地產市場價格形成機制論文

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黨的十七大報告提出，要堅持以人為本的科學發展觀，加快推進以改善民生為重點的社會建設，努力使全體人民“住有所居”，推動建設和諧社會。總理最近一次在回答記者提問時說：“如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題。”可見，黨和國家領導人多么關注我國房地產業的健康發展問題。

近些年來，我國的房地產市場比較混亂，價格形成機制一直處于非理性的狀態，導致房價居高不下，成為社會強烈反映的一大焦點問題。2007年上半年，面對我國市場房價高漲，社會上喊漲聲不斷的媒體輿論，依據國家對房地產市場價格采取一系列經濟政策調控措施實施情況的分析，筆者曾預測房價高漲的趨勢將會得到一定程度的遏制，市場房價將會逐步走低，并以《普通老百姓：盼聞房市降價聲》為題，撰寫一文，試圖對房地產市場持續不斷的喊漲聲潑點“冷水”，促其能夠降降溫，讓房價回歸合理價位，達到讓普通老百姓能夠“買得起”房的目的。這也正是政府對房地產市場價格一再加強宏觀調控的重要目標之一。大概是緣于此文喊出了普通老百姓的心聲吧，被多家雜志發表或轉載。但相當長一段時間里房市價格并沒有隨老百姓的心愿而降下來，反而又上漲了9%以上，直到11月份，才從房價上漲“晴雨表”的深圳、廣州、上海、北京等地傳來讓老百姓高興的房市降價的消息。深圳的房產“賣不動了”，成交量大大萎縮，不到以往高峰年份的百分之幾，許多房地產中介公司因無事可干而紛紛“關門大吉”，甚至有的二手房一、兩個月就縮水五六十萬元；廣州市、上海市的房價每平方米1000元、2000元的往下降，許多開發商不得不打起“精裝修”的招牌推銷房子，即使這樣依然是“有價無市”。據此，有專家分析，認為房地產市場在2008年里將會出現“拐點”，房價將會出現走低趨勢。這是令人欣喜的必然現象，也是房市價格趨于健康合理的良好開端。

房市價格趨降走低，應該說是政府一系列宏觀調控政策措施效應開始顯現的必然反映。我們承認，城市化進程的加快、土地資源的有限性和樓市供不應求的表象在根本上支撐著高高的房價，但非理性的、放縱的、失靈的房地產市場價格形成機制亦是房價高漲的重要原因。政府看到了這一點，并采取了一系列必要的調控政策措施，在去年連續打出了各種調控手段的“組合拳”：為控制投機性貸款防范金融風險，從3月份到9月份半年時間內接連5次加息，房貸基準利率提高近1個百分點，增長率達6.29%；4次提高銀行存款準備金率，并針對“二套房”貸款從提高首付比例和房貸利率兩方面新政；為解決廣大低收入者的住房問題，8月7日國務院了《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，進一步明確了經濟適用房和廉租房實施的制度、政策，加大了經濟適用房和廉租房建筑面積和供應比例；尤其是10月1日，在我國法治進程中“具有里程碑意義”的《物權法》的實施解除了廣大群眾關于“70年大限到期”的后顧之憂并掀起業主維權高潮；有了《物權法》作為征收物業稅的理論基礎，被視為有助于抑制投資性購房的物業稅再次在懸念中起步，由試點“空轉”開始向“落實”提速；12月份，國務院派出由“房地產調控部際聯席會議”的成員部門組成的督察組，奔赴全國十多個城市，檢查各地落實房地產既有調控政策的情況，重點檢查房價與供應結構調整情況；等等。隨著這諸多經濟政策調控措施的貫徹落實到位，隨著各級黨委、政府的高度重視，隨著房地產市場供求格局的變化，高昂的房市價格趨于回落應該說在情理之中，預料之內，是必然趨勢。

按說，房地產市場的“價格泡沫”應該破滅了，高漲的房價應該低頭了，讓普通老百姓能夠“買得起房”的“曙光”應該看到了。但被房地產開發商控制的某些新聞媒體仍擺出許許多多的“理由”，在那里高喊房價不會回落，“拐點”不會出現，認為房價仍會繼續高漲。那么，房市價格趨降的“星星之火”究竟可否燃起“燎原”之勢，房價能否回歸正常、公平、合理的價位？今后的房價走勢究竟是漲還是降？房地產市場能否健康發展？對此的觀點依然有二：一是喊漲派，二是喊降派。筆者仍然堅持“喊降派”的觀點。但這必須以強化政府宏觀調控政策措施能夠得以貫徹落實為保障，以建立完善、成熟、公平、合理的房市價格形成機制為基礎。倘若沒有一個完善的市場價格形成機制作前提條件，房市價格還會處于一個動蕩的、不穩定的狀態，房市價格市場調節失靈現象還會加劇，甚至價格高漲得驚人離譜，加劇社會不穩定因素，阻礙和諧社會建設及其環境的形成。

