小議貸款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的影響

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[摘要]利率已成為我國(guó)政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種重要手段。自2004以來(lái)，中央銀行連續(xù)上調(diào)了一年期貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率,2008年9月16日中央銀行決定下調(diào)貸款利率和存款準(zhǔn)備金率。但利率政策調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響如何？還有待考察。本文以西安為例,實(shí)證分析了貸款利率上調(diào)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響，并對(duì)實(shí)證結(jié)果進(jìn)行了分析。指出我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有一定的抑制作用，但由于利率政策的時(shí)滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響，利率調(diào)控政策的效應(yīng)還有待釋放。

[關(guān)鍵詞]一年期貸款基準(zhǔn)利率房?jī)r(jià)房屋銷售價(jià)格指數(shù)

自1998年住房分配制度改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)投資高溫不退。為防止經(jīng)濟(jì)全面過(guò)熱，政府出臺(tái)了一系列“以抑制房地產(chǎn)價(jià)格為核心的宏觀調(diào)控措施,央行在2004年至2007年期間，共10次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率。本文以西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，試圖分析我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響。

一、利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析

由于數(shù)據(jù)的可得性和有效性，本文選取西安市房屋銷售價(jià)格指數(shù)和我國(guó)一年期貸款基準(zhǔn)利率為指標(biāo)。對(duì)其進(jìn)行回歸分析。模型如下：

Y=C+b*(X)+U

其中Y為房屋銷售價(jià)格指數(shù)，并以此代表西安市房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。X為一年期貸款基準(zhǔn)利率。U為隨即擾動(dòng)項(xiàng)。為了消除個(gè)別極值的影響，使數(shù)據(jù)具有平穩(wěn)性，文章對(duì)其進(jìn)行了對(duì)數(shù)變換。

本文采用2004年第一季度到2008年第一季度以及2004年～2008年一年期貸款基準(zhǔn)利率數(shù)據(jù)。共計(jì)17組樣本，數(shù)據(jù)如下表：

數(shù)據(jù)來(lái)源:房屋銷售價(jià)格指數(shù)原始數(shù)據(jù)來(lái)源中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，國(guó)研網(wǎng)整理。利率數(shù)據(jù)來(lái)源與中國(guó)人民銀行網(wǎng)站。

運(yùn)用EVIEWS軟件進(jìn)行回歸分析（自相關(guān)問(wèn)題運(yùn)用科克蘭內(nèi)-奧克特方法解決）

LOG（Y）=4.343207642+0.1743947631*LOG(X)+[AR（1）=0.6303209054]

從模型指標(biāo)情況來(lái)看，在5%的致信水平下所有指標(biāo)都通過(guò)檢驗(yàn)。但R2和T值都比較小，說(shuō)明西安市房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)利率不敏感，也就是說(shuō)貸款利率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響較小。

從模型中的利率系數(shù)來(lái)看，利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響為+0.17，說(shuō)明利率調(diào)整與西安市房地產(chǎn)價(jià)格存在正相關(guān)關(guān)系。從西安市房地產(chǎn)價(jià)格情況（圖1）也可以看出，近幾年貸款利率上調(diào)并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，也就是說(shuō)我國(guó)利率政策在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上失效。

二、利率政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格控制實(shí)效的原因分析

首先,利率政策存在時(shí)滯，調(diào)控的效應(yīng)有待釋放。利率政策的時(shí)滯分為內(nèi)部時(shí)滯和外部時(shí)滯。從外部時(shí)滯來(lái)看，貸款利率不僅直接影響房地產(chǎn)投資成本和消費(fèi)成本，而且通過(guò)中介變量貨幣供應(yīng)量影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。當(dāng)直接對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響時(shí)外部時(shí)滯不是很明顯，但利率變動(dòng)通過(guò)中介變量貨幣供應(yīng)量作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，利率工具的時(shí)滯效應(yīng)既體現(xiàn)在工具變量與中介變量之間，也體現(xiàn)在中介變量與最終目標(biāo)變量之間。從內(nèi)部時(shí)滯來(lái)看，由于作為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的建設(shè)部和國(guó)土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機(jī)關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過(guò)程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控時(shí)滯問(wèn)題。

其次，我國(guó)利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響強(qiáng)度是一個(gè)逐步遞增過(guò)程，利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響還有待時(shí)間檢驗(yàn)。貸款利率的上調(diào)將同時(shí)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方，通過(guò)影響供求雙方來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。在我國(guó)，一方面貸款利率上調(diào)——借貸成本上升——房地產(chǎn)供給減少——房地產(chǎn)需求減少，房地產(chǎn)價(jià)格變化受供求力量對(duì)比影響方向不明確；另一方面，我國(guó)的利率調(diào)整在短期內(nèi)對(duì)需求的影響并不明顯。中國(guó)人存在“人者有其居”的觀念,到達(dá)一定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購(gòu)房需求呈現(xiàn)剛性,對(duì)于小幅加息政策反應(yīng)不敏感。因此在小幅加息面前，需求變動(dòng)不大而供給減少，房地產(chǎn)價(jià)格上升也就不足為奇。但是如果小幅加息成為一種常態(tài)，不僅會(huì)加大普通購(gòu)房者的借貸成本，更是會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格走高，一旦房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了居民的收入增長(zhǎng)幅度和支付能力，需求會(huì)急速下降，價(jià)格也會(huì)逐漸走低。從西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況也可以看出，隨著小幅加息的連續(xù)，2008年西安房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然價(jià)格還保持上漲（圖1），但房地產(chǎn)成交量卻開始急速下滑（圖2）。

圖表來(lái)源：西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)

另外，在房屋需求呈現(xiàn)剛性而房屋供給利率彈性較大的背景下，開發(fā)商可以通過(guò)抬高房?jī)r(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價(jià)格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價(jià)格上，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。

三、結(jié)論與啟示

經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)不容采取休克療法。各國(guó)央行調(diào)息時(shí)，都會(huì)謹(jǐn)小慎微，以觀后效，如果效果不明顯，再增加調(diào)控力度。我國(guó)從2004年12月貸款利率上調(diào)政策也是如此，雖然從表面來(lái)看我國(guó)的利率政策在控制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上失效，隨著利率的增長(zhǎng)房地產(chǎn)價(jià)格作同方向變動(dòng)。但從利率政策的后續(xù)影響，即2008年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來(lái)看。我國(guó)利率上調(diào)政策還是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格取得了一定的抑制作用。造成這種現(xiàn)象的主要原因一是因?yàn)槔收弑旧泶嬖跁r(shí)滯性。二是由于我國(guó)房地產(chǎn)需求旺盛，小幅加息對(duì)房地產(chǎn)需求的影響不大，從而影響了利率政策的時(shí)效性。利率政策的效果還有待時(shí)間檢驗(yàn)。因此筆者認(rèn)為在以后的研究中我們應(yīng)該加強(qiáng)利率政策的滯后方面的研究，以供中央政府能夠及時(shí)有效的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。在控制需求方面要利用各種措施如增加廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)比例等，以平抑房?jī)r(jià)，減少消費(fèi)者預(yù)期。

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