立法權(quán)制區(qū)分思考論文
時間:2022-03-17 02:10:00
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「內(nèi)容提要」隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和住房商品化的實現(xiàn),公有住房的改革,出現(xiàn)了一棟高樓存在多個所有權(quán)的狀況,這就使原來的共有所有權(quán)和相鄰關(guān)系的立法無法調(diào)整。本文從區(qū)分所有權(quán)的立法迫切性和如何立法作了一些思考。「關(guān)鍵詞」區(qū)分所有權(quán)立法必要性中華人民共和國成立后,城鎮(zhèn)房屋大部分收歸國有,除少量私有房屋可以租賃外,共有住房采取分配辦法,成為職工福利的一部分,居住者只支付象征性租金,房屋所有權(quán)仍屬于國家,不具有商品性質(zhì)。近年來,隨著住房制度的改革,國家在房屋建設(shè)方面允許房屋作為商品進入商品流通市場,推行住房商品化,因而原來國有、集體所有的房屋分屬不同的住戶所有。這對于發(fā)展房地產(chǎn)市場,促進社會經(jīng)濟的發(fā)展,滿足人們的生活需要具有積極的作用,也放映了我國房屋所有權(quán)制度的發(fā)展方向。本文試圖對住房商品化后出現(xiàn)的區(qū)分所有權(quán)制的法律問題進行探討:一、區(qū)分所有權(quán)制立法的必要性區(qū)分所有權(quán)制是隨著市場經(jīng)濟的確立,在住房商品化的基礎(chǔ)上出現(xiàn)的一種既非單獨所有,又非共有的所有權(quán)制的特殊形式。所謂區(qū)分所有權(quán),就是數(shù)人對同一建筑物各有其一部分的所有權(quán)和由各所有人共同使用的部分的共有權(quán)結(jié)合而成的權(quán)利。區(qū)分所有人的所有權(quán)僅僅及于其所有的部分,而不能及于全部。這種所有權(quán)制單靠傳統(tǒng)的民法已無法適應(yīng),需要靠民法、經(jīng)濟法和行政法等法律的綜合調(diào)整,而目前這方面的法律不完善。由于區(qū)分所有權(quán)制在社會生活中有其特殊的地位和作用,研究它具有重要的現(xiàn)實意義。第一、有利于城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展,推進住宅商品化。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱,兩者都屬于不動產(chǎn),彼此在物質(zhì)形態(tài)上不可分離,存在著密切的聯(lián)系,地產(chǎn)是房產(chǎn)的基礎(chǔ),房產(chǎn)是依附于地產(chǎn)的建筑物,這里是指樓房住宅。關(guān)于地產(chǎn),根據(jù)我國憲法和有關(guān)法律的規(guī)定,城市土地屬于國家所有,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定屬于國家所有的以外,屬于集體所有。這說明,土地的所有者是國家和集體。但對于房產(chǎn),其所有者有國家、集體和個人三種形式。而以往的城市個人所有的房屋并不多,而且普遍是平房,彼此間存在的關(guān)系多屬相鄰關(guān)系。個人對國家和集體所有的房屋只享有用益權(quán),不享有所有權(quán)。但隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,由原來的個人使用變?yōu)閭€人所有,這就出現(xiàn)了一個問題,即一棟高層房屋有數(shù)套住宅,不同這住宅屬于不同的所有者,那么,每一個所有者對自己住宅的專有權(quán)與整棟樓房的整體權(quán)應(yīng)如何劃分,如何行使,公共部分由誰管理。這類房屋如果無人管理或管理不善,就會出現(xiàn)權(quán)利濫用和義務(wù)不清的情況。如,有些住戶擅自改變自己的房屋結(jié)構(gòu),安置不合理設(shè)備,危及整棟樓的安全和其他住戶的生命財產(chǎn)。這類問題,如果不從立法上明確各住戶的權(quán)利和義務(wù),必然會發(fā)生更多的扯皮和糾紛,甚至?xí):用竦娜松碡敭a(chǎn)安全,使居民對剛起步的房地產(chǎn)業(yè)隱藏著潛在糾紛產(chǎn)生不安全感,這將影響城市房地產(chǎn)的健康發(fā)展。第二、有利于加強物業(yè)管理。伴隨著城市高樓拔地而起,物業(yè)管理成為人們越來越關(guān)心的問題。