分析目前房地產市場價格形成機制、運行機制、管理機制的狀況，我們不得不承認，其市場價格形成機制很不科學、很不合理，房價漲得太離譜，老百姓講話“漲得沒邊沒沿”，明顯違背市場經濟價值規律，大大超出了人們的“實際承受能力”。不錯，房市價格放開了，實行了市場調節價，企業有著完全的自主定價權。但一些房地產開發商是如何制定銷售價格的？可以說其價格的形成方式五花八門，基本上不看成本，只求暴利；不講價值規律，只看“市場需求”。有許多這方面的例子，讓人們對房價的形成霧里看花，“看不懂，弄不清”。一是靠封建迷信思想定價。前些年報刊一則新聞，至今令人記憶猶新。說是某開發商在確定房價時，先請來風水先生，讓其占卜算卦，爾后風水先生將幾種高定的價格寫在幾張紅紙上，放一只公雞用嘴去叼，公雞叼到哪張紅紙，就確定哪張紙上所寫的價格。這價格定得豈不荒唐可笑？盡管這是一個怪誕的例子，但也可說明房市價格失控到何種程度了。二是只看“市場”而不看成本定價。按一般規律，開發商應該依據開發建筑成本、管理費用、稅收、利潤以及市場供求情況等來確定公平、合理的銷售價格，但現實情況則是根本不去考慮成本，只需參照周圍其他房地產的價格就可以定出自己的價格。報載一個房地產營銷商確定價格的“內幕”：房產價格與成本無關。有的開發商將樓盤3000元／平方米的價格“賣”給營銷商，而營銷商則可將之賣到5000至6000元／平方米，價格翻了一番，不能說不是暴利吧！這種定價方式，只是跟著市場跑，確實與成本無關。三是政府不當干預形成高定價。有的地方政府對二手房價格的形成定下“只準高不能低”的硬性“杠杠”，規定某地段二手房的交易價格，在征收交易稅時，高于4800元／平方米時，按實際交易價格計稅，而低于4800元／平方米時，則按4800元／平方米計稅。據說此政策規定出臺的目的是為了防止偷稅。這就違背了實事求是的原則，無形中抬高了房市的交易價格，與國家遏制房價高漲的調控政策是相背離的。正是市場房價形成過程中存在著這種隨意的、非理性的、甚至是荒唐的定價行為，致使我國對房價的一系列調控政策措施大打折扣，市場調節機制頻頻失靈，導致房價屢屢上升，普通老百姓“買不起房”的呼聲日漸高漲，成為建設和諧社會的一大障礙因素。

