地下室空間設計對開發成本控制的作用

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內容摘要：當下尤其是當前的二三線城市，房地產需求急劇下降，企業利潤越來越低時，開發項目需要更加合理控制開發成本，優化設計方法，降低工程造價，實現企業的最大利潤。基于此，本文根據某工程實例，從覆土厚度、柱網合理布局、材料選用、基礎選型、樓蓋體系、外墻設計、構造措施等方面對影響地下室造價的諸多因素進行分析，提出了地下室結構設計成本控制的方法。

關鍵詞：地下室;建造成本控制;房地產開發;影響因素

對于房地產開發商來說，地下室與地上建筑物相比，建設成本高，銷售價值低，其土建和設備所占建安成本比重大，故應盡量控制地下室成本的投入，才能實現資源合理利用，有效節省投資。當前正值房地產開發市場處于低迷階段，更需要開發商嚴格控制地下室建造成本，才能在不斷追求項目開發的利潤最大化過程中，使地下室空間也成為創造利潤的來源。本文通過某工程案例闡述產業樓開發地下室空間設計要素與成本控制之間的關系，及應采取的對策和措施，以供同行參考。

一、工程案例

(一)項目開發概況。某產業樓工程由A、B、C座三棟開發項目組成，2010年已完成總建筑面積60，943m2(其中:地上面積為54，818m2，地下為6，125m2)的A座開發，截至目前已售出40687．43m2，去化率達到74%。為滿足產業樓工程整體功能，地產商決定繼續開發該工程BC座項目，總占地面積24835．43m2，總建筑面積103445．94m2，其中:地上89324．15m2、地下14121．79m2，框架結構，抗震設防烈度為7度，抗震設防類別為丙類。BC座地下室平面布置見圖1。近期由于國家陸續出臺史上最嚴厲的房地產開發調控政策，使得樓市銷售冷熱不均，市場分化，外部經濟環境變得尤為復雜。因此，開發期所處的時間正值房地產市場環境不佳、銷售壓力大時期。開發商經多方研究，提出節約增效措施，即嚴格控制地下室建造成本，在安全合理的范圍內降低成本，最大限度增加利潤空間，同時也提出開發項目的利潤目標。

(二)地下室結構設計的影響因素。

1．地下室層高。地下室層高的決定因素:頂板結構高度、設備管線高度、車庫凈高、地面構造層厚度。嚴格控制頂板結構高度，滿足規范設計要求，選擇合理的結構形式;設備管線高度盡量控制在最小;凈高空間應滿足規范最小凈高尺寸，并根據停放車輛的種類，確定一個較佳的凈高尺寸。

2．結構形式。一般高層建筑地下室結構常用形式有:梁板式樓蓋、無梁樓蓋兩種，其對層高影響的優缺點分析如下。(1)梁板式樓蓋結構。優點:受力簡單明確，材料用量少。缺點:層高要求相對高，由此增加土方開挖量、基坑支護量以及基坑降水費用。(2)無梁樓蓋結構。優點:地下室層高可減小，減少土方開挖量，降低基坑支護難度及工程量，可減少降水費用，施工簡單，凈高相對較高，綜合成本相對低。缺點:材料用量增加、含鋼量大，建造成本增大。經分析研究，本項目通采用梁板式樓蓋，地下室層高設計標準為4．2m。但考慮現階段業主的使用率不高等，為節約成本，按最低限度壓縮部分空間。一期產業樓BC座項目地下室結構層高設為3．95m，梁高0．85m，管道空間高度0．5m，地坪厚度0．2m，凈高為3．95－0．85－0．5－0．2=2．4m。3．頂板覆土厚度。地下室頂板覆土厚度在前期需要設備專業、園林專業介入，結合景觀規劃、設備管網等綜合考慮確定，避免后期變更工程而增加費用。設備管網盡量布置在地下室外圍，減少頂板覆土，盡量考慮回填輕質營養土，降低頂板荷載。頂板覆土結構計算時，讓景觀提出在整體空間的標高關系，以及具體位置的覆土厚度。大型樹木的種植，盡量與結構柱位對位。綜合考慮這些因素之后，一期產業樓BC座項目地下室頂板覆土厚度設計為0．35m。以減少土方回填量，降低頂部荷載和頂板的含鋼量等。

二、嚴格控制地下室建造成本

(一)地下室面積大小的控制。由于產業園區入住率不高，使得目前的停車需求也不高。但隨著今后私家車擁有量增多，車輛停放會增多，故園區需要大量配建停車設施，才能滿足停車需要。如果全部考慮地面停車，需要占用大量土地，浪費土地資源，土地成本高，效益低;如少量配備則杯水車薪，既不能解決停車問題，又影響樓盤品質;再如建設地面停車庫會影響容積率;考慮機械停車，前期設備投入高。因此考慮地下停車庫是解決停車問題的最佳方式。加之，地下室不計容積率，大量配建使總建筑面積增多，影響開發項目的可售比。可售比是可銷售面積占總建筑面積的比例。地下室面積過大使開發項目的可售比變小，可售成本高，如不可售部分投入的成本過大，不產生溢價就等于浪費，導致利潤空間減少，市場競爭力下降，銷售業績下滑。經驗證明，如果地下室面積超過地上建筑面積的比例過大，將不具有經濟性，因此要嚴格控制地下室大小。地下室面積大小主要取決于車庫大小，跟車位配比相關，車位配比高，會設計成大的地下室，導致地下成本高，使得結構、樁基、土方、支護等工程分項增加很多成本;同時鋼筋、砼、模板技術含量增大，導致不經濟，性價比低。因此，地下車庫的設計，一是爭取優惠政策，在車位配比上盡可能滿足規劃報批和功能要求;二是考慮開發前期階段入住率不高的問題，應在合理范圍內，少做地下停車、多做地面停車;三是在地下室功能布局上注重設計合理性，充分利用空間，避免空間浪費;四是通過車道、車位合理布置，盡可能增加停車位數量。據該樓盤當地規定的工業廠房車輛配比為按地上面積每100m2配0．5個車位。考慮市場銷售行情，產業樓售價不高，市場潛力一般，且某產業樓盤體量比A座大;綜合車位配比要求、人防設計要求、后期使用情況、租金回收情況、品質提升方面等。采取調低地下車位配比，多建地上車位的方案，按地上面積每100m2配0．4個車位進行地下室設計。再加上設備房的面積，確定地下室的建筑面積為14121．79m2，地下與地上的比例為15．8%。