物業(yè)管理是伴隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和現(xiàn)代市場經(jīng)濟的確立而產(chǎn)生并發(fā)展起來的一個新的服務(wù)行業(yè),它是一個國家、一個城市經(jīng)濟發(fā)展水平、居民生活狀況和文明素質(zhì)高低的綜合體現(xiàn),是房地產(chǎn)保值增值的重要保證,是一項系統(tǒng)的管理工作和專業(yè)化程度很高的勞動密集型行業(yè),是管理、服務(wù)和經(jīng)營的有機結(jié)合。盡管物業(yè)管理在世界上已有一百多年的歷史,但對于我國有著幾十年住公有住房的人們來說,卻對此十分陌生。我國物業(yè)管理從八十年代初期開始起步,并隨著近幾年住房商品化進程的加快和城鎮(zhèn)住房制度改革中公有住房的的出售,物業(yè)管理也隨之形成。再加上人們生活水平的不斷提高,必然對居住區(qū)質(zhì)量的要求也越來越高,認(rèn)識到房屋的建成是一次性的,而建成后的管理保養(yǎng)卻是永久性的。這就為物業(yè)管理市場的發(fā)展帶來了極好的機會和廣闊的前景。但何謂物業(yè)管理,物業(yè)管理機構(gòu)該管些什么,享有什么權(quán)利,特別是高層建筑的維護保養(yǎng)以及電梯、自來水設(shè)施、液化氣設(shè)施等公共部分由誰管理,業(yè)主與物業(yè)機構(gòu)之間的權(quán)利義務(wù)如何明確,各自承擔(dān)什么責(zé)任等等。這些問題如果不細(xì)化,不規(guī)范化,必然造成業(yè)主與物業(yè)機構(gòu)之間的扯皮和糾紛,進而影響物業(yè)管理的健康發(fā)展。為了加強物業(yè)管理,維護正常的管理秩序,維護業(yè)主和物業(yè)機構(gòu)的合法權(quán)益,把區(qū)分所有權(quán)制納入法律調(diào)整的范圍是當(dāng)前立法的當(dāng)務(wù)之急。第三、有利于明確權(quán)利義務(wù),保護住宅所有人的合法權(quán)益。法律權(quán)利和法律義務(wù)是對立統(tǒng)一的關(guān)系,世界上從來沒有絕對的權(quán)利和自由,公民的權(quán)利和自由是相對的;公民在享有憲法和法律規(guī)定的權(quán)利自由的同時,必須履行憲法和法律規(guī)定的義務(wù);公民在行使權(quán)利和自由的時候,不得損害國家、集體、社會和他人的權(quán)利和自由,否則也就談不上什么權(quán)利和自由了。在區(qū)分所有制方面,我們應(yīng)堅持權(quán)利義務(wù)相統(tǒng)一的原則,反對特權(quán)思想和特權(quán)作風(fēng)。按民事法律關(guān)系的基本原理,所有權(quán)關(guān)系是一種最重要的法律關(guān)系。所有權(quán)是一種最完整最充分的具有排他性的物權(quán),它意味著權(quán)利主體(所有者)可以依法對自己的財產(chǎn)行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利,包括讓與、毀棄、買賣、拋棄等權(quán)利。但是。在區(qū)分所有權(quán)制這種特殊形式上,所有權(quán)并不意味著權(quán)利主體可以為所欲為,任意處置。產(chǎn)權(quán)歸個人所有并非意味著所有的權(quán)利都掌握在個人手里,因為區(qū)分所有權(quán)制里含有公共的成分和相互的權(quán)利,一個人毀棄自己的部分必然危及到公共利益和其它所有人的權(quán)利和利益。因而,所有者能行使哪些權(quán)利,不能行使哪些權(quán)利,應(yīng)有明確的法律規(guī)定,使區(qū)分所有權(quán)制做到有法可依,有法必依,確保區(qū)分所有權(quán)人正確行使權(quán)利,維護自己的合法權(quán)益。第四、有利于政府的監(jiān)督管理。依法行政是現(xiàn)代法治國家行政活動的一條最基本的原則。它要求行政機關(guān)在行政管理的各方面都要嚴(yán)格依法辦事,限制行政權(quán)力的濫用,以保證行政機關(guān)能正確地行使法律所賦予的各項職權(quán)。由于區(qū)分所有權(quán)制既有個人權(quán)利,又有公共權(quán)利,換句話,整體(公共)財產(chǎn)中有個人財產(chǎn),個人財產(chǎn)匯合形成整體共同財產(chǎn)和公共財產(chǎn),個人財產(chǎn)又無法實際從公共財產(chǎn)或整體財產(chǎn)中完全脫離出來,兩者不可分割。如果分割,就會導(dǎo)致整體財產(chǎn)的損害,個人部分也必然受到損害,失去其效用。