探究我國目前房地產價格形成機制非理性行為或者說市場價格形成機制失靈產生的原因，可以說是多方面的，既有客觀因素，也有主觀因素，更有管理體制改革不到位、政策措施不匹配的因素。一則，由于我國實行市場經濟體制以及住房實行市場化改革的制度時間并不是太長，管理經驗不足，社會保障體系尚未健全和完善，特別是我國城市化發展的速度較快，城市人口擴展迅猛，大批農民工涌入城市，加之土地使用實施嚴格限制政策，致使住房供應長期以來基本上處于結構上供求不甚平衡的格局，這就為一些房地產開發商不講價值規律，高定價格，謀取暴利提供了市場條件。二則，商品房價格放開實行市場調節價之后，政府價格主管部門對房地產價格的管理有所放松、失控。有的地方政府根本不讓政府價格主管部門過問房地產價格，在政府物價部門沒有設置房地產價格管理機構。即使經濟適用房和廉租房價格的制定，國家雖有明文規定要由政府價格主管部門管理，但由于受編制限制，也沒有設立主管房地產價格的專門機構。房地產價格除行業自行管理外，政府價格主管部門基本處于“放任自流，撒手不管”的狀態。對房地產市場價格的運行情況，可以說“一不清，二不楚，兩眼一抹黑”，根本說不出個“一二三”，只是從新聞媒體上了解個大概。致使一些房地產開發商隨意定價，哄抬價格，甚至囤積居奇，捂盤惜售，人為制造供不應求的假象，大賺昧心錢而受不到價格行政執法部門的查處。三則，一些房地產開發商受市場機制逐利思想的驅使，只追求利益最大化，不講求社會責任。認為價格放開了，企業享有定價自主權，只要有人買，價格我愿意定多高就定多高，誰也管不著，誰也沒權管。甚至采取價格欺詐、設置合同陷阱、“一女多嫁”、撕毀合約等手段，肆意侵害消費者的合法權益，加劇交易矛盾糾紛。可以說，房價放開，隨行就市，成為一些開發商跟風而上，互相攀比，定價與成本脫節，隨心所欲任意高定價的“擋箭牌”。在一些開發商眼里，什么價格誠信，什么價值規律，什么社會責任，都可以統統不顧，只要把錢賺到手就是“硬道理”。這成為導致房市價格形成機制不科學、不合理，價格行為不規范最重要的思想根源。四則，由于經營者和消費者所處地位不同，雙方市場權利不對等、市場信息不對稱，消費者往往缺乏知情權、選擇權、價格上的談判權等，處于弱勢地位，因而價格上往往被開發商牽著鼻子走。而開發商則往往利用掌握市場行情、競爭趨勢、成本信息等優勢地位，在制定樓盤銷售價格時規定“霸王條款”，促使購房者“不接受也得接受”。即使消費者實施“團購”舉措，也很難避免“霸王條款”的侵害。正是由于我國房地產市場價格管理主體缺位，市場經濟體制自身存在盲目性、滯后性、逐利性等難以避免的缺陷，導致目前房地產市場價格競爭秩序混亂，市場價格形成機制不科學、不合理、不公平，致使房價長期以來“高高在上”，令開發商“想不賺錢都不行”，其利潤平均都在50%以上，有的甚至高達100%到300%，房地產行業成為十大暴利行業之一。

因此，強化房地產市場價格管理，規范房市價格行為，完善房市價格形成機制，促使市場房價回歸合理價位，保證房地產市場持續穩定協調健康發展，實乃當務之急，刻不容緩。此一點，已成為廣大群眾的強烈呼聲和熱切期盼。黨的十七大報告也明確提出：“要深化壟斷行業改革，引入競爭機制，加強政府監管和社會監督。”要“加快形成統一開放競爭有序的現代市場體系，發展各類生產要素市場，完善反映市場供求關系、資源稀缺程度、環境損害成本的生產要素和資源價格形成機制，規范發展行業協會和市場中介組織，健全社會信用體系。”要建立、健全和完善房地產市場價格形成機制，抑制非理性價格行為，遏制房價泡沫，使之符合市場經濟價值規律、供求規律和競爭規律的基本原則，真正實現在國家宏觀經濟調控下發揮市場優化社會資源配置的基礎性作用，還需要做多方面的工作。

第一，各級政府要把強化對房地產市場價格的調控力度作為關注民生的重要舉措，確保調控政策落實到位，盡可能地改變房市供不應求的格局，為房地產市場價格機制的合理形成創造良好的市場環境。

近些年來，人們和社會輿論對房地產市場價格反映強烈，引起黨和政府的高度重視，皆因價格上的一個“高”字，甚至被稱之為壓在人們頭上的新的“三座大山”之一。盡管國家對房市價格采取了一系列的調控政策，但由于多方面的原因，除銀行上調存貸款利率政策成效顯現相對較明顯之外，其他一些配套政策措施，如規定新開工的商品住房套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用房)建設，其面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上的政策，到位率不高、執行力不強；尤其是應由政府負責提供的經濟適用房和廉租房建設進展遲緩，加劇了房源供求矛盾。雖說局部城市房源供應并不那么緊張，新增樓盤空置率較高，只是因為有些開發商捂盤惜售，或靠廣告狂轟濫炸，大肆炒作而把房價“炒”了上去外，但就整體而言，市場房價高漲的根本原因，說到底還是個供求關系問題。經濟規律的一般常識告訴我們，供大于求，價格跌落；供求平衡，價格穩定；而供不應求，則價格高漲。房市價格亦不例外。就我國的國情來講，房市供不應求的矛盾將是長期性的。其實，資料稱，這也是國際上長期存在的一大難題。溫總理講：“我們的政府是人民的政府，解決群眾的困難是政府的責任。”(見《山東商報》2007年11月13日《政府有能力讓人民生活得更踏實》文章)。在住房問題上國務院對各級政府提出了“三負責”要求：“省級政府對轄區內住房保障、住房供應和房價穩定工作負總責，市縣政府是責任主體。”可見，化解房市供求矛盾的根本之道，關鍵是各級黨委、政府要堅持以人為本的科學發展觀，把關注民生，解決“住有所居”、安居樂業問題作為頭等大事，運用經濟的、法律的、行政的、輿論的等諸多強有力措施，確保國家一系列調控房市政策、制度、規定的貫徹落實。特別是要加快經濟適用房、限價房和廉租房建設，加大棚戶區改造，堅定不移地落實“90平方米／70%比例”建筑面積的政策規定，以此提高市場房源供應量，扭轉供不應求緊張局勢，促使房市價格跌落至一般消費者能夠承受的合理價位。只要如此，才能為房地產市場價格機制的合理形成創造良好的市場環境。

