小議貸款利率調整對房地產的影響

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[摘要]利率已成為我國政府調控房地產市場的一種重要手段。自2004以來，中央銀行連續上調了一年期貸款基準利率和存款準備金率,2008年9月16日中央銀行決定下調貸款利率和存款準備金率。但利率政策調整對我國房地產市場的影響如何？還有待考察。本文以西安為例,實證分析了貸款利率上調對房地產市場價格的影響，并對實證結果進行了分析。指出我國利率政策對房地產價格有一定的抑制作用，但由于利率政策的時滯性和房地產需求剛性的影響，利率調控政策的效應還有待釋放。

[關鍵詞]一年期貸款基準利率房價房屋銷售價格指數

自1998年住房分配制度改革以來，我國房地產價格持續上漲，房地產投資高溫不退。為防止經濟全面過熱，政府出臺了一系列“以抑制房地產價格為核心的宏觀調控措施,央行在2004年至2007年期間，共10次上調存貸款基準利率。本文以西安市房地產市場為例，試圖分析我國利率政策對房地產市場價格的影響。

一、利率調整對房地產價格影響的實證分析

由于數據的可得性和有效性，本文選取西安市房屋銷售價格指數和我國一年期貸款基準利率為指標。對其進行回歸分析。模型如下：

Y=C+b*(X)+U

其中Y為房屋銷售價格指數，并以此代表西安市房地產價格的變動。X為一年期貸款基準利率。U為隨即擾動項。為了消除個別極值的影響，使數據具有平穩性，文章對其進行了對數變換。

本文采用2004年第一季度到2008年第一季度以及2004年～2008年一年期貸款基準利率數據。共計17組樣本，數據如下表：

數據來源:房屋銷售價格指數原始數據來源中國國家統計局，國研網整理。利率數據來源與中國人民銀行網站。

運用EVIEWS軟件進行回歸分析（自相關問題運用科克蘭內-奧克特方法解決）

LOG（Y）=4.343207642+0.1743947631*LOG(X)+[AR（1）=0.6303209054]

從模型指標情況來看，在5%的致信水平下所有指標都通過檢驗。但R2和T值都比較小，說明西安市房地產價格對利率不敏感，也就是說貸款利率調整對房地產價格影響較小。

從模型中的利率系數來看，利率對房地產價格的影響為+0.17，說明利率調整與西安市房地產價格存在正相關關系。從西安市房地產價格情況（圖1）也可以看出，近幾年貸款利率上調并沒有達到預期目標，也就是說我國利率政策在控制房地產市場價格上失效。

二、利率政策對房地產價格控制實效的原因分析

首先,利率政策存在時滯，調控的效應有待釋放。利率政策的時滯分為內部時滯和外部時滯。從外部時滯來看，貸款利率不僅直接影響房地產投資成本和消費成本，而且通過中介變量貨幣供應量影響房地產市場。當直接對房地產市場產生影響時外部時滯不是很明顯，但利率變動通過中介變量貨幣供應量作用于房地產市場時，利率工具的時滯效應既體現在工具變量與中介變量之間，也體現在中介變量與最終目標變量之間。從內部時滯來看，由于作為房地產管理機關的建設部和國土資源部與作為貨幣政策調控機關的中央銀行，在數據信息的收集和處理過程中，尚未建立數據信息共享機制，利用各自的渠道收集的數據信息誤差較大，央行難以及時獲得房地產市場運行狀況及其變動趨勢的精確數據，從而可能出現調控時滯問題。

其次，我國利率政策對房地產市場影響強度是一個逐步遞增過程，利率對房價的影響還有待時間檢驗。貸款利率的上調將同時作用于房地產市場供求雙方，通過影響供求雙方來影響房地產價格。在我國，一方面貸款利率上調——借貸成本上升——房地產供給減少——房地產需求減少，房地產價格變化受供求力量對比影響方向不明確；另一方面，我國的利率調整在短期內對需求的影響并不明顯。中國人存在“人者有其居”的觀念,到達一定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購房需求呈現剛性,對于小幅加息政策反應不敏感。因此在小幅加息面前，需求變動不大而供給減少，房地產價格上升也就不足為奇。但是如果小幅加息成為一種常態，不僅會加大普通購房者的借貸成本，更是會進一步推動房地產價格走高，一旦房價漲幅超過了居民的收入增長幅度和支付能力，需求會急速下降，價格也會逐漸走低。從西安市房地產市場的實際情況也可以看出，隨著小幅加息的連續，2008年西安房地產市場雖然價格還保持上漲（圖1），但房地產成交量卻開始急速下滑（圖2）。

圖表來源：西安房地產信息網

另外，在房屋需求呈現剛性而房屋供給利率彈性較大的背景下，開發商可以通過抬高房價來轉嫁利息成本，特別是大型房地產企業,他們起著價格領袖的作用，將增加的融資成本轉嫁到了房地產價格上，從而導致房地產價格的繼續上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。

三、結論與啟示

經濟系統不容采取休克療法。各國央行調息時，都會謹小慎微，以觀后效，如果效果不明顯，再增加調控力度。我國從2004年12月貸款利率上調政策也是如此，雖然從表面來看我國的利率政策在控制房地產市場價格上失效，隨著利率的增長房地產價格作同方向變動。但從利率政策的后續影響，即2008年我國房地產市場情況來看。我國利率上調政策還是對房地產價格取得了一定的抑制作用。造成這種現象的主要原因一是因為利率政策本身存在時滯性。二是由于我國房地產需求旺盛，小幅加息對房地產需求的影響不大，從而影響了利率政策的時效性。利率政策的效果還有待時間檢驗。因此筆者認為在以后的研究中我們應該加強利率政策的滯后方面的研究，以供中央政府能夠及時有效的對房地產市場進行調控。在控制需求方面要利用各種措施如增加廉租房、經濟適用房的建設比例等，以平抑房價，減少消費者預期。

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