專項審計中稅種審計分析

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關鍵詞：房地產開發企業稅收審計

內容摘要：論文擬分析房地產開發企業在日常稅收繳納過程中存在的主要問題，供有關方面進行房地產開發企業專項審計時做參考。

改革開放以來，特別是1998年以來，隨著《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（國發【1998】23號）的頒布實施，我國城鎮住房制度市場化程度不斷提高，城鄉居民住房消費觀念明顯改變，住房消費有效啟動，房地產市場蓬勃發展。房地產市場的發展，在不斷完善城市功能、改善居民居住條件的同時，促進了國民經濟的發展。房地產開發企業迅速發展的同時，房地產開發企業會計也開始逐步形成并完善。

房地產開發企業生產的產品是不動產，直接決定了房地產開發企業的生產經營與其他行業不同。作為審計來說，本文重點關注的是房地產開發企業是否足額及時申報繳納相關稅費，地稅部門對房地產行業的征管是否到位，國家相關的財稅政策是否得到落實。本文通過探尋我國房地產開發企業各稅種存在的主要問題，并對存在的問題提出審計對策和建議。這對房地產開發企業的稅務審計和房地產行業的健康發展具有重要的理論和實踐意義。

房地產開發企業的主要稅種

國務院辦公廳于2005年5月9日下發了《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》，之后國家稅務總局、財政部、建設部聯合下發了《關于加強房地產稅收管理的通知》等文件。這些文件的主要精神就是進一步加強房地產稅收的征收管理，全面征收房地產交易過程中應繳納的各項稅收，簡稱為房地產稅收。房地產稅收涉及的稅種較多，只有正確了解各稅種，才能更好的對其進行專項審計。

房地產開發企業應納稅費主要有：以自建建筑物以及出售不動產為計稅依據的營業稅及相應城市維護建設稅、教育費附加。以應納稅所得額為計稅依據的企業所得稅。書立、領受稅法列舉的應稅憑證、按照規定計繳的印花稅。以擁有的房產的計稅余值和以房產租金收入為計稅依據的房產稅。個人所得稅。以轉讓房地產所取得的增值額為計稅依據的土地增值稅。房地產開發商使用國有土地，以使用的土地面積為計稅依據的城鎮土地使用稅。建筑用地在承接出讓土地時，房地產開發商需向土地管理部門繳納契稅以及代收代繳的契稅。

營業稅及企業所得稅的審計

房地產開發企業主營業務收入一般來自銷售商品房收入和出租產品租金收入。房地產開發商在每一次開盤出售產品時，可對外銷售的產品總數都非常有限，但每一單位商品的銷售金額卻非常巨大。因此，開發產品的一個微小的銷售百分比折扣都會影響企業收入的確認金額。在審查中，這部分對企業實際稅負影響最明顯的是企業確認為收入的銷售價格。通常企業在進行開發項目立項時，必須進行項目可行性分析，當項目由初步可行性分析深化到詳細可行性分析時，必然會進行項目的收益測算及總收入計算。

另外一種更加隱蔽的偷逃納稅手段是，不少企業假借鼓勵員工推銷本企業開發產品為名，對介紹消費者購買本企業開發產品的員工給予巨額現金獎勵。對于這些人為減少企業收入，同時變相增加員工福利的情況，應該區分不同情況予以處理：如果企業對員工工作期間購買本企業開發產品套數不限，同時折扣遠遠超過市場正常推銷產品給予的銷售折扣（對于前幾年房地產行業，該折扣一般以不超過九折為宜），則應該將企業出售給員工的開發產品按照市場銷售價格，即按照稅法規定中的視同銷售價格調整企業的應納稅銷售收入，調增營業稅和企業所得稅的稅基。在審查中，還應注意部分以出包方式將開發項目承包給施工單位建設的房地產開發商違反稅法規定，沒有完成代扣代繳義務的情況。

印花稅的審計

印花稅是房地產開發企業存在問題較多的一個稅種。在審查中，房地產開發企業偷逃印花稅款特別嚴重，最嚴重的是購銷合同的稅基。大部分購銷合同幾乎均未納稅。納稅時間方面，大量企業將印花稅單列“應交稅金——印花稅”，按照半年或者一年進行匯總繳納。現行稅法規定印花稅應稅行為在發生書立合同或者書立書據時必須立即購買印花稅票并劃銷以完成繳納義務。盡管企業解釋這樣處理是為了方便統計各年度發生的印花稅額，但實際上是延遲繳納印花稅。