第二，政府價格主管部門要把房地產價格納入管理、監督、調控的職責范圍之內，切實行使法律賦予的監管職能，為房地產市場價格機制的合理形成打下堅實的法治基礎。

按照價格法律法規的規定，無論是實行政府指導價、政府定價還是實行市場調節價的商品和服務的價格，凡是“在中華人民共和國境內發生的價格行為”，都屬于政府價格主管部門管理的范圍。房地產價格雖然已經放開，實行市場調節價的管理形式，政府價格主管部門并非沒有管理的權限。絕不能因為實行市場調節價就不管不問。房市價格競爭秩序混亂，政府價格主管部門有責。《價格法》以及《反暴利的暫行規定》、《經濟適用房和廉租房管理規定》等法律法規都賦予政府價格主管部門對其價格行為的管理職能。特別是《價格法》規定“當重要商品和服務價格顯著上漲或者有可能顯著上漲，省級以上人民政府可以對部分價格采取規定差價率或者利潤率、規定限價、實行提價申報制度和調價備案制度等干預措施。”商品房作為老百姓“一次性投資，長期性消費”的大型特殊商品，毫無疑問是極其“重要”的商品，其價格的變化，事關群眾生活水平的高低，事關社會的安定和諧，甚至事關政局的穩定。面對商品房價格的持續高漲，群眾難以承受，社會反映強烈，按說政府價格主管部門有權在其“顯著上漲”的特殊情況下，動用諸如規定利潤率等行政干預措施，以控制房價的過度上漲。當然，這需要全國統一政策，統一部署，統一行動。正常情況下，需要政府物價部門加大對房市價格管理的力度。目前而言，關鍵是省一級政府要在政府物價部門內設置房地產價格管理的專門機構，負責房地產價格政策的制定、開發成本的調查、市場房價的監測、市場房價信息的，提高房地產市場價格的透明度；并依法查處、制裁暴利和價格欺詐等價格違法行為，運用法律和調控政策的力量以及市場的手段，遏制房價的虛高現象，使之保持合理的價格水平。在那些省、市一級政府尚未設置房地產價格專管機構的地方，政府價格主管部門需積極協調，爭取編制，落實組織，切實把房地產價格納入物價工作的職責范圍之內。只有政府價格主管部門依法行使對房地產價格的監管，與建設等有關部門相互配合，形成合力，才能有效促使房市價格市場機制的合理形成，由虛高回歸合理價位，維護市場公平競爭秩序，保持房市價格的相對穩定，促進房地產行業的健康發展。