(二)地下室平面布置的影響。開發項目配建的地下室一般設計為整體大地下室，其功能單一明確，主要是停車用。地下室的平面布置內容主要包含車庫、人防、設備間的布置、車道與車位的布置、柱網的布置、以及與其它功能部分相協調等方面。地下室的總平布置受地上建筑的影響較大。由于地上建筑須滿足建筑容積率、建筑密度、樓棟間距等技術和使用要求，有時對地下室的布局造成不利影響，其中最主要的一個方面便是上部的結構豎向構件，如框架柱、剪力墻等豎向構件對地下的影響。上部較密的豎向構件常常把地下室分隔成零散的片區，使停車效率大大降低，影響車行道的通暢。因此，在設計構思初期就必須把地上建筑的總體布局與地下室的設置作為一個整體來考慮。平面布置應充分考慮不利因素的影響，例如，充分利用停車庫內無法利用的邊角位置用作設備房或者人防的口部建筑等，利用樓座下作人防設備機房，減少地庫內人防面積，把柱距較大且較規整的區域用作停車區，兩者合理地匹配，爭取獲得地下室的最佳使用效益。

(三)柱網布置的影響因素。

1．地下室框架結構柱網布置要點。保證足夠的行車、停車空間，避免車輛的碰撞損壞;留有一定的使用靈活性;結構的合理性和經濟性;減少不好利用的空間;盡可能統一柱網尺寸。柱網太小不便于行車與停放，太大柱網雖然有利于使用，但柱距增大，使得水平結構跨度增大、結構成本升高，因此，應根據國家規范、標準規定合理控制地下室的柱網尺寸，有效地控制地下車室單車位面積指標，提高地下室的停車效率。嚴格控制車位和車道的尺寸，合理組織行車路線;行車道以便捷、快速、進出車位與連接車庫出入口方便為原則，避免交叉與逆行，盡量設環形車道。

2．地下室框架柱網布置不合理對成本的影響。該產業樓BC座地下室的設計，須結合地上及占地情況考慮，地下室設計為一層，為配合地上兩棟樓的規劃布局，由圖1可以看出，地下室平面布置未完全方正。因地上兩棟產業樓，每棟樓帶夾角布置，使得地下室不能成為正方，因此，盡量按多邊形考慮，避免外墻出現很多折線，減少地下室的外墻面積。車庫考慮以商務車為主，兼顧舒適性與經濟性，柱網采用8．4m×8．4m布置。另考慮人防產權不屬于本公司，把人防考慮在后期建設，因而地下室整體較簡單，以此節省成本。

三、地下室空間設計與停車效率關系

(一)地下停車效率的影響。隨著生活水平提高私家車日益增多，地下停車庫已成為業主頻繁使用的功能空間，其經濟效益也愈加突出。車位多，今后的收益多，但前期成本投入多，回收慢，成本相對不經濟。投入與產出需要根據項目所處的地域租售情況、成本控制以及樓盤定位和目標客戶群制定，合理控制單個車位面積。

(二)改善停車效率采取的措施。剔除地下室內無用的面積，減少多余空間;柱網布置緊湊;避免行車道靠外墻布置;避免布置平行車道或斜向車位;避免設備房及非機動車庫擠占行車道兩邊的停車位;設備房面積不考慮富余，夠用即可;應集中布置，根據規劃要點要求考慮進線、出線與市政管網接口;變電室位置應選擇在接近負荷中心或大容量用電設備處，方便管線布置;如建人防，人防入口處設施應布置在不影響停車的地方。

(三)合理安排開發工期。地下室應合理安排工期，保證工程質量和成本，間接降低成本費用，如:南方地區地下室應盡量避開雨季招標，雖開發商不直接參與施工，但處在雨季，施工單位投標報價中會增加排水、降水等措施費用，相應的合同價就高。四、結語綜上所述，本文列舉了地下室空間設計與成本合理控制的框架思路，其中各要素都有著較大節省空間，需要再進一步挖掘和完善。隨著房地產開發市場不斷追求設計精細化和利潤最大化，地下室空間也逐漸從單純的沉沒成本變成開發商創造利潤和控制成本的重要因素，從而地下室空間的開發與利用變得越來越重要。

作者:阿不都沙拉木·阿布里孜 單位:新疆建設職業技術學院

參考文獻：

［1］汪梅，吳炯．地下室結構設計與成本合理控制［J］．建筑結構，2014，44(22):25～29

［2］陳劍虹．初探某工程地下室結構優化設計與成本控制［J］．新經濟，2013，8:55～56