十一五農村住房問題的審視芻議

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論文關鍵詞：農村住房；宅基地；居民點

論文摘要：當前，農民住房獨立于公共政策體系，存在“自建自管自用自滅”局面。需要以支持農村住房建設為切入點，以農村住房確權為抓手，加強農村住房的規劃引導和政策支持。

一、引言

“十一五”以來，我國農村住宅投資額從2083.1億元增長至2009年的4743.3億元。4年間增長了127.7％，年均遞增22.8％；農戶住房面積從62292.4萬平方米增加至2009年的95570.5萬平方米；人均住房面積從2005年的0.83平方米增加至2009年的1.21平方米。整體上，農村住房情況有明顯改善。但長期以來，國家對農村住房的關注程度遠不及城鎮住房，對以往農村住房研究問題進行系統研究尚不多見。對此，梳理國內已有的研究成果，有利于研究人員從系統的角度來審視我國的農村住房問題。

二、國內農村住房問題的研究情況

（一）對農村住房消費行為的分析

1、整體上分析農村住房消費行為

國內對農村住房消費的研究主要集中在消費需求的現狀、變動趨勢、以及影響因素的分析。其中于靜波（1996）的研究表明傳統文化、收入水平、人口數量及其結構、政策制度四個方面是影響農村住房消費的主要因素。[論文之家:]并借助住房支出的彈性系數比較指出，當農民生活消費從維持型向溫飽型消費模式轉變時，住房開支的彈性系數最大，將是農民建房熱的易發期。姜長云（1999）利用分層隨機抽樣的方法，隨機抽取6個省各1個縣的住房調查資料，對不同收入等級農民的住房消費需求進行了比較。發現隨著收入等級的提高，農民的人均住房消費支出及其所含的各分項支出呈增加態勢。其次，農民的住房消費結構也會做出相應的變化。還指出在相當長的一段時間里，中國農民的住房消費需求，仍將以自建房為主，商品房的購買極為有限。

2、以區域為研究對象分析農村住房消費

另外，也有部分研究人員以一個一定區域為研究范圍，對農村居民消費行為進行研究。例如，王偉（2004）對湖北省黃梅縣分路鎮2個自然村1990-2003年農村住房發展情況進行調查，指出農民收入提高、農村消費觀念轉變、土地制度改革是推進農村住房發展的主要原因，并點出住房開發導致大量土地占用、農村住房消費后勁不足以及農村住房相關法律不健全等問題，提出規范農村住宅審批制度，完善法律措施；增加農民收入，促進農村住房消費；落實農村基本政策，完善農村民主制度的解決對策。也有學者就民族地區的牧戶與農戶居住支出水平，資金來源，人均居住面積，住房質量，探討牧戶與農戶住房消費差距的演變趨勢。

3、結合制度變遷研究住房消費行為

此外，還有研究者以消費行為與制度變遷對一個村莊住房消費行為進行結構化理論分析，發現傳統消費文化對農戶的消費行為具有引導作用，而現存制度對農戶的消費行為具有直接影響。消費者會對制度變遷做出積極的反應，而不僅僅是消極被動地遵從。

（二）對農村住房制度改革的探討

當前，城鎮化進程中現行的農村住房制度制約了村鎮住宅建設的健康持續發展，有待變革。有一批學者和研究人員從農村住房制度進行探討，指出農村住房制度改革的重要性，并著重于強調農村住房產權改革和宅基地制度改革。

1、對農村住房的產權與流轉探討

劉潤秋2005年的研究指出農村住房產權改革是統籌城鄉發展中的一個視角盲區，現有農村住房產權制度嚴重制約城鄉協調發展，亟待通過改革來推動城鄉要素市場統一，彌合城鄉經濟二元結構，并提出農村住房產權改革的大致思路。2006年他又對農村住房的產權問題進行了深入探討，指出受現行法律和政策限制，我國農村住房產權難以合法流轉，閑置的農村住房日益增多，導致市郊農村出現大量“空心村”。隨著城鄉經濟的發展，土地價值不斷攀升，農村房屋交易隱性市場規模日增，農村住房產權面臨著改革的壓力。然而，農村住房產權流轉必須突破錯綜復雜的產權、法律、政策和意識瓶頸，借鑒城市住房制度改革經驗，進行農村住房產權制度創新，在不改變現有農村土地基本制度的基礎上，通過多次博弈完成。

