高房價與高地價的治理關鍵詮釋

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論文關鍵詞：高房價，高地價，土地供給，農(nóng)村土地

論文摘要：城鎮(zhèn)建設用地緊張，確也是實情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國家下達的指標。治理高地價的關鍵是什么－－增加供給！市場經(jīng)濟真的很簡單，價格是供求關系的反映（當然，特殊情況下也會出現(xiàn)價格失靈），開發(fā)商拿地熱情高漲，政府硬按著地價不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關系、搞公關來購地。

近期召開的全國國土資源工作會議上，國土資源部部長、黨組書記，國家土地總督察徐紹史明確提出：堅持和完善土地招拍掛出讓制度，總結、規(guī)范和完善“限房價競地價”、“雙向競價”、“綜合評標”等多種房地產(chǎn)用地出讓模式，推動土地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。近兩年來，經(jīng)營性用地“招拍掛”的出讓方式，持續(xù)不斷的受到質疑和反對，很多人認為這種賣地方式很容易推高地價，最大的受益方是地方政府，從而導致土地財政肥得流油。

由此看來，國家確實正在緊鑼密鼓的研究和推進土地出讓方式改革。實際上，部分城市早在2009年就開始嘗試了，比如上海積極嘗試“預申請”、“綜合評標”、“一次競價”。再如，近期北京有塊土地，出讓時對報價進行限高，如果有多家企業(yè)都愿意出限高價，則就讓他們競配建保障房面積，誰愿意為政府免費配套最多的保障房，誰就最終勝出。

顯而易見，進行這項改革的目的是限制地方土地財政，同時抑制地價，進而有助于穩(wěn)定房價。無疑，這一政策的指向是正確的。在房地產(chǎn)調(diào)控一波緊似一波的背景下，去年全國土地出讓成交總價款居然高達2.7萬億元，同比增加70.4%，超千億的城市數(shù)量劇增。而且，從價格上看，去年全國新建商品房成交均價大概同比上漲7%，而開發(fā)企業(yè)購置的土地成交均價卻大漲34%左右。

抑制地價、減少地王，正在成為重要的政策選擇。去年12月19日，《國土部關于落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策通知》要求：對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂后2個工作日內(nèi)，填寫《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》，分別上報國土資源部和省級國土資源主管部門。明擺著，這是向地方政府施壓。

然而，靠這種辦法并不太管用，近一個月來，全國溢價率超過50%的地塊普遍性的存在，光上海就有多個案例。另外，人為的壓制地價，尤其是減少掛牌和拍賣行為，而增加招標形式，確實能在一段時間內(nèi)減少高價地，卻有點“治標不治本”；其負面效果不容忽視，招標方式的透明度較掛牌和拍賣低很多，如何防范內(nèi)幕交易？如何阻止權勢企業(yè)橫行？又如何解決大量中小民營企業(yè)被拒之土地市場門外的困局？

治理高地價的關鍵是什么－－增加供給！市場經(jīng)濟真的很簡單，價格是供求關系的反映（當然，特殊情況下也會出現(xiàn)價格失靈），開發(fā)商拿地熱情高漲，政府硬按著地價不讓漲，則企業(yè)只能尋求托關系、搞公關來購地。城鎮(zhèn)建設用地緊張，確也是實情，尤其是大城市，多數(shù)城市早就在透支國家下達的指標。

困難是存在的，但辦法也不是沒有。努力方向有兩個：一是城市低效利用土地現(xiàn)象嚴重，必須加快進行二次開發(fā)。比如在很多城市的中心區(qū)，都存在一定規(guī)模的各種企事業(yè)單位的舊樓宇、舊廠房、舊倉庫，或者使用效率低，或者已被廢棄，但這些土地的使用權掌握在原單位手中，政府極難收回并重新出讓。針對于此，上海有些好的做法，比如去年9月，上海出臺《關于鼓勵本市國有企業(yè)利用存量工業(yè)用地建設保障性住房的若干意見》，規(guī)定國有企業(yè)可以利用原有的工業(yè)用地，按照公共租賃住房和經(jīng)營性項目各占50%的模式實施開發(fā)建設。

另一個方面，要加快農(nóng)村土地管理制度改革，使集體建設用地能夠流轉起來，使其能夠源源不斷的向城鎮(zhèn)建設用地市場輸送“新彈藥”。實際上，2007年的中共十七大就已提出，要逐步統(tǒng)一城鄉(xiāng)的建設用地市場，可近幾年改革進程滯緩，國家必須加快推進這項改革。