通過區(qū)分所有權(quán)制,明確個人和公共部分,個人部分由個人行使權(quán)利,公共的、整體的部分由政府或政府委托的專門機構(gòu)來行使,各司其職,各負(fù)其責(zé),各自在法律允許的范圍內(nèi)行使職權(quán)和權(quán)利,職責(zé)分明,權(quán)責(zé)明確,以確保住宅充分發(fā)揮其效用和保值增值。二、區(qū)分所有權(quán)制立法應(yīng)注意的幾個問題第一、明確區(qū)分所有權(quán)制與共有的關(guān)系。共有是兩個以上的權(quán)利主體對同一財產(chǎn)享有所有權(quán);區(qū)分所有權(quán)是由各所有人的專有權(quán)和各所有人的共有權(quán)結(jié)合而成的權(quán)利,是一種復(fù)合形態(tài)的所有制形式。兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別,共同之處表現(xiàn)為:主體都不是單一主體,外觀上表現(xiàn)為同一財產(chǎn),相互都互有權(quán)利和義務(wù)。兩者的區(qū)別也很明顯:首先,共有的客體是不分割的同一財產(chǎn),而區(qū)分所有權(quán)制的客體除整體外,是分別為各自所有的不同所有權(quán)的財產(chǎn);其次,共有在共有人之間發(fā)生雙重權(quán)利義務(wù),而區(qū)分所有權(quán)中的專有權(quán)是單獨所有,意味著所有人對專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,其他人是義務(wù)人。只有共有部分各所有人才發(fā)生雙重的權(quán)利義務(wù)關(guān)系;再次,共有分為按分共有和共同共有,而區(qū)分所有權(quán)分為內(nèi)部權(quán)和專有權(quán),內(nèi)部權(quán)又可分為共有權(quán)和專有權(quán),外部權(quán)又可分為成員權(quán)和基地利用權(quán);最后,共有主要適用于聯(lián)營、合伙、家庭等,而區(qū)分所有權(quán)制適用于高層建筑的不同樓房的不同所有人之間。第二、明確區(qū)分所有權(quán)制與相鄰關(guān)系的關(guān)系。相鄰關(guān)系是兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)的所有人或使用人之間形成的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。兩者的聯(lián)系是都涉及兩個以上的主體,區(qū)分所有權(quán)中含有相鄰關(guān)系,其客體都是不動產(chǎn),都是為了保護財產(chǎn)關(guān)系和人與人的關(guān)系維護社會的安定團結(jié)。兩者的不同之處是:首先,相鄰關(guān)系的主體既可以是所有人也可以是使用人,既可以是單位,也可以是個人,而區(qū)分所有權(quán)的主體只能是所有人,所有人是個人。其次,相鄰關(guān)系的不動產(chǎn)主要是土地和建筑物或其他設(shè)施,而區(qū)分所有權(quán)的不動產(chǎn)是供居住的高層建筑,不包括其它不動產(chǎn),再次,相鄰關(guān)系主要涉及相鄰的土地使用權(quán)關(guān)系,相鄰防險、排污關(guān)系,相鄰用水、流水、截水、排水關(guān)系,相鄰光照、通風(fēng)、音響、震動等關(guān)系,造成的損害可以是財產(chǎn)的,也可以是人身的,而區(qū)分所有權(quán)涉及的是財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系,造成的損害是財產(chǎn)權(quán)。最后,相鄰關(guān)系的處理應(yīng)遵循有利生產(chǎn)、方便生活,團結(jié)互助,公平合理的原則和精神,綜合平衡相鄰各方的權(quán)利和利益;而區(qū)分所有權(quán)的處理除應(yīng)遵循相鄰關(guān)系的原則外,還應(yīng)遵循所有權(quán)的保護原則和方法,如確認(rèn)所有權(quán)、恢復(fù)原狀、返還財產(chǎn)等。第三、明確國家、成員團體和個人的法律關(guān)系。區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合形態(tài)的所有權(quán)形式,它是將一棟完整的建筑物劃分為幾個部分而分別設(shè)定所有權(quán),具有復(fù)合性和一體性的特征。其復(fù)合性表現(xiàn)為內(nèi)部由專有權(quán)和共有權(quán)構(gòu)成,其外部又連帶著成員權(quán)和地基使用權(quán)。