小議房地產企業融資困境與策略
時間:2022-05-16 05:42:00
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2003年8月31日,“國務院18號文件”《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確指出房地產業是國民經濟支柱產業,對房地產業今后的發展作出了明確的定位。但是,對房地產經營而言,資金是最重要、最關鍵的因素之一。由于國內房地產業目前主要的兩條融資渠道----銀行信貸融資和發行股票融資都受到了極大的限制,房地產企業經營相對陷入困境。
一、央行加強房地產企業信貸業務管理,房企的銀行融資渠道受限
2003年6月13日央行“121號文件”《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》,要求各商業銀行加強房地產信貸業務管理,控制房地產信貸,對高檔房和個人商業用房貸款進行了嚴格限制,使房地產最脆弱的神經——資金鏈受到打擊。《通知》明確規定,商業銀行對房地產開發企業申請的貸款,只能通過房地產開發貸款科目發放,嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放;同時,針對一部分房地產開發企業在當地貸款、異地使用,一定程度上加劇了部分地區的房地產炒作,帶動了土地價格和房價過快上漲的情況,《通知》規定商業銀行發放房地產貸款,只能用于本地區的房地產項目,嚴禁跨地區使用。121號文從房地產企業開發貸款、建筑企業流動資金貸款、消費者按揭貸款等方面,控制了房地產企業的銀行融資,使大部分房地產企業陷入到了資金鏈條斷裂的邊緣。
121號文件出臺一年了,房地產商普遍感到原有的占開發資金70%的銀行融資力度大大降低,新的信貸資金審批越來越嚴格;即使原有已經審批過的信貸資金規模,也存在實際到手的信貸資金比審批的結果少,時間晚,甚至暫停發放原有審批過的資金等問題。
但是,從宏觀面看,由于自2002年下半年以來,部分地區出現房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題;為了保持國家金融的持續穩定,促進房地產業的持續穩定發展,防范銀行的信貸風險的調控政策近期內難以改變。房地產商應該清醒國家的大環境要求,盡快作出積極的應對,主要是拓寬融資渠道,實現多元化融資。
二、特殊的產業特點決定了房地產企業首發上市(IPO)的可能性很小
房地產是個特殊的產業,在證券市場快速發展的今天,我國房地產企業也很難通過IPO申請達致上市目標。
首先,在法律上,由于房地產公司地域性較強,而各大城市在諸如土地出讓、稅費繳納、資質認定等重要環節上沒有一個統一標準,因此在法律和政策的把握上有一定的不確定性。
其次,房地產企業的財務較為特殊,一般來說,一個房地產項目從開發到竣工驗收大約需要兩年的時間,按照會計準則,一個產品在完成了制造和銷售過程后才能計算收入與利潤,房地產項目的預售部分在工程沒有完成前是不能計入企業利潤的;而首發上市的公司需要有連續三年穩定均衡的盈利記錄,雖然發行審查委員會(簡稱“發審委”)對盈利標準沒有明確的硬性指標,但發審委內部掌控的標準大致是年凈資產收益率在10%左右,資產負債率在70%以下,因而絕大多數房地產公司很難達標。
2001年恢復房地產企業IPO上市至今,中國證券市場中通過IPO上市的公司接近250家,而房地產行業IPO公司卻僅僅只有天鴻寶業、金地集團、天房發展、棲霞建設、珠海華發五家公司通過了證監會的發行申請進行IPO上市。這種情況也說明了在實際操作中房地產企業進行IPO申請上市的路途將會是比較坎坷、艱辛的,計劃通過發行股票解決資金問題的房地產商應對此有充分的心理準備。
三、面對融資困境的房地產業的主要應對策略
盡管受目前整個宏觀調控和資本市場政策的影響,房地產業的融資困難很大,但是對于一位房地產商來說,堅實的資金鏈才是房地產商最終需要的。因此,從這一目標出發,今后房地產商應積極應對,制定融資策略,抓住國內房地產業大發展的有利時機,爭取在本輪房地產業重新洗牌的過程中調整和壯大自己。
1、調整心態和思路,面對現實,制定多元化融資融資發展戰略
過去房地產開發商對銀行信貸融資的依賴程度非常之大,常規來說,項目開發資金的至少70%來自銀行信貸資金。121號文件的出臺一夜之間擊碎了房地產商的夢想----要取得銀行信貸資金不是那么容易了!陣痛之后應該盡快調整心態和思路,理解和接受國家宏觀調控的政策措施。可以說,在新一輪的洗牌過程中,誰能盡快走出陰影,積極應對,誰就將在洗牌中領先一步,搶占先機受益。
2、買殼上市是我國房地產企業實現公司上市的良好途徑
同樣是進入證券市場,房地產企業與IPO上市的困難對比,選擇買殼上市的方式的優勢在于:不因出身是“房企”而受法規歧視;避開IPO對產業政策的苛刻要求;不用考慮IPO上市對經營歷史、股本結構、資產負債結構、贏利能力、重大資產(債務)重組、控股權和管理層的穩定性、公司治理結構等諸多方面的特殊要求;只要企業從事的是合法業務,有足夠的經濟實力,符合《公司法》關于對外投資的比例限制,就可以買別人的殼去上市。