2、立足于農村宅基地制度的分析

在宅基地制度改革上，現有的研究指明農村宅基地常見糾紛包括：土地管理部門違法審批引起的宅基地糾紛；未經土地管理部門審批或者采取欺騙手段騙取建房手續用地建房，侵犯了集體或相鄰關系人利益引發的糾紛；爭占宅基地以外的集體空閑地引發的糾紛；建房戶私下調換宅基地引發的糾紛；用地建房影響相鄰關系人利益引發的糾紛等方面。宅基地產權是有關農民居住土地所有權利及其關系，是在農村土地集體所有制下以農民對居住土地使用權為核心的一系列權利，其實質是以土地的使用權為主要內容的農村土地產權。

可見，確定農村住房的產權制度，以宅基地流轉為突破點，實現宅基地和住房的經濟屬性和資產資本功能。才能有效保障農村農民的根本利益，才能為下一步實現農村住房以及農村土地的資產和資本功能奠定基礎。

（三）對農村住房規劃布局的研究

1、對農房與村莊布局問題的探討

長期以來，我國農村居民點用地實行的是“無償、無限期、無流動”的使用制度，長期缺乏村莊規劃，農戶建房的隨意性很大，導致農村居民點人均、戶均占地超標準，村內房屋錯落無致，朝向不一，亂搭亂建嚴重，道路堵塞，環境惡劣。由于村莊內部臟、亂、差，農民建房逐步搬離村中央而向村莊周邊擴展，導致村內閑置用地增多，閑置率高的“空心村”。不僅村莊內部問題較多，就村莊整體布局而言，也同樣存在較大的問題。對此，章大梁（2000）提出實行農村居民點全程跟蹤監管制度，主要內容包括：建房申請審批制度；現場勘測制度；核查制度；驗收制度；驗收結果公示制度。

2、對農村居民點整理的研究

同時，農村居民點遷并因其在增加建設用地、實現耕地占補平衡中的重要作用，成為各地土地整理工作的重點之一，學術界對其進行了探討。楊慶媛等（2004）以重慶渝北區為例研究了西南丘陵山地區農村居民點土地整理模式，提出兩種土地整理模式：一是農林綜合開發整理模式，即居民點閑置土地的復墾利用與山地區退耕還林等生態建設工程結合，進行退宅還林；二是新村建設整理模式，即由政府對新村統一規劃，供給道路等基礎設施，引導農民集中建房的農村居民點整理模式。

3、對國外經驗的借鑒方面

此外，在村莊規劃的經驗借鑒方面，國內學者參考美國的小城鎮規劃，提出盡可能滿足人的生活需要，使新村一般布局緊湊，將人們的居住、工作、購物、娛樂集中在一起，同時注意尊重當地的生活傳統，最大限度地綠化和美化環境，重視垃圾處理和污水處理，努力創造一個良好的生活環境。借鑒德國經驗，提出通過村莊更新和農村地區的土地整理，以及完善的法律體系、嚴謹的規劃方法和公民的積極參與，使村莊更新和規劃得以實施。借鑒英國的做法，從20世紀50年代開始大規模的中心村建設，加強基礎設施和公共設施的建設，促進鄉村人口的集中，以便發揮規模效益，提高鄉村的生活質量。

三、總結評述

長期以來，農民住房問題作為農戶個體投資與消費行為獨立于公共政策體系之外的，在管理上普遍存在著政府缺位的現象。處于“自建自管自用自滅”的境地，即農戶自籌資金建設，自己維護，自己使用，乃至廢棄重建。導致農村住房缺乏設計支持，建房存在建筑質量低、平均壽命短的現象；缺乏規劃引導，布局分散、占地浪費的情況，與公共設施的建設不銜接等；缺乏政策配套，財政、信貸、保險和用地制度缺乏有力支撐，影響了農村居住條件改善的進程，不利于擴大內需；缺乏完整法律制度安排，只有使用功能而無資產資本功能，農民住房權益缺失合法保障，難以取得長期建設資金支持。

參考文獻：

1、姜長云.中國農村住房消費需求研究[J].調研世界,1999(10).

2、于靜波.我國農村住房消費的比較研究[J].中國農村觀察,1996(5).

3、王偉.關于對農村住房的調查及其相關分析和對策[J].重慶社會工作職業學院學報,2004(4).

4、張紅,謝娜.新時期中國農村住房消費狀況[J].中國房地產,2009(3).

5、劉金星,于洪彥.消費行為與制度變遷——一個村莊住房消費的結構化理論分析[J].廣西財經學院學報,2008(1).

6、劉潤秋.農村住房產權流轉的瓶頸及政策建議[J].農村經濟,2006(3).

7、涂寧靜.從鄉村治理看農村住房規劃[J].企業家天地下半月刊(理論版),2007(7).

8、章大梁.改革農村居民點用地勢在必行——來自湖北棗陽市的調查與思考[J].中國土地,2000(9).

9、錢茜.我國農戶住房、宅基地立法的歷史比較[J].農業經濟問題,2005(12).