成員權(quán)是區(qū)分所有人基于專有權(quán)和共有權(quán)而共有關(guān)系所擁有的權(quán)利,這就要求區(qū)分所有人必須組成一個團體,以便管理共用設(shè)施及其它共同事務(wù),解決成員間發(fā)生的各種糾紛。一體性是指區(qū)分所有權(quán)的專有權(quán)和共有權(quán)不可分離,內(nèi)部權(quán)和外部權(quán)不可分離房屋建筑離不開地基,而地基的所有權(quán)屬于國家,這就要求區(qū)分所有權(quán)的設(shè)定和變更必須登記,接受國家的監(jiān)督。登記的目的在于明確產(chǎn)權(quán)歸屬,保護國家利益和成員團體、各所有人及其受益人的合法權(quán)益。這里,國家、成員團體和個人三者的利益是統(tǒng)一的,無論缺少哪一種,整個利益體系就會遭到破壞。法律在調(diào)節(jié)這三者利益時要統(tǒng)籌兼顧,不能互相代替,更不能否認(rèn)社會成員的利益。當(dāng)利益發(fā)生矛盾和沖突時,應(yīng)當(dāng)在法律的范圍內(nèi)使個人和成員團體利益服從國家利益和社會利益,并使個人利益和團體利益、國家利益相協(xié)調(diào),確保國家、成員團體和個人利益的和諧發(fā)展,共同維護和推進社會經(jīng)濟的進步。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,利益分配格局的變化,客觀存在著的各種矛盾必然會暴露出來。當(dāng)然,這種矛盾是在根本利益一致基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。因此,法律在調(diào)節(jié)個人、團體和國家的利益時,既不能片面強調(diào)國家和團體的利益,忽視甚至取消正當(dāng)?shù)膫€人利益,也不能把個人利益至于國家利益和團體利益之上,以致?lián)p害國家和集體的利益,而應(yīng)兼顧國家、團體和個人的利益,使三者的利益有機地結(jié)合起來??傊?,區(qū)分所有權(quán)制是市場經(jīng)濟條件下隨房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起來的新的復(fù)合形態(tài)的所有制形式,它既不同于一般的所有權(quán)關(guān)系,也不同于共有關(guān)系和相鄰關(guān)系,它直接涉及各所有人、成員團體的利益和國家的監(jiān)管,用傳統(tǒng)的民法調(diào)整已無法適應(yīng),需要用專門的法律或?qū)U路l加以規(guī)定,只有這樣,法律才能適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。三、區(qū)分所有權(quán)制的立法構(gòu)思由于區(qū)分所有權(quán)關(guān)系不同于財產(chǎn)共有關(guān)系,也不同于相鄰權(quán)關(guān)系,因此,它不可能完全按民法的規(guī)定來解決。它涉及政府的公共管理、個人所有權(quán)的行使和成員團體共有權(quán)利的行使。如何協(xié)調(diào)行使好各自的權(quán)限,是區(qū)分所有權(quán)制度得以良好運行的關(guān)鍵。本文試圖從以下幾方面談立法構(gòu)思:第一、整理國家有關(guān)的法律、法規(guī)、規(guī)章和有益的管理文件,制定統(tǒng)一的區(qū)分所有權(quán)的專門法律。由于我國目前沒有統(tǒng)一的區(qū)分所有權(quán)的專門法律規(guī)定,而是散見于建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定、各地方自己的規(guī)定和有關(guān)公司企業(yè)的規(guī)定中,導(dǎo)致了各地在建筑物區(qū)分所有權(quán)方面的處理千差萬別,這不利于國家對建筑物區(qū)分所有權(quán)的統(tǒng)一規(guī)范管理。安居是公民的基本權(quán)利和需要,國家應(yīng)把公民的安居住宅納入其法律調(diào)整范圍,盡早出臺統(tǒng)一的區(qū)分所有權(quán)的法律,并使該法律對政府的管理、各所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)和成員團體的權(quán)利義務(wù)作出規(guī)定。第二、建立公共管理機構(gòu)。由于區(qū)分所有權(quán)有專有權(quán)、共有權(quán)和成員團體權(quán)組成,它具有主體身份的多重性和三權(quán)統(tǒng)一的一體性的特征,不同的部分應(yīng)有不同的代表者。