房產稅的審計

對房地產企業產生重大稅收影響的另一主要稅種是房產稅。房產稅分為以房產余值和以租金收入計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。現行稅法在體現稅收公平公正的立法原則上，對房地產開發企業房產稅的繳納作了以下規定：房地產開發企業開發的商品房在出售前，對房地產開發企業而言是一種產品，因此，對這部分商品房在出售前不征收房產稅。但是出售前房地產企業已使用或者出租、出借的產品應該按規定征收房產稅。

土地增值稅的審計

土地增值稅是影響房地產開發企業稅后利潤的一個重要因素。加強對房地產開發企業土地增值稅的清算，是審計房地產開發企業土地增值稅的重點。房地產開發企業通過虛構合作開發建房模式避稅，《財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》中對合作開發土地有明確規定：“一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。”如某房地產開發企業實際購得一塊土地的使用權準備修建住宅，而又同土地轉讓方簽定合作建房協議。

城鎮土地使用稅的審計

在對房地產開發企業城鎮土地使用稅審計時，發現有以下幾個問題：房地產開發企業認為征用的是耕地或者還沒有進行開發的荒地；有的房地產開發企業雖然與政府簽訂土地出讓合同，但由于拆遷未到位，不能進行開發施工；有的房地產開發企業出讓合同占地面積大于已辦理的土地證上的面積；有的房地產開企業業部分商品房已銷售，但土地證上的面積沒有減少，而不交或少交城鎮土地使用稅。

契稅的審計

房地產企業的契稅審計主要有房地產開發企業自身所繳的國有土地使用權出讓的契稅以及代收代繳購房者的契稅。房地產開發企業在前期階段涉及的土地出讓金是否足額繳納，土地契稅是否及時繳納。可以充分利用國土部門和財政部門提供的外部數據，審計時將國土部門提供的土地出讓情況和財政部門提供的出讓金繳納情況進行比對，找出未繳納土地出讓金或繳納土地出讓金不足的企業，然后分析其原因，查看相關合同；另外將國土部門提供的土地出讓情況以及發證情況表與財政部門征收的契稅數據進行比對，分析是否存在未繳納契稅。

隨著市場經濟體制的深入進行，房地產行業已成為國家的支柱產業之一，對國民經濟和社會發展的影響日益深遠。針對房地產開發企業稅務審計的情況，要對房地產開發企業的稅收征管和檢查力度，以及加快改革稅制，建立比較公正、合理、科學的房地產業稅制。在房地產開發企業稅收審計過程中發現房地產開發企業偷逃稅款發生在房地產開發的每一個環節。因此，要遏制房地業偷逃稅行為，需要稅務部門對房地產開發各環節進行跟蹤，強化對房地產業的全程監控。

一是加強部門配合，建立信息傳遞制度，實現稅收的源泉控管。房地產開發業務的每一個環節都必須通過政府部門辦理相關手續，稅務機關應加強與土地管理、城市規劃、城市建設、房產管理等部門的聯系建立信息傳遞制度，及時掌握房地產開發企業的涉稅資料，并建立檔案，全程跟蹤，努力獲取企業建筑成本等信息。為了增強納稅人信息的真實性，稅務人員在取得納稅人稅務登記資料后，應到現場進行實地調查及到相關部門核實情況。因此稅務人員只有通過實地調查和核實，才能杜絕超范圍享受稅收優惠的現象發生。

二是改進稅收征管手段，提高管理效率。一方面要加強對房地產企業納稅人的登記、申報管理，并實行全程跟蹤管理，經常分析有關稅源，發現問題及時檢查，涉嫌偷逃稅的，及時移交稽查部門，防止因稅務機關內部管理脫節而發生偷逃稅行為。另一方面加大對房地產開發工程的成本審核和票據的審核管理力度，增加房地產開發企業的工程成本真實性和準確性，盡量防止房地產利用假合同、假信息虛增成本，以達到偷逃稅款的目的。

然而在現行的稅制下，僅僅加大對稅收征管的力度和逃稅企業的處罰力度，對遏制全行業偷逃稅款有一定作用，但卻不是治本之策。本文認為，要比較徹底地解決偷逃稅問題，就必須進行稅制改革，消除房地產行業信息不對稱的問題，從源頭上堵住房地產企業的逃稅漏洞，改革完善房地產稅制，建立一個和諧的房地產開發企業市場，才是本文所闡述的對房地產開發企業稅務審計的根本目標。