如對一些建成的房屋，經裝修后以出租的方式加以利用，或經整理后經營實業，有的單位甚至還成立專門的物業管理公司管理自己物業，既以所有者身份收取租金，又以服務者身份收取管理費，用此辦法對名下的物業進行管理，不僅發揮了物業本身的商業價值，還賺取了物業所帶來的附屬利潤。以房養房，用賺取的利潤對房屋進行有效的管理和維護，提高了物業的效用和管理水平，增強了物業管理企業的競爭力及市場生存能力。

雖然城建所屬物業有一定程度的經營，商業價值得到一定的開發。但不容忽視的是，由于產權不明確、國有單位機制不靈活等歷史或現實原因，城建系統物業資源未充分利用，其商業價值未得到完全發揮，存在著資源閑置、效率低下、服務水平不高等諸多問題，具體的問題主要有：

第一，物業的利用率不高。廣州城市建設發展與經濟的高速增長，極大提高了廣州房產物業的市場價值，業主可以享受到土地升值所帶來的成果。私人業主出于逐利目的，會通過出租、自用等方式把物業的商業價值利用到最大化。但對于公有物業，情況則可能不同，物業的使用未達到其潛在水平。例如，拆遷安置房的空置率一直以來是很高的，由于其產權屬于市政府，沒有明確的業主單位，也沒有明確的單位對其管理負責，無法出售或招租；對于那些有明確權屬的，由于業主都是國有企事單位，經營機制不靈活，對物業的經營管理也只停留在臨時性出租收取租金上，而未進一步深開發其商用價值。大量閑置物業造成了資源浪費，不僅不能獲取價值增值，就連投資折舊都無法通過市場渠道快速回收，地產物業的增值無從體現，當地政府每年還要投入相當的資金為這些物業進行維護和修繕。

第二，物業服務水平不高。城建系統物業管理公司是在自有物業基礎上產生的，管理上都套用國有企事業單位的模式，管理體制難脫國有企業的弊病，與市內有影響力的物業管理公司相比，并不具有很強的市場競爭力。首先，這些物業公司管理的是自有物業，沒有自尋市場的危機感，采用的是國有企業管理的舊體制，企業機制不夠靈活，缺乏創新能力。其次，企業隊伍素質不高，專業化水平低下。一些物業企業雖有資質，但并沒有自己的專業隊伍，只簡單雇用幾個人打掃清潔而已；有些物業公司雖有專門人員，但經過專業培訓的較少，人員整體文化素質，服務意識不到位，管理服務水平較低。再就是，受各因素的制約，這些物業公司規模較小、市場競爭力不強，不具備“走出去”的能力，其業務幾乎全局限于自有物業，未能在他人物業市場上競爭，如果沒有自有物業的先天保護條件，這些物業公司很難有立足之地。

第三，分散化持有。雖然城建物業都屬國家這一最終所有者，但由于行政劃撥及投資主體不同，物業實際上由各單位分散持有，并以不同方式經營管理。由于物業所有者之間各自為政，管理水平與人員素質不一，造成了城建物業管理成本過高，無法通過不同物業間的合理配置與有效組合實現整體的規模效益，以樹立起品牌與知名度。分散管理的總收益遠遠小于統一管理帶來的潛在收益。

二、物業管理發展對策第一，規模化經營，以規模擴市場

物業管理企業的規模化代表企業的綜合實力，它包括企業的運行體系、管理機構、企業的品牌等。同其它行業的經營性質不同，物業管理的經營活動主要是以綜合性服務來取得收入，而收入的主要和直接來源就是企業的物業管理面積，管理面積越大，則收入越多、效益越好，這就決定了擴大經營規模是提高企業效益的根本出路。因此城建系統的物業公司必須走規模化、集約化經營這條路子，以提高管理水平、服務質量，加強技術創新擴大市場，求得生存。為此，可以對小物業管理企業兼并重組，實現生產要素的優化組合，共享企業資源，如資金、技術、材料和勞動力等。此外，現有物業管理企業橫向聯合、縱向發展，通過并購改組進行有效擴張，降低成本，達到規模經營。

第二，改革用人機制，提高隊伍管理水平。

新世紀物業管理市場競爭的焦點主要集中在對高水平、高素質專業人才的競爭上。市場競爭中，誰擁有了高水平的物業管理人才，誰就掌握了市場的主動權，物業管理企業要加強人才的培養和引進，并采取多種形式、多種渠道加快培養物業管理人才。今后，“投資于人”應成為城建系統物業管理企業一個重要的戰略取向。在知識經濟時代，人是知識經濟的直接制造者，物管企業必須加大人才資源開發，加大知識型、創新型人才的培養與使用。加以借鑒國外實行多時的物業管理師的考核辦法以及其他服務行業對于其從業人員的評定方法，改革用人制度。通過素質教育、崗位培訓和技術考核等形式來提高從業人員的專業水平和服務意識。通過機制轉換和專業部門利益調整，做到優勝劣汰，造就優秀物業管理隊伍，以增加企業的競爭力。

第三，加大盤活與經營力度。

首先，對政府直接控制與管理的物業，一方面可以由相關部門出臺專門的政策，通過公開拍賣或其它方式加以出售，并為買主辦理產權登記；另一種辦法就是成立專門的物業經營公司經營，或委托某一社會企業經營，由其向市場招租并進行相應的管理，政府從租金收入中提取一定比例作為管理企業的管理費。這樣，可以讓沉淀下來的這部分物業發揮它的作用，既造福于民，政府也可以減輕負擔。公務員之家

其次，對于各單位占有使用的城建物業，政府可以將物業產權劃撥給下屬單位，提高其經營管理的積極性，以使各單位增加物業的投入，改善物業的硬件設施與軟環境，提高物業的吸引力與商業價值，使物業的價值得到真正開發與實現。或者，政府也可將所有物業的經營使用權收回，重新組合各單位的物業管理機構，組建專門的物業經營公司，對物業進行經營與管理，管理費收入歸物業公司，租金收入由政府與物業公司分成，扣除物業公司的管理及維修成本后上繳地方財政，以增加政府的城建資金，擴大城建資金的來源。