其中,公共部分的代表者應(yīng)是一個公益性的管理機構(gòu),這個機構(gòu)既可以是物業(yè)管理公司,也可以是專門的管理委員會,具體組織應(yīng)有成員大會、、負(fù)責(zé)人,分管具體工作的部門機構(gòu)。該機構(gòu)代表成員團體履行職責(zé),負(fù)責(zé)具體的管理工作。同時,明確該機構(gòu)的權(quán)利和義務(wù),并制定管理章程。該機構(gòu)的權(quán)利應(yīng)是制定管理條例和辦法,確定管理人員的崗位職責(zé);組織成員共同制定物業(yè)管理公約;依法收取管理費用;頒發(fā)住戶手冊;制止違規(guī)行為;依法實施管理權(quán);聘請合格管理人員并頒發(fā)聘書;建立住宅區(qū)及接管有關(guān)設(shè)施等。其義務(wù)應(yīng)是履行職責(zé),依法經(jīng)營;接受住戶居民的監(jiān)督,保障住戶的人身和財產(chǎn)安全;認(rèn)真執(zhí)行合同和各種規(guī)章制度;提供優(yōu)質(zhì)服務(wù);因管理不當(dāng)造成住戶損失的應(yīng)依法賠償;保護好公共設(shè)施;接受政府和政府有關(guān)部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。依法行使權(quán)利,正確履行義務(wù),確保小區(qū)的安全,舒適和環(huán)境優(yōu)美,提高管理信譽,使物業(yè)管理得到健康發(fā)展。第三、明確政府主管機構(gòu)職責(zé)。由于區(qū)分所有權(quán)制中含有公共成分,這種公共部分應(yīng)由一個代表公意的機關(guān)來行使,這個機關(guān)就是行政機關(guān),行政機關(guān)行政活動的目的就是為了實現(xiàn)對國家事務(wù)和公共事務(wù)的組織與管理。在我國,各級政府中享有執(zhí)法權(quán)的各種因行政事務(wù)的繁雜而種類繁多,如工商、公安、稅務(wù)、物價、金融、海關(guān)、交通、外匯管理、環(huán)保、土地管理、城建等部門。隨著城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,區(qū)分所有權(quán)制中的公共部分的監(jiān)管越來越顯得迫切,這就需要有相適應(yīng)的機關(guān)來加強管理。從目前的情況看,最好是由城建部門和土地管理部門來監(jiān)管。如卻有必要,也可以設(shè)立政府的專門管理機構(gòu),納入政府的正常管理范圍。另一方面,由于政府的行政權(quán)具有自由裁量性、主動性、單方面性、強制性和優(yōu)益性等特點。行政權(quán)如果不限制,就可能導(dǎo)致權(quán)力的濫用和滋生腐敗,因此必須對行政機關(guān)的權(quán)力進行有效的制約,這種制約手段就是法律。通過立法,明確行政機關(guān)的職責(zé),要求行政機關(guān)在執(zhí)行法律的活動中必須符合國家的法律規(guī)定,嚴(yán)格依法辦事,使依法行政真正落到實處。根據(jù)區(qū)分所有權(quán)的情況,行政主管部門應(yīng)依法主動實施監(jiān)管;做好產(chǎn)權(quán)登記工作;檢查環(huán)境衛(wèi)生安全是否符合要求;建設(shè)公共道路設(shè)施和地下設(shè)施(如下水道);協(xié)助和督促制定管理措施;設(shè)計住宅區(qū)建設(shè)規(guī)劃并監(jiān)督實施;對違法行為的處罰;調(diào)處糾紛等等。通過這些措施,使行政主管機關(guān)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé),實現(xiàn)依法行政。第四、立法明確區(qū)分所有人和成員團體的權(quán)利和義務(wù)。這是國家、集體和個人三者兼顧的法律原則在區(qū)分所有權(quán)立法中的具體體現(xiàn)。前面對政府的職責(zé)作了闡明,在這里,我們要求個人在行使權(quán)利時,不得損害國家的、集體的利益和其他居民的合法權(quán)益;集體應(yīng)保障個人權(quán)利的實現(xiàn),同時應(yīng)以對國家和社會負(fù)責(zé)的態(tài)度履行自己的職責(zé);國家應(yīng)保障個人和集體的合法權(quán)益,糾正和處理其違法違規(guī)行為。