買殼上市具有上市時間快,節約時間成本的優點,因為無須排隊等待審批,買完殼通過重組整合業務即可完成上市計劃,對比之下,完整的一個IPO上市計劃預計最快也要耗3-5年。
買殼上市后,通過對資產與業務的重組可以改善上市公司的經營狀況,保持良好的融資渠道,可以向社會公眾籌集發展資金,通過向持控股地位的購買優質資產,既可以使上市公司獲得良好的經營項目,進一步提高經營業績,維持再融資的可能,又可以使房地產企業獲得寶貴的發展資金,積極開拓市場,迅速發展壯大自身實力。
經過不完全統計,從1997年以來,在國內買殼上市的房地產企業達到了40多家,并且還有繼續增加的趨勢。我國房地產企業通過買殼上市的方式大舉進軍國內資本市場,在證券市場上已經成為一道亮麗的風景線。
在買殼上市過程中,要注意把握好以下幾點:(1)謹慎選好“殼資源”公司;(2)探明“殼資源”公司里的隱藏“地雷”,以免“觸雷”,主要是指公司的訴訟、貸款、擔保等隱性風險;(3)合理的轉讓殼價;(4)制定好良好的資產重組方案,保證經營業績;(5)從買殼到實現融資,有一個過程,不可急于求成,要在經營中規范自己的企業行為,樹立良好的市場形象。
3、房地產信托----以資金成本降低時間成本的新型融資方式
所謂房地產信托,就是房地產開發商借助較權威的信托責任公司的專業理財優勢和運用資金的豐富經驗,通過實施信托計劃,將多個指定管理的開發項目的信托資金集合起來,形成具有一定投資規模和實力的資金組合,然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發項目,為委托人獲取安全、穩定的收益。房地產信托計劃的資金成本約比銀行同期貸款利率上浮20%,但相比之下,信托計劃可以大大節省“時間成本”,許多資本金不夠的開發商在拿到土地后,在辦理各項審批的“時間差”里,通過信托計劃可以很快籌集到資金,進行拆遷等前期投入。
從現有的操作模式來看,使用信托方式為房地產融資主要采取債權式和股權式兩種方式:
(1)債權式房地產信托計劃,即信托公司通過信托產品融集資金借貸給房地產企業。其優點是操作簡便,管理簡單,收益比較穩定;其主要問題,一是由于信托公司對信用貸款本身有較大的風險,而總體上看信托公司對房地產項目的評估能力還不如銀行,因此,使信托公司面臨著較大的風險,將嚴格對項目的基本素質的要求;二是這種模式受到總額不超過二百份、每份不低于五萬元的限制,資金的募集范圍與數量均受到了制約,規模比較小。
(2)股權式房地產信托計劃。這種方式是信托公司在集合資金后,以增資的方式,向房地產企業注資,持有房地產企業部分股權,房地產企業承諾兩年后以溢價方式將股權回購,這種方式實質是階段性股權融資的方式。這種方式發揮了信托的特色,是銀行所不能做的(因為銀行不能進行實業投資)。這種模式的優點是能夠增加房地產企業的資本金,促使房地產企業達到銀行融資的條件。121號文件規定,房地產企業自有資金(所有者權益)必須達到30%,銀行才能給予貸款。一般來說房地產企業的所有者權益都非常小4,很難達到30%的要求。信托公司的信托計劃募集的資金進行股權融資類似于優先股的概念,只要求在階段時間內取得一個合理回報,并不要求與開發商分享最終利潤的成果,這樣既滿足了充實開發商股本金的要求,開發商也沒有喪失對項目的實際控制權。
總體而言,從未來的發展看,中國的房地產信托融資將有很大的發展空間。但是,由于房地產信托融資是一種新的方式,需要改進和創新的地方也比較多,在設計信托產品時要充分衡量幾個風險因素后謹慎確定:(1)債權式融資還是股權式融資方式的選取;(2)融資對象、規模與金額的確定;(3)信托公司平臺的選擇;(4)風險控制,融資對象如果是信托投資機構和分散的投資者,開發商不可能得到象銀行信貸一樣,可以申請追加融資,一旦陷入困境,很容易產生惡性循環。
4、其他的融資方式
除了上述的買殼上市、房地產信托的融資方式外,解決融資困境可以使用的辦法還包括:發行企業債券、合作開發、回租融資、回買融資、租賃融資等多種方式;還有一種叫“前沿貨幣合約”的,是一種非常美國化的高比率房地產融資方式,即貸款機構出資、開發商出地和技術,成立合資公司的方式,與合資方式不同的是,參與合作的資本投入者也是貸款方,要分期收回投資并取得利息,故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。
總之,希望與困難同在,機遇與挑戰并存。在目前的宏觀大背景下,房地產行業的資金來源渠道正在迅速實現新的轉變。為了在行業競爭中取得有利的地位,房地產企業就必須面對困難不退縮,對比融資成本和可能,認真研究策略,積極實現多元化融資,解決資金問題,尋求新的發展空間。
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