第三，房地產企業要樹立市場意識、法律意識、誠信意識，增強社會責任感，自覺遵循價值規律，正確行使價格決策自主權，促進房地產市場價格機制的合理形成。

市場經濟既是法治經濟，更是誠信經濟；企業既要追求利潤最大化，講究經濟效益，也要清楚社會責任，兼顧社會效益，實現企業效益與社會效益的統一。市場經濟及其市場價格機制條件下，企業應樹立市場經濟的公平競爭意識、法律意識和誠信意識，積極為社會提供價格公平、合理的商品和服務。《價格法》對實行市場調節價的商品和服務價格的制定，在其定價原則、依據、指導思想和要求等方面都做出了明確規定：“經營者定價，應當遵循公平、合法和誠實信用的原則”；“定價的基本依據是生產經營成本和市場供求狀況”；“經營者應當努力改進生產經營管理，降低生產經營成本，為消費者提供價格合理的商品和服務，并在市場競爭只獲取合法利潤”。公平、合法和誠實信用是市場價格機制條件下經營者制定價格應遵循的三大基本原則；改進生產經營管理，降低生產經營成本，是提高企業市場競爭力的關鍵環節；按照市場經濟價值規律、供求規律和競爭規律，根據生產經營成本和市場供求態勢，科學、合理、公道地確定商品價格是經營者應把握的基本要求；不搞價格欺詐、價格壟斷，不借機哄抬物價，應是經營者最起碼的道德底線和社會責任。許多事實證明，企業的營利目標與社會責任并不是對立的，而是能夠統一的。更多地承擔社會責任，自覺地維護社會良心、社會道德，增強價格誠信意識，合理制定價格，不僅是現代企業應當具備的道德理想，也是企業獲得社會承認從而保持長久發展的有效途徑。就房地產市場來講，因受多種因素的制約在短時間內很難改變供不應求的局面，而且隨著經濟的發展和建筑成本的提高，房價水平也會有一定幅度的提高，這是符合市場經濟規律的。但目前的房地產市場價格形勢則是一種非理性的混亂狀態，虛高定價，哄抬價格，謀取暴利，讓消費者難以承受，甚至成為社會不安定、不和諧的重要致因。無疑房地產市場這些非理性的價格行為是價格法律法規所應禁止、所應控制、所應規范的一大重點。而房地產開發商作為市場競爭的主體，微觀企業作為社會的一個細胞，在其將價格作為市場競爭的重要武器之時，就必須把握市場形勢，認清社會責任，合理確定價格，而非企圖虛定高價，謀取暴利，即使在房價一路看漲面前，亦不可“追風攀漲”，為房價的進一步高漲推波助瀾，擾亂房地產市場公平競爭秩序。只有房地產開發商真正立足企業長期發展，擔負起社會責任，把企業效益與社會效益統一起來，自覺遵循市場經濟三大規律，堅持自主定價三大原則，嚴管理，降成本，講誠信，守法律，樹形象，才能促進房市價格機制的合理形成，為抑制高漲的房市價格作出新的貢獻。

第四，消費者要增強依法維權意識和理性消費意識，在住房觀念上變“購”為“租”，量力而行，理性消費，避免盲目攀比，跟風追漲，促使房地產市場價格機制的合理形成。

毋庸置疑，市場價格取決于供求關系，但我國的房地產市場價格持續飆升，則在很大程度上緣于供求關系的扭曲，房價大大偏離了其價值。賣方市場條件下，在房地產開發商和消費者即供求雙方的博弈中，二者所處的地位懸殊較大，致使開發商能夠利用其優勢地位不按價值規律行事，隨意哄抬價格。事實上，從消費者的整體而言，如果能夠增強依法維權意識、理性消費意識，則可形成與開發商相抗橫的巨大力量，抑制其漫天要價的沖動，制定合理價格，保持房市價格的穩定。一是要有依法維權意識。當自己的權益受到侵害時，決不退縮忍讓，決不害怕麻煩，吃啞巴虧了事，要敢于拿起法律武器，將之推上被告席，依靠法律討回公道，維護自己的合法權益。二是要理性消費。當開發商利用購房者“買漲不買落”、“便宜無好貨、好貨不便宜”等心理，人為制造供求緊張局勢，大刮房市漲價風之時，消費者不要跟風搶購，不要隨波逐流，應冷靜觀察，量力而行，理性消費。三是要轉變住房消費觀念。人們一般都想有一套屬于自己的住房，這可以理解。只要經濟條件允許，完全應該。但就我國國情來講，目前讓城市每戶家庭都能夠買得起理想的住房是不可能的。在住房消費觀念問題上需要變“購”為“租”。即使西方發達市場經濟國家，亦有60%至70%以上的家庭租賃住房，香港也有50%的人租住或者購買政府提供的保障性住房，只有真正的富裕階層才能購買高價商品房。所以，在政府加快建設經濟適用房和提供廉租房的大趨勢下，不妨轉變一下住房消費觀念，變“購”為“租”，減緩市場供求壓力。只有人們量力而行，理性消費，整體上形成與開發商相抗衡的巨大力量，促使房市供求失衡格局的改變，那么，房地產市場價格機制的合理形成也就有了雄厚的社會基礎，房市價格也必將回歸正常，趨于合理，并保持相對穩定。

總之，我們相信，只要政府保證國家各項調控政策措施真正落實到位；加強價格管理，增強價格管理的權威性；企業確實遵循市場經濟三大規律，執行定價三大原則；消費者避免跟風追漲，理性消費，等等，就能促進房地產市場價格機制的合理形成，促使高昂的房價回歸正常，推動房地產行業持續協調穩定健康發展。