各區(qū)分所有人的權(quán)利為:依法行使專有部分的所有權(quán),出席成員團體會議;發(fā)表意見和表決;行使選舉權(quán)和被選舉權(quán);制定章程和討論章程并監(jiān)督實施;享有人身財產(chǎn)安全權(quán)和其它利益的享受權(quán);等等。應(yīng)履行的義務(wù)為:居民應(yīng)當(dāng)愛護和正確使用房屋,維護建筑物的牢固和完整,并定期對房屋進行安全檢查和采取安全措施,如有共同危險應(yīng)共同履行消除的責(zé)任;房屋修繕時,房屋的相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合,不得借故阻礙房屋的修繕;依法行使專用部分的處分權(quán);不得隨意變動公共部分和損毀建筑物附屬設(shè)施(如供水供電供氣設(shè)施、綠化帶、電視閉路設(shè)施等);使用燃?xì)夤艿涝O(shè)施的用戶,不得擅自拆、改、遷、裝燃?xì)庠O(shè)施和用具,嚴(yán)禁在臥室安裝燃?xì)夤艿涝O(shè)施和使用燃?xì)?,并不得擅自抽取或采用其他不正?dāng)手段使用燃?xì)猓挥脩舨坏糜萌魏问侄渭訜岷退ぁ⒃?、倒臥液化石油氣鋼瓶,不得拆修瓶閥等部件,不得自行改換檢驗標(biāo)記;居民應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時間、地點和其他要求,將生活垃圾倒入垃圾容器或指定的生活垃圾堆放場所,實行分類袋裝的應(yīng)按要求分類袋裝;廢舊家具不得隨意投放,不得將有害廢物混入生活垃圾中;生活垃圾運輸車應(yīng)當(dāng)做到密閉化,經(jīng)常清洗,保持整潔、衛(wèi)生和完好狀態(tài),避免再次污染。繳納分擔(dān)合理的公共費用;遵守規(guī)定,服從管理和報警的義務(wù)。成員團體的職責(zé)為:落實規(guī)章制度的執(zhí)行;搞好住宅區(qū)的公共環(huán)境衛(wèi)生和安全;維護成員的人身和財產(chǎn)安全;查詢可疑人員;保證國家法律法規(guī)在本區(qū)域的實施;溝通政府和成員間的關(guān)系;調(diào)解民間糾紛;等等。這樣,權(quán)利義務(wù)明確,相互監(jiān)督,便于區(qū)分所有權(quán)的行使,也便于住宅區(qū)的管理。此外,居民在行使所有權(quán)時,應(yīng)響應(yīng)政府號召,實行計劃生育,計劃用水和節(jié)約用水,分戶安裝計量水表。一方所有人如需改變房屋的外形時,應(yīng)先由成員團體的書面同意,經(jīng)主管部門批準(zhǔn),正確處理毗鄰關(guān)系。因他人阻礙,有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的,當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取排險解危的強制措施。最后,形成一個嚴(yán)密的監(jiān)督保護體系。由于區(qū)分所有權(quán)不是一個單一的所有權(quán)關(guān)系,它既涉及個人對專有權(quán)利的行使,也涉及管理機構(gòu)對成員團體部分的管理服務(wù),還有政府主管部門進行的登記和管理。因此,個人、服務(wù)機構(gòu)和政府三者之間,不管哪一方出了問題,都會給區(qū)分所有權(quán)帶來危害,特別是政府方面的違法違紀(jì)就更難處理。為了維護法律的統(tǒng)一和尊嚴(yán),為了維護社會的安定團結(jié),為了維護城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,加強法律監(jiān)督是對權(quán)力進行有效制約和監(jiān)督的手段,是保證法律實施的基本條件,也是現(xiàn)代法治國家的一個重要標(biāo)志。法律監(jiān)督應(yīng)由國家機關(guān)和社會各方面的力量構(gòu)成。通過國家機關(guān)和社會力量,監(jiān)督居民、小區(qū)管理機構(gòu)和政府主管部門的活動是否合法。對合法的要給予保護,對違法行為要依法處理。通過法律監(jiān)督,促使被監(jiān)督者嚴(yán)格依法辦事,正確行使權(quán)利,從而把區(qū)分所有權(quán)制納入法制的軌道。通過立法,明確居民、物業(yè)管理部門和政府主管部門三者的職責(zé)權(quán)限,理順關(guān)系,相互協(xié)調(diào)、相互配合和相互監(jiān)督,形成三位一體的管理制度,再加上其他國家機關(guān)和社會力量的監(jiān)督,共同維護區(qū)分所有權(quán)制的健康有序發(fā)展。
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